Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Roubaix intrigue de plus en plus les investisseurs immobiliers. Longtemps marquée par la désindustrialisation et un chômage élevé, la ville se réinvente aujourd’hui autour de l’innovation, de la culture et de la rénovation urbaine. Résultat : des prix encore très accessibles, des rendements parmi les plus élevés de France et un marché locatif tiré par une population jeune et une importante présence étudiante.
Investir à Roubaix ne se limite pas à un achat à bas prix. Le marché est dynamisé par d’importants programmes de renouvellement urbain, des dispositifs fiscaux avantageux comme le Denormandie ou le Pinel en zone B1, et une forte demande pour des logements rénovés.
Une ville à fort potentiel au cœur de la métropole lilloise
Roubaix se situe dans le Nord, au sein de la Métropole Européenne de Lille (MEL), entre Bruxelles, Paris et Londres. À seulement 11 km de Lille, la ville est reliée en une dizaine de minutes en métro, bus ou tramway, et en 9 minutes en TER. Elle bénéficie de la proximité directe de grandes communes comme Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, Croix ou Marcq-en-Barœul, où les prix sont nettement plus élevés.
Roubaix compte environ 98 000 habitants, une ville caractérisée par sa jeunesse avec un âge médian de 30 à 34 ans.
Cette jeunesse, combinée à un taux de locataires très élevé (entre 62,9 % et 65 % des ménages selon les sources) structure un marché locatif profond, diversifié et, pour l’investisseur, particulièrement porteur.
Des prix bas, des rendements très élevés
L’un des principaux atouts de l’immobilier à Roubaix reste le niveau des prix. En moyenne, le prix au mètre carré se situe autour de 1 600–1 900 € selon les sources, avec un médian d’environ 1 875 €/m² fin 2025. On est, en ordre de grandeur, 20 à 30 % en dessous des prix moyens de la métropole lilloise, et très loin des niveaux de Lille intra-muros.
Sur cinq ans, les prix ont progressé de 28 à 38 %, avec une hausse annuelle de 12 à 13 % pour les appartements. Des pics mensuels approchant 8 % sont observés. Malgré un net ralentissement des volumes de vente (343 en 2024, -50% en deux ans), la tension reste extrême avec environ 11% de demandeurs en plus que de biens disponibles, qualifiée de ’10/10′.
Un marché très rentable
Ce niveau de prix bas conjugué à des loyers corrects donne mécaniquement des rendements élevés. À l’échelle de la ville, les données convergent autour d’une rentabilité brute moyenne comprise entre 8 et 9 %.
On retrouve notamment :
| Indicateur | Valeur moyenne à Roubaix |
|---|---|
| Prix moyen au m² (tous biens) | ~1 648 € |
| Prix moyen au m² appartements | ~1 815–1 885 € |
| Prix moyen au m² maisons | ~1 383–1 417 € |
| Loyer moyen au m² (apparts) | ~12,5 €/m² |
| Loyer moyen au m² (maisons) | ~10,7 €/m² |
| Loyer meublé moyen | ~18 €/m² |
| Loyer nu moyen | ~12 €/m² |
| Rendement brut moyen global | ~8,8 % |
| Rendement meublé moyen | ~7,96 % |
| Rendement nu moyen | ~7,08 % |
Dans certains micro-secteurs, la rentabilité grimpe encore : le quartier Épeule – Trichon affiche par exemple un rendement brut moyen d’environ 11,5 % sur les locations meublées, un chiffre rare dans une grande aire urbaine.
Pour un investisseur, ces niveaux de rendement, supérieurs de plus de 3 points à la moyenne nationale (autour de 4,2 %), donnent une marge de sécurité intéressante pour absorber charges, travaux, fiscalité et éventuelles vacances locatives.
