Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Coincé entre falaises vertigineuses et plages de carte postale, Herceg Uluwatu est en train de devenir l’un des marchés immobiliers les plus convoités de Bali. Longtemps fief des surfeurs et des voyageurs en quête de spiritualité, le secteur s’est mué en véritable hub de luxe, de bien‑être et de digital nomadisme. Pour un investisseur, la question n’est plus de savoir si la zone est attractive, mais comment y entrer intelligemment, dans un cadre juridique indonésien complexe et un marché déjà très dynamique.
Bon à savoir :
Cet article détaille les raisons de l’attractivité de Uluwatu pour les investisseurs, les rendements potentiels, les procédures légales d’achat pour les étrangers, et identifie les projets et types de biens immobiliers les plus prometteurs.
Un marché porté par le boom touristique et la montée en gamme de Bali
Uluwatu bénéficie de la dynamique globale de Bali, l’un des marchés immobiliers les plus solides d’Asie du Sud‑Est. L’île a accueilli plus de 6,3 millions de visiteurs internationaux en 2024, soit une hausse d’environ 17 % par rapport à 2023, et continue de battre ses records de fréquentation. Le tourisme ne se limite plus à de courts séjours de vacances : de plus en plus de voyageurs restent plusieurs mois, y travaillent à distance ou s’y installent semi‑définitivement, aidés par le Second‑Home Visa qui permet de vivre en Indonésie 5 à 10 ans.
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Les prix immobiliers à Bali augmentent en moyenne d’environ 7 % par an depuis cinq ans.
Uluwatu profite pleinement de cette tendance. Le secteur est considéré comme l’un des « hotspots » de l’île, avec une croissance de la valeur foncière estimée entre 25 % et 35 % sur les dernières années, soit un rythme largement supérieur à la moyenne balinaise (6‑8 % par an pour le foncier, toutes zones confondues). Dans certaines microrégions comme Bingin ou Nyang Nyang, les hausses annuelles de 20 à 30 % sur le foncier sont fréquemment mentionnées.
Uluwatu : de village de surfeurs à pôle d’investissement haut de gamme
Située sur la péninsule du Bukit, à l’extrémité sud‑ouest de Bali, la zone de Uluwatu est dominée par de spectaculaires falaises plongeant dans l’océan Indien, des plages de sable blanc et une succession de spots de surf parmi les plus célèbres au monde (Padang Padang, Bingin, Balangan, Nyang Nyang, Uluwatu…).
Exemple :
La côte sud de Bali, autrefois repaire de surfeurs, s’est métamorphosée en une décennie avec l’arrivée de villas design, de resorts 5 étoiles comme Four Seasons et Bvlgari, de beach clubs iconiques (Single Fin, Savaya), de restaurants haut de gamme et de centres de bien-être. Cette évolution a inscrit la destination sur la carte mondiale du tourisme premium.
Cette montée en gamme s’accompagne d’une forte demande pour des logements de caractère : villas à la vue océan, résidences intégrant des espaces de coworking, complexes axés sur le bien‑être, petits resorts « boutique ». Le tout dans un environnement perçu comme plus paisible et exclusif que Canggu ou Seminyak, avec moins de saturation urbaine mais un potentiel de rendement comparable, voire supérieur, dans certains secteurs.
Prix du foncier et des biens : un ticket d’entrée encore compétitif
Le foncier à Herceg Uluwatu reste moins cher que dans les zones ultra‑matures de Bali, tout en ayant déjà enregistré de fortes hausses. Plusieurs sources situent les prix dans une fourchette large, en fonction de la localisation précise (Bingin, Padang Padang, Pecatu, Nyang Nyang, Balangan, etc.) :
| Indicateur foncier à Uluwatu | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Prix moyen par are (100 m²) toutes zones | ≈ IDR 279 millions |
| Plages et zones premium (Bingin, Padang Padang, Pecatu) | IDR 400 – 600 millions par are |
| Estimations haut de marché (foncier d’investissement) | IDR 800 millions – 1,5 milliard par are |
En parallèle, le marché résidentiel a vu ses prix bondir. Les villas à Uluwatu se négocient aujourd’hui généralement entre 277 000 et 770 000 USD pour le segment standard‑haut de gamme, avec des projets cliff‑front ou brandés dépassant les 10 milliards de rupiah. Off‑plan, les villas boutique se positionnent souvent entre 3,5 et 5,5 milliards de rupiah.
