Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Coincée entre le bois de Boulogne et l’ouest de Paris, Neuilly-sur-Seine fait partie de ces marchés immobiliers dont on parle comme d’une évidence patrimoniale. Ville discrète mais extrêmement aisée, elle cumule atouts rares : sécurité, architecture soignée, écoles prestigieuses, proximité immédiate de La Défense et des quartiers les plus prisés de la capitale. Résultat logique, mais pas anodin pour un investisseur : la demande y dépasse largement l’offre, les prix se maintiennent à des niveaux parmi les plus élevés de France, et la moindre erreur de stratégie se paie cher.
Cette analyse détaille les aspects pratiques d’un investissement immobilier à Neuilly-sur-Seine : niveaux de prix, rendements, typologies de biens recherchés, quartiers clés, risques, fiscalité locale et l’impact des nouvelles opérations urbaines sur le paysage futur.
Un marché ultra-tendu, au cœur du « Paris prime »
Neuilly-sur-Seine est classée dans le segment « Paris prime » par l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), c’est-à-dire le noyau dur des secteurs les plus recherchés et les plus chers de la métropole parisienne. Dans ce périmètre, les prix comme les loyers ont flambé sur la dernière décennie, tandis que les rendements annuels globaux se sont peu à peu tassés.
L’indicateur de tension immobilière dans la commune, où le nombre d’acheteurs est estimé à 20 % supérieur au nombre de biens disponibles.
Sur cinq ans, les prix ont progressé d’environ 16 %. Sur certaines périodes annuelles récentes, la hausse a oscillé entre 7 % et 10 %, avant une phase de stabilisation, voire de légère correction ponctuelle liée au contexte de taux d’intérêt plus élevés. Mais à l’échelle française, Neuilly-sur-Seine reste l’un des marchés les plus résistants.
Des prix au mètre carré parmi les plus élevés de France
Selon les sources et les dates de mesure, les niveaux de prix convergent vers la même idée : Neuilly-sur-Seine se paie très cher.
Un premier jeu de données donne l’ordre de grandeur suivant pour l’ensemble du parc résidentiel :
| Indicateur | Valeur observée |
|---|---|
| Prix moyen au m² (tous biens) | 12 501 € |
| Fourchette générale | 8 448 € – 25 000 € / m² |
| Prix moyen appartements | 11 409 € / m² |
| Fourchette appartements | 8 428 € – 16 134 € / m² |
| Prix moyen maisons | 13 432 € / m² |
| Fourchette maisons | 8 396 € – 26 459 € / m² |
D’autres sources (notaires, portails) confirment cet ordre de grandeur, en situant le prix moyen autour de 10 000 à 12 000 € / m², avec des pics à plus de 15 000 €, voire 20 000 € / m² sur les emplacements les plus exclusifs (vue directe sur le bois de Boulogne, adresses comme l’avenue Maurice-Barrès ou certains secteurs de Saint-James et de l’Île de la Jatte).
À titre de comparaison, de nombreux arrondissements parisiens restent en dessous de ces scores, même si quelques secteurs emblyatiques (7ᵉ, 1ᵉʳ, 16ᵉ) conservent des records plus élevés sur certaines micro-adresses.
Qui vit et qui achète à Neuilly-sur-Seine ?
Investir sans comprendre la sociologie locale revient à piloter à vue. Or Neuilly-sur-Seine est tout sauf une ville standard.
La population tourne autour de 59 000 à 60 000 habitants pour une superficie de seulement 3,72 km². La densité dépasse 15 000 habitants par km², ce qui en fait un territoire très urbain, malgré son décor de grandes avenues arborées et la proximité immédiate du bois de Boulogne.
Le revenu médian annuel de la ville, soit près du double de la moyenne nationale.
Dans le détail, la structure de la population active est très orientée cadres et professions intellectuelles supérieures, qui représentent près d’un tiers de la population âgée de 15 ans et plus. Les retraités pèsent également lourd (plus de 23 % des 15+), ce qui n’est pas neutre pour un marché patrimonial stable, même si cela peut limiter la rotation du parc immobilier.
