Investir dans l’immobilier à Larissa : le marché grec qui reste encore sous les radars

Publié le 30 mars 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Nichée au cœur de la Thessalie, capitale régionale et carrefour agricole, universitaire et logistique, Larissa concentre une bonne partie de ce que recherchent les investisseurs prudents : des prix encore très abordables, une demande locative structurelle et un environnement urbain en pleine modernisation. Loin des flambées spéculatives d’Athènes ou des îles, la ville s’impose progressivement comme l’un des marchés les plus sous‑cotés de Grèce.

Une ville moyenne dynamique, portée par l’université et l’agro‑économie

Larissa est la capitale de la région de Thessalie et l’une des villes qui croissent le plus vite dans la périphérie grecque. Sa population est stable, l’activité commerciale intense et le tourisme, encore modeste, commence à se structurer autour de l’histoire de la ville, de son théâtre antique, de ses musées et des paysages naturels environnants.

Trois moteurs assurent un flux constant de nouveaux arrivants, et donc de locataires potentiels :

À ces profils s’ajoutent de jeunes actifs et des familles de classe moyenne, qui alimentent une demande locative de fond, peu dépendante des saisons touristiques. Contrairement à de nombreuses stations balnéaires, le marché de Larissa repose d’abord sur l’économie locale et les besoins résidentiels permanents.

Niveaux de prix : un marché encore très abordable

Comparée à Athènes, Thessalonique ou aux îles les plus cotées, l’immobilier à Larissa reste nettement plus accessible. Les chiffres des annonces donnent une image claire de ce différentiel.

Prix moyens dans la municipalité et la préfecture

En septembre 2025, les prix demandés pour les logements à la vente dans la municipalité de Larissa atteignaient en moyenne 1 418 €/m², en hausse de 4,11 % sur un an. À l’échelle plus large de la préfecture de Larissa, la moyenne n’était que de 1 217 €/m², en légère progression de 1,16 %.

On peut résumer cette photographie dans le tableau suivant :

Sur les deux années précédentes, la municipalité a connu un plancher à 1 331 €/m² (mars 2024) et un pic précisément en septembre 2025 (1 418 €/m²), ce qui confirme une tendance haussière modérée mais régulière.

Écart de prix selon les quartiers

À l’intérieur de la ville, les écarts sont déjà significatifs. En septembre 2025 :

Le centre se situe dans la moyenne haute de la ville, tandis que Terpsithea affiche des valeurs bien en dessous de 1 000 €/m², illustrant le potentiel de rattrapage de certains secteurs.

Sur l’ensemble de la préfecture, d’autres municipalités montrent encore plus de contraste :

Pour un investisseur, ces chiffres montrent à quel point Larissa, ville principale de la région, reste dans une zone de prix très raisonnable, surtout si l’on compare à Athènes Sud où les annonces dépassent 4 000 €/m², ou même à Thessalonique, dont la municipalité tourne autour de 2 600 €/m².

Fourchettes de prix par typologie et état

Au‑delà des moyennes, le marché local se structure autour de grandes fourchettes, directement liées à l’état du bien :

Les zones piétonnes et historiques du centre, ainsi que les rues les plus commerçantes, peuvent afficher des prix de 15 à 30 % supérieurs à la moyenne de la ville, ce qui reste néanmoins loin des valeurs des quartiers prime d’Athènes.

Marché locatif : une demande structurelle et des rendements compétitifs

Le grand atout de Larissa pour l’investisseur, ce n’est pas tant la spéculation à court terme que la visibilité sur la demande locative.

Qui loue à Larissa ?

Plusieurs profils se croisent :

– les étudiants et jeunes diplômés, attirés par les campus de l’Université de Thessalie ;

– les personnels médicaux et paramédicaux, en lien avec les établissements de santé ;

– les familles de classe moyenne travaillant dans les services, le commerce ou l’agro‑industrie ;

– les militaires et employés de l’administration ;

– dans une moindre mesure, des visiteurs de passage pour conférences, événements culturels et agritourisme dans la région.

Ces publics se concentrent surtout dans le centre (Kentro), Filippoupoli et Neapoli, mais des quartiers plus tranquilles comme Ampelokipoi gagnent en popularité auprès des familles.

Niveaux de loyers et exemples concrets

Les données de marché indiquent des loyers moyens autour de 7 à 8 €/m² dans la ville, avec une plage de 8 à 9 €/m² pour les produits les plus recherchés (studios et T1 proches des transports, biens meublés et rénovés).

