Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
À quelques kilomètres à peine du centre d’Athènes, Álimos s’impose comme l’un des marchés immobiliers les plus stratégiques de la Riviera athénienne. Entre la métamorphose spectaculaire de la marina, l’effet d’entraînement du méga‑projet de l’Ellinikon et la montée en gamme de tout le littoral sud, ce quartier longtemps discret est en train de changer de dimension. Pour un investisseur, l’enjeu n’est plus de savoir s’il faut regarder Álimos, mais comment s’y positionner intelligemment.
Un emplacement charnière entre centre d’Athènes et Ellinikon
Álimos, aussi appelée Kalamaki, occupe une position géographique clé sur la côte sud d’Athènes. Située à environ 8–9 km du centre, en bord du golfe Saronique, elle se trouve littéralement entre deux pôles moteurs de valorisation : d’un côté le centre de la capitale, de l’autre la zone d’Ellinikon, en cours de transformation en l’un des plus grands projets urbains d’Europe.
Le quartier d’Álimos est bordé à l’ouest par la mer et la marina, et à l’est par le mont Hymette. Il est limitrophe de Kallithea et Paleo Faliro au nord, et des communes cossues de Glyfada, Voula et Vouliagmeni au sud. Son excellente accessibilité est assurée par l’avenue côtière Poseidonos, qui relie directement au port du Pirée en 15 minutes, et par l’avenue Vouliagmenis, qui ouvre sur les autres banlieues sud et le centre d’Athènes.
En métro, le trajet vers le cœur de la ville tourne autour d’un quart d’heure (station Alexandros Panagoulis), tandis que le tramway côtier offre une liaison directe avec le centre et les autres quartiers de la Riviera. L’aéroport international se situe à environ 30 km, soit 30 à 40 minutes en voiture selon le trafic. Pour un investisseur, cela signifie un bassin de locataires extrêmement varié : actifs travaillant en centre‑ville, familles, expatriés, professionnels du maritime, mais aussi touristes de passage.
Un marché résidentiel en pleine montée en gamme
Álimos est de plus en plus décrite comme l’une des destinations résidentielles les plus attractives de la Riviera athénienne. Le paysage immobilier reste très divers : on y trouve encore de nombreux immeubles des années 1970–1990, souvent rénovés, mais aussi une nouvelle génération de résidences contemporaines, notamment autour de la marina et dans les secteurs les plus aisés de Kato Kalamaki.
Dans l’ensemble de la commune, les valeurs immobilières « physiques » (c’est‑à‑dire hors pic spéculatif récent) se situent en général entre 2 700 et 4 200 €/m², avec une nette prime pour les biens en front de mer ou proches des transports. Mais les données les plus récentes sur les prix demandés montrent qu’Álimos a déjà franchi un cap.
Niveaux de prix par zone à Álimos
Les statistiques d’octobre 2025 indiquent un prix moyen demandé de 4 745 €/m² pour les logements à la vente dans la municipalité. Les disparités internes sont marquées selon les micro‑quartiers.
| Zone d’Álimos | Prix moyen vente (€/m²) | Loyer moyen (€/m²/mois) |
|---|---|---|
| Centre | 5 264 | 13,59 |
| Kefallinion | 5 317 | 14,45 |
| Kalamaki (Kato Kalamaki inclus) | 4 854 | 13,34 |
| Ano Kalamaki | 4 296 | 12,72 |
| Ekteloniston – Eforiakon | 4 252 | 12,24 |
| Trachones | 3 809 | 12,93 |
| Ensemble Álimos (moyenne) | 4 745 | 13,23 |
Les secteurs proches de la mer et de la marina (Kalamaki, Kefallinion, centre) se situent clairement au‑dessus de la barre des 4 800–5 300 €/m² pour les mises en vente, tandis que des quartiers plus intérieurs comme Trachones restent plus accessibles.
Le loyer moyen par mètre carré par mois dans les zones premium d’Álimos, situé entre la moyenne du sud athénien et les prix plus élevés de Voula ou Vouliagmeni.
