Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Coincée entre la Méditerranée et le Mont Faron, dotée de l’un des plus beaux ports naturels d’Europe et d’un ensoleillement record, Toulon coche de plus en plus de cases pour les investisseurs. Longtemps en retrait par rapport à ses voisines Marseille ou Nice, la préfecture du Var s’est modernisée, a lancé des projets urbains ambitieux et affiche aujourd’hui un marché immobilier à la fois dynamique, rentable et encore abordable pour une ville du littoral méditerranéen.
Cet article fournit une analyse chiffrée de l’investissement immobilier à Toulon, incluant les niveaux de prix, les rendements locatifs, les quartiers à cibler, la fiscalité locale et les projets urbains. Il aborde également les risques à anticiper et les stratégies à privilégier pour un investissement éclairé.
Un cadre de vie méditerranéen qui tire la demande immobilière
Entre mer et collines, au cœur de la Provence-Alpes-Côte d’Azur, Toulon cumule plusieurs atouts structurels qui soutiennent la demande en logements.
La ville compte un peu plus de 180 000 habitants, intégrée dans une agglomération d’environ 600 000 personnes. La population progresse, avec plus de 15 000 étudiants gagnés en dix ans et environ 1 400 nouveaux habitants par an. La structure démographique est équilibrée : un âge moyen autour de 43 ans, une part significative de jeunes actifs, de familles, mais aussi de retraités attirés par le climat.
L’économie locale ne repose plus uniquement sur la marine, même si l’arsenal militaire et la base navale représentent encore près de 24 000 emplois et une source constante de locataires solvables. Les services pèsent plus de 60 % de l’activité, le tourisme se renforce, et la ville s’appuie sur un pôle universitaire (Université de Toulon, IUT, écoles d’ingénieurs comme SeaTech) qui attire étudiants français et internationaux.
Le tout dans une métropole bien connectée : gare TGV (environ 4 h de Paris), réseau de bus et bateaux-bus Mistral, autoroutes A50 et A57, aéroport Toulon-Hyères à 20 minutes et proximité de Marseille et Nice. Cette accessibilité, combinée à plus de 300 jours de soleil par an, contribue à faire de Toulon un lieu de vie prisé. Pour un investisseur, ce sont autant de moteurs de demande locative, qu’il s’agisse de résidences principales, de logements étudiants ou de locations meublées.
Un marché immobilier encore abordable sur la Côte d’Azur
Dans le paysage très tendu et souvent hors de prix de la Côte d’Azur, Toulon fait figure d’exception relative. Comparée à Nice ou même à certains secteurs de Marseille, la ville reste nettement plus accessible, tout en offrant une qualité de vie proche.
Niveaux de prix : appartements et maisons
Les données issues de plusieurs observatoires convergent : les appartements toulonnais se négocient en moyenne entre 3 000 et 3 300 €/m², avec un médian autour de 3 150–3 340 €/m² selon les sources et les périodes. Pour les maisons, on se situe généralement entre 4 000 et 4 500 €/m², avec des pointes plus élevées dans les quartiers haut de gamme comme Cap Brun, Faron ou Le Mourillon.
On peut synthétiser ce paysage dans un premier tableau simplifié.
Tableau 1 – Ordres de grandeur des prix à Toulon (vente)
| Type de bien | Prix moyen au m² (approx.) | Commentaire principal |
|---|---|---|
| Appartement (toutes zones) | 3 000 – 3 300 € | Marché dominant, forte demande locative |
| Appartement ancien (médian) | ~2 975 € | Intéressant pour la rentabilité et la rénovation |
| Appartement neuf (médian) | ~4 595 € | Plus cher, mais frais de notaire réduits |
| Maison (toutes zones) | 4 000 – 4 500 € | Budget d’entrée d’environ 400 000 € |
| Maison haut de gamme (littoral, Faron…) | > 5 000 €/m² | Vue mer, piscine, prestations de luxe |
En comparaison, Marseille tourne autour de 3 750–4 500 €/m² pour les appartements, Nice dépasse facilement 5 000 €/m² pour le collectif et 6 000 €/m² pour les maisons. Dans les stations balnéaires voisines comme Bandol ou Sanary-sur-Mer, on se rapproche plutôt des 6 000 à plus de 10 000 €/m² sur le front de mer.