Attention :
Pour les investisseurs aux budgets limités, des options immobilières plus accessibles existent, avec des studios à partir de 60 000 USD, des unités 1 chambre entre 100 000 et 150 000 USD, une petite villa 1 chambre à 199 000 USD, et une villa 3 chambres aux alentours de 500 000 USD.
Rendements locatifs : un des meilleurs rapports risque/rendement d’Asie
L’un des principaux attraits de Uluwatu réside dans ses rendements locatifs. Bali, de manière générale, est réputée pour offrir des yields parmi les plus élevés d’Asie du Sud‑Est, souvent situés entre 7 % et 15 % brut sur les villas en zone touristique. Herceg Uluwatu se situe dans le haut de la fourchette.
Différentes études et projections donnent les ordres de grandeur suivants pour la zone :
| Indicateur de performance | Fourchette courante à Herceg Uluwatu |
|---|---|
| Rendement brut villas (zone premium) | 12 % – 18 % par an |
| Rendement brut mentionné sur certains projets | jusqu’à 20 % dans les meilleurs cas |
| Rendement net après charges | 8 % – 14 % |
| ROI moyen cité par plusieurs opérateurs | 12 % – 18 % |
| Remboursement du capital (payback) | 5 – 7 ans sur les bons produits, 6 – 10 ans en moyenne sur les zones touristiques |
Dans le détail, les villas 2‑3 chambres proches des plages génèrent fréquemment entre 180 et 400 USD la nuit, avec des pointes à 500‑600 USD pour les propriétés cliff‑front de grand standing. En haute saison (juillet‑août et décembre‑janvier), les taux d’occupation atteignent souvent 80‑90 % à Uluwatu, avec une moyenne autour de 72‑85 % sur l’année selon les sources. Les pics de la saison de surf viennent d’ailleurs prolonger la période « haute » au‑delà des seules vacances internationales.
Astuce :
Un mouvement structurel vers des baux de 1 à 3 ans est observé, porté par la croissance des communautés d’expatriés et de travailleurs à distance. Ce modèle offre des revenus plus stables et réduit la saisonnalité ainsi que les frais opérationnels, en contrepartie d’un rendement (yield) légèrement inférieur à celui de la location courte durée ultra-optimisée.
Exemples de projets et projections de rentabilité
La meilleure façon d’appréhender le potentiel de Uluwatu est d’observer quelques projets emblématiques et leurs chiffres.
Uluwatu Hideaway, Minimalis Villas Resort, Nya Uluwatu
Plusieurs programmes illustrent les niveaux de prix et de rentabilité visés sur le marché :
| Projet | Localisation | Typologie | Prix à partir de | Loyer mensuel ciblé | ROI projeté |
|---|---|---|---|---|---|
| Nya Uluwatu | Nyang Nyang | 9 villas, 1 chambre, 100 m²+ sur 5 000 m² de terrain | Non précisé | Non précisé | – |
| Uluwatu Hideaway | Nyang Nyang | 25 unités, 2‑3 chambres, 130 m²+ sur 9 500 m² | 220 000 USD | 4 000 USD/mois | 15 % – 20 % /an |
| Minimalis Villas Resort | Ungasan (Bukit) | 16 villas, 3‑4 chambres, 210 m²+ | 290 000 USD | 7 000 USD/mois | 15 % – 20 % /an |
Ces programmes misent sur une combinaison de design soigné, de localisation recherchée (proximité plages de Nyang Nyang, Ungasan, etc.) et de gestion professionnelle pour atteindre des niveaux de rentabilité élevés, généralement supérieurs à 15 % brut.
