Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Coincée entre Paris, Neuilly-sur-Seine, Clichy et Courbevoie, Levallois-Perret coche quasiment toutes les cases de la ville « prime » francilienne : aux portes de la capitale, hyper connectée, bourrée d’emplois qualifiés, très dense, très chère… et très demandée. Pour un investisseur, la question n’est donc pas de savoir s’il y a de la demande locative – elle est massive – mais si le couple rendement / risque, à ces prix, garde du sens.
En s’appuyant sur les données récentes du marché et sur le contexte fiscal français, cet article déchiffre en profondeur ce que signifie, concrètement, investir dans l’immobilier à Levallois-Perret aujourd’hui.
1. Un territoire minuscule, ultra dense et très solvable
Avec à peine plus de 2,3 km² de superficie, Levallois-Perret figure parmi les communes les plus denses d’Europe, autour de 26 000 à 28 000 habitants au km² selon les sources. La population dépasse les 65 000 habitants, certains recensements atteignant même plus de 68 000 résidents ces dernières années. Cette densité extrême se traduit par une réalité simple pour un investisseur : peu de foncier, beaucoup de monde qui veut y vivre.
Le revenu annuel médian dans la commune, soit plus de 17 000 € au-dessus de la médiane nationale.
Pour l’investisseur, cela veut dire des locataires en capacité de payer des loyers élevés, une demande forte pour des logements bien situés, et une pression constante sur les surfaces familiales comme sur les petites surfaces.
Un parc de logements massivement locatif
Levallois-Perret compte environ 36 000 à 37 000 logements, dont 90 % de résidences principales, autour de 3 à 4 % de résidences secondaires et 6 à 8 % de logements vacants selon les millésimes. Surtout, environ 60 à 63 % des habitants sont locataires de leur résidence principale, contre à peine 35 à 38 % de propriétaires occupants.
La disposition et l’organisation du parc sont conçues pour transmettre un message ou raconter une histoire, au-delà de son simple aspect esthétique.
| Type de logement (résidences principales) | Part approximative |
|---|---|
| Studios (1 pièce) | 15–16 % |
| 2 pièces | 30–32 % |
| 3 pièces | 27–29 % |
| 4 pièces | 16–17 % |
| 5 pièces et plus | 8–9 % |
Près de la moitié du parc (1–2 pièces) cible donc naturellement les étudiants, jeunes actifs et couples sans enfants. C’est précisément le segment le plus recherché en location classique et en location meublée. À l’autre extrémité, la rareté des grands appartements de 4 pièces et plus alimente une tension forte sur les loyers familiaux.
2. Un marché immobilier cher, très tendu, mais patrimonial
Levallois-Perret appartient clairement à la catégorie des marchés « patrimoniaux » : les prix au mètre carré sont élevés, les rendements locatifs bruts modestes, mais la valeur des biens a montré sur longue période une trajectoire ascendante.
Niveaux de prix : parmi les plus hauts de la petite couronne
Selon les différentes bases, l’ordre de grandeur est assez stable : le prix moyen au mètre carré des appartements tourne autour de 9 700 à 10 500 €, avec une fourchette large, de l’ordre de 7 000 à 13 000 €/m² selon l’emplacement, l’état et le type de bien. Pour les maisons, rares (moins de 1 % du parc), les valeurs oscillent autour de 9 700 à plus de 10 700 €/m², avec des extrêmes pouvant dépasser 13 000 €/m².
Un récapitulatif simplifié permet de situer le marché :
| Indicateur | Valeur indicative |
|---|---|
| Prix moyen au m² – appartements | ~9 700 à 10 500 € |
| Fourchette appartements | ~7 100 – 13 300 € /m² |
| Prix moyen au m² – maisons | ~9 700 à 10 800 € |
| Fourchette maisons | ~5 800 – 13 200 € /m² |
| Prix moyen d’un bien | ~649 000 € |
| Hausse sur 5 ans | +18 à +19 % sur les appartements |
| Hausse sur 10 ans | ~+30 % |
À l’échelle du département des Hauts-de-Seine, où le prix moyen avoisine 8 000–8 300 €/m², Levallois-Perret affiche donc un niveau environ 25–30 % supérieur. Dans la hiérarchie départementale, la commune se situe juste derrière Neuilly-sur-Seine et Boulogne-Billancourt pour les prix des appartements.
