Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier à Bordeaux, ce n’est plus un pari tendance comme dans les années 2015‑2019, mais un choix rationnel fondé sur des fondamentaux solides : un marché qui se stabilise après une phase de correction, une demande locative très tendue, des projets urbains massifs et un bassin d’emplois dynamique. Autrement dit, on n’est plus dans la ruée spéculative, mais dans le temps long de la valeur patrimoniale.
L’enjeu, désormais, n’est pas de savoir *si* investir à Bordeaux, mais *où*, *comment* et avec quelle stratégie de rendement ou de plus‑value.
Analyse du marché immobilier bordelais
Un marché bordelais en phase de reprise plutôt que de bulle
Le marché immobilier bordelais a connu une envolée spectaculaire pendant une décennie, avec près de 40 % de hausse en dix ans. Cette poussée a été suivie d’une correction à partir de fin 2022, avant de se stabiliser en 2025.
Aujourd’hui, les chiffres donnent le ton d’un marché qui a atterri, sans s’effondrer.
| Indicateur clé (Bordeaux) | Valeur récente approximative |
|---|---|
| Prix moyen au m² (tous biens) | ~ 4 600 € |
| Prix moyen au m² appartements | ~ 4 400 – 4 435 € |
| Prix moyen au m² maisons | ~ 4 900 – 5 212 € |
| Pic de marché (nov. 2022) | 4 968 €/m² |
| Point bas récent (janv. 2025) | 4 407 €/m² |
| Évolution sur 12 mois | +1,9 % |
| Hausse sur 5 ans | jusqu’à +18 % |
| Temps moyen de vente | 89 à 93 jours |
| Tension acheteurs/vendeurs | ~16 % d’acheteurs en plus |
| Rendement locatif brut moyen | ~4,3 – 4,6 % |
Contrairement à l’image parfois véhiculée d’un marché « trop cher », les données montrent plutôt une phase de normalisation : après un point haut, les prix ont corrigé, puis se sont stabilisés autour de 4 500–4 600 €/m². Les prévisions pour 2025‑2030 parlent d’une progression annuelle modérée, de l’ordre de 1 à 5 % selon les quartiers.
Pour un investisseur, la probabilité d’une nouvelle flambée spéculative est faible. En revanche, la perspective d’une appréciation régulière des biens, combinée à des revenus locatifs soutenus, reste bien réelle.
Pourquoi la demande immobilière reste structurellement forte
La clé d’un investissement locatif réussi n’est pas que le prix d’achat. C’est surtout la solidité de la demande en face. Et sur ce point, Bordeaux coche quasiment toutes les cases.
La métropole comptabilise un peu plus d’un million d’habitants et vise 100 000 habitants supplémentaires à l’horizon 2030, avec une croissance avoisinant 2 % par an. La ville elle‑même tourne autour de 260 000 habitants, avec un profil remarquablement jeune : environ 30 % des Bordelais ont entre 20 et 35 ans, et plus de 30 % de la population est âgée de 15 à 29 ans, soit presque le double de la moyenne nationale.
L’agglomération de Bordeaux accueille près de 130 000 étudiants, dont 54 000 à l’Université de Bordeaux.
Côté emploi, le chômage reste inférieur à la moyenne nationale, grâce à des secteurs forts : aéronautique (Dassault, Thales), numérique (Cdiscount), filière vinicole, tourisme. Le PIB local tourne autour de 32 milliards d’euros, ce qui ancre le marché immobilier sur une base économique bien réelle.
Enfin, la qualité des infrastructures place Bordeaux dans le club très fermé des métropoles françaises réellement connectées : TGV en 2 heures vers Paris, aéroport international (7,1 millions de passagers), port classé 6e de France, réseau de tram en extension constante, futur RER métropolitain, et à terme une liaison TGV vers Toulouse.
Autrement dit : tant que ces fondamentaux démographiques, universitaires, économiques et de mobilité resteront en place, la pression sur le logement ne retombera pas.
