Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Nusa Penida n’est pas un quartier de Bali, ni une simple excursion d’une journée : c’est une île à part entière, au sud-est de Bali, en train de devenir l’un des marchés immobiliers les plus prometteurs d’Indonésie. Paysages de falaises vertigineuses, eaux turquoise, plages encore sauvages, boom touristique dopé par les réseaux sociaux, projets d’infrastructures massifs et stratégie officielle d’“île verte et intelligente” : tous les ingrédients sont réunis pour attirer les investisseurs qui ont manqué le coche à Canggu ou Seminyak.
Bon à savoir :
Investir à Nusa Penida implique de composer avec un cadre juridique strict pour les étrangers, des infrastructures encore incomplètes, de fortes contraintes environnementales et un marché où les prix montent rapidement. Une analyse approfondie est essentielle avant tout engagement financier.
Nusa Penida : un marché encore jeune, mais déjà stratégique
Nusa Penida, île de la régence de Klungkung, est longtemps restée la petite sœur discrète de Bali. En quelques années, elle est passée du statut de refuge tranquille à celui de destination mondiale, portée par des lieux devenus viraux comme Kelingking Beach, Broken Beach ou Crystal Bay.
Exemple :
L’île de Nusa Penida, au large de Bali, se distingue par un climat plus sec, des falaises spectaculaires, des eaux cristallines et des temples sacrés. Elle est réputée pour ses sites de plongée de classe mondiale comme Manta Point ou Toya Pakeh, et offre une ambiance plus sauvage et sereine que le continent balinais. Ce cadre préservé attire non seulement les touristes et les plongeurs, mais aussi une nouvelle vague d’investisseurs, d’expatriés et de digital nomads.
Le marché immobilier de Nusa Penida est ainsi décrit comme en forte croissance, avec un potentiel “intact” et des perspectives de long terme jugées très prometteuses. Les prix restent, en moyenne, 30 à 40 % inférieurs à ceux de Canggu ou Seminyak pour des terrains comparables, alors même que la demande explose. Autrement dit : l’île est au stade où Bali se trouvait il y a plusieurs années, avec un “fenêtre d’entrée” qui se rétrécit, mais demeure ouverte.
Tourisme en plein boom : le moteur de l’immobilier
La dynamique immobilière de Nusa Penida est avant tout une histoire de tourisme. Kelingking Beach accueille plus de 5 000 visiteurs par jour, et jusqu’à 7 000 touristes peuvent débarquer quotidiennement sur l’île en haute saison. Le nombre de visiteurs a augmenté de plus de 150 % depuis 2019 et devrait encore doubler d’ici 2026.
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Le taux d’occupation des meilleures villas en location saisonnière peut atteindre près de 90 % en haute saison.
L’île n’est plus seulement une étape rapide au départ de Sanur : elle attire maintenant des voyageurs qui restent plusieurs nuits, des amateurs de plongée, mais aussi un public plus aisé et sensible aux enjeux environnementaux. Ce basculement génère un besoin massif en hébergements de qualité, restaurants, beach clubs, écolodges, services de loisirs et infrastructures, ce qui se traduit directement par une demande immobilière en hausse.
Un marché des prix en forte hausse mais encore abordable
Les données compilées sur le marché montrent que les prix à Nusa Penida montent vite, mais partent d’un niveau encore accessible par rapport aux hotspots balinais. La hausse annuelle des valeurs foncières est estimée à 15–20 %, avec des cas de terrains ayant doublé en un an.
Pour y voir plus clair, il est utile de regarder quelques repères de prix.
Fourchettes générales de prix
En 2024, plusieurs séries de chiffres ressortent pour Nusa Penida :
| Type de bien / indicateur | Montant indicatif |
|---|---|
| Terrain – fourchette globale | 500 millions à 3 milliards IDR |
| Villa – fourchette globale | 300 millions à 10 milliards IDR |
| Prix moyen maison | 300 millions IDR (~18 300 USD) |
| Prix moyen terrain | 100 millions IDR (~6 100 USD) |
| Prix moyen maison au m² | 10 millions IDR/m² (~610 USD/m²) |
| Prix moyen terrain au m² | 2,5 millions IDR/m² (~153 USD/m²) |
| Loyer moyen maison (an) | 100 millions IDR (~6 100 USD) |
Ces moyennes cachent de fortes disparités selon la localisation, la vue, l’accessibilité et la proximité des spots emblématiques.
