Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Nichée au pied du mont Hymette, dans le centre-sud de l’agglomération athénienne, Ilioúpoli – littéralement la « Cité du Soleil » – s’est imposée en quelques années comme l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques des faubourgs sud. Quartier résidentiel vert, familial, très bien connecté mais encore relativement abordable, il attire aujourd’hui aussi bien les ménages grecs que les expatriés et investisseurs étrangers à la recherche de rendements corrects et de potentiel d’appréciation.
Face à la flambée des prix sur la côte prestigieuse et dans le centre, Ilioúpoli offre une qualité de vie élevée avec des infrastructures en développement. Ses loyers restent plus soutenus et son marché immobilier d’entrée de gamme plus accessible, tout en profitant de la proximité et du rayonnement de la « Riviera » athénienne.
Un marché en hausse dans un quartier résidentiel très recherché
Ilioúpoli est une municipalité de 13,7 km², entièrement urbaine, peuplée d’environ 76 700 habitants. Le tissu bâti est composé pour l’essentiel d’immeubles de 4 à 6 étages, dotés de larges balcons et de vues dégagées. L’ambiance reste résolument de voisinage : peu de tourisme de masse, une vie de quartier structurée autour de places, de parcs et de commerces de proximité. La demande provient avant tout de familles grecques, d’expatriés travaillant à Athènes et d’investisseurs « patrimoniaux » qui visent du locatif de long terme.
Des prix de vente en forte progression
Les dernières données disponibles montrent un mouvement haussier net sur les valeurs de transaction à Ilioúpoli. En septembre 2025, le prix moyen affiché pour les logements à la vente atteignait 3 334 €/m², soit une progression de 10,73 % en un an par rapport à septembre 2024 (3 011 €/m²). Sur les deux dernières années observées, ce niveau de 3 334 €/m² constitue d’ailleurs le point haut, tandis que le creux avait été atteint en mars 2024 (2 903 €/m²).
Prix moyen résidentiel à Athènes en euros par mètre carré à mi‑2025.
Pour un investisseur, cette tendance est doublement intéressante : elle signale à la fois une demande robuste pour l’achat (bonne liquidité) et un potentiel d’appréciation du capital encore loin d’être épuisé, surtout avec les grands projets d’infrastructures qui arrivent.
Des loyers stables, des rendements qui restent compétitifs
Côté location longue durée, le marché montre une relative stabilité, signe d’un équilibre entre offre et demande. En septembre 2025, le loyer moyen demandé s’établissait à 9,81 €/m² par mois, en léger repli de 1,11 % sur un an (9,92 €/m² en septembre 2024). Sur deux ans, le pic a été enregistré justement en septembre 2024 à 9,92 €/m², le point bas en avril 2025 à 9,31 €/m².
Les loyers permettent des rendements bruts de 4 à 5 % pour des locations de longue durée, positionnant Ilioúpoli dans la moyenne haute du marché grec (moyenne nationale : ~4,4 % ; Athènes : ~5,4 %). Cette rentabilité est soutenue par une demande locative structurée (salariés, familles, étudiants avancés, employés de multinationales), limitant le risque de vacance.
Des micro‑marchés à bien distinguer à l’intérieur d’Ilioúpoli
La municipalité d’Ilioúpoli ne constitue pas un bloc homogène. Elle est divisée en onze quartiers administratifs, et, du point de vue de l’investisseur, certaines sous‑zones se détachent clairement par leurs prix et par leur profil de demande.
Comparaison des principales zones d’Ilioúpoli
En septembre 2025, quatre sous‑marchés attirent particulièrement l’attention : Ano Ilioupoli, Lofos Germanou, Kato Ilioupoli et Astinomika. Le tableau ci‑dessous résume leurs niveaux de prix moyens, à la vente et à la location.
| Quartier | Prix moyen vente (€/m²) | Loyer moyen (€/m²/mois) |
|---|---|---|
| Ano Ilioupoli | 3 125 | 9,68 |
| Lofos Germanou | 3 126 | 9,07 |
| Kato Ilioupoli | 3 538 | 10,02 |
| Astinomika | 3 155 | 10,10 |
Kato Ilioupoli ressort comme le secteur le plus cher à l’achat (3 538 €/m²), reflet d’un positionnement plus central et plus recherché, tandis qu’Ano Ilioupoli se situe en bas de fourchette (3 125 €/m²). En loyers, c’est Astinomika qui domine (10,10 €/m²), quand Lofos Germanou offre les prix les plus bas (9,07 €/m²).
