Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier à Nancy n’a plus rien d’un pari exotique. La ville cumule une forte demande locative, des prix encore raisonnables à l’achat, des rendements supérieurs à la moyenne nationale et un tissu économique solide. À condition de bien lire les chiffres, de choisir les bons quartiers et de maîtriser les règles du jeu, Nancy peut devenir un excellent terrain d’investissement, aussi bien pour un premier achat que pour une stratégie patrimoniale plus ambitieuse.
Cet article fournit une analyse chiffrée du marché immobilier de Nancy, incluant les rendements, les quartiers et les stratégies d’investissement, pour aider les investisseurs à se projeter concrètement.
Un marché attractif : prix encore contenus, demande très soutenue
Nancy se situe dans le département de Meurthe-et-Moselle, au cœur du Grand Est. La ville intra-muros compte environ 105 000 habitants, mais l’agglomération dépasse 250 000 habitants et l’aire urbaine 435 000. Avec une superficie d’environ 15 km², la densité est particulièrement élevée et la pression sur le parc de logements est forte.
La première donnée qui intéresse un investisseur est évidemment le prix d’achat. À Nancy, les niveaux restent très compétitifs par rapport à d’autres grandes villes régionales.
Des prix au mètre carré encore abordables
Les différentes sources convergent vers une fourchette moyenne comprise entre 2 300 et 2 600 €/m² pour les appartements, avec des variations selon les périodes de mesure et les segments (neuf, ancien, maison).
On peut résumer ainsi les ordres de grandeur actuels :
| Indicateur | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen global au m² (tous biens) | 2 595 € |
| Prix moyen appartement (ancien + neuf) | 2 327 – 2 675 €/m² |
| Prix moyen maison | 2 419 – 2 809 €/m² |
| Appartement centre-ville | ~2 300 €/m² |
| Appartement hors centre | ~2 000 €/m² |
| Neuf (appartement) – médiane | ~3 208 €/m² |
| Ancien (appartement) – médiane | ~2 329 €/m² |
Les écarts entre quartiers sont significatifs. Les secteurs les plus centraux et patrimoniaux comme Léopold / Ville-Vieille ou les abords de la place Stanislas se rapprochent ou dépassent les 2 700–2 800 €/m², tandis que des zones plus populaires ou périphériques restent autour de 2 000 €/m².
Le nombre de grands secteurs résidentiels identifiés pour fournir des repères.
| Quartier / Secteur | Prix moyen au m² (appartements) |
|---|---|
| Centre Ville / Charles III | ~2 446 – 2 484 € |
| Léopold / Ville-Vieille | ~2 694 – 2 736 € |
| Beauregard / Boufflers / Buthegnemont | ~2 317 € |
| Haussonville / Blandan / Donop | ~2 320 – 2 323 € |
| Haut-du-Lièvre / Gentilly | ~2 025 – 2 044 € |
| Mon Désert / Jeanne d’Arc | ~2 396 € |
| Saint-Fiacre / III Maisons / Crosne-Vayringe | ~2 445 € |
| Saint-Pierre / René II / Bonsecours | ~2 263 € |
| Saurupt / Clemenceau | ~2 336 € |
| Stanislas / Meurthe – Rives de Meurthe | ~2 487 – 2 492 € |
À l’intérieur même de certains quartiers, les micro-localisations peuvent encore accentuer ces différences. Les rues les plus chères (Place de la Carrière, boulevard Charles V, rue des Michottes, etc.) dépassent 2 800–2 900 €/m², alors que des artères comme le boulevard Joffre ou certaines avenues périphériques descendent sous 2 000 €/m².
Une tendance de fond : hausse sur 5 à 10 ans, respiration récente
Sur longue période, Nancy a connu une progression marquée des valeurs :
– +28 % sur 5 ans environ pour le prix moyen au m².
– +27–28 % sur 10 ans.
– Pour les appartements, certaines sources évoquent +35 % sur 5 ans, avec une hausse d’environ 4 % sur la dernière année observée.
