Investir dans l’immobilier à Saint-Pierre : le guide complet pour réussir son projet

Publié le 28 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Au sud de l’île de La Réunion, Saint-Pierre s’est imposée comme la “capitale du Sud”, à la fois station balnéaire animée, pôle économique et marché immobilier en pleine mutation. Entre front de mer très recherché, quartiers résidentiels en hauteur, programmes neufs aux loyers élevés et tissus de maisons individuelles déjà bien installées, la ville offre un terrain de jeu varié pour les investisseurs.

1. Saint-Pierre : un marché immobilier dynamique et structurant au Sud de La Réunion

Saint-Pierre, commune littorale de 96 km², compte officiellement 84 961 habitants. Elle concentre un grand nombre de services, d’équipements publics, d’emplois (près de 37 800 postes recensés en 2018) et de commerces (1 578 boutiques). La ville dispose d’un cinéma, de 4 piscines, 5 gymnases et 26 stades, ce qui contribue à un cadre de vie urbain complet.

Le tissu résidentiel est déjà dense : environ 76 140 logements au total, dont 89 % de résidences principales. Les résidences secondaires représentent 3 % du parc et les logements vacants 9 %. Les maisons dominent (65 % du parc), devant les appartements (34 %). Les ménages sont à 55 % propriétaires de leur résidence principale, 45 % étant locataires (privé et social confondus).

Cette structure explique en partie la tension sur l’offre, en particulier sur les biens de qualité bien situés, et la progression continue des prix ces dernières années.

2. Niveaux de prix : un marché en hausse, au-dessus de la moyenne départementale

Les différentes sources convergent : le marché de Saint-Pierre est orienté à la hausse depuis plusieurs années, même si une phase de stabilisation commence à se profiler.

2.1. Prix moyens et évolutions récentes

Plusieurs indicateurs permettent de cerner le niveau actuel :

– Prix moyen global : la plupart des estimations situent le prix entre 2 800 et 3 200 €/m².

– Indice FNAIM (01/01/2026) : 3 386 €/m² en moyenne, +3,3 % sur 3 mois, +3,9 % sur un an, +9,4 % sur trois ans.

– Autre estimation (décembre 2025) : prix médian 3 273 €/m², soit +2 % sur un an et +29 % sur cinq ans.

Saint-Pierre affiche des prix environ 15 % plus élevés que la moyenne du département (2 871 €/m²), ce qui confirme son statut de marché “prime” du Sud de l’île.

Voici un aperçu synthétique des fourchettes de prix toutes catégories confondues :

Cette progression de près de 30 % sur cinq ans s’explique par la hausse de la demande (démographie, tourisme, attractivité résidentielle) et par une offre structurellement limitée, surtout dans les secteurs les plus prisés (front de mer, centre-ville, Terre Sainte, etc.).

2.2. Maisons vs appartements : des trajectoires distinctes

Les maisons restent le type de bien dominant sur la commune, ce qui se reflète dans la structure des prix.

– Prix médian : 3 119 €/m²

– Évolution : +3 % sur un an, +27 % sur cinq ans

– Fourchette : de 2 022 €/m² (bas) à 4 683 €/m² (haut)

– Moyenne : entre 3 403 et 3 538 €/m² selon les sources

Pour les appartements :

– Prix médian : 3 520 €/m²

– Évolution : –1 % sur un an, mais +29 % sur cinq ans

– Fourchette : de 2 566 €/m² à 4 798 €/m²

– Moyenne : autour de 3 300–3 350 €/m²

On constate que le prix au mètre carré des appartements dépasse aujourd’hui celui des maisons, signe d’une forte demande pour les logements collectifs bien situés (centre-ville, front de mer, résidences récentes).

2.3. Prix selon le nombre de pièces : le petit se paie plus cher

Comme dans beaucoup de villes tendues, le mètre carré des petites surfaces est plus cher que celui des grands logements. Les médianes observées sont les suivantes (tous biens confondus) :

L’écart entre un studio et un grand logement (7 pièces et plus) dépasse ainsi 900 €/m², ce qui incite les investisseurs locatifs à regarder de près les petites et moyennes surfaces (T1, T2, T3), très demandées en location et valorisées à l’achat.

2.4. Ancien vs neuf : un surcoût significatif pour le neuf

Les programmes neufs se multiplient à Saint-Pierre, en particulier dans les quartiers proches du centre et du littoral, mais ils se positionnent nettement au-dessus des prix de l’ancien.

