Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Évry-Courcouronnes a longtemps été vue comme une « ville nouvelle » de grande couronne, pratique pour aller à Paris mais peu considérée par les investisseurs. Les données récentes racontent pourtant une autre histoire : marché profond, rendements élevés, démographie jeune, projets urbains massifs, offre étudiante en plein essor… Tous les ingrédients d’un territoire à cash-flow existent, à condition de bien choisir ses produits et ses quartiers.
Cet article détaille le marché immobilier local, incluant les prix, les loyers et les rendements. Il identifie les meilleurs secteurs pour investir et présente des stratégies rentables comme le LMNP, la colocation, la rénovation et l’investissement dans le neuf écologique. Il met également en lumière les principaux risques à surveiller.
Une ville stratégique au sud de Paris, jeune et très locative
Évry-Courcouronnes, préfecture de l’Essonne, s’étend sur environ 13 km² sur les bords de Seine, à une trentaine de kilomètres au sud de Paris. La commune actuelle est née en 2019 de la fusion d’Évry et Courcouronnes. Elle compte un peu plus de 66 000 à 67 000 habitants selon les sources récentes, avec une densité supérieure à 5 200 habitants/km².
Plus de 45 % de la population d’Évry-Courcouronnes a moins de 30 ans, ce qui en fait une ville de jeunes actifs et d’étudiants.
Le parc de logements traduit cette vocation urbaine : près de 83 % d’appartements, une majorité de T3 et plus, et surtout un taux de locataires très élevé. En 2022, seulement 38 à 42 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale, contre plus de 60 % de locataires (dont environ un tiers en logement social). L’occupation locative est donc dominante, avec une durée moyenne d’occupation d’environ 3,8 ans.
Pour un investisseur, cela signifie deux choses : une demande de location structurellement forte, et un gisement de locataires très diversifié (étudiants, jeunes actifs, familles, immigrés récents, ménages modestes) qui limite le risque de vacance, surtout dans les bons emplacements.
Accessibilité et transports : un hub bien connecté qui monte en puissance
La ville est solidement insérée dans la métropole francilienne. Côté routes, l’A6, la nationale 7 et la D446 assurent une connexion rapide aux autres communes de l’Essonne et au reste de l’Île‑de‑France. Côté rails, Évry-Courcouronnes est l’un des nœuds majeurs de la ligne D du RER, avec plusieurs gares : Évry‑Val de Seine, Évry‑Courcouronnes‑Centre, Bras de Fer – Évry‑Génopole. Le trajet jusqu’à Paris (Châtelet-les-Halles) se fait généralement en 35 à 50 minutes selon les tronçons.
Le tram-train T12, mis en service fin 2023, relie Évry-Courcouronnes à Massy-Palaiseau sur 20 km via 16 stations. Il connecte aux RER B, C et D, est prévu pour 40 000 voyageurs quotidiens avec un passage toutes les 10 à 12 minutes en heure de pointe. Un corridor cyclo‑piéton de 6,5 km l’accompagne. Le coût global du projet s’élève à 295 millions d’euros, illustrant l’ampleur de l’investissement régional.
S’y ajoutent des projets structurants : la future ligne de bus BHNS TZen 4 qui traversera la ville, la connexion à terme au Grand Paris Express (ligne 18), et une nouvelle passerelle routière et modes doux vers le Parc des Loges. Une nouvelle liaison express en bus vers Fontainebleau et Melun est aussi programmée.
Pour la valeur immobilière, ces infrastructures jouent un double rôle : elles augmentent l’attractivité résidentielle auprès des salariés des pôles d’emplois (Paris, Massy, Saclay, Évry elle-même) et elles redessinent des centralités autour des gares du RER et du T12, où les prix ont le plus de chances de se tenir et de progresser dans la durée.
Un tissu économique et universitaire qui sécurise la demande locative
Évry-Courcouronnes n’est pas seulement une ville-dortoir. Elle concentre un nombre notable de sièges sociaux et de centres de recherche : Arianespace, Safran Aircraft Engines (Snecma), Carrefour, Sofinco, Accor, Génopole… Autant de grands employeurs qui irriguent l’économie locale. À côté, un vivier dense de PME, un incubateur d’entreprises et des zones d’activités complètent ce paysage.
Nombre d’étudiants dans les établissements d’enseignement supérieur de l’agglomération Grand Paris Sud.
