Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier à Nîmes n’a plus rien d’un pari exotique. La ville coche toutes les cases recherchées par les investisseurs : prix encore abordables, rendement locatif correct, forte tension sur l’offre, bassin d’emplois en développement, tourisme solide, population majoritairement locataire et grands projets urbains engagés pour les années à venir.
Le marché immobilier locatif à Nîmes présente des écarts de prix significatifs selon les quartiers et propose diverses stratégies (location nue, meublée, colocation, saisonnier). Il est essentiel de bien maîtriser le cadre réglementaire pour investir au bon endroit et anticiper le niveau de rentabilité.
Un marché immobilier dynamique mais encore accessible
Avec une population comprise entre 148 000 et 155 000 habitants et plus de 80 000 ménages, Nîmes se situe dans la catégorie des grandes villes régionales, sans atteindre la pression d’un Montpellier ou d’un Toulouse. C’est précisément ce positionnement intermédiaire qui en fait un terrain de jeu intéressant pour les investisseurs.
Niveau des prix : des m² plus doux que chez les voisines
Les données récentes montrent un prix moyen de l’ordre de 2 600 à 2 900 €/m² selon les sources et la nature des biens. Les écarts entre appartements et maisons restent contenus mais réels.
| Indicateur (vente) | Valeur indicative |
|---|---|
| Prix moyen global au m² (toutes sources confondues) | ≈ 2 600 – 2 900 € |
| Prix moyen appart. (source locale) | 2 180 €/m² |
| Prix moyen maisons (source locale) | 2 663 €/m² |
| Médiane appart. (MeilleursAgents) | 2 906 €/m² |
| Médiane maisons (MeilleursAgents) | 2 794 €/m² |
| Fourchette basse / haute (ville entière) | 1 5xx € – 7 1xx €/m² |
Par comparaison, Montpellier dépasse fréquemment les 3 500–4 500 €/m² pour les appartements, et certaines zones de la côte montent bien plus haut. Nîmes offre donc un ticket d’entrée inférieur, avec à la clé des rendements potentiellement plus élevés.
Il s’agit de la hausse des prix en pourcentage sur cinq ans, confirmant l’attractivité du marché immobilier.
Côté loyers : une progression nette et une demande soutenue
Sur le segment locatif, Nîmes affiche des loyers qui progressent plus vite que l’inflation sur plusieurs années, avec une tension marquée.
| Indicateur (location longue durée) | Valeur indicative |
|---|---|
| Loyer médian appart. (toutes surfaces) | 12 €/m² HC |
| Loyer moyen appart. (données locales) | 11,5 €/m² (8–18 €/m²) |
| Loyer moyen maisons | 10,2 €/m² (7–13 €/m²) |
| T1 (studio) médian | 18 €/m² |
| T2 médian | 12 €/m² |
| T3+ médian | 10 €/m² |
| Hausse loyers T1 sur 5 ans | +29,9 % |
| Hausse loyers T2 sur 5 ans | +12 % |
| Hausse loyers T3+ sur 5 ans | +9,6 % |
À cela s’ajoute un fait clé pour un investisseur : 57,5 % des habitants sont locataires. Couplé à un taux de vacance modéré (autour de 8 % de logements vides) et un marché qualifié de très tendu, cela sécurise la probabilité de trouver preneur rapidement, notamment dans les bons secteurs.
Rentabilité locative : ce qu’on peut réellement attendre à Nîmes
La force de Nîmes, c’est son rapport entre prix d’achat, niveau de loyers et perspectives de valorisation. Les rendements bruts moyens y sont supérieurs à la moyenne française, avec des poches de très forte rentabilité dans certains quartiers ou formats de location.
