Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Antony coche beaucoup de cases que recherchent les investisseurs : proximité immédiate de Paris, excellent réseau de transports, forte demande locative, marché dynamique mais plus accessible que la capitale, et une vraie qualité de vie avec de nombreux espaces verts et équipements publics. Le tout dans un contexte de taux d’intérêt redevenus attractifs à l’échelle française et européenne.
Investir à Antony présente des défis spécifiques : le marché est cher et concurrentiel. Pour réussir, il est crucial de maîtriser les aspects techniques comme la fiscalité (dispositifs Pinel, locations meublées, Airbnb, IFI, plus-values) et de bien cibler les emplacements, qui ont un coût élevé. Une analyse détaillée est nécessaire pour obtenir un bon rendement.
Cet article propose un tour d’horizon complet, chiffré et pratique, pour structurer un projet d’investissement à Antony aujourd’hui : marché, quartiers, prix, loyers, rendement, nouveaux programmes, fiscalité, financement, mais aussi risques à ne pas sous-estimer.
Antony : un emplacement stratégique aux portes de Paris
Antony se situe dans les Hauts-de-Seine (92160), au sud de la métropole du Grand Paris, à environ 8 km de la porte d’Orléans. La commune compte autour de 62 000 à 63 000 habitants, sur une surface d’environ 9,6 à 10 km², soit une densité proche de 6 300 à 6 400 habitants au km².
La ville se positionne à la croisée de trois départements (Hauts-de-Seine, Essonne, Val‑de‑Marne) et bénéficie d’une accessibilité rare :
– RER B (stations Antony, Parc de Sceaux, Croix de Berny, Fontaine-Michalon, Les Baconnets) desservant Paris en 15 à 20 minutes.
– T10 tramway et une vingtaine de lignes de bus.
– Accès direct aux autoroutes A6, A10, A86 et à la RN20 (D920).
– Orly à environ 5 minutes via le RER ou la route, Roissy-CDG en 45 minutes de RER.
Hausse de valeur immobilière à moyen terme à proximité d’une nouvelle station de transport rapide selon le rapport.
Pour un investisseur, suivre « la trace des infrastructures » est une stratégie classique : les quartiers qui gagnent en connectivité et en services sont souvent ceux où la demande locative progresse le plus vite, et où la revalorisation se fait sentir dès les annonces de projet puis pendant le chantier.
Portrait socio‑démographique : un bassin de locataires solvables
Antony présente un profil de population porteur pour un investissement locatif :
Synthèse des principales caractéristiques de la population, de la structure des ménages et des indicateurs économiques.
Environ 63 000 habitants avec une croissance de +1,7%. Âge médian de 39-40 ans. 31% des habitants ont moins de 25 ans et 24% sont enfants ou adolescents.
Taille moyenne des ménages : 2,4 personnes. 10% des familles ont trois enfants ou plus.
Taux d’activité des 15-64 ans : 75,5%. Taux de chômage proche de 9,4%.
Revenu médian des ménages : ~43 464 € par an. Environ 76% des foyers paient des impôts, indiquant un niveau de revenus solide.
Côté logement :
– 28 000 à 30 000 logements au total, dont plus de 92 % de résidences principales.
– 68 à 69 % d’appartements, 30 à 31 % de maisons.
– 17 à 18 % de logements sociaux.
– 57 à 62 % de propriétaires occupants selon les sources, donc 38 à 42 % de locataires.
Autrement dit, Antony combine un niveau de revenus supérieur à la moyenne nationale, une proportion importante de locataires, une forte présence de cadres et de familles, et la proximité de bassins d’emplois majeurs (Antony elle‑même, Massy, Saclay, Paris Sud). C’est un profil typique de « marché tendu » : stable, solvable, mais exigeant côté qualité des biens.
Un marché immobilier dynamique et tendu
Les données convergent : le marché antonien est décrit comme « dynamique » et « tendu », avec un niveau de tension maximale (10/10 sur certains baromètres). Concrètement :
– Le nombre d’acheteurs est supérieur de 20 % au nombre de biens en vente.
– Le délai moyen de vente oscille entre 58 et 75 jours, ce qui reste court pour un marché périurbain.
– Le volume de transactions a reculé (par exemple –57 % sur deux ans pour 257 ventes en 2024), signe que la hausse des taux a freiné certains acheteurs, mais sans faire retomber la demande de fond.
– Sur une grande plateforme, plus de 1 100 acquéreurs étaient en recherche active à Antony au moment de la collecte.
Évolution des prix : légère respiration après une longue hausse
Sur le long terme, Antony affiche une nette progression :
– Sur 8 ans : +25,6 %.
