Investir dans l’immobilier à Perpignan : mode d’emploi d’un marché sous tension

Publié le 28 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Perpignan coche de plus en plus de cases sur la carte de l’investissement immobilier. Ville du sud à prix encore raisonnables, forte proportion de locataires, rendement brut supérieur à la moyenne nationale, dynamique touristique et étudiante, climat ensoleillé et grands projets d’infrastructures : le cocktail a de quoi séduire. Mais le marché est aussi sous forte tension, les prix ont déjà beaucoup monté, le chômage reste élevé et la réglementation – notamment énergétique et locative – se durcit.

Un marché très tendu mais encore abordable

Le marché immobilier de Perpignan est décrit comme dynamique et sous forte tension : l’indice de tension immobilière atteint 10 sur 10, avec 10 % d’acheteurs de plus que de biens à vendre. Dans ce contexte, les délais de vente tendent plutôt à se raccourcir, même si, comme ailleurs en France, les dossiers plus complexes ou les biens mal positionnés restent plus longtemps sur le marché.

Niveaux de prix : photo du marché

Pour les logements anciens, les ordres de grandeur suivants se dégagent :

Les données détaillées FNAIM illustrent clairement l’écart entre maisons et appartements :

Pour le neuf, les prix grimpent nettement : un indicateur fait état de 4 110 €/m² pour un appartement neuf en 2024, en forte progression par rapport à 2019. Le différentiel entre ancien et neuf ouvre des arbitrages intéressants pour l’investisseur selon sa stratégie (rendement vs patrimonial, travaux vs clé en main).

Rents, rendement et demande locative

Plus de la moitié des habitants de Perpignan sont locataires : environ 55,7 % de la population de la ville, et même 57 % selon d’autres sources. Sur 70 500 ménages, une majorité ne possède donc pas son logement, ce qui crée un socle de demande locative structurellement élevé, que ce soit sur le marché privé ou social.

Niveaux de loyers et rendement brut

La ville présente un niveau de loyers relativement modéré en comparaison d’autres métropoles du sud, mais rapporté à des prix d’achat encore bas, la rentabilité brute devient très intéressante.

Plusieurs jeux de données convergent vers les niveaux suivants :

En pratique, certaines sources calculent même un rendement brut de 7,68 % à partir d’un prix médian au m² d’environ 1 766 € et d’un loyer médian de 14 €/m². On est clairement au-dessus des standards nationaux : dans de nombreuses grandes villes françaises, le rendement brut dépasse rarement 4–5 %.

Les studios et petits T2 restent traditionnellement les plus rentables, avec des loyers au mètre carré élevés et une vacance locative limitée, surtout auprès des étudiants et jeunes actifs.

Une demande diversifiée : étudiants, familles, touristes

Perpignan cumule plusieurs moteurs de demande locative :

Pour les locations de courte durée, les données issues des plateformes de type Airbnb sont parlantes : plus de 1 000 annonces actives, une occupation médiane autour de 56 %, un prix moyen à la nuit aux alentours de 70–80 € et un revenu annuel potentiel pouvant atteindre 15 000 € pour les biens bien gérés. Les top 10 % des annonces dépassent 2 000 $ par mois de revenus, avec des tarifs journaliers supérieurs à 160 $ en haute saison.

Cette pluralité de segments (longue durée, étudiant, saisonnier / tourisme) donne de la profondeur au marché et permet d’adapter sa stratégie selon son profil : LMNP étudiant, meublé longue durée pour actifs, saisonnier encadré pour capter le pic estival.

Qui vit à Perpignan ? Comprendre la sociologie locale

Pour investir avec lucidité, il est essentiel de regarder le profil socio-économique de la ville, au-delà de son soleil et de sa proximité avec Barcelone.

La commune compte un peu plus de 119 000 habitants, dans une agglomération de plus de 200 000 personnes. La population a progressé d’environ 4,6 % au fil des années récentes, signe d’un certain dynamisme démographique, même si la courbe a connu des phases de stagnation.

La densité est élevée – environ 1 750 à 1 800 habitants au km² – ce qui, conjugué à une forte part d’appartements (environ 72 % des logements), caractérise bien une ville moyenne dense plutôt que diffuse.

En revanche, le niveau économique global est modeste. Le revenu médian annuel tourne autour de 19 286 € ; de nombreux foyers sont faiblement imposés, et près de 61 % des foyers fiscaux seraient non imposables à la taxe d’habitation locale. Le taux de chômage est élevé : environ 25,6 % pour la tranche 15–64 ans au niveau de la commune, contre un peu plus de 12 % pour l’aire urbaine plus large. Cette réalité pèse sur la solvabilité d’une partie importante des locataires.

