Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’essor spectaculaire du tourisme a transformé en profondeur l’économie de ISLANDE. En l’espace d’une quinzaine d’années, le pays est passé du statut d’économie en crise après le choc bancaire de 2008 à celui de destination star pour les voyageurs du monde entier. Cette métamorphose ne s’est toutefois pas limitée aux hôtels et aux agences de voyages : elle a reconfiguré le marché immobilier, bouleversé la géographie résidentielle de Reykjavík et des régions touristiques, et alimenté une crise aiguë du logement.
Pour saisir le marché immobilier islandais, il est essentiel de comprendre l’interaction entre les flux touristiques, la location saisonnière, le cadre réglementaire et les stratégies d’investissement. Cette analyse est cruciale, que vous soyez résident, investisseur ou observateur.
Un marché immobilier solide mais sous tension
Le marché immobilier islandais est souvent décrit comme stable, transparent et bien encadré sur le plan légal. Les autorités locales et nationales disposent de cadastres détaillés, les règles d’enregistrement des baux et des transactions sont strictes, et la sécurité juridique est considérée comme élevée. Sur le papier, tout plaide pour un marché sain.
La population totale de l’Islande, dont près des deux tiers est concentrée dans la région capitale.
La hausse rapide des prix en témoigne. Depuis 2010, les prix résidentiels ont bondi de plus de 150 %, faisant de ISLANDE l’un des pays européens où la progression a été la plus marquée. Entre 2020 et 2023, les prix ont continué à grimper à un rythme moyen d’environ 8 % par an. En 2024, l’indice national des prix résidentiels a encore progressé de 7,94 % sur un an en février 2025, soit 3,58 % en termes réels après inflation.
Dans la région capitale islandaise, les prix de l’immobilier ont connu une forte augmentation : les maisons individuelles ont pris entre 9 % et 11 % de valeur sur un an, et les appartements entre 6 % et 8 %. Au printemps 2024, le prix d’entrée minimal sur le marché de Reykjavík était de 60 millions d’ISK, avec un prix moyen avoisinant 87 millions d’ISK (soit plus de 600 000 dollars). Cette cherté explique que plus de la moitié des Islandais âgés de 18 à 24 ans résident encore chez leurs parents.
Ce contexte ne peut pas s’expliquer par les seuls fondamentaux démographiques ou économiques. Le tourisme joue un rôle-clé dans cette flambée.
Le tourisme, moteur économique et choc sur le logement
Après l’effondrement du système bancaire en 2008 et la dévaluation brutale de la couronne, ISLANDE a misé sur le tourisme pour relancer son économie. L’éruption d’Eyjafjallajökull en 2010, paradoxalement, a offert une vitrine planétaire à ses paysages, tandis que les réseaux sociaux, les séries et films tournés sur place ont achevé d’installer le pays dans l’imaginaire des voyageurs.
La production liée au tourisme a représenté près de 18 % de l’économie.
Cette puissante vague de demande repose sur une consommation conjointe de biens touristiques (excursions, restauration, transports, activités) et d’hébergements. Or, l’hébergement ne se limite pas aux hôtels : il mobilise de plus en plus le parc résidentiel, via les locations de courte durée.
Une étude académique utilisant un modèle DSGE démontre qu’un afflux touristique stimule la demande locative, entraînant une hausse des loyers. Cette hausse incite les investisseurs à acheter des biens pour le marché locatif touristique, ce qui fait monter les prix de l’immobilier et réduit l’offre de logements pour les résidents locaux.
Les décompositions statistiques de ce même modèle confirment que les chocs liés à la demande touristique et aux technologies manufacturières font partie des principaux moteurs des fluctuations des prix immobiliers, de la consommation et de l’investissement en ISLANDE.
Airbnb et la « touristification » de Reykjavík
Si l’on cherche un symbole de ce basculement, il se trouve du côté des plataformes de location de courte durée, en particulier Airbnb. Les chiffres pour la capitale sont spectaculaires.
Le nombre d’annonces Airbnb dans l’agglomération de Reykjavík au début de 2018, représentant près de 5% du parc de logements de la région.
