Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Nichée à l’est du centre historique d’Athènes, Zográfos s’impose discrètement comme l’un des marchés immobiliers les plus intéressants de la capitale grecque pour qui cherche un bon compromis entre rendement locatif, potentiel de valorisation et sécurité de la demande. Longtemps connue surtout des étudiants et des familles athéniennes, la commune attire désormais les investisseurs, grecs comme étrangers, qui regardent au-delà des quartiers touristiques surcotés.
Le quartier de Zográfos présente des atouts solides pour l’investissement : forte concentration universitaire assurant une demande locative étudiante constante, arrivée prochaine de la ligne 4 de métro, et des prix encore abordables comparés au centre-ville. Cependant, il est crucial d’analyser la dynamique locale du marché, d’anticiper les coûts cachés (comme les rénovations) et de bien comprendre le cadre fiscal grec avant tout engagement.
Zográfos dans le paysage athénien
Zográfos est une commune du secteur central d’Athènes, mais juridiquement distincte de la municipalité d’Athènes. Située à l’est du centre historique, elle est entourée de quartiers recherchés comme Pangrati, Ilisia et Kaissariani. L’image du secteur est globalement aisée, avec des rues verdoyantes, des parcs et jardins qui attirent beaucoup de familles et contribuent à une atmosphère perçue comme sûre, conviviale et animée sans être exclusivement touristique.
Le quartier de Zográfos se distingue par sa forte concentration d’établissements universitaires, accueillant des campus majeurs de l’Université nationale et kapodistrienne d’Athènes et de la NTUA. Cette présence académique génère une importante communauté étudiante, dynamisant les commerces de proximité (cafés, restaurants, vie nocturne) et, surtout, assurant une demande locative constante tout au long de l’année.
Le quartier est décrit par les professionnels comme l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques du centre athénien : apprécié des étudiants, jeunes actifs, familles et investisseurs, il combine confort résidentiel, services de proximité et potentiel locatif. Ajoutez à cela de nombreux espaces verts et un accès facile au mont Hymette, et vous obtenez un secteur « à vivre » autant qu’à rentabiliser.
Un marché athénien en pleine maturation
Pour comprendre Zográfos, il faut d’abord replacer le quartier dans la dynamique globale d’Athènes. La capitale est sortie de la crise en 2017‑2018 et a connu depuis une hausse spectaculaire des prix : plus de 80 % d’augmentation depuis 2017, avec une progression de 7,7 % en 2024 et encore 6,6 % environ sur un an à l’automne 2025. Entre 2021 et 2025, la valeur du marché résidentiel athénien a bondi d’environ 35 %.
Le scénario central de progression du marché d’Athènes pour 2026 est estimé à 5 %.
Les prix moyens à Athènes tournent, selon les sources et les sous‑marchés, autour de 2 450 à 2 900 €/m², avec un appartement « type » de 80 m² valorisé autour de 240 000 €. Ce niveau reste inférieur à celui de nombreuses capitales européennes, ce qui, conjugué au climat, à la qualité de vie et au programme de Golden Visa, explique l’engouement persistant des investisseurs étrangers. Les non‑résidents représenteraient jusqu’à 40 % des transactions dans certains trimestres.
En termes de rendement, les loyers bruts varient classiquement entre 4 et 6 % à Athènes, avec des pointes à 6‑9 % sur certains segments (petites surfaces, quartiers en mutation) et des rendements plus faibles dans les secteurs premium de la Riviera ou des beaux quartiers du nord, parfois inférieurs à 4 %. C’est précisément dans ce contexte que Zográfos tire son épingle du jeu.
Zográfos : prix, loyers et rendement aujourd’hui
Les données récentes montrent clairement que Zográfos fait partie des marchés les plus actifs du centre athénien, mais reste plus abordable que des secteurs hyper‑touristiques comme Plaka ou Kolonaki. Fin 2025, le prix moyen demandé pour les logements à vendre dans la commune se situait à 2 766 €/m², soit une hausse de 7,21 % sur un an (2 580 €/m² fin 2024). Sur deux ans, le point bas s’est observé en septembre 2024 à 2 578 €/m² et le pic en décembre 2025.