Solas Uluwatu : projections chiffrées très précises
Le projet Solas Uluwatu, développé par Balitecture, fournit un exemple particulièrement détaillé de business plan pour des villas 3 chambres :
| Hypothèse d’occupation | Tarif nuit moyen | Revenu mensuel projeté | Charges mensuelles | Profit mensuel | ROI annuel projeté | Période de retour sur investissement |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 75 % | 300 USD | 6 840 USD | 1 300 USD | 5 540 USD | 19 % | 5,2 ans |
| 85 % | 300 USD | 7 750 USD | 1 300 USD | 6 450 USD | 22 % | 4,5 ans |
| 95 % | 300 USD | 8 660 USD | 1 300 USD | 7 360 USD | 25 % | 4,0 ans |
Même en adoptant une hypothèse prudente autour de 75‑80 % d’occupation, le projet vise une rentabilité brute proche de 20 % et un retour sur capital autour de 5 ans, ce qui corrobore les données plus globales sur la zone.
Développement AAA proche de la plage : entrée de gamme « lifestyle »
Un autre projet qualifié de « AAA » à Uluwatu illustre l’offre plus compacte, orientée appartements :
| Caractéristiques | Détails |
|---|---|
| Distance de la plage | 250 m, accès par escalier privé |
| Nombre d’unités | 30 (appartements + villas) |
| Surfaces | Appartements 47,6 – 64,3 m², villas 2 chambres à partir de 6,5 milliards IDR |
| Prix de départ appartement 1 chambre | 2,755 milliards IDR |
| ROI annuel projeté | 11 % – 14,5 % |
| Payback estimé | 7 ans |
| Durée de leasehold incluse | 32 ans, avec option d’extension jusqu’en 2075 à prix fixé |
| Garanties | Structure 30 ans, finitions/équipements 1 an |
Ce type de produit vise davantage les investisseurs souhaitant combiner usage personnel (séjours réguliers) et exploitation locative sans se lancer dans un projet de grande villa familiale.
Structures de propriété pour les étrangers : comment acheter légalement
Investir à Herceg Uluwatu nécessite de comprendre le cadre juridique indonésien, très différent de celui des pays occidentaux. Le point central : un étranger ne peut pas, en principe, détenir le foncier en pleine propriété (Hak Milik). Plusieurs outils existent toutefois pour sécuriser un investissement.
1. Le leasehold (Hak Sewa) : la formule la plus répandue
Le leasehold est, de loin, la structure la plus utilisée par les étrangers à Bali. Il s’agit d’un droit de location de long terme, conclu par contrat privé entre le propriétaire indonésien et l’investisseur.
Les caractéristiques classiques sont les suivantes :
Leasehold en Indonésie : Durée et Caractéristiques
Informations essentielles sur la durée, la gestion et les modalités du bail emphytéotique (leasehold) pour les investisseurs étrangers.
Durée initiale fréquente de 25 à 30 ans, avec possibilité d’extensions. Certaines opérations peuvent atteindre 70, 80 voire 99 ans en cumulant plusieurs périodes successives.
La loi ne fixe pas de durée maximale, mais les notaires restent prudents et recommandent des durées usuelles. Le contrat peut inclure une option de renouvellement avec des conditions (prix, durée) à définir dès le départ.
Le leasehold peut être revendu. La cession est actée par notaire et le droit est transféré au nouvel acquéreur.
Aucune création de société n’est nécessaire. Le titre est établi au nom propre de l’étranger, sous réserve de disposer d’un passeport et d’un visa en cours de validité au moment de la signature.
Cette formule est idéale pour une résidence secondaire, une villa de vacances louée sur Airbnb ou Booking, ou un pied‑à‑terre pour vivre quelques années à Herceg Uluwatu tout en générant un revenu locatif.
2. Le droit d’usage (Hak Pakai) : pour les résidents plus établis
Le Hak Pakai est un titre réel qui peut être accordé à une personne physique étrangère, sous conditions :
– Être titulaire d’un permis de séjour (KITAS ou KITAP) ou d’un visa de retraite (à partir de 55 ans).
