Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans la pierre en ISLANDE, c’est entrer sur un marché petit, cher, mais remarquablement solide. Le pays affiche un État de droit robuste, une économie diversifiée, des infrastructures de pointe et un secteur touristique qui tire toujours plus fort sur la demande locative. Dans ce contexte, tous les quartiers ne se valent pas. Certaines zones combinent hausse des prix, rendements locatifs corrects et perspectives à long terme, quand d’autres jouent davantage la carte du pari touristique ou du rendement saisonnier.
Cet article analyse les meilleurs quartiers et villes pour investir, en se concentrant sur Reykjavík et sa région, tout en identifiant des opportunités en province. Les données économiques et immobilières présentées proviennent de sources officielles islandaises (HMS, Banque centrale, Statistique Islande), d’analystes locaux et de plateformes de location saisonnière.
Pourquoi l’ISLANDE reste un marché immobilier à part
Avant de se plonger quartier par quartier, il faut comprendre le cadre général. L’ISLANDE est un micro-marché : environ 390 000 habitants, dont plus de 65 % concentrés dans la région de la capitale. Le PIB avoisine 28 à 35 milliards de dollars selon les sources et les années, avec un revenu par habitant parmi les plus élevés au monde. Le pays est noté A par S&P, avec des finances publiques jugées solides et une gouvernance efficace.
Ce socle se traduit par un immobilier étonnamment résilient. Après le choc financier de 2008, puis le trou d’air touristique lié au Covid, les prix ont rapidement repris leur trajectoire haussière. Entre 2020 et 2023, la valeur des logements a progressé en moyenne d’environ 8 % par an. L’indice national des prix résidentiels a encore gagné près de 8 % sur un an début 2025, malgré le resserrement monétaire.
Une demande structurelle forte, une offre bridée
L’ISLANDE cumule plusieurs moteurs de demande. La démographie des jeunes adultes (22–29 ans), cœur de cible des primo-accédants, est en hausse, passant de moins de 38 000 personnes en 2016 à plus de 44 000 début 2024. L’immigration de travailleurs étrangers s’accélère, notamment dans le tourisme, la construction et la pêche, au point que près d’un quart de la population active est désormais composée de non-Islandais. À cela s’ajoute un tourisme massif, supérieurement rémunéré (États‑Unis, Chine, pays nordiques, Europe), qui dope la demande de locations saisonnières.
Nombre de nouveaux logements livrés en 2024 pour répondre à la tension sur le marché immobilier.
Des rendements locatifs corrects, un marché très cher
L’ISLANDE est un pays extrêmement onéreux, et l’immobilier ne fait pas exception. Dans la région de Reykjavík, les appartements se négocient fréquemment autour d’un million de couronnes par mètre carré, avec des moyennes d’environ 4 000 à 6 200 € / m² selon le quartier. À Reykjavík, un simple appartement « modeste » se vend souvent entre 70 et 80 millions de couronnes.
C’est le rendement brut moyen national de l’immobilier en Islande.
Tableau récapitulatif des fourchettes de prix par zone (approximation en €/m²) :
| Zone | Type de bien | Prix moyen indicatif (€/m²) |
|---|---|---|
| Reykjavík 101 (centre) | Appartements | 5 500 – 6 200 |
| Reykjavík 105/107 (péricentre) | Appartements | 4 500 – 5 500 |
| Reykjavík périphérie | Maisons | 4 000 – 4 800 |
| Kópavogur / Garðabær | Appartements | 4 000 – 5 000 |
| Hafnarfjörður / Mosfellsbær | Maisons | 3 500 – 4 200 |
| Akureyri centre | Appartements | 3 000 – 3 800 |
| Côte sud touristique | Chalets vacances | 2 800 – 3 500 |
| Fjords de l’Est | Appart./maisons | 2 000 – 2 800 |
| Westfjords (villages) | Maisons | 1 500 – 2 500 |
| Reykjanes (Keflavík…) | Appartements | 2 800 – 3 500 |
Dans ce contexte, les « meilleurs quartiers » ne sont pas forcément ceux aux loyers les plus élevés, mais ceux où le couple prix / demande locative / perspectives d’appréciation reste cohérent.