Pour un investisseur, les écarts de prix ou de valorisation entre différents marchés ou actifs ouvrent la voie à plusieurs stratégies. Par exemple, cela peut inclure l’arbitrage, qui consiste à acheter un actif sur un marché où il est sous-évalué et à le vendre simultanément sur un marché où il est surévalué pour capturer la différence. D’autres stratégies peuvent viser à anticiper la correction de ces écarts ou à sélectionner des titres sous-valorisés dans un secteur donné.
– privilégier Kato Ilioupoli ou Astinomika pour des biens premium offrant meilleure revente et loyers plus élevés ;
– viser Ano Ilioupoli ou Lofos Germanou pour optimiser le ratio prix d’achat / loyers, avec potentiellement des rendements légèrement supérieurs en pourcentage.
Focus sur Ano Ilioupoli : progression régulière et entrée de gamme
Ano Ilioupoli illustre bien la montée en puissance graduelle du marché. En mars 2025, le prix moyen demandé y atteignait 2 922 €/m², soit une progression de 3,25 % sur un an (2 830 €/m² en mars 2024). Cette valeur constitue le point haut sur deux ans, le plus bas ayant été relevé en mai 2023 (2 697 €/m²). En parallèle, les loyers moyens tournaient autour de 9,24 €/m² en mars 2025, en légère baisse sur un an, mais avec un pic à 9,73 €/m² en septembre 2024 et un plancher à 7,90 €/m² en mai 2023.
Cette trajectoire identifie un sous‑marché spécifique au sein d’Ilioúpoli. Il bénéficie progressivement de la revalorisation globale de la commune, tout en affichant des prix légèrement inférieurs aux pointes du marché local. Cela en fait une cible idéale pour un investisseur avec un budget maîtrisé, visant un achat autour de 3 000 €/m². La perspective de plus-value repose sur le potentiel de rattrapage par rapport aux zones centrales plus chères.
Ilioúpoli dans le contexte athénien et grec
Pour bien mesurer l’attractivité d’Ilioúpoli, il faut la replacer dans le paysage athénien et national.
Un quartier en avance sur la moyenne nationale
Le prix moyen des logements en Grèce tourne autour de 2 561 €/m² ; à Athènes, la moyenne résidentielle est d’environ 2 450 €/m² à mi‑2025, avec des hausses annuelles autour de 7,6 %. En comparaison, les 3 334 €/m² d’Ilioúpoli et la hausse de plus de 10 % sur un an montrent que le quartier fait partie des zones « en rattrapage » de la métropole, à mi‑chemin entre les secteurs encore bon marché de l’ouest athénien et la bande côtière déjà très chère.
Prix moyen au mètre carré dans les faubourgs sud d’Athènes, avec des hausses annuelles d’environ 7,15 %.
Un marché athénien encore porteur, mais plus sélectif
À l’échelle de la capitale, plusieurs tendances structurantes jouent en faveur d’un investissement à Ilioúpoli :
Analyse des tendances actuelles du marché, entre demande soutenue, évolution des prix et dynamique locative.
Portée par les étudiants, salariés de multinationales et expatriés. Rendements bruts typiques entre 5 et 7 % dans les zones attractives.
Rebond fort après la crise (2007‑2017). La hausse se normalise : de plus de 14 % par an en 2023 à environ 8‑10 % prévus en 2024‑2025.
L’offre de logements reste limitée, maintenant une pression à la hausse sur les loyers, qui augmentent toutefois un peu moins vite que les prix de vente.
