Investir dans l’immobilier dans la ville de Ubud : le guide complet pour passer du coup de cœur au calcul de rentabilité

Publié le 11 décembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Ubud fait partie de ces noms qui font immédiatement rêver : rizières en terrasses, jungle luxuriante, temples, yoga, retraites de méditation. Mais derrière la carte postale se cache aujourd’hui l’un des marchés immobiliers les plus stratégiques de Bali pour un investisseur qui cherche à concilier rendement, stabilité et qualité de vie.

Pourquoi Ubud est devenu un hotspot pour l’investissement immobilier

Ubud est souvent décrit comme le « cœur culturel » de Bali. Contrairement aux zones balnéaires tournées vers les fêtes et le surf, la ville attire un public en quête de bien-être, de spiritualité, d’art et de nature. Cette position lui donne un profil d’investissement différent de Canggu ou Seminyak, très exposés au tourisme festif et à une forte saisonnalité.

L’essor de l’immobilier à Ubud repose sur plusieurs dynamiques qui se superposent :

À l’échelle de Bali, le marché immobilier progresse rapidement. Les prix augmentent en moyenne de 7 % par an depuis cinq ans, avec des hausses de 10 à 20 % dans certains secteurs très recherchés. Ubud fait partie des zones où la croissance annuelle des prix est mesurée entre 10 et 15 %, portée par une demande locale et internationale.

Pour un investisseur, cela signifie deux choses : un potentiel d’appréciation du capital solide, et une pression haussière continue sur les loyers qui soutient les rendements.

Comprendre la demande locative à Ubud : qui loue quoi, et pourquoi

Ubud se distingue par un mix de clientèles particulièrement favorable à un marché locatif stable et moins risqué que les zones purement balnéaires. On y retrouve quatre grands profils de locataires.

Les digital nomads constituent aujourd’hui environ 20 % du marché des locations longue durée à Bali, et Ubud est l’un de leurs points de chute favoris avec Canggu. Internet haut débit, espaces de coworking (Hubud, Outpost), cafés pour travailler (KAFE, Kismet), logements meublés avec coin bureau : tout est en place pour accueillir cette population prête à louer sur plusieurs mois, souvent avec un budget confortable.

Les familles et expatriés à long terme complètent ce tableau. Beaucoup sont attirés par un mode de vie proche de la nature, loin du tumulte côtier, avec la possibilité de scolariser leurs enfants dans des écoles de qualité comme Green School ou Pelangi School. Pour eux, Ubud et ses alentours (Nyuh Kuning notamment) offrent un cadre de vie résidentiel avec villas, jardins et services.

L’addition de ces quatre profils crée un marché moins dépendant des « pics » saisonniers stricts, avec des taux d’occupation annuels souvent compris entre 75 et 80 %, et une faible exposition aux aléas du tourisme de masse.

Performances locatives : ADR, occupation et revenus moyens

Les chiffres disponibles sur Ubud confirment cette impression de solidité.

L’Average Daily Rate (ADR) – le tarif moyen par nuit – a progressé d’environ 25 % en trois ans. En septembre 2021, il se situait autour de 119,41 dollars ; en juillet 2024, il atteignait 149,80 dollars, avec un record à ce niveau. Même en basse saison, les prix restent soutenus : 125,61 dollars en février 2024, 134,41 dollars en mai 2024, 143,66 dollars en décembre 2023.

On peut résumer cette évolution dans un tableau de suivi simplifié :

Période	ADR (USD)	Commentaire
Septembre 2021	119,41	Point de départ de la série
Décembre 2023	143,66	Forte remontée post-Covid
Février 2024	125,61	Basse saison mais niveau solide
Mai 2024	134,41	Inter-saison
Juillet 2024	149,80	Record, haute saison

Côté occupation, les pics se concentrent naturellement sur juillet-août et la période de fin d’année, mais la capacité de remplissage en dehors des vacances scolaires reste élevée. Le nombre de nuitées réservées en juillet est passé de 85 460 en 2023 à 98 280 en 2024. En août, on est passé de 95 379 à 111 023 nuits réservées sur la même période. On se trouve donc sur une trajectoire de croissance nette des réservations.

Type de villa	Revenu Q4 2021 (USD)	Revenu Q3 2024 (USD)	Croissance approximative
1 chambre	439,57	1 383,07	+214 %
2 chambres	1 028,25	3 122,28	+203 %
4 chambres	2 166,12	7 535,49	+247 %
5 chambres	—	11 011,23	Niveau record
6 chambres	3 581,61	10 700,59	+198 %

Pour un investisseur, ces chiffres montrent deux choses importantes : Ubud n’a pas seulement rebondi après la pandémie, le marché est entré dans une phase d’expansion portée par des clients à plus forte valeur ajoutée, notamment sur les grandes villas et les produits premium (retraites, centres bien-être, propriétés éco-responsables).