Locataires, propriétaires : un équilibre qui crée un vrai marché locatif
Malgré des prix d’acquisition très élevés, la part de locataires est loin d’être marginale : 43,7 % des résidents occupent un logement en location. Pour un investisseur, cela signifie un marché locatif réel, et pas seulement une ville de propriétaires « verrouillée ».
La structure du parc de résidences principales illustre bien la diversité des besoins :
| Taille du logement (résidences principales) | Nombre de logements | Part du parc |
|---|---|---|
| Studios | 5 531 | 18,7 % |
| 2 pièces | 5 768 | 19,5 % |
| 3 pièces | 6 270 | 21,2 % |
| 4 pièces | 5 058 | 17,1 % |
| 5 pièces et plus | 6 921 | 23,4 % |
On retrouve donc à la fois un volant important de petits logements (studios, 2 pièces) très prisés par jeunes actifs et étudiants, et un stock significatif de grands appartements familiaux, cœur de cible des cadres supérieurs travaillant à La Défense ou dans les quartiers d’affaires de l’ouest parisien.
Prix et loyers : ce que disent les chiffres sur la rentabilité
Pour un investisseur, l’équation centrale se résume à l’écart entre prix d’achat et loyers constatés. Sur ce terrain, Neuilly-sur-Seine confirme son positionnement patrimonial : valorisation solide, rendement modeste.
Les loyers à long terme se situent en moyenne autour de 28 à 32 €/m² par mois, avec des variations selon la taille, l’adresse et la qualité du bien.
| Type de bien | Loyer mensuel moyen au m² | Fourchette observée |
|---|---|---|
| Appartement | 31 € / m² | 25 € – 44 € / m² |
| Maison | 28,5 € / m² | 21 € – 40 € / m² |
En pratique, cela donne pour des biens typiques, sur le marché locatif classique à l’année :
| Typologie | Fourchette de loyer mensuel |
|---|---|
| Studio (T1) | 1 000 € – 1 900 € |
| 2 pièces (T2) | 1 350 € – 3 500 € |
| 3 pièces (T3) | 2 200 € – 4 000 € |
| 4 pièces (T4) | 3 300 € – 4 300 € |
| Maison | 9 000 € – 20 000 € |
L’exemple d’un appartement de trois chambres meublé rue Théophile-Gautier loué 4 300 € par mois illustre ce positionnement haut de gamme du marché familial.
Rendement brut : entre 3 et 4 %, rarement plus
Les calculs de rendement moyen convergent : la rentabilité brute annuelle tourne autour de 3,2 % à 3,9 % selon les sources, avec des pointes proches de 5 % sur des opérations très optimisées (petites surfaces, colocation, ou produits bien achetés dans des secteurs un peu moins premium).
C’est le nombre moyen d’années de loyers nécessaires pour rembourser le prix d’achat d’un bien immobilier, selon le ratio prix/loyer.
Pour avoir un ordre de grandeur par rapport aux communes voisines :
| Ville | Prix moyen appart. / m² | Rendement locatif moyen estimé |
|---|---|---|
| Neuilly-sur-Seine | ~11 400 € – 12 500 € | 3,2 % – 3,9 % |
| Levallois-Perret | 9 706 € / m² | 3,50 % |
| Boulogne-Billancourt | 8 946 € / m² | 3,59 % |
| Saint-Cloud | 7 553 € / m² | 3,80 % |
| Rueil-Malmaison | 6 080 € / m² | 4,39 % |
La logique est claire : plus on s’éloigne du cœur « prime » et des valeurs patrimoniales maximales, plus le rendement grimpe. À Neuilly-sur-Seine, on paie donc surtout la sécurité et la perspective de plus-value à long terme, davantage qu’un cash-flow annuel généreux.
Pour un investisseur locatif, il est essentiel d’intégrer qu’une grande partie de la rentabilité se joue dans le choix et la gestion du bien, incluant l’acquisition, la fiscalité, et les coûts d’exploitation.
– la qualité d’achat (prix négocié, potentiel de revalorisation via travaux),
– le ciblage des typologies les plus tendues (studios et petits 2 pièces, ou grands appartements familiaux de 3-4 chambres bien placés),
– l’optimisation fiscale (choix du régime, éventuel amortissement en meublé, usage de la dette pour limiter l’IFI le cas échéant).