Or, la ville souffre d’un déficit de résidences étudiantes dédiées. Les colocations et les petits logements proches des campus et des gares sont donc particulièrement prisés, ce qui se traduit par une tension locative élevée et des taux d’occupation importants. Pour un investisseur, c’est un socle solide : tant que ce socle académique et économique reste en place, la demande locative devrait rester profonde, même en cas de baisse de pouvoir d’achat.
Un marché immobilier encore en dessous des prix du département
Malgré ces atouts, les prix de l’immobilier à Évry-Courcouronnes demeurent inférieurs à la moyenne de l’Essonne. Plusieurs jeux de données coexistent (FNAIM, DVF, agrégateurs comme LyBox ou PriceHubble) mais ils convergent tous vers un constat : la commune reste « décotée » par rapport à ses voisines.
Niveaux de prix récents
Les chiffres agrégés fin 2025 et début 2026 montrent, selon les sources :
| Indicateur (fin 2025 – début 2026) | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix médian au m² (tous biens, déc. 2025) | 3 202 € |
| Prix moyen au m² (tous biens, début 2026 – FNAIM) | 2 231 € |
| Fourchette basse / haute (tous biens) | 2 105 – 4 270 € |
| Prix moyen au m² appartements (FNAIM janv. 2026) | 2 113 € |
| Prix médian au m² appartements (déc. 2025) | 3 276 € |
| Prix moyen au m² maisons (FNAIM janv. 2026) | 2 889 € |
| Prix médian au m² maisons (déc. 2025) | 2 929 € |
| Prix médian ancien (déc. 2025) | 2 263 € |
| Prix médian neuf (déc. 2025) | 3 459 € |
| Écart avec la moyenne départementale (~3 085 €/m²) | ≈ –38 % |
La dispersion entre prix moyens et prix médians tient aux typologies vendues, aux secteurs et à la manière de calculer (moyenne vs médiane). Mais le message essentiel reste : l’entrée de gamme à Évry-Courcouronnes est plus basse que dans une grande partie de l’Essonne et très loin des niveaux de la petite couronne.
Prix par type et taille de logement
Les données FNAIM détaillent par nombre de pièces :
| Type de bien (janv. 2026) | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Maison T3 | 3 324 € |
| Maison T4 | 3 022 € |
| Maison T5 | 2 821 € |
| Maison T6+ | 2 739 € |
| Appartement T1 | 2 727 € |
| Appartement T2 | 2 414 € |
| Appartement T3 | 2 060 € |
| Appartement T4+ | 1 817 € |
On observe un classique effet de taille : plus le bien est grand, plus le prix au m² baisse, ce qui ouvre la voie à des stratégies de colocation (T4, T5) pour optimiser le rendement.
Ancien vs neuf : un écart de prix marqué
Le différentiel entre neuf et ancien est net :
| Segment (déc. 2025) | Médiane au m² | Évolution 5 ans |
|---|---|---|
| Ancien – tous biens | 2 263 € | +5 % |
| Neuf – tous biens | 3 459 € | +16 % |
| Ancien – appartements | ~2 014–2 150 € | progression mod. |
| Neuf – appartements | ~3 457–3 811 € | nette hausse |
| Ancien – maisons | ~2 565–2 713 € | stabilité/baisse |
| Neuf – maisons | ~3 070–3 618 € | hausse sensible |
Pour un investisseur, cela signifie que l’ancien reste le moteur principal du rendement, notamment si des travaux de rénovation sont engagés (avec à la clé déficit foncier ou Denormandie). Le neuf, plus cher, est plutôt un pari sur la qualité de l’actif, la performance énergétique et la facilité de gestion, avec moins de cash-flow immédiat mais une exposition plus faible aux futures contraintes réglementaires.
Évolution des prix : entre correction récente et forte hausse sur 5 ans
La trajectoire des prix est contrastée :
La médiane des prix des appartements a augmenté de 46 % sur cinq ans.
Autrement dit, après plusieurs années de hausse importante, le marché a corrigé. Cet ajustement résulte à la fois du retournement national (hausse des taux, pouvoir d’achat sous pression) et d’un mouvement de rattrapage antérieur. Pour l’investisseur, ce reflux ouvre des fenêtres d’achat plus intéressantes, à condition de rester vigilant sur la dynamique de chaque micro‑secteur.