Pour un investisseur, cela implique de : analyser les tendances du marché, évaluer les risques, diversifier son portefeuille et rester informé des évolutions économiques.

– sécuriser au maximum la sélection des candidats locataires ;

– considérer des garanties solides (garants physiques, assurance loyers impayés) ;

– veiller à rester dans des niveaux de loyer compatibles avec les revenus locaux, faute de quoi la vacance augmente.

Structure du parc immobilier : opportunités et contraintes

Plus de trois quarts du parc de logements de Perpignan ont été construits avant 1990, et plus de 32 % entre 1946 et 1970. Environ 72 % des logements sont des appartements, les maisons individuelles représentant un peu plus d’un quart du parc. On recense plus de 58 000 résidences principales, un peu plus de 2 000 résidences secondaires et plus de 10 000 logements vacants au niveau de la commune (près de 15 % du parc), ce qui témoigne d’un fort potentiel de remise sur le marché via la rénovation.

Répartition des résidences principales par nombre de pièces :

Cette prédominance des petites et moyennes surfaces renforce l’intérêt des investisseurs ciblant le locatif, avec une demande soutenue sur les T2/T3 pour les couples et petites familles, et sur les studios/T1 pour étudiants et jeunes actifs.

Ville de rénovation : un gisement d’opportunités

Le grand nombre de logements anciens, parfois vacants et à rénover, crée un terrain de jeu intéressant pour les stratégies « acheter – rénover – louer ou revendre ». À l’échelle nationale, la rénovation représente environ 60 milliards d’euros de travaux par an, soit près de la moitié de l’activité du bâtiment ; Perpignan n’échappe pas à cette tendance.

Pour un appartement de 60 m² ancien, un budget de 60 000 à 90 000 € pour une rénovation lourde n’a rien d’exceptionnel, surtout si l’on vise une mise aux normes (électricité, plomberie), une amélioration énergétique (isolation, menuiseries, chauffage) et une modernisation complète (cuisine, salle de bains).

Pour un investisseur, la rénovation peut :

– améliorer significativement le loyer potentiel ;

– réduire les risques de vacance, en offrant un bien « prêt à vivre » ;

– sécuriser la possibilité de location à long terme au regard des nouvelles normes énergétiques (interdiction progressive de louer les passoires F et G, puis E).

Les quartiers où investir à Perpignan

Le marché perpignanais est très segmenté : d’un quartier à l’autre, les niveaux de prix et de loyers varient sensiblement, tout comme la perception en termes d’image, de sécurité ou de qualité de vie. Voici un panorama des principaux secteurs évoqués dans les données disponibles.

Centre historique et hyper-centre

Le centre ancien (autour de la place de la République, place de la Loge, place de Catalogne, Saint-Jean, Castillet) concentre le patrimoine historique, les commerces, les restaurants et la vie culturelle. C’est un secteur très recherché par les jeunes, les étudiants, les touristes et les amateurs de vie urbaine.

Les prix restent raisonnables pour un centre-ville du sud :

Les petites surfaces du centre sont particulièrement adaptées :

– au locatif étudiant ou jeune actif (meublé, LMNP) ;

– au saisonnier ou mix longue durée / moyenne durée, à condition de respecter le cadre réglementaire sur les meublés de tourisme.

La contrepartie est parfois un besoin de rénovation lourd (immeubles très anciens), une gestion plus active (turnover plus important), et une sensibilité aux évolutions de la réglementation sur les locations de courte durée.

Saint-Assiscle et quartier de la gare

À l’ouest de la ville, Saint-Assiscle est un secteur en transformation, mieux desservi et bénéficiant de nouvelles infrastructures. Plus de la moitié des habitants y sont locataires (environ 52 %), avec des loyers compris entre 7 et 12 €/m².

Saint Martin : rendement en vue

À l’est du centre, le quartier Saint Martin cumule atouts familiaux (commerces, écoles, bus) et potentiel locatif.

Les données spécifiques sont particulièrement précises :

Un appartement de 50 m² acheté autour de 1 800 €/m² (soit 90 000 € hors frais) et loué 14 €/m² en meublé (700 €/mois hors charges) peut ainsi théoriquement générer un rendement brut de l’ordre de 9 %, avant vacance et charges. Évidemment, les chiffres réels dépendront de l’état du bien, de la fiscalité choisie et de la gestion, mais le potentiel est là.

Moulin-à-Vent et université : cible étudiante

Moulin-à-Vent est associé à l’université de Perpignan et abrite environ 85 % de locataires. C’est un secteur très prisé par les étudiants, avec des loyers qui oscillent entre 6 et 13 €/m² et un prix moyen autour de 2 000 €/m².

