Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
À cinq kilomètres à peine du centre de la capitale, posée sur les rives de la Seine, Ivry-sur-Seine est en train de changer d’échelle. Ancienne ville industrielle, bastion historique de la “ceinture rouge”, la commune est devenue en quelques années l’un des laboratoires urbains du Grand Paris : grands projets, nouvelles lignes de transport, arrivée de sièges sociaux et d’écoles d’ingénieurs, explosion de l’offre de logements neufs.
Ce territoire de 6,1 km² présente plusieurs avantages clés : une proximité immédiate de Paris, des rendements locatifs souvent supérieurs à la moyenne nationale, une démographie en hausse, un parc de logements majoritairement locatif, et une récente correction des prix offrant des opportunités d’entrée plus favorables.
Un marché aux portes de Paris, en pleine mutation
Ivry-sur-Seine se situe dans le Val-de-Marne, en Petite Couronne, directement limitrophe du 13ᵉ arrondissement. La frontière est parfois symbolique : le quartier asiatique parisien déborde déjà sur le nord de la ville, et de nombreux habitants travaillent ou étudient dans la capitale tout en vivant à Ivry.
La commune compte autour de 64 000 habitants, avec une densité très élevée – plus de 10 000 habitants par km² – et une population plutôt jeune. L’âge médian se situe autour de 36–37 ans, avec plus de 40 % des habitants entre 15 et 44 ans. C’est le profil type des territoires recherchés pour l’investissement locatif : actifs, étudiants, jeunes familles et une part de cadres en hausse.
Le territoire concentre environ 33 000 emplois, soit un ratio très favorable de 116 emplois pour 100 actifs résidents.
L’accessibilité est l’autre grand point fort : métro ligne 7 (stations Pierre et Marie Curie et Mairie d’Ivry, plus Porte d’Ivry côté Paris), RER C, tram T9, nombreux bus, A4, A6, A86 et périphérique, 15 minutes d’Orly, environ un quart d’heure en transport jusqu’à Porte de Choisy. Et ce n’est pas fini : l’arrivée de la ligne de bus électrique T Zen 5, le prolongement projeté du métro ligne 10 et la montée en puissance du réseau de pistes cyclables renforcent encore l’attractivité du secteur.
Une démographie dynamique et une ville massivement locative
D’un point de vue strictement immobilier, Ivry-sur-Seine cumule deux caractéristiques structurantes : la croissance démographique et une forte culture de la location. La population a progressé d’environ 1 % par an sur la dernière décennie, avec un solde naturel positif (beaucoup de naissances) et un solde migratoire légèrement excédentaire. Autrement dit, non seulement les habitants restent, mais de nouveaux ménages arrivent chaque année, en particulier des jeunes adultes venant d’autres communes.
Le parc de logements compte environ 33 000 unités, dont près de 90 % sont des appartements et plus de 90 % des résidences principales.
Mais l’élément clef pour un investisseur, c’est la répartition propriétaires/locataires. Les chiffres convergent : autour de 28 % de propriétaires occupants, et donc près de 70–72 % de ménages locataires. Un tiers du parc relève d’ailleurs du logement social (plus de 33 % d’HLM), héritage de l’histoire politique de la ville. Concrètement, Ivry-sur-Seine est une commune où la norme est la location, ce qui alimente un flux constant de demande, notamment sur les petites et moyennes surfaces.
Le parc immobilier est majoritairement composé de petits logements (T1 à T3), représentant plus de 70% des résidences principales. Cette typologie, très demandée par les étudiants, jeunes actifs et petites familles, est naturellement adaptée pour un investissement locatif ciblé.
Des prix en repli après plusieurs années de hausse
Pendant longtemps, Ivry-sur-Seine a suivi le mouvement haussier de l’immobilier francilien. Entre 2015 et 2022, le prix moyen des appartements est passé d’environ 4 150 €/m² à près de 5 500 €/m². Les maisons ont même atteint autour de 7 600 €/m² au pic de 2022. Sur une période plus large, certains indicateurs évoquent +31,7 % en cinq ans, preuve de la forte revalorisation portée par le Grand Paris et les grands projets urbains.