Reykjavík : les quartiers à cibler pour investir
La capitale concentre de loin l’activité immobilière du pays. En 2024, près de 60 % des transactions de logements ont eu lieu dans la région de Reykjavík. La ville, compacte et piétonne, est divisée officiellement en dix districts, aux profils très différents du point de vue d’un investisseur.
Miðborg (101) : cœur touristique, valeurs sûres mais chères
Miðborg, le fameux « 101 », est le centre névralgique de Reykjavík. C’est là que se concentrent les grandes artères commerçantes comme Laugavegur, les monuments iconiques (Hallgrímskirkja, Harpa, la sculpture du Sun Voyager), les musées, les bars et la quasi-totalité de la vie nocturne. Pour les touristes, c’est « the place to be », et pour les agences, l’épicentre des départs en excursions vers le Cercle d’Or ou la côte sud.
Sur le plan immobilier, le 101 est le secteur le plus cher du pays. Les appartements en plein centre se négocient à plus de 5 500 €/m², souvent au-dessus de 6 000 €/m² pour les biens rénovés ou de standing. Les loyers suivent, avec des niveaux élevés en location longue durée et des tarifs quotidiens qui explosent en haute saison pour les locations meublées de courte durée.
Cette centralité a un revers : la concurrence entre investisseurs y est féroce, la densité d’Airbnb et autres plateformes y est très forte, et la réglementation sur les locations touristiques se durcit. Les règles générales limitent à 90 jours par an les locations courte durée dans une résidence sans permis spécifique, avec une TVA réduite de 11 % à collecter sur ces nuitées et un enregistrement obligatoire auprès du conseil municipal et de l’office du tourisme.
En revanche, sur le moyen-long terme, le 101 offre une sécurité rare : la demande touristique ne faiblit pas, les habitants comme les expatriés plébiscitent le centre pour son accessibilité, et l’offre reste contrainte par le bâti existant et des règles de densification strictes. Pour un investisseur patrimonial prêt à accepter un rendement brut plutôt inférieur à 5 % en échange d’une plus-value probable de 4 à 6 % par an, c’est le secteur de référence.
Vesturbær (107) et Grandi : le « west side » chic et en pleine mutation
À l’ouest immédiat du centre, Vesturbær est l’un des quartiers les plus recherchés de Reykjavík. Historiquement résidentiel, avec des maisons de ville anciennes et des immeubles de taille modeste, le secteur a vu son attractivité exploser à mesure que l’ancien port s’est transformé en district culturel et gastronomique.
Autour de l’Old Harbour et du quartier de Grandi, les anciens docks et entrepôts industriels ont été reconvertis en lieux culturels et de loisirs. On y trouve désormais des musées (comme Whales of Iceland et le Musée maritime), des attractions immersives telles que FlyOver Iceland, ainsi que des micro-brasseries, des restaurants à la mode et des boutiques de créateurs. Bien que l’ambiance y soit plus calme que dans le centre-ville (101), la promenade du port et la vue sur la baie en font un lieu très prisé des visiteurs et des habitants.
Vesturbær fait partie des zones les plus convoitées du marché résidentiel. Les prix sont proches de ceux du 101 pour les biens les mieux situés, mais avec un profil de locataires plus varié : familles aisées, expatriés, cadres travaillant au centre, et clientèle touristique haut de gamme cherchant un environnement plus résidentiel. Pour les locations type Airbnb, le quartier est souvent présenté comme une alternative plus paisible au centre, tout en restant accessible à pied.
Dans une optique d’investissement, Vesturbær se distingue par un bon compromis rendement / sécurité : des loyers solides, une vacance locative faible et une diversification intéressante entre long terme (résidentiel) et court terme (tourisme). C’est un des meilleurs choix pour qui veut éviter le tumulte du 101 sans renoncer à la valorisation du cœur métropolitain.
Hlíðar (105) : le « central budget » pour optimiser le rendement
À l’est du centre, Hlíðar (code postal 105) offre un visage radicalement différent. Le quartier est dense, largement résidentiel, avec une forte présence d’étudiants, de jeunes actifs et de routards. C’est ici que l’on trouve la plus forte concentration d’auberges de jeunesse et d’hôtels économiques de la capitale.