Prix, rendements et comparaison avec les autres grandes villes
Pour se situer, Bordeaux affiche des prix environ 25 à 30 % inférieurs à Paris, mais nettement au‑dessus de la moyenne nationale et de villes comme Toulouse, Nantes ou Marseille.
| Ville | Prix moyen au m² (approx.) | Écart vs Bordeaux | Rendement brut moyen appart. |
|---|---|---|---|
| Paris | 9 500 – 10 100 € | +100 % | ~5,2 % |
| Lyon | 4 400 – 5 960 € | proche | ~4,4 % |
| Bordeaux | 4 500 – 4 600 € | — | ~4,6 % |
| Toulouse | 3 600 – 4 090 € | –10 à –20 % | ~4,7 % |
| Nantes | 3 200 – 4 320 € | –20 à –35 % | ~5,0 % |
| Marseille | 3 520 – 4 560 € | –15 à –25 % | ~5,5 % |
À l’intérieur même de Bordeaux, le prix moyen cache des écarts spectaculaires entre hyper‑centre haussmannien, quartiers en reconversion et périphéries.
Une ville de contrastes : du Triangle d’Or à La Bastide
Plusieurs sources détaillent le paysage des quartiers avec leurs prix et rendements. Si l’on se concentre sur les zones les plus pertinentes pour un investisseur, le tableau se précise.
| Quartier / secteur | Prix moyen au m² (vente) | Loyer moyen au m² | Rendement brut estimé | Profil locataire dominant |
|---|---|---|---|---|
| Triangle d’Or | ~5 865 € (jusqu’à 8–11k) | 16 €/m² | ~3,1 % | Cadres, expatriés, clientèle luxe |
| Chartrons | ~4 918 – 5 500+ € | 16,8 €/m² | ~4,1 % | Jeunes actifs, couples aisés |
| Saint‑Seurin / Fondaudège | ~5 248 – 5 376 € | 16,8 €/m² | ~3,8 % | Familles stables, professions libérales |
| Caudéran | ~4 900 – 5 000 € | 14 €/m² | ~3,4 % | Familles aisées |
| La Bastide | ~4 456 – 4 900 € | 17 €/m² | ~4,6 % | Jeunes actifs, étudiants |
| Bordeaux‑Sud | ~5 517 € | 18 €/m² | ~3,9 % | Étudiants, navetteurs |
| Bacalan / Le Lac | ~4 389 – 4 977 € | en hausse | 4–5 % (selon produit) | Primo‑accédants, locataires modestes |
| Saint‑Michel / Gare | ~3 800 – 5 500 €/m² | élevés/meublés | 4,5–6 % sur petits biens | Étudiants, jeunes actifs |
On voit se dessiner trois familles de stratégies :
Investir dans des secteurs prestigieux pour une stratégie patrimoniale à long terme, privilégiant la qualité des biens et la solvabilité des locataires.
Rendements modérés compensés par une forte perspective de plus-value et des locataires solvables, souvent de profil international.
Secteur prisé offrant des rendements modérés, avec une excellente perspective de plus-value et une clientèle locative haut de gamme et solvable.
2. Équilibre rendement / valorisation (Chartrons « cœur », Saint‑Seurin, Caudéran, Bordeaux‑Sud) Bon compromis pour qui veut dormir tranquille tout en visant une progression de valeur.
3. Pari sur les quartiers en reconversion (La Bastide, Bacalan, Belcier, zones Euratlantique, Saint‑Jean, certains îlots de Bordeaux‑Sud) Rendements plus élevés aujourd’hui, et potentiel de revalorisation à moyen terme grâce aux grands projets urbains.
Focus quartiers : où investir concrètement à Bordeaux ?
Plutôt que d’énumérer les noms de quartiers, la vraie question est : quel type d’investisseur est‑on, et à quel segment chacun correspond‑il ?
Triangle d’Or : la vitrine patrimoniale
Architecture haussmannienne, commerces de luxe, proximité immédiate de l’Opéra et des allées de Tourny : le Triangle d’Or concentre tout ce que Bordeaux a de plus prestigieux. Les prix au mètre carré peuvent dépasser aisément les 8 000 €, voire franchir les 10 000 € sur les plus beaux biens.
Avec un rendement brut moyen d’environ 3,1 %, on ne vient pas ici pour « faire du cash‑flow ». On vient figer du capital dans la pierre la plus recherchée de la ville, cibler une clientèle de cadres, diplomates, expatriés, et bénéficier d’une vacance quasi nulle.
Pour un investisseur international, c’est l’équivalent bordelais du 7e à Paris : très peu de mauvaise surprise, mais un ticket d’entrée élevé.