Quelques repères opérationnels :

Ces montants situent Larissa dans une catégorie de villes où les loyers restent compatibles avec les revenus locaux, tout en permettant à l’investisseur de viser des rendements intéressants, en particulier sur les petites surfaces fonctionnelles.

Rendements : ce que l’on peut viser à Larissa

Au niveau national, les rendements bruts résidentiels se situent en moyenne entre 4,5 et 5,6 %, avec une tendance à la compression dans les quartiers les plus prisés d’Athènes. Les petites villes régionales bien positionnées affichent souvent des performances supérieures, en raison de prix d’achat plus bas.

est précisément citée comme un marché stable et encore sous‑évalué

Larissa

– des rendements bruts projetés autour de 5 à 7 % pour 2026 sur le résidentiel ;

– des rendements ciblés de 4,5 à 6,5 % pour des studios ou T1 meublés, rénovés et bien équipés (climatisation, double vitrage, bonne desserte en bus) ;

– des segments spécifiques en Thessalie et en Épire où les rendements peuvent monter jusqu’à 8–11 % brut par an, sur des biens très abordables et destinés à une clientèle locale ou étudiante.

Pour un investisseur qui accepte un projet de rénovation, la mécanique est particulièrement intéressante : acheter un appartement ancien à un prix modéré, engager 700 à 1 200 €/m² de travaux, puis le mettre en location meublée à des loyers proches de 8–9 €/m². L’écart entre coût de revient et valeur locative permet d’atteindre des rentabilités supérieures à la moyenne grecque, surtout si l’on délègue la gestion à un professionnel pour maintenir un taux d’occupation élevé.

Où investir dans Larissa : quartiers et typologies à cibler

La ville offre un panel de micro‑marchés qui répondent chacun à des stratégies différentes.

Le centre et le cœur historique

Le centre (Kentro, Kentriki Plateia, rues piétonnes autour de Kouma, Plateia Tachydromeiou, Venizelou) concentre :

– les commerces et bureaux ;

– les équipements culturels (théâtres, musées) ;

– une partie des établissements universitaires ;

– les principaux logements recherchés par étudiants, jeunes actifs et touristes urbains.

Les appartements bien rénovés dans ces rues, avec une bonne esthétique et une fonctionnalité optimisée, se prêtent aussi bien à la location longue durée qu’aux locations de courte durée via des plateformes spécialisées, tant que la réglementation locale le permet.

Les quartiers résidentiels familiaux

Des secteurs comme Neapoli et Ampelokipoi proposent :

– un cadre calme, verdoyant, avec parcs et aires de jeux ;

– des appartements plus spacieux, adaptés aux familles ;

– une bonne desserte par les transports, à distance raisonnable du centre ;

– des prix au mètre carré plus doux qu’en hypercentre.

Ces quartiers conviennent à une stratégie de location longue durée à des ménages stables, où le taux de rotation des locataires est généralement plus faible. La rentabilité brute y est souvent un peu moindre qu’en centre, mais compensée par une vacance plus réduite et des coûts de remise en état plus espacés.

Les secteurs prisés des étudiants

Les environs immédiats des campus universitaires et des axes de transport qui y mènent accueillent une forte concentration de petites surfaces de 25 à 50 m². Les demandeurs sont à la recherche de :

– logements meublés ;

– bien connectés en bus ;

– dotés de confort moderne (climatisation, fenêtres à double vitrage, Internet fiable).

Ce segment est au cœur de la promesse de rendement de Larissa : prix d’entrée faibles, demande structurelle et loyers au mètre carré supérieurs à la moyenne pour de petites surfaces.

Opportunités en périphérie de la préfecture

À l’échelle de la préfecture, des municipalités comme Giannouli, Nikaia ou Elassona affichent des prix compris entre 596 et 958 €/m² pour des loyers oscillant entre 3 et 4,5 €/m². Elles correspondent davantage à une stratégie de rendement pur, éventuellement combinée à des activités agricoles, logistiques ou industrielles.

La municipalité de Larissa demeure toutefois le point de référence, notamment pour les investisseurs internationaux qui privilégient les marchés les plus liquides.

Contexte national : un marché grec en phase de maturité

Pour comprendre le potentiel d’appréciation de Larissa, il est utile de replacer la ville dans le cycle immobilier grec.

Depuis 2018, après la sortie de la Grèce de son dernier programme d’aide, les prix résidentiels ont connu une phase de rattrapage spectaculaire, portée par :

– un retour progressif du crédit immobilier ;

– l’afflux de capitaux étrangers, notamment via le programme de Golden Visa ;

– la reprise touristique et les fonds européens de relance.