Un marché locatif très tendu, avec des rendements souvent supérieurs à la moyenne nationale
Les données convergent sur un fait clé : Évry-Courcouronnes est un marché locatif tendu, avec un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Un indicateur de tension locative l’évalue au maximum (10/10), et la ville est classée en zone dite « tendue » : préavis locataire réduit à un mois, encadrement des loyers, forte pression sur les petites surfaces.
Niveaux de loyers et rendement global
Les loyers se situent grosso modo aux alentours de 15 à 18 €/m² pour les appartements, avec des variations selon le quartier, l’état du bien et la proximité des transports. Une estimation moyenne indique environ 17,8 €/m² pour un appartement, avec des écarts par sous-secteur.
Les rendements bruts annoncés peuvent paraître élevés dans de nombreuses configurations immobilières. Il est essentiel de ne pas se fier uniquement à ce chiffre, mais de l’analyser avec prudence. Un rendement brut élevé peut parfois masquer des coûts supplémentaires, une vacance locative potentielle ou des frais d’entretien importants. Pour une évaluation réaliste, calculez toujours le rendement net après déduction de l’ensemble des charges et impôts.
| Indicateur de rendement | Valeur |
|---|---|
| Rendement brut moyen (source 1) | 9,39 % |
| Rendement brut moyen (autre source) | 7,38 % |
| Rendement brut indicatif global | ≈ 5,0 % |
| Écart vs moyenne nationale (≈ 4,2 %) | +0,8 pt |
| Rendement appartement (calcul LyBox) | 9,31 % |
| Rendement quartier « Village » (appartements) | ≈ 6 % |
| Rendements quartiers Épinettes / Pyramides | > 9 % |
| Rendements possibles certains biens | > 10 % |
Des calculs détaillés montrent qu’il n’est « pas très difficile » de trouver des biens à 8 % brut, notamment sur des petites surfaces bien ciblées.
Rendement par type de bien
Un jeu de données synthétisant Évry (périmètre proche) illustre la rentabilité moyenne par type d’appartement :
| Typologie | Prix moyen d’achat | Loyer mensuel moyen | Rendement brut moyen |
|---|---|---|---|
| 1 chambre (T2/T1bis) | 91 500 € | 610 € | 8,01 % |
| 2 chambres (T3) | 169 500 € | 930 € | 6,55 % |
| 3 chambres (T4) | 165 000 € | 1 100 € | 8,00 % |
| 4+ chambres | 188 000 € | 510 € | 3,26 % |
Les plus fortes rentabilités se retrouvent souvent sur les petites et moyennes surfaces adaptées à la demande étudiante et jeunes actifs. Les grands appartements sous‑exploités (loués à une seule famille) affichent un rendement moindre, sauf à être basculés en colocation.
Un exemple chiffré illustre qu’un appartement F5 loué en colocation (avec 4 chambres à 550 € chacune) peut générer un revenu locatif de 2 200 € par mois. Ce montant représente le double du loyer qu’une seule famille paierait typiquement pour un logement de même surface.
Exemple de cash-flow sur un petit studio
Un calcul sur un studio de 25 m² acheté autour de 2 857 €/m² (objectif de rendement) aboutit à :
| Paramètre | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix d’achat (25 m² × 2 857 €/m²) | ≈ 71 425 € |
| Revenu net annuel après charges | ≈ 1 770,82 € |
| Revenu net annuel après impôts* | ≈ 934,82 € |
– Hypothèse de tranche marginale à 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Avec un financement bien structuré (apport limité, durée suffisante, taux maîtrisé), ce type d’opération peut dégager un cash-flow proche de l’équilibre ou légèrement positif, ce qui est notable en Île‑de‑France.
Les meilleurs quartiers où investir à Évry-Courcouronnes
La commune est très segmentée, avec des écarts importants de prix, d’image et de profil de locataires entre quartiers. Bien investir, ici, c’est d’abord choisir le bon secteur en fonction de sa stratégie (rendement pur, équilibre rendement/valorisation, sécurité locative).
Centre-ville / Centre urbain – Agora
Le centre-ville concentre la préfecture, de nombreux services administratifs, le centre commercial Évry 2, des restaurants, un cinéma, des équipements culturels, écoles et crèches. Il est directement articulé autour de la gare RER Évry‑Courcouronnes et d’un important pôle bus.
Les prix y sont un peu plus élevés que dans les quartiers populaires, mais la demande locative est très soutenue, notamment pour les petites et moyennes surfaces. Des loyers de 2 200 à 2 600 €/mois peuvent être observés pour des grands appartements ou des logements très bien situés autour du centre commercial et du pôle multimodal.