Un autre élément à intégrer pour un investisseur est la structure socio‑spatiale d’Álimos, qui se décline en deux grands ensembles :
Situé à l’est sans accès direct à la mer, Ano Kalamaki inclut des quartiers comme Trachones et Old Alimos. Il attire principalement des ménages de classe moyenne aux revenus annuels de 30 000 à 70 000 €. L’offre immobilière, composée d’immeubles d’habitation et de commerces de proximité, y est plus abordable. Ce profil en fait un secteur intéressant pour des locations de longue durée à des familles ou de jeunes actifs.
– Kato Kalamaki, côté mer, concentre la marina, le front de mer, les parcs littoraux, les cafés et clubs de plage. C’est l’une des zones résidentielles les plus chères de Grèce, en particulier dans les secteurs d’Ampelakia, Lofos Pani ou la zone simplement appelée « la plage ». Les revenus y grimpent facilement au‑delà de 50 000 € et peuvent atteindre des niveaux très élevés. On y trouve villas, appartements de luxe, lofts avec vue mer et résidences haut de gamme.
Pour un investisseur, Ano Kalamaki offre des tickets d’entrée plus raisonnables et un marché locatif stable, tandis que Kato Kalamaki vise une clientèle plus aisée, avec des perspectives de valorisation fortes, mais aussi des rendements bruts plus modérés en raison du niveau de prix.
Un environnement urbain déjà très complet
Un des atouts majeurs d’Álimos réside dans la maturité de son infrastructure. Le quartier ne dépend pas uniquement de projets à venir : le tissu urbain fonctionne déjà très bien.
Le front de mer offre un long chemin piétonnier, des pistes cyclables, des plages aménagées, des cafés et restaurants. Les habitants bénéficient de plusieurs parcs et bois (comme le bois de Lofos Pani), ainsi que de terrains de football, de courts de basket, de tennis, de volley et d’un gymnase couvert. Les services essentiels sont bien représentés : écoles, crèches, pharmacies, banques, supermarchés et cabinets médicaux. La vie quotidienne est structurée par de grands axes commerciaux, notamment les avenues Amfitheas–Poseidonos–Alimou et les rues Thukididou, Kalamakiou ou Ionias.
La proximité de pôles culturels de premier plan comme le parc de la Fondation Stavros Niarchos ou le centre Hellenic Cosmos vient renforcer l’attractivité auprès d’une clientèle familiale ou d’expatriés en quête de qualité de vie.
Pour un investisseur, cela signifie que la demande locative ne dépend pas uniquement de la saison touristique, mais repose aussi sur un socle résidentiel solide.
La métamorphose d’Alimos Marina : un catalyseur de valeur
Le véritable « game changer » pour Álimos reste toutefois la transformation radicale de sa marina, la plus grande de Grèce et même des Balkans. Avec 210 000 m² de surface terrestre, 428 000 m² de zone maritime et environ 1 100 postes d’amarrage, Alimos Marina est déjà le principal hub du charter de yachts d’Athènes et un nœud majeur de la plaisance en Méditerranée orientale.
Un projet de 100 millions d’euros
Un contrat de concession de 40 ans, géré par le Fonds de Développement des Actifs de la République Hellénique (HRADF) et attribué au groupe ELLAKTOR via sa filiale AKTOR Concessions, prévoit un investissement d’environ 100 millions d’euros pour métamorphoser le site. REDS, autre filiale du groupe, pilote la conception et la réalisation du projet.
Le plan est ambitieux : environ 18 000 m² de nouveaux bâtiments sur la partie terrestre, un port de plaisance modernisé pouvant accueillir des yachts plus grands (jusqu’à 80 m selon certaines projections), et une transformation de la zone en destination urbaine à part entière.
Parmi les éléments annoncés :
Découvrez les principales composantes du projet de réaménagement du front de mer, conçues pour revitaliser l’espace urbain et améliorer l’expérience des résidents et des visiteurs.
