Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Tours coche aujourd’hui beaucoup de cases pour un investisseur immobilier : ville universitaire et touristique, marché locatif très tendu, prix encore inférieurs aux grandes métropoles, projets urbains massifs qui redessinent les quartiers… Mais le tableau n’est pas uniforme et les stratégies gagnantes ne sont pas les mêmes selon que l’on vise un studio étudiant, une colocation familiale ou un immeuble de rapport.
Cet article fournit une analyse complète du marché immobilier de Tours, basée sur des données récentes concernant les prix, les rendements locatifs et la démographie. L’étude est détaillée quartier par quartier et selon les différents types de biens immobiliers.
Tours, une métropole moyenne… avec des fondamentaux très solides
Tours est la plus grande commune de la région Centre-Val de Loire et le cœur de Tours Métropole Val de Loire, reconnue métropole depuis 2017. L’aire urbaine dépasse les 360 000 habitants, et les projections démographiques envisagent une poursuite de la croissance sur les prochaines décennies. La ville en elle‑même tourne autour de 140 000 habitants, avec une population jeune (âge médian de 35 ans) et un poids très élevé des étudiants : plus de 30 000 inscrits à l’université et dans les grandes écoles, soit plus de 16 % de la population.
La métropole de Tours compte cinq pôles de compétitivité nationaux dans des secteurs d’excellence comme l’énergie, la cosmétique et l’innovation végétale.
Côté qualité de vie, Tours cumule les atouts : situation au cœur de la vallée de la Loire, patrimoine classé à l’UNESCO, label « Ville d’art et d’histoire », proximité immédiate des châteaux et caves touristiques, offre culturelle dense (Grand Théâtre, festivals…). Les étudiants comme les actifs en télétravail apprécient aussi la liaison TGV en 55 minutes vers Paris Montparnasse, un tramway structurant, un réseau de bus (Fil Bleu) et près de 150 km de pistes cyclables complétés par un service de location longue durée de vélos (Vélocity).
La combinaison de l’accessibilité, des opportunités d’emploi, de la vie étudiante dynamique et de l’attrait touristique crée une demande locative extrêmement solide et résiliente.
Un marché immobilier tendu et dynamique
Les données récentes confirment le dynamisme du marché tourangeau. Le prix moyen de vente tous biens confondus s’établit autour de 3 430 €/m², avec une hausse d’environ 34 % en cinq ans. Sur un an, les prix à la vente ont continué de progresser de plus de 5 %. La tension est forte : on compte environ 12 % d’acheteurs de plus que de biens disponibles, avec une note de « tension immobilière » de 10/10.
La structure du parc de logements illustre le potentiel locatif : seulement un tiers des habitants sont propriétaires de leur résidence principale, tandis que 64,4 % sont locataires. Sur un total d’environ 82 600 logements, 88,5 % sont des résidences principales et près de 9 % sont vacants, un gisement pour les investisseurs prêts à rénover.
La répartition des typologies de magasins montre que les petites et moyennes surfaces sont les plus représentées, indiquant une dominance de ce format de commerce dans le secteur analysé.
| Typologie (résidences principales) | Nombre de logements | Part du parc |
|---|---|---|
| Studios | 11 555 | 15,8 % |
| 2 pièces | 16 163 | 22,1 % |
| 3 pièces | 17 406 | 23,8 % |
| 4 pièces | 15 066 | 20,6 % |
| 5 pièces et + | 12 945 | 17,7 % |
Le marché locatif est tout aussi soutenu. Le loyer moyen se situe autour de 18 €/m² pour les meublés et 13 €/m² pour les locations nues. Sur l’ensemble des biens, la rentabilité brute tourne autour de 4,5 %, légèrement supérieure à la moyenne nationale (4,2 à 4,8 % selon les sources). Les meublés affichent en moyenne 4,66 % de rendement brut, contre 4,19 % pour les non meublés.