Prix par are selon les zones
Le marché local raisonne souvent en “are” (100 m²). En fonction de la zone, les prix moyens observés sont les suivants :
| Secteur de Nusa Penida | Prix moyen par are (100 m²) |
|---|---|
| Crystal Bay | 10 000 – 20 000 USD |
| Toyapakeh / Toya Pakeh | 8 000 – 15 000 USD |
| Atuh Beach | 5 000 – 12 000 USD |
| Hinterlands ruraux | 3 000 – 6 000 USD |
Les terrains résidentiels en bord de mer ou quasi front de mer peuvent démarrer autour de 300–500 millions IDR (20 000–33 000 USD) par are, et grimper largement au-delà d’1,5 milliard IDR pour des parcelles premium. À titre de comparaison, un are à Canggu dépasse souvent 50 000 USD.
Exemples concrets de listings
Plusieurs annonces illustrent l’ampleur de la fourchette de prix :
| Référence / description | Superficie | Prix unitaire |
|---|---|---|
| “RF7524” | 500 m² | 300 000 000 IDR / are |
| “RF8713” | 600 m² | 551 000 000 IDR / are |
| “BHI702” | 8 500 m² | 65 000 000 IDR / are |
| “RF8039” | 25 800 m² | 61 500 000 IDR / are |
| Terrain 5 ares vue Kelingking Beach | 500 m² | 2 500 000 000 IDR pour 5 ares |
| “SMOKY 1” (Sud-Ouest, proche Broken Beach) | 450 ares | 120 000 000 IDR / are (vente) |
| “SAKTI 1” (Ouest, vue mer, 15 min du port) | 80 ares | 4,5 M IDR / are / an (bail) |
Ces écarts tiennent autant à la localisation qu’à l’état de l’accès (route), à la présence d’électricité et d’eau, et surtout au zonage qui détermine ce qu’il est possible de construire.
Où investir dans Nusa Penida : focus zones à potentiel
La valeur d’un bien sur l’île est largement corrélée à sa situation. Des secteurs se détachent nettement.
Crystal Bay, Toyapakeh et le corridor nord-ouest
Crystal Bay est l’une des baies les plus fréquentées, idéale pour des projets de front de mer, de restaurants de plage, de clubs ou de complexes de villas avec accès rapide à la mer. Toyapakeh, à proximité des principaux ports du nord-ouest, concentre déjà de nombreux hébergements, centres de plongée et services.
Attention :
Le corridor reliant les ports (Toya Pakeh, Buyuk, Sampalan) aux principaux spots concentre l’activité touristique de l’île et la majorité des offres Airbnb. Cette zone affiche les prix les plus proches de ceux de Bali et offre les rendements locatifs les plus immédiats.
Kelingking, Broken Beach et le Sud-Ouest
Le sud-ouest, où se trouvent Kelingking Beach, Angel’s Billabong et Broken Beach, attire une foule de visiteurs et voit les grands projets se multiplier. Des terrains comme “SMOKY 1”, à proximité de Broken Beach, illustrent l’appétit pour les grandes parcelles à développer en complexes de villas, resorts ou écolodges.
Le projet de téléphérique en verre de 182 m à Kelingking (aujourd’hui suspendu pour raisons environnementales et de sécurité) montre aussi l’intérêt d’investisseurs lourds pour cette zone – et les tensions possibles entre développement et préservation.
Atuh Beach, Suwehan et la côte est
Le nord-est et le sud-est, notamment autour d’Atuh Beach et Suwehan Beach, présentent encore des prix plus modérés, avec des terrains adaptés à la construction de villas et de resorts au calme, souvent avec une vue spectaculaire mais des accès routiers moins aboutis.
Astuce :
L’ouverture récente du port de Sampalan dynamise le développement vers l’est de l’île, créant un nouveau corridor de croissance. Cette zone émergente présente l’avantage d’offrir des parcelles dont les prix restent encore relativement abordables.
L’intérieur rural : l’option long terme
Les hinterlands ruraux offrent les terrains les moins chers. Ils sont adaptés à l’agriculture, à de la résidence plus modeste ou à des projets éco-touristiques intégrés dans la nature. Les prix peuvent y être de 3 000 à 6 000 USD par are, avec un fort potentiel de plus-value à mesure que les infrastructures (routes, eau, électricité) pénètrent l’intérieur.
