Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Nichée entre Cannes et Saint-Tropez, au cœur du Var, la ville de Fréjus cumule ce que recherchent la plupart des investisseurs : un marché immobilier dynamique, une forte attractivité touristique, une démographie en hausse et un cadre de vie qui séduit autant les familles que les retraités ou les vacanciers. Entre mer, Estérel et campagne, la commune s’impose comme l’un des pôles immobiliers les plus intéressants de la Côte d’Azur pour qui sait choisir le bon quartier, le bon type de bien et la bonne stratégie.
Pour investir à Fréjus, il est essentiel de considérer l’évolution des prix, les rendements locatifs et les quartiers porteurs. Le choix entre location saisonnière et classique, les opportunités de rénovation, la fiscalité applicable et l’impact des grands projets urbains sur le littoral sont également des facteurs déterminants à analyser.
Fréjus, une ville balnéaire à la croisée des dynamiques
Fréjus est une ville littorale du Var, sur la Côte d’Azur, au sein de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Avec entre 50 000 et 57 000 habitants selon les sources, elle fait partie des communes les plus peuplées du département et connaît une croissance démographique régulière. L’été, la population grimpe d’environ 30 %, portée par un afflux de touristes nationaux et étrangers.
Fréjus bénéficie d’un climat méditerranéen avec plus de 2 700 heures d’ensoleillement par an, un atout majeur de son attractivité.
L’économie locale est diversifiée : tourisme, armée, services publics, agriculture (maraîchage, viticulture, apiculture, oléiculture, fleurs, liège de l’Estérel). La ville est aussi un pôle économique entre Toulon et le Grand-Cannes. Côté infrastructures, Fréjus bénéficie d’une gare sur la ligne Marseille–Vintimille, d’un accès rapide à l’A8 et de la proximité des aéroports de Nice, Cannes-Mandelieu et Toulon-Hyères, sans oublier des liaisons maritimes vers Saint-Raphaël, Saint-Tropez ou Cannes.
Pour l’investisseur, ces éléments se traduisent par une demande locative soutenue, un marché des résidences secondaires très développé et un potentiel touristique qui ne se dément pas.
Un marché immobilier tendu mais encore plus abordable que les voisins prestigieux
Le marché immobilier à Fréjus est décrit comme dynamique, voire tendu, avec un indice de tension locative de 9/10 selon un observatoire spécialisé. On y compte davantage de candidats acquéreurs et de locataires que de biens disponibles. Le nombre de demandeurs serait ainsi supérieur d’environ 8 % au stock de logements à la vente, et la location longue durée souffre d’un déséquilibre offre/demande marqué, notamment en centre-ville où le taux de vacance descend sous 1 %, contre environ 3 % à l’échelle nationale.
Niveaux de prix : panorama actuel
Les chiffres varient selon les sources et les dates, mais toutes convergent vers une même réalité : les prix ont beaucoup monté depuis une dizaine d’années, tout en restant globalement plus abordables qu’à Nice ou Cannes.
On peut retenir plusieurs grandes lignes de prix au mètre carré :
| Indicateur (vente) | Prix médian / moyen approximatif |
|---|---|
| Prix médian global (tous biens, déc. 2025 – jan. 2026) | ≈ 4 770 €/m² |
| Fourchette globale basse / haute | ≈ 3 100 – 6 200 €/m² |
| Appartements (médian, déc. 2025) | ≈ 4 787 €/m² |
| Maisons (médian, déc. 2025) | ≈ 4 786 €/m² |
| Ancien (médian) | ≈ 4 423 €/m² |
| Neuf (médian) | ≈ 5 082 €/m² |
| Var (moyenne départementale, tous biens) | ≈ 4 293 €/m² |
Certaines analyses évoquent des moyennes plus élevées (jusqu’à 5 600 €/m² en valeur maximale) en intégrant les secteurs les plus prisés (port, front de mer, résidences haut de gamme) et les transactions récentes.
Comparée aux communes voisines, Fréjus se situe dans une zone « médiane haute » sur la Côte d’Azur, mais reste moins chère que les stations balnéaires les plus prestigieuses.
| Ville | Prix moyen appartements (€/m²) | Prix moyen maisons (€/m²) |
|---|---|---|
| Fréjus | ≈ 4 200 – 4 900 | ≈ 4 600 – 5 100 |
| Saint-Raphaël | ≈ 5 000 | ≈ 5 380 – 5 500 |
| Sainte-Maxime | ≈ 5 350 – 5 760 | ≈ 6 700 – 7 600 |
| Cannes | ≈ 5 870 | ≈ 6 600 |
| Nice | ≈ 5 800 | n.d. (mais plus élevé) |
| Puget-sur-Argens (intérieur) | ≈ 3 230 – 3 970 | ≈ 3 970 |
| Roquebrune-sur-Argens | ≈ 4 385 | ≈ 4 520 |
Pour un investisseur, cela signifie qu’on accède à la Côte d’Azur, au bord de mer, avec un ticket d’entrée inférieur à celui de Nice, Cannes ou Sainte-Maxime, tout en profitant d’une demande locative extrêmement solide.
