Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Située à l’extrémité sud de Bali, la ville de Nusa Dua est souvent décrite comme le “quartier le plus ordonné” de l’île. Gated community gérée par l’Indonesia Tourism Development Corporation (ITDC), sécurité 24h/24, larges avenues, plages de carte postale, golfs de classe mondiale et la plus forte concentration d’hôtels 5 étoiles de Bali : tout y est pensé pour un tourisme haut de gamme, familial et international.
Pour un investisseur étranger, le marché immobilier est encadré par un droit foncier particulier. Il est porté par un tourisme de qualité et des infrastructures en plein essor, offrant des rendements locatifs compétitifs avec les meilleures destinations balnéaires d’Asie.
L’objectif de cet article est de déchiffrer, de façon concrète et factuelle, ce que signifie investir dans l’immobilier dans la ville de Nusa Dua quand on est étranger : cadre légal, types de biens, prix, rendement, fiscalité, risques, mais aussi dynamique de marché et projets d’infrastructures qui peuvent faire bouger les lignes dans les années à venir.
Nusa Dua, une enclave touristique conçue pour l’investissement
Nusa Dua n’est pas un village balinais qui se serait développé “naturellement” avec l’essor du tourisme. C’est un projet de planification touristique lancé dans les années 1970, financé à l’origine avec l’appui de la Banque mondiale, sur la base d’un master plan réalisé en 1972 par un cabinet de conseil français (SCETO). À l’époque, la zone n’était qu’un bout de péninsule aux sols pauvres, avec peu d’eau douce et pratiquement aucune infrastructure.
Nombre de chambres d’hôtels classés disponibles dans l’enclave touristique ITDC de Nusa Dua.
La zone accueille régulièrement des événements majeurs – conférences de l’ONU, APEC, G20, réunions FMI–Banque mondiale, championnats sportifs internationaux – ce qui ancre durablement Nusa Dua dans le segment du tourisme d’affaires et des grands événements. Pour un investisseur immobilier, cela signifie un flux récurrent de visiteurs à haut pouvoir d’achat, peu sensibles aux aléas des modes et davantage intéressés par la sécurité, la qualité des infrastructures et la stabilité.
Un marché positionné haut de gamme, centré sur les familles et les voyageurs aisés
Nusa Dua est clairement positionnée comme la station balnéaire la plus “premium” de Bali. Le littoral est occupé à 70 % par des hôtels de luxe et des beach clubs, et la zone concentre environ 20 % de l’ensemble des hôtels de luxe de l’île. Des enseignes comme The St. Regis, The Ritz‑Carlton, Conrad ou Mulia y ont pignon sur plage, tandis que des résidences de marque (branded residences) ont été pionnières à Bali dès les années 1990, notamment avec Aman Villas at Nusa Dua.
La clientèle cible est précise et variée : familles avec enfants, couples en quête de séjour tout compris, cadres en séminaire, congressistes, clientèle senior et hauts revenus. Pour les attirer et justifier un prix élevé, il est essentiel de mettre en avant un cadre sécurisé, une propreté irréprochable, une plage de sable blanc considérée parmi les plus belles d’Asie, ainsi que des équipements de prestige comme le Bali National Golf Club. Cette clientèle recherche avant tout le confort, le calme et des standards internationaux.
Cette orientation se traduit dans le profil des biens immobiliers disponibles : on trouve surtout des villas de luxe, des résidences brandées intégrées à des hôtels 5*, des appartements de standing et des programmes orientés wellness ou art & lifestyle. Les micro-marchés environnants (Sawangan, Kampial, Benoa, Taman Giri) élargissent l’offre avec des villas indépendantes, des maisons résidentielles et des terrains.
La contrepartie de ce positionnement : un environnement perçu comme moins “authentique” et plus cher qu’ailleurs à Bali. Les backpackers et les nomades digitaux à budget serré se tournent davantage vers Canggu, Seminyak ou Ubud. Pour un investisseur, cela signifie un marché moins “hype” mais plus stable, avec une volatilité réduite et une clientèle plus prévisible.
Tendances de fond : Bali en croissance, Badung en première ligne
Pour comprendre Nusa Dua, il faut la replacer dans le contexte plus large du marché balinais. Sur les cinq dernières années, les prix immobiliers sur l’île ont progressé en moyenne de l’ordre de 7 % par an, avec une hausse d’environ 51 % du prix au mètre carré sur les trois dernières années selon les données agrégées sur Bali. Le prix moyen au mètre carré s’établit autour de 3 389 euros pour l’ensemble de l’île, tandis que la médiane du prix d’un bien tourne autour de 257 000 euros.