Cette décote par rapport aux grandes métropoles de la Côte d’Azur représente une opportunité d’investissement sur un marché littoral porteur.
Des évolutions de prix modérées mais orientées à la hausse
Sur le moyen terme, les prix à Toulon ont progressé de façon significative mais sans emballement : autour de +24 % sur sept ans et +5 % sur trois ans selon l’indice FNAIM. La hausse a nettement ralenti ces deux dernières années (+2,8 % environ sur deux ans), avec même une légère correction sur certains segments d’appartements, pendant que les maisons restaient stables ou en légère hausse.
Le prix au mètre carré à Toulon reste inférieur d’environ 25 % à la moyenne du département du Var.
Pour un investisseur, cette dynamique correspond à un scénario plutôt sain : progression régulière, mais sans bulle manifeste, et possibilité de viser à la fois un rendement locatif et une revalorisation patrimoniale à moyen terme.
Un parc de logements très orienté vers la location
Investir dans l’immobilier à Toulon, c’est surtout investir dans une ville de locataires. La structure du parc résidentiel est particulièrement favorable à la demande locative.
Parmi un peu plus de 96 000 logements, près de 90 000 sont des résidences principales, soit plus de 94 % du parc. Les appartements dominent largement : environ 79 % des logements, contre seulement un peu plus de 20 % de maisons. Surtout, à peine 44–45 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale, ce qui signifie que 52–56 % des occupants sont locataires selon les sources.
Le détail par typologie de logement montre que les petites et moyennes surfaces constituent le cœur du marché pour l’investissement locatif.
Tableau 2 – Structure approximative du parc de résidences principales
| Typologie | Part dans le parc des résidences principales |
|---|---|
| Studios | ~7,3 % |
| 2 pièces (T2) | ~18,6 % |
| 3 pièces (T3) | ~34,4 % |
| 4 pièces (T4) | ~25,2 % |
| 5 pièces et plus | ~14,5 % |
En parallèle, la demande exprimée se concentre sur les T2 et T3, mais aussi sur les surfaces un peu plus grandes (75–100 m²) pour les familles et la colocation. Dans le centre-ville, la moitié des recherches portent sur des T2 et un quart sur des T3, ce qui confirme l’appétence pour les formats adaptés aux jeunes actifs, étudiants ou couples.
Pour l’investisseur, cela oriente très clairement la stratégie : viser les petites et moyennes surfaces bien situées, plutôt que de grands appartements familiaux difficiles à rentabiliser, sauf ciblage très précis (colocation, maison divisée, etc.).
Un marché locatif tendu et des rendements supérieurs à la moyenne française
Classée en « zone tendue » par décret, Toulon fait partie des agglomérations où la demande locative dépasse structurellement l’offre disponible. Le score de tension locative atteint 10/10 dans certains baromètres, et le délai de relocation est court sur les biens bien placés et correctement estimés.
Niveaux de loyers et évolution récente
Sur l’ensemble de la ville, le loyer médian des appartements, hors charges, tourne autour de 13 €/m², avec une hausse d’environ 4 % sur un an et de près de 7 % en deux ans. L’augmentation sur cinq ans est encore plus marquée, notamment pour les T3 et plus, qui ont pris plus de 10 %.
Les ordres de grandeur par typologie sont les suivants :
Tableau 3 – Loyers médians indicatifs (hors charges)
| Typologie d’appartement | Loyer médian €/m² | Évolution 5 ans (approx.) |
|---|---|---|
| T1 (studio) | ~15 €/m² | +8 % |
| T2 | ~14 €/m² | +8,5 % |
| T3 et + | ~11 €/m² | +10–11 % |
Sur le marché réel, cela se traduit par des loyers moyens de l’ordre de 500–700 € pour un T1/T2 en location classique de longue durée, avec des T4 pouvant atteindre 1 500 € selon le quartier, l’état du bien et les annexes (balcon, terrasse, vue mer, parking).
