Investir dans l’immobilier à Amiens : le guide complet pour tirer parti d’un marché encore abordable

Publié le 27 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Amiens coche de plus en plus de cases aux yeux des investisseurs : grande ville universitaire, qualité de vie reconnue, projets urbains structurants, connexion ferroviaire vers Roissy et le réseau TGV en approche, marché encore accessible alors que les grandes métropoles ont déjà flambé. Résultat : la capitale picarde attire aussi bien les bailleurs particuliers que les investisseurs plus aguerris en quête de rendement solide sans exploser leur budget.

Amiens, une grande ville étudiante verte et bien située

Amiens est la préfecture de la Somme, au cœur des Hauts-de-France, à mi-chemin entre Paris et Lille. La ville compte environ 133 000 à 136 000 habitants selon les sources et près de 296 000 habitants à l’échelle de l’aire urbaine. C’est la 27ᵉ ville de France par la population, avec une caractéristique très nette : une population jeune et fortement étudiante.

Une démographie qui soutient la demande locative

Les données démographiques dessinent un profil très favorable à l’investissement locatif :

– plus d’un quart de la population a moins de 20 ans ;

– près de la moitié des habitants ont moins de 30 ans ;

– le taux d’activité des 15–64 ans avoisine 66 % ;

– la part de locataires atteint environ 63 à 67 % selon le périmètre (commune ou aire de vie).

Le parc de logements est majoritairement composé d’appartements (environ 65 à 69 %) et on compte plus de 70 000 résidences principales, avec un taux de vacance relativement modéré (autour de 9–10 %). Surtout, les propriétaires occupants ne représentent qu’environ un tiers des ménages, ce qui laisse une large place à l’investissement locatif.

Une ville universitaire majeure

Avec plus de 30 000 étudiants dans l’agglomération, Amiens est la deuxième métropole la plus « étudiante » de France après Nancy, avec environ 170 étudiants pour 1 000 habitants. L’Université de Picardie Jules Verne (UPJV), régulièrement citée dans les classements internationaux, et une quarantaine d’écoles et établissements (IAE, écoles d’ingénieurs comme UniLaSalle, ESPE, etc.) irriguent la ville.

Un cadre de vie attractif, entre patrimoine et nature

Amiens bénéficie du label « Ville d’Art et d’Histoire », possède l’une des plus grandes cathédrales gothiques au monde (Notre-Dame d’Amiens, classée UNESCO), une maison Jules Verne, des canaux et hortillonnages, de vastes parcs (281 hectares d’espaces verts), un zoo, un centre hospitalier universitaire de 1 200 lits et une offre culturelle et sportive très dense (théâtres, cinémas, stades, piscines, gymnases).

Amiens est désignée « ville la plus attractive de France » et est régulièrement classée parmi les villes les plus vertes du pays. Ce cocktail patrimoine, nature et équipements contribue à fidéliser les habitants et à attirer de nouveaux actifs.

Le magazine L’Entreprise

Une accessibilité en nette amélioration

Aujourd’hui déjà, Amiens est reliée à Paris en environ 1 h 30 par TER, et à Lille en 1 h 30 environ. Cinq axes autoroutiers la connectent au réseau français et européen. Mais le vrai changement de dimension se jouera avec le projet ferroviaire Roissy–Picardie : cette nouvelle liaison doit permettre, à partir de 2027, de relier directement Amiens au hub de Roissy et au réseau TGV sans passer par Paris.

Le gain de temps est significatif : le trajet Amiens–Paris passerait sous la barre de l’heure, avec en prime un accès beaucoup plus immédiat à l’aéroport Charles‑de‑Gaulle et aux LGV vers Lille, Bruxelles, Londres, Lyon ou Bordeaux. L’expérience de villes comme Reims ou Bordeaux, où l’arrivée du TGV a entraîné des hausses de prix de l’ordre de 40 à 50 % en quelques années, laisse penser que cette connexion pourrait jouer un rôle important dans la valorisation du marché amiénois.