– Pour les maisons, l’augmentation atteint +27 à +21 % selon les séries sur 5 ans.
En revanche, les deux à trois dernières années ont été plus contrastées, avec un léger repli conjoncturel :
| Période observée | Évolution des prix de vente |
|---|---|
| Sur 12 mois (certaines sources) | +1,1 % |
| Sur 2 ans | -3 % |
| Dernier trimestre 2024 | -1,4 % |
| Avril 2025 (mois isolé) | -8,16 % |
Ce recul récent s’inscrit dans le contexte national de remontée rapide des taux en 2023, puis de normalisation progressive. Il n’efface pas la tendance haussière de fond, mais crée une fenêtre d’entrée intéressante pour les investisseurs : les prix se sont un peu détendus alors que les loyers, eux, continuent de progresser.
Un marché en tension maximale
Le marché nancéien reste très tendu :
Analyse des indicateurs clés du marché immobilier, illustrant la dynamique entre l’offre, la demande et les conditions de vente.
La demande des acheteurs est estimée à +15 % par rapport au nombre de biens en vente, créant un marché très tendu.
L’indice de tension immobilière est noté 10/10, confirmant un marché extrêmement favorable aux vendeurs.
En 2024, environ 683 ventes ont été conclues, avec près de 292 biens proposés à la vente au moment des mesures.
Les marges de négociation moyennes se sont réduites à environ 5 %, signe d’un marché compétitif.
Le délai moyen de vente se situe autour de 2 mois (66 à 72 jours), témoignant d’une bonne fluidité des transactions.
Concrètement, un bien au bon prix et bien situé trouve preneur rapidement, ce qui limite le risque de rester bloqué longtemps avec un actif invendable.
Une ville de locataires : carburant du rendement locatif
Pour un investisseur, le principal atout de Nancy tient à la structure de sa population et de son parc immobilier. La ville est avant tout une ville de locataires.
70 % de locataires, 50 000 étudiants
Les chiffres sont parlants :
– Environ 106 000 habitants intra-muros.
– 67 711 ménages.
– Taux de locataires autour de 70 % (et même 72,5 % selon une autre source).
– Taux de propriétaires occupants à peine supérieur à 27 %.
– Près de 47 000 à 50 000 étudiants chaque année, soit quasiment la moitié de la population intra-muros.
– 48 % des habitants ont moins de 30 ans, et la médiane d’âge est de 31 ans.
Avec un tel profil démographique, la demande locative est structurellement forte, en particulier sur les petites surfaces et les logements proches des pôles universitaires (campus ARTEM, facultés de médecine, sciences, etc.).
La composition des résidences principales renforce cette logique :
| Type de logement (résidence principale) | Part dans le parc |
|---|---|
| Studios | 16,8 % |
| 2 pièces | 26,0 % |
| 3 pièces | 25,6 % |
| 4 pièces | 16,5 % |
| 5 pièces et plus | 15,0 % |
La très forte proportion de studios et de petits T2/T3 s’explique directement par le poids de la population étudiante et des jeunes actifs. Pour un investisseur, cela signifie un réservoir de locataires quasiment inépuisable sur ces typologies, à condition de viser les bons emplacements.
Un parc dominé par l’appartement
Le paysage immobilier nancéien est massivement collectif :
– 67 711 logements au total.
– 58 096 résidences principales (85,8 % du parc).
– 1 625 résidences secondaires (2,4 %).
– 7 990 logements vacants (11,8 %).
– 88,7–91 % du parc constitué d’appartements.
– Environ 9 % seulement de maisons.
– 13,7 % des logements sont du parc social (HLM).
Les maisons sont donc rares et chères, réservées à un segment plus familial ou patrimonial. Pour un investisseur locatif cherchant de la rentabilité, le terrain de jeu principal reste l’appartement, dans l’ancien comme dans le neuf.