Un contexte urbain en profonde transformation
On ne peut pas comprendre le marché immobilier roubaisien sans rappeler son histoire récente. La ville, ancien bastion du textile, a perdu environ 50 000 emplois industriels entre les années 1970 et 2000. Ce choc s’est traduit par la montée du chômage, la paupérisation de certains quartiers, le déclin du centre-ville et l’effondrement des prix de l’immobilier : entre 1990 et 2000, les maisons de Roubaix ont perdu environ la moitié de leur valeur par rapport à Lille centre.
Depuis une vingtaine d’années, la métropole lilloise reconstruit son modèle urbain autour du projet ‘Ville renouvelée’, intégré à son plan stratégique depuis la fin des années 1990. Cette stratégie s’appuie sur des programmes massifs de renouvellement urbain, la reconversion du patrimoine industriel, une politique culturelle ambitieuse et le développement de nouveaux secteurs économiques comme le numérique, l’e-commerce, le textile innovant et l’économie circulaire.
Des programmes ANRU et des projets lourds sur plusieurs quartiers
Roubaix est l’un des terrains emblématiques des programmes de rénovation urbaine pilotés par l’ANRU. Le “Nouveau Programme de Renouvellement Urbain” (NPRU), validé en 2020, cible quatre quartiers prioritaires : Alma, Épeule, Pile et Trois Ponts, avec des transformations planifiées à l’horizon 2027–2032.
Les projets comprennent : les initiatives, les plans d’action, les objectifs stratégiques.
La transformation des quartiers prioritaires passe par une approche multidimensionnelle incluant la démolition de barres d’habitat social obsolètes pour ouvrir les secteurs et créer des espaces verts, des places de marché et de nouveaux équipements publics. Elle comprend également la réhabilitation du parc social et privé dégradé, particulièrement dans les zones au tissu ancien dense et vétuste comme le quartier du Pile. Le renouvellement urbain intègre la création ou la modernisation d’écoles, de centres sociaux, d’équipements sportifs et de pôles de services publics. Enfin, la requalification des espaces publics (places, rues, abords de canal, etc.) est essentielle pour améliorer globalement la qualité de vie des habitants.
Une partie de la ville se trouve en zones ANRU ou QPV, ce qui permet, dans certains périmètres, de profiter d’une TVA réduite à 5,5 % sur le neuf et de dispositifs spécifiques comme Denormandie sur l’ancien à rénover.
Parallèlement, la ville mène des projets de reconversion exemplaires comme l’écoquartier de l’Union, vaste opération de 80 hectares entre Roubaix, Tourcoing et Wattrelos, où d’anciennes friches industrielles sont transformées en logements, bureaux, espaces verts et locaux d’activités. À terme, l’Union vise 1 200 logements, 3 000 nouveaux habitants, 6 000 emplois et 160 entreprises.
Ces interventions, soutenues par des financements lourds (un prêt-cadre de 80 millions d’euros de la Banque Européenne d’Investissement sur un plan d’investissement municipal d’environ 160 millions d’euros pour 2025–2029), structurent le potentiel de revalorisation immobilière à moyen et long terme.
Une économie en reconversion, mais un emploi encore fragile
La réalité sociale de Roubaix reste contrastée. Le revenu médian se situe autour de 17 400 € par an, soit nettement en dessous de la moyenne nationale. Le chômage est très élevé si l’on considère l’ensemble des 15–64 ans (près de 31 % selon certaines sources), avec des pics à plus de 28–30 % dans plusieurs quartiers prioritaires.
Paradoxalement, la ville compte davantage d’emplois que d’actifs résidents : environ 45 000 postes pour un peu plus de 37 000 personnes en emploi, ce qui implique la venue quotidienne d’environ 20 000 navetteurs. Le problème est donc moins l’absence d’activité que l’inadéquation entre les profils locaux et les postes disponibles.
Malgré des chiffres pouvant inquiéter, plusieurs éléments structurels garantissent une demande locative solide sur le marché.
Une population très jeune constitue un bassin important de locataires potentiels.
La présence d’un grand parc social indique une forte proportion de ménages dépendants de la location.