Le Badung Regency concentre près de la moitié de l’activité immobilière touristique de Bali.
Dans ce contexte, Nusa Dua fait figure “d’actif défensif” : moins spéculatif que les nouveaux hotspots comme Canggu, mais porté par un socle de demande haut de gamme, une gouvernance publique forte via l’ITDC et une excellente connexion aux infrastructures (autoroute à péage, proximité immédiate de l’aéroport, liaison envisagée par métro léger et subway urbain). Les experts parlent d’un marché “plus lent, mais très résilient”, avec une appréciation modérée des prix mais peu de volatilité et un risque limité d’effondrement de la demande.
Cadre légal : comment un étranger peut-il détenir un bien à Nusa Dua ?
Le droit foncier indonésien repose sur la loi agrarienne de 1960 (Loi n°5) et sur plusieurs règlements gouvernementaux (notamment le Règlement n°103/2015) qui encadrent précisément la capacité des étrangers à détenir des droits sur un bien immobilier.
Le point clé est simple : un étranger ne peut pas être titulaire en direct d’un titre de propriété pleine (Hak Milik) sur un terrain. En pratique, trois voies légales s’ouvrent à lui pour investir à Nusa Dua (comme ailleurs à Bali).
Le leasehold (Hak Sewa), la solution la plus flexible
Le leasehold – ou Hak Sewa – est un contrat de location à long terme passé avec un propriétaire indonésien. C’est la formule la plus simple et la plus répandue parmi les investisseurs étrangers.
Ce qu’il faut retenir :
Il s’agit d’un contrat privé, non nécessairement inscrit au registre national des terres. Aucun permis de séjour n’est requis, un passeport avec visa valide suffit. Les durées usuelles sont de 25 à 30 ans, avec possibilité d’extensions pouvant atteindre 80 ou 99 ans. La loi ne fixe pas de durée maximale, tout dépend de la négociation et de la rédaction du bail. Le contrat reste valable en cas de décès du bailleur ou du preneur. Il n’existe pas de limite légale au nombre de contrats de leasehold qu’un étranger peut signer.
À Nusa Dua, de nombreuses villas proposées à l’investissement sont en leasehold, typiquement sur 25 ou 30 ans avec options d’extension pré‑négociées. Les fourchettes de prix relevées pour une villa 2 chambres sur 25 ans se situent autour de 240 000 à 350 000 dollars, selon la proximité de la plage, la qualité de la construction, la présence ou non d’un branding hôtelier et le niveau de service (gestion locative, conciergerie, etc.).
L’avantage pour l’investisseur est un ticket d’entrée plus bas que pour un freehold via société, et la possibilité de se concentrer sur la rentabilité locative sur la durée du bail. L’inconvénient : la valeur du droit décroît à mesure que l’on approche de l’échéance, sauf à renégocier ou prévoir d’emblée une extension.
Le droit d’usage (Hak Pakai), pour une résidence personnelle
Le Hak Pakai, ou droit d’usage, permet à un particulier étranger de détenir un droit réel sur un bien, inscrit au registre foncier national (BPN), sous réserve de remplir certaines conditions de séjour :
L’Indonésie propose plusieurs options de séjour pour les étrangers, adaptées à différentes situations et profils.
Titre de séjour temporaire pour les résidents étrangers, généralement lié à un emploi, un investissement ou un regroupement familial.
Titre de séjour permanent, étape ultérieure après plusieurs années avec un KITAS, offrant une stabilité de résidence à long terme.
Visa spécialement conçu pour les retraités étrangers de plus de 55 ans souhaitant résider en Indonésie.
Visa destiné aux détenteurs d’actifs importants en Indonésie, permettant un séjour prolongé sans activité professionnelle locale.
Ce titre a plusieurs spécificités :
– il n’est accordé qu’à titre personnel, et un étranger ne peut détenir qu’un seul bien en Hak Pakai ;
– il doit s’agir d’un bien bâti (pas de terrain nu) ;
– son usage principal est résidentiel, pas hôtelier : on peut le louer en longue durée si cela est déclaré, mais pas en location courte saisonnière de type Airbnb ;
– la durée initiale est de 30 ans, prolongeable de 20 ans, avec possibilité de renouvellement pour atteindre jusqu’à environ 80 ans au total ;
– en cas de revente à un Indonésien, le titre peut être converti en Hak Milik.