Les quartiers à viser (ou à surveiller) pour investir
Neuilly-sur-Seine n’est pas homogène. D’un îlot à l’autre, le niveau de prix, le profil des locataires et la profondeur de marché peuvent changer sensiblement. Savoir où investir permet de mieux arbitrer entre prestige, liquidité, rendement et budget.
Saint-James : le bastion des grandes fortunes
Le secteur Saint-James, au sud-ouest de la ville, concentre villas bourgeoises, hôtels particuliers, immeubles de standing à deux pas du bois de Boulogne. C’est ici que se négocient certaines des valeurs au mètre carré les plus élevées, souvent en binôme avec le centre-ville.
Sur ce périmètre, des propriétés de 200 à 250 m² dans des immeubles Art déco ou haussmanniens, avec terrasse et vue sur le bois, se négocient autour de 15 000 € / m², parfois davantage. Les adresses comme l’avenue Saint-James ou les abords du parc de la Folie Saint-James sont représentatives de ce très haut de gamme. Ce n’est pas un terrain de jeu pour la recherche de rendement, mais plutôt pour des stratégies de préservation ou de transmission de patrimoine.
Sablons et Hôtel de Ville : cœur de ville, commerces et vie urbaine
Le secteur des Sablons, au nord, et la zone autour de l’Hôtel de Ville constituent le cœur commerçant et culturel de Neuilly-sur-Seine. On y trouve :
– des immeubles haussmanniens élégants,
– de nombreux commerces de bouche, restaurants, boutiques haut de gamme,
– le Théâtre des Sablons, la mairie, les marchés.
Les prix, élevés, varient généralement entre 11 000 et 14 500 €/m² pour les biens bien situés. Ce secteur est idéal pour investir dans des petits et moyens appartements, ciblant particulièrement les actifs travaillant à La Défense ou dans les 8ᵉ/16ᵉ arrondissements, attirés par la vie de quartier et la proximité des stations de métro (Les Sablons, Porte Maillot).
Bagatelle et Neuilly-Bois : le poumon vert chic
Proches du bois de Boulogne et de la Seine, les quartiers Bagatelle et Neuilly-Bois offrent un environnement très résidentiel, verdoyant, avec de grandes résidences de standing et quelques maisons rareté. Les prix se situent généralement autour de 10 000 € / m² pour les biens courants, avec des pointes bien supérieures pour les vues dégagées sur le bois ou la Seine.
Ce bien est particulièrement adapté pour une location à des cadres avec enfants. Il répond à leurs critères de recherche : un environnement calme et naturel, un accès rapide à des écoles réputées, et convient parfaitement à un marché locatif familial haut de gamme.
Pont de Neuilly : carrefour avec La Défense
À l’est, le secteur Pont de Neuilly bénéficie d’une situation stratégique à l’articulation entre Neuilly-sur-Seine et La Défense, avec la station de métro du même nom sur la ligne 1. On y trouve un mélange de résidences de standing, d’immeubles de bureaux, de commerces, le tout avec un accès direct aux tours de La Défense en quelques minutes.
C’est un spot de choix pour le locatif destiné aux cadres et consultants travaillant dans le quartier d’affaires, y compris en colocation ou en meublé haut de gamme pour expatriés. Les biens avec vue sur la Seine ou situés à quelques pas du métro se négocient avec une prime significative.
Île de la Jatte : un îlot résidentiel très convoité
L’Île de la Jatte, posée sur la Seine, est l’un des micro-marchés les plus singuliers de Neuilly-sur-Seine. Célébrée par les impressionnistes (Monet, Seurat, Van Gogh), urbanisée surtout dans les années 1980, elle propose aujourd’hui un cadre semi-insulaire, très résidentiel, avec parcs, jardins, golf practice et une proportion importante d’immeubles modernes.