Pour un investisseur, le centre-ville est un pari sur un bon équilibre : vacance quasi‑nulle, facilité de revente, profil de locataires varié (fonctionnaires, cadres, familles, étudiants).
Évry Village et Courcouronnes Village
Évry Village garde un cadre de vie plus résidentiel, avec des résidences des années 1970, des commerces de proximité et des maisons recherchées en secteurs pavillonnaires. Le « Village » de Courcouronnes, correspondant à l’ancien centre historique, regroupe plusieurs micro‑quartiers (la Ferme, le Lac, Bel‑Air, le Bois, la Châtaigneraie, la Garenne, le Bon Puits, les Bocages…). On y trouve une ambiance plus « villageoise », en retrait des grands ensembles et des immeubles de bureaux.
Les prix au m² des appartements y sont souvent plus contenus que dans le centre-ville récent, tout en conservant une bonne attractivité résidentielle. Ces villages constituent des cibles intéressantes pour un investisseur cherchant un équilibre entre rendement et valorisation à long terme, notamment pour des biens de type T2 ou T3 rénovés.
Les Pyramides
Les Pyramides cumulent plusieurs caractéristiques clés pour un investisseur orienté rendement :
– prix parmi les plus bas de la ville,
– forte densité de population et donc de locataires,
– présence de collèges, lycées, de nombreux commerces,
– très bonne desserte par les transports.
Le quartier est engagé dans des opérations de réhabilitation, et sa position centrale à l’échelle de la commune pourrait, à terme, améliorer son image. En attendant, il offre déjà des rendements bruts fréquemment supérieurs à 9 %. C’est un terrain de jeu pour les stratégies de colocation, d’optimisation de surface (division, ameublement) et de rénovation ciblée, à condition d’être très sélectif sur les immeubles (charges, gestion de copropriété, état des parties communes).
Mousseau – Bonhomme De Pierre
Ce secteur est présenté comme un quartier « vert », avec près de 19 % de la surface en espaces verts, et une desserte correcte par le RER D et plusieurs lignes de bus. La majorité de la population y est locataire, avec un parc mixte entre logements sociaux et privés.
La présence de commerces de proximité facilite la vie quotidienne et renforce l’attractivité locative d’un quartier. Pour une location familiale classique (type T3 ou T4), ce type de secteur constitue une option pertinente, offrant à la fois un bon rendement locatif et une plus grande stabilité des occupants.
Bois Sauvage / Bois Guillaume, Parc aux Lièvres, Épinettes, Grand Bourg, Champtier du Coq, Loges…
D’autres quartiers complètent le tableau, avec des profils variés :
– Bois Sauvage / Bois Guillaume : résidentiel, un peu plus cher, rendement un peu plus faible mais cadre de vie apprécié.
– Parc aux Lièvres : profil plus populaire, bonne desserte, loyers corrects et rendements élevés.
– Épinettes (Est, Ouest, Sud) : zones d’habitat collectif offrant des prix attractifs, certains sous-secteurs affichant des rendements supérieurs à 9 %.
– Grand Bourg, Champtier du Coq, Loges, Aguado, Champs Élysées, etc. : micro‑marchés à analyser avec précision, en tenant compte des données de prix au m² par quartier, assez détaillées dans les bases de données.
Une lecture fine de ces sous‑secteurs, en s’appuyant sur des données de transactions (DVF) et des cartes de prix, est indispensable avant d’acheter. On passe, d’une rue à l’autre, de 1 600 €/m² à plus de 3 500 €/m², ce qui change radicalement la donne en termes de rendement et de profil de locataires.
Le grand projet « Les Horizons » : un écoquartier qui va redessiner la carte
Au‑delà de l’existant, l’un des éléments les plus structurants pour l’avenir d’Évry-Courcouronnes est la création de l’écoquartier « Les Horizons » sur l’ancien site de l’hôpital Louise Michel (fermé en 2012).
Le projet couvre 18 hectares et prévoit la construction d’environ 1 700 logements (dont 1 400 sur le site de l’hôpital à horizon 2030), 120 000 m² de surface de plancher, 10 000 m² d’activités tertiaires à l’entrée de ville et 3 000 m² de commerces et services le long de l’avenue de l’Orme‑à‑Martin. Plus de la moitié des espaces seront végétalisés.
