Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Poser ses valises en ISLANDE, face à un fjord ou au cœur de Reykjavik, fait rêver de plus en plus d’étrangers. Mais derrière les paysages de volcans, de glaciers et de sources chaudes, le marché immobilier islandais est encadré par un droit très précis, des règles spécifiques pour les non‑résidents et un contexte de prix en forte hausse. Comprendre ce cadre est indispensable avant de signer un kaupsamningur, le contrat de vente islandais.
Cet article détaille les conditions d’achat pour les étrangers, les démarches administratives à suivre, le coût de l’opération, les options de financement, les zones d’investissement recommandées et les pièges à éviter.
Un marché tendu dans une économie très solide
Avant même de parler de droit, il faut regarder le terrain de jeu : le marché immobilier islandais. Le pays compte un peu moins de 400 000 habitants, mais il vit une pression inhabituelle sur le logement, entre croissance démographique, tourisme de masse et épisodes volcaniques qui ont déplacé des habitants entiers, comme à Grindavík.
Les chiffres récents montrent clairement un marché dynamique et cher. L’indice national des prix résidentiels a progressé de près de 8 % sur un an début 2025, même si le rythme se modère avec la baisse graduelle des taux directeurs. Dans la région de la capitale, les maisons individuelles ont encore grimpé d’environ 9 % en un an et les appartements d’environ 6 %.
Niveaux de prix et évolution récente
Les ordres de grandeur sont indispensables pour un investisseur étranger. Dans la région de Reykjavik, les prix moyens dépassent largement les niveaux observés il y a cinq ans : un appartement de 100 m² qui coûtait autour de 267 000 € il y a quelques années se vend aujourd’hui environ 440 000 €.
Aucun chiffre clé spécifique n’a été fourni dans le contenu pour être mis en avant.
| Indicateur (logement résidentiel) | Valeur approximative | Source / période indicative |
|---|---|---|
| Hausse annuelle de l’indice national (février 2025) | +7,94 % | Données immobilières islandaises |
| Hausse réelle (corrigée de l’inflation) | +3,58 % | Idem |
| Prix moyen dans la région de la capitale | 87 043 296 ISK (~620 000 USD) | Janvier 2025 |
| Maison individuelle, capitale | 145 296 331 ISK (~1,03 M USD) | Janvier 2025 |
| Appartement, capitale | 75 977 558 ISK (~541 000 USD) | Janvier 2025 |
| Prix moyen au m² à Reykjavik (tous logements) | ~529 372 ISK/m² (~4 000 USD/m²) | Estimation récente |
| Prix au m² dans le centre de Reykjavik (neuf) | >1 000 000 ISK/m² (~7 100 USD/m²) | 2023–2024 |
| Prix au m² dans le centre (ancien) | ~900 000 ISK/m² (~6 400 USD/m²) | 2023–2024 |
| Croissance moyenne des prix (tous logements) | ~2,5 % par trimestre | Données agrégées |
Cette flambée s’explique par une forte demande et une offre limitée : en 2024, un peu plus de 13 000 transactions résidentielles ont été enregistrées, en hausse de plus de 40 % sur un an, tandis qu’environ 3 500 nouveaux logements seulement ont été livrés, avec une perspective de ralentissement de la construction dans les prochaines années. Les promoteurs dénoncent des procédures d’urbanisme jugées imprévisibles, une offre restreinte de terrains constructibles et des taxes municipales élevées.
Rendements locatifs et marché de la location
Pour qui achète pour investir, la rentabilité locative brute tourne autour de 5 % au niveau national, avec une fourchette d’environ 3,8 % à 6 % selon le type de bien et la localisation. À Reykjavik, les rendements bruts se situent plutôt entre 3,9 % et 5,5 %, autour de 4,9 % en moyenne.
Le loyer moyen d’un nouveau bail résidentiel en Islande début 2025 était d’environ 263 000 ISK par mois.
