Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier à Chambéry n’a plus rien d’un pari confidentiel. La capitale savoyarde coche aujourd’hui quasiment toutes les cases recherchées par un investisseur : marché en forte hausse mais encore abordable, demande locative soutenue par une université dynamique, rareté des logements, grands projets urbains et fiscalité exploitable via le meublé, la colocation ou les dispositifs neufs. Le tout au cœur des Alpes, à une heure des premières stations de ski et des grands lacs.
Ce panorama chiffré démontre que la Cité des ducs offre des opportunités d’investissement locatif, que l’objectif soit le rendement, la plus-value ou une combinaison des deux.
Chambéry : un nœud alpin stratégique qui draine habitants, étudiants et touristes
Chambéry (73000), préfecture de la Savoie, compte environ 59 000 à 61 000 habitants et près de 120 000 à l’échelle de l’agglomération. La population progresse (+2 à +3 % sur cinq ans selon les sources), une tendance rare dans les villes moyennes, portée par plusieurs moteurs simultanés.
La situation géographique joue un rôle clé. La ville se trouve au cœur du sillon alpin, à mi-distance d’Annecy et de Grenoble, à environ 100 km de Lyon, 80 km de Genève et proche de la frontière italienne. Deux grands aéroports internationaux (Lyon Saint-Exupéry et Genève) sont accessibles en moins d’une heure et le TGV relie Paris en environ deux heures. Les autoroutes A41 et A43 placent Chambéry à la croisée de plusieurs bassins économiques majeurs.
Chambéry combine un riche patrimoine culturel (Château des ducs de Savoie, cathédrales, musées) avec une nature omniprésente (parcs urbains, pistes cyclables, proximité des lacs du Bourget et d’Annecy, des massifs des Bauges et de la Chartreuse, et de sept stations de ski à moins d’une heure). Cette qualité de vie attire une population diverse : touristes, sportifs, télétravailleurs et retraités.
Cette attractivité se double d’un tissu économique solide : 23 000 entreprises dans l’agglomération, près de 11 000 dans la ville, avec des acteurs industriels et de services connus (Cafés Folliet, Geodis, Alpina Savoie, Opinel, Ugitech) et des pôles de compétitivité dans l’agroalimentaire, les industries électro-intensives, l’aménagement de la montagne et les énergies renouvelables. Le technopôle Technolac, à proximité, concentre PME innovantes et centres de recherche. Le taux d’activité (près de 72 % chez les 15‑64 ans) est supérieur à la moyenne nationale.
Une vraie ville universitaire : le moteur de la demande locative
La présence de l’Université Savoie Mont Blanc et de plusieurs grandes écoles (école de commerce, Arts et Métiers ParisTech, Polytech Annecy‑Chambéry, classes prépas, BTS) installe Chambéry au rang de deuxième ville universitaire parmi les villes moyennes françaises. On y compte environ 10 000 à 15 000 étudiants, soit près de 10 % de la population, dont une fraction significative d’internationaux.
L’offre de logements pour les étudiants est structurée autour de deux campus principaux : un en centre-ville de Chambéry et un autre au Bourget‑du‑Lac, situé à 30 minutes en bus du centre. Les étudiants peuvent également se loger dans des résidences CROUS, des résidences privées (comme Studélites ou ARPEJ), des foyers de jeunes travailleurs, ou dans divers studios et appartements T2 du parc privé.
Or, l’offre publique est très limitée : autour de 1 059 lits dans les résidences du CROUS pour l’ensemble des campus, quand plus de 13 000 étudiants cherchent un logement hors du domicile familial chaque année. Résultat : une demande étudiante structurellement bien supérieure à l’offre. Les studios et T1 sont les produits les plus prisés, suivis des T2 pour couples ou colocation à deux. Environ 20 % des étudiants se tournent vers la colocation, un chiffre en hausse, notamment pour des raisons budgétaires et de confort.
Cette tension régulière sur la demande étudiante sécurise le remplissage et soutient les loyers, surtout sur les petites surfaces rénovées bien situées (hypercentre, proximité immédiate des campus ou des lignes de bus structurantes).