Terrain ou villa : deux stratégies d’investissement très différentes
Investir dans Nusa Penida peut passer par l’achat de terrain nu ou de villas (prêtes ou en projet). Chaque option a ses avantages et ses contraintes.
Miser sur le terrain : pari sur la valorisation
L’acquisition de terrain nu reste la manière la plus abordable d’entrer sur le marché.
Les atouts principaux sont clairs. Le prix d’entrée est sensiblement plus faible qu’une villa construite, surtout pour de grandes surfaces. La flexibilité est maximale : on peut laisser le terrain prendre de la valeur, ou développer plus tard selon la demande (villas, commerces, écolodges…). La rareté à venir joue en faveur des premiers arrivants : plus les terrains constructibles se raréfient, plus les offres bien situées prennent de la valeur, parfois très rapidement.
Bon à savoir :
Cette approche comporte plusieurs risques clés : les règles de zoning sont de plus en plus strictes et variables, certains terrains ne sont pas ou difficilement constructibles (notamment en zones vertes ou protégées), l’obtention des permis de construire peut devenir plus restrictive et coûteuse, les infrastructures existantes (routes, eau, électricité) peuvent être insuffisantes et augmenter significativement les coûts, et enfin, un terrain ne génère aucun revenu tant qu’il n’est pas construit ou mis en location.
Avant toute acquisition de terrain, il est essentiel de comprendre le système de zonage utilisé à Bali et appliqué à Nusa Penida.
Zoning : un point non négociable
Le schéma de zonage balinais repose sur un code couleur qui limite les usages possibles :
| Couleur de zone | Usage principal autorisé |
|---|---|
| Vert | Agricole uniquement, pas de construction |
| Jaune | Résidentiel et petite activité commerciale |
| Rose | Tourisme (hôtels, resorts, villas de location) |
| Orange | Mixte résidentiel/commercial |
| Rouge | Commerce et services |
| Marron foncé | Industriel |
Pour un investissement touristique (villas, hôtels, beach club), seuls les terrains en zone rose ou, dans certains cas, jaune/ou orange présentent un intérêt. Acheter en zone verte revient à miser sur un changement hypothétique de réglementation, avec un risque réel de blocage du projet.
Les règlements locaux de Klungkung et les schémas de planification (RTRW) doivent être vérifiés auprès des autorités ou via des outils comme la carte Batara. La règle d’or : ne jamais se fier uniquement à la parole d’un vendeur, mais obtenir une confirmation officielle.
Investir dans une villa : revenu immédiat et ROI plus rapide
L’autre approche consiste à acheter une villa existante ou un projet sur plan. Dans un marché où l’offre en villas de qualité est encore limitée face à une demande touristique en plein boom, cette stratégie présente plusieurs avantages.
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Les rendements locatifs annuels bruts projetés pour les villas bien situées sur Nusa Penida.
Les projets structurés type “condo-hôtel” ou resort géré, comme certains programmes éco-luxe, annoncent des rendements visés de l’ordre de 15 % par an, via des structures de leaseback et gestion intégrée. Des exemples comme Blue Sarin ou CROSS Celesta Nusa Penida montrent ce positionnement, avec des tickets d’entrée à partir d’environ 890 millions IDR pour certains produits, et des baux pouvant aller jusqu’à 80 ans.
En contrepartie, les villas impliquent des coûts plus élevés et récurrents. Il faut compter avec la maintenance, la gestion, les charges de personnel, l’usure liée au climat marin, la promotion sur les plateformes, les commissions de gestion locative. Le marché des villas peut aussi devenir compétitif dans les zones les plus touristiques, ce qui oblige à se distinguer par la qualité, l’architecture, la vue ou l’expérience proposée.
Rendements locatifs et données Airbnb : ce que disent les chiffres
Pour apprécier le potentiel de Nusa Penida, il est utile de regarder les données compilées sur les locations de courte durée.