– Ne détenir qu’un seul bien sous ce statut.
– Respecter des plafonds de prix et de surface, variables selon les régions (à Bali, décret ministériel : minimum 5 milliards IDR pour une maison, 2 milliards IDR pour un appartement).
Bon à savoir :
Le droit d’usage Hak Pakai s’applique uniquement aux terrains déjà construits, pour une durée initiale de 30 ans, extensible de 20 ans, puis renouvelable. Il peut être converti en droit de propriété (Hak Milik) si le bien est revendu à un Indonésien. Ce dispositif est adapté pour une résidence principale à long terme, mais est peu utilisé pour des investissements locatifs purs.
3. La société à capitaux étrangers (PT PMA) : outil des investisseurs professionnels
Pour les projets plus ambitieux – parc de villas en location, resort, espace de coworking, complexe bien‑être – la création d’une société à capitaux étrangers (PT PMA) est généralement recommandée.
Bon à savoir :
Une PT PMA (société à capitaux étrangers) peut détenir un droit de construire (HGB) sur un terrain pour 30 à 80 ans, exploiter légalement une activité commerciale (hébergement, restauration, etc.), obtenir les autorisations nécessaires, employer du personnel et facturer des clients. Sa création, nécessitant au moins deux actionnaires, passe par l’agence BKPM. Ce statut offre une sécurité juridique à long terme, une gestion fiscale facilitée et une optimisation de la structure de propriété entre associés.
En contrepartie, il implique des coûts de création et de fonctionnement plus élevés, ainsi qu’une fiscalité de société (impôt sur les bénéfices, TVA, etc.).
À éviter : le schéma du prête‑nom (nominee)
Pendant longtemps, certains investisseurs ont contourné les règles en faisant porter le titre de propriété par un citoyen indonésien censé « représenter » l’étranger. Cette pratique, juridiquement très fragile, expose à d’importants risques : impossibilité de faire valoir ses droits en cas de conflit, requalification par les autorités, voire confiscation.
Les textes récents et le renforcement de l’application des lois rendent cette option encore plus risquée. Pour un investissement sérieux à Herceg Uluwatu, il est préférable de rester dans le cadre légal (leasehold, Hak Pakai, PT PMA) et de travailler avec des professionnels reconnus.
Processus d’achat : étapes clés et due diligence
Acheter un bien à Uluwatu, que ce soit une villa clé en main, un off‑plan ou un appartement en résidence, suit généralement les étapes suivantes :
1. Définir clairement son objectif : résidence personnelle, investissement 100 % locatif, mix usage/vacances, lancement d’un business touristique. Cela orientera le choix de la structure (leasehold simple ou PT PMA), du type de bien et du niveau de services nécessaires.
2. Sélectionner la zone micro‑localisée : Bingin pour le côté « surf chic », Padang Padang pour la proximité de spots mythiques, Nyang Nyang pour un cadre plus sauvage et de fortes perspectives d’appréciation, Ungasan pour des villas familiales plus spacieuses…
– 3. S’entourer de professionnels :
– agent immobilier installé localement,
– avocat spécialisé en droit foncier indonésien,
– notaire/PPAT pour l’établissement des actes.
4. Due diligence : vérification du titre foncier (Hak Milik, HGB, etc.), absence de litiges ou hypothèques, conformité de la zone (Bali fonctionne avec un zonage par couleurs : zones vertes agricoles, jaunes résidentielles, roses touristiques), existence des permis de construire (IMB ou PBG) et paiements à jour de la taxe foncière (PBB).
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Il s’agit du pourcentage du prix d’achat généralement versé comme dépôt de garantie lors de la signature d’une lettre d’intention.
6. Signature notariale : une fois les contrôles achevés, la promesse de vente (PPJB ou SPA) est signée chez le notaire/PPAT, puis l’acte final de cession du leasehold ou du titre est enregistré. Le solde du prix est payé, ainsi que les taxes et frais (BPHTB, honoraires du notaire, etc.).