Depuis 2023, la tendance s’est toutefois infléchie. Les données les plus récentes (fin 2025 – début 2026) montrent une correction des prix :
| Indicateur (tous biens) | Valeur médiane | Évolution 1 an | Évolution 5 ans | Fourchette basse | Fourchette haute |
|---|---|---|---|---|---|
| Prix au m² (janvier 2026) | 5 102 € | -5 % | +1 % | 4 277 € | 6 176 € |
Plusieurs sources situent la moyenne globale entre 4 800 et un peu plus de 5 500 €/m², avec parfois des pointes moyennes de 6 000 €/m² et des extrêmes jusqu’à plus de 9 000 €/m² sur certaines rues très recherchées. Dans le détail, les appartements se situent autour de 5 100 €/m² de médiane (baisse d’environ 5 % sur un an, mais légère hausse sur cinq ans), tandis que les maisons tournent autour de 4 880–5 200 €/m² de médiane, avec stabilité sur un an mais une légère érosion sur cinq ans.
L’évolution des prix de l’immobilier à Ivry-sur-Seine illustre le ralentissement du marché : le prix au m² est passé d’environ 5 695 € en 2018 à 5 879 € en 2023, puis à environ 5 600 € en 2025. Sur deux ans, les prix moyens ont ainsi reculé d’environ 5 %. Parallèlement, le nombre de transactions a fortement chuté, avec seulement 190 ventes en 2024, ce qui représente une baisse de plus de 60 % par rapport à il y a deux ans. Cette tendance reflète le coup de frein général sur le marché immobilier français, principalement dû à la remontée des taux d’intérêt.
Pour un investisseur, cette phase de repli présente un double intérêt : des prix plus accessibles qu’au pic du cycle, et une concurrence moindre à l’achat, dans un contexte où la demande locative reste forte.
Des disparités fortes selon le type de bien et le nombre de pièces
Dans le détail, les prix varient selon l’état (ancien/neuf), la nature du bien (appartement/maison) et le nombre de pièces.
Ancien, neuf, maisons, appartements : des niveaux distincts
Les données agrégées permettent d’esquisser le paysage suivant :
| Type de bien | Prix médian au m² | Évolution 1 an | Évolution 5 ans | Borne basse | Borne haute |
|---|---|---|---|---|---|
| Tous biens | 5 102 € | -5 % | +1 % | 4 277 € | 6 176 € |
| Appartements | 5 112 € | -5 % | +1 % | 4 303 € | 6 181 € |
| Maisons | 4 883 € | 0 % | -6 % | 3 609 € | 6 211 € |
| Ancien (tous biens) | 4 896 € | -2 % | -6 % | 3 876 € | 6 071 € |
| Neuf (tous biens) | 5 171 € | -8 % | +4 % | 4 456 € | 6 206 € |
Les appartements neufs se négocient plus cher que l’ancien, comme partout en Île-de-France, avec des moyennes autour de 5 100–5 200 €/m² pour le neuf (et plus de 6 000 €/m² pour certains programmes prisés) contre un peu moins de 4 900 €/m² pour l’ancien.
Les maisons, très minoritaires dans le parc, affichent des prix plus volatils : certaines sources annoncent plus de 6 200 €/m² en moyenne, d’autres autour de 4 700–5 200 €/m², avec de fortes amplitudes selon le quartier et l’état du bien.
Studios plus chers au m², grands logements moins onéreux
Comme souvent en zone tendue, le prix au mètre carré diminue lorsque la surface augmente. Pour tous types de biens confondus, les estimations de début 2026 donnent :
| Nombre de pièces (tous biens) | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Studio / 1 pièce | 6 163 € |
| 2 pièces | 5 585 € |
| 3 pièces | 5 040 € |
| 4 pièces | 4 836 € |
| 5 pièces | 4 668 € |
| 6 pièces | 4 905 € |
| 7 pièces et + | 4 190 € |
L’écart est encore plus marqué si l’on distingue ancien et neuf. Dans le neuf, un studio dépasse ainsi 6 400 €/m² en moyenne, quand un T4 tourne autour de 4 850 €/m². Dans l’ancien, un studio se situe à un peu plus de 5 400 €/m², un T3 autour de 4 700 €/m².