Un découpage par performance montre des écarts très nets entre les meilleures annonces et le reste du marché.
| Segment de performance (Airbnb) | Revenu mensuel brut moyen | Taux d’occupation moyen | ADR (tarif moyen / nuit) |
|---|---|---|---|
| Top 10 % | ≥ 4 073 USD | ≥ 65 % | ≥ 282 USD |
| Top 25 % | ≥ 1 968 USD | ≥ 45 % | ≥ 172 USD |
| Médiane | ~ 703 USD | ~ 26 % | ~ 97 USD |
| Bottom 25 % | ~ 266 USD | ~ 15 % | ~ 54 USD |
Les propriétés les plus performantes – souvent bien situées, bien gérées et correctement photographiées – se détachent clairement. Elles démontrent que, dans des emplacements stratégiques (Toyapakeh, Crystal Bay, Sakti, proximité des principaux spots), il est possible de rivaliser avec les rendements observés dans les meilleures zones de Bali.
Tendances Saisonnières
Évolution moyenne des indicateurs clés au cours d’une année type, mettant en lumière l’impact des saisons.
Période généralement plus calme avec une activité réduite. C’est le moment idéal pour la planification et la maintenance.
Redémarrage progressif de l’activité. Augmentation notable de la demande et des projets initiés.
Pic d’activité annuel. Forte demande, cadences soutenues et période cruciale pour les résultats.
Activité soutenue qui se stabilise après le pic estival. Période clé pour la finalisation des projets et le bilan.
| Période | Revenu mensuel moyen | Occupation moyenne | ADR moyen |
|---|---|---|---|
| Haute saison (juil.-sept.) | ~ 2 422 USD | ~ 41 % | ~ 144 USD |
| Saison intermédiaire | ~ 720 USD | ~ 17 % | ~ 142 USD |
| Basse saison (mars, avril, déc.) | ~ 0 USD (pour certaines annonces) | ~ 0 % pour les moins actives | ~ 152 USD (prix parfois maintenus) |
Ces chiffres montrent qu’un investisseur doit intégrer un fort effet saisonnier et viser à maximiser la haute saison avec une politique tarifaire adaptée, tout en acceptant des périodes plus creuses. La gestion professionnelle (calendrier, tarification dynamique, marketing) devient ici un levier majeur pour lisser les revenus.
Cadre juridique : comment un étranger peut détenir un bien à Nusa Penida
Le principal écueil pour un investisseur étranger en Indonésie est juridique : la loi agrarienne de base (Loi n°5 de 1960) réserve la pleine propriété foncière (Hak Milik) aux seuls citoyens indonésiens. Les étrangers ne peuvent donc pas être propriétaires en titre d’un terrain en Hak Milik à Nusa Penida.
En revanche, plusieurs structures légales permettent de contrôler et d’exploiter un bien sans détention directe de la pleine propriété.
Les grandes familles de droits fonciers
Quatre types de droits dominent dans le paysage immobilier indonésien :
| Titre | Titulaire possible | Durée typique | Usage principal |
|---|---|---|---|
| Hak Milik (propriété) | Uniquement citoyens indonésiens | Illimitée | Propriété pleine |
| Hak Sewa (Leasehold) | Étrangers/personnes morales | Contractuelle (25–30 ans, extensible) | Droit de louer et utiliser |
| Hak Pakai (Droit d’usage) | Étrangers / PT PMA | 30 ans + extensions (jusqu’à 80 ans) | Usage résidentiel principal |
| Hak Guna Bangunan (HGB) | Personnes morales (PT PMA…) | 30 ans + extensions (jusqu’à 80 ans) | Droit de construire et exploiter |
Leasehold (Hak Sewa) : la voie la plus simple
Pour un particulier étranger, la forme la plus courante et la plus simple est le bail long terme (Hak Sewa). Concrètement, il s’agit de louer un terrain ou une villa pour 25 à 30 ans, avec des options d’extension écrites qui peuvent porter la durée totale à 70–80 ans.
Le bail confère un droit d’usage et la propriété de toutes les constructions et améliorations réalisées pendant la durée du contrat. Le terrain reste juridiquement la propriété d’un Indonésien.
Bon à savoir :
L’investissement en leasehold à Bali offre un ticket d’entrée plus bas (à partir d’environ 80 000 USD), une procédure d’acquisition rapide et une fiscalité claire (taxe de 10% sur la valeur du bail à la charge du bailleur). Cependant, la valeur du bien diminue mécaniquement à l’approche de la fin du bail si son extension n’est pas sécurisée.
Hak Pakai : pour un usage résidentiel à son nom
Un étranger titulaire d’un permis de séjour (KITAS ou KITAP, voire visa retraite au-dessus de 55 ans) peut obtenir un droit d’usage (Hak Pakai) sur un terrain déjà bâti. Ce titre, au départ de 30 ans, peut être prolongé pour atteindre jusqu’à 80 ans au total.