Pour l’ancien :

– Prix médian : 3 155 €/m²

– Évolution : +2 % sur un an, +31 % sur cinq ans

– Fourchette : 2 106 à 4 603 €/m²

Pour le neuf :

– Prix médian : 4 141 €/m²

– Évolution : +1 % sur un an, +18 % sur cinq ans

– Fourchette : 3 171 à 5 078 €/m²

– Prix moyen global neuf : 3 730 €/m²

Sur le segment très spécifique du neuf en 2024, une source indique même un prix moyen autour de 5 466 €/m² pour les appartements, nettement supérieur à celui des années 2019–2023, ce qui traduit un positionnement haut de gamme sur les emplacements premium.

L’écart de près de 1 000 €/m² (et parfois plus) entre neuf et ancien est à mettre en regard des avantages : normes thermiques et phoniques récentes, équipements modernes, attractivité pour les locataires solvables, et surtout éligibilité à des dispositifs fiscaux spécifiques (Pinel Outre-mer, CIOP, etc.).

3. Cartographie des prix : des quartiers très contrastés

Au sein de Saint-Pierre, l’hétérogénéité est forte entre les quartiers de bord de mer, les secteurs centraux, les zones d’habitat pavillonnaire en hauteur et les franges plus rurales.

3.1. Les secteurs les plus chers : centre-ville et littoral

Les quartiers de centre-ville et de front de mer concentrent logiquement les prix les plus élevés, surtout pour les appartements de standing ou les maisons de caractère. Voici quelques repères (prix moyens au m²) :

Dans le centre historique, un appartement ancien bien rénové peut dépasser 4 000 €/m². La rareté des biens avec vue mer, terrasse ou varangue généreuse provoque souvent des surenchères.

3.2. Les secteurs résidentiels intermédiaires

À quelques minutes du front de mer, de nombreux quartiers offrent un compromis intéressant entre prix et cadre de vie, notamment pour les familles :

Ces zones attirent aussi bien les propriétaires occupants que les investisseurs visant une clientèle familiale, avec des maisons T4/T5 disposant de jardin, ou des appartements spacieux dans des résidences récentes.

3.3. Les hauts et franges urbaines : des prix plus accessibles

En s’éloignant du littoral vers les hauts ou les périphéries, les prix refluent nettement, tout en conservant des perspectives de valorisation grâce aux projets d’aménagement et aux améliorations de mobilité.

Ces secteurs sont stratégiques pour des investisseurs à la recherche de tickets d’entrée plus faibles, notamment sur les maisons individuelles ou les terrains encore disponibles.

3.4. Comparaison avec les communes voisines

À l’échelle de la côte Sud et des hauts, Saint-Pierre se situe clairement dans le haut de la fourchette des prix.

Si certaines communes balnéaires comme L’Étang-Salé ou Petite-Île rivalisent sur les prix du littoral, Saint-Pierre se distingue par la densité de ses services et infrastructures et par son rôle de centralité pour tout le Sud.

4. Le marché du neuf : programmes, prix et positionnement

Le segment du neuf est particulièrement actif à Saint-Pierre. On compte au moins six programmes majeurs récemment commercialisés, avec une quarantaine de logements neufs vendus chaque mois en 2024.

4.1. Quelques programmes emblématiques

Plusieurs résidences illustrent le positionnement du neuf à Saint-Pierre :

Dans le secteur de Ravine Blanche, un programme particulièrement mis en avant doit être livré au deuxième trimestre 2026, avec des T2, T3 et T4 proches de la petite plage Salahin et à 300 mètres du front de mer. L’architecture y est moderne, les appartements disposent de varangues, terrasses ou jardins, et le rez-de-chaussée accueille des commerces.

4.2. Caractéristiques des résidences neuves

Les programmes neufs de Saint-Pierre ont en commun :

Ces éléments renforcent l’attractivité locative dès la livraison, notamment auprès des cadres, professions médicales, étudiants et ménages recherchant un logement clé en main.

4.3. Neuf en périphérie : extension vers Petite-Île

Certains programmes se situent juste en dehors de Saint-Pierre, par exemple à Petite-Île à 10 minutes, avec des T2 et maisons de ville de 3 à 6 pièces, parfois dotées de piscines privatives et vues mer. Ils sont présenté comme idéaux pour le meublé saisonnier ou la résidence principale et peuvent être éligibles au dispositif Pinel DOM.

Pour un investisseur, ces programmes représentent un compromis entre prix au m² légèrement inférieur à ceux du centre de Saint-Pierre et attractivité touristique ou résidentielle élevée.

5. Marché locatif : loyers, rentabilité et location saisonnière

Le marché locatif de Saint-Pierre est qualifié de très prometteur, dopé par la présence :

– d’étudiants et de jeunes actifs ;

– de nombreux professionnels de santé et du tertiaire ;

– de travailleurs saisonniers et de touristes grâce aux plages, au lagon et à l’animation de la ville.