Pour un investisseur, le ticket d’entrée des petites surfaces est élevé au m², mais ces biens restent très recherchés et faciles à louer. À l’inverse, les grandes surfaces offrent un prix au m² plus abordable, mais attirent un profil de locataires différent et présentent des risques de vacance locative plus élevés.
Une géographie des prix très contrastée selon les quartiers et les rues
Ivry-sur-Seine est découpée en six grands secteurs officiels – Centre-Ville, Ivry-Port, Petit-Ivry, Louis Bertrand, Marat-Parmentier, Plateau-Monmousseau – auxquels s’ajoutent des sous-quartiers plus fins. Les écarts de prix entre ces zones peuvent atteindre facilement 1 500 à 2 000 €/m².
À grande maille, on observe par exemple : les fluctuations de la température mondiale et l’évolution des glaciers.
| Quartier / secteur large | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|
| Centre / Parmentier / Fort | 5 138 € |
| Ivry-Port | 5 039 € |
| Petit-Ivry / Pierre Curie | 5 423 € |
| Centre-ville (est et ouest) | 4 940–5 300 € |
| Louis-Bertrand / Mirabeau | 5 400–5 600 € |
| Marat-Parmentier | 5 290 € |
| Danton Est | 5 588 € |
| Zones proches de tram et métro (Petit-Ivry…) | 5 450 € et + |
À l’intérieur de ces secteurs, certaines rues se distinguent nettement. Quelques exemples de valeurs moyennes au m² relevées :
| Rues les plus chères (exemples) | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Avenue Maurice Thorez | 8 694 € |
| Boulevard Hippolyte Marquès | 8 694 € |
| Avenue Pierre Sémard (cas extrême) | 12 150 €/m² |
| Rue Maurice Berteaux | 6 077 € |
| Rue Pierre Moulié | 5 700 € |
À l’opposé, certaines artères restent plus abordables :
| Rues les plus abordables (exemples) | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Avenue Jean Jaurès | 4 256 € |
| Rue Moïse | 4 331 € |
| Boulevard de Stalingrad | 4 334 € |
| Avenue du Général Leclerc | 4 347 € |
| Quai Henri Pourchasse | 4 377 € |
Cette géographie fine est essentielle pour un investisseur qui cherche soit à maximiser le rendement (en privilégiant les secteurs légèrement décotés mais bien desservis), soit à viser une plus-value à moyen terme (en misant sur les rues appelées à bénéficier directement des grands projets d’urbanisme et des nouvelles lignes de transport).
Ivry-Confluences, T Zen 5, Gagarine-Truillot : des projets qui changent la donne
L’argument clé d’Ivry-sur-Seine dans le Grand Paris, ce sont ses projets urbains. Le plus emblématique est Ivry Confluences, vaste opération d’aménagement qui couvre près de 97,5 hectares – soit environ 20 % du territoire communal – au niveau d’Ivry-Port, sur d’anciennes friches industrielles.
Ce projet, piloté par la société publique d’aménagement Sadev 94, vise à créer un véritable morceau de ville mixte : environ 6 500 logements d’ici 2028 (dont 40 % sociaux et 55 % en accession ou locatif privé), 50 % de surfaces dédiées aux activités économiques, 10 % aux équipements publics, deux grands parcs, un maillage d’écoles, un collège de 600 élèves, un pôle universitaire, et un grand linéaire de berges aménagées le long de la Seine.
Un projet d’aménagement majeur avec un budget dépassant 900 millions d’euros, visant à créer un nouveau quartier.
11 000 à 14 000 habitants supplémentaires et près de 19 000 emplois générés à terme.
288 logements, l’une des premières opérations lancées dans le périmètre.
Environ 500 logements portés par les promoteurs Valophis et Emerige.
Appartements du T1 au T6, livrables en 2026, intégrés dans un quartier vert avec jardins suspendus et favorisant la biodiversité.