Chartrons : l’adresse tendance qui reste rentable
Ancien quartier des négociants en vin, Chartrons s’est mué en village arty bourré de lofts, galeries, cafés et concept‑stores. On y trouve des immeubles en pierre, des anciennes échoppes transformées, des entrepôts réhabilités. C’est aujourd’hui un hotspot immobilier, avec des prix moyens autour de 5 000 €/m², qui montent bien plus haut sur les biens d’exception.
Les loyers y sont soutenus (environ 16,8 €/m²) et les rendements bruts tournent autour de 4 à 4,1 %, avec des pointes au‑delà lorsque l’on optimise en meublé ou sur des petites surfaces. La clientèle se compose de jeunes actifs aisés, souvent en couple, parfois expatriés.
Pour un investisseur souhaitant allier plaisir (quartier vivant, belle adresse) et rentabilité correcte, le quartier des Chartrons à Bordeaux reste un arbitrage solide. Cependant, il est important de noter que la marge de progression des prix y est désormais plus modérée qu’elle ne l’était il y a dix ans.
Saint‑Seurin, Fondaudège, Jardin Public : la valeur sûre familiale
Ce secteur mêle rues calmes, jolies façades bordelaises, bonnes écoles (dont Sainte‑Marie Grand Lebrun), et accès rapide au centre. Le prix moyen dépasse 5 200 €/m², pour un loyer autour de 16,8 €/m² et un rendement de l’ordre de 3,8 %.
Ici, la cible, ce sont des familles installées, des professions libérales, des cadres voulant se sédentariser pour plusieurs années. Pour un bailleur, cela signifie :
– peu de turnover,
– des locataires généralement soigneux,
– une valeur patrimoniale très stable.
C’est le terrain de jeu typique de l’investisseur long‑terme qui accepte un rendement modeste mais souhaite limiter le risque.
Caudéran : le « Bordeaux Neuilly » qui plaît aux familles
Caudéran, à l’ouest du centre, s’est forgé la réputation de « Neuilly bordelais ». Quartier vert, maisons avec jardins, écoles privées réputées, ambiance résidentielle. Le prix moyen avoisine 4 900–5 000 €/m², avec un loyer moyen de 14 €/m² et un rendement brut autour de 3,4 %.
Un fait intéressant : les locations s’y louent environ 20 % plus vite qu’il y a cinq ans, signe d’une demande en hausse, notamment de la part de familles aisées qui préfèrent fuir le tumulte du centre sans s’exiler en grande périphérie.
Pour un investisseur, Caudéran est un placement « bon père de famille » : des produits souvent plus grands (T3, T4, maisons), un risque de vacance réduit, une cible solvable. On y privilégie la solidité patrimoniale plutôt que la recherche de gros rendement.
La Bastide : le laboratoire urbain à fort potentiel
Située sur la rive droite de la Garonne, La Bastide a longtemps été perçue comme un arrière‑plan industriel. C’est aujourd’hui l’un des terrains de jeu majeurs de la transformation urbaine bordelaise.
Le projet Bastide‑Niel, conçu par l’agence MVRDV, illustre la transformation urbaine à Bordeaux. Il prévoit plus de 4 000 logements (dont 1 000 sociaux), des commerces et des espaces publics, reliés au réseau de tramway. Ce projet s’inscrit dans une dynamique plus large avec les opérations voisines Brazza et Darwin, qui partagent des objectifs communs : reconversion d’anciennes friches militaires ou industrielles, promotion de la mixité des usages et intégration des principes d’écologie urbaine.
Les prix restent plus contenus que sur la rive gauche (environ 4 456 €/m² selon certaines sources, jusqu’à 4 900 €/m² sur les secteurs les plus prisés). En face, les loyers montent rapidement, autour de 17 €/m², pour un rendement brut qui flirte avec 4,6 %, voire plus sur des petites surfaces meublées.
C’est l’un des rares quartiers intra‑métropole où l’on peut encore combiner :
– ticket d’entrée relativement abordable,
– forte tension locative,
– réserves de hausse via les projets urbains.
Pour un premier investissement ou une stratégie de portefeuille équilibré, La Bastide est difficile à ignorer.
Bacalan, Le Lac, Bassins à flot : l’entrée de gamme avec effet projet
Au nord, Bacalan et Le Lac concentrent les grandes opérations urbaines récentes, dont la transformation spectaculaire des Bassins à flot (160 hectares, plus de 700 000 m² construits entre 2010 et 2025). On y trouve désormais 15 000 habitants, des équipements publics, des espaces verts, une promenade autour du plan d’eau.