Un marché des prix encore abordable mais en hausse

Pour un investisseur, Amiens se distingue par un rapport prix / potentiel assez rare à ce niveau de population. La ville est à la fois plus abordable que les grandes métropoles et en phase de montée en gamme, notamment dans certains quartiers et sur certains segments (neuf, petites surfaces, zones proches de la gare ou de l’université).

Niveaux de prix : où en est-on ?

Plusieurs sources convergent vers un prix moyen de l’ordre de 2 600 €/m² pour l’ensemble du marché de la revente. Les données détaillées donnent un panorama encore plus précis.

Prix moyens et fourchettes

On voit se dessiner un marché à deux vitesses : les appartements, en particulier les petites surfaces bien situées, se vendent nettement plus cher au mètre carré que les maisons, tandis que le neuf surclasse largement l’ancien. Cette hiérarchie est assez classique dans les métropoles régionales, mais à Amiens les niveaux restent contenus par rapport à Lille, Reims ou les grandes villes du sud.

Évolution récente des prix

L’évolution des prix montre une dynamique contrastée selon les segments mais globalement orientée à la hausse sur le moyen terme.

Sur un horizon de cinq ans, la valorisation est nette, en particulier sur les appartements et sur le neuf. Sur un an, on observe un léger tassement sur les maisons et l’ancien, après plusieurs années de hausses : ce léger « répit » peut être vu comme une fenêtre d’entrée intéressante pour les investisseurs.

Un marché encore dynamique malgré un volume de ventes en baisse

En 2024, environ 645 biens ont été vendus à Amiens, soit une chute de près de 60 % du nombre de transactions en deux ans. Cette contraction du volume s’inscrit dans le contexte national de remontée des taux d’intérêt et de durcissement des conditions de crédit. Pour autant, les prix n’ont pas décroché : l’indice FNAIM signale une progression annuelle autour de 3 % début 2026, et les délais de vente moyens restent raisonnables (environ 3 mois).

Ce décalage entre volumes en retrait et prix résilients traduit un marché où la demande reste solide, portée par la démographie étudiante et le bassin d’emploi, tandis que l’offre ne s’ajuste que lentement. Pour un investisseur, cela signifie qu’il ne faut pas attendre un « krach » pour entrer sur le marché, mais plutôt profiter des moments où les vendeurs acceptent davantage de négociation.

Des loyers portés par la tension étudiante et la demande familiale

Côté loyers, Amiens affiche des niveaux nettement plus élevés que ce que laisseraient penser les prix d’achat, ce qui explique des rendements bruts attractifs au regard de nombreuses grandes villes françaises.

Combien se loue un bien à Amiens ?

Les données locatives mettent en évidence une segmentation claire entre appartements meublés, non meublés, centre-ville et périphérie.

Si l’on regarde les loyers « concrets » plutôt que les moyennes au m², on obtient :

On note que les studios et petits T1 en cœur de ville peuvent atteindre des loyers élevés au mètre carré, notamment en meublé, ce qui tire le rendement vers le haut.

Rendements locatifs : Amiens bien placée au niveau national

À partir des prix et loyers moyens, on obtient des rendements bruts très compétitifs pour une ville de cette taille.

Ces chiffres, issus de données d’annonces et d’observatoires, placent Amiens au-dessus de la moyenne française (autour de 4,7–4,8 %). La ville surperforme aussi nombre de métropoles : Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse ou Nantes offrent souvent des rendements bruts inférieurs à 4 %.

Un marché locatif tendu mais globalement sain

Les données montrent une hausse des loyers d’environ 5,1 % en un an pour les appartements, avec une progression plus marquée sur les T1 (+7,6 % sur un an, +11,1 % sur cinq ans). Les T3 et plus progressent aussi autour de 6 % sur un an.