Cette vocation « budget » se traduit sur les loyers : ils restent élevés au regard des standards européens, mais significativement inférieurs à Miðborg et Vesturbær. Le marché locatif longue durée y est très dynamique, porté par la proximité de plusieurs établissements d’enseignement, d’équipements culturels (l’un des sites du musée d’Art de Reykjavík) et du dôme futuriste de Perlan, tout proche, sur la colline d’Öskjuhlíð.
Pour un investisseur orienté rendement, Hlíðar est particulièrement attractif. Le ticket d’entrée, bien que conséquent, est plus abordable que dans le 101. Les rendements bruts sont souvent supérieurs, grâce à des prix d’acquisition un peu plus bas et à une demande locative quasi permanente. De nombreux expatriés avec un budget limité ciblent ce quartier pour bénéficier d’un bon compromis entre prix, accessibilité et services.
Laugardalur (104) : le grand favori des familles et des expatriés
Laugardalur, au nord-est du centre, est régulièrement cité comme le meilleur quartier pour les familles, y compris parmi les étrangers installés sur place. Le district est plus vert que le centre, avec un immense parc, un jardin botanique, un zoo, et surtout le grand complexe de piscines géothermiques de Laugardalslaug, véritable lieu de vie pour les habitants.
Le quartier accueille le stade national de football et plusieurs installations sportives majeures. Il conserve néanmoins un caractère résidentiel affirmé, bénéficiant de bonnes écoles, de rues plus calmes et d’un trafic moins dense que dans les zones centrales.
Pour l’investisseur, Laugardalur offre un double avantage. D’un côté, les prix au mètre carré sont inférieurs à ceux du centre et de Vesturbær. De l’autre, la demande de location longue durée est particulièrement stable, portée par les familles islandaises et les expatriés à la recherche d’un environnement plus paisible sans s’éloigner des services urbains. Beaucoup de nouveaux arrivants avec enfants font de Laugardalur leur premier choix, ce qui limite le risque de vacance et ancre le quartier dans une dynamique de valorisation progressive.
Árbær : le « suburb » verdoyant à l’intérieur de la ville
Plus au sud-est, Árbær propose une expérience presque villageoise à une dizaine de kilomètres du centre. Le district est connu pour son musée en plein air, qui reconstitue un ancien village islandais à travers des bâtiments historiques, et pour la vallée d’Elliðaárdalur, un couloir de nature avec rivière et cascades, très prisé des joggeurs et promeneurs.
Sur le marché immobilier, Árbær se positionne comme une extension résidentielle familiale de Reykjavík. Peu d’hôtels, peu de locations touristiques structurées : le quartier reste dominé par la location longue durée. Les prix sont plus accessibles, au prix d’une dépendance accrue à la voiture ou au bus. Pour des investisseurs visant un rendement régulier, avec une clientèle de ménages cherchant de l’espace et de la tranquillité à coût moindre, Árbær mérite d’être étudié, notamment pour des maisons individuelles destinées à la location traditionnelle.
Seltjarnarnes : la péninsule tranquille, vitrine de standing discret
Seltjarnarnes n’appartient pas administrativement à Reykjavík, mais la péninsule se trouve dans le prolongement direct de Vesturbær. Entièrement ceinturée par la mer, elle offre un cadre spectaculaire, avec le phare de Grótta comme spot phare pour observer les aurores boréales, une piscine géothermique locale et un golf en bord de mer.
Le quartier est très résidentiel, avec peu d’hôtels et une offre d’hébergement limitée à quelques chambres d’hôtes. De nombreuses propriétés bénéficient de vues dégagées sur l’océan, créant une micro-zone de standing. L’intérêt pour l’investisseur est patrimonial : acquérir une maison ou un appartement avec vue pour une clientèle locale aisée ou pour de la location meublée longue durée destinée à des expatriés recherchant calme et panorama.
Les rendements bruts peuvent être légèrement inférieurs à d’autres secteurs, mais la demande pour ce type de cadre privilégié est durable, et le foncier y est par nature limité.
Kópavogur, Garðabær, Hafnarfjörður et Mosfellsbær : la couronne résidentielle rentable
Autour de Reykjavík, plusieurs communes forment la couronne de la région capitale, chacune avec son profil et ses opportunités.