Les prix restent, pour l’instant, en dessous de la moyenne bordelaise. Certaines rues de Bacalan affichaient encore début 2025 des prix autour de 2 600–3 200 €/m², quand l’ensemble de l’arrondissement tournait plus près de 4 400 €/m² et que certains secteurs atteignaient 4 977 €/m².
Cet écart illustre une réalité : c’est un secteur où l’on peut encore « acheter en avance » une partie de la revalorisation future. Le revers de la médaille : l’augmentation de l’offre, qui pourrait à terme freiner la hausse des loyers dans les zones les plus saturées.
Pour viser un bon couple rendement/plus-value, l’investisseur doit accepter une volatilité locative et un travail de sélection, en évitant les îlots moins qualitatifs et en privilégiant les meilleures micro-localisations.
Saint‑Michel, Nansouty, Saint‑Genès, Gare Saint‑Jean : le cœur populaire et étudiant
Entre la place de la Victoire, la gare Saint‑Jean et les quartiers Saint‑Michel, Nansouty, Saint‑Genès, on trouve le cœur vivant, populaire, parfois un peu rugueux, mais extrêmement demandé par :
– les étudiants,
– les jeunes actifs,
– les ménages à revenus moyens en quête de loyers encore abordables.
Les prix oscillent entre 3 800 et 5 500 €/m² selon les rues et l’état des biens. La forte présence étudiante, les mobilités en tram et la proximité de la gare créent un terreau idéal pour le meublé, la colocation et les petites surfaces.
On y observe des rendements bruts de 4,5 à 6 % sur des studios ou T2 bien placés, surtout à proximité des campus ou des axes de transport. La contrepartie : plus de gestion (turnover, vacance en été si l’on vise uniquement les étudiants) et une attention particulière à l’état du bien pour rester compétitif.
Belcier, Bordeaux‑Sud, Euratlantique : pari sur la ville de demain
Belcier et Bordeaux‑Sud, au sud de la gare, sont au cœur du plus grand projet de transformation urbaine de France : Bordeaux Euratlantique, une opération d’intérêt national sur plus de 700 hectares à cheval sur Bordeaux, Bègles et Floirac.
Au programme : quartier d’affaires, logements neufs, équipements, requalification des berges, création d’un vrai hub autour de la gare. Belcier, en particulier, est appelé à devenir un pôle tertiaire majeur, ce qui devrait pousser les prix à la hausse.
Aujourd’hui, ces quartiers présentent encore des prix inférieurs à ceux de l’hyper‑centre, avec des rendements attrayants sur les petites et moyennes surfaces. Pour qui vise un horizon de 7 à 15 ans, c’est un terrain d’anticipation particulièrement puissant.
L’atout majeur : une demande locative sous tension
Au‑delà des prix, c’est la tension locative qui fait de Bordeaux un marché favorable aux bailleurs. Plusieurs indicateurs convergent :
– score de tension immobilière maximal (10/10) ;
– environ 16 % de demandeurs en plus que de biens à vendre ;
– offre de logements à la location en chute de 34 % sur un an ;
– locataires majoritaires (environ 66 % des ménages) ;
– très forte difficulté pour les étudiants et jeunes actifs à se loger ;
– loyers toujours en hausse sur cinq ans malgré l’encadrement.
Pour un investisseur, cette tension signifie deux choses essentielles : une forte probabilité de louer rapidement, et un pouvoir de sélection élevé des candidats, à condition de respecter le cadre légal (plafonds de loyers, diagnostics, performance énergétique).
Combien rapporte un appartement typique à Bordeaux ?
Les données de rendement par typologie permettent de se faire une idée plus concrète.
| Type de bien | Prix moyen d’achat (approx.) | Loyer moyen mensuel | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Studio | — (prix variable) | — | 6,1 % (donnée moyenne) |
| T1 (1 chambre) | ~149 200 € | ~650 € | ~5,2 % |
| T2 (2 chambres) | ~219 000 € | ~860 € | ~4,7 % |
| T3 (3 chambres) | ~311 000 € | ~1 150 € | ~4,4 % |
| T4+ | ~453 300 € | ~1 340 € | ~3,5 % |
On constate que les petites surfaces affichent les meilleurs rendements bruts, en particulier les studios, très prisés des investisseurs en raison de la demande étudiante. Mais ces rendements plus élevés s’accompagnent d’un turnover plus fréquent, donc d’une gestion plus active.