– Sur 5 ans : selon les sources, entre +2,9 % et +14 %.
– Sur 5 ans à novembre 2024 : +17 % avec un prix moyen autour de 6 037 €/m².
– De 2014 à 2025 : +13,9 % pour les appartements, +7,6 % pour les maisons.
À court terme, la courbe est plus heurtée :
– Sur 12 mois, une variation faible, proche de 0 % (–0,3 % dans une source, +1 % dans une autre).
– Entre 2023 et 2025 : baisse d’environ –3,1 % du prix moyen au m².
Cette petite « respiration » après plusieurs années de hausses rejoint le diagnostic global pour 2026 : un marché plus mesuré, avec des progressions de prix faibles à modérées, des acheteurs plus sélectifs et un retour à des négociations réelles. Pour un investisseur, cela signifie que l’essentiel du potentiel de création de valeur ne viendra plus d’une flambée générale des prix, mais plutôt :
– du choix du bon micro‑quartier,
– de la qualité du bien (état, plan, performances énergétiques),
– et de la stratégie (location nue vs meublée, long terme vs courte durée, fiscalité optimisée).
Niveaux de prix à Antony : appartements, maisons, neuf, ancien
Les différents jeux de données donnent une fourchette cohérente de prix.
Vue d’ensemble des prix moyens
| Indicateur | Valeur (ordre de grandeur) |
|---|---|
| Prix moyen au m² global (2024‑2025) | 4 975 à 6 037 €/m² |
| Prix moyen au m² (août 2025) | ~5 520 €/m² |
| Évolution 8 ans | +25,6 % |
| Évolution 5 ans (selon source) | +2,9 % à +14 % |
| Variation 12 mois (autour de 2024‑2025) | –0,3 % à +1 % |
Ces écarts s’expliquent par les sources (notaires, portails, estimateurs) et par le type de biens pris en compte (ancien, neuf, maisons, appartements).
Appartements : le cœur du marché locatif
Les appartements représentent près de 70 % du parc de logements et dominent largement le marché locatif.
– Prix moyen au m² : selon les sources, entre 4 864 et 5 527 €/m².
– Fourchette basse/haute observée : environ 3 160 à 8 130 €/m².
– Prix moyen novembre 2024 : 6 151 €/m².
– Prix 2025 mentionné : ~4 876 €/m² (données plus agrégées).
– En centre‑ville : environ 6 963 €/m².
– Hors centre : autour de 3 091 €/m² (ce chiffre semble toutefois sous‑estimé par rapport aux autres données, à prendre avec prudence).
Par typologie :
| Type d’appartement | Prix moyen au m² approximatif |
|---|---|
| T1 | ~6 077 €/m² |
| T2 | ~5 601 €/m² |
| T3 | ~5 202 €/m² |
| T4 et + | ~5 124 €/m² |
Et en prix médians :
| Typologie | Prix médian |
|---|---|
| Studio (1 pièce) | ~160 500 € |
| T2 | ~236 200 € |
| T3 | ~316 900 € |
| T4 et + | ~382 000 € |
Pour un investisseur, les T2 et T3 concentrent l’essentiel de la demande (jeunes actifs, couples, familles avec un enfant), ce que confirment aussi les statistiques de répartition des résidences principales : 2, 3 et 4 pièces représentent plus de 65 % du parc.
Maisons : produit rare et cher, plutôt patrimonial
Les maisons pèsent environ 30 % du parc, avec une demande forte de la part des familles :
Le prix moyen au mètre carré à Paris en novembre 2024 s’établissait à 5 758 euros.
Par taille :
| Type de maison | Prix moyen au m² approximatif |
|---|---|
| T3 | ~7 285 €/m² |
| T4 | ~6 330 €/m² |
| T5 | ~5 845 €/m² |
| T6 et + | ~5 626 €/m² |
Les petites maisons familiales bien situées (quartiers calmes proches d’une gare RER) constituent des produits extrêmement recherchés, y compris par les occupants. Pour un investisseur, le ticket d’entrée est élevé ; l’approche est alors plus patrimoniale que strictement « rendement ».
Neuf vs ancien : un écart de prix assumé
Les programmes neufs à Antony s’inscrivent dans une fourchette haute :
– Neuf : environ 6 348 €/m² en moyenne.
– Ancien : autour de 5 608 €/m², avec une légère baisse d’environ –2 % sur un an récente.
Le prix plus élevé du neuf s’explique par des normes énergétiques strictes (RE2020), la présence d’équipements comme un ascenseur ou des parkings, et des services. Il est en partie compensé par des avantages fiscaux (dispositif Pinel) et des frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien).