Des loyers dynamiques et des rendements supérieurs à la moyenne française
La vraie singularité de l’investissement à Nancy tient à l’écart entre prix d’achat relativement modérés et niveaux de loyers déjà élevés, tirés par la demande.
Niveaux de loyers : des petites surfaces très recherchées
Les loyers moyens au mètre carré se situent dans une fourchette plutôt haute pour une ville de cette taille :
| Indicateur | Valeur moyenne |
|---|---|
| Loyer moyen appart (toutes surfaces) | 12,4 – 14 €/m² / mois |
| Loyer moyen maison | ~12,7 – 14,8 €/m² / mois |
| Loyer moyen meublé | 16 €/m² / mois |
| Loyer moyen nu | 12 €/m² / mois |
| Fourchette globale | 8,7 à 21,6 €/m² / mois |
Par type de bien, quelques ordres de grandeur de loyers et de rendements bruts ressortent :
| Typologie | Prix moyen d’achat | Loyer moyen mensuel | Recette annuelle | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 121 000 € | 570 € | 6 840 € | ~5,65 % |
| 1 chambre (T2) | 76 500 € | 450 € | 5 400 € | ~7,06 % |
| 2 chambres (T3) | 120 000 € | 590 € | 7 080 € | ~5,90 % |
| 3 chambres (T4) | 189 000 € | 780 € | 9 360 € | ~4,95 % |
| 4 chambres et + | 249 950 € | 950 € | 11 400 € | ~4,54 % |
On constate que les meilleurs rendements théoriques se situent sur les petites surfaces (T1/T2) et certains T3 bien positionnés. Les grands appartements et les maisons, plus chers à l’achat et orientés vers des familles plus stables, offrent plutôt un rendement patrimonial que purement financier.
Sur plusieurs années, les loyers ont progressé plus vite que les prix d’achat récents.
– +9,09 % de loyer moyen entre 2022 et 2024.
– +3,30 % sur la seule période d’avril 2025.
– À l’inverse, les prix au m² ont un peu reculé sur les deux dernières années.
Cette dissociation prix/loyer est favorable aux investisseurs qui entrent aujourd’hui sur le marché.
Des rendements bruts attractifs
Selon les sources et les segments, la rentabilité brute moyenne se situe autour de 5,5–6,4 %, avec des pics encore plus élevés sur certains quartiers ou typologies :
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Rendement brut moyen global | ~6,3 % |
| Rendement brut moyen meublé | 5,81 % |
| Rendement brut moyen nu | 5,28 % |
| Fourchette rendements meublés | 4,77 – 7,16 % |
| Meilleurs quartiers meublé (ex. Boufflers) | ~6,73 % |
| Rendements possibles sur opérations ciblées | 8–10 % |
Un exemple concret illustre le potentiel de certaines opérations :
– Appartement de 5 pièces, 103 m², au 68 boulevard d’Haussonville.
– Prix : 274 925 €.
– Loyer estimé (charges comprises) : 2 040 €/mois.
– Rendement brut : 8,3 %.
– Rendement net : 6,5 %.
– TRI sur 5 ans : 19,2 %.
Pour atteindre une rentabilité locative élevée à Nancy, comparable à des marchés réputés, une sélection rigoureuse du bien, un emplacement adéquat et des optimisations (travaux, ameublement, colocation) sont essentiels.
Globalement, la ville se situe au-dessus de la moyenne française : quand le rendement brut national tourne autour de 4,2 %, investir à Nancy permet statistiquement de viser plus de 5,5 %.
Cartographie des quartiers : placement, équilibre ou rendement ?
Investir dans l’immobilier à Nancy ne signifie pas la même chose selon que l’on recherche un « placement » patrimonial, un compromis rendement/risque ou un rendement maximal dans des quartiers en mutation.
Les secteurs « placement » : centre historique et hyper-centre
Les quartiers de la Vieille Ville, du secteur Léopold, des abords de la place Stanislas ou encore les îlots les plus prisés du centre-ville répondent à une logique de conservation de valeur, voire de valorisation sur le long terme.