À Bali, le Hak Pakai s’applique sur des biens répondant à certaines conditions de valeur et de superficie (valeur minimale autour de 5 milliards de roupies pour Bali, surface souvent plafonnée à 2 000 m², voire 5 000 m² avec autorisation). Il est donc adapté à un acquéreur qui veut avant tout sécuriser une résidence personnelle à Nusa Dua, sans forcément viser un rendement locatif intensif.
Le PT PMA et le Hak Guna Bangunan, pour un investissement “business”
Pour exploiter un bien en tant qu’actif commercial (villa de location saisonnière, boutique‑hôtel, résidence servie, condo‑hôtel, etc.), la forme la plus robuste est la création d’une société d’investissement à capitaux étrangers, ou PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing).
Les caractéristiques principales :
– au moins deux actionnaires, un directeur et un commissaire ;
– capital social déclaré typiquement autour de 10 milliards de roupies (environ 700 000 dollars), dont 25 % libérés ;
– enregistrement auprès du BKPM (agence indonésienne de coordination des investissements) et obtention de licences d’exploitation ;
– activités conformes à la liste des investissements autorisés (Negative Investment List).
Le PT PMA peut détenir un droit de construire (Hak Guna Bangunan), qui lui permet d’ériger et de posséder des bâtiments sur un terrain pour une durée initiale de 30 ans, prolongeable de 20 ans, puis à nouveau renouvelable. En pratique, cela permet un contrôle économique du bien sur un horizon pouvant atteindre 80 ans.
Cette structure est particulièrement pertinente pour :
– des villas en location courte durée avec services hôteliers ;
– des résidences brandées (Ramada, Wyndham, Aman, etc.) ;
– des complexes de plusieurs unités (par exemple, développement de 10 villas, resort Art & Wellness, etc.) ;
– une stratégie de revente sous forme de cession de parts sociales, plutôt que de transfert direct de titre.
L’usage d’un prête‑nom indonésien pour contourner l’interdiction du freehold en direct est illégal et ne fournit aucune protection juridique en cas de litige. Les praticiens sérieux déconseillent systématiquement ces montages.
Zoning : pourquoi la couleur de votre parcelle compte autant que la vue sur la mer
À Bali, la réglementation d’urbanisme repose sur un système de zonage coloré, qui détermine l’usage autorisé de chaque parcelle. Pour un investisseur, c’est un élément de due diligence aussi crucial que le certificat foncier.
Les couleurs principales sont :
– zones vertes : terres agricoles, constructions strictement interdites ;
– zones jaunes : résidentiel avec activité commerciale limitée, plus complexe pour obtenir des licences hôtelières ;
– zones roses : vocation touristique (hôtels, resorts, villas touristiques) ;
– zones orange : usage mixte résidentiel et commercial ;
– zones rouges : infrastructures publiques ;
– zones brun foncé : industrie.
Nusa Dua est principalement située en zone touristique, avec une partie en zone verte à l’arrière-pays. La zone gérée par l’ITDC est dédiée à l’hôtellerie et au tourisme. L’exploitation en location courte durée y est donc conforme à la vocation des lieux, à condition d’obtenir les permis nécessaires.
L’outil en ligne Batara Map permet de vérifier le zonage d’une parcelle, mais il est en indonésien et la lecture des symboles reste technique. D’où l’importance d’un avocat ou d’un notaire/PPAT habitué aux transactions à Nusa Dua.
Changer le zonage a posteriori est réputé extrêmement difficile, long et aléatoire. Il vaut donc mieux s’assurer que le terrain convoité est bien en zone touristique ou mixte compatible avec le projet locatif.
Types de biens, niveaux de prix et segments de marché à Nusa Dua
Le marché de Nusa Dua est relativement homogène en termes de positionnement : haut de gamme, tourné vers les touristes aisés et les familles, avec une offre dense en hébergement géré de façon professionnelle.
On peut toutefois distinguer plusieurs segments, avec des niveaux de prix et de rendement différents.
Villas indépendantes et complexes de villas
Les villas restent le format préféré des visiteurs étrangers à Bali (plus de 60 % des acheteurs étrangers privilégient ce type de bien). À Nusa Dua, on trouve :
– de petites villas 1–2 chambres, parfois dans des complexes sécurisés ;
– des villas familiales 3–4 chambres avec piscine, jardin, parfois vue mer ;
– des ensembles de villas gérés en mode hôtelier.