Où investir à Amiens : panorama des quartiers

Comme dans toutes les grandes villes, le rendement et la liquidité d’un investissement à Amiens dépendent largement du quartier. La connaissance fine des secteurs permet de concilier rentabilité, risque locatif et potentiel de plus‑value.

Hyper-centre et Saint‑Leu : le cœur battant étudiant et patrimonial

Le centre-ville et Saint‑Leu concentrent une large part de la vie étudiante, des commerces, des restaurants et des transports. On y trouve la gare SNCF, les rues commerçantes et une bonne partie des établissements universitaires.

Les prix y sont logiquement plus élevés que la moyenne, surtout pour les studios et T1, très recherchés.

Dans ces secteurs, l’investisseur cible principalement :

– des studios meublés ou petits T2 pour étudiants, jeunes actifs ou tourisme d’affaires ;

– des biens anciens de caractère à rénover, susceptibles de générer de fortes plus‑values après travaux, surtout à l’approche de la nouvelle liaison Roissy–Picardie ;

– des résidences étudiantes privées ou services type appart’hôtels (comme la résidence Appart’City près de la gare), avec des baux commerciaux LMNP.

Henriville, Saint‑Honoré et quartiers sud : standing et potentiel de valorisation

Au sud, des quartiers comme Henriville ou Saint‑Honoré concentrent une clientèle de cadres et de familles aisées. On y trouve de grandes maisons bourgeoises, des immeubles 19ᵉ en brique et un environnement résidentiel calme mais proche du centre.

Quelques repères de prix :

Ces niveaux traduisent un positionnement haut de gamme pour Amiens. Les rendements bruts y sont généralement un peu plus faibles que dans des quartiers plus populaires, mais la valorisation à long terme est prometteuse, en particulier pour :

– des grandes maisons découpées en colocation de standing ;

– des appartements familiaux de 3–4 pièces destinés à une clientèle de cadres du CHU, de l’université ou des grandes entreprises ;

– des opérations de rénovation énergétique profitant des aides publiques, pour rehausser la valeur verte du patrimoine.

Amiens Est, Saint‑Pierre, Sainte‑Anne : compromis entre prix et rendement

Les quartiers situés à l’est ou au nord‑est offrent un bon équilibre entre prix d’achat et loyers, avec des rendements bruts souvent supérieurs à la moyenne.

Exemple avec Amiens Est :

On est ici dans des ordres de grandeur particulièrement intéressants pour des investisseurs à la recherche de rentabilité sans viser les quartiers les plus populaires. Ces secteurs sont proches des axes structurants, parfois de la gare ou des campus, et bénéficient de projets urbains et de transports.

Marivaux et Val d’Avre : niches de rendement et qualité

Le quartier Marivaux se distingue dans les données par un rendement brut moyen en meublé d’environ 9,84 %, ce qui en fait l’un des meilleurs spots de la ville pour qui sait sélectionner son bien. Les loyers y sont suffisamment élevés au regard des prix d’achat pour générer une bonne rentabilité, sans aller sur des produits trop exotiques.

De son côté, Val d’Avre affiche la meilleure note moyenne de qualité des biens (3,9 sur 5). Cela traduit un parc immobilier particulièrement récent ou bien entretenu, avec à la clé :

ZAC Gare‑la‑Vallée, Intercampus et autres grands projets

Parallèlement aux quartiers existants, Amiens porte plusieurs projets urbains majeurs qui peuvent transformer la carte des opportunités.

– ZAC Gare‑la‑Vallée : vaste opération autour de la gare, combinant environ 2 000 logements, 200 000 m² de bureaux et de commerces, deux nouveaux parcs. L’objectif est de créer un véritable quartier d’affaires et de vie autour du nœud ferroviaire, terrain de jeu privilégié pour les investisseurs misant sur la future desserte Roissy–Picardie.