On y trouve : les meilleures pratiques, des conseils utiles, des informations pertinentes et des ressources fiables.
– Des prix plus élevés, souvent entre 2 600 et 3 000 €/m² sur les beaux immeubles.
– Un patrimoine architectural fort (bâtiments anciens, façades classées, Art nouveau).
– Une demande locative constante, y compris saisonnière grâce au tourisme (plus de 3,2 millions de visiteurs certains millésimes).
Le secteur de la Vieille Ville concentre un grand nombre de biens à la vente (147 annonces recensées), offrant ainsi de réelles opportunités de sélection pour les investisseurs. Bien que les rendements y soient légèrement plus compressés, ils restent intéressants, notamment via des formules en meublé ou en location de courte durée.
Les secteurs « équilibre » : proche centre, pôles étudiants, quartiers vivants
Autour de l’hyper-centre, certains quartiers offrent une combinaison très intéressante de rendement correct et de potentiel de valorisation :
– Saurupt / Clemenceau, Mon Désert, Haussonville / Blandan / Donop.
– Rives de Meurthe / Stanislas, Poincaré – Foch – Anatole France.
– Faubourg des Trois-Maisons, quartiers autour d’ARTEM ou de certains campus.
Les prix y sont souvent compris entre 2 300 et 2 500 €/m² pour des appartements, avec des loyers soutenus et une demande ambassadeur des étudiants, jeunes actifs et familles urbaines. Les rendements bruts dépassent régulièrement 5,5–6 %, surtout en meublé ou en colocation.
Les secteurs « développement » : périphérie, quartiers en mutation
Pour chercher des rendements plus élevés, certains quartiers en transition ou en périphérie sont à considérer :
Pour un investissement locatif à Nancy, considérez les quartiers ayant bénéficié d’importantes rénovations. Le secteur Haut-du-Lièvre / Gentilly, historiquement classé sensible, a été profondément rénové sur la dernière décennie. Le Plateau de Haye, lauréat du Grand Prix national ÉcoQuartier, est en pleine modernisation avec de nouveaux logements et espaces verts. Ces secteurs, populaires ou en renouveau urbain, présentent souvent une part importante de logement social et un cadre de vie amélioré.
Les prix y sont plus bas (environ 2 000–2 050 €/m²), permettant d’atteindre des rendements bruts supérieurs à 6–7 % sur du meublé ou de la colocation. Il faut en revanche accepter un profil de risque différent (turn-over plus fort, image de quartier à surveiller, gestion locative plus exigeante).
Dans ces zones, des opérations de rénovation (énergétique, esthétique) peuvent générer de belles plus-values à moyen terme, en profitant de la dynamique des grands projets urbains.
Ancien, neuf, rénovation : comment arbitrer ?
Nancy offre les trois grands terrains d’investissement classiques : l’ancien à rénover, l’ancien en bon état, et le neuf en programme ou récemment livré.
Le neuf : confort, fiscalité et hausse des prix
Le marché du neuf à Nancy est dynamique, avec de nombreux programmes, en particulier dans des quartiers en transformation (Mon Désert – Saurupt, Rives de Meurthe, Plateau de Haye, etc.).
Quelques éléments chiffrés :
– Prix moyen neuf (appartement) : autour de 3 200–3 500 €/m² selon les sources.
– Certains programmes annoncent encore des prix plus accessibles autour de 2 570 €/m², mais la tendance globale est plutôt à la hausse.
– Entre 2019 et 2024, le prix du neuf a progressé d’environ 4 à 9 % selon les séries.
Exemple comparatif pour un T2 de 50 m² :
| Type de bien | Prix d’achat nu | Frais de notaire estimés | Budget total hors travaux |
|---|---|---|---|
| T2 neuf – 50 m² | 129 795 € | ~3 340 € | ~133 135 € |
| T2 ancien – 50 m² | 129 795 € | ~10 050 € | ~139 845 € |
Même à prix de base identique, le neuf permet de limiter fortement les frais de notaire. À cela s’ajoutent :
Découvrez les principaux atouts et garanties offerts par l’acquisition d’un logement neuf dans la région de Nancy.