Un marché immobilier en plein rebond : hausse forte, mais encore compétitif
Après une phase de relative stagnation, l’immobilier chambérien connaît depuis quelques années un véritable boom. Sous l’effet d’un report de demande depuis des villes plus chères (Lyon, Annecy, Genève, Paris), de la généralisation du télétravail et de l’attrait pour les villes moyennes « vertes », les prix se sont nettement envolés.
En 2024, le prix moyen tourne autour de 3 600 €/m² tous biens confondus, avec une fourchette entre environ 2 050 et 5 854 €/m² selon les adresses. Fin 2025, la médiane s’établit aux alentours de 3 889 €/m², en hausse d’environ 36 % sur cinq ans. Entre 2020 et 2025, certaines sources évoquent même une progression de plus de 50 % de la médiane.
Prix médian au mètre carré des appartements à Paris en 2025, ancien et neuf confondus.
Le tableau ci-dessous synthétise quelques repères de prix récents.
| Indicateur (2025) | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix médian tous biens confondus | 3 889 €/m² |
| Prix moyen appartements (ancien + neuf) | 3 200–3 400 €/m² |
| Prix moyen maisons | 3 900–4 000 €/m² |
| Fourchette basse (ville) | ~2 050–2 700 €/m² |
| Fourchette haute (ville) | ~4 900–5 800 €/m² |
| Hausse médiane sur 5 ans | +36 % environ |
Cette hausse ne s’est pas faite au détriment de l’accessibilité relative : un T2 autour de 140 000 € à Chambéry se compare, en loyer, à un bien équivalent valant facilement 200 000 € à Lyon. Les budgets d’investissement typiques de 80 000 à 160 000 € permettent d’acheter un studio à rénover, un T1 bis ou un T2 dans des secteurs attractifs, ce qui reste compétitif face à Annecy, Aix‑les‑Bains ou Genève.
Ancien, neuf : un écart de prix mais aussi de frais
Le marché demeure très orienté vers l’ancien, considéré comme une « valeur sûre » en centre-ville. Les prix médians en 2025 dans l’ancien tournent autour de 2 929 €/m², contre 4 109 €/m² pour le neuf. Ce différentiel reflète à la fois la qualité énergétique supérieure des programmes récents (RE2020), leurs garanties (décennale, parfait achèvement) et leur localisation souvent dans des opérations d’aménagement en vue (Vetrotex, Cassine, etc.).
L’achat d’un logement neuf présente un avantage significatif sur les frais de notaire, qui s’élèvent à environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % pour un bien ancien. Par exemple, pour un T3 de 70 m² à 254 350 €, les frais sont d’environ 5 200 € dans le neuf, contre 18 000 € dans l’ancien.
Dans un contexte de taux de crédit historiquement remontés, cette économie de frais et la performance énergétique peuvent peser lourd pour un investisseur, même si le ticket d’entrée au m² est plus élevé.
Un marché locatif extrêmement tendu : quasi-absence de vacance
Le trait sans doute le plus marquant du marché chambérien côté investisseur est la tension locative. Près de 58 à 60 % des ménages sont locataires de leur résidence principale, et le taux de vacance tourne autour de 0,7 %, un niveau exceptionnellement bas.
Les loyers moyens observés se situent entre 13 et 14 €/m² par mois pour l’ensemble du parc, autour de 13 €/m² pour les appartements et 15 €/m² pour les maisons. Les studios se distinguent nettement, avec un loyer moyen proche de 17,5 €/m², contre 12,6 €/m² pour les T2 et autour de 10,6 €/m² pour les grands appartements.
Fourchettes de prix mensuels observées dans les annonces récentes pour différents types de logements.
Se loue généralement entre 450 et 650 € selon l’emplacement et l’état du logement.
Le loyer se situe autour de 550 à 600 € mensuels.
En bon état, le loyer mensuel est d’environ 1 180 à 1 200 €.