Évolution des prix : hausse marquée, ralentissement récent
Les données de plusieurs observatoires montrent une progression continue du prix au mètre carré sur les dernières années :
Synthèse des hausses de prix observées sur différentes périodes et par type de bien.
Sur 5 ans, la hausse atteint environ +22 à +25 % pour l’ensemble des biens. L’ancien progresse d’environ +19 % et le neuf d’environ +22 %.
Sur 7 ans, certains indicateurs parlent d’une augmentation proche de +28 %.
Entre 2014 et 2025, les appartements gagnent plus de 20 % et les maisons plus de 10 %.
En revanche, la période récente montre un ralentissement de cette inflation. Entre 2023 et 2025, certaines séries soulignent une progression limitée à moins de +1 %, voire une légère correction trimestrielle. Le volume de ventes a reculé, avec environ 589 transactions en 2024 et une baisse de plus de 50 % sur deux ans, dans un contexte national de remontée des taux d’intérêt.
Ce tassement ne remet pas en cause la tendance de fond haussière, mais offre une fenêtre plus favorables à la négociation pour des acheteurs patients et bien financés, notamment en dehors des quartiers les plus spéculatifs et des biens « coup de cœur » (vue mer, piscine, port).
Anatomie du parc immobilier : une ville d’appartements et de résidences secondaires
La structure du parc immobilier est un élément clé pour élaborer une stratégie d’investissement pertinente. Fréjus est avant tout une ville d’appartements, très marquée par la résidence secondaire et la location saisonnière.
Répartition du parc et statut d’occupation
Les chiffres disponibles permettent de dégager un portrait assez précis.
| Indicateur logement | Valeur approximative |
|---|---|
| Nombre total de logements | 44 000 – 45 500 |
| Part des appartements | ≈ 70 % |
| Part des maisons | ≈ 25 – 28 % |
| Résidences principales | ≈ 58 – 59 % |
| Résidences secondaires | ≈ 37 – 39 % |
| Logements vacants | ≈ 3,6 – 4 % |
| Part des propriétaires occupants | ≈ 54 – 57 % |
| Part des locataires | ≈ 38 – 45 % |
| Part de logements sociaux (HLM) | ≈ 4 % |
| Secondary homes dans le Var (transactions) | ≈ 40 % des ventes |
La proportion de résidences secondaires à Fréjus est remarquable : autour de 38 % du parc, avec une progression dans le temps. Dans certains secteurs comme le littoral, la part des logements occupés uniquement une partie de l’année est encore plus élevée. Pour l’investisseur, cela se traduit par :
Le marché présente une forte saisonnalité, avec une très forte activité en été et une période plus calme en hiver, sans être vide. La clientèle est majoritairement touristique et habituée aux locations de courte durée. Parallèlement, la pression sur l’accession à la propriété pour la résidence principale soutient une demande locative stable tout au long de l’année.
Typologie des surfaces
Les résidences principales montrent une répartition intéressante des tailles, utile pour cibler le bon produit locatif.
| Taille du logement (résidences principales) | Part approximative |
|---|---|
| 1 pièce | ≈ 6,8 % |
| 2 pièces | ≈ 20,4 % |
| 3 pièces | ≈ 30,9 % |
| 4 pièces | ≈ 25,8 % |
| 5 pièces et plus | ≈ 16,1 % |
Le cœur de marché se situe donc sur les T2 et T3, qui représentent plus de la moitié du parc de résidences principales. C’est aussi exactement la typologie la plus demandée en location, qu’elle soit annuelle (jeunes actifs, couples, petites familles) ou saisonnière (couples, familles avec un ou deux enfants).
Styles architecturaux et types de biens
L’offre est variée :
Le marché immobilier à Fréjus se caractérise par une offre diversifiée : des appartements en résidences, souvent dotés de piscine et d’espaces verts, principalement situés près des plages, du port ou de la Base Nature ; des villas contemporaines ou de style provençal, fréquemment avec piscine, terrain et garage, plutôt en périphérie (Tour de Mare, Saint-Aygulf, quartiers résidentiels) ; des immeubles anciens en centre historique, proposant des appartements de caractère (hauts plafonds, poutres apparentes, façades colorées) pouvant nécessiter des travaux ; et enfin des programmes neufs comme « Azur Plage », « Azur Serena » ou « Oasia », conformes aux normes énergétiques récentes (RE2020, meilleure isolation).