Côté location, le loyer moyen affiché atteignait 10,37 €/m² par mois en décembre 2025, en progression de 3,6 % sur douze mois (10,01 €/m² un an plus tôt). Sur la même période de deux ans, le plancher a été observé en mars 2024 à 9,44 €/m², et le point haut en août 2025 à 10,65 €/m².
Des sous‑secteurs aux profils distincts
Zográfos n’est pas homogène : plusieurs micro‑quartiers affichent des niveaux de prix et des loyers différents, souvent liés à la proximité immédiate des campus ou des futurs arrêts de métro. En décembre 2025, les niveaux moyens par zone étaient les suivants :
| Sous‑zone de Zográfos | Prix vente (€/m²) | Loyer (€/m²/mois) |
|---|---|---|
| Centre | 2 656 | 10,59 |
| Panepistimioupoli | 2 836 | 9,16 |
| Politechnioupoli | 2 672 | 10,74 |
| Goudi | 2 804 | 10,44 |
| Ano Ilisia | 2 882 | 10,21 |
Ano Ilisia se situe en haut de la fourchette sur les prix de vente, tandis que Panepistimioupoli, pourtant très proche des campus, affiche les loyers moyens les plus bas (9,16 €/m²), ce qui peut créer des opportunités de rattrapage à terme. Politechnioupoli, cœur de la vie étudiante autour de la NTUA, cumule loyers élevés (10,74 €/m²) et prix de vente relativement modérés, ce qui améliore le rendement brut.
En moyenne, le loyer mensuel rapporté au prix au m² à Zográfos offre un rendement brut de 4 à 5 %. Ce rendement peut être supérieur pour les petites surfaces optimisées et les biens situés au pied des campus universitaires.
Le moteur étudiant : un atout structurel pour l’investisseur
Zográfos est décrit dans les études comme « la » zone privilégiée des étudiants pour se loger à Athènes, du fait de sa proximité avec la plupart des facultés. Le quartier abrite la Panepistimioupoli (campus de l’Université nationale et kapodistrienne) et la Politechnioupoli (campus de la NTUA), ainsi que de grands hôpitaux (Agia Sofia, Paidon, Laiko) et des écoles de médecine. Cela génère un flux permanent de locataires potentiels : étudiants, professeurs, personnels hospitaliers et chercheurs.
C’est la hausse en pourcentage des loyers étudiants à Athènes depuis 2016, passant de 4,9 €/m² à 12,1 €/m².
Les loyers typiques relevés pour Zográfos illustrent bien cette tension :
| Type de logement étudiant à Zográfos | Surface typique | Fourchette de loyer mensuel |
|---|---|---|
| Studio / T1 | ≤ 35 m² | 430 – 550 € |
| Petit appartement | 40 – 50 m² | 470 – 780 € |
Les niveaux les plus élevés correspondent à des logements neufs ou récemment rénovés, meublés et équipés, qui répondent aux attentes actuelles des étudiants : climatisation, bonne classe énergétique, mobilier moderne, internet rapide, sécurité et étage élevé.
L’offre publique de résidences universitaires ne couvre que 3 % des besoins nationaux, laissant le parc privé, souvent vétuste, combler le reste. À Zográfos, cette tension se traduit par la disparition des studios décents à moins de 300 €, une offre pourtant disponible il y a quelques années.
Pour un investisseur, cette pénurie structurelle signifie deux choses : des taux d’occupation très élevés — certains observateurs parlent de « quasi 100 % » pour les résidences étudiantes privées — et une progression des loyers au‑delà de l’inflation sur la plupart des années récentes.
