Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Capitale de la Bourgogne-Franche-Comté, ville de gastronomie, de vins prestigieux et de patrimoine classé à l’Unesco, Dijon est aussi l’un des marchés immobiliers les plus intéressants de France pour qui cherche un investissement rentable, mais encore abordable. Entre un dynamisme économique réel, près de 30 000 à 35 000 étudiants, des prix au mètre carré maîtrisés et des rendements bruts souvent supérieurs à 5 %, la ville coche beaucoup de cases pour l’investisseur exigeant.
Ce guide opérationnel, basé sur des données et analyses récentes, aide à définir une stratégie d’investissement à Dijon. Il couvre le choix des quartiers, le type de biens à cibler, les niveaux de loyer attendus, les régimes fiscaux adaptés et les principaux risques à surveiller.
Dijon, une métropole moyenne… aux arguments de grande ville
Avec environ 158 000 à 160 000 habitants pour la commune et près de 260 000 pour la métropole, Dijon reste une ville à taille humaine. Pourtant, elle cumule les atouts d’un grand pôle régional : hub de transports, centre universitaire majeur, bassin d’emplois solide et politique d’aménagement très volontariste.
La ville se situe à un carrefour stratégique entre Paris et Lyon, au cœur de la Bourgogne viticole. Le TGV relie la capitale en environ 1h30 à 1h40, Marseille en moins de 3h30, Lille en moins de 3 heures. Cette accessibilité explique en partie l’attrait de la métropole pour les actifs mobiles, les étudiants et les entreprises.
Dijon s’est dotée de deux lignes de tramway mises en service dans les années 2010, renforçant ainsi sa mobilité durable.
Tous ces éléments ne sont pas qu’un décor : ils alimentent une demande résidentielle soutenue, réduisent les vacances locatives et soutiennent les prix à long terme.
Un marché immobilier encore abordable mais sous tension
L’un des principaux intérêts d’investir dans l’immobilier à Dijon tient au couple prix/rendement. Par rapport à Paris ou Lyon, les prix restent raisonnables, alors que les loyers, tirés par une forte population de locataires, permettent des rendements très honorables.
Niveaux de prix : où se situe Dijon ?
Selon les principales bases de données immobilières, l’ordre de grandeur est clair : l’acheteur d’un logement résidentiel à Dijon paie en moyenne entre 2 700 et 3 000 €/m², avec des écarts selon le type de bien et le secteur.
Voici une synthèse de plusieurs sources récentes :
| Indicateur | Valeur médiane / moyenne approximative |
|---|---|
| Prix médian global au m² (tous biens) | ~2 966 € à 2 883 € |
| Prix moyen appartements (Fnaim) | ~2 610 €/m² |
| Prix moyen maisons (Fnaim) | ~3 235 €/m² |
| Prix ville-centre (mi‑2025) | ~3 031 €/m² |
| Fourchette basse/médiane/haute globale | 2 007 € / 2 966 € / 4 095 €/m² |
| Prix anciens (médiane) | ~2 693 €/m² |
| Prix neufs (médiane) | ~3 307 €/m² |
Ces chiffres doivent se lire à la lumière de deux éléments essentiels : la dynamique de long terme et la comparaison avec d’autres villes.
Sur cinq ans, Dijon a connu une hausse globale des prix de 20 à 22 %, portée par l’ancien (+14%) et dans une moindre mesure le neuf (+4%). À court terme, le marché s’est stabilisé, avec une légère correction de 0,2 à 0,3 % sur un an et des prévisions de hausse modérée d’environ 1 % d’ici 2025, indiquant une phase de palier plutôt qu’un retournement marqué.
Comparée aux grandes métropoles, Dijon reste nettement plus accessible : certains arrondissements lyonnais dépassent 4 400 €/m², Paris flirte avec ou dépasse souvent les 9 000 €/m². Dijon se situe aussi au-dessus de la moyenne de son département (Côte‑d’Or à ~2 059 €/m²), ce qui reflète sa position de pôle attractif.