Un grand appartement en location meublée de courte durée peut générer jusqu’à 3000 € de revenus mensuels en haute saison.
Des rendements bruts attractifs
En croisant les niveaux de prix et de loyers, la rentabilité brute moyenne à Toulon se situe autour de 5–5,5 %, au-dessus de la moyenne française, plutôt proche de 4,6–4,8 %.
Rendement brut global moyen constaté sur la commune, avec des écarts selon la typologie et le quartier.
Un tableau synthétique permet de visualiser les rendements typiques par typologie.
Tableau 4 – Exemple de rendements moyens par type de bien
| Type de bien | Prix moyen (approx.) | Loyer moyen mensuel | Rendement brut indicatif |
|---|---|---|---|
| Studio / 1 pièce | 70–90 k€ | 450–520 € | 7–7,5 % |
| 2 pièces (T2) | 100–160 k€ | 550–660 € | 5,5–6,5 % |
| 3 pièces (T3) | 140–230 k€ | 750–840 € | 4,5–6,3 % |
| 4 pièces (T4) | 180–330 k€ | 800–1 100 € | 4–5,2 % |
| Maison (3–4 pièces) | 280–330 k€ et + | 800–1 100 € | 3–4 % |
Ces chiffres restent des moyennes. Sur un petit deux-pièces acheté 82 000 € et loué 750 € par mois, on obtient par exemple un rendement brut autour de 11 %. À l’inverse, une villa de prestige à plus d’un million d’euros, même très bien louée en saisonnier, affichera mécaniquement une rentabilité brute plus faible, mais un fort potentiel patrimonial.
La ville centre offre parmi les rendements les plus élevés, autour de 6,4 % bruts, tout comme certains secteurs populaires comme l’Escaillon/Bon Rencontre, où l’on frôle les 6,3 %. Les quartiers résidentiels haut de gamme, plus chers à l’achat, offriront plutôt des rendements entre 3,5 et 5 %, mais avec une clientèle plus aisée et un risque locatif souvent plus faible.
Comprendre les grands quartiers pour orienter son investissement
Investir dans l’immobilier à Toulon ne se résume pas à choisir entre mer et colline. Chaque quartier porte une combinaison spécifique de prix, de demande locative, de profil de locataires et de perspectives de valorisation.
Centre-ville et Haute-Ville : rendement et transformation urbaine
Le centre-ville, autour de la gare, de la place de la Liberté et du port, a longtemps souffert d’une image dégradée. Les programmes de rénovation (rue des Arts, réhabilitation d’immeubles haussmanniens, nouveaux programmes comme Voile Blanche ou les résidences de la Haute-Ville) ont changé la donne.
Les prix restent contenus par rapport au littoral, avec des appartements autour de 3 000 €/m², parfois moins dans certains micro-secteurs, tandis que des immeubles rénovés ou des emplacements premium peuvent atteindre 3 300–3 500 €/m². Les rendements locatifs y sont parmi les meilleurs de la ville, autour de 6–6,5 %, grâce à la forte demande des jeunes actifs, des étudiants et des salariés de passage.
Le centre offre tous les services (marchés, commerces, cinéma, opéra, transports), une population relativement jeune (âge médian proche de 32 ans sur certains îlots) et un parc composé quasi exclusivement d’appartements. Les T2/T3 bien agencés y sont particulièrement recherchés.
Le Mourillon et le littoral : standing, saisonnier et clientèle mixte
Ancien village de pêcheurs, Le Mourillon est aujourd’hui le quartier balnéaire emblématique de Toulon, avec ses plages de sable, son port de plaisance, ses bars et restaurants de bord de mer. L’ambiance y est à mi-chemin entre village provençal et station balnéaire tendance.