Le pays entre désormais dans une phase plus mature : la croissance des prix se poursuit mais à un rythme plus contenu, les taux d’intérêt se normalisent autour de 3,5–4,5 % pour les prêts logement, et les autorités resserrent les conditions de la Golden Visa dans les zones les plus saturées (seuils d’investissement plus élevés, encadrement des locations de courte durée).

Dans ce contexte, les villes régionales bien connectées mais encore abordables — comme Larissa — deviennent des cibles privilégiées pour les investisseurs cherchant :

– un ticket d’entrée inférieur à Athènes ou aux îles ;

– une demande locative liée à l’économie locale plutôt qu’au tourisme ;

– un potentiel de rattrapage à moyen terme.

Financer un investissement à Larissa : possibilités et limites

Contrairement à d’autres marchés, la majorité des acquisitions en Grèce se fait encore comptant. Seuls environ 20 % des achats résidentiels sont financés par crédit. Cela n’empêche pas les investisseurs étrangers d’accéder au financement, mais le cadre est plus strict.

Accès au crédit pour les non‑résidents

Les banques grecques — Eurobank, Alpha Bank, Piraeus Bank, National Bank of Greece — proposent des hypothèques aux non‑résidents, avec plusieurs spécificités :

Avant toute demande, l’investisseur doit obtenir un numéro fiscal grec (AFM), ouvrir un compte bancaire local et fournir les pièces (passeport, preuves de revenus, relevés bancaires, justificatif d’adresse). Le processus peut être géré par un avocat via une procuration, ce qui est fréquent pour les acheteurs vivant à l’étranger.

Pourquoi le crédit peut rester intéressant

Même si les taux ne sont plus ceux de l’ère des « taux zéro », ils demeurent compétitifs par rapport à de nombreux pays européens, d’autant que :

Dans une ville comme Larissa, combiner un financement raisonnable (LTV maîtrisé) avec un rendement brut de 5–7 % permet de dégager un cash‑flow positif ou au moins équilibré, tout en profitant de l’effet de levier sur la valorisation à long terme.

Fiscalité de l’investissement immobilier à Larissa

L’environnement fiscal grec est relativement simple à lire pour un investisseur étranger, même si quelques spécificités doivent être bien anticipées.

Coûts d’acquisition

L’achat d’un bien à Larissa s’accompagne de frais et taxes représentant généralement 8 à 10 % du prix. Ils comprennent :

– la taxe de transfert de propriété : 3 % de la valeur taxable, majorée d’une surtaxe municipale de 3 % sur cette taxe, soit un taux effectif de 3,09 % ;

– les honoraires de notaire : environ 0,8 à 1,2 % ;

– les frais d’inscription au registre foncier ou à la cadastre : 0,5 à 0,8 % ;

– les honoraires de l’avocat : souvent 1 à 1,5 % ;

– la commission d’agence : couramment 2 % pour chaque partie, négociable.

Pour les constructions neuves vendues avant première occupation, une TVA de 24 % s’applique normalement à la place de la taxe de transfert. Toutefois, la Grèce a suspendu cette TVA sur la plupart des logements neufs jusqu’à fin 2026, ce qui ramène l’acquisition dans le régime général à 3,09 % de taxe de transfert. C’est un avantage non négligeable pour des investissements dans des programmes récents.

Impôts récurrents sur la détention

Tout propriétaire en Grèce, résident ou non, est soumis à l’ENFIA, l’impôt annuel sur la propriété immobilière. Son montant dépend de la zone, de la surface, de l’usage, de l’année de construction et d’autres coefficients. À titre indicatif :

Les propriétaires doivent déclarer leurs biens via le formulaire E9, après quoi l’administration calcule l’ENFIA à payer, en une fois ou en plusieurs mensualités.

Dans les cas de patrimoines importants, une taxe supplémentaire peut s’ajouter au-dessus d’un certain seuil de valeur globale, surtout pour les sociétés.

Imposition des loyers

Les revenus locatifs tirés d’un bien à Larissa sont imposés en Grèce, même si le propriétaire est non‑résident. Pour les personnes physiques, ils sont taxés au barème progressif des revenus immobiliers, avec, selon les sources, les tranches suivantes :

– 15 % jusqu’à 12 000 € de loyers annuels ;

– 25 ou 35 % sur la tranche suivante (jusqu’à 24 000 ou 35 000 €) ;

– 45 % au‑delà.