Il est néanmoins encadré par des plafonds de taille et de valeur, et limité à un bien par personne. De plus, il vise un usage résidentiel, non un business de location saisonnière massive. C’est une solution intéressante pour ceux qui veulent une villa à leur nom sans structure d’entreprise, mais moins adaptée aux projets commerciaux d’envergure.
PT PMA + HGB : la structure pour “jouer dans la cour des grands”
Pour des projets de plus grande ampleur (resort, complexe de villas, beach club, écolodge commercial), l’option la plus robuste est la création d’une société à capitaux étrangers (PT PMA). Cette société, dûment enregistrée auprès du BKPM, peut détenir un droit de construire (HGB) sur un terrain, initialement pour 30 ans avec des prolongations possibles jusqu’à 80 ans.
Bon à savoir :
La création d’une PT PMA (société à capitaux étrangers) en Indonésie implique des exigences strictes : un capital social minimum d’environ 10 milliards IDR (630 000 USD), au moins deux actionnaires, un directeur, ainsi que des obligations de reporting, de comptabilité et de conformité fiscale. En contrepartie, elle permet d’exercer légalement des activités commerciales, de louer des biens, d’employer du personnel local et étranger, et peut faciliter l’obtention de titres de séjour pour les dirigeants.
Les montages via “nominee” : à bannir
Longtemps répandus, les montages consistant à utiliser un Indonésien comme propriétaire “nominal” pour contourner l’interdiction du Hak Milik sont aujourd’hui clairement illégaux et non protégés. La loi sur l’investissement (Loi n°25 de 2007) les rend nuls et non avenus. En pratique, l’investisseur peut perdre sa mise du jour au lendemain sans recours réel.
Toutes les sources sérieuses insistent : éviter absolument les accords de type “nominee”, même s’ils promettent une apparente simplicité ou un coût moindre.
Procédure d’achat : les grandes étapes
Qu’il s’agisse d’un bail ou d’un droit détenu via une PT PMA, le processus suit quelques étapes incontournables.
Après la négociation et l’acceptation d’une offre, l’acheteur choisit un notaire (PPAT) qui servira de tiers de confiance. Un dépôt – souvent entre 10 et 25 % du prix – est alors versé sur un compte séquestre. Le notaire lance la due diligence : vérification du certificat foncier, de l’absence de litiges ou d’hypothèques, contrôle du zoning, des contraintes environnementales (important à Nusa Penida, zone écologiquement sensible).
Bon à savoir :
Pour toute construction, un permis PBG est requis. Pour la location touristique (ex : Pondok Wisata), une licence spécifique est nécessaire. Une fois les vérifications effectuées, le notaire rédige l’acte définitif (bail ou transfert de titre), l’enregistre auprès du BPN et s’occupe du paiement des taxes applicables (BPHTB, prélèvements sur leasehold, etc.).
Les frais de notaire gravitent en général entre 1 et 2,5 % du montant de la transaction, parfois négociables pour les gros dossiers. À cela s’ajoutent les commissions d’agence (souvent autour de 5 %) si un intermédiaire immobilier a été impliqué.
Coûts, fiscalité et financement : ce qu’il faut anticiper
Outre le prix du bien lui-même, plusieurs postes de dépense doivent être intégrés dans un budget réaliste.
Les taxes à l’acquisition comprennent principalement le droit d’acquisition foncière et bâtie (BPHTB), autour de 5 % de la valeur déclarée, ainsi que les impôts sur la plus-value côté vendeur. Dans le cas d’un bail, c’est le bailleur qui supporte une retenue de l’ordre de 10 % sur la valeur déclarée du contrat (ou 20 % s’il n’a pas de numéro fiscal).
Astuce :
Chaque année, une taxe foncière (PBB) est due, calculée sur la valeur cadastrale. Bien que généralement modérée, elle peut devenir significative pour de grandes surfaces. Il faut également prévoir les frais d’entretien, les charges de gestion, ainsi que les coûts de personnel et d’énergie. Concernant le financement, les banques indonésiennes accordent rarement des prêts aux étrangers. Il est donc prudent de prévoir un financement personnel ou de passer par un établissement financier de votre pays d’origine.