Dans ce secteur, les prix dépassent la moyenne toulonnaise. Les appartements se négocient autour de 4 100 €/m² et les maisons dépassent fréquemment 6 500 €/m². Certains biens exceptionnels, notamment dans des micro-quartiers comme La Mitre, peuvent aisément excéder 8 000 €/m².
Le Mourillon attire une population variée : trois habitants sur cinq y sont célibataires, mais le quartier séduit aussi de nombreuses familles, en particulier grâce à la proximité des écoles et des plages. C’est un secteur idéal pour mixer location à l’année, location meublée haut de gamme et location saisonnière. Le risque de vacance locative en été est quasi nul, à condition de respecter les règles de la location de courte durée.
Cap Brun et La Serinette : patrimoine haut de gamme et cadre exceptionnel
À l’est de la ville, Cap Brun et La Serinette représentent le versant le plus prestigieux du marché toulonnais. Villas entourées de pins, résidences de standing avec vue mer, écoles réputées et environnement très vert font de ces quartiers des valeurs sûres pour un investissement patrimonial.
Les prix moyens y reflètent ce positionnement : autour de 4 500 €/m² pour les appartements et de 6 000 €/m² pour les maisons en moyenne, avec de fortes variations selon la vue, la surface et les prestations. Les rendements bruts y sont plus modérés, souvent entre 3,5 et 5 %, mais la rareté de l’offre et la forte demande laissent espérer une bonne tenue des prix, voire une progression dans les années à venir.
Pour un investisseur long terme visant plus la sécurité patrimoniale que la rentabilité maximale, Cap Brun et La Serinette constituent des cibles très crédibles.
Faron et Bas-Faron : vue dominante et clientèle aisée
Sur les hauteurs au nord de la ville, les pentes du Mont Faron abritent un parc résidentiel cossu, fait de maisons et d’appartements nichés dans la végétation, avec des vues panoramiques sur la rade. On se trouve à quelques minutes en voiture du centre, tout en bénéficiant d’un cadre très calme.
Dans les quartiers aisés, les prix de l’immobilier sont sensiblement supérieurs à la moyenne de la ville, souvent autour de 4 000 €/m² et plus pour les maisons avec vue. La clientèle locative est majoritairement composée de cadres supérieurs, de professions libérales et de retraités aisés. Bien que la rentabilité locative pure y soit généralement moins élevée que dans les quartiers populaires, cet inconvénient peut être compensé par une plus forte valorisation patrimoniale du bien et par la qualité, souvent plus stable, des locataires.
Quartiers populaires et en transition : Pont-du-Las, Bon Rencontre, Les Routes, Valbertrand, Saint-Jean-du-Var…
À l’ouest et au nord de la ville, des quartiers comme Pont-du-Las, Bon Rencontre, Les Routes, Brunet, Valbertrand ou Saint-Jean-du-Var affichent des prix plus bas, entre 2 000 et 3 000 €/m² pour les appartements et autour de 3 200–3 800 €/m² pour les maisons.
Ils accueillent une population de jeunes couples, de familles modestes, souvent avec une forte présence de salariés de la base navale ou d’industries voisines. Ces secteurs bénéficient progressivement d’améliorations (espaces publics, transports, équipements) et offrent aujourd’hui des rendements bruts souvent supérieurs à 6 %, notamment sur les T2/T3 récents ou bien rénovés.
Pour qui accepte un contexte plus populaire et sait bien sélectionner l’immeuble (éviter les copropriétés très dégradées, charges trop lourdes, mauvaise performance énergétique), ces quartiers constituent le cœur du marché de rendement à Toulon.
Écoquartiers et grands projets : Montéty, Font-Pré, Mayol–Pipady
Au-delà des quartiers traditionnels, plusieurs opérations structurantes reconfigurent l’offre immobilière et le visage de la ville, avec un impact direct sur l’investissement.