Zoom par type de bien : appartements et maisons
Les données Fnaim permettent de détailler davantage :
| Type de bien | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|
| Appartement T1 | ~3 022 €/m² |
| Appartement T2 | ~2 737 €/m² |
| Appartement T3 | ~2 528 €/m² |
| Appartement T4 et + | ~2 415 €/m² |
| Maison T3 | ~3 394 €/m² |
| Maison T4 | ~3 271 €/m² |
| Maison T5 | ~3 149 €/m² |
| Maison T6 et + | ~3 199 €/m² |
Les petites surfaces (studios, T1, T2) sont logiquement plus chères au mètre carré, car davantage demandées par les étudiants, jeunes actifs et investisseurs. Les maisons, rares en hyper-centre, se concentrent dans les quartiers résidentiels prisés (Montchapet, Victor-Hugo, Perrières, etc.), ce qui explique leur niveau de prix supérieur.
Tension de marché et perspectives
Plusieurs indicateurs confirment que la demande dépasse l’offre : on estime que le nombre d’acheteurs est d’environ 11 % supérieur au nombre de biens à vendre, et la “tension immobilière” est évaluée à 10/10 dans certains baromètres. Dijon apparaît ainsi comme un marché “étroit” où les marges de négociation existent, mais restent encadrées.
Le prix moyen du mètre carré attendu en Bourgogne en 2025, avec Dijon en tête de la croissance régionale.
Un marché locatif structurellement porteur
Pour un investisseur, le niveau des loyers et la solidité de la demande locative sont aussi importants que les prix d’achat. Sur ce point, Dijon cumule plusieurs atouts : ville étudiante, bassin d’emplois dynamique, forte proportion de locataires, et une vacance relativement faible.
Une ville de locataires
On estime que 56 % à 58 % des Dijonnais sont locataires. Cette proportion est élevée pour une ville de cette taille et s’explique en grande partie par la présence massive d’étudiants, mais aussi par une population jeune (âge médian autour de 35 ans) et une mobilité professionnelle significative.
La ville accueille chaque année environ 28 000 à 35 000 étudiants, selon les sources, dont une part non négligeable d’internationaux. L’Université de Bourgogne, la Burgundy School of Business, le campus de Sciences Po Paris, l’ESTP, des écoles d’art, d’ingénieurs ou d’agroalimentaire structurent un pôle universitaire complet. Résultat : la demande pour studios, T1, T2 et colocations reste forte, en particulier dans les secteurs Université/Montmuzard, CHU, Faubourg Nord et quartiers bien desservis par le tram.
Le bassin d’emplois de Dijon, qui compte environ 15 000 à 18 000 entreprises réparties sur des pôles comme Valmy, Ecoparc, Beauregard, Longvic, Cap Nord et Portes du Sud, attire une population active diversifiée (cadres, techniciens, salariés). Cette dynamique génère une demande immobilière stable et soutenue pour les logements de type T2, T3 et les maisons familiales, au-delà de la seule demande étudiante.
Niveaux de loyers et rendements moyens
Les loyers à Dijon se situent globalement dans la moyenne basse des grandes villes françaises, ce qui est attractif pour les locataires… et pour les investisseurs à la recherche d’un bon rapport coût d’achat / loyer.
Synthèse des principales données disponibles :
| Indicateur | Valeur approximative |
|---|---|
| Loyer médian appartements (hors charges) | ~12 €/m²/mois |
| Loyer moyen appartements | ~11,8 €/m²/mois |
| Loyer moyen maisons | ~11,1 €/m²/mois |
| Loyer moyen global (tous biens) | ~13 €/m²/mois |
| Loyer moyen meublé | ~598 €/mois |
| Loyer moyen non meublé | ~581 €/mois |
Par typologie :
| Type de logement | Loyer moyen / fourchette (approx.) |
|---|---|
| Studio | 450 à 600 €/mois (≈18 €/m² pour 18 m²) |
| T1/T2 | 650 à 900 €/mois |
| Chambre en colocation | 400 à 600 €/mois |
| Appartement 1 chambre (centre) | ~534 €/mois (460–650 €) |
| Appartement 1 chambre (périph.) | ~474 €/mois (400–550 €) |
| Appartement 3 chambres (centre) | ~975 €/mois (800–1 150 €) |
| Appartement 3 chambres (périph.) | ~815 €/mois (700–995 €) |
| Maison familiale | autour de 1 200 €/mois |
Si l’on croise ces loyers avec les prix d’achat, les rendements bruts ressortent généralement entre 4 % et 6 % selon les quartiers et le type de bien, avec des pointes au‑delà de 6 % dans certaines configurations (petites surfaces bien placées, colocation, secteur universitaire, dispositifs Pinel, etc.). Certains cas concrets évoquent même 8 % de rendement brut pour des opérations optimisées.