Dans le neuf, on trouve par exemple des T2 autour de 225 000 à 280 000 €, des T3 à partir de 280 000 à 350 000 €, et des villas T3-T4 neuves dans des programmes à vocation résidentielle ou locative.
Cartographie des quartiers : où investir à Fréjus selon votre stratégie
Le choix du quartier détermine à la fois le niveau de prix, la nature de la demande locative et le type de rendement (plutôt patrimonial, plutôt cash-flow, ou un compromis des deux). Fréjus offre un éventail de secteurs aux profils bien différenciés.
Centre-ville / cœur historique : rendement et mixte annuel/saisonnier
Le centre-ville, autour de la cathédrale, des rues commerçantes et du marché provençal, concentre des immeubles anciens, des ruelles étroites et une ambiance typiquement méditerranéenne. C’est aussi le secteur où l’on trouve les prix au mètre carré parmi les plus accessibles, avec des niveaux qui peuvent descendre autour de 3 000 à 4 000 €/m² selon l’état du bien et la rue.
Quelques données de prix illustratives pour le centre :
| Centre-ville (ordre de grandeur) | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Prix moyen / médian au m² | ≈ 3 900–4 100 €/m² | ≈ 3 100–4 400 €/m² |
Ce quartier attire :
– des jeunes actifs et des retraités qui recherchent la proximité des commerces et des services ;
– des étudiants et saisonniers du secteur touristique ;
– une clientèle touristique intéressée par un pied-à-terre proche de tout.
Pour l’investisseur, le centre offre :
– des prix d’achat souvent inférieurs à ceux du front de mer, donc un ticket d’entrée plus raisonnable ;
– des rendements bruts potentiellement élevés sur les petites surfaces (studios, T2) ;
– la possibilité de mixer location annuelle (hors saison) et location courte durée sur certains biens bien placés, sous réserve de respecter la réglementation locale sur le meublé de tourisme.
Les contraintes existent : stationnement parfois compliqué, charges plus élevées dans certains immeubles anciens, nécessité de financer des rénovations (façade, parties communes, mise aux normes).
Fréjus-Plage : saisonnier hautement rentable et patrimonial
Fréjus-Plage, c’est le front de mer, les restaurants, les plages de sable, les promenades en famille. Ici, la demande pour des appartements avec balcon ou terrasse et vue mer est extrêmement forte, surtout en été. Les prix y sont logiquement plus élevés que dans les quartiers éloignés du littoral.
Les prix dans ce secteur se situent autour de ce montant.
| Fréjus-Plage | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Prix moyen / médian au m² | ≈ 5 400–5 450 €/m² | ≈ 4 700–4 900 €/m² |
Pour un T3 de 60 m² au bord de l’eau, il n’est pas rare de voir des prix commencer autour de 330 000 € et grimper selon l’étage, la vue et la qualité de la résidence. Les biens avec vue mer ou piscine peuvent se vendre en moins de quinze jours, parfois au-dessus du prix affiché.
Ce secteur est idéal pour :
– un investissement à forte composante saisonnière (location de vacances, plateformes type Airbnb) ;
– un projet de résidence secondaire, avec mise en location quelques semaines ou mois par an pour alléger les charges ;
– une stratégie patrimoniale sur le long terme (le front de mer reste une valeur sûre).
Il faut toutefois intégrer :
– un prix d’entrée plus élevé ;
– une concurrence forte sur le marché du meublé touristique ;
– des règles de plus en plus encadrées (limitation à 120 jours/an dans certains secteurs, obligation de numéro d’enregistrement).
Port-Fréjus : standing, clientèle aisée et flux locatifs constants
Port-Fréjus est un quartier moderne, structuré autour du port de plaisance (environ 700 anneaux), de résidences récentes, de restaurants et d’équipements de loisirs. On y trouve un cadre de vie haut de gamme, très recherché par une clientèle française et internationale.
Les prix s’y inscrivent dans la fourchette supérieure de la ville :
| Port-Fréjus | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Prix moyen / médian au m² | ≈ 5 700–5 730 €/m² | ≈ 6 390 €/m² |
Pour un investissement, Port-Fréjus offre :
Le secteur portuaire bénéficie d’une demande locative soutenue toute l’année, portée par la proximité du port, des plages et des restaurants. Il attire un profil de locataires plutôt aisé, comprenant des plaisanciers, des touristes fortunés et des retraités. Les loyers y sont généralement plus élevés que la moyenne de la ville, particulièrement pour les biens offrant une vue directe sur le port ou la mer.
En contrepartie, la rentabilité brute sera parfois un peu moindre que dans des quartiers plus populaires, du fait du prix de départ, mais l’aspect patrimonial et la liquidité à la revente sont excellents.