5.1. Niveaux de loyers et dynamiques récentes

Les chiffres récents montrent un marché en tension modérée mais orienté à la hausse :

– Loyer médian (tous types) : 12,5 €/m² par mois.

– Loyer médian appartements : 12,3 €/m².

– Loyer médian maisons : 12,6 €/m².

– Sur les quatre derniers trimestres, le loyer médian des appartements (toutes tailles, hors charges) s’établit à 15 €/m².

Par typologie d’appartement, hors charges :

Cette hausse des loyers, supérieure à celle des prix dans certains segments, contribue à maintenir des rendements bruts intéressants, en particulier sur les petites et moyennes surfaces.

5.2. Demande et tension locative

La structure de la population (nombreux ménages jeunes, familles, actifs) et la part des locataires (45 %) génèrent une demande soutenue en location, notamment :

Le temps moyen de vente d’un bien (79 jours sur PAP.fr) et la présence d’une centaine d’acheteurs actifs recensés sur certaines plateformes confirment un marché fluide, sans être en surchauffe. En location, les biens bien placés et au bon prix trouvent preneur rapidement.

5.3. Location saisonnière et meublés de tourisme

Saint-Pierre occupe aussi une place de choix sur le marché de la location saisonnière à La Réunion, avec plusieurs dizaines à plusieurs centaines de logements touristiques selon les plateformes. Les offres vont du studio en centre-ville aux villas avec piscine et vue mer, en passant par les bungalows et maisons créoles dans les quartiers de Terre Sainte, Grands Bois, Ravine Blanche ou à proximité du lagon.

Les hôtes misent sur la proximité.

Les hôtes

– du lagon et des plages ;

– du front de mer animé (bars, restaurants, marché du samedi) ;

– des sites naturels et activités (randonnée, canyoning, plongée, balade en mer).

Pour l’investisseur, la location meublée touristique peut dégager des revenus supérieurs à la location classique, au prix d’une gestion plus lourde (ménage, accueil, marketing, saisonnalité) et d’un cadre réglementaire à surveiller. Les rendements bruts potentiels sont toutefois attractifs, surtout pour les biens de petite ou moyenne taille à très forte valeur d’usage (vue mer, accès plage, quartier authentique type Terre Sainte).

6. Rentabilité et stratégies d’investissement à Saint-Pierre

Entre la hausse des prix et celle des loyers, la question centrale est celle du rendement et de la stratégie à adopter pour un investissement maîtrisé.

6.1. Indicateurs de rentabilité

Même si tous les calculs de rendement ne sont pas disponibles spécifiquement pour Saint-Pierre, plusieurs éléments permettent de se faire une idée :

– Prix d’achat moyen : autour de 3 200–3 400 €/m² (plus élevé pour le neuf de standing).

– Loyer médian : 12 à 15 €/m² selon typologie et localisation.

– Hausse des loyers sur 5 ans : jusqu’à +19 % sur les T2.

À titre indicatif, pour un T2 de 47 m², dont le prix médian est estimé à 152 900 € et le loyer autour de 14 €/m² :

– Loyer mensuel potentiel : 47 × 14 = 658 € (hors charges)

– Loyer annuel : environ 7 900 €

– Rendement brut approximatif : 7 900 / 152 900 ≈ 5,2 %

Ce taux peut grimper avec une optimisation du loyer (emplacement premium, meublé, colocation) ou un achat en dessous du prix médian (négociation, travaux, ancien à valoriser).

6.2. Biens par typologie : répartition et prix

La distribution du parc offre d’autres repères importants pour construire sa stratégie :

Pour un investisseur orienté rendement, les T1 et T2 offrent souvent le meilleur compromis prix / loyers / vacance, au prix d’un turn-over un peu plus élevé. Pour un profil patrimonial et familial, les maisons ou grands appartements en zone résidentielle stable séduisent par leur stabilité (durée moyenne de location importante, faible vacance).

6.3. Ancien à rénover vs neuf défiscalisé

Deux grandes approches se dessinent :

– Neuf défiscalisé (Pinel Outre-mer, CIOP, etc.) Les prix d’entrée sont plus élevés mais les avantages fiscaux peuvent compenser ce surcoût et améliorer la rentabilité nette. Le dispositif Pinel DOM permet d’obtenir une réduction d’impôt proportionnelle au prix de revient, sous conditions de loyer et de ressources des locataires. Le Crédit d’Impôt Outre-mer Productif (CIOP – article 244 quater W) peut aller jusqu’à 35 % du prix de revient pour des opérations locatives via une société soumise à l’IS, avec un engagement de location d’au moins 5 ans en résidence principale, sous plafonds de loyers et de revenus.