À l’échelle des typologies, des études détaillées montrent des rendements bruts particulièrement intéressants sur les petites surfaces :
| Type de bien (ville de Tours) | Prix moyen | Loyer moyen / mois | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Studio (1 pièce, appartement) | 68 748 € | 398 € | 6,95 % |
| 2 pièces (appartement) | 105 553 € | 530 € | 6,03 % |
| 3 pièces (appartement) | 151 888 € | 700 € | 5,53 % |
| 4 pièces (appartement) | 168 056 € | 831 € | 5,93 % |
| 5 pièces (appartement) | 209 706 € | 930 € | 5,32 % |
| 3 pièces (maison) | 233 800 € | 790 € | 4,05 % |
| 4 pièces (maison) | 254 864 € | 850 € | 4,00 % |
| 5 pièces (maison) | 312 757 € | 975 € | 3,74 % |
Ces chiffres correspondent à des simulations de financement sur 20 ans à taux faible (environ 1 %), mais même avec des taux actuels plus élevés, ils donnent un ordre de grandeur : studios et T2 dominent en rentabilité brute, tandis que les maisons et grandes surfaces offrent davantage de stabilité et de plus‑values potentielles à long terme.
Prix et loyers : où se situe Tours par rapport au reste de la France ?
À l’échelle nationale, le prix moyen tourne autour de 2 950 à 3 200 €/m². Tours, avec 3 430 €/m², se situe donc légèrement au‑dessus de la moyenne française, mais très loin des niveaux de Paris (9 500 €/m²) ou de grandes métropoles comme Lyon (5 400 €/m²) et Bordeaux (4 900 €/m²).
Sur le plan du rendement, Tours est dans la bonne moyenne des villes françaises : autour de 4,5 à 4,7 % brut, quand des villes très tendues comme Paris tournent plutôt à 3,6‑3,8 %, et certaines villes industrielles en reconversion comme Saint‑Étienne ou Roubaix dépassent les 7 ou 8 % mais au prix d’un risque locatif et patrimonial plus élevé.
Rendement locatif à Tours
Le département d’Indre‑et‑Loire affiche une rentabilité moyenne d’environ 5,16 %, légèrement supérieure à la moyenne nationale. Dans l’environnement proche, certaines communes offrent des rendements théoriques impressionnants (plus de 12 % à Preuilly‑sur‑Claise ou Descartes, plus de 8 % à Chinon), mais sur des marchés beaucoup plus étroits et moins liquides. Pour un investisseur recherchant un compromis entre rendement, sécurité locative, perspectives de revente et liquidité du marché, investir dans l’immobilier à Tours reste le cœur de cible.
Un moteur clé : la demande étudiante et les petites surfaces
Avec plus de 30 000 étudiants, une université généraliste de 26 000 inscrits, un INSA spécialisé et de nombreuses écoles privées (EFESUP, ESG, etc.), Tours est une vraie ville universitaire. Les étudiants représentent plus de 16 % de la population, et la métropole ambitionne de monter jusqu’à 50 000 étudiants à moyen terme.
Le parc de logement étudiant est insuffisant : le taux de couverture des besoins tournerait autour de 65 %, ce qui laisse un déficit structurel de petites surfaces, en particulier studios et T1 proches des campus et du tram. Les logements spécifiques gérés par le CROUS ou par des résidences privées (Cardinal Campus, Nexity Studéa, Odalys Campus, UXCO Student, Les Estudines, Les Belles Années…) ne suffisent pas à absorber la demande, d’où une recherche constante de meublés chez les bailleurs privés.
Les loyers étudiants restent par ailleurs relativement modérés à l’échelle nationale : autour de 415 à 480 € pour un studio, quand la moyenne française dépasse souvent 500 à 550 € dans les grandes villes universitaires. Pour un investisseur, cela signifie un ticket d’entrée raisonnable et une demande locative profonde, notamment dans les quartiers suivants.
Les quartiers les plus porteurs pour la location étudiante
Plusieurs secteurs se détachent pour qui veut investir dans l’immobilier à Tours en ciblant les étudiants et jeunes actifs :
Le centre-ville et le Vieux Tours, avec les Halles, offrent une atmosphère médiévale, des rues à colombages et des places animées comme Plumereau. C’est le cœur de la vie étudiante, avec de nombreux bars et restaurants. Les prix de l’immobilier y sont élevés (4 000 à 5 000 €/m²), mais la vacance locative est faible. La demande est constante pour les studios et T2 meublés. Les rendements bruts sont de 4 à 5,2 %, avec un fort potentiel pour la location meublée touristique ou la colocation haut de gamme.