Rendement global et comparaison nationale
À l’échelle de la ville, plusieurs indicateurs se recoupent :
| Type de rendement | Nîmes (approx.) | France (moyenne récente) |
|---|---|---|
| Rendement brut moyen global | ≈ 5,1–5,7 % | 4,84 % |
| Rendement brut meublé | 5,63 % | – |
| Rendement brut nu | 5,04 % | – |
| Rendement centre-ville (Numbeo) | 3,97 % | – |
| Rendement hors centre (Numbeo) | 3,86 % | – |
Les écarts entre ces chiffres s’expliquent par les méthodologies (loyers charges comprises ou non, prise en compte des frais d’achat, du meublé, etc.), mais le message reste le même : Nîmes se situe dans le haut de la fourchette nationale, sans atteindre toutefois les niveaux extrêmes de villes comme Saint-Étienne ou certaines communes très bon marché.
Le Gard affiche une rentabilité moyenne de 4,56 %, plaçant Nîmes au-dessus de la moyenne départementale.
Par type de bien : studios gagnants, grandes maisons plus patrimoniales
L’analyse fine par typologie montre que les petites surfaces se démarquent clairement en rendement brut, surtout côté appartements.
| Type de bien | Prix moyen (€) | Prix €/m² | Loyer moyen mensuel (€) | Rendement brut approx. |
|---|---|---|---|---|
| Studio appart. (1 pièce) | 51 748 | 1 930 | 385 | 8,93 % |
| Appart. 2 pièces | 101 959 | 2 280 | 499 | 5,87 % |
| Appart. 3 pièces | 135 082 | 1 998 | 680 | 6,04 % |
| Appart. 4 pièces | 125 996 | 1 512 | 751 | 7,15 % |
| Appart. 5 pièces | 150 233 | 1 369 | 780 | 6,23 % |
| Maison 3 pièces | 179 541 | 2 491 | 760 | 5,08 % |
| Maison 4 pièces | 205 311 | 2 266 | 900 | 5,26 % |
| Maison 5 pièces | 247 077 | 2 185 | 930 | 4,52 % |
Les studios tirent leur épingle du jeu avec près de 9 % de rendement brut, en grande partie grâce à une demande forte des étudiants et jeunes actifs et à un ticket d’entrée encore très raisonnable. Les petits et moyens appartements (T2–T3) offrent une rentabilité intéressante, avec un équilibre entre risque, vacance et valorisation patrimoniale.
Les grandes maisons sont souvent achetées dans une optique patrimoniale ou familiale. Cette stratégie privilégie un potentiel de plus-value à long terme, notamment dans les quartiers résidentiels recherchés, plutôt qu’un rendement locatif immédiat élevé.
Quelles stratégies de location pour optimiser la rentabilité ?
Le même bien peut générer des rendements très différents selon la stratégie choisie. À Nîmes, quatre grands modèles coexistent :
| Stratégie locative | Rendement brut typique à Nîmes |
|---|---|
| Location nue longue durée | 4–5 % (jusqu’à 5,5 %) |
| Location meublée (LMNP) | 5–6 % (pic autour de 7 %) |
| Colocation | 6–7 % (voire 8 %) |
| Location saisonnière / Airbnb | 7–10 % |
La location meublée se détache nettement de la location nue grâce à des loyers supérieurs de 15 à 25 % en moyenne et à un régime fiscal plus avantageux (BIC, amortissements, LMNP). La colocation, très prisée dans certains quartiers étudiants ou proches du centre, permet de booster les loyers de 20 à 40 % par rapport à une location classique.
Enfin, le saisonnier, poussé par un tourisme supérieur à 2 millions de visiteurs par an, peut offrir les rendements bruts les plus élevés, au prix d’une gestion nettement plus lourde et d’une réglementation plus exigeante.
Où investir à Nîmes ? Cartographie des quartiers clés
L’un des atouts de Nîmes est la diversité de ses quartiers, avec des profils très distincts selon qu’on vise la valorisation patrimoniale, la rentabilité brute ou la clientèle étudiante / touristique.