Les fourchettes de prix relevées dans les études disponibles pour Nusa Dua sont de l’ordre de :
| Type de villa | Titre / durée indicative | Fourchette de prix indicative |
|---|---|---|
| Villa 2 ch. | Leasehold 25–30 ans | 240 000 – 350 000 USD |
| Villa 3–4 ch. | Freehold via PT PMA ou long lease | 500 000 – 1 000 000+ USD |
Des offres “packagées” ciblent aussi les investisseurs professionnels. Par exemple, un projet nommé “Villas Nusa Dua by Leon” propose un lot de 10 villas de luxe pour un investissement total d’environ 2,8 millions de dollars sur un terrain de 1 000 m² en freehold, chaque villa faisant environ 85 m² plus 35 m² de terrasse. Le développeur met en avant un retour sur investissement projeté de 13–15 % et un “gain d’équité” immédiat de 25–35 % à la livraison, en s’appuyant sur des comparables locaux vendus autour de 350 000–450 000 dollars l’unité.
Les promoteurs immobiliers de Nusa Dua utilisent une grille de lecture spécifique pour attirer les investisseurs. Elle repose sur trois piliers principaux : l’achat en bloc avec une décote par rapport aux prix de revente à l’unité, l’adossement à une gestion locative professionnelle, et la promesse d’une double performance via la rentabilité locative et la revalorisation du bien. Ces chiffres, bien qu’à aborder avec prudence, illustrent cette stratégie marketing.
Résidences brandées, condo-hôtels et produits “Art & Wellness”
Un autre segment en pleine montée en puissance à Nusa Dua est celui des résidences de marque gérées par de grandes chaînes internationales. Un exemple emblématique est le projet “Ramada Nusa Dua” (Ramada by Wyndham) dans le secteur de Geger, qui illustre bien le modèle :
Wyndham Hotels & Resorts, la plus grande chaîne hôtelière au monde, gère plus de 9 300 hôtels dans 95 pays.
Ces résidences de marque affichent généralement un prix au mètre carré plus élevé que les produits non brandés, avec une prime de l’ordre de 25–35 %. En contrepartie, les statistiques montrent que les hôtels sous marque internationale génèrent en moyenne 20 % de revenus supplémentaires par rapport aux établissements indépendants, et que les chaînes comme Wyndham bénéficient d’une base de clientèle fidèle (115 millions de membres au programme Wyndham Rewards, 43 % de repeaters chez Ramada, 78 % des réservations via canaux internes).
Pour l’investisseur, cela se traduit par un schéma d’investissement très passif : la société de gestion assure l’intégralité de l’exploitation (tarification, distribution, opérationnel, maintenance), l’investisseur perçoit un revenu défini au contrat, selon un modèle soit fixe, soit indexé sur les performances de l’établissement.
Appartements, serviced apartments et produits plus compacts
Même si la villa domine à Bali, Nusa Dua commence à voir apparaître des produits de type appartement ou serviced apartment, notamment pour capter :
Découvrez les profils de clientèle qui apprécient particulièrement nos services d’hébergement haut de gamme et sans soucis.
Professionnels en mission prolongée recherchant un confort supérieur à l’hôtel et les commodités d’un appartement.
Retraités ou couples âgés désirant un séjour confortable, sécurisé et sans entretien pour profiter de la région.
Résidents privilégiés de la région souhaitant un pied-à-terre luxueux sans les contraintes de gestion d’une villa.
Les ordres de grandeur relevés pour Nusa Dua sont les suivants :
| Type de bien | Fourchette de prix indicative |
|---|---|
| Studio | à partir d’environ 90 000 € |
| Appartement 1 chambre | à partir d’environ 150 000 € |
| Appartement 2 chambres | à partir d’environ 150 000 € (selon surface) |
| Unité condo‑hôtel | 150 000 – 300 000 USD |
| Serviced apartment exec | 100 000 – 200 000 USD |
Ces formats présentent souvent des garanties de rendement (jusqu’à 10 % annuel sur certains programmes), en contrepartie d’une gestion centralisée. La liquidité peut être supérieure à celle des villas très haut de gamme, car le ticket d’entrée est plus bas et la clientèle d’acheteurs plus large.
Terrains et projets à développer
Le foncier freehold dans la grande zone de Nusa Dua (hors enclave strictement hôtelière) s’échange dans une fourchette indicative de 400 à 700 millions de roupies par are (100 m²), soit environ 29 600 à 51 800 dollars, selon la localisation (proximité plage, vue mer, accès routier).