D’autres opérations structurantes accompagnent cette transformation : la requalification de la cité Gagarine-Truillot en écoquartier, avec démolition-reconstruction et création d’équipements sportifs et scolaires ; la rénovation de l’axe RD5, la valorisation des anciennes halles industrielles Sagep qui doivent accueillir une activité de recyclage textile et un lieu de restauration/événementiel porté par le groupe Le Perchoir.
Le secteur est desservi par le futur bus électrique T Zen 5, qui reliera Ivry Confluences au 13ᵉ arrondissement de Paris en environ 30 minutes, avec plusieurs stations prévues. Le maillage sera renforcé par le prolongement projeté de la ligne 10 du métro.
Pour un investisseur, cela signifie deux choses : une création massive d’offre de logements, notamment neufs, et une amélioration progressive de l’accessibilité, qui tire la demande locative et soutient les valeurs à moyen-long terme. À condition, évidemment, de bien choisir son programme et sa localisation à l’intérieur de ces nouveaux quartiers.
Des loyers élevés et une demande soutenue
Côté location, Ivry-sur-Seine se situe dans la zone la plus tendue du pays : la commune est classée en zone A bis, au même titre que Paris et les communes limitrophes les plus demandées. Cet encadrement se traduit notamment par des plafonds de loyers pour les dispositifs fiscaux comme le Pinel.
Les différentes sources convergent sur un niveau moyen de loyer relativement élevé :
| Indicateur locatif (résidence principale) | Valeur approximative |
|---|---|
| Loyer moyen (tous biens) | 24,6 €/m² / mois |
| Loyer moyen appartements | 24–27 €/m² / mois |
| Loyer moyen maisons | 26–29 €/m² / mois |
| Fourchette habituelle | 19 à 29 €/m² / mois |
Les loyers ont progressé d’un peu plus de 4 % entre 2022 et 2024, alors même que les prix de vente se repliaient légèrement, ce qui a mécaniquement amélioré les rendements. Pour les investissements Pinel, le loyer est plafonné à 17,55 €/m², mais ce plafond reste nettement en dessous des loyers de marché, ce qui explique que la rentabilité brute d’un Pinel soit généralement plus faible qu’en location classique.
Un exemple de simulation illustre l’impact du plafonnement des loyers dans le dispositif Pinel. Pour un studio de 37 m² acheté 200 000 €, un loyer de marché d’environ 851 € par mois génère une rentabilité brute proche de 5,1 %. En revanche, le loyer plafonné par le dispositif Pinel, d’environ 649 € par mois, ramène cette rentabilité brute aux alentours de 3,9 %. Cela montre que l’avantage principal du Pinel réside dans l’économie d’impôt qu’il permet, plutôt que dans un rendement locatif immédiat élevé.
Malgré ces contraintes, la dynamique de la demande est très soutenue, portée par plusieurs moteurs : la proportion très élevée de locataires, la présence de nombreux étudiants (écoles d’ingénieurs EFRAI, EPITA, ESIEA, campus d’odontologie de l’université Paris Descartes, etc.), et l’arrivée régulière de nouveaux ménages attirés par la proximité de Paris et les grands pôles d’emploi en développement.
Des rendements locatifs attractifs pour l’Île-de-France
En combinant prix d’achat et loyers, Ivry-sur-Seine offre des rendements bruts supérieurs à la moyenne nationale (environ 4,2 %), avec une fourchette généralement comprise entre 4,7 % et un peu plus de 6 %. Les études spécialisées considèrent qu’un “bon” investissement à Ivry correspond à un rendement brut d’au moins 5 %, un rendement net au-dessus de 3,5 % et un rendement “net-net” (après impôts et charges) supérieur à 2,5 %.