Plus récemment, on estime que près de 3 800 appartements de Reykjavík sont enregistrés sur Airbnb, ce qui représente environ 7 % de tout le parc résidentiel de la ville. Autrement dit, dans le cœur de la capitale, une part non négligeable des immeubles a basculé, de fait, dans un usage touristique.
Les données issues de plusieurs études montrent que la plupart des annonces concernent des logements entiers, souvent retirés durablement du marché locatif de longue durée. Dans un échantillon qualitatif de 33 hôtes gérant 149 annonces, plus des deux tiers des logements avaient été soustraits définitivement à la location résidentielle classique.
Un logement au centre de Reykjavík illustre l’incitation économique : un deux-pièces en location classique rapporte environ 1 300 € par mois, tandis que la même propriété sur Airbnb peut générer près de 4 500 € mensuels en haute saison. Cet écart considérable encourage fortement les propriétaires à orienter leur bien vers le marché touristique de courte durée.
Une étude économétrique spécifique à Airbnb a estimé que l’essor de la plateforme a contribué à lui seul à une hausse réelle des prix immobiliers d’environ 2 % par an sur une période de trois ans, soit environ 15 % de la hausse totale enregistrée. Ce n’est pas marginal : sur un marché déjà tendu, cette couche supplémentaire de demande a pesé lourd.
Quand le logement devient infrastructure touristique
Ce phénomène ne se limite pas à la capitale, même si Reykjavík concentre environ 80 % des annonces de l’agglomération. D’autres régions touristiques, comme le Sud, la côte sud, les environs du « Golden Circle », ou le Nord autour d’Akureyri et Húsavík, voient se développer un parc croissant de résidences secondaires, de cottages de vacances et d’hébergements saisonniers.
Dans certaines communes rurales en difficulté, la multiplication des « seconds logements » a été vue comme une opportunité : elle permet d’entretenir le bâti, de générer des revenus et de soutenir quelques emplois dans les services. Mais elle réduit aussi le nombre de résidences principales, donc les recettes fiscales régulières, et modifie la structure sociale, avec des villages occupés surtout l’été ou les week-ends.
Autour des sites très fréquentés comme Gullfoss et Geysir, de nombreux propriétaires islandais louent leurs maisons de campagne ou « summerhouses » aux touristes. Cette pratique intègre désormais le logement comme une composante essentielle de l’infrastructure touristique, au même titre que les routes ou les parcs nationaux.
La question devient alors territoriale : là où la population permanente est très faible, notamment en zones rurales, le nombre de visiteurs peut atteindre plusieurs dizaines, voire centaines, de fois celui des habitants. Dans le sud du pays, une région de seulement 35 000 résidents reçoit environ 2 millions de visiteurs par an, dont près de 80 % des touristes internationaux qui viennent en ISLANDE. Cette disproportion crée une pression évidente sur le foncier et le bâti, sans toujours s’accompagner d’investissements publics suffisants dans les routes, les services et l’hébergement des travailleurs saisonniers.
Une crise du logement attisée par le tourisme
L’Islande fait face à ce qui est décrit par ses propres autorités comme une « grave crise du logement ». Les prix d’achat et les loyers ont augmenté plus vite que partout ailleurs en Europe au cours de la dernière décennie. Dans une période récente, les loyers ont progressé de 12,6 % en un an, alors que l’indice général des prix n’augmentait « que » de 4,8 %, et les prix de vente de 7,7 %. De mai 2023 à mai 2024, l’indice des loyers s’est encore accru de 13,3 %.
Le résultat est une perte de pouvoir d’achat marquée pour les ménages, en particulier les plus modestes. De nombreux jeunes adultes renoncent à quitter le domicile familial : plus de 55 % des 18‑24 ans vivaient chez leurs parents en 2021. Dans la région de Reykjavík, les logements proposés à la location sont plus petits, plus chers, parfois mal entretenus, mais trouvent preneur faute d’alternative.
Nombre de logements supplémentaires nécessaires sur la prochaine décennie pour stabiliser le marché du logement.