Pour l’investisseur, la phase actuelle est celle d’un marché « mûrissant » : les affaires exceptionnelles se raréfient, mais les quartiers bien sélectionnés, avec de bons fondamentaux (transports, services, écoles, parcs, projets d’infrastructures) continuent d’offrir un couple rendement/risque intéressant. Ilioúpoli coche précisément ces cases.
Une situation géographique et des infrastructures qui dopent l’attractivité
L’un des gros points forts d’Ilioúpoli tient à son positionnement géographique et à ses connexions.
Une localisation stratégique au sud d’Athènes
Située au sud‑est du centre athénien, la municipalité bénéficie d’un accès rapide au cœur de la ville tout en restant à distance du bruit et du tourisme massif. La station de métro Ilioúpoli, sur la ligne 2 (ligne rouge), relie directement les habitants aux quartiers centraux ; de nombreuses lignes de bus empruntent les grands axes comme l’avenue Vouliagméni ou les artères Agios Ioannis et Koundouriotou.
En voiture, Ilioúpoli permet de rejoindre facilement :
– Glyfada et le littoral de la Riviera athénienne,
– l’aéroport international Eleftherios Venizelos via les axes rapides,
– la grande artère côtière Posidonos.
Cette accessibilité « à tout » – centre, mer, aéroport – sans être elle‑même un quartier touristique s’avère particulièrement appréciée par les familles et les expatriés qui cherchent un équilibre entre vie professionnelle, qualité de vie et budget.
Quartier vert, structuré et vivant
Le caractère résidentiel d’Ilioúpoli s’incarne dans un réseau dense de parcs et d’espaces verts. Kareas Park, par exemple, est un grand poumon vert propice aux promenades et aux jeux d’enfants. La place Ilioupoleos est le cœur battant du quartier, où se tiennent événements, rencontres et marchés locaux. Agiou Konstantinou, l’une des grandes rues commerçantes, concentre cafés, pâtisseries, restaurants et services, donnant au quartier une vie de rue animée mais sans excès.
Ilioúpoli est un quartier d’Athènes particulièrement apprécié des familles en raison de ses espaces verts, de ses infrastructures urbaines solides et d’une communauté stable. Ces caractéristiques en font un atout majeur pour un investissement dans la location de long terme, plutôt que pour l’hébergement touristique saisonnier.
Des mégaprojets d’infrastructure en préparation
Au‑delà de la qualité actuelle des transports, Ilioúpoli devrait bénéficier directement de plusieurs grands chantiers d’infrastructure programmés dans l’agglomération athénienne.
Le plus emblématique est le projet de Tunnel urbain d’Ilioúpoli, une extension de l’autoroute Attiki Odos destinée à relier Katechaki à l’avenue Vouliagméni et à Elliniko. Ce tunnel, long d’environ 3 km, à double tube et trois voies par sens, est conçu pour réduire d’une dizaine de minutes les temps de parcours et pour délester les axes saturés comme Kifissos. Il s’intègrera dans un nouveau « ring » périphérique permettant de rejoindre Elliniko sans feux tricolores et de connecter plus rapidement les faubourgs sud à l’aéroport et aux ports de Rafina et Lavrio.
Le coût total estimé des extensions d’Attiki Odos, incluant un tunnel de 450 à 500 millions d’euros, dépasse le milliard d’euros.
En parallèle, l’avenue Vouliagméni doit être « dénivelée » sur une partie de son tracé pour fluidifier la circulation vers Elliniko et Glyfada, sans perturber la ligne de métro existante. Objectif : offrir un axe rapide nord‑sud qui profitera à tous les quartiers limitrophes d’Ilioúpoli.
Metro : renforcements à venir
Côté transport en commun, plusieurs extensions du métro athénien sont en projet ou en phase d’études, notamment :
– une extension de la ligne 2 vers Ilion et Agios Nikolaos (station située dans le secteur d’Ilioúpoli) sur 4 km, avec trois nouvelles stations et un budget de 682 millions d’euros ;
– à plus long terme, une section de la future ligne 4 (section C) devrait relier Evangelismos à Ano Ilioupoli, sur 4,1 km, avec trois stations.