Pour un investisseur, payer plus cher au m² peut se justifier si :
– la localisation est excellente (RER, futur métro, quartier en renouveau),
– l’opération permet de bénéficier du dispositif Pinel ou d’un Bail Réel Solidaire (BRS),
– le neuf garantit des charges maîtrisées, un bon DPE et donc une meilleure attractivité locative à long terme.
Marché locatif : loyers, demande et rendement
Antony est classée en « zone tendue » et en zone Pinel A bis, ce qui signifie que la demande locative excède l’offre. Les chiffres confirment la tension du marché des locations.
Niveaux de loyers
Plusieurs sources donnent des loyers mensuels moyens au m² :
| Type de bien | Loyer moyen mensuel au m² |
|---|---|
| Tous biens (moy.) | ~22,2 €/m² |
| Appartements | 19,9 à 20,7 €/m² (env. 14‑33 €) |
| Maisons | 24,1 à 25,2 €/m² (env. 18‑32 €) |
Par typologie d’appartement :
| Typologie | Loyer moyen mensuel au m² |
|---|---|
| T1 | ~24 €/m² |
| T2 | ~20 €/m² |
| T3 et + | ~18 €/m² |
Exemples de loyers mensuels constatés :
– T2 centre‑ville : autour de 1 175 € (fourchette 950‑1 400 €).
– T2 hors centre : environ 850 € (600‑1 100 €).
– T3 centre : ~1 700 €.
– T3 hors centre : ~1 500 €.
Les annonces relevées (T2, T3, T4 entre ~830 et près de 1 900 € / mois) confirment ces ordres de grandeur.
Sur les dernières années :
– Rents globalement stables sur un an, avec une légère baisse sur les T1/T2.
– Hausse marquée des T3+ sur 5 ans (environ +8,8 %).
– Entre 2022 et 2024, progression moyenne des loyers d’environ +4,8 %.
Rendement brut et ratios prix/loyer
On dispose de plusieurs indicateurs clés :
– Rendement brut moyen global : 4,5 à 4,8 %.
– En centre‑ville : rendement brut autour de 3,36 %.
– Hors centre : rendement brut proche de 5,95 %.
– Ratio prix/loyer (price-to-rent) : environ 29,8 en centre, 16,8 hors centre.
Cela signifie que :
– En hyper‑centre, les prix élevés compressent le rendement, mais la liquidité et la sécurité locative sont très fortes.
– En périphérie ou dans les quartiers en renouveau (Pajeaud, Les Baconnets, Rabats…), les prix plus accessibles, associés à des loyers corrects, donnent des rendements plus intéressants.
Pour comparer, les données britanniques du rapport indiquent qu’au Royaume‑Uni un rendement brut entre 5 et 8 % est considéré comme « bon », avec une moyenne nationale autour de 6 % en 2025‑2026. À Antony, un rendement brut de 4,5‑5,5 % pour du résidentiel long terme dans une commune des Hauts‑de‑Seine très bien desservie reste tout à fait compétitif, compte tenu du risque plus faible et des perspectives de valorisation liées au Grand Paris.
Zoom par quartiers : où investir à Antony ?
Antony est une mosaïque de 29 quartiers, aux profils de prix et de demande très différents. Les données détaillées par secteur permettent d’identifier les zones les plus prometteuses.
Ces secteurs concentrent les prix les plus élevés, mais aussi la demande la plus solide.
| Quartier / secteur | Appartements (€/m²) | Maisons (€/m²) |
|---|---|---|
| Hôtel de Ville | ~7 375 / 5 801 | ~7 838 / 7 047 |
| Parc de Sceaux | ~5 842 / 6 134 | ~7 824 / 8 026 |
| 11 Novembre | ~5 490 à 6 141 | ~6 131 à 8 632 |
| Velpeau | ~6 049 | ~7 567 |
| Centre‑ville (moyenne) | ~5 287 | — |
Ces écarts (deux valeurs par quartier selon les sources) montrent une tendance claire : autour de la mairie, de la gare RER Antony et du Parc de Sceaux, le m² dépasse fréquemment les 6 000 €, et grimpe nettement plus sur les plus belles adresses.
Le centre‑ville rassemble :
– une forte densité de commerces (plus de 600 enseignes, un marché tri‑hebdomadaire),
– la gare RER,
– des résidences récentes et de l’ancien rénové,
– une vie culturelle riche (théâtre Firmin Gémier, médiathèques, cinéma).
Pour un investissement locatif, ces quartiers présentent :
– un risque de vacance locative quasi nul,
– un profil de locataires plutôt CSP+, cadres, étudiants des grandes écoles à proximité,
– un rendement modéré mais une forte sécurité patrimoniale.