Kópavogur, juste au sud de la ville, est la deuxième commune du pays en population. Elle abrite l’un des plus grands centres commerciaux d’ISLANDE (Smáralind) et des infrastructures modernes. Le spa Sky Lagoon, devenu une attraction touristique majeure, y renforce la visibilité internationale. Les prix au mètre carré se situent légèrement en dessous de Reykjavík, tandis que les loyers restent élevés. Les rendements bruts y sont généralement comparables, voire un peu supérieurs, profitant d’une clientèle à la fois résidentielle et, dans certains secteurs, touristique.
Garðabær, plus au sud, est un bastion résidentiel huppé, connu pour abriter la résidence officielle du président de la République. Le secteur offre une qualité de vie élevée, des lotissements verdoyants et une image de stabilité. Là encore, l’investissement est plutôt patrimonial, avec une orientation forte vers la location longue durée à des ménages aisés.
Hafnarfjörður, ville de taille moyenne au sud-ouest, est célèbre pour sa culture viking, son festival annuel et son folklore lié aux « elfes » supposés vivre dans les champs de lave environnants. La ville affiche des prix plus doux que Reykjavík, tout en restant facilement accessible. Sa combinaison de charme portuaire, de vie culturelle et de proximité de la capitale peut intéresser des investisseurs cherchant à mixer location résidentielle et, potentiellement, tourisme.
Mosfellsbær, au nord de Reykjavík, se présente comme une porte d’entrée vers le Cercle d’Or. Entourée de montagnes et de sources chaudes, la commune attire les amateurs de plein air. Elle offre des tarifs immobiliers attractifs par rapport à la capitale, un fort potentiel pour des maisons familiales et un positionnement opportun pour des locations de vacances orientées nature.
Tableau comparatif simplifié des communes de la région capitale :
| Commune | Position par rapport à Reykjavík | Profil principal | Prix indicatifs (€/m²) | Rendement brut typique |
|---|---|---|---|---|
| Reykjavík 101 | Centre | Tourisme, bureaux, mix | 5 500 – 6 200 | 4,5 – 5,2 % |
| Vesturbær 107 | Ouest immédiat | Résidentiel chic, loisirs | 4 500 – 5 500 | 4,5 – 5,5 % |
| Kópavogur | Sud immédiat | Résidentiel + commerces | 4 000 – 5 000 | 4,0 – 5,0 % |
| Garðabær | Sud | Résidentiel aisé | 4 000 – 5 000 | 4,0 – 4,8 % |
| Hafnarfjörður | Sud-ouest | Ville portuaire, familles | 3 500 – 4 200 | 4,5 – 5,0 % |
| Mosfellsbær | Nord | Nature, familles | 3 500 – 4 200 | 4,5 – 5,5 % |
Ces chiffres illustrent un constat central : sortir légèrement du centre permet souvent d’améliorer son rendement brut, sans sacrifier complètement la dynamique d’appréciation, car la croissance projetée des prix reste de 3 à 5 % par an sur l’ensemble de la région capitale.
Au-delà de la capitale : les villes de province à fort potentiel
Même si deux tiers des Islandais vivent autour de Reykjavík, l’ISLANDE ne se résume pas à sa capitale. Certaines villes régionales affichent une combinaison intéressante de prix plus bas, de rendements supérieurs et de trajectoires économiques positives, portée notamment par le tourisme et les industries locales.
Akureyri : la « capitale du Nord », alternative crédible à Reykjavík
Akureyri est la deuxième ville du pays, au fond d’un fjord du nord. Sa taille modeste cache une vraie centralité régionale : hôpital, université, activité culturelle dense, port de croisière, sports d’hiver et tourisme nature en plein essor. Les prix immobiliers y sont nettement inférieurs à ceux de Reykjavík, avec des appartements centraux autour de 3 000 à 3 800 €/m².
Les rendements bruts pour les logements résidentiels se situent généralement entre 5 % et 6,5 %. L’économie locale est diversifiée, soutenant un marché locatif stable à long terme grâce à la demande des étudiants, du personnel de santé et des familles. De plus, la saison touristique génère une forte demande saisonnière, notamment pour les séjours de découverte dans le nord de l’île et l’observation des baleines à Húsavík.
Pour un investisseur souhaitant un meilleur rapport prix / rendement sans renoncer à une ville avec services complets, Akureyri se hisse clairement dans la liste des meilleurs « quartiers » au sens large pour investir en ISLANDE.