Un marché sous tension maximale
L’indice de tension immobilière atteint 10/10 : il y a environ 20 % plus d’acheteurs que de biens à vendre. Certaines sources évoquent un marché où la part des acheteurs représente près de 27 % des annonces disponibles, avec des délais de vente autour de 49 jours en moyenne. Autrement dit, lorsqu’un bien est correctement positionné en prix, il ne reste pas longtemps en vitrine.
Plus de 60% des ménages sont locataires. L’offre est limitée par la petite superficie de la commune, tandis que la demande est renforcée par l’essor des emplois tertiaires et la proximité immédiate de Paris. La commune est classée en zone Abis (la plus tendue), ce qui permet de bénéficier de dispositifs fiscaux comme la loi Pinel pour l’immobilier neuf.
Rythme de hausse : du fort rattrapage à une phase plus « réaliste »
Entre 2014 et 2020, les prix des appartements anciens ont bondi d’environ 33 % sur cinq ans, avec des progressions annuelles parfois supérieures à 8 %. Sur 10 ans (2012–2022), la hausse dépasse 30 %. Plus récemment, on observe un certain réajustement, en lien avec la remontée des taux d’intérêt : certains indices FNAIM font état d’une érosion de l’ordre de –5 % sur trois ans, avant un léger rebond.
Le scénario global du marché est celui d’une consolidation à un niveau élevé, avec des ajustements contenus et sans chute brutale, contrairement à des zones plus fragiles. Pour un investisseur, cette stabilité relative renforce l’idée d’adopter une logique d’investissement à long terme et patrimoniale, plutôt qu’une approche spéculative.
3. Des loyers élevés, des rendements modérés
Qui dit marché cher dit souvent rendement locatif limité. Levallois-Perret ne fait pas exception. Les loyers au mètre carré sont élevés – souvent supérieurs à 25–30 €/m² – mais les prix d’achat ont tellement grimpé que la rentabilité brute moyenne se situe autour de 3–3,5 %.
Niveaux de loyers : un marché de centre-ville parisien bis
Les données de loyers confirment l’alignement avec un marché de proche périphérie « premium » :
| Indicateur | Valeur approximative |
|---|---|
| Loyer moyen au m² – appartements | ~28,3 €/m² /mois |
| Fourchette appartements | ~23 – 38 €/m² /mois |
| Loyer moyen au m² – maisons | ~27,4 €/m² /mois |
| Loyer moyen global (autres sources) | ~29 – 36 €/m² /mois |
| Loyer médian T1 (hors charges) | ~30 €/m² |
| Loyer médian T2 | ~28 €/m² |
| Loyer médian T3 et plus | ~24 €/m² |
Concrètement, un studio de 25 m² se loue fréquemment entre 570 et 800 € par mois, un deux-pièces entre 900 et 1 200 €, un trois-pièces au-delà de 1 300 €, avec des loyers qui dépassent allègrement ces niveaux pour les biens très bien placés ou rénovés.
Sur cinq ans, les loyers ont progressé, en particulier sur les T2 (+11–13 % dans certaines bases), contribuant à maintenir la tension locative malgré la hausse du coût de la vie.
Rendements : une rentabilité en dessous de la moyenne nationale
En croisant les prix au mètre carré et les loyers, la rentabilité brute moyenne tourne autour de 3,1 à 3,5 %. À l’échelle nationale, la moyenne se situe plutôt autour de 4,8 % : l’écart est donc significatif, de l’ordre de 1 à 1,5 point de rendement brut en moins.
Les études par typologie offrent une image contrastée car elles combinent des données issues de périodes et d’échantillons différents. Une synthèse prudente de ces études peut toutefois être esquissée, en tenant compte de ces variations méthodologiques.
| Type de bien | Prix moyen (€) | Loyer mensuel moyen (€) | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Studio / 1 pièce | ~190 000–200 000 | ~800–900 | ~5 % (données anciennes) |
| 2 pièces | ~430 000–470 000 | ~1 300–1 400 | ~3,3–3,6 % |
| 3 pièces | ~530 000–740 000 | ~1 900–2 350 | ~3,1–5,3 %* |
| 4 pièces | ~890 000–1 250 000 | ~3 200–3 250 | ~3–4,4 % |
| 5 pièces et plus | >1 300 000 | ~3 500 et + | ~3 % |
Les valeurs élevées de rendement sur certains 3 pièces sont liées à des données ponctuelles (année 2018) et ne reflètent pas nécessairement la situation actuelle.