L’écoquartier Font-Pré a été conçu pour concilier urbanisme et respect de l’environnement, avec une priorité donnée aux piétons, de vastes espaces verts, et la présence de commerces et de crèches. Il attire principalement des familles et des jeunes actifs recherchant des logements récents, souvent conformes aux normes énergétiques actuelles. Cette conformité limite les risques liés au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et à l’interdiction progressive de louer les logements considérés comme des passoires thermiques.
Le secteur de Montéty, longtemps perçu comme un quartier ouvrier, fait l’objet d’une restructuration d’ampleur avec le projet « Harmonie » : plus de 20 000 m² transformés, création d’un campus de formation aux métiers de la santé, d’un hôtel 3 étoiles, de bureaux, d’une résidence hybride type « Hüb » mêlant appart’hôtel et coliving, et d’une passerelle piétonne reliant au quartier Chalucet, dédié à la connaissance et à la créativité. À proximité de la gare TGV, ce secteur capte étudiants, touristes d’affaires et actifs en mobilité, générant un fort potentiel de revenu locatif sur les petites surfaces et les produits hybrides.
Enfin, le projet « De Mayol à Pipady » représente sans doute la transformation la plus emblématique. Sur 44 hectares de friche portuaire, la métropole Toulon Provence Méditerranée et un consortium de promoteurs (Eiffage Immobilier, Icade, architectes de renom, paysagistes) réinventent le front de rade : grand parc ouvert sur la mer, hôtel-spa haut de gamme, espaces culturels, bureaux, commerces, coliving, équipements sportifs et restauration. La mise en place d’un réseau énergétique par thalassothermie, l’animation culturelle et la requalification complète du littoral devraient tirer vers le haut l’attractivité des secteurs mitoyens (Mayol, Mourillon, centre-ville).
Pour l’investisseur, ces projets signifient à la fois opportunités dans le neuf (avec frais de notaire réduits, mais prix plus élevés) et perspectives de revalorisation pour l’ancien bien placé autour de ces nouveaux pôles.
Une fiscalité locale et nationale à intégrer dès le montage du projet
Investir dans l’immobilier à Toulon implique d’anticiper non seulement prix d’achat et loyers, mais aussi l’ensemble des coûts annexes : frais d’acquisition, fiscalité locale, imposition des revenus fonciers, taxes sur la plus-value et éventuelle fiscalité sur la fortune immobilière.
Frais d’acquisition : ancien vs neuf
Comme partout en France, les frais d’acquisition sont souvent qualifiés à tort de « frais de notaire ». Ils regroupent en réalité les droits de mutation (impôts), les émoluments du notaire et les débours administratifs.
Dans l’ancien, il faut compter en moyenne 7–8 % du prix de vente, voire autour de 6,5–7 % hors coût de financement. Dans le neuf (VEFA ou logement de moins de 5 ans jamais occupé), la facture tombe autour de 2–3 %, grâce à un régime fiscal plus favorable (le vendeur est soumis à la TVA, ce qui allège les droits de mutation).
Un exemple concret illustre bien l’écart :
– pour un T3 de 70 m² à 216 953 € dans un programme neuf, les frais totaux avoisinent 4 670 € ;
– pour un bien ancien au même prix, la note monte à près de 15 900 €, soit plus du triple.
Pour l’investisseur à Toulon, choisir le neuf peut donc réduire significativement le besoin d’apport initial, au prix d’un ticket d’entrée au mètre carré plus élevé et parfois d’un rendement brut un peu inférieur.
Taxes locales : taxe foncière, taxe d’habitation sur les résidences secondaires et logements vacants
Comme toutes les communes en zone tendue, Toulon dispose de plusieurs leviers fiscaux locaux qui impactent les propriétaires bailleurs.
La taxe foncière est obligatoire pour tous les propriétaires. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, calculée sur des bases anciennes mais revalorisée annuellement. Bien que la ville ait historiquement maîtrisé ses taux par rapport à des communes similaires entre 2000 et 2014, le coût moyen annuel est estimé entre 1 200 et 1 300 €, avec d’importantes variations selon le type de logement.
La taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée, mais subsiste pour les résidences secondaires. Toulon, en tant que zone tendue, peut appliquer une surtaxe allant de 5 à 60 % du montant, afin de décourager la rétention de logements vacants et les résidences peu occupées dans les secteurs en tension. Pour un investisseur qui loue effectivement son bien à l’année, cette surtaxe ne s’applique pas, mais elle doit être intégrée en cas de projet de résidence secondaire ou de pied-à-terre non loué.
Pourcentage de logements vacants à Toulon, concernés par la taxe sur les logements inoccupés.
Réglementation locative en zone tendue
Le classement en zone tendue a plusieurs conséquences pratiques sur l’investissement locatif.
D’une part, il ouvre droit pour le locataire à un préavis réduit à un mois pour quitter son logement (meublé ou non). Pour l’investisseur, cela signifie des mouvements plus fréquents, mais aussi une capacité à ajuster rapidement le loyer au marché lors des relocations.
D’autre part, si Toulon n’est pas soumise à un encadrement des loyers au sens strict (comme Paris, Lille ou Lyon), les augmentations en cours de bail restent indexées sur l’indice de référence des loyers (IRL) de l’Insee et sont interdites pour les logements classés F ou G au DPE, en application de la législation nationale. En pratique, louer un logement énergivore devient de plus en plus difficile, voire impossible à terme.
Enfin, les honoraires facturés au locataire par une agence sont plafonnés : au maximum 10 €/m² pour la constitution du dossier et la rédaction du bail, plus 3 €/m² pour l’état des lieux, soit un total de 13 €/m². En gestion directe, aucun frais n’est imputé au locataire.
Imposition des revenus et plus-values
Les loyers perçus à Toulon sont soumis au régime fiscal français standard. En location nue, le régime micro-foncier offre un abattement forfaitaire de 30 % pour des revenus inférieurs à 15 000 €. Au-delà, ou si l’on veut optimiser, le régime réel permet de déduire charges, intérêts d’emprunt, travaux, assurances, etc., et de générer éventuellement un déficit foncier imputable sur le revenu global dans certaines limites.
En location meublée, le statut LMNP offre deux options fiscales : le régime micro-BIC, avec un abattement de 50% sur les recettes (seuils spécifiques pour le tourisme), et le régime réel, qui permet d’amortir le bien et le mobilier, pouvant neutraliser fiscalement une part importante des loyers sur plusieurs années.
En cas de revente, la plus-value immobilière est taxée à 19 % (impôt) plus 17,2 % de prélèvements sociaux pour les résidents hors UE, avec un système d’abattements progressifs en fonction de la durée de détention. L’impôt sur la plus-value est annulé après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans.
Enfin, le patrimoine immobilier net détenu en France au-delà de 1,3 million d’euros entre dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), y compris pour les non-résidents, sur le seul patrimoine français.
Financement et conjoncture des taux : une fenêtre favorable
Le contexte national joue aussi en faveur d’un investissement à Toulon. Après une remontée brutale des taux d’intérêt entre 2022 et 2023, la Banque centrale européenne et les banques françaises ont amorcé un mouvement de détente. Les taux moyens des crédits immobiliers, qui avaient flirté avec 4–4,5 %, sont repassés autour de 3,0–3,8 % selon les durées et les profils, avec des projections prudentes autour de 3–4 % à horizon 2026.
Pour un investisseur, le coût de financement est redevenu raisonnable, notamment dans une ville où la rentabilité brute dépasse souvent 5 %. Le différentiel entre le rendement locatif et le taux d’intérêt permet encore de réaliser des opérations au cash-flow neutre ou légèrement positif, en particulier sur des petites surfaces bien choisies, même après intégration des charges et de la fiscalité.
Les banques françaises financent aussi bien les résidents que les non-résidents, sous réserve de respecter un taux d’endettement maximum d’environ 35 % des revenus. Les quotités de financement varient généralement de 70 à 85 % pour les non-résidents, et peuvent monter plus haut pour les résidents ou les Français expatriés.