– Écoquartier Intercampus : au sud, à proximité du CHU et du campus, ce quartier prévoit environ 1 900 logements, avec une forte dimension environnementale (mobilités douces, énergies renouvelables, biodiversité). La proximité du CHU et de l’université garantit un socle de demande locative durable.

– ZAC Paul‑Claudel, Renancourt, autres ZAC : plusieurs opérations totalisant plus de 5 000 logements à horizon 2027 sont programmées, ce qui va progressivement renouveler et densifier l’offre, notamment en T1/T2 (plus de 70 % des autorisations depuis 2014).

Pour un investisseur, ces secteurs « en devenir » offrent un double pari : sécuriser un flux locatif grâce aux équipements structurants (gare, campus, CHU) et profiter d’une revalorisation progressive au fil de l’avancement des opérations.

Fiscalité locale et charges : un point de vigilance à intégrer

Amiens a la réputation, documentée par certaines études d’associations de propriétaires, de faire partie des villes françaises où la fiscalité foncière est parmi les plus élevées. Cela ne doit pas décourager l’investissement, mais impose de bien calibrer son plan de financement.

Taxe foncière : des taux élevés, mais pour quels services ?

Pour 2023, la taxe foncière sur les propriétés bâties à Amiens se caractérise par :

Ces taux placent Amiens dans le haut du classement national pour la part communale. Une partie de cette pression s’explique par la disparition progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales, dont la part départementale a été transférée vers les communes, et par le rôle de ville centre assumé par Amiens, qui finance des équipements utilisés au‑delà de ses frontières (hôpitaux, équipements culturels, infrastructures sportives).

Concrètement, le montant de taxe foncière dépend :

– de la valeur locative cadastrale fixée par l’administration fiscale ;

– des taux votés par la Ville et l’intercommunalité ;

– de la revalorisation annuelle étatique (7,1 % en 2023).

TEOM, taxe d’habitation résiduelle et autres

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est fixée à 9,53 %, niveau considéré comme plutôt bas pour une métropole de cette taille. Elle est refacturée au locataire via les charges, ce qui en limite l’impact direct pour le bailleur.

La taxe d’habitation sur les résidences principales est quasiment supprimée, mais reste due pour les résidences secondaires et certains ménages aisés : un point à intégrer si vous ciblez une clientèle non résidente occupant ponctuellement le logement.

Autres coûts à prévoir

En plus des impôts locaux, l’investisseur doit intégrer :

– les frais de notaire : environ 8 % dans l’ancien, 2–3 % dans le neuf ;

– les frais de copropriété : souvent entre 20 et 50 €/m²/an pour des immeubles avec ascenseur, espaces verts, chauffage collectif ;

– les travaux de rénovation : à titre indicatif, les prix de base relevés auprès de professionnels à Amiens se situent autour de 240 €/m² pour un rafraîchissement simple, 490 €/m² pour une rénovation légère, 860 €/m² pour une rénovation complète, 1 200 €/m² pour une réhabilitation lourde.

Pour un T3 de 70 m², un budget d’environ 50 000 € est ainsi évoqué pour une rénovation complète. Ce genre de montant doit être mis en regard de la hausse potentielle de loyer et de valorisation patrimoniale, mais aussi des aides disponibles (MaPrimeRénov’, certificats d’économie d’énergie, dispositifs locaux).

Stratégies d’investissement à Amiens : du studio étudiant à la maison familiale

À la lumière de ces données, plusieurs stratégies d’investissement se détachent. Chacune a ses forces et ses contraintes.

1. Le studio ou T1 meublé en cœur de ville ou à Saint‑Leu

C’est l’archétype de l’investissement amiénois : un petit bien en meublé, destiné à un étudiant ou un jeune actif.

Les chiffres parlent d’eux‑mêmes :

– prix d’acquisition d’un studio : souvent entre 70 000 et 100 000 € selon le quartier et l’état ;

– loyers possibles : entre 400 et 600 € /mois en meublé pour un 18–20 m² bien placé, parfois davantage dans le très haut de gamme.