Le centre historique (Écusson, Arènes, Esplanade, Placette)
Le cœur antique de la ville, avec les Arènes, la Maison Carrée, la Tour Magne et les ruelles de l’Écusson, concentre une part importante de la valeur immobilière nîmoise. On y trouve aussi bien de petits appartements anciens à fort charme que des immeubles rénovés.
Les prix au mètre carré s’échelonnent globalement entre 2 500 et plus de 3 200 €/m², avec certaines adresses dépassant ce seuil.
| Sous-secteur centre historique | Prix moyen indicatif €/m² | Profil |
|---|---|---|
| Écusson / hypercentre | 2 500–3 200+ | Très touristique, idéal saisonnier |
| Arènes | ≈ 3 319 | Patrimonial, animations, commerces |
| Esplanade | ≈ 2 418 (appart.) | Central, proche gare et commodités |
Le centre s’adresse clairement à ceux qui visent soit le haut de gamme patrimonial, soit les stratégies de location meublée courte durée (Airbnb, touristes, déplacements professionnels). Des études estiment la rentabilité du saisonnier dans l’Écusson entre 6 et 9 %, avec des pointes à 10 % sur les meilleurs produits. En location classique, on se situe plutôt autour de 4,8–4,9 % de rendement brut.
Les contraintes sont connues : prix au m² plus élevés, difficulté de stationnement, copropriétés parfois anciennes nécessitant des travaux et, pour le saisonnier, un cadre réglementaire à respecter scrupuleusement.
Gambetta, Richelieu, Séguier, Casernes : les quartiers en transformation
À proximité immédiate du centre, plusieurs secteurs connaissent une dynamique de gentrification, combinant prix encore raisonnables et forte demande locative.
Prix moyen du mètre carré dans le quartier Gambetta, en hausse d’environ 30 % en cinq ans.
Richelieu, plus contrasté, reste en phase de rénovation. Les prix oscillent grosso modo entre 1 800 et 2 500 €/m². Les rendements y sont estimés entre 6 et 7 %, avec un fort potentiel de plus-value sur le moyen terme grâce aux opérations d’aménagement en cours.
Séguier et Casernes se distinguent par une hausse de prix particulièrement marquée : +30 % pour le premier, environ +50 % pour le second sur cinq ans, avec des rendements aux alentours de 4,9 %. Ils figurent clairement dans le radar des investisseurs qui parient sur la revalorisation.
Quartiers résidentiels haut de gamme : Jardins de la Fontaine, Jean-Jaurès, Guarrigues, Courbessac
Pour les investisseurs patrimoniaux cherchant stabilité, cadre de vie et clientèle solvable, ces quartiers constituent des valeurs sûres.
Dans le secteur bourgeois des Jardins de la Fontaine, les prix immobiliers sont élevés, entre 2 700 et 3 500 €/m² (moyenne à 3 161 €/m²). Bien que la rentabilité locative soit modérée à environ 4,8 %, elle est compensée par la bonne tenue des prix et un taux de vacance limité.
Jean-Jaurès, le long du grand boulevard du même nom, présente des caractéristiques similaires : prix de 2 500 à 3 000 €/m², rendement voisin de 4,8 %, clientèle de cadres et familles.
Dans les collines et périphéries résidentielles, Guarrigues et Courbessac se distinguent par leurs maisons avec jardin, appréciées des familles. Guarrigues tourne autour de 3 000 €/m² pour les maisons, Courbessac autour de 2 500 €/m². Ces secteurs se prêtent bien à l’investissement dans des maisons familiales à long terme, plutôt qu’à la recherche de forte rentabilité brute.
Quartiers à fort rendement : Pissevin, Mas de Mingue, ZAC en développement
Certains secteurs périphériques offrent des rendements qui feraient pâlir d’envie un investisseur parisien, au prix d’un risque plus élevé.
Pissevin détient le record local de rentabilité brute moyenne en meublé avec 13,51 %. Les prix y sont nettement inférieurs à la moyenne de la ville, mais la perception du quartier, le taux de chômage et les problématiques sociales imposent une sélection particulièrement rigoureuse des immeubles, de la gestion et du profil de locataires.