Un établissement de 60 à 100 chambres avec installations sportives et de restauration, situé sur la partie nord‑ouest du terrain.
Des espaces commerciaux, de bureaux, des restaurants, cafés et zones de loisirs le long de l’avenue Poseidonos.
Un pont central modernisé et transformé en une promenade récréative offrant une vue unique.
De vastes espaces verts, des promenades piétonnes, des pistes cyclables et des places publiques.
Services pour plaisanciers : carburant, sécurité, maintenance et zones de carénage modernes.
Une installation vouée à présenter des œuvres du XXe siècle, renforçant la dimension culturelle du lieu.
L’objectif affiché est d’en faire l’une des marinas touristiques les plus modernes de Méditerranée, tout en l’ouvrant davantage aux habitants : un espace où cohabitent plaisance, vie urbaine, culture et loisirs.
Impact économique et immobilier attendu
Au‑delà du prestige, les chiffres donnent la mesure de l’enjeu. À l’échelle de la Grèce, les activités liées aux marinas ont généré 2,3 milliards d’euros de PIB en 2022, en hausse de 12 % sur un an. Les arrivées de yachts progressent d’environ 15 % par an depuis 2018, avec un pic de 22 % en 2022. Selon une étude de l’Université d’économie d’Athènes, chaque euro investi dans le développement d’une marina génère 1,8 euro supplémentaire dans l’économie locale.
La rénovation de la marina d’Álimos devrait avoir un effet multiplicateur sur le commerce local, la restauration, l’hôtellerie et, surtout, sur la valeur de l’immobilier résidentiel environnant. Cette dynamique, déjà observée ailleurs sur la Riviera athénienne, est portée par une clientèle fortunée et internationale attirée par la plaisance et le tourisme haut de gamme, entraînant une forte hausse des prix dans les secteurs proches des marinas.
On voit déjà des prix moyens de plus de 5 100 €/m² pour les nouveaux programmes d’Álimos (tous quartiers confondus), ce qui place la commune juste en dessous des vedettes du littoral comme Voula (7 274 €/m² en moyenne pour le neuf) ou Glyfada (6 398 €/m²), mais au‑dessus de Palaio Faliro (4 422 €/m²). En d’autres termes, Álimos est devenue un segment « premium intermédiaire » : plus abordable que les adresses les plus exclusives, mais déjà bien installée dans le haut du panier.
L’effet Ellinikon : un voisin à 8 milliards d’euros
À quelques minutes au sud d’Álimos, le gigantesque Ellinikon Project est en train de reconfigurer tout le littoral athénien. Sur l’ancien site de l’aéroport international, un investissement d’environ 8 milliards d’euros prévoit la création d’un vaste parc métropolitain de près de 500 hectares, de quartiers résidentiels, de bureaux, de commerces, d’un casino, d’hôtels de luxe, d’une marina ultra‑premium et d’infrastructures « smart city » (énergies renouvelables, bâtiments intelligents, piétonisation, réseaux numériques, etc.).
Le projet a déjà généré plus de 967 millions d’euros de ventes immobilières avant la mise en service des principales infrastructures.
Les projections des analystes immobiliers annoncent pour Athènes une croissance cumulée d’environ 25 % des prix sur cinq ans (jusqu’au début des années 2030), portée par ces grands projets et une forte demande étrangère (près de 40 % des transactions à Athènes impliquent déjà des acheteurs internationaux). Dans ce contexte, les quartiers directement exposés à la dynamique de l’Ellinikon, comme Álimos, font partie des candidats sérieux à une surperformance.
Prix, loyers et rendements : où se positionne Álimos ?
Pour un investisseur, la question cruciale reste celle des rendements et de la liquidité. Les données récentes fournissent une base solide pour se faire une idée.
Prix et loyers : photographie récente
Au niveau de la municipalité d’Álimos :
– Prix moyen demandé à la vente (octobre 2025) : 4 745 €/m² (pic à 4 885 €/m² en mai 2024, creux à 4 603 €/m² en décembre 2024).