Un exemple concret est le programme neuf commercialisé par Paris Ouest Sotheby’s sur l’île, qui s’est vendu à un prix d’environ 14 000 € par mètre carré. Ce prix positionne ce secteur parmi les plus chers de la ville, en dehors de l’hyper-centre, et illustre la diversité de l’offre immobilière, qui va des appartements familiaux récents aux programmes neufs très haut de gamme.
Pour un investisseur, l’Île de la Jatte combine plusieurs atouts :
– image haut de gamme, recherchée par les familles et certains expatriés,
– tranquillité et verdures, tout en restant à quelques minutes de La Défense,
– offre en résidences récentes, donc souvent plus performantes énergétiquement que le parc ancien.
En contrepartie, l’offre est limitée et la concurrence forte sur les meilleurs produits.
Les grands projets urbains qui façonnent l’avenir
Investir à long terme suppose de regarder au-delà de l’immeuble ciblé, vers les transformations de la ville. Sur ce plan, Neuilly-sur-Seine est en pleine phase de reconfiguration maîtrisée, avec plusieurs opérations d’envergure.
« Le nouveau 167 » et la métamorphose de l’avenue Charles-de-Gaulle
Le projet « Le nouveau 167 », au 167 avenue Charles-de-Gaulle, incarne une nouvelle génération de programmes mixtes : logements, équipements culturels, espaces publics, services techniques municipaux réorganisés. Porté par la ville en lien avec CDC Habitat Île-de-France, il a déjà donné naissance à l’Espace culturel et à la médiathèque Jean-d’Ormesson (2 800 m²) et prévoit de nouveaux logements, y compris sociaux, ainsi que des surfaces de stationnement.
L’avenue Charles-de-Gaulle, qui constitue l’axe historique entre l’Étoile et La Défense, est au cœur d’une vaste opération de requalification avec les « Allées de Neuilly » : création de plus de 10 hectares d’espaces publics réaménagés, nouvelles pistes cyclables, plantation de centaines d’arbres, réorganisation de la circulation et des transports (nouvelle gare routière, travaux sur les esplanades et dalles).
Pour un investisseur, ces projets ont plusieurs implications :
La transformation de l’avenue entraîne une revalorisation progressive des immeubles alentours, autrefois pénalisés par la circulation. Elle améliore l’attractivité pour une clientèle familiale et piétonne, attirée par les espaces verts et les cheminements doux. Enfin, elle favorise la création d’une offre complémentaire de commerces et de services autour des nouvelles polarités culturelles comme la médiathèque et les espaces associatifs.
Rénovations d’équipements et montée en gamme des infrastructures
La ville investit lourdement dans ses équipements collectifs, ce qui renforce son image résidentielle premium. La piscine municipale « La Piscine » fait l’objet d’une rénovation complète (bassin, spa, hammam, golf simulateur, salles multisports, modernisation énergétique). Le chantier doit aboutir sur un équipement nettement modernisé, avec une consommation énergétique réduite grâce au remplacement intégral des systèmes de chauffage et d’éclairage.
La modernisation de l’éclairage public avec des LED basse consommation et la réalisation de travaux d’apaisement du trafic (comme sur la rue du Château, la rue Madeleine-Michelis et aux carrefours stratégiques) visent à améliorer la qualité de vie. Ces aménagements renforcent le caractère familial et bourgeois de la commune, stimulant ainsi la demande résidentielle à moyen terme.
Immobilier tertiaire et restructurations vertes
Sur l’axe Charles-de-Gaulle et les boulevards voisins, plusieurs opérations tertiaires lourdes redéfinissent le paysage de bureaux haut de gamme, à l’image du projet du 185 avenue Charles-de-Gaulle, restructuré par BNP Paribas REIM. L’immeuble, acquis et transformé sur plusieurs années, a été remis au goût du jour avec une forte dimension environnementale (recyclage de 97 % des déchets de démolition, béton bas-carbone, certification BREEAM, WELL, WiredScore, etc.).
Même logique au 57 avenue Charles-de-Gaulle / 14 rue Charles-Laffitte, où un projet hybride bureaux/logements mise sur une surélévation en bois, un jardin central et une performance énergétique élevée.