Protection légale couvrant les désordres majeurs affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination pendant 10 ans.
Bâtis conformes à la RT2012, voire à la RE2020, assurant une faible consommation et une excellente performance face aux exigences du DPE.
Bénéficiez d’une réduction d’impôt grâce au dispositif Pinel, applicable à Nancy qui est classée en zone B1.
Des charges de copropriété connues et optimisées dès le départ, pour une prévision budgétaire sereine.
En contrepartie, le rendement brut est souvent un peu plus faible qu’en ancien (prix au m² plus élevés, loyers plafonnés en Pinel), sauf à cibler des produits très bien placés ou des segments spécifiques (résidences étudiantes, LMNP).
L’ancien : rendement et potentiel de création de valeur
L’immobilier ancien à Nancy présente plusieurs avantages :
L’investissement dans l’ancien présente plusieurs atouts financiers et opérationnels. Le prix au mètre carré y est généralement plus bas, avec une médiane autour de 2 329 €/m² pour les appartements, notamment en périphérie ou dans les immeubles non rénovés. Cet achat à un coût inférieur ouvre la possibilité de réaliser des travaux de valorisation, comme la rénovation de la cuisine ou de la salle de bains, la redistribution des espaces ou l’amélioration de la performance énergétique, pour augmenter la valeur du bien. De plus, ce segment offre une flexibilité supérieure pour la fixation des loyers, car il n’est pas soumis aux plafonds réglementaires du dispositif Pinel.
Les coûts de travaux doivent cependant être intégrés sérieusement dans le business plan. Les ordres de grandeur moyens à Nancy pour la rénovation sont les suivants :
| Type de rénovation | Coût indicatif au m² |
|---|---|
| Rafraîchissement « déco » | À partir de ~240 €/m² |
| Rénovation légère | À partir de ~490 €/m² |
| Rénovation complète | À partir de ~860 €/m² |
| Grosse rénovation / restruct. | À partir de ~1 200 €/m² |
Pour un T2 de 50 m², un simple rafraîchissement cosmétique (peinture, sols, petite cuisine) se situe autour de 12 000–13 000 €, ce qui peut suffire à monter en gamme en meublé et à augmenter le loyer de 10 à 15 %.
L’ancien permet également de profiter de dispositifs fiscaux comme le déficit foncier (en location nue) ou l’amortissement en LMNP (en meublé), en plus des aides publiques type MaPrimeRénov’ pour la rénovation énergétique.
Meublé, colocation, courte durée : quelle stratégie locative adopter ?
La structure de la demande à Nancy (ville étudiante, forte proportion de jeunes actifs, profil urbain dense) ouvre plusieurs stratégies possibles.
Le meublé classique (LMNP) : l’option la plus naturelle
Avec une proportion de locataires élevée, un marché étudiant massif et des loyers nettement plus élevés pour le meublé, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) apparaît comme une solution très adaptée à Nancy.
Les données de marché montrent :
– Loyer moyen meublé : ~16 €/m² contre ~12 €/m² en nu.
– Rendements bruts meublés moyens : 5,81 %, avec une fourchette fréquente entre 4,77 et 7,16 %.
– Avantage fiscal fort grâce à l’amortissement de l’immobilier et du mobilier, permettant souvent de gommer une partie significative du bénéfice imposable.
Dans certains quartiers étudiants (Haussonville, Artem, Faubourg des Trois-Maisons, centre-ville), un petit T2 meublé peut aisément viser 6 % brut et plus, tout en conservant un bon taux d’occupation.
La colocation : optimiser les grandes surfaces
Les statistiques de typologies louées montrent que les studios et T2 représentent la plus grosse partie du marché, mais les T3/T4 conservent leur intérêt, notamment en colocation :
Une colocation bien pensée permet une hausse de 20 à 40 % des loyers perçus par rapport à une location classique.