– Loyer moyen demandé (octobre 2025) : 13,23 €/m²/mois (pic à 14,32 €/m² en juin 2024, creux à 12,50 €/m² en mars 2025).
Pour la sous‑zone très recherchée de Kalamaki (côté côte) :
– Prix moyen : 4 890 €/m²
– Loyer moyen : 13,04 €/m²/mois
– Rendement brut indicatif : 3,2 %
À première vue, ce rendement brut peut sembler faible, surtout comparé aux 6–9 % observés dans certains quartiers centraux d’Athènes. Mais il faut garder en tête la nature du produit : Álimos se situe sur un segment plus patrimonial et littoral, où l’accent est davantage mis sur la valorisation du capital et la stabilité que sur le cash‑flow immédiat.
Comparaison avec d’autres quartiers athéniens
Les données comparatives montrent qu’Álimos se situe en dessous de certains secteurs en termes de rendement brut, mais aussi à un niveau de prix nettement plus intéressant que les adresses « trophy » de la Riviera.
| Zone / Quartier | Prix vente (€/m²) | Loyer (€/m²/mois) | Rendement brut approx. |
|---|---|---|---|
| Alimos – Kalamaki | 4 890 | 13,04 | 3,2 % |
| Vouliagmeni – Centre | 7 278 | 20,07 | 3,31 % |
| Voula – Dikigorika | 6 173 | 17,61 | 3,42 % |
| Glyfada – global | 5 154 | 16,53 | 3,85 % |
| Palaio Faliro | 3 916 | 12,08 | 3,7 % |
| Kallithea – Centre | 2 569 | 10,04 | 4,69 % |
| Piraeus – global | 2 552 | 10,36 | 4,87 % |
On voit que les rendements bruts demeurent concentrés entre 3,2 % et 3,9 % pour la plupart des communes littorales, avec un léger avantage à des zones moins chères comme Palaio Faliro ou Kallithea. Álimos se rapproche davantage des ratios de Voula ou Vouliagmeni que de ceux de Piraeus ou Peristeri, ce qui confirme son positionnement sur la frange haut de gamme du marché, sans en atteindre cependant les extrêmes tarifaires.
Potentiel de rendement : long terme, rénovation et court séjour
Les analyses de marché pour Álimos indiquent qu’en moyenne, le rendement brut pour un appartement bien positionné se situe plutôt autour de 4–6 %, avec des pointes possibles à 7–8 % pour des stratégies plus opportunistes : achat en VEFA à bon prix, rénovation lourde d’un bien ancien avec repositionnement sur une clientèle haut de gamme, ou encore exploitation en meublé saisonnier ou moyen terme pour expatriés.
En Grèce, le rendement net moyen avant impôt sur le revenu de l’immobilier résidentiel est proche de 3,2 %.
Location saisonnière : une demande soutenue mais très saisonnière
Álimos profite également du boom du tourisme côtier et du yachting en Grèce. La montée en puissance de la plaisance, couplée au développement de la marina, alimente une demande soutenue en hébergements courte durée, en particulier en été.
Les données issues des plateformes de type Airbnb distinguent la municipalité d’Álimos de la zone plus resserrée autour du quartier.
Performances des locations courte durée
Pour la municipalité d’Álimos :
– Revenu mensuel médian : ~1 239 $
– Top 10 % : ≥ 3 558 $ / mois
– Taux d’occupation médian : ~40 %
– Top 10 % : > 80 %
– ADR (tarif journalier moyen) médian : ~102 $
– Top 10 % : ≥ 231 $
Pour la zone d’Álimos stricto sensu (plus touristique, plus proche de la mer) :
– Revenu mensuel médian : ~1 991 $
– Top 10 % : ≥ 3 609 $ / mois
– Taux d’occupation médian : ~45 %
– Top 10 % : > 68 %
– ADR médian : ~136 $
– Top 10 % : ≥ 206 $
La haute saison (juillet-août) génère les meilleures performances avec des revenus moyens dépassant 3 300 $/mois, des taux d’occupation autour de 68 % et des prix journaliers (ADR) supérieurs à 150 $. À l’inverse, en basse saison, les performances peuvent être quasi nulles pour les annonces les moins actives.