Une forte proportion de ménages aux revenus modestes favorise le recours à la location plutôt qu’à l’accession.
Une population étudiante en augmentation constante génère une demande locative ciblée et renouvelée.
Un taux de propriétaires situé entre 33% et 45% signifie qu’une large majorité de la population est locataire.
La demande se concentre particulièrement sur les logements bien situés et correctement rénovés.
Par ailleurs, la ville n’est plus seulement un ancien bastion industriel : elle héberge désormais des acteurs majeurs du cloud (OVHcloud), de la création numérique (Ankama), du e-commerce (showroomprive.com, La Redoute), de l’innovation textile (CETI, cluster Bi@nchemaille). Elle détient le label French Impact pour son rôle en matière d’innovation sociale et d’économie circulaire, et attire un écosystème d’entreprises qui irrigue le marché locatif, notamment pour les profils de cadres, d’ingénieurs et de jeunes diplômés.
Une demande locative profonde et variée
Entre la jeunesse de la population, la forte présence d’étudiants, la part importante de ménages modestes, un taux de propriétaires relativement bas et un nombre significatif de logements vacants à réhabiliter, Roubaix présente un profil typique de ville à forte culture locative.
Sur environ 40 000 logements, près de 88 % sont des résidences principales, et entre 55 % et 66 % des ménages sont locataires. Les studios et petits appartements représentent une part non négligeable du parc (près de 6,9 % pour les studios, 15,2 % pour les deux-pièces, et plus de 21 % pour les trois-pièces), tandis que plus d’un tiers des résidences principales dispose de cinq pièces ou plus.
Le loyer moyen pour un appartement tourne autour de 12–13 €/m², avec une fourchette entre 8 et 22 €/m² selon la surface, l’état et l’emplacement ; les maisons se louent en moyenne à un peu plus de 10 €/m². Le différentiel entre le nu et le meublé est marqué : autour de 12 €/m² en location vide contre près de 18 €/m² en meublé.
Pour un investisseur, cela permet d’élaborer plusieurs stratégies :
Découvrez les différentes options de location adaptées à votre profil et à vos besoins dans la région.
Location étudiante ou pour jeunes actifs, proche des écoles et du centre-ville.
Colocation dans de grandes maisons de ville des années 1930 ou maisons de courée rénovées, situées dans des secteurs bien desservis.
Location familiale dans des quartiers résidentiels plus calmes comme L’Hommelet ou certains secteurs de Barbieux.
Location type Airbnb sur le centre et les secteurs patrimoniaux, dans le respect de la réglementation en vigueur.
Le marché des locations de courte durée, bien que restreint par rapport à Lille, est déjà bien présent : on recense environ 276 à 337 annonces actives sur Airbnb, avec un taux d’occupation moyen de 52 %, un tarif journalier d’environ 77 € et un revenu annuel moyen autour de 14 500 €. Les meilleurs biens dépassent 20 000 € de revenus annuels avec des taux d’occupation supérieurs à 70 %.
Les quartiers clés pour investir à Roubaix
Tous les secteurs ne se valent pas à Roubaix. La ville combine des zones très recherchées, d’autres en nette transition et des quartiers encore très fragiles, où la rentabilité brute élevée se paie par un risque plus important (vacance, impayés, revente plus difficile). L’enjeu n’est pas d’éviter les quartiers populaires, mais de distinguer ceux qui sont réellement en voie de transformation de ceux qui restent très instables.
Barbieux et secteurs résidentiels alentours
Autour du parc Barbieux – un parc de 34 hectares classé “Jardin remarquable” et plus grand espace vert du genre en Hauts-de-France – s’étend le quartier le plus coté de la ville. Ce secteur regroupe des sous-ensembles comme Vauban, Barbieux, Édouard Vaillant, voire Croix-Roubaix côté Croix Rouge.