Pour les sociétés, les loyers sont intégrés au résultat et imposés à l’impôt sur les sociétés, au taux standard de 22 %, avec la possibilité de déduire un ensemble de charges (intérêts d’emprunt, amortissements, frais de gestion) sous conditions.

Taxation des plus‑values

En principe, les plus‑values immobilières réalisées par des particuliers sont soumises à un impôt de 15 % sur le gain (différence entre prix de vente et prix d’achat). Dans la pratique, l’application de cet impôt est suspendue depuis plusieurs années et la suspension a été prorogée jusqu’à la fin 2026.

Concrètement, cela signifie qu’un particulier revendant un bien à Larissa avant cette échéance ne paie pas d’impôt grec sur la plus‑value, ce qui renforce l’attrait d’un scénario d’achat‑rénovation‑revente.

Pour les personnes morales, les gains de cession restent intégrés au bénéfice soumis à l’impôt sur les sociétés.

Cadre légal et déroulement d’un achat à Larissa

La Grèce ne limite pas l’accès à la propriété aux étrangers : les ressortissants de tous pays, UE comme hors UE, peuvent acheter un bien à Larissa, qu’il s’agisse d’un usage personnel, locatif ou d’un investissement.

Le droit immobilier grec est cependant formaliste et la quasi‑totalité des opérations passe par des actes notariés. Une erreur de procédure peut rendre un transfert invalide, d’où l’importance d’être accompagné par un avocat indépendant.

Étapes clés pour un investisseur étranger

Le schéma classique est le suivant :

1. Clarifier l’objectif d’investissement Usage personnel, location longue durée, éventuelle demande de Golden Visa, projet de revente à moyen terme : ce choix influence le type de bien, la structure de détention (en nom propre ou via société) et le régime fiscal applicable.

2. Obtenir un numéro fiscal grec (AFM) L’AFM est indispensable pour tout acte financier important (achat, ouverture de compte, paiement d’impôts). Il s’obtient auprès du service des impôts local, directement ou via un mandataire muni d’une procuration.

4. Signer une procuration à un avocat local (facultatif mais conseillé) Cette procuration, signée devant notaire en Grèce ou apostillée à l’étranger, permet à l’avocat de représenter l’acheteur pour : obtenir l’AFM, ouvrir le compte, signer l’acte de vente, enregistrer le bien au registre foncier, déposer les déclarations fiscales, etc. L’acheteur n’a pas besoin d’être physiquement présent.

5. Due diligence juridique et technique Avant toute signature ferme, l’avocat vérifie au registre foncier (Ktimatologio) que le vendeur est bien propriétaire, que le bien n’est pas grevé de dettes, hypothèques ou litiges, que les usages prévus sont compatibles avec le zonage. Un ingénieur contrôle la conformité du bâtiment aux permis de construire et relève d’éventuelles extensions illégales. Un certificat de performance énergétique est également nécessaire.

7. Signature de l’acte notarié et enregistrement Le notaire rédige l’acte définitif, le lit en séance et supervise le paiement du prix (souvent via un virement depuis le compte grec de l’acheteur). Une fois signé, l’acte est inscrit au registre foncier, ce qui confère la pleine propriété. Le bien est ensuite déclaré dans le système fiscal (E9), afin de déclencher l’ENFIA.

L’ensemble de la procédure, bien préparée, peut se dérouler en quelques semaines, l’essentiel pouvant être réalisé à distance grâce à des mandats.

Golden Visa : Larissa comme porte d’entrée à moindre coût

Pour les non‑européens, l’investissement immobilier peut aussi être un levier d’obtention d’un titre de séjour via le programme grec de Golden Visa. Celui‑ci a été durci dans les zones de forte pression (Athènes, Thessalonique, grandes îles touristiques), avec des seuils désormais fixés à 800 000 € pour les quartiers les plus recherchés et 400 000 € pour le reste de la Grèce continentale.

Dans le même temps, la Grèce a conservé un seuil plus bas (250 000 €) pour :

– des biens convertis de commercial à résidentiel ;

– des propriétés à restaurer présentant un intérêt historique ou culturel.

– un coût au mètre carré nettement inférieur, permettant d’acheter une surface conséquente avec un budget de 250 à 400 000 € ;

– une demande locative locale stable pour rentabiliser l’investissement ;

– un environnement urbain en modernisation, avec de nombreux projets d’infrastructures (mobilité durable, parcs, axes routiers et ferroviaires, pôle industriel et énergétique).