Une allée piétonne arborée, véritable colonne vertébrale du quartier, reliera le nouveau secteur au Parc des Loges en enjambant les voies ferrées du RER D grâce à une passerelle. Le projet est soutenu financièrement par la Région Île‑de‑France dans le cadre des « quartiers innovants et écologiques ».
Grand Paris Aménagement et la Région Île-de-France
Les premiers permis ont déjà été délivrés, et une première phase de 270 logements est en construction (2023‑2025). Plusieurs programmes de promoteurs nationaux y sont déployés :
| Programme / promoteur | Label / type | Livraison prévue | Détails principaux |
|---|---|---|---|
| « Néo » | HQE | T4 2026 | Au cœur de Les Horizons, construction en cours |
| Programme Nexity | BEPOS RT 2012 -20 % | 2025 | 103 logements dont 83 en accession, 6 800 m² |
| Résidence Lucie Aubrac | NF Habitat HQE | 2025 | 99 logements sociaux T1 à T5, parking en anneau |
| Projet Bouygues Immobilier | À venir | À préciser | Nouveau programme au sein de l’écoquartier |
| Programme « 12447 » | RE 2020 | oct. 2027 | 33 lots, du studio au T4, 26,9 à 85,7 m², 140 000–329 000 €, ≈ 3 938 €/m² |
Ce nouveau quartier est desservi ou le sera par :
Le quartier est bien desservi par plusieurs modes de transport, facilitant les déplacements.
La gare RER Orangis – Bois de l’Épine est située à environ 10 minutes à pied.
Le tram-train T12 est accessible à une distance raisonnable du quartier.
La future ligne de bus à haut niveau de service TZen 4 passera en cœur de quartier.
L’impact pour l’investisseur est double. À court terme, ces programmes neufs RE 2020 ou HQE constituent une offre qualitative, éligible à des dispositifs comme le LLI (logement locatif intermédiaire) et appréciée des locataires pour ses faibles charges et son confort énergétique. À moyen-long terme, la montée en gamme de ce secteur pourrait tirer à la hausse l’image et les prix de l’ensemble du secteur Nord-Est de la commune.
Neuf écologique vs ancien à rénover : deux stratégies complémentaires
Les données montrent que le neuf à Évry-Courcouronnes se vend en moyenne autour de 3 600–3 900 €/m² pour les appartements, avec une hausse de près de 14–16 % depuis 2019. L’ancien, lui, se situe plutôt vers 2 200–2 300 €/m² en médiane, avec une progression plus modérée.
Investir dans le neuf : confort, labels, fiscalité
Les programmes neufs évoqués mettent en avant des labels environnementaux (RE 2020, RT 2012 -20 %, HQE, NF Habitat, BEPOS, biosourcé…). Pour l’investisseur, cela offre plusieurs avantages :
– meilleure performance énergétique (factures réduites, meilleure attractivité),
– conformité aux futures réglementations DPE, limitant le risque d’interdiction de louer,
– qualité de construction, moindre entretien à court terme,
– éligibilité à certains régimes fiscaux (LLI via SCI, dispositifs para‑hôteliers en meublé de tourisme dans d’autres contextes, etc.).
Pour compenser le rendement brut plus faible dû au prix d’acquisition élevé d’un logement neuf en location nue classique, il est conseillé d’envisager des dispositifs fiscaux spécifiques. Le logement intermédiaire (avec des loyers plafonnés mais bénéficiant d’une TVA réduite et d’une exonération de taxe foncière sous conditions) ou la location meublée (régime LMNP) permettent de restaurer une rentabilité nette intéressante.
Miser sur l’ancien à rénover : rendement et optimisation fiscale
À l’autre bout du spectre, l’ancien offre un point d’entrée moins cher, notamment dans les quartiers populaires. On peut y appliquer des stratégies de :
Les travaux de rénovation énergétique et esthétique (cuisine, salle de bains, sols) peuvent justifier une augmentation du loyer de 10 à 15 %. Fiscalement, en location nue, un déficit foncier permet d’imputer les travaux sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du prix d’acquisition (plafonné à 300 000 €) pour la réhabilitation de logements anciens dans certaines zones, en échange d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Enfin, basculer en location meublée (LMNP) permet d’amortir le bien et le mobilier, ce qui peut neutraliser une partie de l’imposition sur les loyers.