– Quartier de la Cathédrale et rues Colbert / Nationale En plein secteur historique, proche de la Cathédrale Saint‑Gatien, du Musée des Beaux‑Arts et des facultés, ce quartier attire à la fois étudiants, jeunes cadres et touristes. Les prix oscillent selon les sources entre 3 400 et près de 4 800 €/m². Les T2 et T3 bien rénovés y sont recherchés, avec une rentabilité de 3,8 à 4,8 % brut.
– Gare / Avenue de Grammont / Velpeau Secteur très apprécié des « pendulaires » vers Paris grâce au TGV (55 minutes), ce quartier combine immeubles anciens et résidences plus récentes, commerces et transports (tram, bus). Les prix tournent entre 3 400 et 4 100 €/m², pour des rendements de 4,2 à 5,1 %. Idéal pour de la location meublée à des actifs ou pour des colocations étudiantes.
Ce quartier au sud de la ville est un pôle universitaire et tertiaire majeur, regroupant de nombreuses facultés, écoles et un IUT. Il propose des résidences récentes, des centres commerciaux et un cadre paysager aménagé. Les immeubles, généralement performants énergétiquement, offrent une sécurité face aux normes DPE. Les prix au m² y sont souvent inférieurs au centre historique, avec des rendements locatifs typiques entre 4,2 % et 5,4 %.
– Beaujardin, Sainte‑Radegonde, Tours Nord, Monconseil Ces secteurs, bien desservis par le tram et les bus, affichent des prix plus abordables, autour de 2 800 à 3 900 €/m² selon le quartier, et des rendements bruts de 4,4 à 5,6 % pour des appartements récents. La clientèle est mixte : étudiants, jeunes ménages, familles. Les opérations neuves et les rénovations lourdes portées par les programmes de renouvellement urbain tirent la qualité moyenne vers le haut.
Là encore, la petite surface reste reine pour la rentabilité. Les données de transactions montrent qu’en 2018, 401 studios se sont vendus à Tours, soit plus que n’importe quelle autre typologie, et avec le meilleur rendement brut théorique (6,95 %). Les T2 arrivent juste derrière en volume (541 ventes) et en rentabilité (un peu plus de 6 %).
Rendement, cash‑flow et évolution des prix : ce que disent les chiffres
Les tableaux détaillés de prix/loyers permettent de mesurer très concrètement ce que peut attendre un investisseur moyen à Tours. En simplifiant, un bon investissement locatif est souvent décrit localement comme :
– un rendement brut ≥ 5 %
– un rendement net (après charges courantes) ≥ 3,5 %
– un rendement « net‑net » (après fiscalité) ≥ 2,5 %
En se basant sur les prix moyens par typologie, on obtient une hiérarchie claire :
| Type de bien | Prix moyen | Loyer mensuel | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Studio (appart.) | 68 748 € | 398 € | 6,95 % |
| 2 pièces (appart.) | 105 553 € | 530 € | 6,03 % |
| 3 pièces (appart.) | 151 888 € | 700 € | 5,53 % |
| 4 pièces (appart.) | 168 056 € | 831 € | 5,93 % |
| 5 pièces (appart.) | 209 706 € | 930 € | 5,32 % |
| 3 pièces (maison) | 233 800 € | 790 € | 4,05 % |
Sur la base d’un financement très favorable (taux proche de 1 % sur 20 ans), les simulations montraient même un cash‑flow légèrement positif pour les studios et les T2, et déjà plus tendu pour les grandes surfaces. Avec des taux actuels autour de 3,5 à 4 % sur 20 ans, ces cash‑flows sont mécaniquement dégradés, mais la hiérarchie reste la même : plus le bien est petit (et bien placé), plus la rentabilité brute est élevée.
Analyse de la composante patrimoniale du marché immobilier sur la période 2014-2018, par catégorie de biens.
Évolution significative des prix, reflétant la demande soutenue pour ce type de patrimoine familial et son potentiel de valorisation.
Dynamique de prix variable selon les segments et localisations, illustrant les différentes stratégies d’investissement locatif et résidentiel.