Le tableau suivant résume les ordres de grandeur de loyers.
| Type de bien | Loyer moyen indicatif |
|---|---|
| Studio / T1 (≈ 20 m²) | 450–650 €/mois |
| T2 (40–50 m²) | 550–700 €/mois |
| T3 (60–75 m²) | 900–1 200 €/mois |
| Chambre en colocation | ≈ 400 €/mois |
| Chambre résidence privée | ≈ 300 €/mois |
Cette rareté de l’offre est nourrie par plusieurs facteurs : croissance démographique, forte proportion de ménages actifs (près de 60 % de la population), poids des étudiants (environ 10 % des habitants), afflux de nouveaux arrivants (télétravailleurs, retraités, familles quittant les métropoles), et dynamisme touristique (proximité des stations de ski, touristes été comme hiver).
Pour un bailleur, cette configuration signifie en pratique des vacances locatives très limitées, à condition de bien positionner son bien (emplacement, niveau de prestation, prix de marché).
Rendements locatifs à Chambéry : un compromis intéressant entre cash‑flow et plus‑value
Les différents jeux de données convergent vers un rendement brut moyen autour de 4,3 à 5 % pour Chambéry, avec des situations contrastées selon le type de bien, le quartier et la stratégie (meublé, colocation, saisonnier).
Des analyses « historiques » fondées sur les prix de 2018 font apparaître des rendements bruts particulièrement élevés sur les petites surfaces :
| Typologie (appartements, base 2018) | Rendement brut estimé |
|---|---|
| Studio | 7,68 % |
| 2 pièces | 5,79 % |
| 3 pièces | 6,14 % |
| 4 pièces | 5,10 % |
| 5 pièces | 6,84 % |
Pour les maisons, les rendements bruts étaient un peu plus modestes :
| Typologie (maisons, base 2018) | Rendement brut estimé |
|---|---|
| 3 pièces | 5,35 % |
| 4 pièces | 4,64 % |
| 5 pièces | 3,95 % |
Depuis, la hausse des prix a mécaniquement comprimé les rendements, mais les investisseurs bien positionnés se situent encore relativement souvent dans une fourchette 5–6 % brut sur du petit logement rénové et meublé (voire davantage via colocation ou location courte durée), alors que la moyenne nationale tourne autour de 4,8–5 %.
Une grille de lecture locale considère qu’à Chambéry un « bon » investissement correspond à :
– un rendement brut ≥ 5 %
– un rendement net (après charges courantes) ≥ 3,5 %
– un rendement net‑net (après fiscalité) ≥ 2,5 %
En croisant les loyers médian au m² et les prix d’achat, un studio ancien correctement acheté et meublé dépasse encore assez souvent ces seuils, surtout si l’on optimise la fiscalité en LMNP réel. À l’inverse, une grande maison familiale dans un quartier résidentiel recherché offrira plutôt une plus‑value potentielle élevée que de gros flux de trésorerie à court terme.
Analyse de rentabilité immobilière
Simulation de revenu net sur quelques surfaces types
Des calculs réalisés pour 2025, en intégrant charges et fiscalité sur un contribuable à 30 % de TMI et 17,2 % de prélèvements sociaux, donnent des ordres de grandeur de revenus annuels nets pour trois biens types (après charges, puis après impôts) :
| Typologie (meublé, base 2025) | Surface | Revenu annuel net après charges | Revenu annuel net après impôts |
|---|---|---|---|
| Studio | 25 m² | ≈ 1 808 € | ≈ 955 € |
| T2 | 50 m² | ≈ 3 616 € | ≈ 1 909 € |
| T3 | 70 m² | ≈ 5 062 € | ≈ 2 673 € |
Ces montants sont évidemment indicatifs (prix d’achat, financement, fiscalité réelle, type de location et régime choisi peuvent tout changer), mais ils illustrent qu’un bien bien acheté, bien loué et bien fiscalisé à Chambéry génère un flux net non négligeable, tout en conservant un potentiel de valorisation important.