L’élément important pour l’investisseur est le positionnement de Levallois-Perret par rapport au reste du département :
| Ville (Hauts-de-Seine) | Rendement moyen brut |
|---|---|
| Malakoff | 5,46 % |
| Montrouge | 5,28 % |
| Gennevilliers | 5,41 % |
| Colombes | 4,97–6,08 % |
| Clichy | 4,70–7,20 % |
| Boulogne-Billancourt | 4,08–5,03 % |
| La Garenne-Colombes | 5,06–5,78 % |
| Levallois-Perret | ~3,3–3,5 % |
| Neuilly-sur-Seine | ~3,9 % |
| Sceaux | ~3,15 % |
Le tableau parle de lui-même : Levallois-Perret offre des rendements bruts parmi les plus bas du département, au niveau d’autres communes très patrimoniales comme Neuilly. La contrepartie, c’est une relative sécurité locative, un risque de vacance limité et une bonne tenue des valeurs dans le temps.
4. Quels quartiers cibler à Levallois-Perret ?
À l’intérieur de la commune, les prix et les profils locatifs varient sensiblement d’un secteur à l’autre. Certains quartiers sont déjà « prime », d’autres plus intermédiaires, avec un potentiel d’appréciation à long terme.
Hyper-centre et secteurs haut de gamme
Autour de l’Hôtel de Ville, de la place du Général-Leclerc, des rues Voltaire, Baudin, Jean-Jaurès ou Louis-Rouquier, les prix au mètre carré flirtent régulièrement avec 11 000–13 000 €. Des secteurs comme « Hôtel de Ville – Planchette » ou « Général Leclerc » affichent des hausses spectaculaires sur cinq ans (de l’ordre de +30–36 %), tirées par la rareté de l’offre et la qualité de vie (proximité des commerces, marchés, écoles, parcs).
Ces secteurs conviennent plutôt à une stratégie patrimoniale pure : rendement modeste, mais forte liquidité à la revente et potentiel de revalorisation à long terme, à condition de ne pas surpayer.
Louise Michel, Anatole France, Villiers-Danton : le cœur « branché »
La zone Louise Michel / Anatole France, très bien desservie par la ligne 3 du métro, brille par ses immeubles haussmanniens, ses marchés (Henri Barbusse) et ses commerces. Les prix dépassent souvent 11 000 €/m², avec une progression d’environ +37 % sur cinq ans dans certaines études.
Les quartiers à l’est de Levallois-Perret offrent un compromis entre calme, verdure et accessibilité à Paris, attirant une clientèle de cadres en recherche d’alternative.
Ces quartiers combinent un calme relatif, des espaces verts et une proximité avec Paris. Les prix y sont élevés, bien que moins stratosphériques qu’en hyper-centre.
Secteurs à privilégier pour l’acquisition de biens familiaux, destinés à une clientèle de cadres recherchant une alternative à Paris intra-muros.
Front de Seine, Île de la Jatte, Alsace, Greffulhe : modernité et potentiel
Au sud et à l’ouest, les secteurs Front de Seine / Quai Michelet / Île de la Jatte proposent des résidences plus récentes, parfois haut de gamme, avec vues sur la Seine et grands parcs comme la Planchette. Les prix y sont légèrement inférieurs à l’hyper-centre (autour de 10 500–10 800 €/m²), avec une hausse plus modérée (+13 % sur cinq ans). Ce sont des zones prisées des jeunes cadres, notamment ceux travaillant à La Défense.
Les quartiers Jean-Zay, Greffulhe et Alsace, à l’ouest, proposent des prix plus abordables, autour de 8 000 à 9 500 €/m². Ces secteurs résidentiels, proches du centre commercial So Ouest et de bonnes écoles, sont reconnus pour leur bon potentiel de valorisation, notamment pour un investissement en SCI ou familial sur le long terme.
Pour un investisseur, ces zones « intermédiaires » peuvent offrir un compromis intéressant : tickets d’entrée un peu moins élevés, rendements légèrement meilleurs, et perspectives positives grâce à l’amélioration continue des transports et des aménagements urbains (notamment avec le Grand Paris Express à proximité, via Clichy-Levallois ou Bécon).
5. Location classique, meublée, colocation, courte durée : quelles stratégies ?
Le cadre fiscal français laisse plusieurs options pour exploiter un bien à Levallois-Perret. Le choix influe fortement sur la rentabilité nette et sur la trésorerie.