Un T2 acheté 120 000 € et loué 800 € par mois génère 9 600 € de loyers annuels, ce qui correspond à un rendement brut de 8 %. Avec un budget de 100 000 € permettant une location à 667 € par mois, le rendement est également d’environ 8 %. Ces chiffres, qui supposent des biens très bien ciblés en termes de localisation et de produit, illustrent les ordres de grandeur possibles.
Les études macroéconomiques (Price-to-Rent Ratio, yields moyennes de 5,4 %, rendement brut en centre-ville autour de 3,6 % et 4,7 % en périphérie) confirment que Dijon offre un compromis intéressant entre sécurité et rentabilité. Les investissements locatifs y sont jugés parmi les plus rentables de France pour certains montages fiscaux comme le Pinel.
Vacance locative et évolution des loyers
Le taux de vacance locative se situe autour de 4 %, ce qui reste relativement bas. Les données de l’observatoire Clameur montrent un loyer médian autour de 12 €/m² avec une légère évolution négative récente (‑1,4 % sur un an), mais sur cinq ans, les T2 et T3+ ont vu leurs loyers progresser respectivement d’environ +3,6 % et +7,7 %, alors que les T1 ont plutôt reculé (‑11 %), reflet sans doute d’une offre qui s’est étoffée en petites surfaces et résidences étudiantes.
Ce contexte plaide pour une stratégie fine : viser les segments les plus tendus (T2/T3 bien situés, colocation, logements proches des campus et du tram) plutôt que des studios standards trop nombreux, ou en tout cas fortement sélectionner l’emplacement et la qualité du bien.
Où investir à Dijon : cartographie des quartiers clés
Dijon est une ville compacte : environ 60 % de la population métropolitaine vit à moins de 3 km du centre. Cette compacité, combinée à un réseau de tram et bus performant, fait que de nombreux quartiers restent pertinents pour l’investissement locatif, à condition de bien connaître leurs profils.
Hyper-centre et secteur sauvegardé
Le cœur historique, classé au patrimoine mondial de l’Unesco, est l’un des secteurs les plus recherchés. On y trouve des hôtels particuliers du XVIIe et XVIIIe siècle, des maisons à pans de bois, le Palais des Ducs de Bourgogne, des églises gothiques et romanes, une densité de commerces, bars et restaurants, et un maillage de transport optimal.
Les prix y sont logiquement plus élevés : en centre historique, les appartements rénovés se négocient fréquemment entre 3 500 et 4 200 €/m², avec des biens d’exception pouvant atteindre 5 000 €/m². Les petites surfaces y sont particulièrement chères au mètre carré (environ 3 200 €/m² pour les plus petites d’après certaines estimations).
Ce secteur se prête bien :
– à la location meublée (statut LMNP) pour étudiants et jeunes actifs ;
– au locatif haut de gamme pour cadres en mobilité ;
– à la location courte durée et touristique (à condition de respecter une éventuelle réglementation locale).
La présence du dispositif Malraux sur ce périmètre permet, pour des opérations de rénovation lourde en secteur sauvegardé, de bénéficier de réductions d’impôts substantielles en contrepartie d’une restauration lourde.
Quartier des Antiquaires et rues commerçantes voisines
Attenant au centre historique, le Quartier des Antiquaires est composé de rues pavées étroites (Verrerie, Chaudronnerie, Auguste Comte…), d’ateliers d’artisans et de petits immeubles de caractère. Le ticket d’entrée y est légèrement supérieur à la moyenne du centre, avec des prix autour de 3 600 €/m². C’est un secteur idéal pour des biens de charme à destination d’une clientèle sensible au patrimoine, éventuellement en meublé haut de gamme ou en logement touristique.