L’expérience d’autres quartiers montre que l’arrivée d’une nouvelle station de métro entraîne souvent une hausse de 5 à 15 % des loyers et des prix à moyen terme. Il n’est donc pas exagéré de considérer ces projets comme de véritables catalyseurs de valorisation pour Ilioúpoli.
Un parc immobilier en mutation : du bâti ancien aux programmes neufs « verts »
Pour un investisseur, comprendre la structure du parc de logements est essentiel : type de biens, surfaces, standing, consommation énergétique… À Ilioúpoli, le marché mélange bâtiments anciens et nouveaux développements très modernes, souvent à haute performance énergétique.
Typologie et fourchette de prix des biens à la vente
Les annonces récentes indiquent un large éventail de biens disponibles : appartements de 70 à 130 m² pour les familles, grands penthouses de 160 m² et plus, maisons individuelles et maisonnettes. Le prix moyen des maisons à Ilioúpoli avoisine 770 000 dollars, avec une fourchette courant de 495 000 à plus de 2,7 millions de dollars, et un prix moyen de 511 dollars par pied carré (environ 5 500 €/m²). Ces montants reflètent surtout le segment supérieur du marché (grandes maisons, biens de standing).
En pratique, de nombreux appartements se négocient dans une fourchette de 250 000 à 500 000 € : les exemples d’annonces recensées dans Ilioúpoli et la voisine Argyroupoli mentionnent des prix de 265 000, 275 000, 340 000, 420 000, 485 000 ou 540 000 €. Les grandes unités ou produits très premium dépassent facilement 700 000 €, voire 1 million d’euros pour des penthouses maisonnettes d’exception.
Des programmes neufs très valorisants
Plusieurs développements récents illustrent l’orientation du marché neuf : performance énergétique, équipements modernes, adaptation aux critères d’investissement (Golden Visa notamment).
Helios Apartments
Le programme Helios Apartments, implanté à Ilios oupoli, regroupe 14 appartements dans un immeuble moderne de quatre étages. Livré « clef en main », il est annoncé comme éligible au dispositif de Golden Visa dans le cadre des nouvelles règles. Situé à environ 2,5 km d’une station de métro, dans un quartier vert à faible densité avec parcs, écoles et restaurants, il vise clairement une clientèle internationale à la recherche de sécurité juridique, de confort et de rendement locatif.
Immeuble ARSIS (Agisilaou / Pantazi)
À l’angle des rues Agisilaou 1 et Pantazi 10, la société ARSIS construit un immeuble de cinq étages plus combles, face à un parc et avec vue dégagée sur le mont Hymette. L’un des appartements proposés, d’une surface de 87 m², illustre bien la nouvelle génération de logements : façade isolée (10 cm), aluminium haute performance, chauffage individuel au gaz par plancher chauffant, préparation pour panneaux solaires, éclairage LED, porte blindée, vidéophone, parking en sous‑sol et cave, classe énergétique A.
Les distances annoncées (700 m du bureau de poste, 179 m du supermarché, 513 m d’un parc, 3 km de la station de métro) confirment l’insertion de ce programme dans un tissu urbain complet et facilement accessible.
Complexe ILIOUPOLI 5 (AXIACON)
La société AXIACON développe son cinquième projet dans la commune, ILIOUPOLI 5, au 19 rue Apellou : un ensemble de neuf logements indépendants et autonomes sur le plan énergétique, affichant la classe énergétique maximale A+. Pour y parvenir, le promoteur met en œuvre :
Découvrez les solutions techniques et les équipements haut de gamme intégrés pour un confort optimal et une performance énergétique exceptionnelle.
Isolation par l’extérieur de 10 cm avec les systèmes performants BAUMIT ou STO.
Chaudières gaz performantes avec planchers chauffants, issues de marques françaises et allemandes reconnues.
Système triple énergie innovant combinant le solaire, le gaz et l’électricité pour une production efficace.