Pour autant, les indices de marché (demande locative, croissance des revenus, régulation) affichent des scores élevés pour Álimos, avec une demande évaluée à 82/100 et une croissance des revenus autour de +4 % sur un an. La majorité des annonces concernent des appartements de 1 ou 2 chambres, avec une capacité moyenne de 4 personnes, ce qui correspond parfaitement au profil de couples et familles en séjour balnéaire ou de courte durée à Athènes.
Les biens acquis via le Golden Visa en Grèce, notamment dans des zones comme Álimos, ne peuvent plus être loués sur des plateformes comme Airbnb. Une stratégie d’investissement focalisée uniquement sur le rendement en location courte durée est donc incompatible avec le programme.
Un vivier de projets neufs et de rénovations haut de gamme
L’offre de programmes neufs à Álimos s’étoffe rapidement, portée par la demande locale et étrangère. On recense près de 600 logements neufs sur les principaux portails pour la commune, avec des résidences qui misent sur l’architecture contemporaine, les performances énergétiques et les vues sur mer.
Des promoteurs comme AXIACON multiplient les opérations dans la zone Pani et autour de la marina (ALIMOS 5, ALIMOS 7, immeubles récents avec toit‑terrasse, piscines, jardins privatifs, parkings souterrains). Ces projets ciblent clairement une clientèle haut de gamme : penthouses avec piscines sur le toit, duplex avec jardins et piscines en rez‑de‑chaussée, lofts avec grandes baies vitrées et cheminées au bioéthanol.
Le mouvement vers le luxe et les grands espaces se concrétise par des typologies spécifiques : des appartements de 90 à 130 m² avec 2 ou 3 chambres, dotés de terrasses généreuses et de finitions de standing ; des triplex comprenant un jardin et une piscine privative de plus de 100 m² ; et des penthouses de 200 à 230 m² sur plusieurs niveaux, offrant plusieurs suites parentales.
Pour l’investisseur, ces produits « clés en main » affichent des prix au m² élevés mais offrent une très forte désirabilité, des charges énergétiques réduites (étiquettes A / A+) et un potentiel de valorisation supérieur, notamment auprès d’une clientèle internationale.
À côté de cela, le stock plus ancien des années 70–80, souvent bien situé mais énergivore, offre des opportunités de création de valeur par la rénovation : acheter moins cher qu’un neuf, rénover lourdement (isolation, menuiseries, cuisines, salles de bain) et repositionner le bien à la location meublée ou à la revente sur un segment supérieur.
Comparaison avec les autres banlieues sud : un équilibre prix / qualité
Le choix entre Álimos et d’autres communes du sud athénien dépend du profil d’investissement recherché. Les données globales pour les nouveaux biens illustrent bien la hiérarchie :
| Commune (sud Athènes, biens neufs) | Prix moyen demandé (€/m²) | Nombre approximatif de biens neufs |
|---|---|---|
| Voula | 7 274 | ~699 |
| Glyfada | 6 398 | ~1 392 |
| Álimos | 5 129 | ~596 |
| Palaio Faliro | 4 422 | ~594 |
| Ilioupoli | 3 915 | ~395 |
| Kallithea | 3 415 | ~436 |
| Nea Smyrni | 3 604 | ~293 |
| Agios Dimitrios | 2 887 | ~394 |
Álimos occupe le milieu de tableau : plus chère et plus balnéaire que Palaio Faliro ou Nea Smyrni, mais plus abordable que Glyfada ou Voula. Sa proximité plus grande avec le centre d’Athènes par rapport à Voula/Vouliagmeni, et son atmosphère plus calme que Glyfada en font un compromis particulièrement attrayant pour des familles et des expatriés qui veulent la mer sans renoncer à l’accessibilité.