Les coûts de rénovation, selon les estimations de spécialistes, varient fortement :
| Type de rénovation | Coût indicatif au m² |
|---|---|
| Rafraîchissement / relooking | ≈ 240 €/m² |
| Rénovation légère | ≈ 490 €/m² |
| Rénovation complète | ≈ 860 €/m² |
| Grosse rénovation | ≈ 1 200 €/m² |
Ainsi, la remise à niveau complète d’un T3 de 70 m² peut nécessiter de l’ordre de 50 000 €, tandis qu’un simple relooking d’un appartement récent tournera plutôt autour de 17 000–20 000 €. Bien calibrés, ces travaux peuvent être plus que compensés par la hausse de loyer et les économies fiscales, tout en améliorant l’attractivité du bien (et donc la stabilité des locataires).
Stratégies d’investissement gagnantes à Évry-Courcouronnes
La configuration de la ville se prête bien à plusieurs stratégies complémentaires. Les plus pertinentes, au vu des données disponibles, sont les suivantes.
1. Le meublé (LMNP) pour capter la demande étudiante et jeunes actifs
Avec un important vivier étudiant et une forte présence de jeunes actifs, les studios, T1 et petits T2 meublés autour des gares RER et des pôles universitaires sont particulièrement adaptés. Le passage en meublé permet généralement de majorer le loyer de 15 à 25 % par rapport à une location nue, ce qui améliore sensiblement le rendement brut.
Le statut LMNP permet, en régime réel, d’amortir le bien et le mobilier et de déduire l’essentiel des charges (intérêts, travaux, assurances, frais de gestion). Résultat : la base imposable sur les loyers peut être fortement réduite, parfois à zéro pendant plusieurs années. Il faut cependant garder à l’esprit que la loi de finances récente renforce la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente.
2. La colocation / co‑living dans les grands appartements
Les grands appartements (T4, T5) affichent un prix au m² inférieur à celui des petites surfaces. Loués à une seule famille, ils offrent souvent un rendement modéré. En revanche, divisés en plusieurs chambres louées séparément, tout en aménageant des parties communes agréables, ils peuvent générer 20 à 40 % de revenus supplémentaires.
La ville d’Évry-Courcouronnes, avec sa population de jeunes actifs et étudiants au pouvoir d’achat limité, est propice à la colocation. Les quartiers bien desservis et abordables comme Les Pyramides, Parc aux Lièvres, le centre urbain ou le Village sont à privilégier. Une attention particulière doit être portée au choix de l’immeuble (isolation phonique, règlement de copropriété) et à l’organisation (baux individuels, gestion renforcée) pour assurer la pérennité du montage.
3. La location nue familiale avec optimisation fiscale (déficit foncier / Denormandie)
Pour les investisseurs recherchant plus de stabilité et moins de rotation de locataires, la location nue de T3/T4 destinés aux familles reste un grand classique. La durée moyenne de séjour y est plus longue, notamment dans les secteurs avec écoles, crèches, espaces verts (Mousseau – Bonhomme de Pierre, certaines parties du Village, quartiers pavillonnaires).
La combinaison du dispositif Denormandie et du déficit foncier offre un cadre fiscal avantageux pour les investisseurs.
Le bien locatif est éligible au dispositif Denormandie, permettant une réduction d’impôt attractive.
La réalisation de travaux lourds sur le bien permet de générer un déficit foncier, imputable sur le revenu global.
– de sécuriser un flux locatif dans des quartiers en requalification,
– de réduire fortement l’impôt sur le revenu de l’investisseur pendant plusieurs années,
– de valoriser à moyen terme un actif acheté décoté.
4. Le neuf écologique orienté long terme
L’achat de logements neufs dans les programmes écologiques de l’écoquartier Les Horizons ou d’autres opérations (Helios, Design, programmes Cogedim, Nexity, Bouygues Immobilier, etc.) s’adresse plutôt à des profils patrimoniaux ou à des investisseurs misant sur la valorisation de long terme.
Le rendement brut y sera en général plus faible qu’en ancien rénové, mais l’exposition au risque réglementaire (DPE, interdictions de louer, obligation de travaux) sera très limitée. De plus, ces biens seront plus faciles à louer à un loyer de marché élevé, grâce à leur confort thermique et acoustique. En jouant des mécanismes type logement locatif intermédiaire (LLI), il est possible de compenser une partie de la moindre rentabilité brute par des gains fiscaux et des économies de charges.
Fiscalité et dispositifs : comment maximiser la rentabilité nette
Évry-Courcouronnes se trouve en zone tendue, en Action Cœur de Ville, et bénéficie donc d’un environnement fiscal relativement favorable aux investisseurs.