6.4. Stratégies locatives

À Saint-Pierre, plusieurs stratégies se révèlent pertinentes :

– Location nue longue durée : idéal pour T2 et T3 bien situés ou pour maisons familiales dans les quartiers résidentiels proches des écoles. Avantages : gestion simplifiée, vacance limitée, locataires plus stables.

– Location meublée classique ou LMNP : permet d’optimiser la fiscalité en amortissant le bien et le mobilier, particulièrement intéressante pour les petites surfaces en centre-ville ou proche du front de mer.

– Location saisonnière / touristique : potentiellement très rentable sur des T2/T3 de qualité en bord de mer ou dans les quartiers de charme (Terre Sainte, Ravine Blanche). À manier avec prudence en raison des obligations réglementaires, de la gestion plus intensive et de la dépendance à la saisonnalité touristique.

7. Cadre fiscal et coût de détention : taxes et réformes à intégrer

Investir à Saint-Pierre suppose aussi de bien mesurer le coût annuel de détention : taxe foncière, éventuelle taxe d’habitation résiduelle, charges de copropriété, assurances, etc.

7.1. Taxe foncière : des taux élevés sur le bâti

Les données récentes montrent une hausse sensible de la fiscalité locale sur la décennie.

En 2023, à Saint-Pierre (Réunion), les principaux taux étaient :

– Taxe foncière sur les propriétés bâties :

– Taux communal : 44,18 %

– Taux intercommunal : 2,00 %

– Taxe foncière sur les propriétés non bâties :

– Taux communal : 24,26 %

– Taux intercommunal : 1,77 %

– TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) : 17,91 %

– CFE (cotisation foncière des entreprises) : 29,03 % au niveau intercommunal.

7.2. Taxe d’habitation et autres taxes

La taxe d’habitation sur les résidences principales a été progressivement supprimée, jusqu’à sa disparition complète en 2023. Elle subsiste cependant sur les résidences secondaires (THS), qui ont généré près de 1,66 M€ de recettes pour la commune en 2023.

7.3. Réforme des valeurs cadastrales à l’horizon 2026

Une réforme nationale vise à actualiser les valeurs cadastrales, toujours fondées sur des références des années 1960–1970. Environ 7,4 millions de logements sont ciblés, avec une hausse moyenne estimée à 63 € par bien sur la taxe foncière, soit 466 M€ de recettes supplémentaires pour les collectivités.

Même si les effets exacts à Saint-Pierre ne sont pas connus, les investisseurs doivent intégrer cette tendance structurelle : la fiscalité foncière en France a vocation à refléter davantage la valeur réelle des biens, avec un impact potentiellement plus marqué sur les logements sous-évalués jusqu’ici.

8. Urbanisme, projets de ville et risques à long terme

La valeur d’un investissement dépend aussi des dynamiques urbaines et des risques structurels du territoire.

8.1. Action Cœur de Ville et ORT : le centre en pleine requalification

Saint-Pierre bénéficie du programme national Action Cœur de Ville, transformé depuis 2021 en Opération de Revitalisation de Territoire (ORT). L’objectif : redynamiser le centre en mobilisant les acteurs du logement, du commerce et de l’urbanisme.

Le périmètre d’action couvre un vaste secteur, incluant :

– l’entrée ouest de la ZI 1 ;

– le boulevard Bank au nord ;

– le front de mer au sud ;

– le pôle universitaire et de santé à l’est.

Les axes de travail portent sur : le développement durable, l’innovation technologique, la responsabilité sociale, et l’amélioration continue des processus.

– la production de logements attractifs ;

– un développement économique et commercial équilibré ;

– l’accessibilité, la mobilité et les liaisons ;

– la valorisation des espaces publics, du patrimoine urbain et des formes urbaines ;

– l’amélioration de l’accès aux équipements et services publics.

8.2. Mobilité, environnement et risques naturels

Les diagnostics territoriaux soulignent plusieurs enjeux :

Par ailleurs, le territoire affiche une forte dépendance énergétique (87 %) malgré le développement du photovoltaïque (plus de 41 MW installés en 2020). Les enjeux de transition énergétique peuvent influencer à terme la valorisation des bâtiments performants (isolation, production solaire, équipements économes).