Tour de Mare : le royaume des maisons familiales avec jardin
Au nord du centre, La Tour de Mare est un quartier résidentiel verdoyant, à l’ambiance de « village dans la ville ». On y trouve surtout des maisons individuelles, souvent avec piscine et jardin, parfois dans des lotissements calmes.
Les prix y restent plus abordables que sur le front de mer, tout en reflétant la qualité de vie qu’offre le quartier.
| Tour de Mare | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Prix moyen / médian au m² | ≈ 5 200 €/m² | ≈ 4 800–4 920 €/m² |
Les acheteurs y sont majoritairement des familles et des retraités locaux, avec un budget moyen avoisinant 450 000 € pour une villa selon certains professionnels. Pour un investisseur, La Tour de Mare est intéressante dans une optique :
– de location longue durée à une clientèle stable (familles, cadres) ;
– de résidence principale avec valorisation à moyen terme ;
– de revente future de grande maison (stratégie de plus-value à horizon 10–15 ans).
Le rendement locatif brut sera souvent plus modeste que pour un petit appartement de centre-ville ou de front de mer, mais en contrepartie, la vacance locative est faible et le profil de locataires généralement solide.
Saint-Aygulf : village littoral, nature et résidences secondaires
Saint-Aygulf, à l’est de la commune, a des allures de village balnéaire, entre criques sauvages, plages et étangs de Villepey. La part de maisons y est importante, de même que celle des résidences secondaires.
Les prix reflètent cette attractivité :
| Saint-Aygulf | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Prix moyen / médian au m² | ≈ 5 300–5 480 €/m² | ≈ 5 700–6 000 €/m² |
Le secteur attire beaucoup de familles et de retraités en quête de calme, ainsi que des vacanciers appréciant l’accès direct à la mer et aux espaces naturels. Pour l’investisseur, il s’agit d’un excellent terrain de jeu pour :
– des villas avec piscine destinées au haut de gamme saisonnier ;
– des appartements confortables avec extérieur, loués à la semaine l’été et éventuellement à des retraités l’hiver ;
– un investissement mixte résidence secondaire + location.
Les rendements bruts peuvent être intéressants sur les périodes de haute saison, mais exigent une gestion fine (tarification, occupation, entretien).
Autres secteurs : Valescure, Les Sablettes, Villeneuve et périphérie
Plusieurs autres secteurs complètent la carte :
– Valescure (proche Estérel et golfs) : très résidentiel, vert, plutôt haut de gamme, ciblant amateurs de golf et de nature.
– Les Sablettes : plage de sable, eaux turquoise, résidences modernes avec prestations soignées, demande locative en hausse.
– Quartier Villeneuve : plus abordable, avec des prix au m² pouvant débuter sous les 3 500 €/m² pour les appartements, et des rendements bruts élevés liés à des loyers autour de 18–19 €/m²/mois.
– Communes voisines (Puget-sur-Argens, Roquebrune-sur-Argens) : offrent des prix jusqu’à 30–40 % inférieurs à ceux du littoral pour des rendements locatifs pouvant dépasser 6–7 % brut, au prix d’une attractivité touristique moindre.
Pour un investisseur à budget modéré, s’intéresser à ces périphéries peut être une stratégie intéressante pour combiner coût d’entrée contenu et bonne rentabilité.
Prix, loyers et rendements : que peut espérer l’investisseur ?
Investir dans l’immobilier à Fréjus suppose de bien comprendre l’équation prix d’achat / niveau de loyer / charges / fiscalité. Les données disponibles permettent de se faire une idée assez précise de ce que l’on peut viser.
Niveaux de loyers en location longue durée
Plusieurs sources donnent des indications de loyers mensuels au m² :
| Type de bien (location annuelle) | Loyer moyen (€/m²/mois) | Fourchette basse / haute |
|---|---|---|
| Tous logements (moyenne) | ≈ 16,2 | ≈ 11 – 28 |
| Appartements | ≈ 14,3 à 16,1 | ≈ 10 – 22 |
| Maisons | ≈ 15,3 à 16,4 | ≈ 10 – 23 |
En pratique, cela donne, à titre indicatif :
| Typologie (location longue durée) | Loyer moyen mensuel approximatif |
|---|---|
| Studio | ≈ 480–500 € |
| T2 | ≈ 600–650 € |
| T3 | ≈ 900–950 € |
| T4 | ≈ 1 000–1 050 € |
Les augmentations de loyers ces dernières années sont notables :
– +5 % environ sur cinq ans en moyenne ;
– +8 à +12 % en un an dans certains secteurs fortement demandés.