Parmi les leviers à disposition :
Plusieurs mécanismes fiscaux peuvent être mobilisés pour un investissement locatif, notamment à Évry-Courcouronnes. Le dispositif Denormandie permet une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du prix d’acquisition (plafonné à 300 000 €) sur 6, 9 ou 12 ans pour des logements anciens à rénover dans des zones de revitalisation, comme cette ville éligible via le programme Action Cœur de Ville. En location nue, le déficit foncier autorise la déduction de travaux (jusqu’à 10 700 €/an hors gros œuvre d’agrandissement) du revenu global. Le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permet l’amortissement du bien et du mobilier, neutralisant souvent la fiscalité sur les loyers. Pour le neuf, le statut LLI (Logement Locatif Intermédiaire) offre la TVA réduite et des exonérations de taxe foncière, via une SCI. Enfin, MaPrimeRénov’ et autres aides à la rénovation énergétique sont stratégiques pour améliorer le DPE, surtout face aux interdictions de location pour les logements énergivores (classes F et G) et futures contraintes sur les classes E et D.
Sur un marché à rendements bruts élevés, la différence réelle entre un investissement moyen et un investissement performant se joue souvent sur cette couche fiscale. Un montage mal optimisé peut coûter plusieurs milliers d’euros par an ; l’accompagnement par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine rompu à ces dispositifs est donc loin d’être un luxe.
Points de vigilance et risques à ne pas sous-estimer
Évry-Courcouronnes n’est pas une valeur refuge « sans risque ». Les rendements élevés s’accompagnent de plusieurs points de vigilance.
Charges de copropriété et qualité des ensembles
Une partie du parc est composée de grands ensembles des années 1970–1980, avec parfois des charges de copropriété élevées (chauffage collectif, gardiennage, équipements communs importants). Si ces charges dépassent un certain seuil, elles grèvent fortement le rendement net. Il est donc crucial d’analyser les comptes de copropriété, les travaux votés ou à venir, la santé financière du syndicat et le taux d’impayés.
Énergie et futur DPE
Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique seront progressivement interdits à la location. À court terme, cela signifie des obligations de travaux parfois lourds (isolation, changement de chauffage), avec des budgets pouvant dépasser 20 000–40 000 € pour certains appartements. Acheter bon marché un bien très énergivore peut donc être un piège si l’on n’anticipe pas ces coûts.
Choix du quartier et profil de locataires
Tous les quartiers ne se valent pas en termes de tranquillité, de mixité sociale, de gestion des incivilités ou de niveau d’entretien du bâti. Un rendement brut à 11 % peut vite se transformer en cauchemar si l’on accumule impayés, dégradations et turn‑over rapide. Le repérage de terrain (visites à différentes heures, échanges avec habitants et commerçants, consultation des données de délinquance et d’équipements publics) est indispensable.
Contexte budgétaire de la commune
Les informations disponibles évoquent une situation financière municipale dégradée depuis 2020, avec une dette en hausse, des tensions budgétaires susceptibles de se traduire à moyen terme par des hausses de fiscalité locale ou des réductions de services publics. Même si ces éléments sont difficilement quantifiables pour un investisseur individuel, ils doivent être intégrés dans une vision prudente (capacité d’une ville à entretenir ses équipements, qualité des écoles, attractivité globale).
Comparaison avec les communes voisines : une rentabilité supérieure pour un prix d’entrée plus bas
Les prix au m² dans les communes environnantes situent clairement Évry-Courcouronnes dans la partie basse du marché local :
| Commune environnante | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|
| Lisses | ≈ 3 010 € |
| Bondoufle | ≈ 2 880–3 050 € |
| Soisy-sur-Seine | ≈ 3 070–3 700 € |
| Saint-Germain-lès-Corbeil | ≈ 4 860 € |
| Étampes plus lointaines* | > 3 200–3 600 € pour les villes prisées |
| Corbeil-Essonnes | ≈ 2 520–3 300 € |
| Ris-Orangis | ≈ 2 550–3 080 € |
| Fleury-Mérogis | ≈ 2 870–3 260 € |
| Évry-Courcouronnes | ≈ 2 200–3 200 € selon séries |
L’investisseur qui accepte la dimension « populaire » et le caractère encore en transformation d’Évry-Courcouronnes peut donc accéder à un ticket d’entrée plus bas pour des loyers finalement assez proches en valeur absolue de ceux de plusieurs communes voisines. D’où un couple risque/rendement souvent plus favorable, à condition de sélectionner avec rigueur.