Les prix y sont nettement supérieurs à la moyenne roubaisienne, avec des appartements autour de 2 500–2 700 €/m² et des maisons à des niveaux comparables, voire un peu plus bas. Le revenu médian y est nettement plus élevé que dans le reste de la ville (plus de 31 000 € annuels), et le taux de chômage y tombe à moins de 6 %.
Il s’agit d’un secteur idéal pour :
– des investissements patrimoniaux (belles maisons 1930, immeubles de rapport de qualité) ;
– des colocations haut de gamme pour étudiants de grandes écoles ou jeunes cadres ;
– du meublé de standing, éventuellement orienté vers une clientèle de passage (professeurs, consultants, cadres en mission à Lille).
Le ticket d’entrée est plus élevé, mais la liquidité à la revente, la qualité des locataires et la stabilité du quartier compensent un rendement brut un peu inférieur au reste de la ville.
Nouveau Roubaix / Hauts Champs
À l’opposé sociologiquement, Nouveau Roubaix – Hauts Champs est un quartier populaire, très vivant, où la demande locative est très forte. Près de 88 % des habitants sont locataires, les revenus y sont nettement inférieurs à la moyenne nationale et le chômage très élevé (autour de 11–12 % selon certaines sources, plus élevé si l’on considère les chiffres de quartiers prioritaires).
Rendements bruts fréquents dans ce secteur immobilier, notamment en ciblant certains types de biens.
– des locations nues familiales (T3/T4) pour ménages modestes ;
– des petits meublés ou T1/T2 pour jeunes actifs ou étudiants, en profitant de la proximité de commerces (L’Usine, zones commerciales) et de transports.
Ce type de secteur demande en revanche une bonne connaissance du terrain et une gestion solide (sélection des dossiers, suivi rigoureux) pour encaisser la volatilité sociale et les risques de vacance ou d’impayés.
L’Union : l’écoquartier d’avenir
L’Union est probablement l’un des meilleurs symboles du “nouveau Roubaix”. Sur une vaste friche industrielle, un écoquartier est en train de sortir de terre à la frontière de Tourcoing et Wattrelos. Le projet mêle logements, bureaux, activités, espaces verts, services et commerce, avec l’objectif d’accueillir 3 000 habitants et 6 000 emplois.
Les prix y sont encore très abordables pour du neuf durable : autour de 1 450 €/m² en moyenne, avec une fourchette grossièrement comprise entre 800 et 2 200 €/m² selon le type de bien. Pour un investisseur, c’est un terrain propice pour :
Cet investissement dans le neuf en zone Pinel B1 cible une clientèle de jeunes actifs travaillant dans le corridor d’innovation Lille-Roubaix-Tourcoing. Les logements offrent une haute qualité énergétique, facilitant leur location à un bon prix et assurant leur résilience face aux futures normes de DPE.
Centre-ville et Grande Place
Le cœur de ville de Roubaix concentre les principaux équipements, la mairie, les commerces, les cafés, les restaurants, les transports (métro, tram, bus) et de nombreux établissements d’enseignement (Campus Gare notamment). On y trouve aussi le fameux musée “La Piscine”, installé dans une ancienne piscine Art déco.
Les prix y restent inférieurs à Lille ou même à certains centres de villes moyennes françaises : environ 1 500 €/m² en moyenne, avec des variations fortes selon la rue et l’état de l’immeuble. Le centre présente :
– un potentiel important de rénovation (beaucoup d’immeubles anciens, parfois dégradés) ;
– une demande locative solide pour des studios, T1 et T2 en meublé ;
– une bonne adéquation avec des stratégies Denormandie si l’on cible des immeubles anciens à réhabiliter.
C’est aussi le quartier qui concentre le plus grand nombre d’annonces de vente, signe d’une forte liquidité : plus de 60 biens à vendre recensés sur certains relevés.
Épeule – Trichon
Ce quartier en mutation mêle héritage industriel et renouvellement urbain, avec des espaces verts et une géographie intéressant les investisseurs à la recherche de rentabilité. C’est là que l’on relève le rendement brut moyen le plus élevé pour le meublé : plus de 11,5 %.