Selfoss et la côte sud : le résidentiel stratégique à deux pas du Cercle d’Or
Selfoss, au sud, se trouve à une distance raisonnable de Reykjavík, tout en étant sur le trajet du Cercle d’Or et des grandes attractions de la côte sud. La ville est en plein développement, avec une demande croissante de logements liée à la densification de la région et à sa fonction de pôle de services pour les alentours agricoles et touristiques.
Les prix y sont plus bas que dans la capitale, tandis que la demande locative est soutenue, à la fois par des familles qui y voient une alternative plus abordable, et par la proximité des circuits touristiques. Pour des chalets de vacances ou des petites résidences meublées, les rendements peuvent être significativement supérieurs à 6 %, la côte sud affichant des prévisions d’appréciation annuelle comprises entre 5 et 7 % à moyen terme.
Húsavík, Westfjords et régions touristiques : le pari de l’écotourisme
Certaines localités apparaissent comme des niches pour investisseurs plus aventureux, misant sur les segments écotouristiques et l’hébergement alternatif.
Pourcentage de rendement brut saisonnier maximal projeté pour certaines structures d’hébergement touristique à Húsavík.
Les Westfjords, région très éloignée mais spectaculaire, restent à des niveaux de prix parmi les plus bas du pays (1 500 à 2 500 €/m²). La montée de l’écotourisme, du trekking et des croisières d’expédition y crée des besoins nouveaux en hébergement, mais le marché reste de niche. Les prévisions d’appréciation des prix y sont plus modestes (1 à 3 % par an), ce qui en fait un terrain de jeu pour des projets de développement intégrant l’hébergement au sein d’une offre touristique plus large plutôt qu’un simple placement locatif classique.
Reykjanes et Keflavík : profiter de la porte d’entrée du pays
La péninsule de Reykjanes, où se trouve l’aéroport international de Keflavík, combine plusieurs facteurs contradictoires. D’un côté, c’est la porte d’entrée de la majorité des touristes, avec des prix relativement modérés (2 800 à 3 500 €/m²) et un projet d’envergure, le développement « K64 » qui doit transformer 55 km² de terrains autour de l’aéroport en zone mixte (logements, bureaux, logistique, tourisme). De l’autre, la région a été durement marquée par une recrudescence d’éruptions volcaniques et l’évacuation de la ville de Grindavík, déclarée zone à risque.
L’Islande présente des opportunités pour les investissements en logistique, hôtellerie aéroportuaire et bureaux, portées par une croissance du trafic, une bonne connectivité et une électricité 100% renouvelable. Cependant, pour l’immobilier résidentiel, il est crucial d’intégrer l’analyse du risque naturel, notamment en consultant les cartes de risques de l’office météorologique islandais.
ISLANDE : un environnement réglementaire particulier pour les étrangers
La question « meilleurs quartiers pour investir ISLANDE » ne peut pas être détachée du statut de l’acheteur. Les règles diffèrent sensiblement selon la nationalité et la situation de résidence, et conditionnent la faisabilité même de certains projets.
EEE / AELE vs reste du monde
Les citoyens de l’Espace économique européen (Union européenne, Norvège, Liechtenstein, Islande) et de l’AELE bénéficient d’un régime plus souple. S’ils sont légalement domiciliés en ISLANDE (avec une « kennitala », numéro d’identification, et une adresse enregistrée), ils peuvent acheter un bien sans autorisation spéciale, à condition de remplir une déclaration formelle. Ils ne peuvent toutefois pas acquérir de terres agricoles, secteur réservé aux Islandais.
Pour les ressortissants hors Espace Économique Européen, l’achat d’un bien immobilier en Islande nécessite une autorisation préalable du ministère de la Justice. Celle-ci est généralement accordée si le bien est destiné à une activité professionnelle sur place ou si l’acheteur peut justifier d’un « lien étroit » avec le pays (conjoint islandais, parent proche, forte présence historique). L’autorisation est spécifique à un bien unique, ne peut concerner qu’un terrain limité (jusqu’à 3,5 hectares en l’absence d’activité professionnelle) et ne permet pas l’acquisition de multiples propriétés. Les terres agricoles sont exclues de ce dispositif.
