Les erreurs courantes lors de l’achat de biens immobiliers en Islande

Publié le 28 décembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un bien immobilier en ISLANDE fait rêver beaucoup d’étrangers : paysages spectaculaires, marché généralement stable, forte sécurité juridique. Mais derrière cette image séduisante se cache un environnement réglementaire, fiscal et technique très spécifique. De nombreux acheteurs — y compris expérimentés — commettent les mêmes erreurs, souvent coûteuses, parce qu’ils projettent des réflexes « continentaux » sur un pays qui fonctionne différemment.

Sous‑estimer la complexité du cadre légal pour étrangers

L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à penser qu’il suffit d’avoir l’argent pour pouvoir acheter n’importe quel bien, comme dans la plupart des pays européens. En ISLANDE, les règles de propriété sont claires mais très encadrées, surtout pour les non‑résidents et les ressortissants hors EEE.

Les acheteurs qui se fient à des informations superficielles — ou à des généralités sur « l’ouverture » du pays — se retrouvent ensuite bloqués au moment de l’enregistrement, voire confrontés à un refus de la part du Ministère de la Justice.

Confondre droit de visite et droit d’acquérir

Beaucoup d’étrangers croient que le fait de pouvoir voyager librement ou de séjourner en ISLANDE leur donne mécaniquement le droit d’y acheter un bien. Or, la loi clé en matière de propriété, l’Act on the Right of Ownership and Use of Real Property (No. 19/1966, modifié par l’Act No. 74/2022), distingue clairement :

– les citoyens islandais et les personnes légalement domiciliées dans le pays ;

– les ressortissants de l’EEE/EFTA qui remplissent certaines conditions ;

– les autres étrangers, qui doivent obtenir une permission formelle du Ministre de la Justice.

Mal comprendre le statut des citoyens EEE/EFTA

Autre erreur fréquente : penser que le simple fait d’être citoyen d’un pays de l’EEE ou de l’EFTA suffit à acheter sans restriction. En réalité, ces personnes sont traitées comme les Islandais à condition d’être domiciliées en ISLANDE ou d’entrer dans des catégories précises liées à la liberté d’établissement, de services ou de capitaux.

Dans la pratique, il faut souvent :

– être enregistré comme résident ;

– disposer d’un numéro d’identification islandais (kennitala) ;

– déposer une déclaration spécifique avec le contrat d’achat, conformément au Règlement n°702/2002.

Beaucoup d’acheteurs européens omettent ces formalités, puis découvrent que leur acte ne peut pas être enregistré tant que leur situation n’est pas régularisée.

Négliger l’obligation de permission pour les non‑EEE

Pour les ressortissants hors EEE/EFTA (y compris, depuis fin 2020, les Britanniques), l’erreur critique consiste à signer un compromis ou à engager des fonds avant d’avoir obtenu l’aval du Ministère de la Justice.

– elle porte sur un seul bien, ne dépassant généralement pas 3,5 hectares ;

– elle est accordée soit pour un usage professionnel direct, soit en raison d’un lien étroit avec l’ISLANDE (mariage avec un Islandais, famille proche, séjours prolongés réguliers, etc.) ;

– si la demande est fondée sur ce « lien étroit », l’acheteur ne peut pas posséder d’autres biens dans le pays.

Surévaluer la souplesse de ces critères, ou monter des structures juridiques artificielles (sociétés écrans, montages sans substance réelle) dans l’espoir de « contourner » le dispositif, expose à un refus pur et simple de la permission — et donc à une impossibilité d’enregistrer la transaction.

Oublier les restrictions sur certains types de biens

Beaucoup d’investisseurs ciblent instinctivement des terrains ou des maisons isolées, sans réaliser que l’ISLANDE protège très strictement son territoire. Parmi les interdictions et limitations clés :

Ignorer ces contraintes mène à des projets d’acquisition ou de développement qui ne verront jamais le jour, après des mois de démarches et de frais.

Retarder la demande de kennitala et les démarches administratives

Autre classique : attendre d’avoir trouvé « le bon bien » pour lancer la machine administrative. Or, aucune transaction immobilière ne peut être finalisée sans numéro d’identification islandais (kennitala), que l’on soit résident ou simple investisseur.