Où investir à Chambéry : lecture fine des quartiers et des prix
L’un des atouts de Chambéry, pour un investisseur, est la diversité de ses quartiers, avec des positionnements très différents en termes de prix, de publics cibles, de potentiel de plus‑value et de rendement. La ville est grossièrement divisée en six grands secteurs (Centre, Biollay, Bissy, Chambéry‑le‑Vieux, Laurier, Hauts‑de‑Chambéry), auxquels s’ajoutent des micro‑quartiers comme La Cassine.
Centre‑Ville : le cœur battant, cher mais sûr
Le centre‑ville historique concentre les rues commerçantes, les lieux culturels, une grande partie des campus et la gare. On y trouve surtout des immeubles anciens, parfois sans stationnement, mais avec une valeur patrimoniale forte.
Les prix y dépassent souvent les 4 000 €/m² pour les meilleurs emplacements (rues les plus prisées, places historiques), avec une médiane autour de 3 500–3 700 €/m² selon les sources. La demande locative y est très soutenue, en particulier pour :
– les studios et T1Bis pour étudiants, jeunes actifs, stagiaires,
– les T2/T3 rénovés pour couples et cadres.
Le rendement brut y tourne en moyenne autour de 4,5 %, mais peut grimper au‑delà de 5 % en ciblant les petites surfaces à optimiser (travaux, passage en meublé, colocation deux chambres).
Bissy et Chambéry‑le‑Vieux : secteurs résidentiels en vue
Bissy, longtemps perçu comme périphérique, est désormais un quartier en pleine transformation, bien connecté par la route, apprécié des familles, avec une offre en appartements récents et quelques maisons. Les prix sont un peu inférieurs au centre hyper‑central, autour de 3 500–3 750 €/m² en moyenne, mais certaines poches de qualité atteignent plus de 4 000 €/m².
Un triplex ou une maison de bourg de trois chambres peut se louer autour de 1 100 € par mois à Chambéry-le-Vieux.
Ces secteurs sont typiquement ceux que visent les investisseurs en recherche de compromis rendement / pérennité : parkings plus fréquents, surfaces plus grandes, clientèle stable (familles, retraités), potentiel de valorisation lié à la rareté des maisons.
Biollay, Hauts‑de‑Chambéry, Laurier : opportunités « value »
Biollay était historiquement un quartier industriel ; il fait aujourd’hui l’objet d’un vaste mouvement de reconversion et d’urbanisation. Les prix y restent contenus, autour de 3 300–3 500 €/m² en moyenne pour les appartements, mais certains sous‑secteurs en remontent fortement (jusqu’à plus de 5 000 €/m² dans les zones les plus proches du centre). C’est un vivier intéressant pour qui cherche à acheter en dessous du prix médian de la ville avec un potentiel de rattrapage.
Ce secteur, aux paysages variés mêlant grands ensembles et maisons individuelles, présente des prix autour de 3 000–3 200 €/m². Les rendements locatifs y sont légèrement inférieurs à ceux du centre-ville, mais le secteur attire une clientèle familiale importante. Son attractivité est renforcée à moyen terme par d’importants programmes de rénovation urbaine, incluant une nouvelle école, la réhabilitation des espaces publics et une chaufferie biomasse.
Les quartiers Laurier‑Les Charmettes et Laurier‑Mérande, bien desservis, verts et dotés d’écoles et de maisons de retraite, sont plutôt prisés des familles et seniors. Les prix y sont proches de la moyenne haute de la ville, autour de 3 500 €/m² pour les appartements, davantage pour les maisons. Côté investissement, on y visera davantage la stabilité et la plus‑value à terme que la rentabilité brute maximale.
La Cassine et Vetrotex : le pari des nouveaux quartiers verts
Deux grands projets urbains méritent une attention particulière : le quartier de la Cassine, à la jonction de la gare, de l’autoroute et des falaises, et l’écoquartier Vetrotex, sur une friche industrielle au nord de la ville.