Pour un investisseur, cela se traduit par :
– un ticket d’entrée significatif mais encore inférieur aux zones les plus exclusives,
– un potentiel de hausse lié à la poursuite de la revalorisation de la Riviera et au développement d’Ellinikon,
– une base locative plus diversifiée (tourisme + résidents permanents),
– une liquidité soutenue : les logements dans le sud d’Athènes se vendent généralement plus vite que dans le reste du pays, et la rareté de foncier constructible accentue ce phénomène.
Golden Visa : Álimos dans la « zone chère » mais toujours stratégique
Le programme de résidence par investissement grec, la Golden Visa, a largement contribué au regain d’intérêt pour l’immobilier en Attique. Les chiffres indiquent que près de 75 % des demandes concernent la région d’Athènes, avec une préférence marquée pour les banlieues sud.
Les réformes récentes ont cependant durci les conditions dans les zones dites à forte demande, dont fait partie la région d’Attique et donc Álimos :
Le seuil d’investissement standard pour un bien résidentiel d’au moins 120 m² à Athènes et sur sa Riviera est de 800 000 €.
Un élément clé : les biens acquis pour la Golden Visa dans ces zones chères ne peuvent plus être exploités en location de courte durée (Airbnb et consorts). Ils doivent être utilisés comme résidence (principale ou secondaire) ou loués en bail classique, sous peine de sanctions (amende pouvant atteindre 50 000 € et retrait du titre de séjour).
Pour un investisseur visant Álimos et la Golden Visa, plusieurs stratégies se dessinent :
Pour optimiser votre investissement dans le cadre du Golden Visa portugais, visez un grand appartement familial ou un ensemble de lots destiné à un usage résidentiel ou à la location longue durée à des expatriés ou cadres supérieurs. Si des opportunités existent sur le marché, recourez au schéma des **projets de conversion** (transformation de bureaux ou commerces en habitat) pour maintenir votre investissement au seuil requis de 250 000 €. Enfin, il est stratégique de dissocier la recherche de rendement saisonnier, qui peut être portée par un bien non lié au Golden Visa, et l’investissement servant de support au titre de séjour.
Malgré ces contraintes, la combinaison Golden Visa + Riviera athénienne reste particulièrement attractive pour des investisseurs non‑européens qui cherchent à la fois un pied‑à‑terre en Europe, un patrimoine immobilier dans une capitale dynamique et une perspective de plus‑value liée au repositionnement de tout le littoral sud.
Fiscalité : un environnement globalement favorable aux investisseurs
Sur le plan fiscal, la Grèce propose aujourd’hui un cadre relativement lisible pour l’immobilier, avec plusieurs éléments favorables à l’investisseur étranger.
À l’achat
– Les biens anciens (non soumis à TVA) supportent un droit de mutation de 3 %, auquel s’ajoute une surtaxe municipale de 3 % sur ce droit, soit un taux effectif d’environ 3,09 % de la valeur taxable.
– Les biens neufs répondant à certains critères étaient traditionnellement soumis à une TVA de 24 %, mais ce régime est suspendu, ce qui permet dans de nombreux cas de bénéficier du même taux de 3,09 % qu’un bien ancien (suspension prolongée jusqu’à fin 2025 et possiblement au‑delà).
Il faut ajouter à cela les frais de notaire, d’enregistrement au cadastre et les éventuelles commissions d’agence, de sorte qu’un budget global de 5 à 7 % du prix d’achat en frais et taxes est une bonne approximation.
En détention
Tous les propriétaires (résidents ou non‑résidents) paient chaque année l’ENFIA, impôt foncier calculé sur la base de la valeur « objective » du bien et de différents coefficients (surface, localisation, âge, étage, etc.). Les taux varient entre environ 2 et 16,20 €/m² pour les bâtiments, ce qui, en pratique, représente entre 0,15 et 0,60 % de la valeur du bien par an pour un appartement standard, soit généralement entre 300 et 1 500 € par an pour un logement.