Location nue : simplicité et stabilité
La location vide est fiscalement traitée dans la catégorie des revenus fonciers. Si vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €, vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers. Au-delà, ou si vous le choisissez, vous passez au régime réel, qui permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurance, etc.), et de générer éventuellement un déficit foncier imputable sur votre revenu global (dans certaines limites).
Dans un marché comme Levallois-Perret, où la fiscalité peut vite rogner un rendement déjà modéré, le choix du régime réel est souvent pertinent, surtout en début d’investissement, lorsque les intérêts d’emprunt sont élevés et que des travaux de rénovation sont programmés.
Location meublée (LMNP) : optimiser un rendement serré
La location meublée est, dans la plupart des cas, plus adaptée à Levallois-Perret. Elle est imposée dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec deux grands régimes :
Pour les locations meublées de longue durée, deux régimes fiscaux principaux existent : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % (applicable jusqu’à un seuil de chiffre d’affaires de 77 700 €), et le régime réel, qui permet de déduire les charges, l’amortissement du bien et celui du mobilier.
Dans un marché à 10 000 €/m², l’effet de l’amortissement est décisif : il permet fréquemment de neutraliser une bonne partie du bénéfice imposable pendant plusieurs années, tout en encaissant un flux locatif régulier. Les simulations disponibles pour Levallois-Perret montrent, par exemple, qu’un studio de 25 m² acheté autour de 10 000 €/m² peut générer, après charges, un résultat net annuel de l’ordre de 2 600–2 700 €, ramené à environ 1 400 € après impôt pour un contribuable à 30 % de TMI. Sur un deux-pièces de 50 m², le net après charges tourne autour de 5 300 €, environ 2 800 € après impôt, et près de 4 000 € pour un trois-pièces de 70 m².
La location meublée permet généralement de majorer le loyer de 15 à 25 % par rapport à une location nue et offre un cadre fiscal avantageux sous le régime réel. Dans des villes comme Levallois-Perret, ce marché est particulièrement porteur, ciblant un public de cadres en mobilité et d’étudiants de grandes écoles.
Colocation : booster les loyers sur les grandes surfaces
Les appartements de 3 ou 4 pièces et plus peuvent se prêter à la colocation, une stratégie qui permet souvent de majorer les revenus de 20 à 40 % par rapport à une location classique. Dans une ville bien desservie, proche des pôles d’emploi et des écoles supérieures, ce modèle trouve facilement preneur.
L’inconvénient tient au cadre réglementaire (encadrement des loyers en zone tendue, baux multiples, gestion plus lourde) et au besoin de soigner le positionnement (chambres confortables, espaces communs de qualité, connexion internet, charges incluses, etc.). Sur un marché où les rendements sont naturellement bas, la colocation peut toutefois redonner un peu de souffle à la rentabilité.
Location de courte durée : forte rentabilité potentielle, cadre très serré
Levallois-Perret compte environ 500 à 520 annonces actives sur les plateformes de type Airbnb, avec un revenu annuel moyen aux alentours de 30 000–33 000 €, un taux d’occupation moyen d’environ 63 % (près de 230 nuits par an) et un prix moyen à la nuit autour de 140 €. Les meilleurs hôtes, gérant plusieurs biens, réalisent des chiffres d’affaires annuels à six chiffres.
Les taux de rendement brut peuvent atteindre 6 à 8 % sur ce créneau, soit le double d’une location classique.
– la réglementation, devenue très stricte sur les locations de courte durée en zone tendue (limites de nuitées, obligations d’enregistrement, changement d’usage, sanctions lourdes en cas de non-respect) ;
– la fiscalité, revue à la baisse en 2025 pour les locations touristiques non classées (abattement micro-BIC réduit, seuil abaissé).
Ce type de stratégie, à Levallois-Perret, doit donc être abordé avec prudence, en se renseignant précisément sur les règles communales et en anticipant une lourde gestion opérationnelle. Pour la plupart des investisseurs particuliers, la location meublée longue durée reste plus pertinente.
6. Financement, fiscalité et horizon de placement
Un projet d’investissement à Levallois-Perret se joue souvent sur des montants élevés : un deux-pièces autour de 50 m² peut facilement dépasser 500 000 €, un trois-pièces de taille correcte se négocie fréquemment au-delà de 600 000 €. Le levier du crédit et la fiscalité deviennent dès lors décisifs.