Le quartier de La Cassine évolue d’une zone de transit vers un éco-quartier mixte axé sur les mobilités douces et la gare. Un programme récent de 13 M€ a livré 26 logements sociaux et une résidence sociale de 127 logements. D’autres projets suivront, avec une architecture à haute performance environnementale, faisant de ce quartier une vitrine urbaine prometteuse en termes de plus-value.
Vetrotex, au nord, suit une logique similaire sur un ancien site industriel, avec la création d’un parc (Blainville), d’allées piétonnes, de jardins partagés, de centaines d’arbres et de bâtiments résidentiels et tertiaires livrés progressivement. Les premiers lots de logements et bureaux sont attendus à partir de 2026‑2027. Là encore, il s’agit typiquement de quartiers où le prix au m² du neuf est élevé, mais où la valeur patrimoniale et la performance énergétique peuvent séduire des investisseurs orientés long terme, notamment via le dispositif Pinel ou le meublé.
Stratégies d’investissement gagnantes à Chambéry
Une fois ce paysage planté, la question clé devient : comment investir intelligemment dans cette ville ? Plusieurs approches se détachent, en fonction du profil de l’investisseur, de son appétence au risque et de son horizon de temps.
Studio meublé ou T2 près des campus : le « classique » rentable
Avec environ 10 % de la population composée d’étudiants, dont une partie importante ne trouve pas de place en résidence CROUS, les studios et T1/T1 bis en hypercentre ou aux abords des pôles universitaires constituent un pilier de l’investissement locatif à Chambéry.
Dans l’ancien, un studio à rénover peut encore se trouver autour de 80 000 €. Un T1 bis, autour de 100 000 €, et un T2 entre 120 000 et 140 000 €. En le rénovant correctement (cuisine et salle de bains au goût du jour, optimisation des rangements, bonne luminosité) puis en le louant en meublé, on peut :
– augmenter le loyer de 15 à 25 % par rapport au nu,
– bénéficier du statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel), très avantageux fiscalement (régime réel : amortissement du bien, déduction des charges),
– cibler des rendements bruts de l’ordre de 5,5–6,5 %, voire plus sur un bon coup.
Les rendements bruts des studios en 2018 étaient proches de 7,7 %, un segment maintenu performant par la tension locative et l’attrait du meublé.
Colocation : optimiser les grands appartements
La colocation répond à la fois aux contraintes budgétaires des étudiants et jeunes actifs et au manque de logements de qualité à prix raisonnable. À Chambéry, un grand T4 loué à une famille autour de 900 €/mois peut, loué par chambres à 3 ou 4 colocataires, générer 1 200 €/mois ou davantage, soit une hausse de revenus de 20 à 40 %.
Compte tenu du profil démographique (population jeune et active, étudiants nombreux, salariés des pôles d’emploi voisins), la demande de chambres en colocation autour de 400 €/mois est soutenue, notamment à proximité des transports et des commodités.
En pratique, cette stratégie implique :
– d’acheter un T3/T4 dans un quartier bien desservi (Centre, Laurier, Bissy, Biollay en reconversion),
– de reconfigurer le logement (créer une troisième chambre, mutualiser une grande pièce de vie),
– de soigner les prestations (meublé complet, Internet haut débit, espaces communs agréables).
Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au réel permet de réduire fortement l’impôt sur les recettes locatives pendant plusieurs années grâce aux amortissements du bien, tout en bénéficiant de la plus-value potentielle d’un marché immobilier en croissance.
Location saisonnière et courte durée : tirer parti du tourisme alpin
Entre art et histoire, proximité des massifs, des lacs et des stations de ski, Chambéry bénéficie d’une fréquentation touristique solide, dans un pays qui accueille 90 à 100 millions de touristes par an. La location de courte durée type Airbnb ou Booking est donc une corde supplémentaire à l’arc de l’investisseur, notamment :
– en hypercentre, pour une clientèle city‑break / affaires,
– en périphérie proche des axes vers les stations, pour les séjours de ski ou de randonnée.