À ces niveaux de loyer s’ajoute un coût de la vie particulièrement élevé : l’ISLANDE importe beaucoup, les salaires sont élevés (près de 758 000 ISK brut mensuels en moyenne en 2025, soit environ 6 000 USD) et la fiscalité est significative. Cet environnement est cependant compensé par une économie très solide, un État noté AAA et un réseau énergétique quasi intégralement renouvelable.
Qui peut acheter ? Les règles d’éligibilité pour les étrangers
La première question à régler pour un étranger reste la plus basique : a‑t‑il le droit d’acheter un bien en ISLANDE, et à quelles conditions ?
Le cadre général est fixé par la loi n° 19/1966 sur le droit de propriété et d’usage des biens immobiliers, modifiée notamment en 2022, et par un ensemble de règlements qui déclinent les droits des ressortissants de l’Espace économique européen (EEE) et d’autres pays.
Distinction clé : EEE / Islande / reste du monde
Le droit islandais établit une hiérarchie claire.
Les citoyens islandais, d’abord, peuvent naturellement acquérir des biens immobiliers sans restriction particulière. Cette liberté vaut aussi, dans une large mesure, pour les étrangers qui sont légalement domiciliés dans le pays : être « domicilié » signifie disposer d’un kennitala (numéro d’identification civile) et être enregistré auprès de Registers Iceland.
Les citoyens de l’EEE, de l’EFTA et des Îles Féroé bénéficient d’un traitement similaire aux Islandais pour l’achat de biens immobiliers. Pour acheter sans autorisation spéciale, ils doivent être légalement domiciliés en Islande et exercer un droit lié à la libre circulation (travail, établissement, prestations de services ou circulation des capitaux). Ils doivent également déposer une déclaration type lors de l’enregistrement de l’acte, attestant qu’ils remplissent les conditions du règlement n° 702/2002.
La situation est différente pour les ressortissants de pays hors EEE. Ceux‑ci, s’ils ne sont pas domiciliés en ISLANDE, doivent presque toujours obtenir une autorisation du ministre de la Justice avant de pouvoir être reconnus propriétaires au registre foncier. Le Royaume‑Uni, depuis la sortie de l’Union européenne, est dans cette catégorie : les Britanniques qui ont acquis un bien avant fin 2020 conservent leurs droits, mais tout achat ultérieur est soumis à cette autorisation.
Cas spécifiques : non‑résidents et liens particuliers avec le pays
Pour un étranger hors EEE ne résidant pas en ISLANDE, la loi prévoit deux grandes voies pour obtenir cette permission :
– l’utilisation du bien dans le cadre direct d’une activité professionnelle ou commerciale ;
– l’existence d’un « lien étroit » avec le pays.
Pour acquérir un bien agricole, un investisseur doit prouver sa nécessité pour son entreprise (bureaux, site industriel, hébergement touristique…). Le ministère de la Justice peut accorder une dérogation avec un plafond de 25 hectares, à condition que cette surface soit proportionnée aux besoins du projet professionnel.
Dans le second cas, plus personnel, il s’agit de situations du type mariage avec un citoyen islandais, liens familiaux proches, ou encore séjours fréquents et sur une longue durée ayant créé des attaches solides. La permission est alors accordée pour un seul bien, d’une surface maximale de 3,5 hectares, et l’acquéreur ne peut posséder aucun autre bien dans le pays sous ce régime.
Certaines limitations sont strictement non négociables pour les acquisitions immobilières par des non-résidents en France : les États étrangers et organismes publics ne peuvent pas obtenir d’autorisations pour des acquisitions ordinaires (sauf pour les bâtiments d’ambassade), les étrangers ne peuvent pas acheter de terres agricoles, et la vente de foncier nu à des non-résidents hors de l’Espace Économique Européen (EEE) est en pratique interdite. Cependant, l’usage de terrains peut être accordé via un bail de longue durée.