Menuiseries aluminium de marque ALUMIL avec vitrages énergétiques haut de gamme GUARDIAN.
Panneaux photovoltaïques en autoconsommation (Net Metering) pour les appartements (hors studios) et les parties communes.
Installation de bornes de recharge dédiées aux véhicules électriques.
Ascenseurs conçus pour une consommation d’énergie réduite.
Éclairage généralisé en LED avec détecteurs de présence pour optimiser la consommation.
Jardins paysagers aménagés pour une faible consommation d’eau.
Ce type de produit correspond parfaitement aux attentes contemporaines des locataires urbains (confort, facture énergétique maîtrisée) et des investisseurs soucieux de la valeur à long terme.
Reconstructions et projets « Golden Visa ready »
On voit émerger également des projets de reconstruction intégrale d’immeubles, proposant 13 appartements de 50 à 85 m², livrés entièrement équipés avec électroménager, chauffage par pompe à chaleur réversible, terrasses, jardins paysagers, sols en parquet et carrelage. Les prix y débutent à 230 000 €, soit autour de 4 568 €/m², ce qui positionne ces biens dans le haut du marché d’Ilioúpoli, mais compatibles avec les seuils requis pour certaines formules de Golden Visa (notamment pour les conversions ou réhabilitations).
Un mot d’ordre pour l’investisseur : vigilance énergétique et structurelle
Les nouveaux programmes d’Ilioúpoli atteignent désormais les plus hauts standards de performance énergétique, ce qui est un gage de moindre coût d’exploitation et d’attractivité locative renforcée. Pour les immeubles plus anciens, en revanche, il est indispensable de recourir à un ingénieur civil pour vérifier permis, conformité aux normes, éventuelles constructions illégales et état structurel. Les honoraires pour ces missions tournent généralement autour de 500 à 1 000 €, un coût modeste comparé au risque d’acheter un bien aux problèmes cachés.
Location longue durée, location saisonnière : quelles perspectives à Ilioúpoli ?
La question de la stratégie locative est centrale dans tout projet d’investissement.
Longue durée : cœur de marché et ancrage familial
Traditionnellement, Ilioúpoli est un marché de location de long terme. La demande émane :
– de familles cherchant un 3 ou 4 pièces avec balcon et éventuellement parking,
– de cadres travaillant dans le centre d’Athènes, à l’aéroport ou dans les entreprises des faubourgs sud,
– de quelques étudiants ou jeunes actifs préférant un environnement plus calme que le centre, tout en restant bien connecté.
Prix d’achat d’un appartement de 80 m² à Athènes, permettant un rendement locatif brut entre 3,5 % et 4 %.
Court terme (Airbnb) : un segment de niche à manier avec prudence
Les données disponibles sur les performances des locations de courte durée dans la municipalité d’Ilioúpoli montrent un marché beaucoup plus saisonalité et plus volatil que la location classique.
Les chiffres synthétiques donnent, pour les annonces type Airbnb :
– un tarif journalier moyen autour de 79 $,
– un taux d’occupation moyen de 42,6 %,
– un revenu annuel médian d’environ 10 300 $,
– une croissance annuelle des revenus proche de 58 %, signe d’un marché encore en développement.
La répartition des performances est toutefois très contrastée :
| Segment de performance | Revenu mensuel moyen | Taux d’occupation | Tarif nuitée moyen |
|---|---|---|---|
| Top 10 % | ≥ 2 203 $ | ≥ 83 % | ≥ 127 $ |
| Top 25 % | ≥ 1 635 $ | ≥ 68 % | ≥ 103 $ |
| Médiane | ≈ 1 017 $ | ≈ 45 % | ≈ 72 $ |
| Bas 25 % | ≈ 515 $ | ≈ 22 % | ≈ 54 $ |
On observe une forte saisonnalité avec un pic en juillet (revenus mensuels autour de 1 500 $, occupation d’environ 52 % et tarif moyen avoisinant 89 $) et un creux en janvier (revenus proches de 870 $, occupation autour de 38 % et tarif moyen ramené à 67 $).