Les prix moyens sont attractifs, autour de 1 300 €/m², avec de nombreuses opportunités sur des petits immeubles ou maisons de ville à rénover pour de la colocation ou des logements jeunes actifs. Le secteur se distingue également par des projets expérimentaux comme des fermes urbaines (ex : Ferme du Trichon) et des plateformes de réemploi artisanal, renforçant ainsi progressivement son attractivité grâce à l’économie circulaire.
Autres secteurs à suivre… ou à manier avec précaution
D’autres quartiers sont à surveiller de près, soit pour leur potentiel, soit pour les risques qu’ils comportent :
– Alma – Gare – Fosse aux Chênes, qui combine un patrimoine immobilier parfois de bonne qualité, un programme de renouvellement massif (NPRU Alma) et un niveau de précarité encore très élevé ;
– Le Pile, quartier ancien très dense, ciblé par de gros travaux de requalification mais encore fragile en termes sociaux ;
– Trois Ponts, déjà partiellement rénové, qui continue à bénéficier de nouveaux investissements ;
– L’Hommelet, secteur résidentiel plus calme, recherché par les familles, où l’on peut viser des stratégies de location familiale stable ;
– Croix-Roubaix / Croix Rouge, aux portes de Croix et du parc Barbieux, avec une belle architecture et un environnement verdoyant, intéressant pour un positionnement plus patrimonial.
Dans plusieurs de ces secteurs, les prix au mètre carré peuvent descendre très bas (parfois proche ou en dessous des 1 000 €/m²), ce qui fait exploser le rendement brut, mais au prix d’un risque de vacance, d’impayés ou de dégradation plus important. L’enjeu, pour l’investisseur, est de sélectionner très finement l’emplacement au sein même du quartier, et de s’appuyer sur des retours d’expérience locaux (agents, autres investisseurs, chasseurs immobiliers) avant de s’engager.
Dispositifs fiscaux : Denormandie, Pinel B1 et TVA réduite
Roubaix propose une combinaison particulièrement intéressante de dispositifs fiscaux, liée à son classement en zone B1 et à la présence de périmètres ANRU / QPV.
Denormandie : rénover l’ancien avec une forte carotte fiscale
La ville est explicitement éligible au dispositif Denormandie, centré sur la rénovation de logements anciens situés dans des centres-villes ou zones de revitalisation. Le principe est simple : en achetant un logement ancien à rénover dans un périmètre éligible et en réalisant des travaux représentant une part significative du coût de l’opération, l’investisseur obtient une réduction d’impôt sur le revenu comprise entre 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi (achat + travaux), selon qu’il s’engage à louer 6, 9 ou 12 ans.
Un exemple chiffré typique illustré pour Roubaix :
| Paramètre | Valeur d’exemple |
|---|---|
| Prix d’achat ancien | 180 000 € |
| Montant des travaux | 60 000 € |
| Coût total éligible | 240 000 € |
| Durée d’engagement locatif | 9 ans |
| Taux de réduction (9 ans) | 18 % |
| Économie d’impôt totale sur 9 ans | 43 200 € |
L’intérêt, à Roubaix, est double. D’une part, les prix d’acquisition sont bas, ce qui permet de dégager des travaux significatifs (et donc de moderniser réellement le bien : performance énergétique, confort, etc.) tout en restant sous le plafond global du dispositif. D’autre part, la demande locative pour du logement rénové est forte, dans un parc qui reste encore en grande partie ancien et souvent énergivore. En pratique, un appartement ancien rénové au centre-ville ou dans un quartier en reconversion se loue vite et limite les risques de vacance.
Certains opérateurs proposent à Roubaix des logements déjà rénovés et conformes au dispositif Denormandie, vendus prêts à être loués. Cette solution permet aux investisseurs, même débutants, de bénéficier des avantages fiscaux sans avoir à gérer les travaux de rénovation ou les démarches administratives.