Un investissement de 250 000 dollars dans une villa performante peut générer entre 25 000 et 35 000 dollars de revenu net par an, si la gestion est bien optimisée.

Niveaux de prix à Ubud : de l’appartement compact à la villa de luxe

Les prix à Ubud restent, en moyenne, plus accessibles que dans les secteurs ultra-prisés du sud comme Canggu ou Seminyak, tout en étant nettement au-dessus des zones émergentes ou reculées.

Pour les villas, les fourchettes sont assez larges, mais les données convergent autour de certains repères :

– petites villas ou maisons : dès 150 000 dollars ;

– villas nature ou segment standard : entre 200 000 et 600 000 dollars ;

– villa trois chambres typique : environ 250 000 dollars pour un produit correct ;

– villas luxe ou propriétés exceptionnelles : au-delà de 1 million, voire 2 millions de dollars pour les biens les plus prestigieux.

Les exemples de listings montrent l’éventail :

Type de bien	Surface approx.	Prix (USD)
Appartement 1 chambre	355–635 sq ft	89 500–160 000
Maison 1 chambre	559 sq ft	160 000
Maison 2 chambres	775–915 sq ft	225 000–230 000
Villa 2 chambres vue rizières	—	247 000–299 000
Maison 3 chambres	1 162 sq ft	350 000
Maison 2 chambres / 3 salles de bain	1 313 sq ft	399 000
Villa 5 chambres (leasehold)	—	463 824–615 000
Hôtel-boutique 6 villas (freehold)	—	1 801 260

Le prix au mètre carré pour les propriétés finies de standing se situe souvent entre 1 500 et 2 500 dollars, avec des opérations à partir de 1 200–2 000 euros/m² dans certains cas. Côté foncier, on parle généralement de 300 à 800 dollars le m² dans les zones en développement autour d’Ubud, avec des variations importantes selon l’accès, la vue (rizières, jungle, vallée) et la proximité du centre.

Du côté des locations longue durée, les écarts sont très marqués. Des villas simples peuvent se louer entre 200 et 600 dollars par mois pour un style de vie local ou très frugal, tandis que les villas haut de gamme dépassent facilement les 5 000 dollars mensuels pour une clientèle internationale exigeante. Pour des logements long terme visant les télétravailleurs, les loyers se situent souvent entre 800 et 1 500 dollars par mois pour une maison deux chambres bien équipée.

Les quartiers où investir à Ubud : panorama des micro-marchés

Ubud n’est pas un bloc homogène ; chaque quartier ou village périphérique a son identité, sa clientèle, ses niveaux de prix. Bien choisir sa localisation est aussi important que le choix du bien lui-même.

Le centre d’Ubud : culture, flux touristiques et commerces

Le cœur d’Ubud, autour de Jl. Raya Ubud, du Palais, du marché d’art et des principaux temples, concentre l’essentiel des attractions culturelles, des cafés, des restaurants, des boutiques et des agences de tours. C’est la zone avec le plus fort trafic piéton, idéale pour :

– des petites villas ou guesthouses typées « city break » ;

– des boutiques-hôtels ;

– des locaux commerciaux en pied d’immeuble (cafés, concept stores, spas).

Les avantages sont évidents : visibilité maximale, taux de remplissage élevés sur les courts séjours, rentabilité intéressante pour des locations journalières. En contrepartie, les prix du foncier sont parmi les plus élevés d’Ubud, le bruit et la congestion peuvent rebuter une partie de la clientèle bien-être, et la pression réglementaire est plus forte sur l’usage commercial des bâtiments.

Penestanan : le village bohème des artistes et expatriés

À quelques minutes à pied ou en scooter du centre, Penestanan est l’un des secteurs les plus prisés par les expatriés, artistes et yogis. On y trouve un tissu dense d’ateliers d’art, de cafés santé, de studios de yoga, le tout dans une ambiance très végétale et relativement calme par rapport au centre.

Pour un investisseur, Penestanan est pertinent si l’on vise :

– des villas de standing pour digital nomads, artistes, couples ou petites familles ;

– des locations mensuelles ou annuelles plutôt que du pur court séjour ;

– une clientèle majoritairement expatriée, avec un bon pouvoir d’achat.