Revenu annuel supérieur à 21 500 $ généré par un studio Airbnb à Ilioupoli, avec un taux d’occupation de plus de 93 %.
Pour un investisseur, ce segment n’est séduisant que s’il est géré de manière très professionnelle (optimisation des prix, marketing, notation en ligne) et en conformité avec la réglementation, qui se durcit peu à peu en Grèce, notamment pour les biens acquis dans le cadre de certains régimes de Golden Visa. Il ne faut pas attendre, à Ilioúpoli, les rendements explosifs des îles touristiques ou des hyper‑centres athéniens à très forte fréquentation touristique ; en revanche, une location meublée de moyenne durée (3 à 12 mois) pour expats ou télétravailleurs peut constituer un bon compromis.
Cadre juridique, fiscal et Golden Visa : ce qu’il faut savoir
Investir à Ilioúpoli, c’est investir en Grèce, avec un cadre légal relativement ouvert aux étrangers mais une fiscalité et une procédure d’acquisition qui nécessitent préparation.
Droits des étrangers et procédure d’achat
Les étrangers, y compris non‑européens, peuvent acquérir et détenir librement des biens immobiliers en Grèce (hors zones frontalières stratégiques, ce qui n’est pas le cas d’Ilioúpoli). La forme de propriété habituelle est la pleine propriété (freehold), au nom de la personne physique ou d’une société.
Les étapes clés :
Pour acquérir un bien immobilier en Grèce, plusieurs démarches sont essentielles. Il faut d’abord obtenir un numéro fiscal grec (AFM), indispensable pour toute transaction. Il est ensuite idéal d’ouvrir un compte bancaire local pour faciliter les paiements, le règlement des taxes et des charges. Il est crucial de mandater un avocat indépendant spécialisé en droit immobilier grec. Celui-ci effectuera les vérifications nécessaires (titre de propriété, hypothèques, conformité urbanistique) et préparera les contrats. La procédure peut inclure la signature d’un avant-contrat avec le versement d’un dépôt (souvent 10% du prix). L’acte de vente définitif est signé chez le notaire, où le solde du prix et les taxes de transfert sont payés. Enfin, il faut faire enregistrer l’acte au cadastre et déposer la déclaration E9 pour la taxe foncière annuelle (ENFIA).
Les frais additionnels (taxe de transfert d’environ 3,09 %, notaire, avocat, enregistrement, commissions d’agence) représentent en général 5 à 7 % du prix d’achat pour les reventes (hors TVA).
Fiscalité : acquisition, détention, revenus
Pour les reventes, l’acquéreur paie une taxe de mutation de 3 % de la valeur taxable, majorée d’une surtaxe municipale de 3 % de ce montant (soit 3,09 % au total). Pour les biens neufs soumis à TVA, le taux normal est de 24 %, mais un régime de suspension de TVA sur les nouvelles constructions est prolongé jusqu’à fin 2026, ce qui permet d’appliquer la taxe de 3,09 % à la place. Les frais de notaire tournent entre 0,8 et 1,2 % du prix, les frais de cadastre entre 0,5 et 1 %, et les commissions d’agence autour de 2 %.
Chaque propriétaire doit payer annuellement l’ENFIA, une taxe foncière calculée au m² selon la zone, l’âge et l’usage du bien. Les taux varient généralement entre 2 et 16,20 €/m², représentant souvent 0,15 à 0,6 % de la valeur du bien à Ilioúpoli. À cela s’ajoute la taxe municipale (TAP), facturée sur l’électricité, d’environ 0,025 à 0,035 % de la valeur objective du bien.
Les revenus locatifs des particuliers sont imposés de manière progressive. Les barèmes les plus récents prévoient, pour les loyers de 2026 :
– jusqu’à 12 000 € : 15 %,
– 12 001 à 24 000 € : 25 %,
– 24 001 à 35 000 € : 35 %,
– au‑delà : 45 %.