Évolution distincte, souvent plus volatile, mettant en lumière les spécificités du haut de gamme et des actifs d’exception.
| Typologie | Variation du prix moyen 2014‑2018 |
|---|---|
| Maison 5 pièces | +20,4 % |
| Maison 3 pièces | +10,6 % |
| Studios (appart.) | +10,2 % |
| Maison 4 pièces | +4,5 % |
| Appart. 4 pièces | –1,0 % |
| Appart. 5 pièces | –3,5 % |
| Appart. 3 pièces | –5,9 % |
| Appart. 2 pièces | –7,3 % |
| Maison 2 pièces | –10,0 % |
Les grandes maisons familiales ont fortement revalorisé, alors que les prix moyens des grands appartements ont plutôt reculé sur la période observée. Les studios ont progressé modérément, tirés par la demande étudiante, mais ils restent plus sensibles aux cycles. Cela milite pour des stratégies différenciées : petites surfaces pour la rentabilité locative, maisons de ville et beaux appartements familiaux pour la plus‑value long terme.
Où trouver les meilleurs rendements dans Tours ?
Au‑delà des typologies, certains quartiers sortent du lot par leur rentabilité moyenne. Pour les meublés, un secteur comme Bords de Cher atteint par exemple plus de 7 % de rendement brut. D’autres quartiers, moins connus des non‑locaux, offrent aussi des opportunités si l’on accepte un environnement plus populaire ou en transition, comme Sanitas ou certaines poches du nord de Tours.
Un tableau synthétique des prix au m² pour les studios dans quelques quartiers illustre les écarts possibles :
| Quartier | Prix moyen studio au m² |
|---|---|
| Turones | 5 750 € |
| Saint‑Étienne | 4 844 € |
| Grandes Varennes | 4 341 € |
| Beaumont | 3 646 € |
| Saint‑Symphorien | 3 548 € |
| Sainte‑Radegonde | 3 484 € |
| Bel Air | 3 251 € |
| Bords de Cher | 2 132 € |
Les prix les plus bas, comme à Bords de Cher, combinés à des loyers dynamiques, expliquent des rendements bruts très élevés sur le papier. À l’inverse, des quartiers plus chers comme Turones ou certaines parties de Saint‑Étienne seront plus défensifs sur le plan patrimonial, avec une performance surtout portée par la valorisation à long terme.
Pour un investisseur, l’enjeu est donc de trouver le point d’équilibre entre :
– la liquidité du marché (facilité de revente)
– la profondeur de la demande locative (étudiants, actifs, familles)
– le niveau de prix au m² à l’achat
– le profil de loyers (meublé vs nu, colocation, courte durée, etc.)
Stratégies d’investissement adaptées à Tours
L’environnement tourangeau permet de déployer plusieurs stratégies complémentaires. Toutes ne s’adressent pas au même profil d’investisseur ni au même budget.
1. Le studio étudiant meublé proche campus ou centre
C’est la stratégie « classique » et celle qui affiche les meilleurs rendements bruts moyens (proche de 7 %). Elle repose sur un cahier des charges assez standardisé : surface de 18 à 25 m², connexion internet performante, kitchenette fonctionnelle, bureau, espaces de rangement et bonne desserte en transport.
Les quartiers cibles sont le centre, Vieux Tours, Gare/Velpeau, Tanneurs, Deux‑Lions, Grandmont, Sainte‑Radegonde ou encore Tours Nord près des nouveaux pôles universitaires. Le statut LMNP en meublé permet d’optimiser la fiscalité, soit via le micro‑BIC (abattement forfaitaire de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles), soit via le régime réel avec amortissement du bien et du mobilier sur 20 à 30 ans.
Cette stratégie d’investissement est fortement liée à la présence étudiante. À Tours, les établissements d’enseignement visent explicitement à augmenter leurs effectifs, soutenus par des projets d’extension de campus. Pour pallier la vacance estivale, certains propriétaires optent pour la location de courte durée, ciblant les stagiaires, touristes ou travailleurs saisonniers pendant les mois d’été.
2. La colocation dans de grands appartements centraux
Le centre historique, les quartiers proches de la Gare, de Grammont ou de la place des Halles recèlent encore de grands appartements anciens (T4, T5) qui se prêtent très bien à la colocation étudiante ou de jeunes actifs. En segmentant le logement en 3 ou 4 chambres meublées avec pièces communes attractives (salon, cuisine équipée, éventuellement espace de coworking ou terrasse), il est possible de dégager des loyers cumulés nettement supérieurs à ceux d’une location classique à une seule famille.