On retrouve là un niveau de prix intermédiaire dans l’échelle balinaise : plus abordable que les hotspots saturés comme Canggu ou Seminyak, mais plus cher que des zones émergentes de Tabanan ou du nord de Bali. Le potentiel de valorisation vient surtout :
– de la rareté croissante des terrains bien situés en zone touristique ;
– des projets d’infrastructure (subway, amélioration des routes, extension de l’aéroport) ;
– de la montée en gamme continue de la destination.
Rendements locatifs et performance : que peut espérer un investisseur à Nusa Dua ?
Les chiffres globaux pour Bali indiquent des rendements locatifs bruts compris entre 7 et 15 % dans les zones touristiques les plus actives, avec un ROI global (loyers + plus‑value) de l’ordre de 10–15 % par an en moyenne, pouvant atteindre 20–25 % dans des cas optimistes (programmes off‑plan bien positionnés, bonne gestion).
À Nusa Dua, les données consolidées montrent :
Le marché propose un large spectre de rendements locatifs annuels, allant d’une moyenne de 6–9 % à des scénarios plus agressifs. On trouve des produits ciblant 10–11 % en location longue durée, des rendements de 13–15 % en courte durée saisonnière, et des projets brandés annonçant 15–15,8 %. Des offres ponctuelles peuvent promettre jusqu’à 18 % voire 27 %, mais ces derniers chiffres exigent une grande prudence et une analyse de rentabilité indépendante.
La clé est de distinguer plusieurs dimensions.
D’abord, le rendement brut (avant coûts) et le rendement net. À Bali, les charges d’exploitation (frais de gestion, staff, entretien, utilities, commissions des plateformes, taxes) peuvent absorber facilement 45–50 % des loyers bruts. Sur une villa 2–3 chambres, on parle typiquement de :
– gestion locative : 10–20 % des loyers mensuels ;
– maintenance : 100–300 dollars par mois ;
– charges (électricité, eau, internet) : 150–250 dollars par mois ;
– assurances : 300 à 1 000 dollars par an ;
– taxes foncières (PBB) : souvent autour de 0,1 % de la valeur cadastrale, soit quelques centaines de dollars par an sur un actif à plusieurs centaines de milliers de dollars.
Les programmes brandés visent 85-90% d’occupation, mais la réalité moyenne à Bali est d’environ 80%, avec des pics à 85-90% dans les zones les plus demandées. Ce taux varie selon la saison, la concurrence et la politique de prix.
Enfin, la plus‑value. Sur des projets vendus en off‑plan, l’expérience montre que les prix peuvent progresser de 10–20 % par an pendant la phase de construction, conduisant à une hausse totale de 30–50 % entre la pré‑vente et la livraison. Une fois l’actif en exploitation, la valorisation suit davantage la courbe générale du marché (5–10 % par an dans les zones établies, parfois plus pour les produits très rares comme certaines villas en falaise).
À Nusa Dua, la dynamique est plus “raisonnable” : les observateurs évoquent une croissance annuelle des valeurs d’environ 9 % en moyenne, reflétant un marché mature, moins sujet aux emballements spéculatifs que certains quartiers plus tendance.
Fiscalité : les principaux impôts et frais à anticiper
Investir à Nusa Dua, c’est aussi composer avec un environnement fiscal spécifique. L’Indonésie distingue plusieurs taxes directement liées à l’immobilier, auxquelles s’ajoutent les frais juridiques et de notariat.
On peut synthétiser les principaux postes dans le tableau suivant.