Pinel en zone B1 et TVA réduite en zones ANRU
Roubaix est classée en zone B1 du dispositif Pinel, ce qui ouvre la possibilité d’investir dans le neuf ou l’équivalent neuf avec, là encore, une réduction d’impôt en échange d’un engagement de location à loyer plafonné pendant 6, 9 ou 12 ans. Le Pinel “classique” a été progressivement recentré, puis fermé aux nouvelles opérations à partir de 2025, mais la ville a bénéficié de ce cadre pendant plusieurs années et reste concernée par d’autres formes d’incitations (locatif intermédiaire, Loc’Avantages, etc.).
L’achat d’un logement neuf dans une zone ANRU ou un quartier prioritaire peut bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5% au lieu de 20%, sous conditions. Cette réduction diminue significativement le prix TTC, améliorant ainsi la rentabilité de l’investissement et la capacité d’emprunt de l’investisseur.
En combinant un achat dans le neuf à TVA réduite dans un écoquartier comme l’Union avec un loyer de marché supérieur à celui de l’ancien dégradé, il est possible de concilier confort, attractivité locative, meilleur profil énergétique et rentabilité solide.
Stratégies d’investissement pertinentes à Roubaix
Le marché roubaisien permet de déployer plusieurs approches, selon l’appétence au risque, l’horizon de placement et l’objectif (cashflow, défiscalisation, plus-value, patrimoine).
Dans Barbieux, Croix-Roubaix, L’Hommelet ou certains secteurs du centre ville rénové, la logique est plutôt patrimoniale :
– achat de maisons de caractère des années 1930, très recherchées, ou de grands appartements de standing ;
– travaux qualitatifs pour monter en gamme (isolation, distribution, prestations) ;
– location meublée ou nue à une clientèle solvable (cadres, familles, professeurs d’écoles supérieures, professions libérales).
La rentabilité brute tournera plutôt autour de 5–7 %, mais la visibilité sur la revente, la qualité de la copropriété et la stabilité des locataires compensent un cashflow parfois plus limité, surtout avec un financement à 100 % sur 20–25 ans.
Rendement sur quartiers en reconversion ou populaires
Dans Épeule-Trichon, Nouveau Roubaix, Pile, Alma-Gare, voire certaines parties de Fresnoy-Mackellerie ou Moulin-Potennerie, la stratégie est davantage orientée vers la rentabilité :
Cette approche consiste à acquérir de petites surfaces ou des maisons à prix très décotés, parfois en dessous de 1 200 €/m². Elle implique souvent des travaux lourds de remise aux normes (structure, réseaux, isolation, DPE). Pour optimiser la rentabilité, la mise en location meublée (pour des loyers au m² plus élevés) ou en colocation (pour les maisons) est privilégiée. Le recours à des régimes fiscaux comme le LMNP au réel ou Denormandie permet d’amortir le bien et de neutraliser l’impôt sur les loyers perçus.
Dans ces secteurs, atteindre 9–11 % de rendement brut n’a rien d’exceptionnel. La contrepartie est un risque locatif plus élevé : dossiers parfois fragiles, rotation rapide, nécessité d’une gestion active et d’une bonne connaissance du terrain. Travailler avec une agence de gestion expérimentée à Roubaix ou un “chasseur” local peut faire la différence entre un placement rentable et un cauchemar de gestion.
Rénovation et plus-value grâce au Denormandie
En ciblant de l’ancien de centre-ville ou de quartiers éligibles dans un mauvais état (logements indécents, très mal classés en DPE, copropriétés vétustes), puis en réalisant une rénovation lourde financée en partie par le Denormandie et parfois des aides publiques à la rénovation énergétique, l’investisseur peut jouer à la fois :
– la valorisation patrimoniale (un logement ancien rénové se revend beaucoup mieux et plus cher qu’un logement à travaux) ;
– l’augmentation significative du loyer (sans dépasser les plafonds, mais en montant dans la gamme) ;
– la réduction d’impôt sur plusieurs années.