Cas des personnes morales
Les sociétés et autres personnes morales ne sont pas exemptes de ces règles. Certaines structures peuvent cependant acheter sans autorisation si elles sont suffisamment « islandaises » dans leur gouvernance et leur actionnariat.
Ainsi, un partenariat dont tous les associés indéfiniment responsables sont citoyens islandais ou domiciliés en ISLANDE depuis au moins cinq ans est dispensé de permission. De même, une société à responsabilité limitée ou une fondation peut être dispensée si elle est domiciliée en ISLANDE, si tous ses administrateurs sont islandais ou domiciliés depuis au moins cinq ans, et si au moins 80 % du capital ainsi que la majorité des droits de vote appartiennent à des citoyens islandais.
Dans tous les autres cas, une demande au ministre de la Justice est obligatoire, avec une transparence complète sur les bénéficiaires effectifs, conformément aux règles islandaises de lutte contre le blanchiment.
Étape 1 : clarifier sa situation de résidence et obtenir un kennitala
Pour un étranger qui souhaite acheter, la première démarche concrète est presque toujours administrative : sécuriser son statut de résidence et obtenir le fameux kennitala, indispensable à toute transaction.
Résidence, permis de séjour et domicile légal
Les ressortissants nordiques (Danemark, Norvège, Suède, Finlande) bénéficient d’une liberté de circulation et d’installation particulièrement souple. Les citoyens de l’EEE et de la Suisse peuvent séjourner jusqu’à trois mois sans démarche, mais doivent demander un permis de résidence au-delà, via la Direction islandaise de l’immigration (Útlendingastofnun), avant ou peu après leur arrivée.
Les ressortissants hors Espace Économique Européen doivent obtenir un permis de séjour avant d’entrer en Islande pour un long séjour. Le premier permis est généralement valable un an, avec des délais de traitement pouvant atteindre six mois. L’obtention d’un permis de résidence permanente nécessite de remplir plusieurs critères, incluant un volume minimal de cours d’islandais.
Dans tous les cas, pour être reconnu comme domicilié, il faut :
– disposer d’un kennitala (numéro d’identification personnelle) ;
– déclarer une adresse de résidence permanente auprès de Registers Iceland.
Un étranger souhaitant acheter un logement pour y vivre devra généralement commencer par le louer. Cette location temporaire est nécessaire le temps de régulariser son statut administratif et d’obtenir les documents requis.
Pourquoi le kennitala est incontournable
Ce numéro suit toute personne ou entité en ISLANDE. Il est requis pour :
– signer un contrat de travail ;
– payer des impôts ;
– s’affilier au système de santé ;
– ouvrir un compte bancaire ;
– contracter un prêt immobilier ;
– et, naturellement, faire enregistrer un acte de propriété.
Sans kennitala, un achat peut difficilement être finalisé, même si la loi autorise certains non‑résidents à acquérir des droits sous condition de permission ministérielle.
Étape 2 : demander l’autorisation du ministre de la Justice (si nécessaire)
Pour les ressortissants hors EEE non domiciliés, la demande au ministère de la Justice est un passage obligé. Elle intervient en pratique après avoir ciblé un bien précis, car la permission est toujours attachée à une propriété donnée.
Contenu du dossier et procédure
Le formulaire de demande est disponible en ligne et doit être transmis par e‑mail ou par courrier. Il doit être accompagné de l’original du contrat d’achat ou de l’acte de transfert (kaupsamningur non encore enregistré). Si les documents ne sont ni en islandais ni en anglais, une traduction par un traducteur assermenté est exigée.
Le dossier doit détailler :
Une demande complète doit inclure : l’identification précise du bien (numéro cadastral, adresse), sa surface et son usage prévu, la déclaration d’autres biens détenus en Islande, la base juridique de la demande (activité professionnelle, lien étroit, etc.), et, pour une activité économique nécessitant plus de 3,5 hectares, une justification détaillée de cette surface.