Autour du campus et dans le secteur Université – Catalunya, les prix des T1/T2 se situent autour de 1 836–1 841 €/m², ce qui reste compétitif.

Las Cobas, Clos Banet, Les Platanes : résidentiel recherché

Las Cobas se positionne comme un quartier moderne, avec des résidences récentes, des espaces verts et une proximité du centre. Les prix y sont légèrement supérieurs à la moyenne de la ville :

Clos Banet, au nord, est l’un des secteurs les plus « cotés » : public de cadres et jeunes actifs, résidences récentes, écoles, commerces, espaces verts. On y est davantage dans une logique d’investissement patrimonial (bonne qualité de locataires, vacance plus faible, potentiel de valorisation) que de rendement très élevé.

Autres secteurs à suivre

Le quartier de la gare, certaines parties de Saint-Jacques en rénovation, Le Vernet, Saint-Gaudérique ou encore les communes voisines comme Cabestany ou Canet-en-Roussillon (forte demande balnéaire) peuvent aussi présenter des opportunités, mais avec des profils de risques et de locataires différents.

L’investisseur a donc tout intérêt à croiser les données de prix, de loyers, de taux de locataires et de projets urbains avant d’arrêter son choix.

Court terme, longue durée, étudiant : choisir sa stratégie

À Perpignan, plusieurs modèles de location sont possibles.

Location nue longue durée

C’est le schéma le plus classique : baux de 3 ans renouvelables, revenus déclarés comme revenus fonciers, souvent prisé par les familles et les seniors. Les loyers au m² sont un peu plus faibles que pour du meublé, mais la rotation est moins importante, ce qui réduit les coûts de gestion et la vacance.

Avec un loyer souvent autour de 9–11 €/m² en maison ou grand appartement, et un prix d’achat moyen de 1 700–2 300 €/m² selon le quartier, on obtient fréquemment des rendements bruts de 5,5–7 %. Pour des investisseurs prudents qui privilégient la stabilité, c’est une option solide.

Location meublée (LMNP) et marché étudiant

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet de déclarer les revenus locatifs dans la catégorie BIC, avec la possibilité d’opter :

Les résidences meublées proches de l’université, de l’hyper-centre ou de la gare s’y prêtent bien : studios et T2 bénéficient de loyers au mètre carré supérieurs (13–18 €/m²) et d’une demande forte. Les dossiers étudiants peuvent être sécurisés via garants et garanties loyers impayés.

Saisonnier et courte durée : un marché porteur mais encadré

La très forte fréquentation touristique du sud de la France, l’ensoleillement (plus de 300 jours par an), la proximité de la côte et de l’Espagne, ainsi que la desserte TGV, alimentent un marché de location saisonnière en pleine expansion à Perpignan.

Pour l’instant, Perpignan apparaît comme une ville aux contraintes encore modérées en comparaison de Paris, Nice ou Bordeaux, mais la tendance est claire : les marges de manœuvre se réduisent. Les investisseurs qui visent uniquement le saisonnier doivent anticiper un environnement réglementaire mouvant, et toujours prévoir un « plan B » en location longue durée ou meublée classique.

Fiscalité locale et charges : ne pas les sous-estimer

Les taxes locales à Perpignan sont relativement élevées par rapport à des communes comparables, en particulier la taxe foncière. Pour un investisseur, elles font pleinement partie du calcul de rentabilité.

Principaux taux en vigueur

La taxe foncière sur les propriétés bâties a fortement augmenté entre 2000 et 2014 (+31,77 %), et reste environ 19 % au-dessus de la moyenne des communes comparables. À cela s’ajoute la TEOM, due par le propriétaire, et éventuellement la taxe d’habitation si le bien est considéré comme résidence secondaire.

Au niveau des budgets des ménages, un investisseur doit également intégrer : la capacité d’emprunt des ménages, les dépenses courantes et les éventuelles économies qu’ils peuvent réaliser.

À l’échelle régionale, les études montrent qu’en moyenne, le rendement net dans le Sud de la France descend autour de 3,1 % après prise en compte de toutes les dépenses (charges, taxe foncière, gestion, vacance). Perpignan, avec des rendements bruts plus élevés, peut conserver un net plus confortable, mais uniquement si les dépenses sont maîtrisées et si le bien est correctement positionné.

Acheter à Perpignan : financement, ratios et faisabilité

Les données disponibles permettent de prendre la mesure de l’accessibilité financière pour un ménage local moyen.