Obtenir cette kennitala via Registers Iceland prend généralement 2 à 3 semaines. Y ajouter ensuite :

– une éventuelle demande de permis auprès du Ministère de la Justice (plusieurs semaines à quelques mois) ;

– l’ouverture de compte bancaire local, parfois nécessaire ;

– les contrôles anti‑blanchiment par les banques et les notaires.

Les acheteurs qui s’engagent sur des délais contractuels serrés sans avoir sécurisé ces prérequis s’exposent à ne pas pouvoir respecter les dates de signature ou de paiement, avec à la clé pénalités, perte de dépôt, voire annulation de la vente.

Sous‑estimer la procédure d’achat et la force du registre foncier

L’ISLANDE dispose d’un système de registre foncier très transparent (Fasteignaskrá), mais encore faut‑il l’utiliser correctement. Beaucoup d’acheteurs étrangers commettent deux erreurs : se fier uniquement à ce que dit le vendeur et négliger la phase d’enregistrement, alors que c’est elle qui confère la véritable sécurité juridique.

Croire que la signature « suffit »

La vente d’un bien immobilier suit en pratique plusieurs étapes structurées :

1. Offre et acceptation. 2. Rédaction et signature du kaupsamningur (contrat d’achat), souvent avec un dépôt (environ 10 %). 3. Vérifications finales (financement, autorisations). 4. Signature de l’acte de transfert devant un Notarius Publicus. 5. Enregistrement auprès du District Commissioner et intégration au registre foncier.

Négliger la recherche de titre et les servitudes

Beaucoup d’acheteurs étrangers se fient à la bonne foi du vendeur, voire à un résumé fourni par l’agent, sans qu’aucun juriste n’examine en détail :

– les hypothèques et privilèges en cours ;

– les servitudes (droit de passage, conduites géothermiques, accès public au littoral…) ;

– les limites exactes de la parcelle ;

– les usages enregistrés (résidentiel, commercial, mixte).

Compresser à l’excès les délais de due diligence

Les délais théoriques peuvent sembler courts — une transaction en cash simple peut se boucler en 3‑4 semaines. Dans la pratique, pour un étranger, la phase de due diligence complète (title check, permis, conformité au plan d’urbanisme, analyse de risques naturels) prend souvent plusieurs semaines supplémentaires.

S’engager sur un calendrier irréaliste, par exemple en acceptant une clause « closing dans 30 jours » sans marge pour :

– obtenir la kennitala ;

– faire examiner les documents par un avocat ;

– commander une inspection technique du bâtiment ;

revient à renoncer de facto à ces vérifications, ou à les réaliser trop vite, au risque de passer à côté d’alertes majeures.

Ignorer la réalité des prix, des coûts et du financement

Autre piège récurrent : penser que l’ISLANDE serait un « petit marché bon marché », ou comparer les prix à ceux d’une campagne européenne. Le pays fait partie des marchés les plus chers du Nord de l’Europe, surtout dans la région de Reykjavik.

Sous‑estimer le niveau des prix et leur dynamique

Les chiffres récents montrent un marché tendu :

– population d’environ 390 000 habitants, dont plus de 65 % dans la région capitale ;

– prix moyens autour de 4 400 € / m² à l’échelle nationale (2025) ;

– dans le centre de Reykjavik, fourchette typique : 5 500 à 6 200 €/m² ;

– capital region en général : souvent plus de 60 millions ISK de valeur par logement, ce qui dépasse 400 000 USD.

Une erreur fréquente consiste à extrapoler la hausse passée ou, au contraire, à croire à une « bulle prête à éclater ». Or, l’historique montre :

Période	Hausse annuelle moyenne des prix résidentiels
2010 – 2016	3 à 5 %
2016 – 2019	8 à 10 % (boom touristique)
2020 – 2022	1 à 3 % (pandémie)
2023 – aujourd’hui	5 à 7 %

Ne pas intégrer cette dynamique dans son plan d’achat ou d’investissement peut conduire soit à surpayer un bien par peur de « rater le train », soit à attendre indéfiniment une baisse qui ne vient pas, pendant que les coûts de financement augmentent.