| Poste | Taux ou ordre de grandeur | Observations principales |
|---|---|---|
| Taxe d’acquisition (BPHTB) | 5 % de la valeur taxable | Supportée par l’acheteur, au‑delà d’un seuil d’exonération (60–80 M IDR selon la régence) |
| Impôt sur la cession (PPh vendeur) | 2,5 % du prix de vente (freehold) | Calculé sur le plus élevé entre prix et valeur cadastrale (NJOP) |
| TVA (PPN) sur neuf | 11–12 % sur le neuf vendu par un développeur | Ne s’applique pas à la revente entre particuliers |
| Taxe luxe (PPnBM) | 20 % pour les biens > 30 Mds IDR (~2 M USD) | Concerne une minorité de biens très haut de gamme |
| Taxe foncière annuelle (PBB) | En pratique autour de 0,1 % du NJOP | À régler dans les 6 mois suivant l’avis d’imposition |
| Impôt sur loyers – non‑résident | 20 % du revenu brut locatif | Taux pouvant être réduit à 10 % en cas de convention fiscale |
| Impôt sur loyers – résident | Taux progressifs jusqu’à 35 % du revenu net | Applicable aux résidents fiscaux indonésiens |
| Impôt sur loyers via société (PT PMA) | ~22 % de l’impôt sur les bénéfices | Taux d’impôt sur les sociétés |
| Frais de notaire / PPAT | 0,5–1,5 % de la valeur de transaction | Négociables pour les montants élevés |
| Frais d’enregistrement BPN | 50 000–100 000 IDR par certificat | Montant modeste, mais formalité obligatoire |
Dans le cas d’un leasehold, le schéma est différent : le preneur n’est pas imposé au titre de la “vente” de droit, c’est le bailleur indonésien qui supporte un impôt (10 % s’il a un numéro fiscal, 20 % sinon) sur la valeur du bail. L’investisseur étranger sera ensuite imposé sur les revenus locatifs qu’il tire de l’exploitation.
La quasi-totalité des taxes sont calculées sur la base du NJOP (valeur cadastrale), souvent inférieure de 30 à 50% aux valeurs de marché dans les zones touristiques, réduisant ainsi la charge fiscale apparente. Cependant, l’administration compare de plus en plus souvent le prix déclaré avec les prix du marché et procède à un redressement en cas d’écart jugé excessif.
Enfin, tout propriétaire générant des revenus locatifs en Indonésie doit obtenir un numéro fiscal (NPWP) et déposer une déclarations annuelle. Le non‑respect de ces obligations entraîne pénalités et intérêts de retard (2 % par mois de retard pour certains impôts).
Permis, licences et conformité : un terrain à ne pas négliger
Au‑delà de la structuration juridique et fiscale, un investissement réussi à Nusa Dua repose sur la conformité réglementaire du bien visé. Trois blocs sont essentiels.
Urbanisme et construction
Tout bâtiment doit disposer d’un PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), autorisation de construire qui a succédé à l’ancien IMB. Obtenir un PBG suppose d’avoir au préalable un certificat d’affectation du sol (PKKPR) confirmant que le projet est compatible avec le zonage.
À la fin des travaux, un certificat de conformité (SLF, Sertifikat Laik Fungsi) est délivré pour attester que le bâtiment est conforme aux plans approuvés et est apte à l’utilisation. L’absence de ce document peut entraîner des sanctions administratives et rend considérablement plus difficile toute tentative de revente du bien.
Licences touristiques
Pour exploiter un bien en location courte durée (séjours de moins de 30 jours), une licence de type Pondok Wisata est requise pour les petites structures, ou une licence hôtelière pour les établissements plus importants. Ces licences ne peuvent être détenues que par un citoyen ou une personne morale indonésienne ; un étranger en leasehold devra donc s’assurer que son bailleur ou la société de gestion porte la licence adéquate.
Nusa Dua étant une enclave touristique officielle, les autorités y sont particulièrement attentives au respect des règles. Cette vigilance s’explique par le fait que la zone accueille de grands événements internationaux et que le maintien d’une réputation de fiabilité y est un enjeu stratégique.
Engagement communautaire
Même dans une zone très institutionnalisée comme Nusa Dua, la vie collective balinaise passe par les Banjars (conseils de village). S’intégrer à la communauté, respecter les coutumes, participer aux contributions traditionnelles et travailler avec des prestataires locaux reconnus sont des gages de stabilité à long terme.
Les experts recommandent systématiquement de s’appuyer sur : la recherche scientifique, les meilleures pratiques, et l’expérience professionnelle.
– un avocat spécialisé en droit foncier, familier des particularités de Badung ;
– un notaire/PPAT expérimenté à Bali ;
– un agent immobilier sérieux qui connaît le terrain et les acteurs.
Processus d’achat et due diligence : les étapes clés
Le processus d’acquisition d’un bien à Nusa Dua suit les grandes lignes du droit indonésien, avec quelques spécificités liées au profil des acheteurs étrangers.
En pratique, on retrouve les étapes suivantes :
L’acquisition d’un bien immobilier en Indonésie par un investisseur étranger suit un processus structuré. Il commence par la définition du budget et du type de droit (comme un bail, le Hak Pakai ou via une société PT PMA). Ensuite, le bien est sélectionné, souvent avec une agence. Après négociation, un accord préliminaire (CSPA) est signé avec le versement d’un dépôt. Une due diligence juridique rigoureuse vérifie alors le titre de propriété, les permis et les éventuels litiges. L’acte définitif est signé devant notaire, suivi du paiement du solde et des taxes. Enfin, la transaction est enregistrée auprès de l’agence foncière (BPN) et le droit approprié est inscrit au nom de l’acquéreur.