Certaines simulations, réalisées sur la base de prix un peu plus faibles (environ 4 350 €/m²) et de loyers de 900 à 1 600 € selon la taille du logement, donnent par exemple :
| Type de bien (exemple) | Prix d’achat moyen | Loyer mensuel moyen | Rendement brut approché |
|---|---|---|---|
| Studio (1 pièce) | 132 000 € | 620 € | ~5,6 % |
| T2 (2 pièces) | 186 000 € | 900 € | ~5,8 % |
| T3 (3 pièces, appt) | 258 000 € | 1 400 € | ~6,5 % |
| T4 (4 pièces, appt) | 311 000 € | 1 585 € | ~6,1 % |
Ces chiffres varient évidemment selon le quartier, l’état du bien, le niveau de travaux, la qualité de l’immeuble et la stratégie de location (vide ou meublé). Mais ils confirment une réalité : pour une commune jouxtant Paris, les rendements bruts restent compétitifs, notamment en comparaison des arrondissements intra-muros, où les rendements dépassent difficilement 3 % bruts dans les secteurs recherchés.
L’exemple d’un budget de 200 000 € est parlant : à Ivry-sur-Seine, ce montant permet d’acquérir environ 35 à 40 m² selon le quartier, alors que la même enveloppe ne financerait qu’un studio bien plus petit dans Paris. Le différentiel de rendement brut se joue alors surtout sur ce rapport surface/prix et sur le niveau de loyer au m².
Exemple de budget immobilier
Un marché Airbnb déjà bien développé
Au-delà de la location classique, Ivry-sur-Seine dispose d’un marché de location de courte durée très actif. À l’automne 2025, environ 530–534 annonces Airbnb étaient actives sur la commune, dont près de 86 % de logements entiers. La quasi-totalité des offres concerne des appartements, et plus de la moitié sont des T1 ou petits T2.
Les principaux indicateurs de performance sont les suivants :
| Indicateur Airbnb (2025) | Valeur moyenne |
|---|---|
| Revenu annuel moyen | 22 910 € |
| Taux d’occupation moyen | 67 % |
| Prix moyen par nuit (ADR) | 95 € |
| Revenu mensuel médian | ~1 775 $ |
| Taux d’occupation médian | 43–46 % |
| Part de séjours 1–2 nuits | 61,2 % |
Les performances sont très hétérogènes : le top 10 % des hôtes dépasse 4 600 € de revenu mensuel, avec des taux d’occupation proches de 90 % et des prix de nuitée pouvant grimper au-delà de 250–270 €. À l’inverse, le quart le moins performant ne dépasse pas les 900 € mensuels, avec un taux d’occupation inférieur à 20 %.
La clientèle est majoritairement domestique (plus d’un tiers) et fortement représentée par les voyageurs allemands et britanniques. Les séjours, principalement de courte durée, offrent une grande flexibilité aux hôtes mais nécessitent également une gestion plus intensive.
Sur le plan réglementaire, seules environ 1 % des annonces affichent un numéro d’enregistrement, signe d’un encadrement encore moins strict que dans Paris intra-muros, même si la réglementation nationale s’applique (déclaration en mairie, respect des règles de fiscalité et de sécurité, plafonds éventuels fixés par la métropole). Pour un investisseur, il est indispensable de vérifier localement l’évolution des règles – la pression politique sur les locations touristiques s’étendant progressivement en proche banlieue.
Quels quartiers cibler en priorité ?
Dans une ville en pleine transformation, tous les secteurs ne présentent pas le même profil risque/rendement. Quelques grandes tendances se dégagent.
Centre-ville et secteur Mairie
Autour du terminus de la ligne 7, le centre-ville d’Ivry-sur-Seine concentre commerces, équipements (théâtres, cinémas, médiathèques), écoles et services municipaux. L’ambiance y est plus “village”, avec un tissu urbain mêlant réalisations modernistes (immeubles signés Jean Renaudie et Renée Gailhoustet), immeubles récents et constructions des années 60–70.
Les prix s’y situent autour de 5 000 €/m², avec une moyenne un peu plus élevée à l’ouest qu’à l’est. Le secteur Gagarine-Truillot, en pleine requalification, offre un potentiel intéressant : les nouvelles résidences y montent en gamme, et la création d’équipements sportifs et scolaires devrait stabiliser la demande familiale. Pour un investisseur, ce quartier est pertinent pour des T2–T3 destinés à des ménages en place de longue durée, avec des loyers stables et un risque de vacance limité.