Quartiers en montée : Croix de Berny, Rabats, Les Baconnets, Pajeaud
Certains secteurs combinent encore des prix relativement accessibles et l’arrivée de nouveaux atouts (transports, programmes neufs, rénovations urbaines).
Quelques niveaux de prix :
| Quartier | Appartements (€/m²) | Maisons (€/m²) |
|---|---|---|
| Croix de Berny | ~4 885 / 5 558 | ~7 163 |
| U.S. Métro | ~4 972 | ~7 521 |
| Chemin de Fer | ~5 559 | ~6 464 |
| Clinique Bois de Verrières | ~5 087 | ~6 936 |
| Ancien Cimetière | ~5 159 | ~7 029 |
| Les Godets | ~4 772 | ~6 193 |
| Parc Heller | ~4 734 | ~5 637 |
| Fontaine Michalon | ~4 358 | ~5 288 |
| La Fontaine | ~4 227 | ~7 203 |
| Bois de l’Aurore | ~4 144 | ~5 015 |
| Grand I | ~3 849 | ~4 814 |
| Pajeaud | ~3 845 | ~4 765 |
| Baconnets | ~3 074 / 4 238 | ~4 718 |
Plusieurs de ces zones présentent un fort potentiel :
L’immobilier à Antony se structure autour de plusieurs quartiers en mutation. La Croix de Berny est un nœud de transports majeur (RER B, tram T10, A86) en cours d’urbanisation avec bureaux et commerces, bénéficiant de la proximité du Parc de Sceaux. Rabats/Antonypôle, futur pôle desservi par la ligne 18 du Grand Paris Express, verra la création d’un quartier mixte (logements, bureaux, hôtel, commerces, crèche) ; ses prix moyens (≈4 700 €/m²), inférieurs au centre-ville, laissent une marge de revalorisation. Les Baconnets, quartier transcommunal avec Massy bien relié par le RER B, se transforme avec du neuf et des rénovations, offrant des prix parmi les plus bas de la ville (3 000-4 200 €/m²) pour une demande forte de jeunes actifs et étudiants. Enfin, Pajeaud, en renouvellement, accueille un projet d’environ 270 logements (dont 80 sociaux), une crèche et des commerces dans un cadre calme et proche des parcs, à des prix plus abordables que le centre.
Pour un investisseur, ces quartiers constituent le « terrain de jeu » privilégié si l’objectif est de combiner un rendement brut proche de 5,5‑6 % et un potentiel de hausse de valeur grâce aux infrastructures et aux projets urbains.
Secteurs résidentiels familiaux : Le Noyer Doré, Fontaine‑Michalon, La Fontaine
D’autres quartiers, plus résidentiels, ont un profil « bon père de famille » :
Découvrez les principaux quartiers de Bourg-la-Reine, leurs caractéristiques et leur marché immobilier.
Secteur composé surtout de maisons et petits immeubles, avec écoles et commerces de proximité. Prix inférieurs au centre-ville ou au Parc de Sceaux, faible vacance locative et progression régulière des valeurs.
À proximité immédiate de la station RER, environnement verdoyant et rues calmes. Offre mixte maisons/appartements, idéal pour les familles et les cadres travaillant à Paris ou à Orly/Rungis.
Secteurs très verts, avec parcs et résidences des années 70‑80 parfois à rénover. Tickets d’entrée sur le marché immobilier relativement plus accessibles.
Ici, la logique est davantage de sécuriser un bien facile à louer à des familles, avec un taux de rotation faible, quitte à avoir un rendement un peu inférieur à celui de quartiers « en devenir » mais plus de visibilité à long terme.
Rues les plus chères / les plus accessibles
Au sein même d’un quartier, les prix peuvent varier fortement selon la rue. Par exemple :
| Rue / secteur | Prix moyen au m² approx. |
|---|---|
| Avenue Gabriel Péri | ~6 681 €/m² |
| Rue Augusta | ~6 660 €/m² |
| Rue Auguste Mounié | ~6 613 €/m² |
| Rue de la Bièvre | ~6 459 €/m² |
| Villa du Petit Valet | ~6 454 €/m² |
| Rue des Muses | ~7 400 €/m² |
| Square François Couperin | ~3 303 €/m² |
| Parvis du Breuil | ~2 803 €/m² |
Pour un investisseur, ces écarts illustrent l’importance de travailler à l’échelle micro‑locale, comme le souligne aussi le rapport global sur 2026 : les dynamiques ne sont plus seulement « par ville » mais souvent « par quartier » voire par rue.