Pour les projets en off‑plan, les développeurs proposent fréquemment des plans de paiement échelonnés : 30 % à la signature, puis 70 % répartis sur 12 à 24 mois sans intérêts, avec parfois une part post‑livraison. Ce type de montage permet d’entrer sur le marché sans mobiliser immédiatement tout le capital, mais il implique un risque de construction (retard, surcoût, qualité).
Infrastructures : pourquoi les projets de transport peuvent changer la donne
Un des atouts majeurs de Nusa Dua est sa connectivité. Déjà située à une quinzaine ou vingtaine de minutes de l’aéroport international Ngurah Rai grâce à une autoroute à péage, elle devrait bénéficier directement de plusieurs projets en cours :
Investissement en milliards de roupies indonésiennes pour le projet de métro urbain reliant l’aéroport à plusieurs zones touristiques.
L’expérience indonésienne montre qu’un grand projet d’infrastructure peut entraîner des hausses de prix immobiliers de l’ordre de 20 % par an dans les zones directement desservies. Si ces plans se concrétisent dans les délais prévus (entre 2025 et 2028 pour la plupart), les biens situés à proximité des futures stations et axes structurants de Nusa Dua pourraient bénéficier d’un effet de levier supplémentaire en termes de valorisation.
La construction d’un nouvel aéroport international au nord de Bali et l’amélioration des routes transversales, comme l’autoroute Gilimanuk-Mengwi, visent à rééquilibrer le développement touristique vers d’autres régions que le sud. Cependant, Nusa Dua, déjà bien desservie, devrait conserver son avance en termes d’accessibilité et de standard d’infrastructure.
Atouts et limites de Nusa Dua pour un investisseur étranger
L’analyse des données disponibles permet de dresser un bilan nuancé.
Les principaux atouts
D’abord, la sécurité juridique relative. Nusa Dua étant une enclave “pilotée” par une entreprise publique (ITDC) et encadrée par des standards internationaux (certifications environnementales, normes de sécurité, audit d’infrastructures), le risque de voir surgir des constructions anarchiques ou des conflits d’usage y est nettement plus faible que dans certains villages en développement rapide.
Ensuite, la qualité des infrastructures : routes, éclairage, gestion des déchets, approvisionnement en eau, hôpital, écoles internationales accessibles à proximité, centre commercial, golf, plages surveillées. Pour des familles expatriées ou des retraités aisés, c’est un environnement immédiatement opérationnel.
Pourcentage de l’offre hôtelière de Bali gérée par Nusa Dua.
Enfin, la relative stabilité des rendements : des yields moyens de 6–9 %, dans un marché moins spéculatif que Canggu ou Uluwatu, attirent un profil d’investisseur recherchant un revenu prévisible plus qu’un “coup” à court terme.
Les limites et points de vigilance
Nusa Dua n’est pas la meilleure option pour qui cherche :
Principaux facteurs qui définissent l’environnement et la dynamique d’investissement à Bali.
Cadre de vie balinais traditionnel, caractérisé par une vie de village animée et une multitude de cafés indépendants.
Marché immobilier très actif avec des plus-values à deux chiffres, souvent portées par des effets de mode.
Attire principalement une clientèle de nomades digitaux, malgré une offre limitée en coworkings, colivings et vie nocturne.
Les coûts d’entrée sont significativement plus élevés que dans des zones émergentes : les villas familiales dépassent facilement les 500 000 dollars, et les prix au mètre carré se situent dans une fourchette de 2 500 à 5 000 dollars sur la péninsule du Bukit (qui inclut Nusa Dua). Les rendements à deux chiffres mis en avant par certains développeurs supposent souvent des hypothèses optimistes d’occupation et de tarification.
Enfin, les risques généraux du marché balinais s’appliquent aussi ici : possible durcissement des règles sur les locations de courte durée, moratoires ponctuels sur de nouveaux projets touristiques pour protéger l’environnement, hausse des coûts de construction, fluctuations du taux de change de la roupie.
Stratégies d’investissement possibles à Nusa Dua
En pratique, plusieurs stratégies se dessinent pour un investisseur étranger intéressé par Nusa Dua.