Un abattement automatique de 5 % est appliqué pour frais d’entretien, auxquels peuvent s’ajouter certaines charges réelles (intérêts d’emprunt, honoraires de gestion, etc.). La combinaison ENFIA + TAP + fiscalité sur les loyers ramène généralement le rendement brut de 5‑6 % à un rendement net autour de 3‑4 % avant impôt sur le revenu personnel du pays de résidence de l’investisseur, selon sa situation.
À noter que la taxe sur les plus‑values immobilières des particuliers est suspendue jusqu’à fin 2026, ce qui rend, à court terme, la revente plus favorable fiscalement.
Golden Visa : une carte à jouer, mais surtout pour les budgets élevés
Le programme de résidence par investissement (Golden Visa) reste l’un des principaux moteurs de la demande étrangère en Grèce, même si ses conditions ont été durcies. Pour les zones à forte demande comme Athènes, le seuil standard est désormais de 800 000 € pour un bien résidentiel d’au moins 120 m², et un seul bien peut être pris en compte ; les locations de courte durée de type Airbnb sont en principe interdites pour les biens acquis sous ce régime. Des seuils plus bas (250 000 ou 400 000 €) existent, mais dans des cas très spécifiques (conversion de commerces en logements, réhabilitation de biens patrimoniaux, ou zones moins denses hors grands centres).
Pour Ilioúpoli, cela signifie concrètement que : les décisions prises aujourd’hui auront un impact direct sur notre futur collectif.
– un investisseur visant la Golden Visa à 800 000 € pourra trouver des biens adaptés (grandes maisonnettes, penthouses, maisons individuelles), avec un positionnement qualité de vie / prix plus intéressant que dans Glyfada ou Kolonaki ;
– les investisseurs à budget plus modeste (250 000–400 000 €) privilégieront sans Golden Visa, ou via des projets éligibles spécifiques (reconstructions ou conversions conformes au nouveau régime).
Pour les contribuables fortunés qui envisagent de transférer leur résidence fiscale en Grèce, des régimes complémentaires existent (programme « Non‑Dom », régime spécial pour retraités, etc.), mais ils supposent des investissements globaux d’au moins 500 000 € et une installation effective.
Pourquoi Ilioúpoli se distingue face aux autres quartiers d’Athènes
La question de l’allocation géographique est centrale : pourquoi choisir Ilioúpoli plutôt qu’un quartier central comme Pangrati ou un autre faubourg sud comme Alimos ou Glyfada ?
Par rapport aux quartiers centraux
Les quartiers centraux (Kolonaki, Koukaki, Pangrati, Neos Kosmos, Exarchia, Metaxourgio, Petralona…) offrent souvent des rendements bruts légèrement supérieurs, notamment pour les petits appartements adaptés au court terme ou à la colocation, mais :
– les prix y ont déjà beaucoup grimpé, réduisant le potentiel d’appréciation relative ;
– la concurrence y est plus vive sur les locations saisonnières ;
– la qualité de vie familiale (calme, verdure, place de stationnement) est parfois sacrifiée au profit de la centralité.
Ilioúpoli se caractérise par ses parcs, ses immeubles de taille moyenne et une population de résidents de longue durée. Ce profil moins spéculatif et plus patrimonial en fait un quartier adapté aux investisseurs à long terme recherchant la location à des familles stables.
Par rapport à la « Riviera » (Glyfada, Alimos, Palaio Faliro, Voula…)
Sur le littoral sud, les prix explosent : Alimos se situe près de 4 900 €/m², Palaio Faliro autour de 3 900 €/m², Voula et Vouliagméni dépassent largement 6 000–7 000 €/m² avec des rendements bruts qui descendent parfois sous 3,5 %. Ces secteurs restent très recherchés pour les résidences secondaires et les achats de prestige, mais ils conviennent moins à des stratégies purement de rendement : les loyers, bien que élevés, ne compensent pas l’envolée des prix d’achat.