Ces opérations signalent que Neuilly-sur-Seine ne se contente pas de vivre sur son stock ancien : elle intègre progressivement les standards ESG les plus exigeants. Pour l’investisseur résidentiel, cela a un impact indirect mais réel :
– montée en gamme globale du bâti local,
– pression à la rénovation sur le parc ancien mal noté énergétiquement,
– maintien de l’attractivité pour les grands utilisateurs tertiaires, donc pour la clientèle de cadres à haut revenu.
Les stratégies d’investissement pertinentes à Neuilly-sur-Seine
Dans un marché aussi tendu et coûteux, la clé est d’adapter sa stratégie à son objectif principal : sécuriser un capital, générer un complément de revenus, préparer une succession, ou arbitrer une exposition patrimoniale à l’immobilier prime.
Achat patrimonial : résidence principale ou pied-à-terre familial
Neuilly-sur-Seine est d’abord un marché de résidences principales haut de gamme. Nombre de transactions concernent des familles déjà installées dans la ville ou ayant un lien historique avec elle, qui cherchent à :
– agrandir leur surface (passage de 3 à 4 pièces, voire plus),
– se rapprocher d’une école (Lycée Pasteur, Sainte-Croix, Saint-Dominique, Sainte-Marie, Marymount International School),
– trouver un espace extérieur (balcon, terrasse, jardin).
Pour un investisseur-personne physique qui envisage de s’y installer à moyen terme, acquérir un bien en avance de phase et le louer quelques années peut faire sens. L’avantage : sécuriser un emplacement rare, profiter éventuellement d’une revalorisation future, tout en amortissant partiellement le coût via les loyers. La rentabilité à court terme restera modeste, mais la logique patrimoniale domine.
Investissement locatif classique : petits ou grands, mais bien ciblés
Sur le marché locatif, deux familles de produits se démarquent.
Les studios et 2 pièces, qui représentent près de 40% du parc, sont très recherchés par les jeunes actifs, étudiants ou couples sans enfants. La demande est soutenue près des stations de métro (Sablons, Pont de Neuilly, Porte Maillot) et des axes commerciaux. Les loyers au m² y sont plus élevés, permettant un rendement brut généralement compris entre 3,5% et 4%.
De l’autre, les grands appartements familiaux (3 à 5 pièces et plus), qui constituent la typologie la plus convoité du marché résidentiel. Ces biens se louent vite dès lors qu’ils cumulent :
– bonne adresse (Saint-James, Sablons, centre-ville, Bagatelle, Neuilly-Bois),
– écoles proches,
– plan optimisé, extérieur et stationnement si possible.
Le rendement brut est rarement supérieur à 3 %, mais la vacance locative est faible et la stabilité des locataires forte, ce qui limite les coûts indirects (recherche de locataire, remise en état fréquente).
Expatriés, cadres détachés, coliving : des niches à explorer
Neuilly-sur-Seine est un aimant pour les cadres expatriés : proximité immédiate de La Défense, environnement perçu comme très sûr, forte concentration d’écoles privées et internationales, présence de l’American Hospital et d’établissements comme Marymount International School. Des agences spécialisées, comme Paris Rental, se positionnent sur ce créneau en proposant des appartements meublés haut de gamme, souvent avec services (internet très haut débit, parking, ménage, etc.).
Pour un investisseur, se positionner sur ce segment implique :
– d’accepter un niveau d’investissement élevé (biens de grande taille, emplacements premium),
– de soigner particulièrement la qualité d’ameublement et d’équipement,
– de maîtriser la fiscalité de la location meublée (BIC, LMNP/LMP),
– de travailler avec des gestionnaires habitués à cette clientèle.
Ces stratégies, ciblant jeunes actifs, consultants ou étudiants, peuvent améliorer le rendement des grands appartements bien situés. Cependant, dans un marché réglementé comme l’Île-de-France et une ville bourgeoise comme Neuilly, elles doivent être envisagées avec prudence, en considérant le voisinage, le règlement de copropriété et les autorisations nécessaires.