Le ministère peut demander des pièces complémentaires, voire des attestations de personnes connaissant le demandeur si celui‑ci invoque un « lien étroit ». Une demande insuffisamment documentée peut être rejetée, mais le candidat a, en principe, la possibilité de régulariser son dossier.
Le contrat n’acquiert d’effet qu’une fois signé par le ministre sur l’original : sans cette signature, le transfert de propriété ne peut être enregistré au registre foncier.
Étape 3 : se préparer financièrement – apports, prêts et types d’hypothèques
Le contexte financier islandais surprend souvent les étrangers habitués à des taux bas. Les taux directeurs de la banque centrale ont commencé à refluer depuis fin 2024, mais les crédits restent chers comparés à de nombreux pays européens.
Accessibilité du crédit pour les étrangers
Les grandes banques commerciales (Íslandsbanki, Arion Bank, Landsbankinn) et l’Autorité du logement et de la construction (HMS, ex‑HFF) proposent des prêts hypothécaires, y compris à des étrangers, mais l’éligibilité dépend fortement du statut de résidence, de la stabilité des revenus et de l’historique de crédit.
En pratique, pour un acheteur étranger :
– un apport de 20 % à 30 % du prix d’achat est courant ;
– les banques financent souvent jusqu’à 80 % du prix pour une résidence principale, avec des plafonds spécifiques pour des montants élevés ;
– certains établissements se limitent à 50–70 % de ratio prêt‑valeur (loan‑to‑value) pour des non‑résidents ou personnes peu intégrées dans le système.
Les primo‑accédants, notamment islandais mais aussi résidents étrangers, peuvent parfois mobiliser des dispositifs avantageux : financement jusqu’à 85–90 % du prix, exonération de certains frais de dossier, voire prêts complémentaires spécifiques.
Types de prêts disponibles
Le marché des prêts immobiliers islandais se structure autour de trois types principaux :
Dans le financement immobilier, trois structures de prêt principales existent. Les prêts non indexés proposent des mensualités plus élevées, mais la dette se rembourse plus rapidement et n’est pas ajustée par l’inflation. Les prêts indexés offrent des remboursements initiaux plus faibles, mais le capital restant dû est réévalué à la hausse avec l’inflation, allongeant la durée effective et augmentant le coût total. Les prêts hybrides combinent une part indexée et une part non indexée, permettant à l’emprunteur d’ajuster son exposition au risque inflationniste.
Les taux peuvent être variables ou fixes pour des périodes de trois à cinq ans. Début 2025, les meilleures offres sur les prêts non indexés affichaient des taux variables autour de 9,5–9,75 % et des taux fixes autour de 8–8,3 %. Les prêts indexés avaient des taux nominaux plus bas (environ 4–5 %), mais il faut intégrer l’effet de l’indexation pour comprendre le coût réel.
La banque centrale impose un plafond de ratio d’effort : les mensualités de crédit ne doivent généralement pas dépasser 35 % du revenu disponible (40 % pour un primo‑accédant). Ce calcul utilise des taux d’intérêt minimums standardisés et des durées maximales, pouvant aller jusqu’à 40 ans pour certains prêts non indexés et autour de 25 à 30 ans pour les prêts indexés.
Conditions particulières et outils d’optimisation
Plusieurs instruments peuvent améliorer le montage financier, selon la situation :
– des prêts en devises indexés (FX‑indexed mortgages) pour les emprunteurs dont les revenus sont stables en devise forte, avec un ratio prêt‑valeur généralement plafonné à 70 % et des frais spécifiques ;
– des prêts « verts » assortis de taux réduits et de remises de frais si le bien est certifié énergétiquement performant ;
– l’utilisation de l’épargne retraite privée pour constituer l’apport ou rembourser le prêt pour un premier logement, souvent avec un traitement fiscal favorable, au prix de délais pouvant atteindre huit semaines pour débloquer les fonds ;
– la possibilité de suspendre temporairement les remboursements pendant un congé parental, sous conditions, en transmettant le calendrier du Fonds de congé maternité/paternité.