La demande s’est parallèlement renforcée par plusieurs canaux : croissance démographique (la population a augmenté de 3 % rien que sur l’année 2023, un record depuis le XVIIIe siècle), hausse du nombre de jeunes adultes, arrivée massive de travailleurs étrangers (la part des salariés immigrés est passée de 11 % à près de 24 % de l’emploi total en dix ans), souvent employés dans le tourisme et la construction, et déplacements forcés comme celui des habitants de Grindavík, village évacué après des éruptions volcaniques et dont les résidents ont dû être relogés dans d’autres communes.
Le tourisme accentue la crise du logement en retirant des milliers d’appartements du marché résidentiel pour les locations de courte durée, en attirant une main-d’œuvre qui augmente la demande dans un parc saturé, et en alimentant une bulle d’investissement par l’achat massif de biens destinés exclusivement aux séjours touristiques.
Une enquête de la banque centrale a conclu qu’une part importante de la hausse des prix immobiliers provenait des acquisitions réalisées spécifiquement pour le segment des locations de courte durée. Dans un pays où le stock de logements par habitant est déjà parmi les plus faibles d’Europe, cette éviction des ménages locaux par la demande touristique amplifie fortement la crise.
Une rentabilité locative dopée par les visiteurs
Pour les investisseurs, le tourisme a fait de ISLANDE un marché immobilier attractif, en particulier dans les zones à fort passage. Les rendements bruts sur le marché locatif de longue durée se situent en moyenne autour de 5,2 % à l’échelle nationale, et de 4,9 % environ à Reykjavík, avec des variations selon les quartiers. Dans les secteurs moins prestigieux ou les zones hors centre, les rendements peuvent être un peu plus élevés, au prix d’un potentiel d’appréciation moindre.
Les biens en location saisonnière (cottages, maisons, appartements) dans les zones touristiques affichent souvent des rendements bruts estimés entre 6 et 8 %. Ces rendements sont très saisonniers et dépendent de la fréquentation. Il est crucial de maintenir un taux d’occupation élevé hors haute saison, d’autant plus que la saison touristique tend à s’étaler sur quatre saisons, notamment grâce à des attractions comme les aurores boréales en hiver.
La structure fiscale renforce l’attrait des placements locatifs : l’impôt sur le revenu foncier est prélevé à un taux de 22 % sur le revenu net, mais pour les locations résidentielles classiques, seule la moitié du loyer brut est considérée comme imposable. Pour les hébergements touristiques, un taux de TVA réduit d’environ 11 % s’applique, avec obligation d’immatriculation si le chiffre d’affaires dépasse un seuil, tandis que les revenus issus des « heimagisting » (location de son habitation principale) sont imposés comme revenus de capitaux sans possibilité de déductions.
Les frais de transaction pour l’achat d’un bien immobilier en France représentent environ 2 à 4 % du prix, incluant la taxe de mutation et les honoraires.
Le tableau ci‑dessous illustre quelques données clés sur les prix et les rendements, en lien avec l’attractivité touristique des différentes zones.
| Indicateur | Région capitale (centre Reykjavík) | Autres zones urbaines (Akureyri, etc.) | Zones touristiques rurales (côte sud, cottages) |
|---|---|---|---|
| Prix moyen au m² (approx. en €) | 5 500 – 6 200 | 3 000 – 3 800 | 2 800 – 3 500 |
| Rendement brut locatif long terme | 4,5 – 5,2 % | 4,0 – 5,0 % | 4,5 – 5,5 % |
| Rendement brut locatif touristique | 6 – 8 % (saisonnier) | 6 – 8 % (en fonction du flux) | 6 – 8 % (haute saison très marquée) |
| Poids du tourisme dans la demande | Très élevé | Moyen | Très élevé |
Cette rentabilité explique la ruée sur les biens situés dans les quartiers les plus fréquentés de Reykjavík, le long des axes Laugavegur–Hverfisgata ou près du vieux port, où les annonces Airbnb se superposent aux hôtels existants. Elle explique aussi l’engouement pour des investissements plus risqués dans les régions, où le tourisme peut revitaliser des communes en déclin démographique, mais au risque de déconnecter les prix des capacités locales.