Une première consiste à viser la stabilité via l’achat d’une villa 2–3 chambres en leasehold de 25–30 ans, bien située par rapport à la plage, gérée par une agence professionnelle, avec comme cible un rendement net de 7–9 % et une plus‑value modérée à moyen terme. C’est le profil “fonds de portefeuille” plutôt que “venture”.
Une deuxième approche est d’entrer sur un projet brandé en off‑plan (condo‑hôtel ou complexe de villas gérées par une grande chaîne), en misant sur :
Les principaux atouts qui contribuent à la rentabilité et à la sécurité de cet investissement immobilier.
Bénéficiez d’une montée en valeur estimée entre 30% et 35% entre la phase de pré-vente et la livraison du bien.
Profitez de la force de frappe marketing de la marque pour assurer des taux d’occupation élevés et des tarifs de location robustes.
Un modèle de revenu passif, contractuellement défini, offre une prévisibilité et une sécurité financière.
Le ticket par unité est souvent plus contenu (150 000–300 000 dollars pour un condo‑hôtel), mais le contrôle opérationnel est faible, ce qui convient plutôt à un investisseur qui n’a pas le temps, ni l’envie, de gérer.
Une voie entrepreneuriale consiste à développer soi-même, via une structure légale adaptée (PT PMA), un petit complexe de villas ou un produit ciblé (comme le bien-être, le senior living, ou l’art & la culture) sur un terrain bien choisi en périphérie de l’enclave ITDC. Cette approche requiert de s’appuyer sur des partenaires locaux pour la conception architecturale, l’obtention des permis, l’ingénierie adaptée au climat tropical et la gestion opérationnelle. Bien que les retours sur investissement potentiels soient plus élevés, cette stratégie comporte également des risques accrus, notamment sur les plans réglementaire, commercial et de la construction.
Dans tous les cas, la clé reste la rigueur de la due diligence : vérifier titres, zonage, permis, conformité fiscale du vendeur, solidité du business plan locatif, scénarios de sortie (revente à un autre investisseur, à un exploitant hôtelier, à un occupant final, ou refinancement via une banque locale).
Dans un Bali où certains marchés comme Canggu ou Uluwatu commencent à montrer les signes d’une saturation touristique (embouteillages, tensions sur les ressources, projets de moratoire hôtelier), Nusa Dua occupe une place à part : celle d’une destination haut de gamme, planifiée, gérée, qui capitalise sur un positionnement clairement assumé de resort sécurisé pour familles et voyageurs aisés.
Pour un investisseur étranger, cela se traduit par un profil de risque et de rendement spécifique : moins d’explosivité à la hausse que dans les zones en pleine spéculation foncière, mais une meilleure lisibilité des fondamentaux (tourisme de qualité, infrastructures supérieures, gouvernance publique, présence de grandes enseignes internationales).
Le cadre juridique, bien que complexe, devient gérable en utilisant des structures éprouvées comme le leasehold, le Hak Pakai ou une PT PMA, et en s’entourant de professionnels locaux sérieux (avocats, notaires). La fiscalité, stable mais dense, permet des projections de cash-flow réalistes à condition d’intégrer toutes les charges (taxes, gestion, entretien) et d’être prudent sur les hypothèses de taux d’occupation et de tarifs.
Investir dans l’immobilier dans la ville de Nusa Dua n’est ni un pari spéculatif, ni une simple acquisition de résidence secondaire. C’est, pour l’investisseur qui en comprend les règles du jeu, l’opportunité de se positionner sur un actif “premium défensif” dans une île dont les fondamentaux – attractivité touristique, montée en gamme, investissements massifs dans les infrastructures – laissent penser que la demande de séjours haut de gamme, sécurisés et bien desservis, a encore de belles années devant elle.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie à Nusa Dua, Bali, Indonésie
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel haut de gamme à Nusa Dua pour rechercher du rendement locatif en devises étrangères (dollar/roupie) et une exposition au marché touristique balinais. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après étude de plusieurs zones de Bali (Canggu, Ubud, Sanur), la stratégie retenue a été de cibler une villa avec piscine proche des resorts de Nusa Dua, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 10 % – en gardant en tête que plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition du droit d’usage, frais, ameublement, travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (notaire, avocat indonésien, fiscaliste, gestionnaire de villas), choix de la structure la plus adaptée (contrat de leasehold, éventuelle PT PMA) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin de profiter des opportunités du marché balinais tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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