Le déséquilibre entre offre et demande, la hausse de la population et la tension sur les résidences principales expliquent cette dynamique.
Rendements bruts : du 4 à plus de 6 % selon la typologie
Sur le long terme, on considère généralement que les appartements à Fréjus offrent une rentabilité brute moyenne située entre 4 et 6 % en location classique, selon l’emplacement et la taille du bien. Les données par typologie confirment cette tendance :
| Typologie (exemple) | Rendement brut potentiel approximatif |
|---|---|
| Studio | ≈ 5,5 – 5,7 % |
| T2 | ≈ 5,0 % |
| T3 | ≈ 5,0 % |
| T4 | ≈ 4,7 % |
| Maison T3 | parfois ≈ 1,5 – 2,5 % (si très chère) |
Les meilleures rentabilités se trouvent généralement sur :
Pour un investissement locatif, privilégiez les petites surfaces (studios, T2) dans des secteurs porteurs comme le centre-ville ou le littoral un peu en retrait, où le prix au m² est plus raisonnable. Certains quartiers comme Villeneuve ou la périphérie offrent également un bon rapport prix/loyer.
À l’inverse, une grande villa très haut de gamme en bord de mer pourra générer un rendement brut plus limité en location annuelle, mais compensera par une forte valeur patrimoniale et des perspectives de plus-value.
Location saisonnière et plateformes type Airbnb
Le marché de la location de courte durée à Fréjus est massif. Les chiffres varient, mais plusieurs sources indiquent :
– 1 600 à plus de 2 600 annonces actives de type Airbnb selon les périodes ;
– une occupation moyenne annuelle autour de 58 % (environ 213 nuits) dans certaines études, contre un peu plus de 37 % sur d’autres panels ;
– un taux d’occupation moyen dépassant 80 % en juillet-août ;
– un tarif moyen journalier (ADR) autour de 100–110 €, parfois plus (jusqu’à 145 $/nuit selon la source) ;
– un revenu annuel moyen par logement allant d’environ 11 700 $ à plus de 21 000 € selon les méthodes de calcul.
On peut schématiser ainsi :
| Indicateur saisonnier (Airbnb) | Valeur moyenne approximative |
|---|---|
| Taux d’occupation (année complète) | ≈ 50–60 % |
| Taux d’occupation en juillet-août | ≈ 80 % |
| Tarif moyen par nuit | ≈ 100–110 € |
| Revenu annuel moyen par annonce | ≈ 12 000 – 21 000 € |
| Revenu mensuel en haute saison | ≈ 3 000 € et plus |
Les meilleurs 10 % des annonces peuvent afficher des taux d’occupation supérieurs à 75–80 % et des revenus nettement plus élevés. La composition du marché montre une domination des logements entiers (près de 97 %), majoritairement des appartements, pouvant accueillir souvent quatre personnes, ce qui correspond bien au profil familal de la clientèle.
Pour l’investisseur, la location saisonnière peut permettre de dépasser aisément ce rendement brut en pourcentage.
– de viser un emplacement très porteur (plage, port, centre vivant) ;
– d’offrir un produit de qualité (climatisation, wifi haut débit, cuisine équipée, literie soignée, extérieur agréable) ;
– de bien gérer la tarification saisonnière, la rotation des locataires et l’entretien.
Il faut en revanche composer avec :
– une réglementation de plus en plus stricte (limitation à 120 jours par an pour une résidence principale, enregistrement obligatoire, taxe de séjour, respect du code du tourisme) ;
– des charges d’exploitation plus élevées (ménage, linge, conciergerie) ;
– une sensibilité accrue à la conjoncture touristique et aux politiques publiques.
Projets urbains et programmes neufs : effets structurants sur la valeur
Investir dans l’immobilier à Fréjus, c’est aussi anticiper la transformation urbaine en cours. De grands chantiers reconfigurent le littoral et certaines entrées de ville, avec un impact direct sur l’attractivité des quartiers concernés et donc sur le potentiel de valorisation des biens.
La « Promenade des Bains » : 4 kilomètres de littoral repensés
Projet phare de l’agglomération Fréjus–Saint-Raphaël, la « Promenade des Bains » vise à requalifier près de 4 km de front de mer, entre Port-Fréjus et le port Santa Lucia de Saint-Raphaël, pour un budget estimé à 65 millions d’euros.
Les objectifs sont clairs :
– élargir les espaces piétons et créer des pistes cyclables continues ;
– diminuer la place de la voiture et moderniser la voirie ;
– planter près de 1 000 arbres, apporter de l’ombre, améliorer la biodiversité ;
– moderniser l’éclairage public et le mobilier urbain ;
– renforcer la sécurité (vidéosurveillance, cheminements apaisés) ;
– rendre le littoral plus résilient et mieux protégé et concilier tourisme et préservation de la mer.