En Grèce, une taxe municipale modeste (TAP), d’environ 0,025 à 0,035 % de la valeur du bien, est prélevée via les factures d’électricité. Pour les portefeuilles immobiliers très importants, un supplément d’ENFIA s’applique au-delà d’un certain seuil de patrimoine.
À la revente et sur les revenus
Point particulièrement intéressant pour des stratégies d’achat‑revente : la taxe sur les plus‑values immobilières des particuliers est actuellement suspendue jusqu’à fin 2026. Pendant cette période, les gains réalisés par les personnes physiques lors de la vente d’un bien ne sont pas imposés en Grèce, sous réserve de certaines conditions (notamment ne pas faire de la revente une activité commerciale). Cela ouvre une fenêtre de tir intéressante pour des investissements à horizon 3–5 ans.
Les revenus locatifs sont, eux, imposés à des taux progressifs :
– 15 % jusqu’à 12 000 € de loyers annuels,
– 35 % entre 12 001 et 35 000 €,
– 45 % au‑delà.
Pour des sociétés détentrices de biens, les loyers s’intègrent au résultat soumis à l’impôt sur les sociétés (22 %), avec la possibilité de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunts, frais de gestion…). Dans certains cas, il peut donc être plus intéressant de détenir un parc de logements à travers une structure que directement en nom propre, en particulier pour des investisseurs fortement imposés dans leur pays d’origine.
Régimes fiscaux spéciaux
Pour les grands patrimoines, la Grèce a introduit un régime non‑dom très incitatif : contre un investissement minimum de 500 000 € dans le pays (immobilier, entreprises, titres…) et le transfert de sa résidence fiscale, un contribuable peut opter pour une imposition forfaitaire de 100 000 € par an sur l’ensemble de ses revenus de source étrangère, quels qu’en soient le montant et la provenance, pendant 15 ans. Ce régime se marie naturellement avec un investissement conséquent sur la Riviera athénienne, dont Álimos.
Intermédiaires, agences et expertise locale
Álimos concentre un nomme important d’agences et de cabinets spécialisés : de structures locales bien implantées (Anastassiadis Properties, Royal Home Real Estate, ELINIC, Loftland Realty Group, etc.) à de grands réseaux internationaux comme Engel & Völkers ou RE/MAX Plus, en passant par des acteurs très orientés investisseurs étrangers et Golden Visa.
Cette densité d’intermédiaires est un indicateur utile pour un investisseur : elle traduit un marché actif, très concurrentiel, où il est possible de trouver :
– des biens « off market » ou en avant‑première sur des programmes neufs,
– des conseils spécialisés sur la fiscalité, la structuration (personnelle ou via société), la Golden Visa,
– des services de gestion locative (longue ou moyenne durée), voire de conciergerie.
Dans un contexte grec où les procédures (E9, ENFIA, cadastre, Golden Visa) peuvent paraître complexes, s’entourer d’un binôme avocat immobilier + agence locale expérimentée est souvent la clé d’un investissement fluide et sécurisé.
Risques, limites et points de vigilance
Aussi prometteur soit‑il, le marché d’Álimos n’est pas exempt de risques ou de contraintes, que tout investisseur sérieux doit intégrer.
Parmi les principaux points de vigilance :
– Niveau de prix déjà élevé : avec des moyennes autour de 4 700–5 100 €/m² et des pointes à plus de 7 000 €/m² pour certains neufs, Álimos n’est plus un marché « à bas prix ». L’enjeu se déplace du simple achat bon marché vers la sélection fine des emplacements et des produits offrant encore un potentiel de revalorisation (vue mer rare, proximité immédiate de la future marina rénovée, programmes très performants sur le plan énergétique).
Les rendements bruts observés sont généralement modérés, autour de 3-4%. Ce marché est davantage patrimonial que purement orienté vers le rendement immédiat. Il convient donc mieux à des investisseurs avec un horizon de placement moyen à long terme plutôt qu’à ceux recherchant uniquement un cash-flow important à court terme.