Ivry-Port et Ivry Confluences
C’est le grand chantier de la ville. Ancienne zone industrielle en bord de Seine, Ivry-Port est en cours de métamorphose : constructions neuves, arrivées d’entreprises, création de grands parcs et d’esplanades au bord de l’eau. Les prix y sont légèrement inférieurs à la moyenne communale – autour de 4 700–5 000 €/m² selon les micro-secteurs – alors même que la qualité de l’environnement urbain va nettement s’améliorer.
À court terme, l’investissement en VEFA dans des programmes portés par des promoteurs établis (Nexity, Linkcity, Emerige, etc.) est une stratégie pertinente. Bien que le prix au mètre carré puisse être légèrement supérieur à celui de l’ancien, l’investisseur acquiert un logement conforme aux dernières normes énergétiques. Ce bien est ainsi plus résilient face aux futures réglementations (comme l’interdiction progressive de louer les passoires thermiques) et plus attractif pour des locataires exigeants (jeunes cadres, familles, colivers).
Petit-Ivry, Plateau-Monmousseau, Louis-Bertrand
Au nord et à l’est, les quartiers de Petit-Ivry, de la cité Pierre-et-Marie-Curie, du Plateau et de Louis-Bertrand ont beaucoup changé avec l’arrivée du tramway et la rénovation de nombreux ensembles d’habitation. Les prix y tournent entre 5 400 et 5 600 €/m² en moyenne, mais avec une variété importante selon les rues.
Le secteur Louis-Bertrand, proche de Paris, est prisé pour son fort potentiel locatif de petits logements (T1/T2) adaptés aux étudiants et jeunes actifs recherchant des loyers abordables. Les quartiers Plateau-Monmousseau et Petit-Ivry attirent quant à eux des ménages souhaitant bénéficier, en petite couronne, de surfaces plus grandes qu’à Paris intra-muros.
Marat-Parmentier, zones moins bien desservies
Plus au sud, le secteur Marat-Parmentier affiche des prix autour de 5 300 €/m², mais reste moins bien connecté en transport lourd : l’essentiel des déplacements repose sur les bus, même si le maillage cyclable progresse. Ces quartiers peuvent offrir de beaux rendements sur des biens bien ciblés (immeubles de rapport, grandes surfaces divisées en colocation), mais exigent une analyse fine : profil des locataires, réputation de la rue, qualité de l’immeuble et potentiel de transformation à moyen terme.
Ancien, neuf, Pinel, LMNP : quelles stratégies privilégier ?
Investir à Ivry-sur-Seine ne signifie pas la même chose selon qu’on mise sur un studio ancien à rénover en meublé, un T3 neuf en Pinel ou un appartement haut de gamme pour la location courte durée. Chaque stratégie présente ses avantages et ses contraintes.
L’ancien à rénover : décote à l’achat et plus-value potentielle
Avec la correction récente des prix – en particulier dans l’ancien – et la baisse du nombre de transactions, les biens anciens offrant un potentiel de valorisation se multiplient. Un appartement ancien se négocie en moyenne autour de 4 900 €/m², avec des possibilités plus basses (autour de 3 900–4 000 €/m²) sur certaines rues moins prisées ou sur des lots nécessitant des travaux lourds.
Les coûts de rénovation, eux, sont assez bien balisés :
| Type de rénovation | Coût estimatif au m² |
|---|---|
| Simple relooking | dès 240 €/m² |
| Rénovation légère | dès 490 €/m² |
| Rénovation complète | dès 860 €/m² |
| Grosse rénovation | dès 1 200 €/m² |
Pour un T3 de 70 m², un relooking peut se limiter à 15 000–17 500 €, une rénovation légère se situer autour de 25 000–27 000 €, sans compter d’éventuels travaux de performance énergétique plus lourds (changement de fenêtres, isolation, système de chauffage).
L’acquisition d’un bien immobilier ancien présente deux principaux avantages. Premièrement, son prix est généralement inférieur à celui d’un bien neuf. Deuxièmement, il permet de bénéficier de dispositifs fiscaux attractifs, tels que le déficit foncier pour les locations nues ou l’amortissement en régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pour les locations meublées. De plus, la réalisation de travaux sur le bien permet d’augmenter sa valeur patrimoniale et le niveau des loyers perçus.