Ilioúpoli offre un accès rapide à la Riviera d’Athènes (Glyfada, Elliniko, mer) sans le surcoût d’une vue directe sur la mer. Les prix des appartements familiaux y sont encore autour de 3 200–3 500 €/m², avec des rendements locatifs comparables ou supérieurs à ceux du littoral. Le potentiel de plus-value est soutenu par les infrastructures en développement (tunnel, axes routiers, extensions de métro) et les retombées du projet Ellinikon.
Par rapport aux quartiers de l’ouest
Les quartiers de l’ouest d’Athènes (Peristeri, Ilion, Egaleo, etc.) ont connu les plus fortes progressions de prix en pourcentage depuis 2021, profitant de la base de départ très basse et de l’amélioration des transports (extensions de métro, tram, etc.). Ils offrent encore des prix d’entrée plus faibles et des rendements bruts parfois supérieurs à 6–7 %, mais :
– la perception de ces quartiers par les locataires étrangers ou aisés reste moins favorable que celle des faubourgs sud ;
– certains secteurs présentent encore des lacunes en termes de qualité urbaine, espaces verts, mixité de l’habitat.
Ilioúpoli, tout en restant plus abordable que la zone littorale, bénéficie de l’image très positive des faubourgs sud (qualité de vie, sécurité, écoles, proximité de la mer et d’Ellinikon) sans en avoir les prix extrêmes.
Profils d’investisseurs pour lesquels Ilioúpoli a du sens
Au regard de tous ces éléments, Ilioúpoli apparaît comme un choix cohérent pour plusieurs profils :
Découvrez les principaux profils d’investisseurs attirés par le marché immobilier, leurs motivations spécifiques et leurs critères de sélection.
Recherche un appartement familial en location longue durée dans un quartier de qualité, visant un rendement brut de 4–5 % et une appréciation du capital.
Achète pour usage propre (résidence principale ou pied-à-terre) avec l’option future de louer à des expatriés ou cadres locaux.
Cible un Golden Visa dans un environnement résidentiel de qualité, en évitant les prix surévalués de la Riviera ou des ultracentres.
Développent des programmes neufs à haute efficacité énergétique pour répondre à la demande locale d’appartements modernes de 2 à 4 chambres avec balcon, parking et bonnes connexions.
À l’inverse, Ilioúpoli n’est pas le quartier idéal pour qui cherche un levier maximal à court terme via Airbnb, ni pour les stratégies de « flipping » à très court horizon sur des produits très spéculatifs : le marché y est plus sain, plus lent, plus ancré dans une demande de résidence principale.
Conclusion : un marché à surveiller de près, avec une approche sélective
Tout indique qu’Ilioúpoli va continuer de profiter, dans les prochaines années, d’un faisceau de facteurs favorables : hausse générale des prix à Athènes, rareté des terrains constructibles, grands projets d’infrastructure routière et de métro, retombées de l’aménagement d’Ellinikon, demande stable des familles et des expatriés pour des quartiers verts bien connectés.
Dans un environnement grec où le coût du crédit reste élevé, où la fiscalité et la réglementation sur la location évoluent régulièrement et où la capacité des ménages à suivre la hausse des prix est mise à rude épreuve, la clé du succès résidera dans une sélection fine :
Pour un investissement à Athènes, il est conseillé de : privilégier les micro‑quartiers qui bénéficieront le plus des futures infrastructures (proximité des axes, nouvelles stations, accès à Ellinikon) ; examiner attentivement la qualité constructive et énergétique des biens, notamment pour l’ancien ; et élaborer un business plan prudent intégrant tous les coûts (taxes, gestion, entretien, assurances) et non seulement le prix d’achat ou le loyer affiché.
Pour qui accepte cette approche professionnelle et informée, Ilioúpoli offre aujourd’hui l’un des meilleurs compromis du sud athénien : des prix encore raisonnables comparés à la Riviera, un rendement locatif correct, une qualité de vie élevée pour les occupants, et une probabilité non négligeable de plus‑value à moyen terme, portée par la « Cité du Soleil » et sa transformation progressive en véritable hub résidentiel des faubourgs sud.
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