Meublé, colocation, saisonnier : quelles stratégies à Bordeaux ?
Trois grandes approches s’imposent pour un investisseur locatif.
1. Location meublée longue durée Très adaptée aux étudiants, jeunes actifs, cadres en mobilité. À Bordeaux, le meublé est en plein essor, en partie parce qu’il permet des loyers plus élevés et une fiscalité avantageuse sous statut LMNP (amortissement du bien, abattement de 50 % en micro‑BIC…).
Les rendements constatés en meublé longue durée tournent autour de 3,5 à 4,5 %, avec des pics plus élevés dans certains secteurs (La Bastide, Chartrons, quartiers étudiants).
2. Colocation / coliving Avec un loyer moyen d’environ 573 € par chambre, la colocation est devenue la réponse spontanée au manque de logements étudiants et de jeunes actifs. Bordeaux fait partie des villes françaises les plus chères pour une chambre en colocation, avec plus de 7 à 10 candidatures par offre dans les quartiers universitaires.
Transformer un grand T4 ou T5 proche des transports ou du campus en colocation meublée peut augmenter le rendement brut au-delà de 6%. Pour y parvenir, il est impératif de respecter strictement les règles de décence et de sécurité du logement, ainsi que l’encadrement des loyers en vigueur.
Le marché de courte durée (Airbnb et assimilés) à Bordeaux est important, mais désormais très encadré :
– plus de 3 400 annonces actives, voire plus de 4 000 selon les périodes ;
– taux d’occupation médian autour de 72 %, avec des pics en haute saison ;
– revenu moyen annuel proche de 25 000 €, avec des top 10 % de biens générant plus de 4 500 $ mensuels ;
– mais réglementation stricte : limitation à 120 jours par an pour une résidence principale, obligation de déclaration en mairie, licences dans certains cas, fiscalité durcie à partir de 2025.
Les rendements bruts théoriques peuvent atteindre 10 à 15 %, mais au prix :
– d’une gestion lourde (ou de frais de conciergerie de 20 à 25 % du chiffre d’affaires),
– d’un risque réglementaire élevé,
– d’une dépendance à la saisonnalité touristique.
Cette stratégie convient plutôt à un investisseur très actif, ou accompagné d’un gestionnaire professionnel, et conscient que les règles peuvent encore se durcir.
Financer son investissement à Bordeaux en tant que non‑résident
L’une des forces du marché français, et bordelais par ricochet, est la possibilité pour un étranger d’acheter dans les mêmes conditions juridiques qu’un Français. Il n’existe pas de restriction de nationalité sur la propriété immobilière, et les banques prêtent aux non‑résidents, sous certaines conditions.
Conditions habituelles de financement
Les banques françaises examinent principalement la capacité de remboursement, selon une règle simple : l’ensemble des charges de crédit ne doit pas dépasser environ 35 % des revenus bruts du foyer.
Pour un non‑résident, le schéma typique ressemble à ceci : le schéma typique ressemble à ceci
Principales conditions et éléments à connaître pour un projet d’achat en 2025
En pratique 20 à 30 % du prix (voire plus pour certains profils ou nationalités).
Souvent comprise entre 15 et 20 ans.
Taux fixe moyen autour de 3 à 3,5 % en 2025, après un pic au‑delà de 4 %.
Justificatifs de revenus (salaires, bilans pour indépendants), avis d’imposition, relevés de comptes, pièces d’identité, compromis de vente, etc.
Les frais annexes (notaire, taxes, agence, garantie, frais de dossier) représentent généralement 10 à 15 % du prix d’acquisition. Pour un bien ancien à Bordeaux acheté 300 000 €, il faut donc prévoir un budget global plutôt autour de 330 000 à 345 000 €.
Intérêt de l’emprunt pour un investissement locatif
Recourir au crédit a deux avantages majeurs dans un marché comme Bordeaux :
L’effet de levier permet de financer les mensualités avec les loyers (environ 870 €/mois pour un bien moyen) et de bénéficier pleinement de la plus-value. L’optimisation fiscale, notamment en location meublée au réel, autorise la déduction des intérêts d’emprunt des revenus locatifs, réduisant ainsi l’imposition.
Pour des patrimoines importants, l’endettement peut aussi réduire la base imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui ne s’applique qu’au‑delà de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net.