Une régulation en constante réécriture
Face aux tensions croissantes sur le marché du logement, les pouvoirs publics islandais ont durci progressivement la réglementation des locations de courte durée. Une première loi, adoptée en 2016, a introduit un cadre spécifique pour les particuliers qui louent leur logement (« heimagisting »). L’idée était de formaliser ces activités tout en limitant les excès.
Un propriétaire résident peut louer son logement principal (ou parfois un bien supplémentaire) pour une durée maximale de 90 jours par an, avec un plafond de recettes annuelles d’environ 2 millions d’ISK. Si ces seuils sont dépassés, la licence « homestay » n’est plus accessible. Le propriétaire doit alors se conformer au régime des hébergements professionnels, qui s’applique principalement au parc immobilier commercial ainsi qu’aux fermes et hébergements ruraux.
Les règles imposent une inscription auprès des autorités, une licence renouvelée chaque année, le respect de normes de sécurité et de salubrité, et la perception de la TVA. Pourtant, une enquête menée en 2019 a montré que près de 58 % des annonces Airbnb à Reykjavík ne mentionnaient pas de numéro de licence, suggérant un niveau élevé d’illégalité ou de non-conformité.
Une nouvelle loi interdit aux entreprises de louer des logements résidentiels en court séjour. Seuls les particuliers peuvent le faire, dans la limite de 90 jours et sous condition d’un plafond de revenu. Les hébergements professionnels (hôtels, auberges, etc.) doivent être situés sur des parcelles à usage commercial ou agricole spécifiquement autorisées.
Les sanctions en cas d’infraction sont dissuasives : des amendes pouvant atteindre un million d’ISK par violation, la radiation des registres, l’interdiction de nouvelle inscription et un signalement au fisc. Cette approche vise à « re‑résidentialiser » certains quartiers centraux, en forçant les investisseurs institutionnels et les multipropriétaires à se replier sur le parc strictement commercial ou à repasser au bail de longue durée.
En parallèle, le gouvernement a annoncé de nouvelles mesures d’urgence pour faire face à la crise locative : modification de la loi sur les baux, enregistrement obligatoire des bailleurs, encouragement au développement d’un parc de logements sociaux ou à but non lucratif, et réflexion sur une forme de contrôle des loyers dans les zones les plus tendues.
Les bénéfices du tourisme sont indéniables en termes de croissance, d’emplois et de recettes d’exportation. Mais la contrepartie est un coût social élevé, concentré sur les ménages modestes et les jeunes générations. Le président de la principale confédération syndicale a résumé la situation en affirmant que « le tourisme crée de l’inflation, et c’est le salarié ordinaire qui en paie le prix ».
Près de 70 % des contrats de location sont indexés sur l’indice des prix, amplifiant mécaniquement l’inflation sur les loyers.
La hausse des loyers est aussi nourrie par le niveau élevé des taux d’intérêt. Même si la banque centrale a entamé un cycle d’assouplissement, son taux directeur restait autour de 7,75 % début 2025, après un pic à plus de 9 %. Les nouveaux prêts hypothécaires non indexés se négocient souvent entre 9 et 10 % d’intérêt, ce qui renchérit fortement les charges de remboursement que les bailleurs cherchent ensuite à répercuter sur leurs locataires.
Une proportion significative des prêts immobiliers – environ 60 % – est en outre indexée sur l’inflation, ce qui protège partiellement les prêteurs mais renforce le lien entre inflation générale et coût du logement. Le poids de ces charges explique la persistance des tensions locatives, malgré la stabilisation attendue des prix de vente.
À Reykjavík, la conversion massive de logements en locations touristiques entraîne des déplacements résidentiels (expulsions, départs saisonniers forcés ou volontaires), la fermeture de classes d’école et la transformation des commerces de proximité en établissements dédiés aux visiteurs.
Fait intéressant, une enquête commandée par l’office de tourisme de Reykjavík montre que seule une minorité de résidents (environ 13 %) déclarent subir directement des effets négatifs des locations Airbnb, tandis que plus de 70 % n’en perçoivent pas. Les attitudes les plus critiques se retrouvent parfois dans des quartiers périphériques peu touristiques, où la hausse des prix du logement est ressentie sans bénéficier des retombées directes du tourisme, par exemple dans certains districts comme Breiðholt ou Mosfellsbær.