Montchapet – Victor Hugo : le résidentiel chic
Au nord-ouest du centre, Montchapet et Victor Hugo constituent un secteur historiquement aisé, aux larges avenues bordées d’immeubles haussmanniens, de maisons art déco et de parcs arborés. On y trouve principalement des résidences de standing et des maisons de ville avec jardin.
Les prix de l’immobilier à Saint-Mandé oscillent généralement entre 2 800 € et 3 500 € par mètre carré, avec des écarts entre appartements et maisons. Ils peuvent dépasser ce seuil dans les rues les plus demandées. Pour un investisseur, le quartier présente un rendement locatif brut inférieur à celui de secteurs plus populaires, mais il compense par une plus grande sécurité patrimoniale et une clientèle de locataires solvables, composée principalement de familles, de professions libérales et de cadres.
Les Perrières, Wilson, République, Gare
Entre le centre et la commune voisine de Talant, Les Perrières mélangent verdure, proximité de la gare, écoles, gymnases et commerces. Les prix moyens y tournent autour de 2 750 €/m² pour les appartements et 3 500 à 3 700 €/m² pour les maisons. Là encore, un bon compromis entre valeur patrimoniale et stabilité de la demande.
Le secteur République, proche du centre, se distingue par sa très bonne accessibilité (tram, bus), un large choix de commerces et services, des établissements scolaires et hospitaliers, et une réputation de quartier sûr. C’est un emplacement de choix pour des T2/T3 destinés à des actifs.
Le quartier de la Gare et de l’Arquebuse, en mutation, bénéficie de la proximité du TGV et de projets de rénovation, ce qui en fait un candidat intéressant : les actifs qui travaillent à Paris, Lyon ou ailleurs apprécient de vivre à quelques minutes à pied des quais. Les prix y restent en général inférieurs à ceux du centre historique tout en offrant de bonnes perspectives de valorisation.
Faubourg Nord et Faubourg Sud : les faubourgs étudiants et mixtes
Le Faubourg Nord regroupe plusieurs grandes écoles, dont le campus de Sciences Po Paris, et se situe à proximité immédiate de la gare et du Jardin Darcy. C’est un secteur naturellement prisé des étudiants et jeunes diplômés. Les prix y varient fortement selon les rues et l’état du bâti, allant d’environ 1 900 €/m² dans l’ancien le plus simple à près de 4 000 €/m² pour des biens de qualité.
Quartier bénéficiant de la proximité immédiate de l’Université de Bourgogne, d’une artère commerçante et de nombreux espaces verts. Idéal pour une stratégie immobilière orientée étudiants et jeunes actifs.
À environ 4 minutes de l’Université de Bourgogne. Dispose de la rue d’Auxonne, artère commerçante principale, et de nombreux espaces verts.
Le prix au mètre carré se situe autour de 2 700 à 2 850 €/m² dans ce quartier.
Le prix au mètre carré pour une maison est compris entre 3 500 et 3 500 €/m².
Emplacement logique pour une stratégie orientée étudiants, colocation ou jeunes actifs universitaires.
Quartier Université – Montmuzard
Le secteur Université/Montmuzard est véritablement le cœur du campus dijonnais. La demande de logements y est quasi structurelle, avec des taux de vacance très faibles. Les rendements bruts pour des logements meublés peuvent y atteindre ou dépasser 6,7 % en moyenne, ce qui en fait l’un des spots les plus rentables pour la location étudiante.
Petits appartements, studios, T1, T2, voire grandes surfaces adaptées à la colocation, y trouvent aisément preneur à condition d’être proches du tram, des facultés et des services étudiants.