Stratégies d’investissement gagnantes à Toulon
Investir dans l’immobilier à Toulon offre plusieurs voies possibles selon le budget, l’appétence au risque, l’horizon de détention et le temps que l’on souhaite consacrer à la gestion.
Location nue longue durée : stabilité et déficit foncier
La location vide classique reste une valeur sûre, particulièrement adaptée aux ménages et aux actifs qui souhaitent se stabiliser. Les T3/T4 proches des écoles, transports et commerces, dans des quartiers comme Les Routes, Valbertrand, Saint-Jean-du-Var ou certains secteurs du centre, trouvent facilement preneurs avec des baux de trois ans renouvelables.
Cette stratégie d’investissement dans l’ancien permet de bénéficier du régime réel d’imposition et du mécanisme du déficit foncier, particulièrement utile pour déduire les coûts de rénovations lourdes (façades, toiture, mise aux normes). Dans un marché où les prix ont corrigé, elle offre l’opportunité de créer de la valeur en achetant sous le prix du marché, en rénovant intelligemment et en repositionnant le bien avec un loyer adapté.
Location meublée (LMNP) : rentabilité et optimisation fiscale
La location meublée non professionnelle est très bien adaptée au profil de la demande toulonnaise : étudiants, jeunes actifs, militaires, cadres en mobilité qui privilégient la flexibilité. Un T2 fonctionnel près de la gare, du centre-ville, des facultés ou des grands axes de transport se loue facilement en meublé, avec des loyers au mètre carré supérieurs à ceux de la location nue.
Le régime LMNP au réel permet d’amortir le bien et le mobilier, ce qui, dans de nombreux cas, gomme fiscalement le bénéfice locatif pendant plusieurs années. L’effort d’investissement supplémentaire (mobilier à 3 000–5 000 € pour un T2, gestion plus active, turnover plus important) est généralement compensé par le surplus de rentabilité (souvent +15 à +25 % par rapport à la location nue équivalente).
Colocation et location étudiante : profiter du dynamisme universitaire
Avec plus de 12 000 étudiants, une université en croissance et des écoles spécialisées, Toulon offre un terreau favorable pour la colocation. De grands T4/T5 près des pôles universitaires, de la gare ou des axes de transport peuvent être divisés en chambres meublées, chacune louée séparément.
Cette stratégie peut générer des rendements bruts supérieurs à 7–8 %, mais elle nécessite une gestion intensive : multiplication des contrats, rotation des occupants et entretien plus fréquent. Elle est recommandée pour des investisseurs avertis ou ceux qui délèguent entièrement la gestion à des professionnels spécialisés.
Neuf et écoquartiers : miser sur le long terme et la sérénité énergétique
Dans un contexte où les logements mal classés au DPE deviennent progressivement impropres à la location, investir dans le neuf à Toulon, notamment dans des écoquartiers comme Font-Pré ou dans des résidences labellisées autour des projets Montéty ou Mayol–Pipady, peut être pertinent.
Les rendements bruts seront souvent un peu inférieurs à ceux de l’ancien (prix plus élevés, loyers plafonnés dans certains dispositifs, fin du Pinel classique au niveau national), mais la tranquillité sur l’aspect énergétique, les charges de copropriété optimisées et l’attractivité d’un logement moderne pour les locataires sont des atouts réels.
Risques à surveiller et bonnes pratiques pour sécuriser son investissement
Toulon n’est pas un eldorado sans risque. Plusieurs points d’attention doivent être intégrés dès la sélection du bien.
Les logements classés F ou G au DPE voient leur revalorisation et mise en location réduites, avec des augmentations de loyer interdites et une location limitée pour les pires passoires thermiques. Investir n’est envisageable qu’avec un programme de travaux chiffré pour améliorer significativement la note.