En contrepartie, les remboursements anticipés sur les prêts à taux fixe peuvent être assortis de pénalités (limitées généralement à 1 % du montant remboursé au‑delà de 1 million ISK par an).
Étape 4 : chercher un bien, faire une offre et sécuriser le contrat
Une fois son statut juridique clarifié et son budget défini, commence la phase plus familière de recherche immobilière. En ISLANDE, elle passe très largement par les agences et les portails en ligne.
Où chercher ?
Plusieurs plateformes concentrent l’essentiel des annonces :
– mbl.is, qui abrite l’une des plus grandes rubriques immobilières du pays ;
– fasteignir.is et fasteignaleitin, moteurs de recherche dédiés ;
– les rubriques « fasteignir » des grands journaux comme Morgunblaðið.
Nombre d’agences (Lind fasteignasala, Heimili, Ace, RE/MAX Iceland, etc.) travaillent avec une clientèle étrangère et proposent des services en anglais. Dans un petit pays où le bouche‑à‑oreille reste puissant, les réseaux locaux et les groupes d’expatriés sur les réseaux sociaux peuvent aussi révéler des opportunités hors marché.
Rôle du courtier et visites
Les agents immobiliers en ISLANDE sont régulés : ils doivent suivre une formation spécialisée, réussir un examen sous la responsabilité du ministère de la Justice, ne pas avoir de casier judiciaire et renouveler périodiquement leur licence avec de la formation continue. Leur commission, de l’ordre de 1,5 % à 2,5 % du prix, est en général payée par le vendeur.
Pour un étranger, il est précieux de s’appuyer sur un agent immobilier qui maîtrise l’anglais et connaît parfaitement le marché local ainsi que les règles spécifiques aux non-résidents. Cet agent vérifie des points essentiels comme l’absence de charges ou d’hypothèques sur le bien, sa conformité aux règles d’urbanisme, et sa situation au regard des normes environnementales en vigueur.
Il est fortement conseillé de visiter les biens sur place, surtout hors de la capitale, pour mesurer l’accessibilité en hiver, la qualité de l’isolation, la présence de services, etc.
L’offre et le kaupsamningur
Quand un acheteur souhaite se positionner, il formule une offre de prix, souvent par l’intermédiaire de l’agent. En ISLANDE, cette offre, une fois acceptée, a déjà une valeur contraignante. Il est donc courant d’y inclure des conditions suspensives : obtention du financement, inspection satisfaisante, obtenir l’autorisation ministérielle pour un non‑EEE, etc.
Le pourcentage du prix d’achat versé comme acompte sur un compte séquestre après la rédaction du contrat de vente formel.
Un notaire public (Notarius Publicus) intervient au moment de la signature finale pour s’assurer que les conditions légales sont remplies, notamment si une autorisation du ministère de la Justice est requise.
Vérifications préalables
Le système d’enregistrement immobilier islandais est réputé transparent, ce qui facilite la due diligence. Avant de s’engager définitivement, l’acheteur (avec son avocat ou son agent) doit vérifier :
– le titre de propriété au registre foncier ;
– l’absence de privilèges, hypothèques, servitudes gênantes ou litiges en cours ;
– la conformité de l’usage du bien avec le plan d’urbanisme (impossible de convertir librement une habitation en location touristique, par exemple, sans autorisations) ;
– l’état du bien, via une inspection technique, notamment pour les maisons individuelles exposées aux intempéries.
Si des vices cachés apparaissent après la signature, le droit islandais autorise le blocage d’une partie du prix ou une action en diminution de prix, mais il est évidemment plus simple de les identifier en amont.