L’effet ligne 4 du métro : un booster de valeur
Un des catalyseurs les plus importants pour l’avenir de Zográfos est l’arrivée de la ligne 4 du métro d’Athènes. Ce nouveau tracé, dont le premier tronçon reliera Alsos Veikou à Goudi, comprendra 15 stations, dont des arrêts directement situés dans la commune : une station « Zografou », une station « Goudi » et un arrêt « Panepistimioupoli ». La ligne desservira aussi Kolonaki, Exarchia, Kypseli ou Galatsi, créant un maillage beaucoup plus fin du centre élargi.
La hausse des prix de l’immobilier dans le quartier de Peristeri à Athènes depuis 2021, suite à l’extension du métro.
Pour Zográfos, les projections disponibles évoquent une augmentation attendue des loyers de l’ordre de 5 à 15 % dans le sillage de l’ouverture des nouvelles stations, en plus de la croissance générale du marché. Les biens situés à quelques centaines de mètres des futures stations « Zografou », « Goudi » ou autour de la Panepistimioupoli sont considérés comme des actifs particulièrement recherchés. Un projet récent d’appartement moderne de 50 m², situé à distance de marche de la future station de la ligne 4 et à 400 m des facultés de médecine, est ainsi vendu autour de 243 000 €, avec des arguments commerciaux centrés sur « l’exceptionnel potentiel locatif ».
L’arrivée du métro influence positivement le marché immobilier d’un quartier comme Zográfos. Au-delà d’une augmentation des prix, elle améliore la liquidité à la revente des biens et élargit considérablement la base de locataires potentiels. Elle attire notamment une population de jeunes actifs travaillant dans d’autres secteurs mais souhaitant y résider pour sa nouvelle accessibilité.
Rendements : où se situe Zográfos par rapport au reste d’Athènes ?
À l’échelle grecque, le rendement locatif brut moyen tourne autour de 4,8 %, avec une fourchette classique de 3,5 à 6,5 %. Les investisseurs locaux considèrent qu’au‑dessus de 5,5 % brut, on entre dans la zone « intéressante », et qu’à partir de 6,5 % on se situe sur du haut rendement. À Athènes, on observe un fort contraste entre les secteurs premium (Kolonaki, Glyfada, Kifisia, Vouliagmeni, etc.), où les rendements tombent souvent entre 3 et 4,5 %, et les quartiers plus populaires ou en gentrification (Kypseli, Metaxourgeio, Patision‑Acharnon, etc.) où les 6‑7 %, voire plus, restent atteignables.
Rendement brut moyen enregistré à Zográfos au premier trimestre 2024, supérieur à la moyenne athénienne.
Pour se faire une idée concrète, on peut combiner les niveaux moyens de prix et de loyers observés fin 2025 :
– Prix moyen : 2 766 €/m²
– Loyer moyen : 10,37 €/m²/mois (soit 124,44 €/m²/an)
Un studio étudiant de 40 m², acheté environ 110 000 € (soit 2 750 €/m²) et loué entre 500 et 550 € par mois, génère des loyers annuels de 6 000 à 6 600 €. Cela représente un rendement locatif brut compris entre 5,4 % et 6 %, dépassant la moyenne de 4,5 %. Cet exemple illustre que les petites surfaces dans le segment étudiant offrent souvent de meilleures opportunités grâce à des loyers au mètre carré et une rotation plus élevés.
Il faut garder en tête que les rendements nets, après charges, impôts, frais de gestion, entretien et périodes de vacance, se situent en moyenne 1,5 à 1,6 point en dessous du brut. Un rendement brut de 5,8 % se traduit souvent par 3,8‑4,2 % net avant impôt sur le revenu. Ce différentiel est d’autant plus important que les coûts de rénovation et les taxes (notamment l’ENFIA) peuvent être significatifs.