Une offre de logements entravée par les contraintes de planification
Si le tourisme accroît la demande, la capacité du marché à y répondre par une nouvelle offre de logements reste limitée. Les règles d’urbanisme islandaises sont strictes, dans un pays qui fait de la protection des paysages naturels un pilier de sa politique d’aménagement. L’ouverture de nouveaux terrains constructibles est encadrée, les processus de planification sont jugés lents et parfois imprévisibles, et les coûts de viabilisation et taxes municipales élevés.
Les promoteurs identifient trois obstacles majeurs : une pénurie de terrains aménageables, des délais d’obtention de permis longs, et des exigences de production parfois inadaptées à la demande (comme trop de grands appartements alors que le besoin se porte sur des logements plus modestes pour jeunes ménages et travailleurs). Ces contraintes limitent l’offre face à une demande en forte hausse, stimulée par la croissance démographique, le retour d’Islandais après la crise, l’immigration de travailleurs et le boom touristique.
Quelques grands projets illustrent cependant les tentatives de rééquilibrage, comme les opérations mixtes autour de l’aéroport international (projet K64), ou les requalifications de secteurs urbains à Reykjavík (Orkureitur, Skeifan, Keldur, etc.). Dans certains cas, la simple modification d’un plan d’occupation des sols a suffi à doubler la valeur d’un terrain, avant même le début des travaux, tant le potentiel résidentiel est recherché.
Récapitulatif de l’évolution de la production de logements et de la pression de la demande, dans un contexte de tourisme croissant.
Analyse de l’évolution récente de la construction et de l’offre de nouveaux logements sur le marché.
Évaluation de l’intensité de la demande immobilière et de ses facteurs déterminants.
Examen de l’impact de la croissance du tourisme sur la dynamique du marché immobilier.
| Indicateur | 2023 | 2024 | Tendance 2025 |
|---|---|---|---|
| Logements achevés (unités) | ~3 080 | 3 486 | 3 100 – 3 600 (prévisions) |
| Logements en construction (mars) | ~7 970 | 7 181 | Baisse d’environ 10 % |
| Besoins annuels estimés pour stabiliser le marché | 4 000 – 4 500 | 4 000 – 4 500 | 3 500 – 4 500 (décennie) |
| Nombre annuel de touristes (env.) | 2,2 M | 2,3 – 2,5 M | Hausse modérée attendue |
L’écart persistant entre la production effective et les besoins estimés entretient la pénurie, d’autant que nombre de nouveaux logements finissent par être absorbés par le marché des locations touristiques dans les zones à forte fréquentation.
Investissement étranger : ouverture encadrée
Pour les investisseurs internationaux, ISLANDE est un marché à la fois attirant et contraignant. Attirant, parce que l’économie est solide, bien notée par les agences de rating, que le cadre légal est transparent, que les rendements locatifs sont supérieurs à ceux de nombreuses capitales européennes, et que le tourisme offre une base de demande robuste. Contraignant, parce que la réglementation limite l’accès à la propriété foncière, en particulier pour les ressortissants hors Espace économique européen.
Les citoyens de l’EEE et de l’AELE ayant un domicile légal en Islande peuvent acheter des biens immobiliers dans les mêmes conditions que les Islandais. En revanche, les ressortissants de pays tiers doivent obtenir une autorisation du ministère de la Justice. Celle-ci est généralement accordée s’ils ont un lien fort avec le pays (mariage, résidence durable) ou si l’acquisition fait partie d’un projet d’activité professionnelle locale. La superficie des biens achetables par les non-ressortissants de l’EEE est généralement limitée à 3,5 hectares, et les terres agricoles sont réservées aux citoyens islandais.
L’achat de biens immobiliers ne donne accès ni à un titre de séjour, ni à la citoyenneté : il n’existe pas de « golden visa » islandais adossé à l’investissement immobilier, à la différence de certains pays du sud de l’Europe.
Pour les acheteurs étrangers, l’obtention d’un financement bancaire local en Islande est plus exigeante : les banques requièrent généralement un apport personnel de 30 à 50 %, des justificatifs de revenus locaux et un bon historique de crédit. En conséquence, de nombreux investisseurs optent pour un achat au comptant ou un financement depuis leur pays d’origine. Il est également important de considérer le risque de change lié à la volatilité historique de la couronne islandaise.
