Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Airbnb vs location longue durée à Dubaï : quelle stratégie choisir ?
Dans un contexte où l’immobilier à Dubaï est en plein essor, les investisseurs se posent la question cruciale de savoir quelle stratégie de location maximisera leur rentabilité : l’option Airbnb, très populaire pour ses promesses de revenus à court terme, ou la location longue durée, qui offre une stabilité appréciable.
Alors que le paysage urbain ne cesse de se transformer et que Dubaï attire une population cosmopolite, cet article se propose de comparer ces deux approches locatives en analysant des données précises par ville et en tenant compte des spécificités du marché local.
De la dynamique du tourisme à l’évolution des réglementations, chaque aspect est passé au crible pour apporter un éclairage nouveau sur une question qui anime propriétaires et investisseurs.
Bon à savoir :
Dubaï connaît une croissance immobilière exceptionnelle avec une augmentation de 20% des transactions en 2023 selon les données du Dubai Land Department.
Analyse de la rentabilité des locations saisonnières à Dubaï
Le marché locatif à Dubaï présente des opportunités exceptionnelles, particulièrement dans le secteur des locations saisonnières. En mars 2025, on dénombre 24 792 annonces Airbnb actives à Dubaï, témoignant de la vitalité de ce secteur.
Comparaison des performances locatives
| Critère | Location saisonnière (Airbnb) | Location longue durée |
| Taux d’occupation | 70% (255 nuits/an) | 90-95% (estimation) |
| Tarif journalier moyen | 620 AED (≈ 169 USD) | N/A |
| Revenu annuel moyen | 156 000 AED (≈ 42 450 USD) | Variable selon quartier |
| Rendement locatif brut | 8% à 12% | 4% à 6% (estimation) |
Les locations saisonnières à Dubaï affichent des performances remarquables avec un taux d’occupation médian de 70%, permettant aux propriétaires de louer leurs biens environ 255 nuits par an. Le tarif journalier moyen s’élève à 620 AED, générant un revenu annuel moyen de 156 000 AED.
Facteurs influençant la rentabilité
- Saisonnalité: Janvier constitue le mois le plus rentable pour les locations Airbnb à Dubaï
- Emplacement: Les zones comme Downtown, JBR ou Dubai Marina offrent les meilleurs rendements
- Réglementation: Dubaï maintient une réglementation qualifiée de « souple » concernant les locations à court terme
- Évolution du marché: Une croissance annuelle des revenus de 13,61% a été observée entre février 2024 et janvier 2025
Revenus mensuels des locations Airbnb
- Revenu mensuel bas: 8 286 AED
- Revenu mensuel moyen: 12 475 AED
- Revenu mensuel élevé: 16 551 AED
Ces chiffres varient considérablement selon les quartiers. Par exemple, à Dubai Marina, le revenu annuel moyen atteint environ 30 394 USD (≈ 111 600 AED) avec un taux d’occupation de 49% et un tarif journalier moyen de 215 USD.
Stratégies pour maximiser le rendement
- Fixer un prix compétitif et adapté au marché
- Assurer un entretien impeccable du bien
- Privilégier les emplacements stratégiques
- Soigner l’ameublement et le style pour attirer une clientèle haut de gamme
La stabilité du marché immobilier combinée à la forte demande touristique fait de Dubaï une destination privilégiée pour l’investissement locatif saisonnier.
Le marché des locations saisonnières à Dubaï se distingue par des rendements nettement supérieurs à ceux observés dans les principales villes françaises, où la rentabilité brute des locations saisonnières oscille généralement entre 3% et 5%.
L’infrastructure moderne de la ville, ses quartiers emblématiques et les événements internationaux qu’elle accueille attirent une clientèle haut de gamme, permettant aux propriétaires de proposer des tarifs compétitifs tout en maintenant des taux d’occupation élevés.
Bon à savoir :
À Dubaï, les locations saisonnières via Airbnb offrent un taux d’occupation moyen de 70 %, avec des revenus mensuels avoisinant les 15 000 AED, contre 10 000 AED pour les locations longue durée qui bénéficient d’un taux d’occupation plus stable à 90 %. Cependant, la rentabilité des locations saisonnières est souvent affectée par la forte saisonnalité touristique, les événements internationaux augmentant la demande, mais aussi par la réglementation stricte imposée par le Dubai Tourism, qui exige un permis et des taxes plus élevées pour les séjours à court terme. De plus, les coûts d’entretien et de gestion sont souvent plus élevés pour les locations Airbnb, nécessitant des dépenses fréquentes pour le nettoyage et la décoration. Des propriétaires témoignent de la flexibilité et des revenus potentiellement lucratifs des locations saisonnières, mais soulignent aussi les défis liés à la rotation fréquente des locataires et à un marché parfois saturé. Actuellement, le marché à Dubaï montre une tendance positive grâce aux investissements massifs en infrastructures touristiques, mais prévoir d’adapter la stratégie de location à l’évolution économique reste essentiel pour maximiser la rentabilité future.