Location de courte durée : un terrain encadré, à manier avec prudence
Le marché de la location de courte durée (type Airbnb) existe, mais il est soumis à un encadrement réglementaire strict dans l’agglomération parisienne. Les données disponibles montrent plusieurs centaines d’annonces actives, majoritairement des appartements entiers, avec des revenus mensuels médian autour de quelques milliers de dollars et des pics en début d’été.
Toutefois, les règles de changement d’usage, les obligations de déclaration et les risques de sanctions en cas de non-respect incitent à la prudence. Pour un investisseur, la location saisonnière à Neuilly-sur-Seine ne peut être envisagée qu’avec un accompagnement juridique et fiscal pointu, et en acceptant une forte exposition au risque réglementaire. Dans de nombreux cas, un schéma de location meublée longue durée à destination d’expatriés ou de cadres peut offrir un compromis plus serein, avec des loyers déjà élevés.
Fiscalité locale et nationale : un facteur clé de la rentabilité nette
À prix d’achat élevé et rendement brut modeste, la rentabilité nette repose largement sur la maîtrise de la fiscalité et des charges récurrentes.
Les taxes locales à Neuilly-sur-Seine : une particularité intéressante
Premier point notable : malgré ses revenus élevés, Neuilly-sur-Seine applique des taux de taxe foncière relativement faibles par rapport aux moyennes nationales. Le taux global sur les propriétés bâties se situe autour de 13,05 %, contre environ 39 % en moyenne en France. Pour un appartement d’une centaine de mètres carrés, la facture annuelle de taxe foncière serait typiquement de l’ordre de 1 200 à 2 500 €, là où des villes moins chères peuvent parfois facturer des montants similaires ou supérieurs.
La taxe d’habitation, désormais supprimée pour les résidences principales, subsiste pour les résidences secondaires, avec une surtaxe (30 % en 2023) visant à pénaliser certains logements peu occupés. Pour un investisseur qui loue en résidence principale, cet aspect pèsera donc peu, sauf périodes de vacance.
En plus de la taxe foncière, les propriétaires sont soumis à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), dont le taux, d’environ 2.28 %, est inférieur à la moyenne départementale. Pour les investisseurs en location meublée exercée à titre professionnel ou dans un cadre assimilable, la cotisation foncière des entreprises (CFE) s’applique également.
Poids de la fiscalité nationale : IFI, impôt sur le revenu, plus-values
Sur le plan national, la France figure parmi les pays où la pression fiscale sur l’immobilier est la plus lourde, notamment pour les non-résidents. Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu, avec un taux minimal de 20 % pour les non-résidents, augmenté de prélèvements sociaux pouvant aller jusqu’à 17,2 % pour les ressortissants hors UE. Des régimes simplifiés (micro-foncier, micro-BIC) existent, mais ils limitent les possibilités de déduction. En régime réel, l’investisseur peut en revanche déduire les intérêts d’emprunt, les travaux, les charges de copropriété et diverses dépenses, ce qui permet d’optimiser la note fiscale, surtout pour des biens financés à crédit.
Seuil à partir duquel l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’applique sur le patrimoine immobilier français.
Enfin, la fiscalité sur les plus-values immobilières est lourde durant les premières années de détention, avec une exonération progressive qui n’est totale (pour l’impôt) qu’après 22 ans, et pour les prélèvements sociaux qu’au bout de 30 ans. Pour un investisseur à horizon long, cette perspective reste compatible avec une stratégie patrimoniale. À horizon court ou moyen terme, elle pèse largement sur le rendement global.
Financer un achat à Neuilly-sur-Seine en tant que non-résident
Le marché français reste relativement ouvert aux investisseurs étrangers, qui bénéficient des mêmes droits de propriété que les nationaux. Mais l’accès au crédit s’est durci, en particulier pour les profils non-résidents, britanniques ou américains, du fait des régulations (FATCA, Brexit, prudentiel bancaire).
Globalement, les banques françaises exigent que le taux d’endettement (crédits en cours + futur crédit) ne dépasse pas environ un tiers des revenus bruts, avec une certaine souplesse pour les très bons dossiers. Les durées de prêt pour non-résidents vont souvent jusqu’à 20 ans, parfois 25 ans, avec des quotités de financement généralement comprises entre 70 % et 80 % du prix (hors frais).