Neuf, Grand Paris et programmes structurants : des leviers pour l’investisseur
Antony profite d’une vague de programmes neufs, publics et privés, qui repositionnent certains secteurs et créent des opportunités d’investissement.
Quelques exemples de programmes récents ou à venir
| Programme / secteur | Détails principaux |
|---|---|
| « Antony à 15 min à pied du RER B » | 17 logements (T1, T3, T4), livraison 2028, 247 600 à 638 000 €, proche Parc de Sceaux, jardin paysager. |
| « Antony proximité futur ligne 18 Antonypôle » | Quartier Rabats, 4 appartements (T2‑T4) + 1 maison T5, livraison 2026, 330 000 à 811 800 €, à ~950 m de la future station Antonypôle. |
| Site STAE – av. du Général de Gaulle (Covivio) | 68 logements, 4 700 m², 3 immeubles, 113 parkings, balcons/jardins, béton bas carbone, certifications environnementales. |
| Programme BRS (sud d’Antony) | Gagnant d’« Inventons la Métropole du Grand Paris », T2 à T4, TVA réduite à 5,5 %, accès direct future ligne 18. |
| Villas Adonis, Villa de l’Orangerie, Ecrin du Château, etc. | Offres T1 à T5+, souvent Pinel et PTZ, parfois frais de notaire offerts, implantés dans des quartiers recherchés (proche Parc de Sceaux, La Fontaine, Beau Vallon…). |
On observe plusieurs constantes :
– une localisation systématiquement choisie à proximité d’un RER, d’un futur métro ou d’un parc majeur ;
– des avantages commerciaux (frais de notaire pris en charge, remises par pièce) pour absorber une partie de la hausse des coûts de construction ;
– un positionnement compatible avec le dispositif Pinel (zone A bis) ou avec des mécanismes d’accession régulée type Bail Réel Solidaire.
Grand Paris Express : un moteur de valorisation
La future ligne 18 et la nouvelle station Antonypôle sont un changement de donne. Les enseignements tirés d’autres grandes métropoles, réunis dans le rapport (Delhi, Bengaluru, Londres, Ottawa, etc.), montrent que :
Les annonces de projets d’infrastructures majeures, comme une nouvelle ligne de transport, commencent à influencer les prix de l’immobilier dès 3 à 6 mois après la communication officielle. Cette revalorisation s’intensifie pendant la phase de chantier, généralement 12 à 24 mois après son démarrage. Les biens situés dans un rayon de 3 à 5 km autour de la future station, et particulièrement ceux à distance de marche, bénéficient le plus de cette plus-value, à condition que le marché local ne soit pas déjà en situation de surabondance d’offre.
À Antony, les secteurs Rabats / Antonypôle / Croix de Berny apparaissent comme les principaux bénéficiaires de cette dynamique. Attention cependant au risque classique pointé dans le rapport : payer un bien « au prix du futur » avant que la valeur générée par l’infrastructure ne se matérialise pleinement. La fenêtre d’entrée optimale se situe souvent entre 6 et 12 mois après l’annonce et plutôt au début des travaux qu’à la dernière minute, lorsque les prix ont déjà intégré une bonne partie du potentiel.
Court terme vs long terme : le cas des locations saisonnières à Antony
Au‑delà de la location classique, le marché des locations meublées courte durée (Airbnb et assimilés) à Antony est déjà significatif.
Données clés Airbnb à Antony
– Environ 251 annonces actives.
– 74 % de logements entiers, 72 % d’appartements, 23 % de maisons.
– 47 % des annonces sont des logements 1 chambre ; 64 % sont des 1 ou 2 chambres.
– Capacité moyenne : 3,2 personnes, avec 57 % des logements prévus pour 2 ou 4 personnes.
– 57,8 % des annonces sont disponibles plus de 270 jours/an ; 82,5 % plus de 180 jours/an, ce qui traduit un profil plutôt « investisseurs » que résidences principales louées occasionnellement.
– Seuls 8 % des logements sont formellement « licenciés », ce qui laisse présager un durcissement réglementaire futur, dans la lignée des mesures nationales.
Performances observées :
| Segment de performance | Revenus mensuels (USD) | Taux d’occupation | ADR (tarif moyen nuit) |
|---|---|---|---|
| Top 10 % | > 2 648 | > 85 % | > 230 $ |
| Top 25 % | > 1 875 | > 69 % | > 136 $ |
| Médian | ~ 1 177 | ~ 43 % | ~ 87 $ |
| Bottom 25 % | ~ 623 | ~ 22 % | ~ 58 $ |
La saisonalité est marquée (pic en juillet, creux en février) mais l’activité reste soutenue sur l’année, avec un délai moyen de réservation de 35 jours.