Prix à Zográfos : comparaison avec le reste d’Athènes
Si l’on compare Zográfos aux autres quartiers de la capitale, on voit clairement qu’il se situe dans une zone intermédiaire : plus cher que les secteurs les plus populaires encore à 1 000‑1 800 €/m², mais nettement plus abordable que les zones hyper‑centrales touristiques ou la Riviera.
| Quartier / zone d’Athènes | Prix moyen vente (€/m²) | Profil principal |
|---|---|---|
| Kypseli | ~1 000 – 2 500 | Haut rendement, résidentiel émergent |
| Patision‑Acharnon | ~1 400 | Budget, rendement élevé |
| Metaxourgeio | ~1 800 | Gentrification rapide |
| Neos Kosmos | ~2 300 | Central, en mutation |
| Pagrati | ~2 400 | Gentrifié, bon ROI |
| Zográfos (moyenne) | 2 766 | Pôle étudiant, central mais résidentiel |
| Koukaki | ~3 000 | Touristique, Airbnb |
| Plaka / Centre historique | 3 500 – 7 000 | Touristique, patrimonial |
| Glyfada / Sud Riviera | 3 200 – 6 000 | Côtier premium |
| Kolonaki | ~5 194 | Luxe central, prestige |
| Piraeus | ~8 000 | Port, mixte, forte hausse récente |
Avec près de 2 800 €/m² en moyenne, Zográfos est légèrement au‑dessus de la moyenne d’Athènes (environ 2 450‑2 580 €/m² selon les périodes), mais reste très en dessous des prix observés à Kolonaki, sur la Riviera ou dans certains micro‑marchés portuaires. Le différentiel par rapport à un quartier haut de gamme comme Kolonaki dépasse 2 000 €/m², et celui avec des îles très touristiques comme Mykonos (plus de 7 000 €/m²) est encore plus marqué.
Ce segment offre un rendement correct et un potentiel de plus-value à la revente. Les prix ne sont plus au plus bas mais n’intègrent pas encore pleinement le potentiel de long terme, notamment l’effet futur du métro et la pression constante de la demande étudiante.
Vieillissement du parc et enjeux de rénovation
Comme dans tout Athènes, une grande partie du parc immobilier de Zográfos date d’avant 1980. Au niveau de la ville, on estime qu’environ 70 % du stock de logements secondaires a plus de 45 ans. Ces bâtiments, souvent construits sur ossature béton avec cloisons en briques, offrent une bonne base structurelle mais nécessitent presque toujours des travaux de modernisation lourds : électricité (souvent en aluminium), plomberie galvanisée corrodée, isolation thermique insuffisante, menuiseries simples vitrages, salles de bains et cuisines datées.
Les coûts moyens de rénovation en Grèce continentale sont bien documentés :
| Type de rénovation | Coût estimatif (€/m²) | Description |
|---|---|---|
| Cosmétique / basique | 300 – 400 | Peinture, sols, rafraîchissement simple |
| Intermédiaire | 500 – 700 | Redistribution, nouveaux réseaux, isolation |
| Complète, standard « bon » | 600 – 800 | Rénovation intégrale, matériaux milieu de gamme |
| Haut de gamme / luxe | 700 – 1 200+ | Finitions designers, équipements premium |
Pour un appartement de 80 m², on obtient ainsi des fourchettes de 40 000 à 80 000 € pour une rénovation complète, avec un cas typique (niveau moyen) autour de 47 000 à 55 000 € une fois TVA et imprévus inclus. De nombreux investisseurs visent précisément ce segment : achat d’un bien ancien 20 à 40 % moins cher que le neuf, puis remontée en gamme par des travaux. Le différentiel de valeur entre un appartement rénové et un non‑rénové peut atteindre 40 % dans certains quartiers centraux.
Dans le contexte de Zográfos, cette stratégie est particulièrement pertinente pour les petites surfaces destinées aux étudiants ou jeunes actifs. En pratique, il faut néanmoins intégrer :
Coût estimé pour la rénovation complète d’un appartement de 80 m², incluant électricité, plomberie, fenêtres et salle de bains, hors honoraires et TVA.