Tableau synthétique du cadre d’acquisition pour un étranger :
| Profil d’acheteur | Conditions principales |
|---|---|
| Citoyen EEE/AELE domicilié | Achat libre (hors terres agricoles), déclaration obligatoire |
| Citoyen EEE/AELE non domicilié | Achat en pratique très compliqué, nécessité de s’installer |
| Citoyen hors EEE | Autorisation du ministère, usage pro ou « lien étroit », max. 3,5 ha |
| Personne morale | Règles spécifiques, contrôle de l’actionnariat et du siège |
Important : posséder un bien immobilier en ISLANDE ne donne pas droit au séjour ni à la citoyenneté. Le pays ne propose pas de « golden visa » lié à l’investissement immobilier.
Fiscalité et coûts de transaction
Sur le plan fiscal, l’ISLANDE applique un ensemble de taxes relativement lisible, mais qui vient rogner les rendements nets.
Les revenus locatifs sont imposés à un taux de 22% après abattements. Pour les particuliers louant jusqu’à deux logements résidentiels, seul 50% du loyer brut est imposable, ce qui équivaut à un taux effectif d’environ 11%. Les plus-values réalisées lors de la revente sont également taxées à 22%, mais des exonérations sont possibles si le bien vendu était votre résidence principale et que vous l’avez conservé plus de deux ans.
Les municipalités prélèvent une taxe foncière annuelle, variable selon le type de bien et la commune, entre 0,18 % et environ 1,6 % de la valeur cadastrale. À Reykjavík, par exemple, le taux sur le résidentiel est au plancher de 0,18 %. À l’achat, les frais de mutation et de registre tournent autour de 0,9 à 2,7 % du prix, auxquels s’ajoutent les honoraires d’avocat. La commission d’agence, généralement de 1,5 à 2,5 %, est la plupart du temps supportée par le vendeur.
Pour la location de courte durée à vocation touristique, une TVA réduite de 11 % s’applique sur les nuitées, quand les locations vides de longue durée sont exonérées.
Rendements, prix et dynamiques : comment choisir son quartier en pratique ?
Une fois ces éléments posés, la question-clé reste : dans quels quartiers l’équilibre entre rendement, sécurité et potentiel de valorisation est-il le plus intéressant ?
Centre vs périphérie : prestige contre rentabilité
On observe en ISLANDE une relation inverse assez nette entre prestige du quartier et niveau de rendement brut. Miðborg (101) et Vesturbær (107) offrent des perspectives de plus-values supérieures, portées par la rareté et la centralité, mais les prix d’entrée réduisent les rendements à des niveaux proches de 4,5–5 % en moyenne. En périphérie de la capitale (Kópavogur, Hafnarfjörður, Mosfellsbær), les rendements bruts s’établissent plus volontiers entre 4,5 et 5,5 %, avec à la clé des loyers toujours dynamiques et des hausses de prix attendues de l’ordre de 3 à 5 % par an.
En dehors de Reykjavik, notamment à Akureyri et dans certains pôles touristiques de la côte sud, les rendements bruts peuvent parfois dépasser 6 %. Cependant, ces investissements sont plus sensibles aux cycles saisonniers du tourisme et à la santé de l’économie locale.
Long terme résidentiel vs courte durée touristique
Les projections de rendement locatif différencient clairement plusieurs segments :
– appartements en centre de Reykjavík : 4,5 à 5,2 % brut,
– résidentiel dans la région capitale : 4 à 5 %,
– résidentiel à Akureyri : 5 à 6,5 %,
– locations de vacances dans les zones touristiques : 6 à 8 %,
– petits hôtels et guesthouses : 7 à 9 %.
Autrement dit, les quartiers du centre et de la première couronne de Reykjavík sont les meilleurs choix pour du long terme résidentiel, combinant demande régulière, sécurité juridique, infrastructures et valorisation. Les zones plus touristiques (côte sud, Húsavík, certains fjords) peuvent générer des rendements supérieurs sur de la courte durée, mais en échange d’une volatilité saisonnière marquée et de réglementations locales parfois plus strictes sur les plateformes type Airbnb.