Dans un marché où les grandes surfaces en location familiale ont peiné à se revaloriser autant que les maisons, la colocation devient une façon de redonner du sens économique à ces surfaces, tout en répondant à une vraie demande sociale d’habitat partagé abordable en centre‑ville.
3. La location meublée longue durée pour actifs et familles
Tours attire aussi de nombreux cadres et techniciens, notamment dans la santé, la tech, l’enseignement supérieur et les pôles d’innovation. Pour cette clientèle, des T2 ou T3 meublés standard ou haut de gamme dans des quartiers comme Prébendes, Beaujardin, Sainte‑Radegonde, Saint‑Cyr‑sur‑Loire ou Chambray‑lès‑Tours peuvent offrir une excellente stabilité locative.
Les résidences plus récentes (comme Deux‑Lions, Monconseil et certaines parties de Tours Nord) offrent généralement une bonne performance énergétique (DPE correct) et des charges maîtrisées. Ce point est crucial avec la loi Climat et Résilience, qui interdit progressivement la location des logements énergivores classés F et G (passoires thermiques).
4. La courte durée et les locations saisonnières
Ville touristique de la Loire, étape naturelle pour visiter les châteaux et les vignobles, Tours connaît un flux constant de touristes français et internationaux. Des meublés de tourisme bien situés (hyper‑centre, Vieux Tours, Cathédrale, bords de Loire) peuvent dégager des revenus supérieurs de 20 à 30 % à ceux d’une location longue durée classique, voire plus en très haute saison.
Cette stratégie nécessite de maîtriser la réglementation locale sur les meublés de tourisme, qui pourrait se renforcer, et d’absorber une charge de gestion plus lourde (ménage, accueil des voyageurs, marketing). Elle est particulièrement adaptée en complément d’une base de revenus locatifs plus stables, par exemple dans une logique de portefeuille mixte.
5. L’immeuble de rapport et les opérations de rénovation
Avec un parc ancien important et des quartiers en profonde transformation urbaine (Sanitas, Maryse‑Bastié, Casernes, certains secteurs nord), Tours offre encore la possibilité d’acheter des immeubles de rapport ou des ensembles à rénover. La ville intègre plusieurs sites dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU), avec des opérations ambitieuses comme le projet « Premières Lignes » sur l’îlot Marie‑Curie à Sanitas, ou la requalification d’anciennes friches industrielles à Tours Nord.
Pour un investisseur capable de piloter des travaux (amélioration énergétique, redistribution, division de lots, création de coliving), la valeur ajoutée potentielle est importante : meilleure rentabilité nette, revalorisation patrimoniale et sécurisation vis‑à‑vis des nouvelles obligations de performance énergétique.
Urbanisme, grands projets et impact sur l’immobilier
Un élément déterminant quand on veut investir dans l’immobilier à Tours est la profondeur des transformations urbaines en cours. La métropole a engagé ou programmé de multiples chantiers qui vont redessiner les équilibres de certains secteurs et donc les perspectives de plus‑value.
Parmi les opérations structurantes, on peut citer :
Découvrez les principaux projets structurants qui transforment la ville de Tours, en améliorant les déplacements, revitalisant les quartiers et enrichissant l’offre de logements, d’équipements et d’espaces verts.
Renforce les liaisons nord‑sud et est‑ouest, dessert les quartiers Grandmont, Deux‑Lions, Sanitas, Maryse‑Bastié et crée un nouveau maillage autour des zones en renouvellement.
Transformation d’une friche industrielle près de La Petite Arche en un quartier mixte de 5 ha avec logements, résidence intergénérationnelle, bureaux, commerces, jardins familiaux et espaces verts.
Ouverture progressive d’un grand parc arboré de 1,8 hectare au cœur du quartier, préservant la biodiversité et améliorant la qualité de vie locale.
Transformation en ensemble tertiaire et commercial mixte, incluant la Banque de France et une halle gourmande avec rooftop (« La Belle Vue ») offrant une vue sur la cathédrale.
Création dans un bâtiment bioclimatique emblématique près du centre, participant à l’image culturelle de la ville et stimulant les usages du quartier.
Opération comprenant 500 logements, 40 000 m² de tertiaire, artisanat, commerces et un parc central de 18 000 m².