Opportunité et contraintes
À première vue, ces chiffres peuvent faire rêver : un bien dans le top 10 % dépasse 2 600 $ de revenus mensuels bruts, soit un niveau comparable ou supérieur à une location classique, avec plus de flexibilité. Mais le rapport global rappelle plusieurs points de vigilance :
La rentabilité de la location meublée de tourisme est fortement impactée par les coûts de gestion (conciergerie, ménage, linge, plateformes). De plus, le secteur fait face à un durcissement réglementaire en France : abaissement des seuils du régime micro‑BIC, réduction des abattements forfaitaires, obligation d’enregistrement national d’ici 2026, et restrictions locales possibles en zones tendues. Le risque réglementaire est élevé, comme en témoignent les restrictions brutales appliquées par certaines villes sur des plateformes comme Airbnb.
À Antony, classée en zone tendue et fortement connectée à Paris, il est probable que la ville suive, à moyen terme, les signaux nationaux de limitation de la location touristique. Miser uniquement sur la courte durée sans plan B (location meublée ou nue de longue durée) serait imprudent.
Une stratégie plus résiliente consiste à :
– viser un bien qui reste rentable en location meublée longue durée (étudiants, jeunes actifs),
– exploiter ponctuellement la courte durée aux périodes de forte demande (été, événements),
– et structurer le projet dans un cadre fiscal maîtrisé (LMNP au réel, par exemple).
Fiscalité : Pinel, LMNP, plus‑values, IFI… ce qu’un investisseur doit vraiment anticiper
Investir dans l’immobilier à Antony, c’est investir en France. Le rapport fournit une cartographie complète des grands impôts et régimes applicables.
Pinel et Pinel+ : un outil intéressant mais de plus en plus ciblé
Antony étant en zone A bis et classée en zone tendue, elle est éligible au dispositif Pinel (et Pinel+ sous certaines conditions). Rappel des principaux principes :
– Réduction d’impôt en contrepartie d’une location nue à usage de résidence principale, pour 6, 9 ou 12 ans.
– Taux de réduction (qui ont diminué au fil du temps) pouvant atteindre jusqu’à 17,5 % sur 12 ans.
– Plafonds de loyer et de ressources du locataire.
– Conditions de confort (surface minimale, espace extérieur privé entre 3 et 9 m², double orientation pour les T3+ dans le cadre du Pinel+).
– Obligation de respect des normes énergétiques (RE2020, etc.).
À Antony, en zone A bis, les plafonds de loyers Pinel pour les petites surfaces sont souvent proches ou supérieurs aux loyers du marché, limitant la contrainte. Pour les T3/T4, le plafond Pinel peut être légèrement inférieur au marché libre, un élément crucial à intégrer dans le calcul de rentabilité.
LMNP : la pierre angulaire de la location meublée
Pour la majorité des investisseurs individuels, surtout en appartement, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est central :
– Il s’applique à la location meublée (longue durée, résidence étudiante, coliving, etc.), dès lors que les recettes ne dépassent pas certains seuils et que l’activité reste non professionnelle.
– Deux régimes fiscaux :
– Micro‑BIC : abattement forfaitaire (50 % pour la plupart des locations meublées de longue durée, abattement réduit à 30 % pour certains meublés touristiques à partir de 2025, seuils de revenus abaissés).
– Régime réel : possibilité de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, gestion, taxe foncière, etc.) et d’amortir le bien (hors valeur du terrain) et le mobilier.
L’amortissement est un levier puissant : jusqu’à 80 % de la valeur du bien (hors terrain) peut être amortie, à hauteur de 3,33 à 4 % par an sur 25‑30 ans, ce qui permet souvent de neutraliser l’impôt sur les loyers pendant de longues années.
À partir de 2025, la déduction d’amortissement devra être réintégrée dans le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien. Cette modification aura pour effet d’augmenter la plus-value taxable par rapport au régime fiscal actuellement en vigueur.
Plus‑values, IFI, taxe foncière : ne pas les sous‑estimer
Les grands principes à avoir en tête :
La vente d’un bien immobilier est soumise à une plus-value taxée à 36,2% (19% d’impôt + 17,2% de prélèvements sociaux), avec des exonérations totales après 22 et 30 ans de détention. La résidence principale est généralement exonérée. L’IFI s’applique au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net, avec un barème progressif. Les taxes locales comprennent la taxe foncière, la taxe d’habitation pour les résidences secondaires, et potentiellement la CFE pour la location meublée.