L’ensemble du processus peut être bouclé en 30 à 60 jours, et il est possible de tout gérer à distance via procuration, visites virtuelles et signatures électroniques, ce que proposent certains développeurs comme Balivestor ou Uluwatu Paradise Property.
Fiscalité : ce que l’investisseur doit anticiper
La fiscalité indonésienne a récemment évolué, avec notamment une hausse de la TVA de 11 % à 12 % au 1er janvier 2025. Toutefois, une réglementation de dernière minute a maintenu, pour la majorité des transactions immobilières classiques, un taux effectif de 11 %, la tranche à 12 % visant surtout les propriétés de luxe.
Pour un investissement à Herceg Uluwatu, il faut distinguer trois niveaux de taxation principaux :
1. À l’achat / transfert de propriété
Plusieurs prélèvements s’appliquent, dont les principaux :
| Type de taxe ou frais | Taux / Modalités |
|---|---|
| TVA (PPN) sur immeuble neuf chez un développeur | 11 % (12 % sur segments luxe), souvent intégrée au prix |
| BPHTB – droit d’acquisition foncière | 5 % de la valeur (après abattement), à la charge de l’acheteur |
| Impôt sur le revenu du vendeur (PPh) – freehold | 2,5 % du prix ou de la valeur NJOP (le plus élevé) |
| PPh – leasehold | 10 % pour vendeur résident/KITAS, 20 % pour non‑résident |
| Taxe sur luxe (PPnBM) | 5 % à 20 % pour les biens > IDR 30 milliards |
| Honoraires notaire/PPAT | ≈ 0,5 % – 1,5 % de la transaction |
| Frais d’agence | souvent 5 %, généralement supportés par le vendeur |
Pour un investisseur en leasehold, la plupart de ces taxes pèsent sur le vendeur côté indonésien, mais la TVA sur produit neuf et la BPHTB côté acquéreur peuvent rester significatives. Un notaire sérieux s’assure que toutes ces obligations sont réglées avant de finaliser l’acte.
2. Pendant la détention : taxe foncière annuelle (PBB)
Chaque année, le propriétaire (ou titulaire du leasehold) s’acquitte de la PBB, calculée sur la base d’une valeur officielle NJOP, généralement inférieure à la valeur de marché.
– Résidentiel : souvent 0,1 % à 0,5 % du NJOP.
– Commercial (villas en activité locative, hôtels) : 0,6 % à 1 %.
Attention :
La PBB (Prélèvement pour Bibliothèques de Belgique) est due deux fois par an. Il est obligatoire de pouvoir fournir la preuve de son paiement lors de la revente d’un ouvrage soumis à cette taxe.
3. Sur les revenus locatifs et la revente
Les recettes locatives sont imposées différemment selon que le propriétaire est une personne physique ou une société, résidente ou non :
Régimes fiscaux à Monaco
Présentation des principaux impôts sur le revenu et les bénéfices applicables selon le statut du contribuable.
Barème progressif de l’impôt sur le revenu de 5 % à 35 %. Certains revenus (comme les revenus locatifs) peuvent être soumis à un régime forfaitaire, par exemple à 11 %.
Soumis à une retenue à la source de 20 % sur les revenus de source monégasque. Ce taux peut être réduit à 10 % si une convention de non‑double imposition est applicable.
Imposition des bénéfices nets au taux de l’impôt sur les sociétés, fixé à 22 %.
À la revente, un impôt final de 2,5 % sur le montant de la transaction s’applique en règle générale sur les opérations de cession de terrains et bâtiments, avec des nuances possibles pour les étrangers non résidents (taux évoqué de 5 % sur le produit brut dans certains cas, sous réserve des conventions fiscales).
Une bonne structuration en amont, avec l’aide d’un fiscaliste ou d’un avocat local, permet d’optimiser ce cadre sans en sortir.
Coûts d’exploitation : bien calibrer son business plan
Un rendement brut de 15 % n’a de sens que s’il est confronté à la réalité des dépenses courantes. Les villas à Herceg Uluwatu nécessitent des budgets de fonctionnement non négligeables, en particulier à cause du climat tropical (humidité, sel marin, entretien des piscines) et du standard attendu par la clientèle.