Encadrement des loyers, performance énergétique : les nouvelles règles du jeu
Investir dans l’immobilier à Bordeaux ne se résume plus à trouver un bon emplacement et un prix correct. Deux blocs de réglementation reconfigurent le calcul de rentabilité : l’encadrement des loyers et les normes énergétiques.
Encadrement des loyers
Depuis juillet 2022, Bordeaux applique un dispositif d’encadrement des loyers. Pour chaque quartier et chaque typologie de logement, un loyer de référence (minoré et majoré) est fixé. Un bailleur qui dépasse ces plafonds sans justification (caractéristiques exceptionnelles du logement) s’expose à des sanctions et à une action du locataire pour faire réviser le loyer.
Baisse annuelle des loyers médians observée sur le marché, sans impact immédiat sur les prix de vente.
Pour un investisseur, cela signifie qu’il faut intégrer les plafonds dans le business plan, en ciblant des secteurs où le loyer de référence autorise déjà des niveaux compatibles avec le rendement recherché (Bordeaux‑Sud, La Bastide, Saint‑Michel, etc.).
Performance énergétique : l’obligation de rénover
Deuxième révolution silencieuse : l’interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores. Dès 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location, et les F seront interdits à l’horizon 2028.
À Bordeaux, le parc immobilier ancien (pierre, échoppes, immeubles du XIXe) est très présent. Les biens avec une mauvaise étiquette énergétique (DPE) se vendent avec une décote, car les acquéreurs anticipent et déduisent le coût des travaux nécessaires pour atteindre une performance énergétique acceptable.
Cette contrainte se transforme en opportunité pour certains profils d’investisseurs :
– acheter un bien délaissé (classe F ou G) avec forte décote,
– réaliser une rénovation énergétique sérieuse (isolation, chauffage, fenêtres, parfois énergies renouvelables),
– remonter dans les bonnes classes de DPE,
– bénéficier d’un bien plus liquide, plus cher et plus attractif pour les locataires, avec des incitations fiscales (crédits d’impôt, aides type MaPrimeRénov selon le contexte).
Les études nationales montrent qu’un bon DPE peut générer une prime de prix pouvant atteindre 7 % sur les logements les plus performants. À l’échelle d’un marché tendu comme Bordeaux, cet écart se ressent très concrètement.
Acheter, louer, arbitrer : quelle stratégie selon son profil ?
Investir dans l’immobilier à Bordeaux offre une large palette de stratégies. L’enjeu est d’aligner ses choix sur son horizon de temps, sa tolérance au risque et sa disponibilité pour gérer.
Stratégie « revenu régulier » : meublé longue durée dans quartiers tendus
Objectif : sécuriser un flux de loyers stable avec un minimum de vacance.
Cette stratégie cible les petits logements meublés (T1, T2, T3) près des transports (tramways), campus et pôles d’emploi comme les Chartrons ou Saint-Augustin. Le rendement brut attendu est de 4 à 6%. L’avantage principal est une forte demande avec peu de vacances locatives si le loyer respecte les plafonds. L’inconvénient est une gestion locative plus régulière (entrées/sorties) et l’obligation de maintenir le bien en excellent état.
Stratégie « patrimoniale » : grands appartements ou maisons familiales
Objectif : préserver et valoriser un capital sur le long terme.
– Cible : T3, T4, maisons de ville à Saint‑Seurin, Caudéran, Triangle d’Or, certains secteurs de Chartrons.
– Rendement brut attendu : 3 à 4 % ; plus‑value potentielle à 10–15 ans.
– Avantage : locataires stables, vacance réduite, biens faciles à revendre même en marché moins porteur.
– Inconvénient : ticket d’entrée élevé, rendement immédiat plus faible.
Stratégie « croissance » : quartiers en mutation et petites surfaces
Objectif : combiner rendement supérieur à la moyenne et revalorisation à moyen terme.
L’investissement cible les studios, T1 et petits T2 dans les quartiers bordelais en développement comme La Bastide, Bacalan, Belcier, les zones proches d’Euratlantique et les périphéries bien reliées (Talence, Pessac, Le Bouscat, Bègles). Le rendement brut attendu est de 5 à 7 %, pouvant être augmenté par une colocation optimisée. Le principal avantage est un effet de levier important si la gentrification prévue du quartier se concrétise. Cependant, cet investissement présente une plus grande sensibilité aux cycles économiques et nécessite une gestion plus active.