Plusieurs exemples concrets illustrent ce modèle :

– un studio de 19 m² à Saint‑Leu acheté 92 000 € (frais inclus), loué 520 €/mois, soit un rendement brut proche de 6,8 % ;

– une simulation pour un studio de 20 m² à environ 53 000 €, loué 500 €/mois, donne un rendement brut théorique supérieur à 11 %.

En pratique, la rentabilité nette sera un peu inférieure une fois intégrées la taxe foncière, les charges, la gestion et d’éventuels travaux. Mais ce type de produit permet souvent de viser du 5–7 % net avant impôt, surtout avec un régime LMNP au réel.

2. La colocation ou le T3/T4 proche des campus

Autre stratégie adaptée à un marché étudiant tendu : l’acquisition d’un T3 ou T4, voire d’une maison, pour la transformer en colocation.

– une maison de 100 m² à Saint‑Acheul pour 226 500 €, louée 1 400 €/mois, soit un rendement brut de 7,4 %.

Une colocation meublée bien optimisée, à proximité d’un campus ou d’une ligne de bus structurante, peut générer un cash‑flow intéressant, surtout si le financement a été obtenu à un taux correct et que les travaux ont permis une bonne optimisation énergétique (pour éviter les interdictions de mise en location des passoires thermiques).

3. Le logement neuf en résidence étudiante ou dans un écoquartier

Le neuf amiénois se vend en moyenne autour de 3 500–3 600 €/m², avec des promotions ponctuelles dans certains programmes. En contrepartie d’un prix plus élevé, l’acheteur bénéficie :

– de frais de notaire réduits (2–3 % au lieu de 8 %) ;

– d’une meilleure performance énergétique (RE 2020, RT 2012) ;

– d’exonérations temporaires de taxe foncière possibles ;

– de la possibilité d’utiliser un dispositif Pinel (zone B1) sur certains secteurs ;

– de la fiscalité LMNP avec amortissement dans les résidences étudiantes ou services.

Dans les écoquartiers comme Intercampus, les logements neufs peuvent viser une clientèle mixte (étudiants, personnels hospitaliers, jeunes familles). La rentabilité brute sera peut‑être un peu inférieure à celle de l’ancien à rénover, mais avec un risque technique et réglementaire moindre.

4. La maison familiale à long terme

Enfin, l’investissement dans une maison individuelle (souvent autour de 2 100–2 300 €/m²) vise davantage un horizon patrimonial que la rentabilité brute maximale.

Une maison bien située dans un quartier résidentiel recherché (Saint‑Acheul, Henriville, Saint‑Honoré, certains villages proches comme Dury ou Boves) offrira :

– un loyer plus modéré au m², mais un ticket global de loyer solide par la surface ;

– une clientèle familiale plus stable, limitant le turnover et les risques d’impayés ;

– un potentiel de revente important, notamment si la desserte TGV tire les valeurs à la hausse.

Cette stratégie convient bien à des investisseurs prêts à immobiliser un peu plus de capital, en échange d’une combinaison rendement / plus‑value équilibrée.

Dispositifs fiscaux et structuration : comment optimiser son investissement

Le cadre français offre, en parallèle de la fiscalité locale parfois lourde, un arsenal de dispositifs favorables à l’investissement locatif, qui peuvent s’appliquer à Amiens.

LMNP en meublé : le grand classique pour studios et colocations

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est particulièrement pertinent à Amiens, compte tenu de la forte demande pour les logements meublés étudiants ou jeunes actifs.

Conditions principales :

– louer un logement meublé (liste minimale d’équipements à respecter) ;

– recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 € et représentant moins de 50 % des revenus globaux du foyer pour rester « non professionnel ».

Fiscalement, deux régimes sont possibles :

– Micro‑BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, simple mais moins optimisé si les charges sont élevées ;

– Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, taxe foncière, amortissement du mobilier et des murs), ce qui permet souvent de neutraliser la fiscalité pendant de longues années.