Pour les investisseurs situés sur le front de mer ou à proximité immédiate (Fréjus-Plage, Port-Fréjus, secteurs limitrophes de Saint-Raphaël), la transformation en cours devrait entraîner une revalorisation des biens. Cet effet est attendu grâce au renforcement de l’agrément quotidien, de la fréquentation et de l’image de marque du littoral.
Renouvellement du centre ancien et autres chantiers
En parallèle, la réhabilitation du centre ancien se poursuit, avec des travaux sur certaines rues et places (pavage, valorisation du patrimoine romain, modernisation des réseaux). L’objectif est de redonner du lustre au hyper-centre, d’y densifier l’habitat rénové et de le rendre plus attractif pour les commerces et les habitants.
D’autres projets ponctuels complètent le tableau :
– aménagements routiers (rond-points, fluidification des axes) ;
– création d’équipements sportifs (skatepark sur la Base Nature) ;
– futurs projets hôteliers haut de gamme près de la Base Nature, susceptibles de monter encore d’un cran le positionnement touristique de la zone.
Pour un investisseur, suivre de près le calendrier et le périmètre de ces chantiers permet de : maximiser ses chances de succès et d’optimiser ses retours sur investissement.
– repérer les secteurs qui bénéficieront d’un « coup de projecteur » urbain ;
– acheter dans des quartiers en cours de mutation avant la pleine revalorisation ;
– intégrer dans les calculs les nuisances temporaires des travaux (accès, stationnement) à court terme.
Programmes neufs : Pinel, nue-propriété et PTZ
Fréjus compte une douzaine de programmes neufs en cours ou lancés récemment, avec des prix qui ont fortement progressé ces dernières années. Par exemple, le prix moyen du neuf a augmenté d’environ 17 % entre 2019 et 2024, pour atteindre près de 5 700 €/m² sur certains segments.
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– résidences d’appartements (T2, T3, T4), souvent avec balcon ou terrasse, parking souterrain, et prestations modernes ;
– ensembles de maisons neuves T3–T4 avec jardins dans des environnements résidentiels ;
– programmes en nue-propriété (l’investisseur achète la nue-propriété, sans gestion locative à court terme, en misant sur la reconstitution de la pleine propriété et la revalorisation) ;
– opérations éligibles au dispositif Pinel (dans la limite des zonages B1/B2 et des plafonds de loyers et de ressources).
Les avantages du neuf pour l’investisseur :
– meilleures performances énergétiques, donc charges plus maîtrisées et attractivité renforcée auprès des locataires ;
– frais de notaire réduits (environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien) ;
– garanties constructeur (parfait achèvement, biennale, décennale) ;
– parfois TVA réduite et éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ) en résidence principale dans certaines zones.
Le revers de la médaille est un prix au m² plus élevé que dans l’ancien, ce qui peut rogner la rentabilité brute à court terme. Il s’agit donc plutôt d’un choix patrimonial ou fiscal, ou d’un produit à privilégier pour des profils prudents privilégiant la sécurité et la simplicité de gestion.
Rénovation, plus-value et performance énergétique : un levier puissant
Le parc immobilier fréjussien est largement composé d’appartements et de maisons des années 1970–1990, voire plus anciens dans le centre. Cela ouvre un champ d’opportunités pour des stratégies « value-add » : acheter un bien à rafraîchir ou à rénover, pour le repositionner sur le marché locatif ou à la revente.
Coût et nature des travaux : quelques repères de budget
Les coûts de rénovation varient énormément selon l’état initial du bien, la qualité des matériaux et le type de travaux. Néanmoins, des ordres de grandeur sont disponibles :
| Type de rénovation | Coût approximatif (€/m²) |
|---|---|
| Rafraîchissement léger | ≈ 200 – 800 |
| Rénovation complète intérieure | ≈ 800 – 1 500 |
| Rénovation lourde/structurelle | jusqu’à 2 000 et plus |
| Rénovation énergétique très poussée (France, général) | ≈ 2 000 – 4 000 |
À Fréjus, une rénovation lourde d’un T3 de 70 m² (électricité, plomberie, cuisine, salle de bain, sols, peinture) peut ainsi facilement mobiliser un budget de 70 000 € ou davantage selon l’ambition du projet. Le recours à des professionnels qualifiés (RGE pour l’énergie, artisans locaux expérimentés) est fortement recommandé, d’autant que l’obtention de certaines aides publiques ou avantages fiscaux y est conditionnée.