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C’est le nombre de chambres typique pour une villa dont les coûts mensuels sont généralement situés dans cette fourchette.
| Poste de dépense | Fourchette mensuelle indicative |
|---|---|
| Gestion et conciergerie professionnelle | 200 – 500 USD |
| Maintenance (jardin, piscine, petites réparations) | 100 – 300 USD |
| Factures d’électricité, eau, internet | 150 – 250 USD |
| Assurance annuelle (rapportée au mois) | ≈ 80 – 125 USD |
| Taxe foncière annuelle (PBB, rapportée au mois) | ≈ 10 – 20 USD |
Les charges totales amputent généralement le yield brut de 3 à 5 points. C’est pourquoi un rendement brut de 15 % se traduit souvent par un rendement net aux alentours de 10 % – 12 % pour un bien bien géré, ce qui reste extrêmement compétitif au regard des standards internationaux.
Tendances de marché : durabilité, wellness et digital nomads
Uluwatu ne se contente pas de surfer sur la vague du tourisme de masse. Plusieurs tendances structurantes façonnent l’offre immobilière et déterminent les produits les plus recherchés.
Montée en puissance des projets éco‑responsables
Les acheteurs – en particulier étrangers – sont de plus en plus sensibles à la durabilité : utilisation de matériaux locaux (bambou, bois récupéré), panneaux solaires, systèmes de récupération d’eau de pluie, stations de traitement des eaux usées, solutions partiellement hors‑réseau. Des développeurs comme Uluwatu Paradise Property intègrent par exemple des bioseptic tanks dans leurs projets, signe d’une attention accrue aux impacts environnementaux.
Bon à savoir :
La dimension durable d’un projet immobilier en Indonésie dépasse le marketing. Le gouvernement propose des incitations fiscales pour certains projets axés sur la durabilité. De plus, les plateformes de location valorisent les propriétés « green », ce qui peut améliorer le taux d’occupation et la rentabilité.
Explosion du segment bien‑être et « lifestyle »
Uluwatu est en train de devenir un pôle majeur du tourisme bien‑être : retraites de yoga, séjours détox, centres de guérison holistique. De nombreux projets intègrent désormais studios de yoga, spas, saunas avec bains froids, espaces de méditation, voire programmes de soins intégrés.
Exemple :
Le Coco Lifestyle Resort illustre la tendance des complexes intégrant plusieurs pôles d’attraction. Il propose des appartements avec piscine rooftop à débordement, des espaces de coworking et un sanctuaire de bien-être comprenant un yoga center et une zone sauna/bain glacé. Cette combinaison répond simultanément à la demande des digital nomads, des amateurs de bien-être et des voyageurs recherchant une expérience de « lifestyle » complète sur place.
Ancrage du télétravail et des séjours longue durée
Les données montrent que les nomades digitaux représentent désormais environ 20 % du marché de la location longue durée à Bali. Herceg Uluwatu, longtemps moins équipé en coworkings que Canggu, comble ce retard avec de nouveaux espaces de travail, une connectivité renforcée (Starlink commence à améliorer la couverture internet sur l’île) et des logements pensés pour le travail à distance : bureaux dédiés, Wi‑Fi haut débit, zones communes adaptées.
Pour un investisseur, cela signifie que les produits combinant cadre inspirant, infrastructures de travail et services hôteliers ont une longueur d’avance pour capter cette clientèle à fort pouvoir d’achat et à durée de séjour plus longue.
Infrastructures : un levier essentiel de valorisation
Un point souvent sous‑estimé par les investisseurs débutants est l’impact des infrastructures sur la valeur immobilière. Herceg Uluwatu bénéficie déjà d’un accès amélioré via l’autoroute à péage Bali Mandara, reliant Ngurah Rai International Airport à la péninsule du Bukit. Le trajet aéroport – Uluwatu est d’environ 40 minutes hors heures de pointe.