Tegallalang : rizières UNESCO et écolodges

À environ 8 kilomètres au nord d’Ubud, Tegallalang est connu dans le monde entier pour ses rizières classées au patrimoine de l’UNESCO. Le paysage est spectaculaire, le climat légèrement plus frais, et la fréquentation touristique très élevée en journée.

Le foncier y est plus abordable que dans le centre d’Ubud, avec une communauté locale encore très présente. On y voit fleurir des écolodges, des retraites bien-être, des villas nichées dans la nature, souvent avec des vues époustouflantes sur les vallées et terrasses.

Sayan et Kedewatan : le corridor du luxe avec vue sur l’Ayung

Sayan, construit le long de la Sayan Ridge, et Kedewatan, avec ses resort cinq étoiles surplombant la rivière Ayung, constituent le secteur le plus huppé d’Ubud. De grands hôtels de luxe s’y sont installés, créant une image de marque forte : spas haut de gamme, gastronomie, villas d’exception avec vue dramatique sur la jungle et les gorges de la rivière.

Les terrains y sont chers, les parcelles de qualité deviennent rares, et les projets nécessitent des budgets importants, tant pour l’acquisition que pour la construction. En retour, la clientèle est très aisée, les tarifs de location journalière peuvent être spectaculaires, et le potentiel d’appréciation du capital est l’un des plus élevés de la région.

Pour un investisseur, ces zones sont adaptées à des stratégies « high-end » :

– grandes villas de luxe avec piscine à débordement, services hôteliers complets ;

– mini-complexes de retraite ou petits resorts haut de gamme ;

– produits ciblant les retraites privées, les familles aisées et les couples en voyage de luxe.

Nyuh Kuning et le sud d’Ubud : résidentiel, familial et zen

À proximité immédiate de la Sacred Monkey Forest Sanctuary, Nyuh Kuning est un quartier résidentiel très apprécié des familles et des expatriés de long terme. On y trouve des rues arborées, des parcs, des complexes de yoga, des écoles internationales, et une atmosphère de village balinais traditionnel.

La zone attire :

– des familles cherchant une maison avec jardin et un environnement sûr ;

– des télétravailleurs à la recherche d’un équilibre entre ville et nature ;

– des retraités souhaitant s’installer durablement.

La demande locative longue durée y est stable, les loyers moins volatils que dans les zones purement touristiques, et la valeur de revente bénéficie du caractère résidentiel et du manque de grandes parcelles disponibles au fur et à mesure que le quartier se densifie.

Nord Ubud et périphérie : le « prochain Ubud » à construire

Les secteurs plus au nord et à l’est (Keliki, Pejeng, avant de rejoindre Tegallalang) sont souvent cités comme quartiers « émergents ». Les prix du foncier restent inférieurs à ceux des zones historiques, avec davantage de grands terrains disponibles.

On y voit déjà se développer des projets de villas contemporaines, des petites résidences d’appartements, ou des retraites intégrées combinant logements, espaces de coworking, studios de yoga et jardins partagés. Pour un investisseur qui accepte un horizon plus long, ces poches offrent un bon compromis entre prix d’entrée et potentiel de croissance, à condition de bien vérifier les accès, les réseaux (eau, électricité, internet) et les zonages.

Cadre légal pour les étrangers : leasehold, Hak Pakai, PT PMA

Investir à Ubud ne se résume pas à choisir un joli terrain. Le véritable défi pour un étranger se trouve dans le cadre juridique indonésien, qui interdit la propriétaire foncière directe (Hak Milik) aux non-Indonésiens.

Trois grandes voies sont utilisées par les investisseurs internationaux.

Le leasehold (Hak Sewa) est le plus courant. Il s’agit d’un bail à long terme, souvent de 25 à 30 ans, parfois plus, avec des options d’extension négociées dès le départ. Juridiquement, le bail n’est pas un titre de propriété foncière, mais il confère un droit d’usage et de construction sur la durée du contrat.

Le Hak Pakai (droit d’usage) est une autre option, réservée aux étrangers disposant d’un titre de séjour : KITAS, KITAP, visa « Second Home » ou visa retraite (à partir de 55 ans). Ce titre permet de détenir un droit d’usage sur une propriété construite (pas de terrain nu) pour 30 ans, prolongeable de 20 ans, puis à nouveau de 30 ans, pour un total potentiel de 80 ans. On ne peut en détenir qu’un seul par personne. Le jour où la propriété est vendue à un citoyen indonésien, le droit peut redevenir un Hak Milik. Sur ce schéma, l’acheteur paie en général 5 % de taxe d’acquisition, le vendeur 2,5 % d’impôt sur le revenu déclaré de la cession.