À ces montants s’ajoute souvent un budget ameublement et électroménager de 5 000 à 15 000 € pour proposer un produit meublé attractif sur le segment étudiant ou coliving. Les entrepreneurs avertis prévoient également une réserve pour imprévus de 10 à 15 % du budget, voire 20 % par prudence.
Étude de cas : un petit neuf à fort potentiel locatif
Le marché de Zográfos ne se réduit pas aux biens anciens. Un projet récent illustre la dynamique des nouveaux programmes orientés investissement : un appartement d’environ 50 m², en construction, au 5e étage d’un immeuble moderne de 6 niveaux, vendu 243 000 €. Le bien comprend une terrasse de 11 m², une chambre, une salle de bains, un séjour avec cuisine ouverte, une place de parking, ascenseur, classe énergétique A, double vitrage, isolation thermique, chauffe‑eau solaire et préparations pour climatisation.
L’immeuble, situé à proximité d’une future station de métro et des facultés de médecine, est mis en vente avant sa livraison. Le projet est présenté comme une résidence principale confortable et un investissement locatif solide, promettant une vacance locative quasi nulle grâce à sa proximité immédiate des universités et des hôpitaux.
Pour un investisseur, l’intérêt d’un tel bien tient à plusieurs éléments :
– la haute efficacité énergétique (classe A), qui se revend en moyenne 12 à 15 % plus cher que les logements anciens équivalents et réduit les charges des locataires ;
– l’absence de travaux pendant de nombreuses années ;
– une attractivité forte auprès des étudiants « premium » et jeunes professionnels en quête de confort ;
– un ticket d’entrée qui reste proche de la médiane pour un 50 m² récent dans un quartier central universitaire d’Athènes.
En contrepartie, le rendement brut sera généralement un peu moins élevé que sur un studio ancien bien négocié puis rénové, mais avec un profil de risque et de gestion beaucoup plus confortable.
Demande locative : Zográfos en première ligne
Les données de marché confirment l’extrême tension locative à Zográfos. Sur un échantillon récent, on observe en moyenne une trentaine de biens à louer listés chaque jour, avec un stock d’une cinquantaine à une soixantaine d’appartements disponibles (par exemple 56 unités totalisant 3 533 m² un jour donné de juillet 2025, et 67 unités pour 5 447 m² un jour de mars 2025). Ces chiffres sont modestes pour une commune aussi peuplée et fortement étudiante, ce qui traduit un fort taux d’absorption.
Les secteurs de Zográfos, Ampelokipoi (ligne 3) et Rotonda/Kamara à Thessalonique sont les trois zones où les logements se louent le plus vite en Grèce. La proximité d’un grand campus universitaire et une bonne desserte en transports sont des facteurs clés. Dans ces zones, la vacance locative annuelle typique ne dépasse que quelques semaines, surtout si le bien est bien positionné en termes de prix et de qualité.
Cette tension est accentuée par deux phénomènes structurels :
– la montée en gamme des attentes étudiantes (étage élevé, mobilier moderne, climatisation, bonne isolation, internet, espaces communs conviviaux) ;
– la concurrence des locations de courte durée type Airbnb, qui ont absorbé entre 15 et 25 % du parc étudiant dans certains quartiers universitaires. À Zográfos, les annonces de ce type ont progressé d’environ 17 % sur un an, pour atteindre 118 logements recensés après 2023.
Pour l’investisseur long terme, cette raréfaction de l’offre « classique » profite clairement à ceux qui restent positionnés sur la location étudiante conventionnelle ou sur des résidences étudiantes privées avec services.
Fiscalité et coûts d’acquisition en Grèce : ce que doit savoir l’investisseur à Zográfos
Que l’on soit grec ou étranger, les règles sont les mêmes : les acheteurs disposent de droits de propriété pleins et entiers, peuvent acheter, revendre, louer, transmettre les biens. Le processus d’acquisition suit une trame relativement standard en une dizaine d’étapes : obtention d’un numéro fiscal grec (AFM), ouverture recommandée d’un compte bancaire local, recours à un avocat spécialisé, promesse de vente avec dépôt d’environ 10 %, acte définitif devant notaire, enregistrement au cadastre et déclaration fiscale E9.