Toison d’Or, Junot, Drapeau et quartiers en développement
Au nord, la Toison d’Or s’est bâtie autour d’un grand centre commercial et de nouvelles résidences connectées par le tram T2. Ce secteur moderne attire familles et jeunes actifs, avec un niveau de prix légèrement supérieur à la moyenne (environ 10 % de plus que d’autres parties de la ville centre ; autour de 2 800 €/m² en 2023). C’est un terrain intéressant pour l’investissement dans le neuf, notamment sous Pinel lorsque les programmes en bénéficient, ou dans des résidences récentes peu énergivores.
Plus à l’est, les quartiers Junot et Drapeau voient émerger des programmes neufs autour de 3 000 à 3 200 €/m². Ce sont des secteurs en cours de structuration, où la qualité des opérations et la desserte en transports doivent être examinées de près, mais qui peuvent offrir de belles perspectives de croissance.
Parc Chevreul, Chevreul-Parc, Port du Canal
Au sud-est, l’ancien secteur agricole de Parc Chevreul s’est transformé en quartier résidentiel verdoyant, traversé par l’Ouche et proche du Parc de la Colombière. Les prix sont proches de 2 500 €/m², ce qui place ce secteur parmi les zones à bon rapport prix/qualité de vie, recherché par des familles et des actifs en quête de calme.
Le Port du Canal, lui, mise sur l’attrait des quais et des berges aménagées. On y trouve des écoles, toutes les commodités, une desserte par tram et bus. Les appartements anciens s’y négocient autour de 2 525–2 630 €/m², les maisons autour de 2 550–2 960 €/m². C’est un bon compromis entre ambiance agréable et rendement.
Quartiers plus populaires et communes périphériques
Certaines zones, comme Fontaine-d’Ouche ou Les Grésilles, bénéficient de la desserte en transports et d’opérations de renouvellement urbain, mais traînent une réputation plus difficile. Les prix y sont mécaniquement plus bas, avec un potentiel de rendement plus élevé… au prix d’un risque locatif plus important (vacance, impayés, rotation). Ces quartiers s’adressent plutôt à des investisseurs expérimentés, capables de gérer le risque et de bien sélectionner l’immeuble, la rue et le type de locataire.
Autour de Dijon, des communes comme Quetigny, Chenôve, Talant ou Fontaine-lès-Dijon peuvent constituer des alternatives ou compléments intéressants :
| Commune | Profil principal |
|---|---|
| Quetigny | Familial, nombreux commerces et espaces verts |
| Chenôve | En rénovation urbaine, prix attractifs |
| Talant | Calme, proche de Dijon, mais fiscalité foncière élevée |
| Fontaine-lès-Dijon | Résidentiel, urbanisation importante ces dernières années |
Pour un investisseur au budget serré, ces communes peuvent offrir des prix plus doux et une bonne demande, à condition de maîtriser la micro-localisation.
Stratégies d’investissement adaptées à Dijon
Les données de marché et le profil de la demande à Dijon permettent de déployer plusieurs stratégies distinctes, du studio étudiant à la maison familiale, en passant par les opérations de rénovation patrimoniale.
Petites surfaces et colocation : jouer la carte étudiante
Avec près de 30 000 à 35 000 étudiants et une offre de résidences limitée par rapport à la demande, les studios, T1, T2 et colocations restent des piliers de la rentabilité locative dijonnaise.
Les chiffres montrent un fort déséquilibre sur les studios : la demande serait environ deux fois supérieure à l’offre disponible, avec des loyers moyens autour de 400–600 €/mois pour des surfaces en général plus petites que la moyenne nationale (18 m² à Dijon contre 32 m² en moyenne en France). Les T2 se louent généralement entre 650 et 900 €/mois selon la localisation et la qualité.
Deux leviers permettent ici de booster les rendements :
Le statut LMNP permet de neutraliser l’impôt sur les loyers grâce à l’amortissement du bien et du mobilier. Par ailleurs, la colocation d’appartements de type T3/T4 près des campus ou du centre-ville, avec des chambres individuelles louées entre 400 et 600 €, génère un loyer global bien supérieur à celui d’une location traditionnelle à une seule famille.
Un appartement de 70 m² adapté à la colocation avec trois chambres, acheté autour de 180 000–190 000 € et loué 3 × 450 € (1 350 €/mois), peut ainsi approcher ou dépasser les 7 % de rendement brut, tout en répondant à une vraie demande.