Effet sur la valeur et le loyer
Renover un bien permet :
Entreprendre des travaux de rénovation dans un logement locatif permet de corriger une décote liée à l’obsolescence (vieux carrelage, cuisine datée, DPE médiocre), de viser un loyer plus élevé (notamment sur le marché saisonnier qui valorise fortement la qualité des prestations), de réduire le risque de vacance locative et d’attirer un meilleur profil de locataires (revenus, stabilité), et enfin d’améliorer le DPE, élément de plus en plus scruté par les bailleurs comme par les locataires.
Un exemple typique : acheter un appartement ancien sous les 4 000 €/m² dans un quartier en devenir, y investir 800 à 1 200 €/m² en travaux, puis se positionner, après rénovation, au niveau de prix d’un bien récent du secteur. La plus-value potentielle à la revente (ou l’amélioration de la rentabilité locative) vient de cette « marche » entre le prix d’achat + travaux et la valeur de marché d’un bien rénové.
Aides publiques et fiscalité de la rénovation
Même si certains dispositifs nationaux ont été temporairement ralentis ou réformés, plusieurs leviers subsistent :
Plusieurs dispositifs peuvent financer ou alléger le coût des travaux immobiliers. La TVA réduite (5,5 % ou 10 %) s’applique aux travaux dans les logements de plus de deux ans réalisés par des entreprises assujetties. Pour les travaux énergétiques en résidence principale, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est disponible. Des aides de l’ANAH ou des collectivités locales sont accessibles aux propriétaires occupants ou bailleurs, sous conditions de ressources. Enfin, dans le cadre d’une location, les travaux peuvent être déductibles : en régime réel pour la location nue, ou via des amortissements et charges pour la location meublée (LMNP/LMP).
En parallèle, l’amélioration de la performance énergétique permet parfois d’obtenir des exonérations temporaires de taxe foncière, selon les choix de la commune. Il est donc utile de se renseigner auprès du centre des impôts fonciers et des services municipaux avant de lancer un chantier.
Fiscalité, charges et coûts annexes : ce qu’il ne faut pas négliger
La fiscalité immobilière en France est dense, mais quelques grands principes suffisent à bâtir une première projection de rentabilité nette.
Fiscalité locale : taxe foncière et taxe d’habitation sur les résidences secondaires
La taxe foncière à Fréjus tourne en moyenne autour d’un milliard d’euros par an pour un logement standard, avec bien sûr de fortes variations selon la taille et l’emplacement du bien. Pour un achat en cours d’année, la pratique courante est un partage prorata temporis entre vendeur et acquéreur via l’acte notarié.
La taxe d’habitation est supprimée pour les résidences principales mais reste due pour les résidences secondaires. Dans les zones tendues comme la Côte d’Azur, certaines communes appliquent des surtaxes supplémentaires sur ces logements secondaires, un coût à anticiper dans le budget annuel.
Frais d’acquisition : ancien vs neuf
Les frais de notaire et droits de mutation pèsent lourd dans le coût d’entrée. Un exemple permet de mesurer l’écart entre ancien et neuf :
| Type de bien (prix 343 927 €) | Total frais de notaire estimés | Total projet (achat + frais) |
|---|---|---|
| Appartement neuf | ≈ 6 600 € | ≈ 350 500 € |
| Appartement ancien | ≈ 24 400 € | ≈ 368 300 € |
Dans le neuf, les frais se situent autour de 2–3 % du prix. Dans l’ancien, on grimpe plutôt à 7–8 %. L’usage veut que l’acheteur finance l’ensemble de ces frais, sauf clause particulière.
Impôts sur les revenus locatifs et plus-values
Selon que l’on loue nu ou meublé, la fiscalité diffère :
Pour une location nue, les revenus sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le propriétaire peut opter pour le micro-foncier (avec un abattement forfaitaire) ou le régime réel (permettant la déduction des charges, travaux et intérêts d’emprunt). Pour une location meublée, le statut est LMNP ou LMP, avec le choix entre le micro-BIC (avec abattement) ou le régime réel (incluant les amortissements et charges), l’imposition se faisant également au barème de l’impôt sur le revenu.
À la revente, la plus-value est taxée à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux (soit 36,2 % au total) avec un mécanisme d’abattement progressif selon la durée de détention, menant à une exonération :
– d’impôt au bout de 22 ans ;
– de prélèvements sociaux après 30 ans.
Pour des stratégies patrimoniales à long terme, cette structure favorise le « buy and hold », surtout dans une ville où les fondamentaux (mer, climat, patrimoine, tourisme) laissent espérer une poursuite de la valorisation à horizon 15–20 ans.
Stratégies d’investissement : comment se positionner à Fréjus ?
Investir dans l’immobilier à Fréjus peut répondre à plusieurs objectifs : générer un complément de revenus, préparer sa retraite, se constituer un patrimoine transmissible, ou combiner usage personnel et location.