Prix au mètre carré de certains programmes immobiliers neufs ou récents dans des zones en développement à Nîmes.
Un investisseur à la recherche de rentabilité maximale pourra y trouver de belles opportunités, à condition d’accepter une gestion plus intensive, un risque de vacance plus fort et un travail de sélection du micro-secteur.
Quartiers étudiants et colocation : Gambetta, Vauban, Serre Paradis, Pasteur
Avec environ 13 000 à 25 000 étudiants selon les sources et la présence d’établissements comme l’Université de Nîmes, l’IUT, la faculté de médecine ou l’école Vatel, Nîmes dispose d’un vivier de locataires captifs.
Les étudiants se concentrent principalement dans le centre-ville, Gambetta, certains faubourgs et les secteurs proches des campus (Vauban, Serre Paradis, Pasteur, Beausoleil / Aérodrome Ouest). Les loyers pour un studio étudiant débutent autour de 350 € et montent jusqu’à 900 € pour des produits très bien situés ou équipés. Une chambre en colocation se loue généralement entre 380 et 430 €.
Ces quartiers se prêtent parfaitement à :
– des studios meublés en LMNP,
– des grands appartements T4 ou T5 transformés en colocation,
– des petits immeubles de rapport constitués de plusieurs studios / T1 bis.
Tourisme, Airbnb et location saisonnière : un levier puissant… à manier avec prudence
Le poids du tourisme dans l’économie nîmoise est loin d’être anecdotique. Plus de 2 millions de visiteurs par an, un patrimoine romain unique en Europe, des événements phares comme la Feria de Nîmes, des festivals culturels à répétition : autant de facteurs qui alimentent un marché de courte durée très actif.
Le marché des locations de courte durée en chiffres
Les données les plus récentes recensent près de 1 373 annonces actives sur Airbnb, pour un total d’environ 2 900 logements de vacances à Nîmes. Une immense majorité (près de 90 %) concerne des logements entiers, majoritairement des appartements (64 %), les maisons représentant un peu plus de 30 % du parc.
| Indicateur Airbnb / saisonnier | Valeur indicative |
|---|---|
| Nombre d’annonces actives Airbnb | ≈ 1 373 |
| Part de logements entiers | ≈ 89,4 % |
| Capacité moyenne | 3,6 voyageurs |
| Revenu annuel moyen par annonce | ≈ 11 500 € |
| Taux d’occupation moyen | ≈ 38 % |
| Tarif moyen par nuit (ADR) | ≈ 128 $ (~120 €) |
| Top 10 % d’annonces (revenu mensuel) | ≥ 2 895 $ |
La saisonalité est très marquée : le pic se situe entre juin et août, avec un taux d’occupation qui peut grimper au-delà de 50 % et des tarifs journaliers en hausse. Janvier est au contraire le mois le plus calme.
Réglementation : un encadrement de plus en plus strict
La ville applique un niveau de régulation élevé sur les locations de courte durée. Une part significative des annonces est déclarée et licenciée (environ 65 % selon certaines données). Au-delà de ce chiffre, l’investisseur doit surtout retenir qu’il lui faudra :
Avant de louer votre logement, il est essentiel de vérifier les règles locales, notamment les obligations de déclaration en mairie, les éventuels changements d’usage du bien et les quotas applicables. Vous devez également respecter les durées maximales de location autorisées si elles existent. Enfin, conformez-vous aux obligations en matière de sécurité, d’enregistrement des voyageurs et de fiscalité, comme la déclaration en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et, le cas échéant, à la TVA pour certaines prestations para-hôtelières.
Pour un investisseur qui ne souhaite pas gérer lui-même, des sociétés de conciergerie spécialisées sont déjà implantées sur le marché local.