Le neuf et les dispositifs Pinel
Dans les ZAC d’Ivry-Confluences ou de Petit-Ivry, de nombreux programmes neufs offrent une alternative plus “clé en main” : aucun travaux, garanties décennales, normes environnementales élevées, parkings et espaces extérieurs. Le prix au m² y est plus élevé (souvent au-dessus de 5 000 €/m², voire plus selon l’emplacement et le standing), mais l’investisseur peut bénéficier d’avantages fiscaux comme la loi Pinel, particulièrement intéressante en zone A bis.
Pourcentage maximum de réduction d’impôt sur le prix d’acquisition dans le cadre du dispositif Pinel.
La location meublée et le statut LMNP
Avec un parc fortement locatif, une forte présence étudiante et de jeunes actifs, la location meublée (LMNP) est particulièrement pertinente à Ivry-sur-Seine. Louer un bien meublé permet en général d’augmenter le loyer de 15 à 25 % par rapport à un bail vide, en contrepartie d’un turn-over plus fréquent mais d’une demande soutenue.
Sur le plan fiscal, le régime du réel en LMNP autorise l’amortissement du bien (hors terrain) sur 25–30 ans et du mobilier sur 5–7 ans, ce qui peut ramener le résultat fiscal à zéro pendant de nombreuses années, même lorsque le cash-flow réel est positif. À Ivry-sur-Seine, où le rendement brut dépasse souvent 5 %, cette optimisation peut transformer un investissement neutre ou légèrement déficitaire en un actif qui génère un revenu net d’impôt sur une longue période.
Colocation, coliving, courte durée : pousser la rentabilité
Dans une ville jeune, dense et bien reliée à Paris, les stratégies intensives comme la colocation ou le coliving peuvent booster significativement les revenus :
Stratégies pour maximiser les revenus d’un investissement immobilier en adaptant l’offre à la demande du marché.
Une colocation bien conçue sur un T4 ou T5 peut générer 20 à 40 % de loyer en plus par rapport à une location familiale classique.
Les résidences de coliving intégrées à certains projets neufs misent sur la demande de jeunes actifs mobiles, avec des loyers élevés compensés par des charges et un niveau de service importants. Exemple : le lot 4E d’Ivry Confluences.
Sur le segment courte durée / Airbnb, les performances moyennes (revenu annuel autour de 23 000 €, taux d’occupation de 67 % et prix moyen par nuit de 95 €) montrent qu’Ivry-sur-Seine constitue une alternative crédible à Paris, notamment pour des voyageurs qui souhaitent séjourner proche de la capitale à un coût plus raisonnable, ou pour des déplacements professionnels dans le sud-est parisien. Le revers de la médaille : une gestion plus lourde, la nécessité de se tenir informé de l’encadrement réglementaire et, dans certains cas, des charges de copropriété plus élevées pour les immeubles très sollicités.
Financement et coûts annexes : un paramètre clé
Comme partout en France, l’équation de l’investissement à Ivry-sur-Seine dépend beaucoup des conditions de financement. Après une remontée rapide des taux entre 2022 et 2023, les projections pour 2026 évoquent des taux fixes sur 20 ans compris entre 3,8 % et 4,2 %. Les banques financent en général entre 70 et 85 % de la valeur du bien pour un résident français, parfois plus si le profil est très solide, tandis que les non-résidents doivent souvent apporter 20 à 30 % d’apport, voire davantage.
Les coûts de transaction sont à intégrer dans le plan de financement :
| Poste de coût (exemple T3 de 70 m² à 395 000 €) | Neuf approximatif | Ancien approximatif |
|---|---|---|
| Prix du bien | 395 000 € | 395 000 € |
| Frais de notaire | ~7 400 € | ~27 800 € |
| Taxe foncière annuelle moyenne | ~3 800 € | ~3 800 € |
Dans l’ancien, les frais de notaire représentent 6–8 % du prix, contre 3–5 % dans le neuf. La taxe foncière à Ivry-sur-Seine est relativement élevée – autour de 3 800 € en moyenne – un élément à intégrer dans le calcul du cash-flow. À cela s’ajoutent les charges de copropriété, avec une moyenne autour de 36 €/m²/an, soit 1 800 € par an pour un logement standard, un peu plus si la résidence dispose d’un ascenseur ou d’équipements collectifs importants.