Le coût des travaux de rénovation varie de 500 €/m² pour une rénovation légère à plus de 1 200 €/m² pour une réhabilitation lourde.
Ciblage étudiant et jeunes actifs
La ville compte plus de 11 000 étudiants et un important public de jeunes actifs, souvent attirés par les loyers plus bas que Lille tout en restant à une dizaine de minutes en transport de la capitale régionale. La demande pour des studios et T1/T2 meublés est donc structurelle, notamment :
– autour du Campus Gare et du centre-ville ;
– à proximité de l’EDHEC, de l’ENSAIT, de l’ESAAT ou de l’IUT C ;
– dans des quartiers bien desservis (proximité métro ligne 2, tram, bus).
En investissant sur des surfaces de 20 à 40 m², proches des transports et des écoles, l’investisseur peut viser :
– un taux de vacance très faible (la ville est le deuxième pôle étudiant de la MEL) ;
– un rendement meublé autour de 8–10 % ;
– un risque limité de longue vacance, à condition de soigner la qualité et la déco.
Risques, pièges et bonnes pratiques
Roubaix n’est pas un marché “facile” pour autant. La rentabilité élevée ne doit pas masquer certains risques spécifiques.
Risques à prendre en compte
La première vigilance concerne la localisation fine. Les écarts entre rues et micro-secteurs peuvent être considérables, à la fois en termes de sécurité, d’état du bâti, de profil des habitants, de vacance locative ou de potentiel de revente. Certaines zones en forte rénovation (Pile, Alma, Trois Ponts, Hauts Champs) recèlent d’excellentes opportunités, mais aussi des biens quasi-invendables hors d’un contexte subventionné.
La seconde tient à la situation sociale. Avec un taux de chômage très élevé et près de la moitié de la population considérée comme en situation de précarité, le risque d’impayés est réel si l’on ne sécurise pas correctement ses locations (garants solides, assurance loyers impayés, sélection des dossiers).
La taxe foncière moyenne annuelle pour un bien type, à intégrer dans le plan de financement.
Enfin, comme partout en France, la contrainte énergétique se renforce. Les logements classés F ou G au DPE sont progressivement interdits à la location, ce qui impose, sur un parc roubaisien très ancien, des travaux parfois lourds pour rester dans le jeu. À terme, les biens bien rénovés seront d’autant plus recherchés, mais, à court terme, cela peut peser sur le budget.
Comment limiter les risques
Quelques bonnes pratiques permettent de sécuriser un investissement à Roubaix :
Pour réussir un investissement locatif dans un quartier en renouvellement urbain, il est crucial de s’appuyer sur des acteurs locaux (agents immobiliers, chasseurs, gestionnaires) pour obtenir un retour précis sur chaque rue. Analysez finement le quartier : taux de vacance, type de population, projets ANRU en cours, niveau de services (écoles, commerces, transports) et perception des habitants. Prévoyez une enveloppe travaux réaliste, allant d’un rafraîchissement soigné (environ 12 000–15 000 € pour un T3) à une rénovation plus poussée (35 000 € et plus) pour un bien ancien. Intégrez une marge de sécurité dans la trésorerie pour absorber d’éventuels retards de location, impayés ou charges de copropriété exceptionnelles. Enfin, privilégiez des biens offrant un bon rapport surface/prix et présentant un charme architectural susceptible de prendre de la valeur grâce à la rénovation urbaine et à l’évolution de l’image de la ville.
La consultation des données publiques (DVF), des statistiques de prix par rue, et des plans de rénovation urbaine (documents ANRU, communications de la MEL) est également un complément utile avant de se positionner.
Où se situe Roubaix par rapport aux autres villes françaises ?
Comparée à d’autres villes de taille comparable, Roubaix se distingue par un couple rendement/prix très rare.