Stratégie 1 : le petit appartement à forte rentabilité
Cible typique : studio ou T2, entre 150 000 et 220 000 €, en centre-ville, quartier Villeneuve, Fréjus-Plage un peu en retrait ou proche d’un pôle d’emploi.
Objectif :
– atteindre 5 à 6 % de rendement brut en location longue durée meublée (LMNP) ;
– limiter le risque de vacance locative grâce à une forte demande sur ce segment (jeunes actifs, étudiants, saisonniers).
Points clés :
– privilégier un immeuble aux charges maîtrisées ;
– viser un DPE correct pour éviter les contraintes sur les « passoires thermiques » ;
– soigner la qualité de l’aménagement intérieur pour se distinguer de la concurrence.
Stratégie 2 : le deux ou trois pièces mixte résidence secondaire / saisonnier
Cible typique : T2 ou T3 avec extérieur, près des plages ou du port, entre 250 000 et 400 000 €.
Objectif :
– disposer d’un pied-à-terre pour les vacances ;
– louer en courte durée le reste du temps pour couvrir une partie significative des charges et du crédit.
Points clés :
– choisir un secteur très porteur pour le tourisme (Fréjus-Plage, Port-Fréjus, Saint-Aygulf) ;
– vérifier la réglementation locale sur les locations de courte durée ;
– anticiper le recours à une conciergerie ou un gestionnaire si l’on n’habite pas sur place.
Stratégie 3 : la maison familiale à Tour de Mare ou Saint-Aygulf
Cible typique : maison T4 ou T5 avec jardin et éventuellement piscine, entre 400 000 et 700 000 €.
Objectif :
– investir pour soi (résidence principale actuelle ou future) ;
– louer à une famille locale ou à des retraités, en visant une faible vacance et une revente valorisée à moyen-long terme.
Points clés :
Pour faire le bon choix, privilégiez un cadre calme, proche des écoles et des commerces. Vérifiez attentivement la qualité de la construction et du terrain, en portant une attention particulière à la piscine, à l’exposition et aux éventuelles nuisances. Enfin, envisagez des travaux de modernisation énergétique, qui permettront d’optimiser à la fois la valeur du bien et les charges futures.
Stratégie 4 : le projet de rénovation à forte valeur ajoutée
Cible typique : appartement ancien à rénover dans le centre ou maison des années 1970–1980 à moderniser, avec prix d’achat attractif (décote liée à l’état).
Objectif :
– créer de la valeur par les travaux ;
– arbitrer ensuite entre revente avec plus-value ou mise en location haut de gamme, annuelle ou saisonnière.
Points clés :
– bien chiffrer le budget travaux (avec une marge pour imprévus de 10–20 %) ;
– s’entourer de professionnels (architecte, maître d’œuvre, artisans RGE) ;
– penser l’aménagement pour répondre aux usages actuels : espace bureau (télétravail), extérieur exploitable, rangements optimisés.
Conclusion : un marché exigeant mais porteur sur le long terme
Investir dans l’immobilier à Fréjus, c’est miser sur une ville qui coche quasiment toutes les cases de la Côte d’Azur sans atteindre encore les prix stratosphériques de ses voisines les plus cotées. La mer, le climat, le patrimoine romain, les projets urbains ambitieux sur le littoral, la densité de commerces et d’équipements, l’importance des résidences secondaires et du tourisme de quatre saisons créent un environnement extrêmement favorable à l’investissement immobilier.
L’attractivité du marché a pour revers une forte concurrence entre acheteurs, des prix élevés, et nécessite une sélectivité rigoureuse pour obtenir des rendements satisfaisants.
– le quartier (centre ancien, plage, port, résidences familiales, périphérie) ;
– la typologie de bien (petite surface pour rendement, maison pour plus-value et usage personnel) ;
– la stratégie locative (annuelle, saisonnière, mixte) ;
– le levier des travaux de rénovation et de l’optimisation énergétique.
En prenant le temps d’analyser les chiffres, de visiter les quartiers et de s’entourer de professionnels maîtrisant finement le marché local, Fréjus peut devenir le socle solide d’une stratégie patrimoniale ou de revenus locatifs pérennes, dans l’un des cadres de vie les plus recherchés de France.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Fréjus, Côte d’Azur, Provence-Alpes-Côte d’Azur, pour rechercher du rendement locatif et une exposition à un marché touristique mature. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs secteurs (bord de mer, centre historique, quartiers résidentiels proches des axes vers Saint-Raphaël et Cannes), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison avec extérieur dans une résidence recherchée, combinant rendement locatif saisonnier intéressant (rappel : « plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + rafraîchissement) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, expert-comptable), choix du mode de détention (propriété directe, SCI, LMNP) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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