Étape 5 : enregistrement, taxes d’acquisition et coûts annexes
Une fois le kaupsamningur signé et, le cas échéant, la permission ministérielle délivrée, reste à faire reconnaître officiellement le transfert de propriété.
Enregistrement au registre foncier
Les documents signés sont transmis au bureau du magistrat de district (Sýslumaður), qui gère l’enregistrement au registre foncier. C’est à ce moment que s’appliquent les droits de mutation et les frais de formalités.
Les principaux coûts à l’acquisition peuvent être synthétisés ainsi.
| Type de coût (à l’achat) | Taux / montant indicatif | Supporté par… |
|---|---|---|
| Taxe de transfert / droit de timbre | 0,8 % à 1,6 % de la valeur officielle | Acheteur |
| Droits d’enregistrement | ~0,1 % de la valeur | Acheteur |
| Frais de notaire | ~0,1 % de la valeur | Acheteur |
| Honoraires d’avocat | 0 % à 1 % de la valeur | Acheteur |
| Commission d’agence | 1,5 % à 2,5 % du prix de vente | Vendeur (le plus souvent) |
| Frais de dossier de prêt, évaluation de crédit, etc. | Montants forfaitaires variables | Emprunteur |
Globalement, le coût total supporté par l’acheteur, hors financement, tourne autour de 0,9 % à 2,7 % du prix, tandis que le vendeur assume 1,5 % à 2,5 % de commission. Le « coût aller‑retour » (achat puis revente) s’établit entre 2,4 % et 5,2 %.
Fiscalité récurrente : taxe foncière, revenus locatifs et plus‑values
Une fois propriétaire, l’étranger est soumis à la même fiscalité locale qu’un Islandais.
À Reykjavik, le taux de taxe foncière pour un immeuble commercial peut atteindre 1,6 % de la valeur bâtie.
Les valeurs de référence sont révisées chaque année par l’Autorité du logement et de la construction (HMS) et peuvent être contestées dans un délai de trois mois.
En matière de revenus locatifs, le régime de base est le suivant :
Les loyers sont imposés comme des revenus du capital à un taux de 22 %. Cependant, un propriétaire personne physique bénéficie d’une exonération de 50 % sur le revenu brut pour un maximum de deux logements loués sous le régime de la loi sur la location, ce qui abaisse le taux d’imposition effectif à 11 % pour ces biens.
Les non‑résidents sont imposés en ISLANDE sur leurs revenus de source islandaise, y compris les loyers.
Pour les plus‑values, la règle générale est une taxation à 22 % du gain réalisé lors de la revente. Cependant, la vente d’une résidence principale peut être exonérée si le bien a été détenu plus de deux ans et que sa surface reste dans certains plafonds. Si la durée de détention est plus courte, il existe des possibilités de report d’imposition en cas de réinvestissement dans une autre résidence.
Où acheter en ISLANDE ? Panorama des principaux marchés
Le choix du lieu a un impact considérable sur le budget, la liquidité du marché et la stratégie (résidence principale, location longue durée, location touristique).
Reykjavik et sa région : cœur économique et marché le plus cher
La région de la capitale concentre près de 60 % des transactions résidentielles. Reykjavik offre un mélange de quartiers historiques (autour de Laugavegur et du Vieux Port), de secteurs résidentiels calmes (Hlíðar, Seltjarnarnes) et de zones en renouvellement urbain.
Les prix y sont les plus élevés du pays : la plupart des logements dépassent les 60 millions ISK de valeur, et la moyenne des achats récents dans la région se situe largement au‑delà de 80 millions ISK. Le rendement locatif brut y est solide mais moins généreux qu’en province, compensé par une très forte demande et une grande profondeur de marché.
Les communes limitrophes de la capitale islandaise proposent des logements souvent moins chers. Kópavogur et Hafnarfjörður sont des options économiquement intéressantes. Hafnarfjörður est un port industriel animé, célèbre pour son festival viking annuel. Plus au nord, Mosfellsbær affiche généralement les prix les plus doux.