Ces chantiers s’inscrivent dans un cadre financier robuste : Tours Métropole a sollicité un financement d’environ 125 M€ auprès de la Banque européenne d’investissement pour un programme global de 280 M€ couvrant renouvellement urbain, mobilité durable, gestion de l’eau et équipements sociaux. La ville de Tours elle‑même a inscrit près de 49 M€ d’investissements dans son budget annuel récent, tout en réduisant progressivement son endettement.
Pour l’investisseur, certains quartiers actuellement perçus comme ‘en devenir’ (comme Sanitas, Maryse‑Bastié, la Rabaterie à Saint‑Pierre‑des‑Corps ou la Rabière à Joué‑lès‑Tours) présentent une opportunité. Ils bénéficieront à moyen terme d’une nette amélioration de leur environnement : construction de nouvelles écoles, d’équipements sportifs, d’espaces verts, implantation de nouveaux commerces et rénovation ou reconstruction de logements. Les prix d’entrée y sont plus bas, mais cette stratégie repose sur la bonne exécution des programmes de rénovation et nécessite un horizon d’investissement à long terme.
Gestion locative : un écosystème étoffé à Tours
Investir dans l’immobilier à Tours ne se résume pas à acheter un bien : la performance réelle de l’opération dépend largement de la gestion locative. Sur ce plan, la ville dispose d’un écosystème dense de professionnels. La région Centre‑Val de Loire compte plus d’une centaine de sociétés de gestion immobilière, dont 34 rien que pour Tours, un chiffre en hausse de plus de 5 % en deux ans.
La palette va de grands groupes nationaux (Citya Immobilier, Foncia, Century 21, etc.) à des acteurs plus locaux comme Ligeris, société privée tourangelle qui gère plus de 8 200 logements et 24 000 m² de surfaces commerciales, en passant par des agences indépendantes bien implantées (OWIMO, 123webimmo, etc.) et des conciergeries dédiées à la courte durée.
Les services proposés couvrent :
Les principales activités de gestion immobilière comprennent : la gestion locative classique (recherche de locataires, baux, encaissement des loyers, états des lieux, sinistres) ; la syndic de copropriété (animation des assemblées, gestion des travaux, du fonds de travaux, des diagnostics techniques globaux et des DPE collectifs) ; la gestion de résidences services (étudiantes, seniors ou affaires avec baux commerciaux) ; et la gestion de meublés de tourisme ou de séjours professionnels de moyenne durée.
Les données sectorielles montrent qu’une gestion professionnelle peut réduire d’environ 30 % les coûts opérationnels par rapport à l’auto‑gestion grâce à des process rodés, tout en augmentant la satisfaction et la fidélisation des locataires (taux de rétention supérieur d’environ 40 %). Certains investisseurs choisissent malgré tout de gérer eux‑mêmes pour préserver le cash‑flow, en particulier sur des petites surfaces dans un périmètre géographique restreint.
Contexte réglementaire, fiscalité et financement
Enfin, impossible de parler d’investissement immobilier sans aborder les contraintes fiscales, réglementaires et de financement, même brièvement.
Sur le plan légal, la France offre un cadre très sécurisé, également pour les non‑résidents. Le droit de propriété est protégé par la Constitution, les transactions sont encadrées par des notaires et les étrangers peuvent acheter aux mêmes conditions que les Français. Pour les locations, il faut néanmoins composer avec plusieurs éléments structurants :
La loi Climat et Résilience interdit progressivement la location des logements très énergivores (classes G puis F). À Tours, avec un parc ancien important, cela représente un risque pour les propriétaires de passoires thermiques, mais aussi une opportunité de valorisation : une rénovation passant de D à B peut augmenter la valeur d’environ 12%. La fiscalité distingue location nue (revenus fonciers) et meublée (BIC). Le régime LMNP en meublé permet d’amortir le bien et de réduire l’imposition. Pour les plus-values, l’IR est exonéré après 22 ans de détention et les prélèvements sociaux après 30 ans, favorisant une stratégie de long terme.
Côté financement, les conditions se sont durcies par rapport à la période de taux très bas, mais restent attractives à l’échelle européenne : les taux fixes pour de bons dossiers se situent autour de 3 à 4 % sur 20‑25 ans, et les banques françaises restent disposées à financer des non‑résidents avec un apport davantage conséquent.