Locations de courte durée : choc fiscal annoncé
Les mesures nationales en cours de déploiement visent clairement à réduire l’avantage fiscal des meublés touristiques :
– Abaissement drastique des seuils du régime micro‑BIC pour les locations saisonnières non classées (de 77 700 à 15 000 €), abattement réduit de 50 à 30 %.
– Obligation d’enregistrement centralisé des meublés de tourisme à l’horizon 2026.
– Volonté de réorienter une partie du parc Airbnb vers la location classique en zones tendues.
Pour un investisseur à Antony, la question n’est pas « peut‑on encore faire du Airbnb rentable ? », mais plutôt :
– « Mon projet reste‑t‑il viable si je dois passer sur une location meublée longue durée classique ? »
– « Le bien choisi (surface, localisation, standing) se prête‑t‑il sans difficulté à un changement de stratégie locative ? »
Financement et environnement de taux : une fenêtre intéressante
Le rapport éclaire le contexte macroéconomique français et européen :
– Les taux des emprunts d’État à 10 ans (TEC 10) ont atteint –0,5 % en 2019, puis 3,4 % après la remontée 2023‑2024.
– Les taux des crédits immobiliers ont fortement monté en 2022‑2023, avant de refluer progressivement à partir du second semestre 2024.
– En 2026, un taux fixe sur 20 ans entre 3,8 % et 4,2 % est envisageable pour un bon dossier, avec une fourchette globale entre 3 et 4 % pour les meilleurs profils.
– Les taux français restent en moyenne inférieurs à ceux des États‑Unis ou du Royaume‑Uni, où des niveaux de 6‑7 % sont fréquents.
Les banques françaises restent attachées à la règle des 35 % de taux d’endettement maximal, en s’appuyant prioritairement sur les revenus (salaires, pensions, revenus fonciers stables, etc.). Pour un investisseur, cela implique :
Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier, il est crucial : d’anticiper précisément votre capacité d’emprunt avant de commencer vos recherches, de constituer un dossier solide en mettant en avant votre stabilité professionnelle, vos apports personnels et une gestion saine de vos comptes, et de garder à l’esprit que peu d’établissements financiers acceptent aujourd’hui de financer des non-résidents, particulièrement s’ils sont extra-européens.
Pour les résidents français ou expatriés, des niveaux de LTV (loan‑to‑value) de 80 à 90 % sont atteignables, parfois plus via des mécanismes spécifiques. Les non‑résidents peuvent se voir imposer un apport de 30 à 40 %, voire davantage.
Dans un marché comme Antony, où les rendements bruts tournent autour de 4,5‑5,5 %, des taux d’intérêt autour de 3,5‑4 % permettent encore de dégager une marge nette positive, surtout si la fiscalité est optimisée (LMNP réel, amortissements, etc.) et si l’investisseur reste discipliné sur le prix d’achat.
Étapes clés et risques à maîtriser avant d’investir à Antony
Au‑delà des chiffres, l’investissement immobilier comporte des risques que le rapport rappelle abondamment : risque de marché, risque de localisation, risque financier, réglementaire, de vacance locative, de travaux sous‑estimés, etc.
À Antony, plusieurs spécificités méritent une vigilance particulière :
Pour un investissement avisé dans le Grand Paris, il est crucial de ne pas surpayer en anticipant la future ligne 18 : comparez les prix avec les communes voisines comme Massy ou Châtenay-Malabry. Évitez la saturation locative, notamment dans les quartiers très densifiés ou les grandes résidences neuves, où un afflux de petites surfaces similaires peut faire baisser les loyers. Soyez réaliste sur les coûts annexes : charges de copropriété, taxe foncière, travaux de rénovation énergétique et honoraires de gestion. Restez vigilant sur la réglementation des meublés de tourisme, dont le durcissement peut impacter la rentabilité. Enfin, travaillez à l’échelle micro-locale : la valeur peut varier fortement entre deux rues selon la qualité de la copropriété, la présence d’écoles ou de nuisances comme les axes routiers.
Le processus d’achat lui‑même obéit, en France, à des règles spécifiques (compromis de vente, délais de rétractation, clauses suspensives, diagnostics obligatoires, rôle du notaire, etc.). Une bonne compréhension de ces étapes et un accompagnement professionnel (notaire, éventuellement avocat, courtier, agent immobilier implanté localement) font partie intégrante de la gestion du risque.
En pratique : quel type d’investissement viser à Antony ?
Au vu de l’ensemble des données, plusieurs profils d’investissement ressortent naturellement.