Oublier les coûts de transaction et les charges récurrentes

Beaucoup d’étrangers raisonnent en se focalisant sur le prix affiché sans intégrer les frais annexes. En ISLANDE, un achat immobilier implique typiquement :

Poste	Ordre de grandeur
Taxe de transfert (stamp duty)	0,8 % (particulier) à 1,6 % (personne morale)
Frais d’enregistrement	≈ 0,1 % de la valeur + frais fixes par document
Honoraires d’avocat	150 000 à 350 000 ISK (souvent 0 à 1 % du prix)
Inspection technique	80 000 à 150 000 ISK
Frais de permission (non‑EEE)	≈ 120 000 ISK
Spread de change / frais de transfert	0,5 à 3 % du montant transféré
Honoraires d’agent (souvent côté vendeur)	1,5 à 2,5 % (répercutés indirectement dans le prix)

Au total, 2 à 6 % du prix partent en coûts de transaction. À cela s’ajoutent chaque année :

Charge annuelle	Niveau indicatif
Taxe foncière municipale	jusqu’à ~1,6–1,65 % de la valeur officielle
Assurance	≈ 400 à 1 200 €
Services (chauffage, électricité)	≈ 1 500 à 4 000 € selon taille et système
Gestion locative (si location)	7 à 25 % des loyers selon type de location

Les acheteurs qui n’anticipent pas ces charges ont tendance à surdimensionner leur budget d’achat, puis à se retrouver étranglés par les coûts récurrents.

Mal appréhender le financement local

Le marché hypothécaire islandais est accessible aux étrangers mais beaucoup plus restrictif que dans d’autres pays :

L’erreur classique : signer un compromis en supposant que la banque locale financera « comme chez soi ». Nombre d’étrangers finissent par opter pour :

– un achat cash ;

– un refinancement hypothécaire dans leur pays d’origine ;

– ou des montages type HELOC (ligne de crédit sur un bien déjà détenu ailleurs).

Ne pas sécuriser cette question très en amont, c’est prendre le risque de ne pas pouvoir honorer le calendrier de paiement prévu au contrat.

Négliger le risque de change ISK

L’ISLANDE n’est ni membre de l’UE ni de la zone euro. La monnaie est la couronne islandaise (ISK), relativement volatile. Les ordres de grandeur récents situent :

– 1 EUR ≈ 140–155 ISK ;

– 1 USD ≈ 130–145 ISK.

Beaucoup d’investisseurs sous‑estiment ce risque. Une variation défavorable du taux de change peut :

– renchérir brutalement le coût d’acquisition en devise d’origine ;

– réduire fortement la rentabilité nette de la revente ou des loyers.

Ignorer ce paramètre revient à jouer involontairement sur le marché des changes, parfois avec des montants proches de la valeur du bien lui‑même.

Négliger l’inspection technique dans un pays aux conditions extrêmes

Dans un climat aussi rude et une géologie aussi singulière, acheter sans inspection professionnelle est une faute lourde. Pourtant, beaucoup d’acheteurs étrangers se contentent d’une visite rapide, voire de photos en ligne, surtout pour des biens situés en dehors de Reykjavik.

Confondre estimation bancaire et véritable expertise

Comme ailleurs, les banques font réaliser des estimations de valeur pour sécuriser leur prêt, mais ces évaluations n’ont pas pour objet de vous protéger sur l’état du bâtiment. Elles ne remplacent pas :

– une inspection structurelle ;

– la recherche d’humidité, moisissures, défauts d’isolation ;

– la vérification des systèmes (électricité, plomberie, chauffage).

Renoncer à une inspection pour « gagner » quelques centaines d’euros se traduit souvent par des milliers, voire des dizaines de milliers d’euros de travaux non anticipés.

Sous‑évaluer l’impact du climat et de la géothermie

Les maisons islandaises sont soumises à des contraintes que l’on retrouve peu dans d’autres pays :

Sans inspection, on passe facilement à côté de :

– fissures structurelles liées à des mouvements de terrain ;

– infiltrations chroniques masquées par de récentes peintures ;

– corrosion sur des éléments exposés aux gaz d’origine géothermique ;

– isolation très insuffisante dans des constructions plus anciennes.

Dans certaines zones, une consultation des cartes de risques du Met Office islandais est indispensable pour comprendre l’exposition aux phénomènes naturels. Ne pas le faire, c’est accepter un risque physique et financier largement évitable.