Logements familiaux : stabilité et valorisation patrimoniale
Les T3/T4 et maisons dans les quartiers résidentiels (Montchapet, Victor Hugo, Perrières, Chevreul, Toison d’Or, etc.) offrent en général des rendements bruts plus modérés (4–5 %) mais une vacance moindre et une clientèle plus stable. Les familles restent en moyenne plus longtemps, limitant les frais de remise en état et de changement de locataires.
Pour un investisseur patrimonial, viser une maison ou un grand appartement bien placé, avec jardin ou terrasse, peut constituer un excellent support de capitalisation sur 15–20 ans, surtout dans une ville où la pression foncière reste soutenue et où l’offre de maisons de ville est limitée.
Investir dans le neuf : dispositifs Pinel et écoquartiers
Plusieurs programmes neufs sont en cours à Dijon et dans sa périphérie, notamment dans l’écoquartier de la Cité Internationale de la Gastronomie et du Vin, dans l’écoquartier Arsenal, ou encore à Fontaine‑lès‑Dijon. Les prix de lancement pour des logements neufs vont, selon les programmes, de l’ordre de 119 000 € pour de petits T1 à plus de 220 000 € pour des T3 et davantage pour de grandes surfaces.
Les avantages du neuf :
– frais de notaire réduits (environ 2,5–3 % contre 7–8 % dans l’ancien) ;
– performances énergétiques élevées (DPE A/B), ce qui sécurise la location face aux futures contraintes réglementaires ;
– éligibilité, pour certains programmes, au dispositif Pinel, qui permet d’obtenir une réduction d’impôt en échange d’un engagement de location à loyers plafonnés.
Dijon est considérée comme l’une des villes les plus rentables pour ce type de dispositif, avec des rendements bruts Pinel supérieurs à 6 % selon certaines études. Les quartiers à fort potentiel pour le neuf incluent notamment les secteurs Toison d’Or, Junot/Drapeau, Arsenal/CIGV, ainsi que les extensions de tram ou projets de transport.
Rénovation et dispositifs patrimoniaux
Dans le centre sauvegardé et certains îlots anciens, l’investisseur peut envisager une stratégie de rénovation lourde, en profitant de dispositifs comme la loi Malraux ou, dans certains cas, Denormandie.
Ces montages s’adressent à des investisseurs disposant d’une solide capacité financière et fiscale, car les travaux engagés sont coûteux. En contrepartie, les réductions d’impôt sur le revenu peuvent être très importantes. De plus, cette stratégie permet de valoriser fortement le bien immobilier, notamment dans un secteur où l’offre est rare et très recherchée.
Commercial, résidences gérées et diversification
Dijon n’est pas seulement un marché résidentiel : la présence d’environ 18 000 entreprises et l’essor de parcs d’activités (Valmy, Ecoparc, Beauregard, Agronov, etc.) génèrent de la demande en bureaux, commerces et locaux d’activités.
Pour des investisseurs plus institutionnels ou aguerris, des acquisitions de murs commerciaux (local en pied d’immeuble, petite superficie de bureaux, etc.) peuvent se révéler intéressantes, avec des rendements souvent supérieurs à 6 %, mais une vacance plus aléatoire et une complexité contractuelle plus grande.
Les résidences gérées (étudiantes ou seniors) constituent une autre piste : plusieurs opérateurs privés (UXCO Student, Odalys, Estudines, Néméa, etc.) exploitent déjà des résidences à Dijon et dans sa métropole. L’achat d’un lot en résidence services permet, via le statut LMNP en résidence gérée, de bénéficier d’un bail commercial et d’une gestion déléguée, au prix d’une moindre marge de manœuvre sur les loyers.
Financement, fiscalité et rentabilité nette
Un bon investissement ne se juge pas seulement sur le rendement brut : le coût du crédit, la fiscalité des loyers et des plus-values, ainsi que les charges (travaux, taxes, gestion) influent fortement sur la rentabilité réelle.