Cadre fiscal et statuts à privilégier pour investir à Nîmes
Qui dit rendement brut intéressant ne dit pas forcément bonne rentabilité nette. Entre fiscalité, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion, assurance et travaux, l’optimisation du montage joue un rôle clé.
Location nue : sécurité mais fiscalité plus lourde
La location nue, relevant de la catégorie des « revenus fonciers », offre une relative tranquillité : bail de trois ans renouvelable, turnover faible, gestion simplifiée. La rentabilité brute à Nîmes tourne autour de 4 à 5 %, avec parfois un peu plus dans certains quartiers.
Sur le plan fiscal, deux grands régimes coexistent :
– Micro-foncier si les loyers annuels bruts n’excèdent pas 15 000 € : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, sans possibilité de déduire les charges réelles.
– Régime réel au-delà de ce seuil ou sur option : déduction de l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, gestion, etc.), possibilité de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global sous conditions.
Pour un investisseur à Nîmes finançant fortement son achat et réalisant des travaux, le régime d’imposition au réel est souvent plus avantageux. Ceci est particulièrement vrai dans les quartiers où le parc immobilier ancien nécessite une remise à niveau, comme Gambetta, Richelieu ou certains faubourgs.
Location meublée et LMNP : l’arme fiscale fatale à Nîmes
À Nîmes, la location meublée non professionnelle (LMNP) apparaît comme l’option la plus cohérente pour concilier bon niveau de loyers, forte demande et optimisation fiscale. Les loyers meublés dépassent en moyenne de 15 à 25 % ceux de la location nue, pour des rendements bruts autour de 5,5 à 6 % sur la ville, voire davantage sur les studios.
Côté fiscalité, la location meublée relève du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) :
– Micro-BIC si les revenus annuels restent sous un plafond généreux : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, charges comprises.
– Régime réel sur option ou si le seuil est dépassé : possibilité d’amortir le bien (hors terrain), le mobilier et une grande partie des frais d’acquisition, en plus de déduire les charges courantes.
L’application de la stratégie LMNP à des studios ou petits appartements situés dans les quartiers étudiants, proches du centre-ville ou des pôles d’emploi, permet souvent d’obtenir un résultat fiscal nul ou faiblement imposé pendant de nombreuses années, tout en générant des flux de trésorerie positifs. Ce résultat, souvent spectaculaire, constitue le cœur de cette approche d’investissement.
Colocation, saisonnier et effets sur la fiscalité
La colocation et la location saisonnière restent, d’un point de vue fiscal, de la location meublée. Le régime BIC et les statuts LMNP / LMP s’y appliquent de la même manière. La différence réside dans le montant des loyers (souvent plus élevés) et la rotation des occupants, qui augmente les frais de gestion, le ménage, la maintenance, voire les frais de conciergerie pour le saisonnier.
En plus de l’impôt sur le revenu, les investisseurs sont soumis à des prélèvements sociaux dont le taux varie selon leur résidence : 17,2% pour les non-résidents hors Europe et 7,5% pour ceux affiliés à un régime de sécurité sociale européen. Des conventions fiscales avec de nombreux pays (comme le Royaume-Uni, les États-Unis, le Canada ou le Mexique) permettent d’éviter une double imposition totale grâce à des mécanismes de crédit d’impôt.
Plus-values, IFI et horizon de détention
Pour ceux qui visent la plus-value à long terme, le cadre français reste incitatif : au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt, et au bout de 30 ans, les prélèvements sociaux sont également annulés. Les premières années, la fiscalité globale sur la plus-value peut atteindre des niveaux élevés (19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux dans le cas général), mais le barème de décote joue fortement en faveur des détentions longues.
En matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le seuil d’entrée est fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net en France, avec une décote de 30 % sur la résidence principale. Dans un contexte nîmois où le prix médian au mètre carré reste relativement modéré, l’IFI ne concerne qu’une minorité d’investisseurs, essentiellement ceux qui détiennent plusieurs biens ou des actifs d’exception (hôtels particuliers, vastes propriétés).