Par exemple, un T4 de 80–90 m² dans un quartier mixte étudiant/proche centre peut générer un rendement brut significativement supérieur à 6 %, à condition de soigner l’agencement (chambres de taille homogène, espaces communs confortables) et l’ameublement.
La location courte durée (Airbnb) : levier à manier avec prudence
Nancy, ville touristique et de congrès, voit se développer un parc d’hébergements de courte durée :
– Environ 900–950 annonces actives sur les plateformes de type Airbnb.
– Taux d’occupation moyen autour de 45 %.
– Revenu mensuel moyen proche de 1 000 $.
– Top 10 % des biens dépassant 2 200 $ de revenu mensuel, avec plus de 80 % d’occupation et un prix moyen par nuit supérieur à 130 $.
La grande majorité des annonces (plus de 90 %) sont des appartements entiers, souvent des T1 ou T2 conçus pour deux personnes. Les quartiers les plus recherchés se situent généralement autour de la place Stanislas, dans la Vieille Ville, le long des Rives de Meurthe et à proximité des grands équipements comme le vélodrome.
Les atouts de cette stratégie :
– Loyer au mois souvent très supérieur à la location classique.
– Flexibilité d’usage pour l’investisseur.
Les limites :
– Réglementation de la location saisonnière susceptible d’évoluer (même si Nancy reste pour l’instant moins encadrée que les grandes métropoles).
– Gestion plus lourde, nécessitant soit une disponibilité importante, soit le recours à une conciergerie spécialisée.
– Risque de vacance plus prononcé hors périodes de pic (janvier, février, novembre sont des mois plus faibles en revenu).
Des opérateurs comme OIQIA proposent à Nancy des services de conciergerie « tout compris » avec une commission d’environ 20 % du chiffre d’affaires, ce qui peut permettre à un investisseur de se positionner sur ce segment sans gérer le quotidien.
Exemples de scénarios d’investissement
Pour illustrer concrètement Investir dans l’immobilier à Nancy, on peut imaginer plusieurs scénarios types, en reprenant les données moyennes.
Scénario 1 : studio meublé en centre-ville
– Surface : 25 m².
– Prix d’achat : 2 600 €/m² → 65 000 €.
– Frais de notaire et divers : ~10 % → 6 500 €.
– Budget total hors travaux : 71 500 €.
– Ameublement + léger rafraîchissement : 4 000 €.
– Total investi : ~75 500 €.
En location meublée :
– Loyer visé : 16 €/m² → 400 €/mois (hypothèse prudente), soit 4 800 €/an.
– Rendement brut : 4 800 / 75 500 ≈ 6,35 %.
– En ajoutant une bonne optimisation (emplacement top, déco soignée), un loyer de 450 €/mois est crédible, portant le brut autour de 7,2 %.
En LMNP, l’amortissement de l’immeuble et du mobilier permettra de réduire fortement la fiscalité sur les premières années.
Scénario 2 : T2 ancien avec travaux pour colocation de 2 personnes
– Surface : 50 m².
– Prix d’achat : 2 300 €/m² → 115 000 €.
– Frais de notaire : 10 % → 11 500 €.
– Travaux complets (cuisine, sdb, isolation légère, redistribution) à 800 €/m² → 40 000 €.
– Budget mobilier : 5 000 €.
– Total investi : 171 500 €.
En louant en colocation (2 chambres) :
– Loyer par chambre : 400 €/mois → 800 €/mois, soit 9 600 €/an.
– Rendement brut : 9 600 / 171 500 ≈ 5,6 %.
– Une configuration très optimisée (bon quartier, déco premium) peut pousser les loyers à 450 €/chambre, soit 10 800 €/an et un brut de 6,3 %.
Là encore, LMNP ou déficit foncier (si location nue) permettront d’améliorer sensiblement la rentabilité nette.
Scénario 3 : appartement familial T3/T4 en stratégie patrimoniale
– Surface : 70 m².