Villes régionales : Akureyri, Selfoss, Húsavík, Egilsstaðir
En dehors de la capitale, Akureyri est la deuxième ville du pays et un pôle important pour le nord, avec un bon niveau de services, une université, des activités culturelles et un accès facilité aux montagnes et au ski. Les prix y sont inférieurs à ceux de Reykjavik, avec un marché locatif actif mais plus restreint.
Selfoss, au sud, bénéficie de sa proximité relative avec Reykjavik tout en restant dans un environnement plus rural. Húsavík, au nord, est devenue une destination de tourisme de nature, notamment pour l’observation des baleines, ce qui stimule l’investissement dans les hébergements touristiques.
Egilsstaðir est la ville la plus chère de l’est de l’Islande, en raison de ses infrastructures complètes (hôpital, école secondaire, aéroport). Bien que son marché immobilier soit plus restreint, elle attire certains investisseurs pour des projets de location sur le long terme, qui y voient un centre régional stratégique.
Régions rurales et Westfjords : prix bas, mais contraintes fortes
La région des Westfjords est régulièrement citée comme la moins chère du pays. Des municipalités y ont même, par le passé, cédé des terrains gratuitement pour attirer de nouveaux habitants. Les paysages y sont spectaculaires, mais l’isolement, les conditions climatiques et la faiblesse du marché locatif imposent une stratégie de long terme, souvent plus résidentielle que purement spéculative.
Il faut aussi garder à l’esprit que certaines zones, notamment les parcs nationaux comme Þingvellir, Vatnajökull et Snæfellsjökull, sont totalement fermées à la construction pour des raisons de protection environnementale. Dans d’autres régions sensibles, les autorités de planification rejettent une part importante des projets immobiliers ruraux pour protéger les écosystèmes et les paysages.
Acheter pour louer : potentiel et régulation
L’essor du tourisme, avec plus de deux millions de visiteurs annuels, a fortement développé la demande de locations de courte durée. De nombreux investisseurs étrangers ont vu dans des appartements de Reykjavik ou des maisons rurales bien situées une opportunité de type Airbnb.
Rendements et attractivité
Sur le segment de la location longue durée, les rendements bruts autour de 5 % restent attractifs dans un pays à très faible risque politique et à monnaie relativement stable à long terme. En net, après impôt, gestion, entretien et charges, les rentabilités tournent souvent entre 3,5 % et 4,5 %.
Le rendement total (plus-value et loyers) du marché immobilier a été estimé entre 8 et 10 % par an récemment, soutenu par une forte hausse des prix. Cependant, les autorités, dont la banque centrale, mettent en place des mesures pour refroidir le marché, comme une politique monétaire restrictive et un encadrement renforcé des locations touristiques.
Règles sur la location de courte durée
Pour protéger le parc résidentiel et éviter les dérives, le gouvernement islandais a mis en place des limites sur la location de courte durée. Au‑delà d’un certain nombre de jours de location par an, le propriétaire doit obtenir une autorisation spécifique et respecter des normes de sécurité et d’urbanisme.
Les projets de transformation de biens résidentiels en maisons d’hôtes ou en hébergements touristiques commerciaux peuvent nécessiter des permis particuliers et sont parfois refusés pour des motifs d’urbanisme ou de protection des riverains. Il est donc crucial, avant d’acheter dans cette optique, de vérifier auprès de la municipalité et d’un avocat que le projet est compatible avec le zonage et la réglementation locale.
Contraintes environnementales et projets en zone rurale
L’ISLANDE est extrêmement attachée à la préservation de ses paysages et de ses ressources naturelles. Cela se traduit par des normes environnementales souvent plus strictes que les standards européens, et par un contrôle rigoureux des projets de développement en dehors des zones urbaines.