Les frais d’acquisition représentent en moyenne 7 à 8,5 % du prix d’achat pour un bien immobilier ancien.
Comment construire une stratégie cohérente à Tours ?
En partant de l’ensemble de ces données, une approche rationnelle pour investir dans l’immobilier à Tours pourrait suivre plusieurs étapes clés, qui servent de grille d’analyse plutôt que de recette figée.
Avant d’investir, il est crucial de clarifier son objectif principal (recherche de rendement immédiat, préparation de la retraite, sécurisation d’un patrimoine, optimisation fiscale via la location meublée, diversification géographique, etc.) et de déterminer son horizon de détention visé (5, 10, 20 ans). Ce choix conditionne la sélection des quartiers : un secteur déjà établi (ex: Vieux Tours) offre une valorisation plus rapide et certaine, tandis qu’une zone en renouvellement urbain (ex: Sanitas en NPNRU) nécessite un investissement plus patient.
Ensuite, croiser ce projet avec un budget réaliste : à Tours, un T2 de 35‑45 m² bien situé nécessite en général entre 160 000 et 230 000 €, frais de notaire inclus, selon le niveau de prestations et le quartier. Avec un budget plus serré, un studio dans un secteur comme Bords de Cher, Beaujardin, Tours Nord ou un peu en retrait des hyper‑centres reste accessible tout en offrant une rentabilité brute élevée.
Pour évaluer la rentabilité d’un bien locatif, il est crucial d’analyser sa micro-localisation (qualité de la rue, proximité des transports en commun, des campus et des commerces) et sa qualité intrinsèque (performance énergétique/DPE, état et charges de la copropriété). Un bien au prix légèrement plus élevé mais avec un excellent DPE et une copropriété saine est souvent plus rentable à long terme qu’un produit bon marché de moindre qualité.
Enfin, se poser très tôt la question de la gestion : auto‑gestion ou délégation à une agence ou un gestionnaire de résidence ? Location nue pour coller à la demande familiale ou meublée pour optimiser la fiscalité et s’adresser aux étudiants/jeunes actifs ? Colocation pour booster les loyers ou, au contraire, bail plus classique pour limiter la rotation des occupants ? Tours offre assez de profondeur de marché pour que plusieurs combinaisons soient pertinentes, à condition qu’elles soient assumées et chiffrées.
Conclusion : une ville de taille moyenne, un potentiel d’investisseur confirmé
Investir dans l’immobilier à Tours, c’est miser sur une métropole moyenne française qui a déjà largement fait ses preuves en termes de dynamisme, de résilience et d’attractivité, sans les excès de prix des plus grandes villes ni la fragilité économique de certains territoires en difficulté.
Le marché reste tendu, porté par une forte proportion de locataires, une demande étudiante chronique, un flux de touristes importants, une économie diversifiée et un programme massif de rénovation urbaine. Les rendements bruts sont compétitifs, surtout sur les petites surfaces bien situées, et la composante patrimoniale est solide, notamment sur les maisons familiales et les quartiers centraux de qualité.
Pour un investissement locatif rentable et durable à Tours, il est essentiel d’analyser la carte des quartiers, de suivre la dynamique des grands projets urbains et de maîtriser les enjeux de performance énergétique. Une compréhension précise du fonctionnement de la location meublée est également cruciale. La ville offre des opportunités variées, du studio étudiant à l’immeuble de rapport, en passant par la colocation design et les résidences de services.
Dans un contexte national où le marché immobilier devient plus sélectif et très localisé, Tours s’impose clairement comme l’un de ces « bons compromis » recherchés par les investisseurs : suffisamment grande pour offrir de la profondeur, suffisamment abordable pour rester accessible, suffisamment dynamique pour envisager l’avenir avec confiance.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie à Tours
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Tours pour rechercher du rendement locatif et une exposition à une ville dynamique du Val de Loire. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs villes de taille moyenne (Angers, Orléans, Le Mans), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble de rapport ou un petit ensemble d’appartements dans un quartier en développement à Tours (proximité gare ou centre historique), combinant un rendement locatif brut cible d’environ 6–7 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, expert-comptable), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou SCI) et plan de diversification patrimoniale dans le temps, en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