Crédit immobilier : un contexte redevenu porteur
Après un pic des taux au‑delà de 4,4 % fin 2023, les conditions de financement se sont nettement améliorées. À mi‑2025, les taux moyens tournaient autour de 3,08 % sur 15 ans, 3,16 % sur 20 ans et 3,26 % sur 25 ans. Les meilleurs profils peuvent obtenir des taux plus bas encore.
Cette détente s’accompagne d’une politique monétaire plus accommodante de la Banque centrale européenne, qui a ramené son taux de dépôt à environ 2 %. Pour l’investisseur, cela se traduit par un coût de l’argent plus raisonnable et un meilleur “levier” du crédit dans la construction de patrimoine.
En France, la durée des prêts est généralement limitée à 25 ans et le taux d’endettement est encadré. Pour optimiser son plan de financement, il est crucial de bien choisir son apport, la durée du prêt et l’assurance emprunteur. Déléguer son assurance hors de la banque prêteuse peut permettre de gagner quelques dixièmes de points de rentabilité.
Fiscalité des loyers : meublé vs nu
En France, la location nue est imposée dans la catégorie des revenus fonciers et la location meublée dans celle des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). À Dijon, où les petites surfaces et la clientèle étudiante sont nombreuses, le meublé a un intérêt particulier.
En nu, le régime micro‑foncier (recettes < 15 000 €/an) offre un abattement forfaitaire de 30 %. Au‑delà ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxes foncières, assurance, etc.).
En location meublée, le régime micro-BIC offre un abattement de 50% sur les recettes (seuil à ~77 700€ de CA). Le régime réel simplifié (LMNP au réel) permet l’amortissement du bien et du mobilier. Sur un marché comme Dijon avec des rendements bruts de 5-6% et plus, ce mécanisme peut fortement réduire, voire neutraliser, l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
Plus-values, impôts locaux et autres prélèvements
À la revente, les plus-values immobilières sont soumises à un taux de 19 % pour l’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec un système d’abattements progressifs menant à une exonération totale d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Les impôts locaux comprennent principalement la taxe foncière (à la charge du propriétaire) et, pour les résidences secondaires, une taxe d’habitation. La taxe foncière est jugée plutôt élevée à Dijon, sans être la plus lourde du département (Talant la dépasse par exemple). Cet élément doit être intégré dans le calcul de rentabilité nette.
Enfin, pour les locations meublées déclarées comme activité, certaines contributions comme la CFE (cotisation foncière des entreprises) peuvent s’appliquer au-delà d’un certain niveau de revenus.
Gestion locative et professionnalisation de l’investissement
Gérer soi-même un bien à distance, trouver des locataires fiables, suivre les travaux et la comptabilité, surveiller l’évolution réglementaire… tout cela représente un temps et une expertise que tous les investisseurs n’ont pas. À Dijon, un réseau dense d’agences et de cabinets spécialisés permet de déléguer la gestion locative.
Pour optimiser la gestion locative d’un bien à Dijon, il est recommandé de faire appel à une agence immobilière, qu’elle soit locale (comme Patrimoni Conseil, Neyrat Immobilier ou Square Habitat) ou nationale (telle qu’Orpi, Century 21 ou Guy Hoquet). Ces acteurs disposent d’équipes spécialisées dont la connaissance approfondie du marché dijonnais (quartiers prisés, niveaux de loyers actuels, profils types de locataires) constitue un atout majeur pour assurer un remplissage rapide du logement et limiter les risques d’impayés.
Les services typiquement proposés :
– estimation du loyer et mise en location (photos, annonces, visites) ;
– sélection des dossiers et vérification de la solvabilité ;
– rédaction du bail, états des lieux, encaissement des loyers et charges ;
– suivi technique (petits travaux, mises aux normes), gestion des sinistres ;
– interface avec le syndic de copropriété ;
– relances, procédures en cas d’impayés.
Le coût de cette gestion (souvent 6 à 9 % des loyers encaissés) est fiscalement déductible dans les régimes au réel. Pour l’investisseur qui souhaite se concentrer sur la stratégie plutôt que sur l’opérationnel, cela peut s’avérer un bon arbitrage, en particulier dans un marché actif comme Dijon.