Mais surtout, plusieurs grands projets sont en cours ou annoncés :
Projets d’infrastructure à Bali
Panorama des principaux projets de transport en cours et à venir à Bali, visant à moderniser les infrastructures et à améliorer la mobilité sur l’île.
Projet doté d’une enveloppe nationale d’environ 10,8 milliards USD. Une première phase devrait relier l’aéroport à Nusa Dua d’ici 2031.
La construction a débuté en 2024, avec un achèvement visé à l’horizon 2027.
Nouvel aéroport annoncé avec une capacité prévue de 20 millions de passagers par an.
Projets routiers dans la péninsule du Bukit destinés à désengorger les axes de circulation actuels.
Chaque gain de temps de trajet et d’accessibilité se traduit, à terme, par une hausse de la demande touristique et résidentielle dans les zones bien desservies, donc par une pression supplémentaire sur les prix du foncier et des villas. Les projections de croissance de 5 à 10 % par an des prix dans les années à venir, et de 30 à 40 % d’ici 2030 sur certaines microrégions d’Uluwatu, reposent largement sur cette amélioration programmée des infrastructures.
Développeurs et opérateurs : qui fait quoi à Uluwatu ?
Le marché local est désormais structuré autour d’une trentaine de projets actifs, portés par une vingtaine à une trentaine de développeurs.
Société cofondée avec des partenaires locaux, travaillant directement avec les propriétaires fonciers. Elle mise sur la transparence avec des mises à jour en temps réel pour les investisseurs, l’usage de bioseptic tanks et des baux de 30 ans démarrant à la remise des clés.
Opérateur sur Bali
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Risques et controverses : l’envers du décor
Si la trajectoire de Uluwatu est globalement positive, elle n’est pas exempte de défis et de polémiques.
Pression environnementale et projets controversés
Le Uluwatu Sea Wall Project, mur de protection côtière financé à hauteur de 5 millions de dollars américains, a suscité une vive controverse. Des sections de falaises calcaires ont été taillées, avec des déblais déversés en mer, sans étude d’impact environnemental complète selon plusieurs critiques. Des ONG comme Save The Waves Coalition s’inquiètent de l’impact sur les écosystèmes marins et les spots de surf emblématiques, tandis que des géographes côtiers ont pointé le risque de dégradation du littoral à long terme.
Attention :
Le projet a exacerbé les divisions locales entre développement et préservation, suscitant des craintes de congestion, de perte d’identité et d’impacts environnementaux. Certains resorts ont déjà été fermés temporairement pour des problèmes de conformité des permis.
Pour un investisseur, ces éléments rappellent l’importance de privilégier des projets respectueux des normes environnementales, bien intégrés dans la communauté et juridiquement solides.
Cadre réglementaire en renforcement
Les autorités de Badung et la DPRD renforcent progressivement le contrôle des constructions illégales (villas empiétant sur les berges de rivières, projets non conformes au zonage RTRW). L’ère du « tout est possible » s’achève, ce qui est plutôt une bonne nouvelle pour les investisseurs sérieux, mais implique de ne plus se contenter d’arrangements informels.
5000000000
Le prix minimum imposé pour l’achat d’une maison par un étranger à Bali est de 5 milliards de roupies indonésiennes.
Comparaison avec les autres zones de Bali
Pour bien situer Uluwatu, il est utile de le comparer aux autres grandes destinations d’investissement de l’île :
– Canggu / Berawa / Umalas : cœur du digital nomadisme, densité très forte de cafés, coworkings, villas et traffic. Foncier plus cher (jusqu’à 1,2 – 2 milliards IDR par are), rendements élevés mais marché plus saturé.
– Seminyak : marché balnéaire historique, très premium, prix au m² les plus élevés de l’île pour les villas, mais peu de foncier disponible et plus difficile de trouver des opportunités à forte plus‑value.