Mal évaluer le chauffage et les coûts énergétiques

L’un des grands atouts des logements islandais est le chauffage géothermique : environ 90 % des foyers y ont accès, et à Reykjavik, les maisons sont chauffées exclusivement de cette façon. Le coût est remarquablement bas :

Mais l’erreur fréquente consiste à : ne pas prendre en compte les éléments clés qui influencent la situation.

– supposer que tous les biens bénéficient des mêmes conditions ;

– ignorer l’état réel du système (radiateurs, tuyauterie, échangeurs, réseau urbain).

Une maison mal raccordée, un système ancien, des fuites ou un dimensionnement insuffisant peuvent augmenter les coûts et diminuer le confort. À l’inverse, dans les rares zones encore chauffées à l’électricité ou aux combustibles fossiles, la facture grimpe vite si l’isolation est médiocre.

Une inspection sérieuse doit inclure :

– le type de système (usage direct de l’eau géothermale, échangeur, chauffage électrique) ;

– l’âge et la maintenance ;

– l’isolation de l’enveloppe (murs, toits, fenêtres).

Ne pas tenir compte de ces paramètres, c’est prendre le risque de transformer un « coup de cœur » en gouffre énergétique.

Rêver d’investissement locatif sans maîtriser les règles

Portée par le tourisme et la pénurie de logements, l’ISLANDE attire de nombreux investisseurs qui imaginent des rendements attractifs, en particulier via la location courte durée. Là encore, les mauvaises surprises guettent ceux qui ne lisent pas la réglementation.

Surestimer le potentiel de la location touristique

Les chiffres de rendement brut peuvent paraître séduisants :

Segment	Rendement locatif brut estimé
Appartements centre de Reykjavik	~4,5 à 5,2 %
Résidentiel région capitale	~4,0 à 5,0 %
Locations saisonnières zones touristiques	~6,0 à 8,0 % (très saisonnier)

Beaucoup d’acheteurs commettent toutefois plusieurs erreurs :

– baser leurs projections sur les tarifs d’été, alors que les loyers chutent en hiver (novembre–février) et que le taux d’occupation baisse fortement ;

– sous‑estimer les frais de gestion : 15 à 25 % des revenus pour de la courte durée gérée par un professionnel ;

– oublier les coûts de ménage, linge, maintenance, taxe de séjour, TVA sur l’hébergement touristique (11 %).

Ignorer les limites légales sur la location courte durée

Le gouvernement islandais a réagi à la pression du tourisme sur le marché du logement en encadrant sévèrement les locations de type Airbnb. Les erreurs classiques des étrangers :

– louer un bien résidentiel plus que le nombre de jours autorisés (souvent autour de 90 jours/an) sans permis spécifique ;

– ne pas demander la licence municipale nécessaire ;

– oublier l’enregistrement auprès de l’office du tourisme islandais et l’assujettissement à la TVA sur l’hébergement court terme ;

– acheter dans des zones où la location courte durée par des non‑résidents est fortement restreinte.

Sous‑estimer la difficulté de la gestion à distance

En dehors de Reykjavik, certaines régions (comme les Westfjords) offrent des prix d’achat attractifs et des décors spectaculaires. Mais gérer un bien à distance dans ces zones est loin d’être simple, surtout en hiver :

– météo pouvant bloquer l’accès ;

– difficultés pour trouver des prestataires de ménage et de maintenance réguliers ;

– communication parfois plus compliquée avec des artisans peu habitués à des clients étrangers.

Beaucoup d’investisseurs finissent par confier l’ensemble à des sociétés de gestion, ce qui réduit mécaniquement la rentabilité nette. Ne pas prévoir ce coût dans son modèle économique est une erreur courante.

Oublier l’urbanisme, l’environnement et les risques naturels

Parce que l’ISLANDE semble « vide » et sauvage, des acheteurs imaginent pouvoir y construire ou transformer presque à leur guise. En réalité, le pays s’est doté d’un arsenal réglementaire très complet en matière de planification et de protection de l’environnement.