Risques, points de vigilance et perspectives
Aucun marché n’est exempt de risques. Investir dans l’immobilier à Dijon demande de garder en tête plusieurs éléments de vigilance.
D’abord, la question énergétique : comme partout en France, les logements classés F ou G au DPE sont promis à des restrictions croissantes de location. Dans une ville où une grande partie du parc est ancien (notamment en centre historique), il faut intégrer le coût potentiel de la rénovation énergétique (isolation, chauffage, fenêtres) dans le plan d’affaires, ou cibler d’emblée des biens mieux classés.
Ensuite, la fiscalité locale et nationale peut évoluer. Des débats existent sur les encadrements de loyers dans certaines villes et sur de possibles ajustements des taxes foncières. Même si Dijon n’est pas au centre de ces débats comme peuvent l’être Paris ou Lyon, il est prudent de ne pas bâtir un business plan sur des hypothèses fiscales immuables.
Sur un marché dynamique comme Dijon, les prix peuvent évoluer différemment selon les quartiers. Certains segments subissent des corrections (ex : baisses récentes à Talant), tandis que d’autres continuent de progresser (hyper-centre, zones de grands projets). Une connaissance fine de la micro-localisation est donc essentielle.
Enfin, l’évolution des taux d’intérêt reste un facteur clé. La baisse récente des taux a redonné de l’oxygène aux investisseurs, mais un retournement monétaire futur pourrait, à terme, peser sur la solvabilité des acheteurs et sur la liquidité du marché. Cet élément plaide pour des scénarios de stress réalistes dans les simulations de cash‑flow (hausse des charges, stagnation des loyers, revente différée, etc.).
Malgré ces points de vigilance, la plupart des projections convergent vers une croissance modérée mais régulière de la valeur immobilière en Bourgogne et plus particulièrement à Dijon, avec des rendements locatifs qui devraient rester supérieurs à la moyenne française. L’essor du télétravail, la montée en puissance du tourisme œnologique, la transformation de la ville en “smart métropole” et les investissements lourds dans les infrastructures et les campus renforcent les fondamentaux de long terme.
Synthèse : pourquoi Dijon coche les bonnes cases pour un investisseur
En croisant l’ensemble des données disponibles, quelques atouts structurants ressortent clairement :
Principaux atouts et caractéristiques du marché immobilier clermontois pour les investisseurs.
Des prix d’achat raisonnables pour une capitale régionale offrant une haute qualité de vie.
Une forte population de locataires (plus de la moitié des ménages) et un bassin de près de 30 000–35 000 étudiants.
Une demande qui dépasse nettement l’offre, surtout pour les petites surfaces bien situées et la colocation.
Des rendements bruts souvent entre 4 et 6 %, pouvant dépasser 6 % avec des stratégies optimisées.
Une économie diversifiée (santé, agroalimentaire, numérique), de bonnes infrastructures et de grands projets urbains.
Un environnement urbain de qualité : ville verte, patrimoine, culture et gastronomie très attractifs.
Investir dans l’immobilier à Dijon, ce n’est donc pas seulement acheter des murs dans une ville agréable : c’est se positionner sur un marché où les fondamentaux démographiques, économiques et urbains plaident pour une bonne tenue des loyers et des valeurs à long terme… à condition de choisir avec soin son quartier, son bien, son mode de location et son montage financier et fiscal.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Dijon, en Bourgogne-Franche-Comté, pour combiner rendement locatif et exposition à un marché régional dynamique. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs villes françaises (Lyon, Strasbourg, Reims), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble de rapport ou un ensemble de plusieurs appartements dans des quartiers en plein essor de Dijon (proximité centre-ville, facultés, CHU), combinant un rendement locatif brut cible d’environ 5–6 % « plus le rendement est grand, plus le risque est important » et un bon potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + travaux de rafraîchissement) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection fine du quartier, mise en relation avec un réseau local (notaires, agents, artisans, expert-comptable), choix de la structure (propriété directe ou via SCI) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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