La qualité de la copropriété est un autre élément clé. Dans certains quartiers populaires, des immeubles affichent des charges lourdes, des impayés de copropriété et des besoins de travaux importants non provisionnés. Une lecture attentive des procès-verbaux d’assemblées générales, des diagnostics techniques et des budgets prévisionnels est indispensable.
Le choix du quartier et de la rue est déterminant. Au sein d’un même secteur, quelques centaines de mètres peuvent impacter significativement la qualité de l’environnement, le sentiment de sécurité, le niveau sonore et, à long terme, la capacité de revente d’un bien. Pour éviter les mauvaises surprises, il est conseillé de visiter le secteur à différentes heures de la journée, d’interroger les commerçants locaux, et d’observer le taux de rotation des commerces ainsi que la vitalité générale des rues.
Enfin, la fiscalité, bien que stable dans ses grands principes, évolue régulièrement dans le détail : encadrement des meublés touristiques, évolution des régimes micro-BIC et micro-foncier, réformes des taxes locales, mise à jour des valeurs cadastrales. Une veille régulière ou l’accompagnement par un conseiller fiscal reste recommandée pour adapter sa stratégie (choix du régime réel, bascule en société, arbitrage entre nue et meublée, etc.).
Investir dans l’immobilier à Toulon : pour quel profil d’investisseur ?
La diversité du marché toulonnais en fait un terrain de jeu adapté à plusieurs profils.
L’investisseur patrimonial, à la recherche de sécurité, pourra se tourner vers des secteurs comme Cap Brun, La Serinette, Faron, une partie du Mourillon ou des programmes neufs bien situés. Le rendement brut sera modéré, mais la valeur d’usage et la tenue des prix à long terme constituent des atouts majeurs.
Rendement locatif brut annuel possible sur les petites surfaces dans les quartiers en transition de Toulon.
L’investisseur opportuniste, enfin, pourra cibler des opérations plus spécifiques : rénovation lourde dans l’ancien dévalorisé, achat d’immeuble de rapport, division, exploitation en meublé touristique dans des micro-secteurs très touristiques comme le Mourillon ou le futur front de rade « Mayol–Pipady », en ayant bien sûr vérifié la réglementation locale sur la location courte durée.
Conclusion : une ville encore sous-cotée à l’échelle de la Côte d’Azur
Investir dans l’immobilier à Toulon, c’est miser sur une grande ville littorale en rattrapage, encore sensiblement moins chère que ses voisines de la Côte d’Azur, mais dotée de fondamentaux solides : population croissante et diversifiée, économie portée par la défense, l’enseignement supérieur et les services, cadre de vie très attractif, grands projets urbains transformant le front de mer et les quartiers centraux.
Le marché locatif de Toulon offre une rentabilité brute généralement supérieure à la moyenne nationale, avec des rendements souvent entre 5% et 7%. Ce potentiel s’inscrit dans un contexte de taux d’intérêt redevenus raisonnables. Pour optimiser l’investissement, une sélection minutieuse du quartier, de la copropriété et du type de location est cruciale. La ville présente un compromis rare sur le littoral, alliant rendement attractif, potentiel de valorisation et qualité patrimoniale.
L’équation n’a rien d’automatique : elle demande une analyse rigoureuse des chiffres, une bonne compréhension de la ville et de ses projets, et une vraie anticipation des enjeux énergétiques et fiscaux. Mais pour qui prend le temps de ce travail, Toulon apparaît de plus en plus comme l’une des places fortes de l’investissement immobilier sur la façade méditerranéenne française.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en France, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Toulon pour chercher du rendement locatif et une exposition au marché du sud de la France. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs quartiers (centre-ville, Mourillon, Cap Brun), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison proche de la mer ou des pôles universitaires, combinant rendement locatif brut cible d’environ 5 à 6 % – en gardant en tête que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, notaire, gestionnaire locatif), choix du régime fiscal le plus adapté (LMNP, location nue) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Cet accompagnement permet à l’investisseur de profiter des opportunités de Toulon tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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