Les taux d’occupation en courte durée tournent autour de 60 % en moyenne sur l’année à Chambéry, avec des pics marqués pendant les vacances scolaires et les week‑ends d’hiver. Des sociétés spécialisées comme GuestReady ou des conciergeries locales (YourHostHelper, par exemple) proposent des gestions clé en main (optimisation du calendrier, ménage, accueil, gestion des plateformes).
Cette stratégie peut générer des rendements bruts significativement supérieurs à la location classique, mais elle implique :
La location de courte durée présente des défis spécifiques, notamment des coûts de gestion plus élevés et une plus grande volatilité des revenus. De plus, il est impératif de suivre attentivement l’évolution de la réglementation, qui peut imposer des quotas, un enregistrement obligatoire ou des limitations du nombre de nuitées, notamment dans les villes touristiques. Bien que Chambéry ne soit pas encore soumise à des contraintes aussi strictes que Paris ou Chamonix, cette vigilance réglementaire reste nécessaire.
Investir dans le neuf : performance énergétique et fiscalité Pinel
Les programmes neufs à Chambéry se concentrent surtout dans les quartiers en mutation (Vetrotex, Cassine, secteurs Centre‑Nord…) et visent des prix de sortie élevés : studios autour de 130 000–205 000 €, T2 à 200 000–310 000 €, T3 à 290 000–400 000 €, grands T4/T5 jusqu’à 600 000 €.
L’intérêt pour un investisseur tient à plusieurs points :
– frais de notaire réduits (≈ 2–3 %),
– charges de copropriété maîtrisées au départ,
– excellent DPE (A ou B), crucial avec la loi Climat & Résilience qui interdit progressivement la location des passoires énergétiques (DPE F et G déjà proscrits, seuils de performance minimum à respecter),
– possibilité de recourir au dispositif Pinel pour une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix (plafonné) en contrepartie d’un engagement locatif à loyers plafonnés,
– attractivité accrue pour les locataires sensibles au confort moderne, aux économies d’énergie et aux équipements (ascenseur, parkings, terrasses).
Ce choix s’adresse davantage à des profils recherchant la sécurité, une gestion simplifiée et la défiscalisation, quitte à accepter un rendement brut plus modéré que sur l’ancien optimisé.
Comprendre la fiscalité locative pour maximiser son rendement net
Investir dans l’immobilier à Chambéry suppose aussi de maîtriser les grandes lignes de la fiscalité française de la location. Deux points font particulièrement la différence dans le rendement net : la nature de la location (nue ou meublée) et le régime d’imposition choisi.
Location nue : micro‑foncier ou réel
Les revenus tirés d’une location nue (non meublée) sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes sont possibles :
– Le micro‑foncier, appliqué d’office si les loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il octroie un abattement forfaitaire de 30 % pour charges. Simple à gérer, mais peu optimisé si l’on a beaucoup de charges (intérêts d’emprunt, travaux).
– Le réel, obligatoire au‑delà de 15 000 € de loyers bruts, mais que l’on peut choisir en‑dessous de ce seuil. Il permet de déduire les charges effectives (intérêts, travaux, assurance, taxe foncière, frais de gestion, une partie des charges de copropriété, etc.). Il est particulièrement utile si l’on fait de gros travaux (déficit foncier, imputable sur les revenus fonciers, parfois sur le revenu global sous conditions).
Coût par mètre carré d’une rénovation lourde à Chambéry, selon l’ampleur des travaux.
Location meublée : LMNP, micro‑BIC ou réel
La location meublée est assimilée à une activité commerciale et relève de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Là encore, deux options principales :
– Le micro‑BIC, accessible si les recettes annuelles restent sous un certain plafond (plus de 70 000 € pour les locations meublées classiques). Il applique un abattement forfaitaire de 50 % (et de 71 % pour certains meublés de tourisme classés).
– Le régime réel BIC, optionnel mais souvent très puissant pour les investisseurs. Il autorise la déduction de toutes les charges réelles (intérêts, travaux, assurances, charges, frais de gestion) et, surtout, l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, ce qui peut neutraliser la quasi‑totalité de l’impôt pendant de nombreuses années.