À titre de repère plus global, des estimations pour Bali indiquent que les charges d’exploitation réduisent les rendements bruts de 3 à 5 points de pourcentage. Un objectif raisonnable de taux de rendement net se situe autour de 8–12 % dans les meilleurs cas, pour les biens bien gérés et bien situés.
Infrastructures et grands projets : ce qui va changer la donne
Nusa Penida reste en retard sur Bali pour les infrastructures, mais la trajectoire est très claire : le gouvernement provincial et la régence de Klungkung misent ouvertement sur l’île comme vitrine de tourisme durable.
Un “Masterplan Pembangunan Nusa Penida 2025–2035” a été élaboré, avec une vision d’“île de tourisme vert et intelligent”. Deux grands piliers guident ce plan : la création de corridors de conservation et l’objectif d’indépendance énergétique 100 % renouvelable à l’horizon 2030.
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Un anneau routier d’environ 30 km est prévu autour de l’île, avec un design déjà validé.
Une transition énergétique massive est également en préparation. Des analyses évoquent un potentiel de plus de 3 200 MW d’énergies renouvelables (principalement solaire au sol, plus un peu de solaire en toiture et biomasse) sur Nusa Penida. Un investissement de l’ordre de 100 millions USD est envisagé pour sortir totalement l’île des centrales diesel, dans le cadre de l’objectif “Bali Net-Zero 2045”. Des pilotes de micro-réseaux intelligents sont prévus, avec un soutien de l’État, d’entreprises publiques (PLN) et de fonds dédiés.
Bon à savoir :
L’île de Nusa Penida est déjà bien reliée à Bali par des bateaux rapides (trajets de 30 à 40 minutes depuis Sanur et Kusamba, avec des dizaines de départs par jour). Des projets sont en cours pour améliorer encore l’accès, avec l’étude d’un second port à Sanur et d’un service de « sea taxi » direct depuis l’aéroport vers des zones comme Uluwatu et Jimbaran. Ces développements soutiennent la valeur des terrains et propriétés à moyen terme.
Environnement, durabilité et risques : un équilibre délicat
Si Nusa Penida est devenue si attractive, c’est avant tout grâce à son caractère préservé : falaises intactes, eaux limpides, faune marine, sanctuaire d’oiseaux partagé avec Nusa Lembongan et Nusa Ceningan, et une aire marine protégée de plus de 20 000 hectares.
Cette beauté crée cependant des contraintes pour les investisseurs. De nombreuses zones sont soumises à des règles de conservation strictes, et certaines parcelles, malgré une vue fabuleuse, ne sont pas développables ou très difficilement, faute de compatibilité avec le plan spatial ou de respect des études d’impact environnemental.
Attention :
Le projet d’ascenseur en verre de Kelingking, bien que financé et avancé, a été suspendu par les autorités provinciales pour non-respect des procédures : autorisations environnementales incomplètes, violations du zonage et risques de glissements de terrain dans une zone protégée. Cet exemple démontre qu’ignorer les réglementations et sous-estimer les enjeux écologiques peut entraîner un blocage total d’un projet, voire son démantèlement obligatoire.
Les projets d’énergies renouvelables sont eux-mêmes l’objet de débats : certains parcs solaires au sol se retrouvent en tension avec les zones forestières protégées. L’orientation officielle reste celle d’un tourisme durable, inspiré du principe balinais de Tri Hita Karana (harmonie entre l’homme, la nature et le spirituel), avec des mesures comme des quotas de visiteurs, des éco-billets et des taxes de conservation.
Bon à savoir :
Intégrer des critères éco-responsables dès la conception d’un projet (matériaux sobres, gestion de l’eau, énergie solaire, traitement des eaux usées, tri des déchets) représente non seulement un choix éthique, mais aussi un avantage concurrentiel et un facteur de pérennité pour l’investisseur.
Communauté locale : un partenaire, pas un décor
La réussite d’un investissement immobilier à Nusa Penida ne se joue pas uniquement dans les chiffres. L’île possède une forte identité culturelle, des rituels quotidiens, des temples puissants et des communautés soudées autour des banjars (organisations villageoises).
Exemple :
Les projets qui importent un modèle sans lien avec le tissu local rencontrent souvent des résistances (difficultés de permis, oppositions, tensions). À l’inverse, ceux qui impliquent les habitants (recrutement local, approvisionnement local, respect des coutumes, soutien communautaire) bénéficient d’une meilleure acceptation et d’une réputation positive.