Sous‑estimer la rigidité des plans d’urbanisme

Le droit de l’urbanisme repose principalement sur le Planning Act et diverses réglementations détaillées. Chaque municipalité élabore :

– un plan global (affectation résidentielle, commerciale, industrielle, mixte, zones spéciales) ;

– des plans détaillés pour chaque quartier, avec des règles sur les hauteurs, les volumes, les implantations, etc.

Les erreurs fréquentes :

Modifier un zonage est un processus lourd, incertain, soumis à consultations et parfois à des recours. Partir de l’idée que « ça s’arrangera après l’achat » est particulièrement risqué.

Négliger les obligations d’évaluation environnementale

Pour certains projets (lotissements, complexes touristiques, infrastructures), la loi impose une étude d’impact environnemental (EIA), encadrée par une loi et un règlement spécifiques. Les autorités environnementales et de santé publique ont un pouvoir de contrôle effectif, avec des antécédents de sanctions en cas de non‑respect.

Même pour des projets plus modestes, acheter un terrain ou un bâtiment en négligeant :

– la qualité des sols (pollution industrielle ou historique) ;

– la proximité de zones protégées ;

– l’effet sur les eaux souterraines, notamment dans les régions géothermiques ;

Minimiser l’exposition aux risques géologiques

L’ISLANDE est située sur la dorsale médio‑atlantique, avec :

– volcanisme actif ;

– séismes fréquents, parfois liés à l’exploitation géothermique ;

– risques d’inondations glaciaires et de mouvements de terrain dans certaines vallées.

Les autorités publient des cartes de risques et des données détaillées. Beaucoup d’acheteurs étrangers ne les consultent pas, surtout lorsqu’ils achètent une maison existante plutôt qu’un terrain.

Or, les risques naturels ont plusieurs conséquences :

– primes d’assurance plus élevées dans certaines zones ;

– exigences constructives spécifiques (fondations, ancrages, matériaux) ;

– potentiels épisodes d’évacuation ou de perturbation de l’usage du bien.

Ne pas intégrer ces éléments dans l’évaluation et la négociation, c’est accepter une incertitude supplémentaire sans compensation.

Mal encadrer la relation avec les professionnels

Le cadre islandais est très réglementé, y compris pour les métiers de l’immobilier. Pourtant, beaucoup d’étrangers fonctionnent sur des habitudes acquises ailleurs, ce qui entraîne malentendus, redondances ou, pire, absence de véritable conseil.

Confondre agent du vendeur et conseil de l’acheteur

Les agents immobiliers islandais sont soumis à une formation certifiée et à une licence délivrée par le Ministère de la Justice. Ils jouent un rôle clé dans la mise en marché et la négociation. Mais, comme dans la plupart des pays, l’agent est d’abord mandaté par le vendeur.

S’en remettre uniquement à lui pour :

– l’analyse juridique ;

– la vérification des servitudes et des dettes ;

– l’estimation des risques environnementaux ;

Se passer d’un avocat local

L’autre erreur classique consiste à ne pas engager d’avocat islandais, au motif que « le système est sûr » ou que « l’agent s’occupe de tout ». Le droit applicable est cependant très spécifique (multiplicité d’actes : Civil Code, Property Act, Mortgage Act, loi sur le blanchiment, etc.), et la plupart des documents sont en islandais.

Un avocat local peut :

Ne pas avoir ce regard indépendant augmente la probabilité de signer des engagements irréversibles sans avoir pris toute la mesure de leurs implications.

Sous‑estimer la barrière de la langue et des usages

Même si beaucoup de professionnels parlent anglais, la langue de travail officielle dans les contrats, registres et lois reste l’islandais. Les malentendus sont fréquents lorsque :

– les clauses ont été traduites sommairement ;

– certaines subtilités (par exemple sur les délais, les conditions de résiliation ou les garanties) ne sont pas expliquées clairement ;

– l’acheteur n’ose pas poser toutes les questions nécessaires en réunion de signature.

Demander systématiquement des traductions certifiées des documents clés, et prévoir le temps de les faire relire, est une précaution souvent négligée.

Mal anticiper les travaux et la rénovation dans un bâti ancien

Comme ailleurs, beaucoup d’acquéreurs pensent faire une « bonne affaire » en achetant un bien à rénover. Sauf qu’en climat islandais et dans un marché de main‑d’œuvre tendu, les coûts explosent vite, parfois au‑delà du prix du neuf.