Les coûts d’achat additionnels se situent généralement entre 5 et 7 % du prix pour un bien ancien (hors TVA), en combinant :
– taxe de transfert immobilier (FMA) : 3,09 % de la valeur objective du bien ;
– honoraires du notaire : environ 0,5 à 2 % ;
– frais d’enregistrement au registre foncier : 0,5 à 1 % ;
– honoraires d’avocat : 1 à 2 %.
La TVA de 24 % normalement applicable aux constructions neuves (permis après 2006) est suspendue jusqu’à fin 2025/2026, remplacée par la taxe de transfert classique si le promoteur opte pour ce régime. Parallèlement, une suspension de la taxe sur les plus‑values immobilières est en vigueur jusqu’à fin 2026, rendant la revente à court ou moyen terme plus attractive fiscalement. Il est toutefois conseillé de ne pas fonder une stratégie d’investissement uniquement sur cette fenêtre fiscale temporaire.
En régime d’exploitation, tout propriétaire est assujetti à l’ENFIA, la taxe annuelle sur la propriété, calculée par mètre carré selon la zone, l’âge, l’étage, l’usage, etc. Pour un appartement typique à Zográfos, l’ENFIA se situe généralement entre 300 et 1 500 € par an (environ 0,15 à 0,60 % de la valeur), ce qui rogne le rendement net de 0,5 point de pourcentage environ. S’y ajoutent les taxes municipales (TAP et contribution pour l’éclairage et le nettoyage), prélevées via la facture d’électricité, et bien sûr l’impôt sur le revenu foncier, progressif de 15 % à 45 %, avec l’introduction d’un palier supplémentaire à 25 % entre 12 001 et 24 000 € de loyers annuels à partir de 2026.
Pour les non-résidents fiscaux, le régime d’imposition varie selon le statut (personne physique, société grecque ou étrangère, régime non-dom, etc.). La création d’une société peut déclencher des règles spécifiques, comme l’application du taux d’impôt sur les sociétés de 22 % ou la taxe spéciale de 15 % sur les sociétés opaques au niveau de l’actionnariat.
Enfin, depuis fin 2023, les paiements en espèces pour les acquisitions immobilières sont interdits : toutes les transactions doivent transiter par des circuits bancaires traçables.
Financement : marge de manœuvre pour l’effet de levier
Les étrangers peuvent obtenir des prêts hypothécaires en Grèce, mais les conditions varient selon qu’ils sont citoyens ou résidents de l’UE ou non. En pratique :
– les ressortissants / résidents UE peuvent généralement emprunter 70 à 80 % de la valeur du bien ;
– les non‑EU se voient plutôt proposer 50 à 65 %, voire jusqu’à 70 % dans certains cas, avec une exigence d’apport de 30 à 50 %.
Pour un investissement immobilier éligible au Golden Visa, le financement bancaire local ne peut pas être comptabilisé dans le calcul du seuil minimal d’investissement. Les fonds requis doivent provenir exclusivement de capitaux étrangers.
À Zográfos, un financement partiel peut optimiser le retour sur fonds propres si l’on cible des rendements bruts de l’ordre de 5,5 à 6 % sur des petites surfaces bien situées. Mais la hausse relative des taux et le renchérissement général des prix depuis 2017 rendent les montages trop agressifs plus risqués qu’au début du cycle.
Golden Visa : Zográfos, une cible indirecte
Le programme de Golden Visa grec reste un grand vecteur d’intérêt international, mais ses règles ont été durcies. Les nouveaux seuils minimums se déclinent en plusieurs niveaux :
– 800 000 € pour les biens situés dans les zones à forte demande, dont le centre d’Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin et les îles de plus de 3 100 habitants, avec obligation d’acheter un seul bien d’au moins 120 m² ;
– 400 000 € pour le reste du territoire grec, là aussi sur un seul bien d’au moins 120 m² ;
– 250 000 € pour la reconversion de locaux commerciaux en résidentiel, partout en Grèce, sans exigence de surface ;
– 250 000 € pour la restauration de biens à valeur historique ou culturelle.