Astuce :
Ubud, reconnu comme le centre culturel et de bien-être de Bali au cœur de la jungle, attire une clientèle stable, souvent en quête de retraites ou d’expériences authentiques. Cependant, cette stabilité s’accompagne généralement d’un retour sur investissement (ROI) plus modeste, typiquement compris entre 4 % et 8 %. De plus, cette clientèle est généralement moins disposée à payer les tarifs très élevés que peuvent atteindre les villas en front de falaise (cliff-front), ce qui limite le potentiel de revenus premium sur ce marché spécifique.
– Tabanan, Kedungu, Nord Bali : zones émergentes avec foncier encore abordable (300 – 800 millions IDR par are), ROI annoncé parfois entre 15 % et 20 %, mais marchés moins liquides et plus dépendants des futures infrastructures.
Uluwatu se situe en quelque sorte entre ces mondes : plus haut de gamme et exclusif qu’Ubud, moins saturé que Canggu ou Seminyak, mais déjà bien installé dans le radar des investisseurs. Ses rendements de 12‑18 % dans les meilleurs secteurs, combinés à une appréciation foncière de 10‑15 % par an, en font un candidat sérieux pour un portefeuille cherchant un équilibre entre cash‑flow et plus‑value.
Comment approcher intelligemment un investissement à Uluwatu
Au vu de tous ces éléments, une stratégie d’entrée avisée dans la ville de Uluwatu pourrait s’articuler autour de quelques principes :
– Privilégier les microrégions encore en phase de croissance (Nyang Nyang, Balangan, certaines parties de Pecatu) plutôt que les spots déjà ultra‑cotés, pour bénéficier du rattrapage de prix à moyen terme.
– Miser sur des produits de 1 à 3 chambres, qui concentrent plus de 60 % des transactions et répondent autant à la demande des couples, familles réduites que des nomades digitaux et voyageurs long séjour.
– Choisir des projets portés par des développeurs au track record vérifiable, offrant garanties de construction, transparence du calendrier de paiements (par étapes) et accompagnement juridique.
Bon à savoir :
Pour élargir et fidéliser la clientèle, il est recommandé de faire de la durabilité et du bien-être des composantes centrales de l’offre. Cela inclut la conception de villas bioclimatiques, l’utilisation de matériaux locaux, la mise en place de systèmes d’économie d’eau, ainsi que l’intégration d’espaces dédiés (comme le yoga ou la méditation) et de services de bien-être.
– Calibrer les projections financières de façon prudente : se baser sur 65‑70 % d’occupation plutôt que sur les 90 % des pics saisonniers, intégrer une provision réaliste pour maintenance (jusqu’à 400 USD/mois pour une villa), anticiper les hausses possibles de charges ou de taxes.
Bon à savoir :
Cette région combine une forte demande touristique internationale, un foncier plus abordable que les zones saturées, des rendements locatifs supérieurs aux standards mondiaux, un cadre de vie prisé des expatriés et un pipeline d’infrastructures qui devrait soutenir la valorisation des biens.
À condition de respecter le cadre légal, de ne pas sous‑estimer les coûts réels et de privilégier les projets ancrés dans une logique de long terme, investir dans l’immobilier dans la ville de Herceg Uluwatu peut s’avérer être l’une des décisions les plus performantes d’un portefeuille orienté vers l’Asie et le tourisme haut de gamme.
Pourquoi il est préférable de me contacter ? Voilà un exemple concret :
Cas pratique exemple : un investisseur français qui diversifie à Uluwatu, Bali, Indonésie
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel et touristique à Uluwatu sur Bali pour rechercher du rendement locatif en devises étrangères et une exposition au marché balinais. Budget alloué : 400000 à 600000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Canggu, Seminyak, Ubud), la stratégie retenue a consisté à cibler une villa individuelle avec piscine à Herceg Uluwatu, dans un secteur en forte croissance touristique, combinant un rendement locatif brut cible de 10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition du droit de construire ou bail de longue durée + frais + aménagements) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection de la zone et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, notaire indonésien, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (Hak Pakai, bail emphytéotique, société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de bénéficier des opportunités du marché immobilier d’Uluwatu tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs et en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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