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est une option adaptée pour investir à Chambéry, à condition que les recettes restent sous certains seuils et que l’activité ne soit pas professionnelle. Actuellement, l’une des stratégies les plus performantes consiste à acquérir un T2 ou T3 meublé et à opter pour le régime réel du LMNP, profitant ainsi de loyers étudiants élevés et de prix d’achat encore raisonnables.
Les charges à intégrer pour passer du brut au net sont nombreuses : taxe foncière (environ 1 500–1 600 €/an pour une maison standard à Chambéry), charges de copropriété (parfois 20 à 100 €/m²/an selon le standing), frais de gestion ou assurance loyers impayés si l’on confie le bien à une agence, entretien courant, provisions pour travaux, etc.
Côté impôt, la France applique un impôt sur le revenu progressif (taux marginaux de 11 à 45 % selon la tranche) et des prélèvements sociaux à 17,2 % sur les revenus fonciers et BIC, sauf cas particuliers. Au global, le rendement net d’un bien brut à 5,5–6 % tournera souvent à 3–4 % net de charges, puis 2,5–3 % net‑net après fiscalité, dans la configuration d’un foyer imposé à 30 %.
C’est précisément ce qui rend crucial le choix du statut (nu vs meublé), du régime d’imposition et la qualité des travaux de rénovation. Un mauvais arbitrage sur ces points peut effacer l’avantage que donne à l’origine la tension locative chambérienne.
Coûts d’acquisition et financement : ce qu’il faut intégrer dans le business plan
Au‑delà du prix affiché, un achat à Chambéry implique une série de coûts annexes qu’il est indispensable de budgéter.
Frais de notaire et coûts annexes
Ce que l’on appelle communément les « frais de notaire » recouvre en réalité principalement des taxes perçues par l’État et les collectivités. Pour un bien ancien, ils représentent en général 7 à 8 % du prix de vente, contre 2 à 3 % pour un bien neuf. Le notaire lui‑même ne conserve qu’environ 1 % du montant au titre de ses émoluments.
S’ajoutent éventuellement :
Pourcentage moyen des frais d’hypothèque ou de caution par rapport au montant du prêt immobilier.
Sur un appartement ancien de 70 m² acheté 254 350 €, on peut ainsi avoir autour de 18 000 € de frais de notaire, plus plusieurs milliers d’euros de frais de financement. À l’inverse, dans le neuf, les frais de notaire seront plutôt de l’ordre de 5 000 € pour un bien de même prix.
Rénovation : un levier à manier avec précision
Les coûts de rénovation à Chambéry suivent les standards nationaux :
Le prix minimum pour un relooking simple d’un logement, incluant peinture, sol et quelques ajustements, est de 240 € par mètre carré.
Un T3 de 70 m² nécessitant une grosse remise à niveau peut donc demander 70 000 € de budget. Mais ces travaux sont aussi une formidable opportunité pour créer de la valeur : amélioration du DPE pour échapper aux contraintes des passoires thermiques, repositionnement du loyer 10 à 15 % plus haut, déductibilité fiscale (déficit foncier ou amortissement en LMNP).
Dans un marché où les prix ont déjà beaucoup monté, les meilleurs coups se trouvent fréquemment sur des biens à rénover intelligemment plutôt que sur des produits « clés en main ».
Gestion locative : faire soi‑même ou déléguer à des pros locaux
Le tissu d’agences immobilières et d’administrateurs de biens à Chambéry est dense : grands réseaux nationaux (Orpi, Laforêt, Century 21, Guy Hoquet, etc.), groupes locaux (Groupe RD Immo, Cristal Habitat côté social), agences spécialisées en gestion ou en conciergerie de courte durée.
Déléguer la gestion permet de gagner du temps et de sécuriser l’exploitation (rigueur dans le choix des locataires, suivi des loyers, gestion des sinistres). En contrepartie, il faut compter :
Pourcentage du loyer charges comprises facturé pour une gestion locative classique à l’année.