Pour évaluer la rentabilité réelle d’un investissement locatif, il faut raisonner en revenu net-net. Cela implique de déduire du loyer brut toutes les charges (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurances, frais de gestion, entretien) et de simuler l’impact fiscal selon le régime applicable (réel, micro-foncier, LMNP, Pinel, etc.) pour obtenir la rentabilité après impôts.
Avantages et risques à avoir en tête
Investir dans l’immobilier à Ivry-sur-Seine présente un faisceau d’arguments solides :
Ivry-sur-Seine présente un profil attractif pour l’investissement immobilier : sa proximité avec Paris (5 km) et ses transports en expansion, une population jeune et locataire avec un fort renouvellement, un marché locatif tendu offrant des loyers et rendements élevés. De grands projets urbains (Ivry Confluences, Gagarine-Truillot) améliorent l’offre et la valeur des quartiers. Après des années de hausse, un léger repli des prix constitue une opportunité d’entrée.
Mais certains risques et points de vigilance ne doivent pas être ignorés :
Plusieurs facteurs nécessitent une attention particulière : le marché, actuellement en baisse de volumes et de prix, est avant tout un marché de rendement et non de spéculation à court terme. La rentabilité nette est sensible à la taxe foncière et aux charges, exigeant une optimisation fiscale. Le choix de la localisation est crucial en raison de fortes disparités entre quartiers, impactant la rotation locative et la valorisation. La réglementation énergétique (DPE F/G) peut imposer des travaux coûteux (20 000 à 40 000 €) sur l’ancien. Enfin, une extension future de l’encadrement des loyers à la petite couronne, comme à Paris, est possible.
En résumé, le marché ivryen est très favorable pour des stratégies d’investissement locatif long terme, à condition de combiner une sélection fine des biens, une gestion des risques réglementaires (DPE, Airbnb, plafonds de loyers) et une optimisation fiscale adaptée (LMNP, déficit foncier, éventuels dispositifs Pinel sur du neuf bien positionné).
Conclusion : un territoire à privilégier pour un investissement “Grand Paris”
Ivry-sur-Seine coche une grande partie des cases recherchées par les investisseurs immobiliers en 2026 : immediately limitrophe de Paris, bonne accessibilité, bassin d’emplois étoffé, universités et écoles, population jeune, part massive de locataires, grands projets urbains, marché des prix qui se stabilise après une phase haussière. Dans le cadre du Grand Paris, la commune joue un rôle de pivot au sud-est de la capitale, entre 13ᵉ arrondissement, Villejuif et Vitry-sur-Seine.
Les rendements bruts locatifs à Ivry-sur-Seine oscillent généralement entre 5 et 6 %.
La clé du succès réside dans la capacité à articuler trois dimensions : la micro-localisation, le montage financier/fiscal, et l’anticipation des grandes tendances (énergie, transport, régulation des loyers). En combinant ces trois leviers, Ivry-sur-Seine peut s’imposer comme l’un des meilleurs compromis rendement/risque de la première couronne parisienne pour les dix à quinze prochaines années.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, déjà doté d’un patrimoine financier structuré en Europe, souhaitait diversifier son capital dans l’immobilier résidentiel à Ivry-sur-Seine pour rechercher du rendement locatif et une exposition au marché parisien, sans recourir au crédit. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €.
Après analyse de plusieurs secteurs du Grand Paris (Villejuif, Vitry-sur-Seine, Charenton-le-Pont), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou un petit immeuble de rapport à Ivry-sur-Seine, dans un quartier bien desservi par le métro et le RER, combinant rendement locatif brut cible de 5–6 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et potentiel de valorisation lié au projet du Grand Paris. Ticket global (acquisition + frais de notaire + rafraîchissement léger) : environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection précise du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, expert-comptable), choix de la structuration (propriété directe ou via SCI), et plan de diversification progressive dans le temps.
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