8.3. Démographie et logement : accompagner la croissance sans étalement excessif

Avec près de 85 000 habitants et une projection de création de plus de 11 000 logements entre 2023 et 2035, Saint-Pierre doit :

– adapter le rythme de construction à la croissance démographique ;

– reconquérir les logements vacants (environ 3 000 recensés en 2018) ;

– encourager la mixité sociale et les renouvellements urbains plutôt qu’un étalement diffus ;

– préserver les paysages littoraux et les espaces naturels remarquables.

Ces orientations penchent en faveur des investissements bien situés dans le tissu urbain déjà constitué, plutôt que dans des extensions dispersées peu desservies par les transports.

9. Financement et fiscalité : leviers pour optimiser son projet

Même si les données recueillies portent surtout sur les mécanismes généraux de financement, elles restent applicables à Saint-Pierre, qui relève du droit français.

9.1. Modes de financement classiques

Les investisseurs peuvent recourir à :

– un crédit immobilier classique (amortissable sur 15 à 25 ans, à taux fixe en général) ;

– un prêt à taux zéro (PTZ+) pour la résidence principale, si éligible ;

– des montages de type SCI soumise à l’impôt sur les sociétés pour certains schémas défiscalisés (CIOP, notamment) ;

– la mobilisation d’apport ou de garantie via d’autres biens (hypothèques, nantissements, etc.).

9.2. Dispositifs fiscaux spécifiques à l’Outre-mer

Pour un investissement locatif neuf à Saint-Pierre, plusieurs dispositifs peuvent être mobilisés :

Le recours à un conseil spécialisé (notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine) est vivement conseillé pour optimiser la structure juridique et fiscale, surtout lorsqu’il s’agit de combiner leviers bancaires et avantages fiscaux Outre-mer.

10. Conseils pratiques et erreurs à éviter pour investir à Saint-Pierre

Pour terminer, quelques lignes directrices se dégagent à la lumière des données chiffrées et des dynamiques observées.

10.1. Bien choisir le quartier et le type de bien

Il s’agit de faire coïncider : les attentes des parties prenantes et les résultats attendus.

– le type de locataire cible (étudiant, jeune actif, famille, touriste, retraité) ;

– la stratégie (rendement maximal, placement patrimonial, mix résidence secondaire + location saisonnière) ;

– le budget et la capacité d’endettement.

Quelques exemples :

– T1/T2 en centre-ville ou front de mer : pertinents pour la location meublée ou saisonnière, rendement au m² élevé, mais prix d’entrée plus élevés et vacance plus sensible à la conjoncture touristique.

– T3/T4 en périphérie résidentielle (Bois d’Olives, Ravine des Cabris, Ligne Paradis, etc.) : adaptés aux familles, loyers plus stables, durée de location longue, vacance réduite.

– Maison avec jardin dans les hauts : moins chère au m², peut séduire des familles recherchant l’espace et la fraîcheur, avec une valorisation possible à long terme si les transports et services se développent.

10.2. Ne pas sous-estimer les charges et les risques

Les paramètres à intégrer dès la simulation :

Une étude précise du cash-flow, en incluant une marge pour la vacance locative et les imprévus, est indispensable pour éviter les déconvenues.

10.3. S’entourer d’experts locaux

Le marché de Saint-Pierre, bien qu’ouvert, reste spécifique : diversité des micro-quartiers, risques naturels, dispositifs fiscaux Outre-mer, projets d’urbanisme en cours. Il est donc judicieux de s’appuyer sur :

– une agence locale spécialisée dans l’investissement et la défiscalisation, capable de proposer des estimations réalistes et de cibler les biens adaptés au profil de l’investisseur ;

– un notaire rompu au marché réunionnais ;

– un professionnel de la gestion locative pour sécuriser la sélection des locataires, le suivi des loyers et la conformité réglementaire.

10.4. Profiter des fenêtres de marché

Les statistiques suggèrent des périodes plus favorables pour agir :

Ces tendances ne doivent pas se substituer à une analyse de fond, mais peuvent servir à affiner le calendrier d’un projet.

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En résumé, investir dans l’immobilier à Saint-Pierre, c’est miser sur une ville au rôle structurant dans le Sud de La Réunion, portée par un marché en croissance sur cinq ans, des loyers en hausse, une demande locative soutenue et de nombreux projets de requalification urbaine. Le tout dans un contexte de risques naturels réels, de fiscalité foncière exigeante et de prix déjà nettement au-dessus de la moyenne départementale.

Pour l’investisseur qui prend le temps d’analyser le marché quartier par quartier, de choisir soigneusement sa stratégie (neuf défiscalisé, ancien à rénover, meublé saisonnier ou familial, résidence principale à long terme) et de sécuriser son montage financier et juridique, Saint-Pierre offre de solides perspectives, à la fois de rendement et de valorisation patrimoniale à moyen-long terme.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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