Crédit immobilier : des taux redevenus supportables
Après le pic de 2022–2023, les taux d’intérêt en France sont revenus vers des niveaux plus modérés, autour de 3–3,5 % en 2025, avec des perspectives de stabilisation entre 3 et 4 % pour 2026 pour de bons dossiers. Les emprunts sur 20 ans se négocient parfois autour de 3,1–3,2 %, et sur 25 ans autour de 3,2–3,3 %, avec une enveloppe de financement pouvant atteindre 80–90 % du prix pour un résident français solvable.
Les contraintes essentielles restent :
– le taux d’endettement maximal plafonné à 35 % des revenus du ménage ;
– un apport recommandé d’au moins 10–20 % pour absorber les frais de notaire (7–8 % dans l’ancien, 2–3 % dans le neuf) et une partie du prix ;
– des coûts annexes de transaction, qui portent souvent le coût total d’acquisition à 10–15 % au-dessus du prix net vendeur (frais de notaire, garantie, éventuels travaux, ameublement).
Pour un deux-pièces de 50 m² acheté 500 000 € dans l’ancien, les frais de notaire peuvent atteindre 35 000 €. Si des travaux de montée en gamme locative sont entrepris (estimés entre 20 000 et 35 000 €), le budget total à prévoir s’élève alors entre 550 000 et 570 000 €, et non pas seulement le prix d’achat initial.
Fiscalité : arbitrer entre revenus fonciers, LMNP et dispositifs de défiscalisation
Le paysage fiscal français est dense, mais quelques lignes directrices se dégagent pour Levallois-Perret.
Pour un logement ancien en location nue, le régime réel des revenus fonciers permet généralement de réduire l’imposition grâce à la déduction des intérêts d’emprunt et des travaux, surtout dans les premières années. Pour un logement meublé (ancien ou neuf), le régime LMNP au réel est souvent le plus efficace pour un investisseur imposé à 30 % ou plus, car l’amortissement du bien peut neutraliser une grande partie du résultat imposable. Dans le neuf, en zone Abis, la loi Pinel permet de bénéficier de réductions d’impôt de 10,5 % à 17,5 % du montant investi (plafonné à 300 000 €), en échange d’un engagement de location de 6 à 12 ans avec des loyers et des ressources de locataires plafonnés. Il est crucial d’évaluer l’écart entre loyer de marché et loyer plafonné, notamment dans les communes chères comme Levallois-Perret. Enfin, pour des projets de rénovation lourde dans des secteurs protégés (bâtiments remarquables), la loi Malraux peut offrir une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % sur les travaux éligibles, bien que ces opérations restent très spécifiques.
Au-delà des régimes, la fiscalité des plus-values immobilières doit être intégrée dans la stratégie : en l’état du droit, l’impôt sur le gain (19 % + prélèvements sociaux de 17,2 % pour un résident classique, soit 36,2 %) décroît avec la durée de détention, jusqu’à une exonération totale d’impôt au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Des projets de réforme évoquent un raccourcissement du délai pour l’exonération d’impôt (17 ans), mais rien n’est acté définitivement.
La conséquence pratique est claire : sur un marché comme Levallois-Perret, l’horizon de placement pertinent se situe plutôt entre 15 et 25 ans. Sur des durées plus courtes, la pression des frais d’entrée, de la fiscalité et des aléas de marché peut gommer une partie de la rentabilité.
7. Comparer Levallois-Perret aux alternatives voisines
Investir à Levallois-Perret, c’est faire le choix d’un marché très sécurisé mais peu rentable en brut. L’investisseur rationnel doit donc se demander : « pourquoi ici plutôt qu’à Clichy, Colombes, Malakoff ou Nanterre ? ».
Quelques comparaisons de rendement moyen brut dans les Hauts-de-Seine donnent des repères :
| Commune | Rendement brut moyen | Positionnement |
|---|---|---|
| Clichy | 4,7–7,2 % | Marché en mutation, plus risqué mais plus rémunérateur |
| Gennevilliers | ~5,4 % | Populaire, en transformation, bons rendements |
| Colombes | ~5–6 % | Ville mixte, forte demande, prix plus accessibles |
| Malakoff, Montrouge | >5 % | Sud parisien, esprit urbain, demande soutenue |
| Boulogne-Billancourt | ~4–5 % | Très patrimonial, plus cher encore |
| Levallois-Perret | ~3,3–3,5 % | Très patrimonial, très sûr, mais peu rentable en brut |
| Neuilly-sur-Seine | ~3,2–3,9 % | Hyper prime, rendements encore plus comprimés |
En résumé, Levallois-Perret se choisit :
Ce placement convient particulièrement aux investisseurs qui privilégient la sécurité du capital et la liquidité à la revente, ainsi qu’un environnement urbain de grande qualité. Il s’adresse également à ceux qui sont prêts à accepter un rendement modeste, en misant sur la valorisation à long terme et/ou sur une optimisation fine via des dispositifs comme la location meublée au réel, la colocation ou des travaux d’amélioration.