Au-delà de l’aspect relationnel, il y a aussi l’intérêt économique : plus le développement profite aux habitants (emplois, formation, marchés pour les produits locaux), plus l’écosystème global devient stable et attractif. Sur une île où le tourisme crée désormais des emplois durables, l’immobilier responsable peut devenir un puissant levier de développement partagé.
Se faire accompagner : agences, développeurs et conseils spécialisés
Le marché de Nusa Penida attire de nombreux intermédiaires, des plus sérieux aux plus opportunistes. Certaines structures se distinguent par une expérience avérée dans la région ou à Bali, une bonne connaissance du droit indonésien et des projets déjà livrés.
Acteurs clés pour investir à Bali et Nusa Penida
Principales agences, développeurs et cabinets de conseil accompagnant les investisseurs étrangers dans l’immobilier balinais.
Dans un marché où les montages illégaux existent encore, s’entourer d’un avocat spécialisé en droit immobilier indonésien, d’un notaire PPAT reconnu et d’un agent local fiable n’est pas un luxe, mais une précaution de base.
N’hésitez-pas à nous contacter pour bénéficier de notre réseau direct promoteurs propriétaires.
Comment aborder concrètement un investissement à Nusa Penida
Pour un investisseur étranger qui souhaite se positionner dans l’immobilier dans la ville de Nusa Penida, quelques grandes lignes d’action se dégagent.
La première est de clarifier son objectif : recherche-t-on surtout une plus-value à long terme via un terrain, un revenu locatif régulier via une villa, un mix des deux, ou un projet commercial (resort, écolodge, beach club) ? De cette réponse découleront le type de titre (Leasehold, Hak Pakai, PT PMA + HGB), le budget, le niveau de complexité juridique et le profil de risque acceptable.
Bon à savoir :
Le choix de l’emplacement doit considérer plusieurs facteurs clés pour attirer la clientèle cible et optimiser l’occupation. Il faut évaluer la proximité des ports, l’accès aux plages et sites de plongée, la qualité de la route, la vue offerte, le niveau de bruit ambiant et le potentiel de développement futur du secteur. Ces paramètres influencent directement la valorisation du bien et sa capacité à être rentable en haute saison comme hors saison.
La troisième étape est la due diligence foncière et réglementaire. Certificat foncier, zonage, statut environnemental, existence de servitudes ou de litiges locaux, qualité de l’accès et présence des réseaux : aucun de ces éléments ne doit être traité à la légère. L’exemple des projets stoppés faute de conformité montre que “fermer les yeux” n’est pas une option.
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Différence en points d’occupation entre un bien géré de façon artisanale et un bien confié à un opérateur professionnel, selon les expériences menées à Bali.
Nusa Penida face à Bali : complément ou alternative ?
En prenant un peu de recul, l’île se positionne aujourd’hui comme une “nouvelle frontière” pour ceux qui considèrent que certaines parties de Bali ont atteint un niveau de saturation élevé, tant en termes de tourisme que de prix.
Bon à savoir :
Les principaux avantages sont des prix encore bas, une forte appréciation immobilière, un fort potentiel de développement et un positionnement sur le tourisme durable, soutenu par l’État. Les risques incluent un marché jeune, une dépendance au tourisme, des infrastructures incomplètes, un environnement fragile et des réglementations changeantes.
Pour un investisseur patient, prêt à faire ses devoirs, à se faire entourer et à penser son projet en cohérence avec la vision “green & smart island” portée par les autorités, l’immobilier dans la ville de Nusa Penida offre une opportunité rare : participer à l’essor d’une destination encore en construction, plutôt que de tenter de se frayer un chemin dans un marché déjà saturé.
Pourquoi il est préférable de me contacter ? Voilà un exemple concret :
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie à Nusa Penida
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier touristique à Nusa Penida (Indonésie) pour rechercher du rendement locatif saisonnier et une exposition à la croissance du tourisme balinais. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Toyapakeh, Crystal Bay, Atuh), la stratégie retenue a consisté à cibler une villa ou un petit complexe de bungalows dans un secteur en forte fréquentation, combinant un rendement locatif brut cible de 10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition du droit d’usage, frais locaux, aménagements) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection de l’emplacement, mise en relation avec un réseau local (agent, notaire, conseil juridique indonésien), choix de la structure la plus adaptée (bail emphytéotique, accord avec partenaire local) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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