Pinel et dispositifs assimilés pour le neuf

Amiens étant éligible à la zone B1 du dispositif Pinel, certains investissements dans le neuf peuvent ouvrir droit à des réductions d’impôt en échange d’engagements de location à loyer plafonné et sous conditions de ressources des locataires.

Les grandes lignes :

– réduction d’impôt étalée sur 6, 9 ou 12 ans (taux de 12, 18 ou 21 % selon la durée pour les versions antérieures, barèmes en cours d’évolution) ;

– loyers et ressources plafonnés par décret ;

– logement neuf ou assimilé (VEFA, réhabilité) respectant les normes énergétiques.

Dans une ville où les prix du neuf restent raisonnables par rapport à d’autres métropoles, le Pinel peut aider à boucler le financement, à condition de choisir un secteur où la demande locative est réelle (proximité des campus, de la gare ou d’un pôle d’emploi).

Censi‑Bouvard et résidences de services

Les résidences étudiantes ou appart’hôtels (comme la résidence Appart’City Confort Amiens Gare, 146 appartements, services inclus) permettent parfois d’investir via le dispositif Censi‑Bouvard (en extinction progressive) ou dans le cadre du LMNP « géré » avec récupération de TVA.

Avantages :

– gestion déléguée à un exploitant ;

– loyer garanti par bail commercial (sous réserve de la solidité de l’exploitant) ;

– possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat sous conditions ;

– réduction d’impôt (Censi‑Bouvard) sur une partie de l’investissement.

Ce type de produit convient aux investisseurs recherchant un investissement « clé en main », mais nécessite de bien analyser la santé financière de l’exploitant, les clauses du bail commercial et la liquidité à la revente.

Régimes du nu (micro‑foncier, réel) et SCI/SARL

Pour des biens loués nus, les régimes classiques s’appliquent :

– Micro‑foncier : abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de loyers annuels ;

– Régime réel : déduction de toutes les charges réelles (travaux, intérêts, assurances, frais de gestion, etc.).

Pour des patrimoines plus importants (plusieurs biens, valeur cumulée dépassant 500 000 €), la constitution d’une société (SCI à l’IR ou SARL de famille) peut être pertinente pour optimiser la transmission, mutualiser la gestion ou arbitrer entre fiscalité des revenus fonciers et fiscalité des sociétés.

Risques et points de vigilance à Amiens

Investir à Amiens ne se fait pas les yeux fermés. Plusieurs risques et contraintes doivent être intégrés.

Fiscalité foncière élevée

On l’a vu, la taxe foncière est un poste de dépense non négligeable. Elle vient rogner la rentabilité nette, surtout sur des biens de petite surface très chers au m². Il est indispensable de demander les derniers avis de taxe foncière avant d’acheter et d’intégrer cette charge dans ses simulations.

Marché du neuf : risque de sur‑offre ponctuelle

Les études d’urbanisme signalent une forte production de logements neufs, avec un pic de livraisons autour de 2019–2020 et un autre attendu vers 2024–2025, et un stock de programmes en commercialisation correspondant à environ deux années de ventes.

Évolution réglementaire sur les passoires énergétiques

Comme partout en France, les logements mal classés au DPE (F ou G) sont progressivement exclus de la location : une partie des G est déjà interdite, les F doivent être rénovés à horizon 2028, puis les E à horizon 2034 selon les calendriers actuels.

Marché dépendant de l’attractivité universitaire et économique

La solidité de la demande locative amiénoise repose largement sur :

– la présence de l’université et des grandes écoles ;

– le poids du CHU et des administrations ;

– le tissu de services, entrepôts, logistique, PME/PMI.