Il faut toutefois garder en tête que les règles de la Golden Visa encadrent désormais l’utilisation locative : certains investissements (400 k€ et 800 k€) ne peuvent pas être exploités en location de courte durée type Airbnb, mais uniquement pour un usage personnel ou en location longue durée.

Infrastructures et projets structurants : un levier pour la valeur à terme

Larissa ne repose pas uniquement sur son statut de capitale agricole et universitaire. La ville et sa région bénéficient d’un faisceau d’investissements publics et privés qui soutiennent sa transformation :

Dans plusieurs villes grecques, on a déjà observé des hausses de prix spectaculaires après la mise en service de grandes infrastructures de transport (extension du métro, modernisation des ports). Sans reproduire mécaniquement ces chiffres à Larissa, ces investissements créent un contexte favorable à une valorisation progressive du parc immobilier.

Gestion locative : un maillon clé, surtout pour les investisseurs non résidents

Pour un propriétaire étranger qui investit à Larissa, la question de la gestion quotidienne est centrale : recherche de locataire, perception des loyers, gestion des charges, entretien, obligations fiscales locales.

Le marché grec compte de nombreuses sociétés de gestion et d’agences spécialisées, capables d’offrir :

Les honoraires de gestion tournent généralement autour de 8 à 12 % des loyers encaissés, auxquels s’ajoute souvent un équivalent d’un demi à un mois de loyer pour la mise en place d’un nouveau locataire. Dans une ville comme Larissa, où les loyers absolus restent modérés, ce coût est relativement léger au regard de la tranquillité procurée, notamment lorsque l’on habite à l’étranger.

Risques et limites : ce que doit accepter l’investisseur

Comme tout investissement immobilier, un projet à Larissa comporte des risques qu’il serait illusoire d’ignorer.

Risques de marché

Même si la tendance nationale est haussière et que Larissa apparaît sous‑évaluée, un retournement économique, une hausse brutale des taux ou un choc externe (sanitaire, géopolitique) peuvent :

– freiner la demande d’achat ;

– ralentir la progression des loyers ;

– faire baisser temporairement les prix de vente.

Les crises passées ont montré qu’aucun marché n’est totalement protégé. L’investisseur doit donc adopter un horizon de détention long et éviter de s’appuyer uniquement sur une revente rapide pour justifier sa rentabilité.

Risques de liquidité

Larissa n’est pas Athènes : la profondeur de marché est moindre, surtout pour des biens très spécifiques (grandes surfaces atypiques, actifs commerciaux hors axes structurants). En cas de besoin de revente rapide, il peut être nécessaire d’accepter une décote.

– l’achat de petites et moyennes surfaces polyvalentes ;

– la sélection de localisations centrales ou très bien connectées ;

– une rénovation de qualité, rendant le bien plus attractif que la concurrence directe.

Risques réglementaires

La Grèce, comme d’autres pays européens, durcit progressivement la réglementation :

– encadrement des locations de courte durée dans certaines villes ;

– renforcement des exigences énergétiques, avec un impact direct sur la valeur des logements mal classés ;

– ajustements fréquents des règles de la Golden Visa et du traitement fiscal des revenus immobiliers.

Risques opérationnels

De la qualité de la gestion dépendent largement les performances effectives :

– un mauvais choix de locataire peut générer des impayés, des dégradations ou des contentieux ;

– une sous‑évaluation du budget de rénovation peut transformer un projet rentable en gouffre financier ;

– une mauvaise compréhension des règles fiscales peut entraîner des redressements.

La mitigation de ces risques passe par un binôme avocat – gestionnaire / agent local expérimenté, capable d’encadrer chaque étape.

Pourquoi Larissa mérite une place dans un portefeuille immobilier diversifié

En résumé, investir dans l’immobilier à Larissa, c’est :

Ce n’est pas un marché de « coup » spéculatif, mais un terrain propice à des stratégies patientes : achat de biens à rénover pour les mettre au standard énergétique moderne, constitution de petits portefeuilles de studios et T2 à proximité des équipements universitaires et médicaux, ou encore acquisition de locaux mixtes dans les axes commerciaux structurants.

À condition d’accepter les contraintes inhérentes au marché grec — formalisme juridique, fiscalité spécifique, procédures parfois lourdes — et de s’entourer de professionnels locaux compétents, Larissa offre aujourd’hui un couple rendement/risque que peu de villes européennes de taille comparable peuvent encore proposer.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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