Pour les achats immobiliers de plus de 2 millions d’euros, les banques privées peuvent proposer un financement allant jusqu’à 90-100%. Cette solution est conditionnée au transfert et à la gestion d’un portefeuille d’actifs financiers important (Assets Under Management) par la banque.
Les taux, après un pic en 2023–2024, se sont stabilisés dans une fourchette avoisinant 3,5–4 % sur 20 ans pour des non-résidents au moment des dernières analyses disponibles, ce qui reste historiquement attractif au regard de la stabilité du marché parisien prime.
Pour un investissement à Neuilly-sur-Seine, utiliser l’effet de levier du crédit présente un double intérêt :
– maximiser la protection contre l’IFI en limitant la valeur nette imposable,
– profiter de la différence entre le coût de l’argent (taux du prêt) et la revalorisation potentielle à long terme, tout en conservant éventuellement une partie de son capital investi dans d’autres actifs plus rémunérateurs.
Ce que l’on achète vraiment en investissant à Neuilly-sur-Seine
Face à un rendement brut modeste et à une pression fiscale non négligeable, pourquoi des investisseurs – y compris internationaux – continuent-ils de miser massivement sur Neuilly-sur-Seine ?
Plusieurs éléments structurants se dégagent.
D’abord, la sécurité du placement. La commune est régulièrement décrite comme l’une des plus sûres de la région parisienne, avec un environnement policé, des rues propres et calmes, et une forte stabilité sociale. Pour un investisseur long terme, cela signifie un risque limité de dégradation du cadre de vie et, par ricochet, des valeurs immobilières.
Plus de 10 % de la surface communale est occupée par des espaces verts, sans compter le bois de Boulogne.
Enfin, la rareté. Avec un parc d’environ 35 000 logements, dont plus de 80 % déjà occupés comme résidences principales, un peu moins de 8 % en résidences secondaires, et autour de 8–10 % de vacants (dont une partie structurelle), les marges de création de nouveaux logements restent limitées, d’autant que le caractère historique du bâti freine les opérations de densification lourde. Sur ce type de marché, tant qu’il existe une clientèle solvable prête à payer pour y résider, la valeur du mètre carré reste sous tension.
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Investir dans l’immobilier à Neuilly-sur-Seine repose sur la solidité d’un emplacement rare et un marché résidentiel de très haut niveau. Il s’agit d’une stratégie patrimoniale visant une valorisation lente mais régulière, portée par des fondamentaux difficiles à reproduire ailleurs, et non d’une recherche de rendement rapide.
Pour que l’opération tienne la route, l’investisseur doit accepter plusieurs contraintes : un ticket d’entrée élevé, un rendement courant limité, une fiscalité à apprivoiser, des normes techniques (notamment énergétiques) de plus en plus exigeantes. En échange, il acquiert plus qu’un simple actif immobilier : une part d’un territoire qui, depuis des décennies, est perçu comme l’un des refuges les plus sûrs pour le capital résidentiel en France.
Ce n’est pas un marché pour les spéculateurs pressés, mais un terrain privilégié pour ceux qui pensent en décennies plutôt qu’en années, et qui voient dans la pierre de Neuilly-sur-Seine un socle stable au sein d’un portefeuille diversifié.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Neuilly-sur-Seine pour sécuriser son patrimoine et bénéficier d’un marché premium très recherché aux portes de Paris. Budget alloué : 800 000 à 1 200 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés haut de gamme de l’Ouest parisien (Paris 16e, Boulogne, Levallois), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement familial ou un petit immeuble de rapport à Neuilly-sur-Seine, combinant rendement locatif net cible de 3–4 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est élevé, plus le risque est important » – et un fort potentiel de préservation et de valorisation du capital à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais de notaire + rafraîchissement) d’environ 1 000 000 euros.
La mission a inclus : sélection du quartier (Sablons, Saint-James, Château), mise en relation avec un réseau local (notaire, agent, architecte), choix de la structure (détention directe, SCI à l’IS ou à l’IR) et élaboration d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps, en intégrant cet actif à la stratégie globale de l’investisseur.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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