Un affaiblissement durable de ces piliers (fermeture ou restructuration majeure d’un établissement, baisse structurelle des effectifs étudiants) pourrait affecter certains segments du marché, notamment sur les studios proches des campus. Ce risque est aujourd’hui limité : les effectifs étudiants sont en croissance, de grands projets urbains confortent les pôles existants et les perspectives de desserte ferroviaire renforcent l’attractivité économique.

Comment approcher concrètement un investissement à Amiens ?

Au‑delà des chiffres, quelques principes méthodiques permettent de maximiser ses chances de réussite.

1. Définir précisément son projet

Avant même de visiter, il est essentiel de clarifier :

– votre budget global (apport + capacité d’emprunt) ;

– votre horizon de détention (5, 10, 20 ans ou plus) ;

– votre appétence au risque (neuf vs ancien, travaux, colocation, etc.) ;

– votre objectif principal : rendement, plus‑value, diversification patrimoniale, préparation de la retraite, etc.

Un investisseur qui cherche 7 % de rendement brut sur 10 ans ne fera pas le même choix qu’un ménage qui vise un actif à transmettre occupé par une famille.

2. Cibler les quartiers cohérents avec votre stratégie

Pour un investissement purement locatif à fort rendement, on privilégiera :

– des studios / T1 en meublé à Saint‑Leu, près de la gare, à Sainte‑Anne – Faubourg Noyon, Amiens Est, Marivaux ;

– des colocations ou T3/T4 à proximité des campus, du CHU, des grandes écoles.

Pour une stratégie patrimoniale mixte rendement / valorisation, on regardera plutôt :

3. Intégrer les projets urbains et transports

L’arrivée de la liaison Roissy–Picardie et les grands projets comme la ZAC Gare‑la‑Vallée ou l’écoquartier Intercampus doivent être lus comme des leviers de valorisation, mais aussi comme des sources temporaires de nuisances (travaux, constructions, nouvelles offres).

Acheter « juste avant » l’arrivée d’un projet structurant est souvent une bonne stratégie, à condition de ne pas surestimer la hausse future : l’histoire de Tours, dont les prix sont restés modérés malgré le TGV, rappelle qu’il n’y a pas d’automatisme.

4. Travailler finement le montage financier et fiscal

Avec des taux de crédit qui ont nettement remonté par rapport aux années 2010 mais restent raisonnables (on évoque des taux autour de 3–4 % sur 20 ans), la rentabilité se joue beaucoup sur :

Un simulateur global intégrant prix d’achat, frais de notaire, impôts locaux, travaux, charges, loyers et fiscalité permet de vérifier que le projet tient la route, en prévoyant une marge de sécurité (vacance locative, hausses d’impôts, travaux imprévus).

5. S’entourer de professionnels locaux

Même si les données en ligne sont nombreuses, rien ne remplace le regard d’un professionnel qui suit le marché amiénois de près. Des agences et réseaux locaux spécialisés dans la transaction et l’investissement locatif peuvent :

– affiner les estimations de loyers quartiers par quartiers ;

– signaler les copropriétés à éviter ou les rues très recherchées ;

– accompagner dans les démarches administratives, bancaires, fiscales ;

– proposer une gestion locative adaptée (location nue, meublée, courte durée).

Cette dimension de gestion est d’autant plus cruciale si vous n’habitez pas Amiens ou si vous visez des formules exigeantes (colocations, locations meublées au turn‑over fréquent).

Conclusion : une fenêtre d’opportunité avant la « pleine » valorisation

Investir dans l’immobilier à Amiens, c’est aujourd’hui se positionner sur une ville qui combine :

– un marché encore abordable (autour de 2 600 €/m², bien en deçà de Lille, Reims ou des grandes métropoles) ;

– des rendements bruts supérieurs à la moyenne française (6–7 % fréquents en meublé, plus dans certains quartiers ciblés) ;

– une très forte base locative étudiante et un bassin d’emplois solide ;

– un important programme de développement urbain et une future connexion ferroviaire stratégique avec Roissy et le réseau TGV.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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