Un projet touristique à Mývatn a été autorisé à la condition de réaliser des travaux de restauration de zones humides. Ce cas illustre comment les autorités, qui rejettent environ 30 % des projets immobiliers ruraux, imposent parfois des compensations lorsque les projets menacent des habitats fragiles, des zones humides ou des paysages emblématiques.
Pour un étranger qui envisage une maison de campagne, un gîte rural ou un projet plus ambitieux, il est donc indispensable de :
– vérifier le statut de la zone au plan local d’urbanisme ;
– s’informer sur les restrictions en matière d’accès, de construction et de protection ;
– anticiper les délais, les coûts et les risques de refus liés aux études d’impact environnemental.
Vivre en ISLANDE vs. investir à distance
Acheter un bien en ISLANDE ne donne pas automatiquement droit à un permis de résidence ni, a fortiori, à la citoyenneté. Les étrangers qui souhaitent s’installer durablement doivent passer par les canaux classiques de l’immigration (travail, études, regroupement familial, etc.). Il n’existe pas, à ce jour, de programme officiel de type « golden visa » conditionné à un investissement immobilier.
Pour un investisseur non-résident, il est essentiel de structurer la gestion à distance de son bien. Cela implique de désigner un mandataire local ou une agence de gestion locative, d’assurer un suivi fiscal rigoureux et de comprendre l’application des conventions fiscales entre l’Islande et son pays d’origine.
À l’inverse, pour quelqu’un qui souhaite s’installer, il est souvent recommandé de commencer par une location de moyen terme, histoire de tester la vie quotidienne (hiver sombre, climat changeant, coût de la vie) avant de se lancer dans un achat lourd.
Synthèse : un marché exigeant, mais transparent et prévisible
L’ISLANDE offre aux étrangers un environnement unique pour l’investissement immobilier : un État de droit très solide, une économie avancée, une énergie quasi intégralement renouvelable, des institutions transparentes et un marché résidentiel dynamique. En contrepartie, les barrières à l’entrée sont réelles : procédures juridiques complexes pour les non‑EEE, prix élevés, exigence d’apports importants, taux d’intérêt supérieurs à la moyenne européenne, régulation stricte des projets ruraux et des locations touristiques.
Pour naviguer correctement ce processus, plusieurs réflexes s’imposent :
Pour un investissement immobilier réussi en Islande, il est crucial de : clarifier son statut administratif (EEE, domiciliation, permis de séjour) et anticiper les demandes d’autorisation nécessaires ; obtenir un kennitala (numéro d’identification) et ouvrir un compte bancaire local avant tout engagement ; s’entourer de professionnels expérimentés (avocat et agent immobilier) spécialisés dans l’accompagnement des acheteurs étrangers ; construire un montage financier prudent en considérant les taux d’intérêt, l’indexation et les plafonds de ratio d’endettement ; intégrer tous les coûts (droits de mutation, honoraires, taxes, fiscalité sur les loyers et plus-values) dans le calcul de rentabilité ; et évaluer précisément les risques liés à la localisation, notamment en zone rurale ou dans des régions sensibles.
En respectant ces étapes et en s’appuyant sur la transparence du système islandais, un étranger peut acheter en ISLANDE dans de bonnes conditions, que ce soit pour y vivre à l’année, y passer ses étés, ou construire un portefeuille locatif exposé à l’une des économies les plus singulières et résilientes du monde nordique.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Islande pour rechercher du rendement locatif et une exposition à la couronne islandaise. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit. Après analyse de plusieurs marchés (Reykjavík, Kópavogur, Hafnarfjörður), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison dans un quartier résidentiel dynamique, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 6–7 % – plus le rendement est élevé, plus le risque l’est aussi – et un potentiel de valorisation lié à la tension du marché local, pour un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) proche de 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), prise en compte des spécificités réglementaires islandaises sur la location, choix de la structure d’investissement (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification internationale dans le temps.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