Financer un investissement à Nîmes : taux, ratios et réalités de terrain
Même si le cœur de la rentabilité tient au couple prix/loyer, les conditions de financement jouent un rôle tout aussi déterminant dans le cash-flow et la performance globale.
Coût du crédit et capacité d’emprunt
Les données récentes situent les taux fixes sur 20 ans autour de 3,1–3,7 % à Nîmes et plus largement en France, avec une moyenne d’environ 3,66 % pour un prêt à 20 ans pour les ménages locaux. Les taux sur 10 à 25 ans restent globalement compris entre 2,7 et 3,2 % selon la durée.
Le ratio prix/revenu à Nîmes, illustrant l’effort financier important pour l’achat d’un logement.
Les simulations faites par des acteurs spécialisés montrent qu’avec un rendement brut d’environ 5,1 %, un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans, il est possible d’atteindre un cash-flow légèrement positif, notamment en meublé optimisé.
Exemple concret : un 4 pièces rentable dans la ville
Un cas réel illustre ce potentiel. Un appartement de 4 pièces de 68 m², situé Rue de Varsovie, a été acquis pour 105 000 € et loué 801 € par mois, charges comprises. Sur cette base, la rentabilité brute dépasse 8,5 %, et la rentabilité nette avoisine 4,9 %, avec un TRI sur 5 ans proche de 18 % dans le scénario étudié (en incluant fiscalité, financement et frais).
En ciblant des biens à rénover dans des quartiers dynamiques, il est encore possible de réaliser des investissements immobiliers très performants à Nîmes, bien que cette opportunité ne soit pas généralisable à tout le marché.
Grands projets urbains : un levier de valorisation à surveiller
Un aspect souvent sous-estimé par les investisseurs est la profondeur du projet de territoire de Nîmes. La métropole déploie un programme d’aménagement ambitieux, « Nîmes Métropole 2030/2032 », qui vise à transformer l’agglomération en « écométropole » productive, innovante et mieux connectée.
Plus de 600 millions d’euros ont déjà été investis depuis le début du mandat actuel, dans des domaines aussi variés que la rénovation urbaine, les transports, la prévention des inondations, les nouveaux quartiers économiques ou les équipements culturels et sportifs.
Zones d’activités et nouveaux quartiers
Parmi les grands chantiers susceptibles d’influencer la valeur immobilière :
Découvrez les principaux projets urbains et économiques qui façonnent l’avenir de Nîmes, mêlant développement économique, innovation environnementale et amélioration du cadre de vie.
Vaste zone d’aménagement de près de 150 hectares autour de la gare TGV, visant à créer entre 1 800 et 4 000 emplois sur 15 à 20 ans dans l’industrie, les services et le tourisme.
Reconversion en écoquartier mixte (Marché Gare, Parc du Mas de Cheylon, Mas des Rosiers) associant bureaux, commerces, activités et logements avec une forte dimension environnementale.
Projet combinant plus de 2 000 nouveaux logements, des espaces verts et des équipements publics pour un cadre de vie renouvelé.
Aménagement de 90 000 m² autour d’un stade de 15 000 places, incluant des logements, des commerces, des bureaux et une école.
Nouvelle infrastructure destinée à accueillir plus de 150 000 visiteurs par an, renforçant l’attractivité événementielle de la ville.
À moyen terme, ces opérations devraient renforcer l’attractivité de certains secteurs (Saint-Césaire, zones proches des nouvelles infrastructures de transport, quartiers en requalification), avec un impact positif attendu sur les prix et les loyers.
Mobilité et environnement : des atouts pour la valeur résidentielle
Nîmes mise également sur les transports et la qualité de vie : extension des lignes de bus structurantes (T4, T5), modernisation de la flotte vers des bus propres, plan vélo avec développement du système Némovélo (plus de 46 000 trajets enregistrés, extension programmée), amélioration de la desserte ferroviaire (réouverture de la rive droite du Rhône aux voyageurs), infrastructures routières (A9, A54), proximité de plusieurs aéroports (Nîmes, Montpellier, Marseille).