Comment structurer concrètement un projet d’investissement à Évry-Courcouronnes
Pour transformer ce diagnostic en opération réussie, une démarche structurée est nécessaire.
D’abord, clarifier ses objectifs : chercher prioritairement du cash-flow (donc rendement brut élevé, typiquement dans les quartiers à prix bas comme Les Pyramides ou certaines parties d’Épinettes), construire un patrimoine à long terme avec mise sur la valorisation (plutôt centre urbain, Village, écoquartier Les Horizons), ou combiner les deux à travers un portefeuille diversifié.
Ensuite, croiser systématiquement plusieurs niveaux de données :
Données clés pour évaluer un bien immobilier, basées sur des sources fiables et une analyse contextuelle.
Prix au m² par quartier, rue et typologie, en s’appuyant sur les données DVF, FNAIM et les agrégateurs comme LyBox.
Analyse des loyers effectivement consentis pour le type de bien visé, basée sur les annonces louées et non seulement les loyers affichés.
Évaluation de la tension locative sur le segment ciblé : petites surfaces, T3 familiaux ou grandes colocations.
Diagnostic de l’état du bien : DPE, type de chauffage, état des fenêtres et de l’isolation.
Analyse de l’environnement : proximité des transports (RER/T12), écoles, commerces, espaces verts et grands axes.
Sur cette base, on peut modéliser la rentabilité :
– rendement brut (loyer annuel / prix d’achat frais de notaire inclus),
– rendement net après charges non récupérables, taxe foncière, vacance estimée,
– rendement net-net après fiscalité selon le régime choisi (micro, réel, LMNP, déficit foncier, Denormandie…).
Enfin, il est essentiel d’intégrer des marges de sécurité : ne pas tabler sur un loyer maximal mais sur une hypothèse prudente, prévoir quelques semaines de vacance par an, budgéter des travaux imprévus, et surtout ne pas sous-estimer les charges de copropriété ni l’impact d’une hausse de taux si l’on est à taux variable.
Conclusion : un marché à fort potentiel pour investisseurs exigeants
Investir dans l’immobilier à Évry-Courcouronnes, ce n’est pas acheter une carte postale haussmannienne ; c’est se positionner sur une ville nouvelle en pleine recomposition, jeune, étudiante, très bien connectée, dotée d’un socle économique solide et de grands projets urbains (Les Horizons, T12, TZen 4, campus universitaire).
Analyse des opportunités et des défis de l’investissement locatif dans les zones QPV, basée sur des indicateurs clés.
Prix au m² inférieurs à la moyenne départementale et rendement brut souvent supérieur à 7–8 %, avec une tension locative très forte et un parc majoritairement locatif.
Bénéficiez d’un éventail de dispositifs : Denormandie, déficit foncier, LMNP et avantages pour le neuf écologique.
Contexte social hétérogène et quartiers parfois stigmatisés, nécessitant une compréhension du tissu local.
Nécessité d’une attention particulière sur la qualité des copropriétés, l’état énergétique des logements et l’environnement financier municipal.
Pour un investisseur qui sait lire les chiffres, visiter le terrain, s’entourer de professionnels (notaire, courtier, expert‑comptable), et qui privilégie les fondamentaux (cash-flow, sécurité locative, maîtrise du risque réglementaire) plutôt que la spéculation sur la hausse des prix, Évry-Courcouronnes offre aujourd’hui l’un des meilleurs rapports prix/rendement d’Île‑de‑France dans sa catégorie. C’est précisément dans ces villes sous‑cotées mais structurellement utiles au fonctionnement de la métropole que se jouent souvent les plus belles opérations patrimoniales à long terme.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Évry-Courcouronnes, Essonne, Île-de-France, pour chercher du rendement locatif et une exposition au marché francilien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés d’Île-de-France (grande couronne, villes universitaires, pôles d’emplois), la stratégie retenue a consisté à cibler un petit immeuble ou plusieurs appartements à Évry-Courcouronnes, ville étudiante et administrative en développement, combinant rendement locatif brut cible d’environ 6 à 7 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation lié aux projets urbains du Grand Paris, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du quartier (proximité université, RER D), réseau local (notaire, agent, gestionnaire), choix de la structure (propriété directe ou SCI) et plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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