Les biens immobiliers financés dans le cadre des seuils de 400 000 € et 800 000 € ne peuvent pas être exploités en location de courte durée, comme Airbnb. Leur usage est strictement limité à une occupation personnelle ou à la location longue durée.
Zográfos, bien que central, n’est pas typiquement la cible principale des investisseurs Golden Visa qui cherchent plutôt de grandes surfaces haut de gamme ou des emplacements ultra‑touristiques. Mais le quartier peut entrer dans une stratégie de reconversion d’immeuble commercial en résidence étudiante, notamment dans le cadre du seuil à 250 000 € pour transformation d’usage ou restauration patrimoniale. Un investisseur souhaitant combiner résidence pour un membre de sa famille étudiant à Athènes et obtention d’une Golden Visa peut y trouver un terrain de jeu intéressant.
Risques et points de vigilance à Zográfos
Même si Zográfos apparaît solide sur le papier, certains risques méritent d’être pris en compte.
On peut en citer plusieurs :
Plusieurs éléments clés peuvent impacter la location d’un appartement à Athènes. Les loyers absorbent déjà 40 à 50% des revenus de nombreuses familles, ce qui pose une limite sociale et budgétaire. L’émergence de résidences étudiantes privées haut de gamme crée une concurrence pour les bailleurs individuels. La régulation croissante des locations de courte durée (comme Airbnb) pourrait, si elle s’étend, réorienter des biens vers le marché locatif classique et tempérer les prix. L’état des copropriétés anciennes nécessite une attention particulière en raison de travaux potentiellement coûteux. Enfin, le cycle économique et les taux d’intérêt peuvent affecter la demande et le pouvoir d’achat.
Pour autant, la combinaison de la demande étudiante structurelle, de l’effet futur du métro et de la rareté de l’offre de logements décents laisse penser que Zográfos restera, dans la plupart des scénarios, un marché résilient, surtout pour les investisseurs qui privilégient une détention d’au moins cinq ans.
Stratégies d’investissement pertinentes à Zográfos
En pratique, plusieurs approches se détachent pour investir à Zográfos :
La première consiste à cibler de petites surfaces (25‑50 m²) proches des campus et des futures stations de la ligne 4, dans des immeubles des années 1960‑1980 à rénover. L’idée est d’acheter avec une décote par rapport au neuf, de rénover intelligemment en visant la classe énergétique la plus élevée possible, puis de proposer un produit meublé moderne destiné à un étudiant ou un jeune actif. Sur ce segment, les rendements bruts de 5,5 à 6,5 % restent envisageables, avec un risque de vacance très faible.
Une approche cible les biens de 60 à 100 m², idéaux pour la colocation étudiante ou une famille. À Athènes, ces surfaces ont enregistré les meilleures performances de valorisation : une hausse annuelle de 7 à 9 % pour les biens rénovés, et un retour sur investissement global de 45 à 55 % sur cinq ans. À Zográfos, ces appartements trouvent preneurs auprès d’étudiants en colocation, de jeunes couples de médecins ou de familles de classe moyenne supérieure, offrant ainsi un équilibre entre stabilité locative et rendement.
Une troisième stratégie, plus capitalistique, consiste à se positionner sur des immeubles entiers ou des bâtiments tertiaires à transformer en résidence étudiante privée, en profitant éventuellement du régime Golden Visa spécifique aux conversions commerciales. Cette voie est plutôt réservée aux investisseurs institutionnels ou aux gros patrimoines, mais elle structure le marché et justifie aussi l’intérêt croissant des investisseurs plus modestes pour le secteur.