– Prix d’achat : 2 500 €/m² → 175 000 €.
– Frais de notaire : 10 % → 17 500 €.
– Rafraîchissement léger : 250 €/m² → 17 500 €.
– Total investi : 210 000 €.
En location nue à une famille :
– Loyer : 12 €/m² → 840 €/mois, soit 10 080 €/an.
– Rendement brut : 10 080 / 210 000 ≈ 4,8 %.
La rentabilité brute est plus basse mais la stabilité locative est souvent meilleure (durée moyenne de séjour plus longue, vacance limitée). C’est un scénario patrimonial, adapté à un profil prudent.
Le contexte économique, les taux et la capacité d’emprunt
Un investissement immobilier ne se résume pas au couple prix/loyer. L’environnement macroéconomique et le niveau des taux d’intérêt conditionnent fortement le montage financier.
Des taux en phase de stabilisation
Après une envolée des taux en 2022–2023, la situation se normalise :
– Taux fixe sur 20 ans autour de 3,5–3,8 %.
– En février 2025, certaines sources mentionnent des taux moyens proches de 3,19 %, contre plus de 4,2 % fin 2023.
– Les projections évoquent une stabilisation autour de 3,5 % en 2026.
À ce niveau, l’emprunt reste soutenable pour de nombreux ménages, même si la capacité d’emprunt globale a baissé par rapport aux années de taux autour de 1 %.
Les indicateurs de solvabilité à Nancy donnent un ordre d’idée de la capacité financière des acteurs économiques locaux, sans fournir une évaluation précise ou définitive. Ils permettent d’estimer, par exemple, la probabilité de remboursement des dettes pour les entreprises ou les particuliers dans cette zone géographique.
| Indicateur financier | Valeur indicative |
|---|---|
| Prix/revenu (ratio) | ~5,02 |
| Part des prêts dans le revenu | ~35,3 % |
| Indice d’accessibilité au crédit | 2,83 |
En pratique, un ménage ou un investisseur peut en moyenne acquérir autour de 67–73 m² à Nancy avec un budget standard, ce qui correspond bien au profil du parc en place.
Un socle économique solide
Le Grand Nancy concentre une part importante de l’emploi régional :
– 32 000 entreprises recensées.
– 16,3 % des emplois de la Lorraine.
– Deuxième bassin d’emploi du Grand Est.
– Présence de secteurs porteurs (biotechnologies, matériaux, numérique) et du technopôle Nancy-Brabois avec plus de 300 entreprises.
Le revenu médian annuel des ménages dans la ville est de 22 961 €.
Pour l’investisseur, cette réalité se traduit par : l’importance de bien évaluer les risques et les opportunités sur le marché.
– Une forte demande pour les logements abordables et bien situés.
– Une polarisation entre ménages modestes (locataires de longue durée, parc social) et publics mobiles (étudiants, jeunes diplômés, cadres en mission).
Projets urbains et développement : miser sur l’avenir
L’intérêt d’un investissement aujourd’hui se mesure aussi à l’aune des projets qui façonnent la ville de demain.
Parmi les grands chantiers :
Initiatives majeures de transformation urbaine et de revitalisation du territoire nancéien, alliant habitat, économie, loisirs et mobilité durable.
Projet de requalification d’un secteur proche de la gare et du centre-ville, intégrant logements, bureaux, commerces et espaces publics.
Vaste complexe aquatique et thermal de 20 000 m² ouvert en 2023, visant à devenir la première destination thermale de France, avec création de plusieurs centaines d’emplois.
Développement accru de ce secteur avec construction de logements neufs, implantation de commerces et aménagement d’espaces verts.
Développement du réseau de tramway, bus et trolleybus électrique pour améliorer la desserte des quartiers d’habitat.
Création d’écoquartiers primés comme le Plateau de Haye et de nouveaux parcs, tel le parc de 10 hectares à la Grange aux Belles.