1. Petit appartement T1/T2 proche RER pour jeune actif ou étudiant
– Cible géographique : centre‑ville, Croix de Berny, Antony‑Gare, Parc de Sceaux, Fontaine‑Michalon.
– Budget : 200 000 à 300 000 € pour un studio ou petit T2 selon le quartier.
– Loyer attendu : 800 à 1 200 €/mois.
– Stratégie fiscale : LMNP au régime réel pour amortir le bien et réduire l’imposition sur les loyers.
– Intérêt : vacance locative faible, revente facile, bonne protection contre les aléas de marché.
2. T3/T4 de 60‑80 m² dans un quartier familial en renouveau
– Cible : Les Baconnets, Pajeaud, Noyer Doré, Rabats (Antonypôle), Parc Heller, Fontaine‑Michalon.
– Budget : 350 000 à 500 000 € selon état et localisation.
– Loyer : 1 400 à 1 800 €/mois en location nue ou meublée longue durée.
– Stratégie : Pinel ou Pinel+ si neuf (en acceptant les plafonds de loyers), ou LMNP / location nue classique si ancien.
– Intérêt : couples et familles, stabilité, potentiel de revalorisation lié au Grand Paris et aux projets urbains.
3. Investissement patrimonial dans une maison ou un grand appartement haut de gamme
– Cible : Hôtel de Ville, Parc de Sceaux, secteurs très recherchés avec jardins et bonnes écoles.
– Budget : souvent > 700 000 € pour une belle maison ou un grand T4/T5.
– Loyer : 2 000 à 3 000 €/mois et plus, clientèle de cadres supérieurs et dirigeants.
– Stratégie : plutôt long terme patrimonial ; rendement brut plus faible (3‑4 %), mais forte sécurité et potentiel patrimonial (y compris usage futur en résidence principale).
– Intérêt : diversification dans un actif « prime » francilien, transmission future, arbitrage avec l’IFI à étudier.
4. Pari mesuré sur la courte durée, avec plan B
– Cible : petite surface bien située (centre, RER, proche des grands axes vers Orly).
– Budget : similaire au profil 1.
– Stratégie : meublé de tourisme tant que le cadre reste acceptable, bascule possible en meublé longue durée classique en cas de durcissement réglementaire.
– Vigilance : anticiper la fiscalité (micro‑BIC vs réel), le coût de la gestion, et vérifier que le bien est attractif pour des locataires longue durée (plan, bruit, luminosité).
C’est le rendement locatif brut raisonnable visé, associé à un risque maîtrisé et une exposition aux transformations structurelles.
Conclusion : Antony, un marché à la fois sûr et sélectif
Investir dans l’immobilier à Antony, c’est se positionner sur un marché francilien plutôt haut de gamme, au croisement de dynamiques très favorables : excellente accessibilité, ville classée parmi les plus agréables de France, parc de logements majoritairement en collectif, forte présence de familles et de jeunes actifs, grands projets d’infrastructures (ligne 18, Antonypôle, renouvellement des quartiers Pajeaud, Rabats, Baconnets…).
Les données montrent un marché déjà largement valorisé, mais qui continue d’offrir des opportunités :
Le marché immobilier présente actuellement des opportunités intéressantes pour les investisseurs. Un léger ajustement des prix après des années de hausse offre des points d’entrée plus raisonnables. Les rendements bruts, sans être spectaculaires, restent compétitifs au regard du risque et des taux d’intérêt actuels. Enfin, les écarts importants entre quartiers et types de biens permettent de construire des stratégies adaptées à chaque profil d’investisseur.
En contrepartie, ce n’est pas un marché où l’on peut improviser : la qualité de l’emplacement, la bonne lecture du tissu urbain et des projets d’infrastructures, la maîtrise des régimes fiscaux (Pinel, LMNP, fiscalité des plus‑values, IFI, taxes locales) et une analyse fine des loyers sont indispensables pour sécuriser une opération.
En s’appuyant sur des données locales précises, en intégrant les tendances de fond (Grand Paris, transition énergétique, durcissement sur les meublés touristiques) et en restant discipliné sur le prix d’achat et la qualité du bien, investir dans l’immobilier à Antony peut constituer un pilier solide d’un portefeuille patrimonial à long terme, avec un équilibre intéressant entre rendement, sécurité et potentiel de valorisation.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie à Antony, Hauts-de-Seine
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Antony (Hauts-de-Seine) pour rechercher du rendement locatif et un actif tangible en proche banlieue parisienne. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés en Île-de-France (Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Clamart), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement familial ou un petit immeuble de rapport proche du RER B à Antony, combinant rendement locatif brut cible de 4 à 5 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 €.
La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou SCI) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