Un plan de 126 millions d’euros vise à sécuriser durablement les zones exposées aux inondations. Cette initiative améliore la perception des risques et garantit la pérennité des investissements dans ces secteurs.
Pour un investisseur, suivre la carte de ces projets revient à anticiper les prochaines zones « montantes » où la demande résidentielle et tertiaire devrait se concentrer.
Comment bâtir une stratégie d’investissement adaptée à Nîmes ?
Au vu de l’ensemble de ces données, investir dans l’immobilier à Nîmes peut répondre à plusieurs objectifs : générer du cash-flow, préparer sa retraite, diversifier son patrimoine, se constituer des revenus complémentaires ou encore profiter d’une plus-value à long terme. L’enjeu est d’aligner le choix du bien, du quartier, du mode de location et du montage financier avec ce projet personnel.
Un investisseur axé sur la rentabilité cherchera prioritairement :
Pour optimiser votre investissement locatif, concentrez-vous sur trois stratégies : 1) Des studios ou petits T2 en meublé ou colocation dans les quartiers à forte demande (centre-ville, Gambetta, zones étudiantes). 2) Des biens à revaloriser dans des secteurs en mutation comme Richelieu, Séguier, Casernes, Montcalm-République ou l’Esplanade, qui sont en pleine montée en gamme. 3) Éventuellement, des acquisitions dans des quartiers populaires tels que Pissevin ou Mas de Mingue, en acceptant un risque plus élevé mais avec un tri extrêmement rigoureux sur la qualité de l’immeuble, l’environnement direct et le profil des locataires.
Un investisseur patrimonial privilégiera :
– des appartements de standing ou des maisons dans les Jardins de la Fontaine, Jean-Jaurès, Guarrigues, Courbessac ou certains secteurs de Camplanier, Montaury, Terres de Rouvière,
– des logements adaptés aux familles ou aux actifs, en location nue ou meublée de qualité, visant une vacance minimale et une valorisation progressive,
– éventuellement un mix avec une résidence principale à terme, en profitant des hausses de valeur d’ici quelques années.
Quel que soit le profil, quelques règles de base ressortent des études :
Pour qu’un investissement locatif à Nîmes soit considéré comme solide, visez un rendement brut minimum de 5 %, un rendement net d’au moins 3,5 % et un rendement net-net (après financement, impôts et charges) d’au moins 2,5 %. Intégrez systématiquement les coûts réels d’entretien et de gestion, estimés entre 15 % et 25 % des loyers. Évitez absolument les passoires thermiques (classées F ou G), dont la location sera progressivement interdite. Enfin, ne surpayez pas un bien en invoquant la tension du marché : la rentabilité se construit autant au moment de l’achat que par le niveau de loyer.
Enfin, la ville reste suffisamment vaste et segmentée pour justifier l’accompagnement par un professionnel local (agent, chasseur, notaire, gestionnaire), capable d’affiner au micro-quartier près la stratégie la plus adaptée au projet de chacun.
Investir dans l’immobilier à Nîmes, c’est donc profiter d’un marché encore abordable, porté par une demande locative forte, une dynamique urbaine réelle et un environnement économique en développement. À condition de choisir avec soin son secteur, son mode de location et son montage fiscal, la cité romaine peut s’avérer être un terrain de jeu très performant pour les investisseurs patients et rigoureux.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Nîmes pour rechercher du rendement locatif et profiter d’un marché régional dynamique. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs villes du sud de la France (Montpellier, Avignon, Arles), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble de rapport ou un ensemble d’appartements dans des quartiers en reconversion près du centre historique de Nîmes, combinant un rendement locatif brut cible de 7 à 8 % « plus le rendement est grand, plus le risque est important » et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux de rafraîchissement) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe, SCI) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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