Ces projets entraînent souvent une montée progressive des valeurs dans les quartiers concernés. Investir tôt dans un périmètre amené à se transformer (par exemple certains îlots de Rives de Meurthe ou du Plateau de Haye) peut générer un double gain : rendement locatif correct dès maintenant et plus-value à la revente.
Gestion, agences et conciergeries : s’entourer des bons acteurs
Pour Investir dans l’immobilier à Nancy sans se noyer dans la gestion quotidienne, de nombreux acteurs locaux se sont spécialisés dans le locatif, la gestion meublée, voire la location touristique.
Des agences comme Liberty Home, Motty Immobilier ou Le Fil à l’Immo se positionnent sur la gestion de biens classiques (appartements, maisons, locaux professionnels), avec souvent :
Les services clés et avantages offerts pour une gestion sereine et performante de votre patrimoine immobilier.
Processus rigoureux d’analyse des dossiers pour garantir la fiabilité des occupants.
Taux de vacance et d’impayés très réduits pour une rentabilité optimisée et sécurisée.
Dématérialisation des baux, états des lieux numériques et accès en ligne aux comptes pour une gestion simplifiée.
Frais de gestion transparents, généralement compris entre 6,5 % et 10 % des loyers encaissés.
Sur le créneau de la location courte durée, des conciergies comme OIQIA gèrent pour le compte des propriétaires l’intégralité de la chaîne : annonces, check-in automatisé, ménage, maintenance, gestion des litiges avec les plateformes. Leur commission, de l’ordre de 20 %, se justifie par la forte intensité de travail induite par la courte durée.
S’appuyer sur ces experts locaux permet d’investir à Nancy même à distance, ce qui élargit la base d’investisseurs potentiels (Français d’autres régions, expatriés, etc.).
En résumé : pourquoi investir dans l’immobilier à Nancy aujourd’hui ?
Plusieurs facteurs se combinent pour faire de Nancy un marché particulièrement intéressant :
Synthèse des principaux atouts et caractéristiques du marché immobilier nancéien pour les investisseurs.
Prix moyens raisonnables (2 300–2 600 €/m²), inférieurs à Strasbourg ou Reims. Tendance longue à la hausse sur 5-10 ans avec une accalmie récente offrant des opportunités.
Forte tension locative (70% de locataires). Loyers élevés pour la taille de la ville, surtout en meublé, avec des rendements bruts moyens de 5,5–6,5%.
Présence massive d’étudiants (près de 50 000). Économie locale diversifiée et dynamique, cadre de vie et patrimoine architectural de qualité.
Meublé LMNP, colocation, investissement patrimonial familial, courte durée, neuf (Pinel) ou ancien avec travaux de valorisation.
Environnement urbain en transformation avec de grands projets structurants susceptibles de soutenir la demande et les valeurs à moyen terme.
Investir dans l’immobilier à Nancy n’est évidemment pas sans risque : il faut surveiller la qualité énergétique des biens (durcissement progressif des règles DPE), rester attentif aux évolutions réglementaires sur la location, et se montrer sélectif dans le choix des quartiers. Mais pour un investisseur capable de raisonner chiffres en main, de s’entourer de professionnels locaux et de raisonner à moyen-long terme, Nancy offre aujourd’hui un équilibre rare entre rentabilité, sécurité des loyers et potentiel patrimonial.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Nancy pour rechercher du rendement locatif et une exposition à un marché français de taille moyenne, dynamique et plus abordable que Paris ou Lyon. Budget alloué : 300 000 à 450 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs quartiers (Centre-ville, Gare, Rives de Meurthe, Pépinière), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble de rapport ou un ensemble de 2 à 3 appartements dans un quartier en mutation, combinant rendement locatif brut cible de 6 à 7 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation lié au marché étudiant et hospitalo-universitaire, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux de rafraîchissement) d’environ 400 000 euros. La mission a inclus : sélection fine du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent, notaire, expert-comptable), choix du régime (nue-propriété, LMNP, SCI) et plan de diversification progressive à Nancy et sa métropole.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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