Si l’on regarde quelques repères :
| Ville | Prix moyen appart/m² | Loyer moyen/m² | Rendement estimé |
|---|---|---|---|
| Paris | ~11 300 € | > 25 €/m² | ~3–4 % |
| Lyon | ~5 600 € | > 16 €/m² | ~3–4,5 % |
| Lille | ~3 260 € | ~15 €/m² | ~5 % |
| Tourcoing | ~1 670–1 850 € | ~12–13 €/m² | ~8 % |
| Saint-Étienne | ~1 390 € | ~12 €/m² | ~8,5 % |
| Mulhouse | ~1 580 € | ~13 €/m² | ~7,6 % |
| Roubaix | ~1 650–1 900 € | ~12–13 €/m² | ~8–9 % |
Roubaix se situe clairement dans le peloton de tête des villes les plus rentables, à l’égal de Saint-Étienne ou de Tourcoing, mais avec un atout supplémentaire : son intégration directe à la métropole lilloise, une des agglomérations les plus dynamiques de France en matière d’emploi, d’enseignement supérieur et de transports.
Pour un investisseur souhaitant diversifier hors des marchés saturés et chers comme Paris, Lyon ou Bordeaux, Roubaix représente une alternative dans un grand bassin urbain. Il est toutefois essentiel de bien maîtriser les particularités sociales et urbaines de cette ville pour réussir son investissement.
Conclusion : pourquoi investir dans l’immobilier à Roubaix aujourd’hui ?
Investir dans l’immobilier à Roubaix, c’est miser sur une ville à double visage : encore marquée par la précarité et le chômage, mais engagée dans une trajectoire de transformation profonde, soutenue par des investissements publics massifs, par une politique culturelle ambitieuse, par l’essor d’entreprises innovantes et par une forte présence étudiante.
Les arguments en faveur d’un investissement sont clairs :
Le marché immobilier local présente des prix au m² parmi les plus bas des grandes agglomérations françaises, inférieurs de 20 à 30 % à la moyenne lilloise. Les rendements bruts sont attractifs, avoisinant 8–9 % en moyenne et dépassant 10–11 % dans certains quartiers. La demande locative est solide, portée par une population jeune, des étudiants et des actifs attirés par des loyers accessibles. Des dispositifs fiscaux avantageux (Denormandie, TVA réduite en zone ANRU, etc.) permettent de combiner défiscalisation et valorisation. Enfin, des projets urbains d’envergure (NPRU, écoquartier de l’Union) annoncent un potentiel de plus-value à moyen terme.
Pour autant, ce n’est pas un marché à aborder à la légère. La sélection de l’emplacement, la maîtrise du risque locatif, l’anticipation des travaux et des normes énergétiques, et la qualité de la gestion sont plus que jamais déterminantes. Un projet bien monté, adossé à une bonne connaissance du terrain et à une stratégie claire (patrimoniale, rendement, défiscalisation), peut toutefois faire de Roubaix l’un des meilleurs compromis actuels entre rentabilité et potentiel de plus-value dans le paysage immobilier français.
Pour l’investisseur prêt à rénover et à s’entourer de compétences locales, l’immobilier à Roubaix offre un rendement attractif. Cet investissement permet de participer à la rénovation du parc ancien, parfois indigne, tout en créant de la valeur à long terme et en ayant un impact urbain positif.
Cas pratique exemple : un investisseur français qui diversifie à Roubaix
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Roubaix, Métropole Européenne de Lille (Nord, Hauts-de-France) pour chercher du rendement locatif et une exposition à un marché urbain en reconversion. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs environnements locaux (Lille intra-muros, Villeneuve-d’Ascq, Tourcoing), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble de rapport ou un petit collectif rénové proche des transports (métro, tram, axes vers Lille), combinant rendement locatif brut cible d’environ 8–10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation lié aux projets de requalification urbaine, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux) d’environ 500 000 €.
La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent, notaire, expert-comptable), choix de la structure (propriété directe ou SCI) et définition d’un plan de diversification patrimoniale.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