Vers un nouveau compromis entre tourisme et logement ?
La question centrale pour les prochaines années est celle de l’équilibre entre une industrie touristique devenue pilier de l’économie et le droit au logement des résidents. Plusieurs signaux montrent que les autorités islandaises prennent progressivement conscience des limites du modèle actuel.
Un système de taxe de séjour a été réintroduit et renforcé, avec des montants par nuitée et par passager de croisière, afin de financer les infrastructures et la protection environnementale. La banque centrale, dans son rapport de stabilité financière, a évoqué la possibilité de limiter les flux touristiques par des hausses de taxes ou de frais, notamment en raison des effets de « crowding out » sur d’autres secteurs et sur le marché du logement.
Le gouvernement promeut un tourisme durable respectant la capacité d’accueil des sites. Les plans de gestion régionaux intègrent la nécessité de solutions de logement adaptées pour les travailleurs saisonniers, souvent étrangers et peu disposés à investir localement.
La dynamique ne va pas pour autant s’inverser du jour au lendemain. Les investissements hôteliers continuent, et le parc de chambres d’hôtel progresse, même si les taux de croissance sont plus modérés qu’au plus fort du boom. Le pipeline prévoit plusieurs milliers de nouvelles chambres à moyen terme, en particulier dans la région capitale et sur la péninsule de Reykjanes. Cette montée en puissance de l’hôtellerie classique pourrait, à terme, absorber une part de la demande aujourd’hui captée par les locations de courte durée et soulager un peu le parc résidentiel.
La demande pour des constructions durables et économes en énergie augmente en Islande, portée par les attentes des acheteurs locaux et l’image internationale du pays, qui fonctionne à 100 % d’énergies renouvelables. Les nouveaux projets intègrent de plus en plus des critères environnementaux, ce qui peut, à long terme, renforcer la valeur des biens dans les zones touristiques bien gérées.
Un équilibre fragile et révélateur
L’expérience islandaise illustre de manière presque caricaturale les tensions qui traversent nombre de destinations très touristiques : comment profiter des retombées économiques du tourisme sans sacrifier l’accessibilité au logement, la cohésion sociale et l’équilibre territorial ?
L’Islande est un cas d’étude du ‘surtourisme’ en raison de l’ampleur du choc touristique par rapport à sa petite taille et à l’importance du secteur dans son PIB. Ce phénomène a été amplifié par un marché immobilier déjà tendu, un afflux de visiteurs dépassant largement la population locale et un cadre réglementaire qui n’a pas suivi l’essor des plateformes numériques, impactant directement la ville et le logement.
Les chiffres sont éloquents : prix multipliés par plus de 2,5 en une décennie, loyers en hausse à deux chiffres, part croissante d’adultes contraints de louer dans un marché tendu, proportion importante du parc de la capitale orientée vers les séjours, besoins en construction très supérieurs aux réalisations, et perception croissante d’une crise du logement comme principal moteur d’inflation pour les ménages.
Les autorités répondent au tourisme de masse par un durcissement réglementaire, des investissements dans l’offre de logement, une taxation accrue du tourisme et une réflexion sur le plafonnement des flux. L’efficacité de ces mesures pour limiter l’éviction des résidents du marché immobilier reste incertaine, une correction plus brutale (baisse des visiteurs due à des chocs économiques ou environnementaux) étant possible.
Quoi qu’il en soit, le lien entre tourisme et immobilier en ISLANDE restera au cœur des débats publics. Il conditionne l’avenir de Reykjavík comme ville vivante et habitée, l’équilibre fragile des petites communes rurales, et la capacité du pays à conjuguer attractivité mondiale et qualité de vie pour ses habitants.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Islande pour rechercher du rendement locatif et une exposition à la couronne islandaise. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Reykjavík, Kópavogur, Hafnarfjörður), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans un quartier dynamique de Reykjavík, combinant un rendement locatif brut cible proche de 8–10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation lié à la tension du marché locatif, pour un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, conseiller fiscal islandais), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et intégration de cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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