Certains investisseurs choisissent des programmes neufs de haute qualité énergétique (classe A ou A+), acceptant un rendement brut plus faible à court terme. Ils anticipent une plus-value à la revente, basée sur l’efficacité énergétique, la rareté de ces biens et la demande soutenue des classes moyennes supérieures grecques et étrangères.
Processus d’achat pour un étranger à Zográfos : aperçu pratique
Pour un investisseur non grec qui souhaiterait acheter à Zográfos, les grandes étapes sont les suivantes :
D’abord l’obtention d’un numéro fiscal grec (AFM) auprès de l’administration, sur présentation d’un passeport et d’un formulaire, souvent délivré le jour même. Ensuite, il est recommandé d’ouvrir un compte bancaire grec pour gérer le paiement du prix, des frais, des charges et des impôts.
Il est impératif de mandater un avocat spécialisé en immobilier pour vérifier l’absence d’hypothèques ou d’irrégularités au registre foncier (Ktimatologio), la conformité urbaine du bien et la situation de la copropriété. Après la négociation, un contrat préliminaire (prosýmfono) est souvent signé, accompagné du versement d’un dépôt d’environ 10 %. En cas de retrait de l’acheteur, ce dépôt est perdu ; en cas de retrait du vendeur, celui-ci doit le restituer au double.
Le contrat définitif est signé devant notaire, une fois toutes les vérifications complétées, les taxes payées et, le cas échéant, le financement en place. L’acte est ensuite inscrit au cadastre, et le bien doit être déclaré sur le formulaire E9 auprès de l’administration fiscale (plateforme Taxisnet). Si l’acheteur ne peut pas se déplacer, il peut confier une procuration (Power of Attorney) à un représentant local, document devant être légalisé (apostille ou consulat grec).
Dans le cas d’un projet de location, il convient enfin de se familiariser avec les obligations déclaratives des baux, la fiscalité des revenus fonciers et, pour les logements meublés, les éventuelles obligations supplémentaires.
Pourquoi Zográfos reste une option cohérente dans le contexte grec
La Grèce, dans son ensemble, continue d’offrir un couple rendement / risque attractif par rapport à d’autres marchés européens, avec des prix encore inférieurs de 20 à 40 % à ceux d’avant la crise financière de 2008 dans certains segments, et des prévisions d’appréciation modérée de 3 à 7 % par an jusqu’en 2030.
Dans ce cadre, Zográfos se distingue par plusieurs éléments :
Principaux atouts identifiés pour l’investissement immobilier dans les quartiers d’Athènes centrés sur la vie étudiante et hospitalière.
Portée par les universités et les hôpitaux, cette demande est difficilement délocalisable ou remplaçable, assurant une stabilité.
Marché d’abord résidentiel et étudiant, offrant une meilleure résistance que les zones dépendantes des locations touristiques de courte durée.
Une connectivité accrue, comme à Peristeri ou bientôt à Kypseli, se traduit mécaniquement par une hausse de la valeur des biens à moyen terme.
Des prix encore accessibles comparés aux quartiers les plus en vue, avec des rendements locatifs souvent plus attractifs.
Un cadre attractif pour les familles et les jeunes actifs, au-delà des seuls étudiants, perçu comme sûr.
Pour un investisseur prêt à se projeter sur un horizon d’au moins cinq ans, à travailler avec des professionnels locaux sérieux (avocat, notaire, architecte, agent immobilier) et à traiter avec rigueur les aspects fiscaux et techniques, investir dans l’immobilier à Zográfos s’apparente moins à un « coup » spéculatif qu’à un placement patiemment construit, adossé à des moteurs de demande profonds et durables.
Dans le marché immobilier actuel d’Athènes, les investisseurs recherchent des quartiers centraux mais non surmédiatisés, animés par une population étudiante sans être précaires, et qui sont en phase de transformation tout en étant déjà bien établis. Ces caractéristiques permettent de viser un rendement robuste tout en préservant la qualité et la liquidité du patrimoine.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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