Quel que soit le schéma retenu, les montages via « prête-nom » indonésien (nominee) sont unanimement considérés comme risqués : non reconnus légalement pour sécuriser la propriété d’un étranger, ils exposent à un risque de perte du bien quasi total.

Zonage et permis : un point clé, surtout à Ubud

L’un des pièges classiques est d’acheter un terrain ou une villa sans vérifier en détail le zonage et les permis. Bali fonctionne avec un système de zones colorées (agricole, résidentielle, touristique, etc.) décidé au niveau des régences. Ubud, situé dans la régence de Gianyar, est particulièrement concerné par la cohabitation entre zones agricoles protégées et zones touristiques.

– la nature du zonage (résidentiel, touristique, agricole, mixte) ;

– l’existence d’un accès routier officiel ;

– les certificats de propriété (titre, superficies, limites) ;

– l’obtention ou la possibilité d’obtenir les permis de construire (ancien IMB, nouveau PBG) et le certificat de conformité (SLF) ;

– la possibilité de demander une licence d’hébergement touristique (Pondok Wisata ou équivalent) si l’objectif est la location courte durée.

Un achat dans une zone inadaptée ou sans permis complet expose à des risques : impossibilité d’exploiter en location, refus de régularisation, voire sanctions administratives.

Fiscalité et coûts annexes : ce que les rendements bruts ne disent pas

Les rendements bruts annoncés (8–12 %, parfois plus) font rêver. Mais entre les taxes, les frais de notaire, la gestion, l’entretien et les commissions des plateformes, le rendement net peut être inférieur de 3 à 5 points.

Sur l’acquisition, un acheteur doit prévoir : les coûts associés, la planification du budget, les options de financement, et une évaluation des fournisseurs.

Le vendeur, de son côté, paie un impôt final sur la cession (PPh) de 2,5 % de la valeur brute, ce qui peut influencer les négociations.

Une fois propriétaire ou titulaire du droit d’usage/du bail, viennent s’ajouter :

Au final, la règle empirique consiste à garder en tête qu’un rendement brut de 10–12 % peut se traduire par un rendement net de 6–9 % après tous frais et taxes, ce qui reste très compétitif à l’échelle internationale, mais nécessite un budget réaliste dès le départ.

Stratégies d’investissement pertinentes à Ubud

Le profil spécifique d’Ubud ouvre plusieurs stratégies, chacune avec ses contraintes et ses avantages.

L’achat d’une villa à louer en courte durée reste un classique. Les petites villas une ou deux chambres, idéalement avec piscine et vue, peuvent se positionner sur un ticket de 100–300 dollars la nuit selon la saison, ce qui permet de viser des rendements bruts élevés si l’occupation atteint 60–70 % de l’année. Ce modèle exige une gestion très professionnelle : marketing, photos, prix dynamiques, service irréprochable, maintenance réactive. Dans un marché saturé en listings Airbnb, se contenter de publier l’annonce ne suffit plus.

Les projets de retraite bien-être et d’écolodges tirent pleinement parti de l’image d’Ubud. En combinant hébergement, espaces de yoga, spa, restauration saine et activités, ils répondent à la montée du « wellness real estate ». Cette stratégie demande des compétences opérationnelles en hospitalité, mais permet de justifier des tarifs premium et des taux d’occupation élevés, surtout si le concept est différenciant et bien positionné (Sayan, Tegallalang, périphérie nord).

Ubud face au reste de Bali : croissance durable plutôt que bulle touristique ?

À l’échelle de l’île, la majorité des flux touristiques et des projets se concentre dans le sud (régence de Badung) avec des zones comme Canggu, Seminyak, Uluwatu, Berawa, Pererenan. Ces secteurs bénéficient d’une exposition maximale aux plages et à la vie nocturne, mais commencent à montrer des signes de saturation : trafic intense, augmentation très forte du prix du foncier, et un risque plus élevé d’oversupply en villas de location courte durée.

Ubud, lui, se positionne comme un marché complémentaire. La croissance y est réelle, les prix augmentent rapidement, mais l’ADN du lieu – culture, spiritualité, nature, écologie – pousse plutôt vers un développement axé sur :

– les retraites de bien-être ;

– les villas écologiques et durables ;

– les produits résidentiels pour long séjours ;

– les projets communautaires et holistiques.