Quelques ratios clés :

Ces ratios montrent que :

– pour un habitant local, acheter son logement dans l’hyper-centre reste assez coûteux au regard des revenus (faible rendement, fort ratio prix/loyer) ;

– en périphérie ou dans les quartiers intermédiaires, le rapport prix/loyer est plus favorable, ce qui explique qu’une partie des investisseurs se tourne vers ces secteurs pour optimiser la rentabilité.

La règle des 33 % d’endettement est appliquée strictement, et les banques demandent un dossier complet (revenus, patrimoine, comptes bancaires, fiscalité), avec parfois une décote des revenus perçus à l’étranger.

Pour un investisseur étranger, le cadre français est rassurant :

– pas de restriction à la propriété ;

– forte protection juridique via le notaire ;

– possibilité de structurer son investissement (société civile immobilière, LMNP, usufruit/nue-propriété…).

Atouts structurels : climat, position géographique, infrastructures

Investir dans l’immobilier à Perpignan, ce n’est pas seulement parier sur des chiffres, c’est aussi miser sur un territoire.

La ville bénéficie d’un climat méditerranéen particulièrement doux : température moyenne annuelle proche de 15,7 °C, plus de 300 jours de soleil par an, peu de jours de gel et de faibles précipitations. Les hivers sont parmi les plus doux de France, avec de la neige très rare. La Tramontane vient rafraîchir l’été, ce qui rend le confort de vie agréable.

Géographiquement, Perpignan est à la croisée de plusieurs atouts :

À cela s’ajoutent des projets structurants : la future LGV Montpellier–Perpignan, connectée à la LGV Perpignan–Figueres, doit encore renforcer l’accessibilité à l’horizon des années 2030–2040, avec des ambitions de liaison Paris–Madrid en six heures. Une série de projets locaux (nouvelle école à Saint-Assiscle, médiathèque au Vernet, pôle santé à Moulin-à-Vent, modernisation de certains espaces publics) participe également à la transformation urbaine, ce qui se répercute progressivement sur la désirabilité et donc sur les valeurs immobilières de certains quartiers.

Risques, points de vigilance et horizon de temps

Comme toute ville du sud en forte mutation, Perpignan présente aussi des risques qu’un investisseur responsable doit intégrer.

Parmi les principaux :

– un chômage élevé et des revenus médians modestes, qui fragilisent certaines catégories de locataires ;

– des poches de précarité sociale dans quelques quartiers, avec un impact possible sur l’image et la valorisation ;

– un parc ancien énergivore, face à un durcissement rapide des normes DPE (interdiction de louer les G dès 2025, puis F et E à horizon 2034) ;

– une fiscalité locale foncière relativement lourde ;

– un marché national du crédit plus exigeant, avec des taux plus élevés et des banques plus sélectives.

À court terme, la prudence est d’autant plus de mise que le marché de la construction neuve est quasiment à l’arrêt, avec très peu de programmes livrés, et un contexte de remontée des coûts (matériaux, énergie, main-d’œuvre). Pour compenser, la ville mise justement sur la rénovation du parc existant et sur la densification dans certains secteurs.

Synthèse : pour quel profil d’investisseur Perpignan est-elle pertinente ?

Au vu de l’ensemble des données, Perpignan apparaît comme un terrain de jeu intéressant pour plusieurs profils :

– L’investisseur orienté rendement : en ciblant des quartiers comme Saint Martin, Saint-Assiscle, la gare, certains secteurs proches de l’université ou du centre, il est possible de viser des rendements bruts de 7–8 %, voire plus en meublé bien optimisé, ce qui reste rare dans le sud de la France.

– L’investisseur patrimonial : en privilégiant des secteurs résidentiels recherchés (Clos Banet, Las Cobas, Les Platanes, parties prisées du centre historique) ou des biens de caractère rénovés, l’objectif est plutôt la stabilité du capital, la qualité des locataires et un potentiel de valorisation sur le temps long.

– L’investisseur étranger en quête de soleil à prix doux : par rapport à la Côte d’Azur ou à certaines zones de Provence, Perpignan offre un style de vie méditerranéen, un patrimoine catalan marqué et une proximité de l’Espagne pour des prix de l’ordre de la moitié ou du tiers. Le cadre de droit français, stable et protecteur, rassure, tout comme la possibilité d’utiliser un financement local à taux fixes sur longue durée.

Le potentiel de rendement existe réellement, souvent supérieur à la moyenne française, mais il s’accompagne d’un environnement social, économique et réglementaire qui demande un pilotage attentif. Pour qui accepte cette complexité et raisonne sur le long terme, Perpignan a tous les atouts d’un marché du sud « encore accessible » où il est possible de se constituer un patrimoine rentable, tant que l’on ne cède pas à la facilité et que l’on reste très sélectif sur la qualité des biens et des emplacements.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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