– Régulation des locations de courte durée et Golden Visa : pour les biens utilisés comme support à la résidence par investissement, l’interdiction des locations type Airbnb doit être prise au sérieux. Même hors Golden Visa, la Grèce, comme de nombreuses destinations touristiques, pourrait durcir à terme le cadre des locations saisonnières.
– Dépendance à la trajectoire macro et touristique : une partie de la valeur d’Álimos repose sur la montée en puissance du tourisme haut de gamme en Grèce, du yachting et du développement de l’Ellinikon. Un choc macro‑économique majeur ou une chute durable de la demande touristique internationale pourraient affecter cette trajectoire, même si, pour l’heure, les fondamentaux restent solides.
Quel profil d’investisseur pour Álimos ?
En recoupant l’ensemble des données, Álimos s’adresse particulièrement bien à plusieurs profils :
– L’investisseur patrimonial international qui souhaite un pied‑à‑terre de qualité sur la mer, dans une métropole européenne, avec la possibilité d’un usage personnel plusieurs semaines par an et une mise en location longue durée le reste du temps. Les programmes neufs avec vue mer, parking et haut niveau de prestations sont taillés pour ce profil.
Un candidat au Golden Visa disposant d’un budget significatif (800 000 € ou plus), privilégiant la sécurité d’un marché mature, la qualité de vie et la proximité du centre d’Athènes. Cette logique d’investissement peut être satisfaite par l’acquisition d’un grand appartement dans le quartier de Kato Kalamaki ou d’un ensemble de lots dans un immeuble moderne situé à Álimos – Centre.
– Le créateur de valeur qui cible des appartements anciens bien situés, à rénover lourdement pour les aligner sur les standards actuels (énergie, design, équipements). En jouant sur la décote à l’achat et la revalorisation post‑travaux, il est possible de viser des rendements plus élevés, surtout si la sortie est programmée avant la réactivation éventuelle de la taxe sur les plus‑values.
– L’investisseur locatif « mixte » qui accepte un rendement brut un peu plus modeste qu’en zone centrale mais mise sur une croissance des loyers soutenue par l’essor de la marina, la montée en gamme du quartier et le développement de l’Ellinikon.
Conclusion : Álimos, un marché déjà mûr mais encore loin d’avoir livré tout son potentiel
Álimos n’est plus un secret d’initiés. Les chiffres de prix, la multiplication des projets neufs et la densité des agences immobilières montrent qu’il s’agit désormais d’un marché pleinement intégré au haut de gamme athénien. Pourtant, plusieurs facteurs laissent penser que la commune n’a pas encore exploité tout son potentiel :
– la requalification de la marina, qui va remodeler le paysage et attirer davantage de plaisanciers, de touristes et de capitaux ;
– la proximité immédiate de l’Ellinikon, véritable moteur structurel de valorisation à l’échelle de la Riviera ;
– la poursuite des améliorations d’infrastructure (promenade urbaine de 22 km, développement des transports, projets de verdissement et de mobilité douce) le long de la côte.
Pour un investisseur, l’enjeu n’est plus de découvrir la ville d’Álimos, mais de définir précisément sa stratégie. Cela implique de faire des choix sur plusieurs aspects clés : le type de bien, sa micro-localisation, l’horizon de détention, le mode d’exploitation (comme la location en résidentiel longue durée, un usage mixte, ou un produit patrimonial éligible au Golden Visa) et enfin, le montage fiscal approprié.
Dans un pays où les prix immobiliers ont déjà progressé de plus de 60 % en dix ans, et où la capitale semble lancée sur une trajectoire de hausse annuelle de l’ordre de 4 à 6 % pour les prochaines années, Álimos offre une combinaison rare : un emplacement côtier, une infrastructure urbaine mature, un environnement en pleine reconversion haut de gamme et un marché encore légèrement en retrait des sommets tarifaires de ses voisines les plus exclusives. Pour qui sait lire les dynamiques à l’œuvre sur la Riviera athénienne, la fenêtre d’opportunité est encore ouverte.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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