Sous‑évaluer le coût et la durée des rénovations

Les études internationales montrent qu’environ 45 % des projets de rénovation dépassent leur budget initial. En ISLANDE, plusieurs facteurs aggravent ce phénomène :

Dans certains cas, la remise à niveau d’installations de base (électricité, plomberie, chauffage, ventilation) atteint rapidement l’équivalent de plusieurs dizaines de milliers d’euros, voire dépasse les 100 000 $ pour des rénovations lourdes.

Découvrir trop tard les « surprises » d’un bâti ancien

Sans diagnostic approfondi, un acheteur peut passer à côté de : problèmes structurels, de moisissures, de pannes d’équipements, de vices cachés, ou encore de risques environnementaux.

– structures affaiblies par l’humidité et le gel ;

– isolations obsolètes ou quasi inexistantes ;

– systèmes électriques dangereux ou non conformes ;

– présence d’amiante ou de matériaux problématiques dans certains bâtiments d’après‑guerre ;

– champignons et moisissures cachés, fréquents dans les zones mal ventilées.

Négliger l’impact des travaux sur le calendrier et le budget global

Des acheteurs étrangers projettent d’occuper ou de louer le bien quelques semaines après l’achat, alors que :

– l’obtention de permis de construire ou d’aménagement peut prendre du temps ;

– la file d’attente pour trouver des artisans disponibles est souvent longue ;

– les travaux sont fortement saisonniers en extérieur.

Cette absence de marge dans le calendrier amplifie le coût réel : locations temporaires pendant la durée des travaux, retards dans la mise en location, pénalités éventuelles vis‑à‑vis de prestataires ou de futurs occupants.

Se tromper d’horizon : résider, investir, ou les deux ?

Enfin, de nombreuses erreurs tiennent au fait que l’acheteur ne clarifie pas suffisamment son objectif principal. L’ISLANDE ne propose aucun visa ni droit de résidence en échange d’un investissement immobilier. Acheter un bien n’ouvre pas la porte à la nationalité, ni même au droit de séjour prolongé pour un non‑EEE.

Confondre achat immobilier et stratégie de résidence

Les non‑EEE qui souhaitent rester plus de trois mois doivent passer par les procédures classiques auprès de la Direction de l’Immigration (travail, regroupement familial, études, etc.). Le fait d’être propriétaire ne leur donne aucun avantage particulier, si ce n’est une adresse locale.

Négliger la stratégie de sortie

Le marché islandais est étroit : environ 390 000 habitants, une forte concentration dans la région capitale, des zones rurales parfois très peu liquides. Ne pas réfléchir en amont à comment on revendra, c’est risquer :

– de se retrouver coincé avec un actif difficile à céder en période calme ;

– de dépendre trop fortement du tourisme ou d’un segment très spécifique (location courte durée haut de gamme, par exemple) ;

– de perdre une partie de la plus‑value dans les frais (22 % d’impôt sur les gains en capital).

Une stratégie de sortie claire (revente, location long terme, transmission) devrait être intégrée dès la phase de décision d’achat.

Conclusion : acheter en ISLANDE sans se brûler les ailes

L’ISLANDE n’est ni un eldorado sans règles, ni un pays hermétique où tout serait impossible aux étrangers. C’est un marché :

– juridiquement solide et très transparent, mais strict sur la propriété étrangère ;

– cher, mais historiquement résilient et soutenu par une économie diversifiée ;

– techniquement exigeant, notamment à cause du climat et de la géothermie.

Les erreurs les plus fréquentes tiennent moins à des « pièges cachés » qu’à des suppositions erronées : croire que les règles sont les mêmes que chez soi, sous‑estimer les formalités, négliger le risque de change, esquiver l’inspection technique, ou fantasmer sur un rendement d’Airbnb sans regarder la réglementation locale.

En ISLANDE plus qu’ailleurs, la clé est d’accepter de prendre le temps : celui de comprendre le cadre légal, d’examiner les risques naturels, d’évaluer honnêtement les travaux, et de faire parler les chiffres au‑delà du paysage de carte postale. C’est le meilleur moyen de profiter du marché islandais sans découvrir trop tard qu’on a acheté bien plus de complications que de mètres carrés.

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