À l’inverse, un investisseur en quête de rendement pur trouvera dans d’autres communes franciliennes, parfois à deux stations de métro, des profils bien plus rémunérateurs, au prix d’un risque plus élevé et d’une demande locative potentiellement moins homogène.
8. Points de vigilance et bonnes pratiques pour investir à Levallois-Perret
Se lancer dans un projet locatif à Levallois-Perret nécessite quelques réflexes supplémentaires, compte tenu des montants en jeu et du contexte réglementaire.
Les coûts cachés d’un investissement de centre-ville doivent être anticipés : charges de copropriété souvent élevées (gardiennage, ascenseur, chauffage collectif), taxe foncière non négligeable (autour de 2 400 € en moyenne), coût de rénovation de qualité (compter facilement 800 à 1 200 €/m² pour une remise à niveau complète).
À partir des prochaines échéances légales, les logements classés F ou G au DPE seront progressivement interdits à la location. Les exigences minimales de performance énergétique devraient se durcir, rendant les travaux d’isolation, de changement de fenêtres ou de chauffage centraux, notamment dans un parc immobilier ancien. Ces travaux représentent un coût significatif mais aussi un potentiel de valorisation.
La gestion locative peut enfin être déléguée à des professionnels, très présents sur la commune. Beaucoup d’agences et cabinets de gestion pratiquent des honoraires entre 5 et 10 % des loyers encaissés, parfois assortis de garanties loyers impayés. À ces niveaux de loyer et de prix, un bon screening des dossiers locataires (revenus, stabilité, garanties, etc.) reste crucial pour sécuriser l’investissement.
9. Investir à Levallois-Perret : pour quel profil d’investisseur ?
En rassemblant les différents éléments du marché, plusieurs profils se dessinent clairement.
Trois profils types peuvent être identifiés pour un investissement immobilier à Levallois-Perret. Premièrement, l’investisseur patrimonial, déjà propriétaire de sa résidence principale et avec une tranche marginale d’imposition élevée (≥30%), qui vise à sécuriser son patrimoine sur 15 à 25 ans via un achat en location meublée au régime réel pour bénéficier de l’amortissement. Deuxièmement, le couple ou la famille qui anticipe un usage futur du bien (pour un enfant, un rapprochement professionnel) et le met en location en attendant, avec pour objectif de ‘bloquer’ un emplacement rare. Troisièmement, l’investisseur très averse au risque, éventuellement non-résident, qui privilégie la liquidité et la sécurité du marché levalloisien, même avec un rendement brut potentiellement inférieur à la moyenne nationale.
À l’inverse, l’investisseur purement opportuniste, focalisé sur le cash-flow immédiat et les gros rendements bruts, risque de rester sur sa faim. À Levallois-Perret, les cash-flows sont souvent neutres ou légèrement négatifs en début de projet, surtout avec un fort levier de crédit. La valeur ajoutée se joue plutôt sur la qualité de l’actif, sa revente future, et l’optimisation fiscale de l’exploitation.
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Investir à Levallois-Perret, commune urbaine, jeune et solvable, revient à acquérir un actif rare dont le prix intègre déjà ses atouts. Pour y construire un patrimoine solide, une stratégie de location adaptée (meublé, colocation ciblée, travaux qualitatifs, optimisation fiscale) est essentielle. En revanche, pour un investissement axé principalement sur le rendement, il est conseillé d’élargir la recherche au-delà de cette commune au marché comparable à Paris intra-muros.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Levallois-Perret (Hauts-de-Seine, Île-de-France) pour rechercher du rendement locatif et s’exposer au marché francilien haut de gamme. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs secteurs de la petite couronne (Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Clichy), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement familial de qualité ou un petit immeuble de rapport dans un quartier recherché de Levallois-Perret, combinant rendement locatif brut cible de 4–5 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais de notaire + travaux légers) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection précise des rues et micro-quartiers, mise en relation avec un réseau local (agent, notaire, architecte), choix de la structure d’acquisition (nue-propriété, SCI à l’IS ou à l’IR) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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