Stratégie « short‑term / hybride » : jouer la carte touristique avec prudence
Objectif : maximiser le revenu brut avec de la location courte durée en haute saison et, éventuellement, du moyen terme hors saison.
– Cible : hyper‑centre historique (Saint‑Pierre, secteurs touristiques proches de la place de la Bourse), quartiers branchés desservis (Chartrons, centre rive gauche).
– Rendement brut potentiel : 8 à 15 % mais fortement dépendant de la réglementation et des taux d’occupation.
– Avantage : gain élevé sur les meilleurs biens, surtout bien gérés.
– Inconvénient : règles changeantes, gestion complexe, nécessité d’une licence dans certains cas, charges élevées (ménage, conciergerie, usure du logement).
Processus d’achat : ce qu’un investisseur étranger doit anticiper
Le déroulé d’un achat à Bordeaux est le même que dans le reste de la France et suit une chronologie relativement standardisée sur 2 à 3 mois.
1. Recherche et offre : une fois le bien trouvé, l’acheteur formule une offre écrite (souvent par mail ou courrier), qui devient engageante une fois acceptée par le vendeur.
Ce pré-contrat, signé chez le notaire ou en agence, fixe le prix, les conditions et les délais de la vente. L’acheteur verse généralement un dépôt de 5 à 10 % du prix, consigné chez le notaire. Il bénéficie d’une condition suspensive de financement, lui accordant un délai de 45 à 60 jours pour obtenir son prêt bancaire.
3. Délai de rétractation : l’acheteur bénéficie d’un délai légal de 10 jours pour se rétracter sans motif ni pénalité.
4. Instruction du dossier : la banque étudie le financement, le notaire vérifie les titres, urbanisme, diagnostics (ERP, DPE, amiante, plomb, etc.).
5. Acte authentique : la signature finale se fait chez le notaire (en présence ou par procuration), avec paiement du solde du prix et des frais.
Les frais d’acquisition pour un bien ancien peuvent atteindre jusqu’à 8% du prix, incluant les frais de notaire et droits d’enregistrement.
Pour un investisseur étranger, deux précautions supplémentaires méritent d’être prises :
– prévoir un conseil fiscal et juridique maîtrisant à la fois le droit français et celui du pays de résidence (pour gérer la fiscalité des loyers et de la plus‑value, ainsi que la succession) ;
– vérifier précisément les contraintes de location (encadrement des loyers, règlement de copropriété, statut meublé, autorisations nécessaires pour la courte durée).
Bordeaux à moyen et long terme : pourquoi le timing reste favorable
L’explosion de prix observée dans les années 2010 ne reviendra probablement pas : les observateurs s’accordent sur une phase de croissance modérée, autour de 2 à 3 % par an en moyenne jusqu’en 2026, puis dans une fourchette de 1 à 5 % selon les quartiers jusqu’en 2030.
Mais plusieurs forces de fond plaident pour la poursuite d’un cycle favorable aux investisseurs de long terme :
Objectif de croissance démographique de Bordeaux Métropole avec +100 000 habitants visés d’ici 2030, portée par son attractivité et ses grands projets.
En parallèle, le marché français offre des outils de financement, des droits de propriété solides et un environnement réglementaire lisible, même si de plus en plus exigeant.
Pour qui accepte de sortir d’une logique purement spéculative pour entrer dans celle d’un investissement structuré, maîtrisé et patrimonial, investir dans l’immobilier à Bordeaux en 2025‑2030 reste une stratégie cohérente.
Le vrai enjeu n’est plus de savoir si la ville va continuer d’attirer, mais de se positionner dans les bons secteurs, avec les bons produits et la bonne stratégie locative, tout en intégrant dès le départ encadrement des loyers, performance énergétique et fiscalité. C’est à cette condition que la carte bordelaise pourra être jouée pleinement, sans mauvaises surprises et avec de réelles perspectives de rendement comme de valorisation.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Bordeaux pour chercher du rendement locatif et une exposition à un marché dynamique hors région parisienne. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs secteurs (intra-muros, Bassins à flot, rive droite), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble de rapport ou un ensemble de lots rénovés dans un quartier en développement, combinant rendement locatif brut cible de 5 à 6 %—plus le rendement est élevé, plus le risque est important—et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (chasseur immobilier, notaire, gestionnaire locatif, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via SCI) et définition d’un plan de diversification immobilière à Bordeaux dans le temps, en intégrant les spécificités fiscales françaises.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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