En parallèle, les projets d’infrastructures à Bali – extension de l’aéroport existant, préparation d’un nouvel aéroport au nord, amélioration de l’axe nord–sud et de la future desserte de transport urbain – devraient faciliter les liaisons entre Ubud et le reste de l’île, sans pour autant transformer la ville en station balnéaire. Cette meilleure accessibilité pourrait continuer de pousser la demande immobilière, tout en renforçant la valeur des biens existants.

Risques et erreurs fréquentes : ce qu’il faut impérativement anticiper

Comme partout où les rendements promis paraissent très élevés, Bali en général et Ubud en particulier attirent des investisseurs parfois trop confiants, qui découvrent ensuite des réalités moins flatteuses : projections irréalistes, coûts cachés, mauvaise gestion, zonage inadapté.

Plusieurs risques spécifiques méritent d’être cités.

Le risque de surestimation des revenus est également récurrent. De nombreux développeurs vendent des villas avec des ROI projetés à 15–20 % en se basant sur des tarifs de haute saison appliqués à 80–90 % d’occupation annuelle. En réalité, les études révèlent que lorsque les propriétaires s’alignent sur le « marché réel », les taux d’occupation chutent si les prix ne sont pas ajustés, et le retour à la moyenne tourne plutôt autour de 4–6 % dans les cas médiocres, 8–10 % dans les bonnes configurations.

Enfin, la liquidité est un sujet rarement abordé : revendre un bien à Bali – surtout dans un segment de niche ou à des prix très élevés – peut prendre du temps, notamment en période de ralentissement touristique ou de changement réglementaire. Il faut voir l’investissement à Ubud comme un projet de moyen/long terme, pas comme une opération de trading à court terme.

Comment structurer une démarche d’investissement à Ubud

Pour réduire ces risques, la clé est une approche structurée, patiente et bien accompagnée.

La première étape consiste à clarifier ses objectifs : revenus locatifs immédiats, usage personnel avec mise en location partielle, plus-value à moyen terme, ou combinaison de ces éléments. Le type de bien, le quartier et même la structure juridique dépendent de ces choix.

Vient ensuite la phase d’étude de marché : comparer les quartiers d’Ubud, analyser les niveaux de prix par type de bien, regarder les statistiques d’occupation et de tarifs dans la zone cible, identifier les tendances (par exemple la montée des villas écolo ou des retraites holistiques).

La due diligence sur le bien lui-même ne doit jamais être bâclée : vérification des titres, des permis, du zonage, des éventuelles hypothèques ou litiges, inspection technique détaillée du bâtiment (structure, étanchéité, systèmes mécaniques et électriques), analyse de l’accessibilité et des nuisances potentielles (bruit, trafic, voisinage).

Enfin, il peut être judicieux de prévoir dès le départ sa stratégie de sortie : revente à un autre étranger en leasehold, conversion potentielle en Hak Pakai si l’on obtient un titre de séjour, transmission à des héritiers via un montage adapté, ou requalification du bien vers la location longue durée à mesure que le marché évolue.

Vers un futur durable pour l’immobilier à Ubud ?

Tout indique que la trajectoire d’Ubud va continuer d’être portée par trois moteurs : le bien-être, la culture et la durabilité. Les projets de villas solaires, de maisons en matériaux naturels (bambou, bois), d’écolodges autosuffisants, de communautés résidentielles tournées vers la nature se multiplient, encouragés par une clientèle prête à payer un surcoût pour des logements écoresponsables.

La demande pour des biens qui intègrent des spas, des shalas de yoga, des jardins potagers, des systèmes de récupération d’eau ou de traitement écologique est en forte hausse. Les investisseurs qui positionnent leurs projets dans cette direction se donnent un avantage compétitif durable, tant sur les tarifs que sur les taux d’occupation.

Dans le même temps, la montée en gamme de l’offre, l’arrivée de grands noms de l’hôtellerie et les initiatives publiques pour mieux encadrer le tourisme créent un environnement plus structuré. Ubud ne sera sans doute jamais un marché « bon marché » au sens strict, mais reste, à l’échelle internationale, nettement moins cher que de nombreux autres hotspots asiatiques, ce qui laisse encore une marge de croissance importante.

Pour un investisseur prêt à prendre le temps de comprendre ses spécificités, à respecter ses contraintes (juridiques, culturelles, environnementales) et à travailler avec des professionnels fiables, investir dans l’immobilier à Ubud peut offrir un équilibre rare : un rendement financier sérieux, une valorisation patrimoniale solide, et la satisfaction supplémentaire de posséder un pied-à-terre dans l’un des lieux les plus singuliers et inspirants de la planète.

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