Un bon compromis pour un investisseur qui souhaite garder la main sur la stratégie mais pas sur le quotidien consiste à gérer en direct la recherche du bien et les travaux, puis à mandater une agence pour la mise en location et la gestion courante, en profitant des économies potentielles d’une auto‑gestion partielle (jusqu’à 7–10 % de gain de rendement brut).
Risques et erreurs fréquentes à éviter
Comme dans toute ville en forte tension, la perspective de rendement peut faire perdre la prudence. Plusieurs écueils sont à surveiller dans un projet d’investissement à Chambéry.
Sous‑estimer les charges réelles (taxes, travaux, copropriété) est une erreur fréquente. Les charges peuvent représenter 15 à 25 % du loyer encaissé. Il est crucial de les intégrer dans les simulations, tout comme l’impact des futures mises aux normes énergétiques.
Acheter trop cher en anticipant une hausse perpétuelle des prix est risqué, notamment dans les quartiers saturés. Malgré des augmentations récentes de +5 à +18%, cette tendance n’est pas garantie. Il est plus prudent de privilégier les biens dont le prix au m² est inférieur à la médiane du quartier et qui présentent un bon DPE ou un fort potentiel de rénovation.
Négliger la qualité énergétique (DPE) est désormais rédhibitoire : la loi Climat & Résilience interdit déjà la location des logements classés F ou G, et le seuil de performance minimale va se durcir. Acheter une passoire sans budget travaux conséquent, c’est accepter soit une impossibilité de louer, soit une revente compliquée. À l’inverse, un logement classé D ou mieux sécurise l’exploitation et la valeur.
Enfin, ignorer la fiscalité (choix du mauvais régime, absence d’optimisation LMNP, méconnaissance des dispositifs type Pinel ou déficit foncier) peut amputer significativement la rentabilité nette. Se faire accompagner ponctuellement par un expert‑comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour calibrer le montage est souvent un bon investissement.
Chambéry dans son environnement régional : un compromis intelligent
À l’échelle de la région Auvergne‑Rhône‑Alpes, Chambéry se positionne comme une alternative équilibrée entre :
– des villes très chères mais à forte valorisation comme Lyon, Annecy, Genève, Aix‑les‑Bains,
– des marchés à rendements spectaculaires mais plus risqués comme Saint‑Étienne (où des rendements bruts proches de 10 % sont possibles, mais avec une demande plus fragile).
Dans les stations et communes très touristiques alentour (Tignes, Val‑d’Isère, Valloire, La Plagne, Les Belleville, etc.), les rendements annoncés varient entre 4 et 7 % brut, mais avec des prix au m² élevés, une forte saisonnalité et des contraintes réglementaires plus lourdes sur la location courte durée.
La ville présente un bon équilibre pour l’investisseur : des prix encore raisonnables par rapport à la qualité de vie, un marché locatif ultra-tendu assurant un rendement régulier, une dynamique urbaine et démographique positive favorisant la valorisation, et une liquidité du marché soutenue par un environnement montagne-lacs unique.
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En définitive, investir dans l’immobilier à Chambéry revient à miser sur une ville moyenne devenue centrale dans le jeu alpin : bien connectée, désirable, étudiante et touristique, en pleine transition écologique et urbaine. Le potentiel de plus‑value existe, mais il ne doit pas faire oublier la discipline de base de tout bon investisseur : acheter au bon prix, dans le bon quartier, pour le bon public (étudiants, jeunes actifs, familles, touristes), avec une stratégie fiscale et énergétique bien pensée. Dans ce cadre, Chambéry offre aujourd’hui l’un des terrains d’investissement les plus intéressants parmi les villes moyennes françaises.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Chambéry (Savoie, Auvergne-Rhône-Alpes) pour rechercher du rendement locatif et une exposition à un marché dynamique de montagne. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs secteurs (hyper-centre, quartiers résidentiels, communes voisines comme La Ravoire ou Cognin), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou petit immeuble de rapport proche des transports et des pôles universitaires, combinant rendement locatif brut cible d’environ 5–6 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, notaire, expert-comptable/fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via SCI) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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