L’effet tourisme sur les quartiers centraux
Dans Reykjavík, la flambée du tourisme depuis 2010 s’est traduite par une explosion de l’offre de locations courte durée, particulièrement dans les codes postaux 101, 105 et 107. À un moment donné, le seul 101 concentrait plus du tiers de l’offre type Airbnb de la capitale, avec des « hot spots » autour de Laugavegur, Þingholt, Kvosin et l’est de Vesturbær.
La concentration de locations touristiques dans les quartiers centraux de Reykjavík a accéléré la hausse des prix et accru les tensions sur le marché locatif, poussant certains ménages vers des zones périphériques. Pour l’investisseur, cela signifie que les quartiers centraux restent attractifs, mais qu’un encadrement réglementaire (plafonds de jours de location, enregistrement obligatoire, contrôles) devrait se maintenir. Une stratégie prudente consiste à adopter un modèle mixte, privilégiant la location résidentielle à long terme tout en profitant des périodes saisonnières autorisées pour la location touristique.
Quelques scénarios d’investissement par profil
En synthèse, plusieurs stratégies se dessinent en fonction du profil d’investisseur et de son appétence au risque.
Un investisseur patrimonial, visant la conservation de capital et une exposition modérée à la croissance islandaise, aura intérêt à privilégier Miðborg, Vesturbær, Laugardalur ou Seltjarnarnes, avec des biens de bonne qualité, éventuellement dans des immeubles neufs bien isolés et raccordés au chauffage géothermique. La cible principale sera la location longue durée à des ménages solvables ou à des expatriés, avec un horizon de détention long.
Pour un investisseur recherchant du rendement, les zones de Hlíðar, Kópavogur, Mosfellsbær ou Akureyri présentent un rapport prix/loyer plus favorable. La demande locative y reste solide, soutenue par le tissu économique local et des flux de population permanents.
Un profil plus opportuniste, intéressé par la courte durée et l’écotourisme, explorera Selfoss, la côte sud, Húsavík ou certains villages spectaculaires des Westfjords, en gardant à l’esprit que les rendements élevés s’accompagnent d’une plus forte variabilité saisonnière, de risques réglementaires et, dans certains cas (Reykjanes, Grindavík), de risques naturels significatifs.
Conclusion : choisir ses quartiers avec une grille de lecture islandaise
Investir dans les meilleurs quartiers pour investir ISLANDE suppose de sortir de certains réflexes continentaux. La taille minuscule du marché, la cherté des biens, la présence d’éruptions volcaniques, le rôle central du tourisme et la réglementation spécifique aux étrangers fabriquent un environnement très particulier.
Dans ce contexte, Reykjavík et sa région restent la colonne vertébrale de toute stratégie raisonnable, avec des districts bien identifiés : Miðborg comme vitrine, Vesturbær comme valeur sûre chic, Hlíðar et Laugardalur comme curieux mélanges de centralité, vie quotidienne et meilleure rentabilité, et la ceinture de Kópavogur, Hafnarfjörður, Garðabær, Mosfellsbær comme vivier de classes moyennes et supérieures.
Les villes comme Akureyri ou Selfoss, ainsi que certaines localités touristiques, représentent des opportunités de croissance pour les investisseurs acceptant une plus forte exposition aux cycles économiques locaux. La réussite repose sur une analyse approfondie de plusieurs facteurs : le ratio prix/rendement, la dynamique démographique, la dépendance de l’économie locale au tourisme, les contraintes naturelles potentielles et, pour les investisseurs étrangers, la faisabilité juridique du projet.
L’ISLANDE ne sera jamais un marché de masse. Mais pour un portefeuille diversifié, la combinaison d’une économie robuste, d’une énergie 100 % renouvelable, d’un État de droit solide et de quartiers bien choisis en fait un terrain d’investissement immobilier singulier, exigeant, mais riche en opportunités pour qui prend le temps de comprendre ses spécificités quartier par quartier.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Islande pour chercher du rendement locatif et une exposition à la couronne islandaise. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Reykjavík, Hafnarfjörður, Kópavogur), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison de ville dans un quartier en croissance de Reykjavík, combinant rendement locatif brut cible de 6–7 % (plus le rendement est grand, plus le risque est important) et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, conseiller fiscal islandais), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification internationale dans le temps.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de bénéficier des opportunités du marché islandais tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