Comparatif entre Airbnb et locations longue durée à Dubaï
La location de biens immobiliers à Dubaï offre deux principales options : la location courte durée (type Airbnb) et la location longue durée (bail de 12 mois). Chaque formule présente des caractéristiques distinctes qui influencent directement la rentabilité et l’expérience des investisseurs.
Analyse des coûts et rentabilité
| Critère | Location Airbnb | Location longue durée |
| Rentabilité moyenne | 8% à 12% (brut) | 4% à 6% (brut) |
| Revenus | Environ deux fois plus élevés | Plus stables mais inférieurs |
| Frais de gestion | Plus élevés (20-30%) | Plus faibles (5-10%) |
| Charges | Variables selon occupation | Fixes et prévisibles |
| Taux d’occupation | Variable (65-85%) | Stable (proche de 100%) |
La location Airbnb à Dubaï offre une rentabilité brute nettement supérieure à celle des locations longue durée, avec des rendements potentiels de 8% à 12% dans les quartiers prisés comme Downtown ou JBR. Ces chiffres dépassent largement les rendements observés dans les principales villes françaises, où la rentabilité des locations saisonnières se situe généralement entre 3% et 5%.
Les revenus générés par Airbnb sont en moyenne deux fois plus élevés que ceux des locations longue durée. Cependant, cette rentabilité supérieure s’accompagne de frais de gestion plus importants et d’un taux d’occupation variable selon les saisons.
Réglementations locales et impact
Contrairement à de nombreuses villes européennes, Dubaï offre un cadre réglementaire favorable aux locations de courte durée :
- Absence de limitation du nombre de jours de location annuelle (contrairement aux 120 jours imposés à Paris)
- Procédures administratives simplifiées malgré l’obligation d’obtenir une licence
- Absence d’impôt sur le revenu et de taxe foncière sur les revenus générés par les locations Airbnb
Cette souplesse réglementaire constitue un avantage significatif pour les investisseurs souhaitant maximiser leurs revenus locatifs via des plateformes comme Airbnb.
Taux d’occupation et saisonnalité
La demande touristique à Dubaï présente une saisonnalité moins marquée qu’en France, où l’activité se concentre principalement durant les vacances scolaires. Cette répartition plus homogène de la fréquentation touristique tout au long de l’année favorise un taux d’occupation plus stable pour les locations de courte durée.
Les locations longue durée garantissent un taux d’occupation proche de 100% avec un revenu fixe, tandis que les locations Airbnb connaissent des variations selon les périodes :
- Haute saison (octobre à avril) : taux d’occupation pouvant dépasser 85%
- Basse saison (mai à septembre) : taux d’occupation autour de 65%
Avantages spécifiques à Dubaï
Le marché immobilier de Dubaï présente plusieurs caractéristiques qui le rendent particulièrement attractif pour les locations de type Airbnb :
- Infrastructure moderne et quartiers iconiques (Palm Jumeirah, Dubai Marina)
- Événements internationaux attirant une clientèle haut de gamme
- Demande touristique pour des logements uniques avec prestations de luxe
- Résidences équipées de commodités haut de gamme (piscines, salles de sport, services de conciergerie)
Ces éléments permettent aux propriétaires de proposer des tarifs compétitifs tout en maintenant une forte attractivité pour les touristes en quête d’expériences premium.
Flexibilité et gestion
| Aspect | Location Airbnb | Location longue durée |
| Flexibilité d’utilisation | Élevée (usage personnel possible) | Faible (bien occupé à l’année) |
| Gestion quotidienne | Intensive (check-in, ménage, etc.) | Minimale (maintenance périodique) |
| Risques locatifs | Faibles (séjours courts) | Potentiellement plus élevés (impayés) |
| Valorisation du bien | Meilleure (entretien régulier) | Variable selon le locataire |
La location Airbnb offre une plus grande flexibilité d’utilisation, permettant au propriétaire d’occuper son bien pendant certaines périodes. En revanche, elle nécessite une gestion plus intensive, avec des services réguliers de ménage, d’accueil des voyageurs et de maintenance.
La location longue durée présente l’avantage d’une gestion simplifiée et d’une stabilité des revenus, mais limite l’accès du propriétaire à son bien pendant la durée du bail.
Pour les investisseurs, le choix entre ces deux options dépendra principalement de leurs objectifs financiers, de leur tolérance au risque et de leur capacité à gérer activement leur bien immobilier dans ce marché dynamique qu’est Dubaï.
Bon à savoir :
À Dubaï, le choix entre Airbnb et les locations longue durée repose sur divers facteurs économiques et réglementaires. Les tarifs de location moyens pour Airbnb restent élevés, surtout durant les périodes de pointe touristique, mais les coûts de gestion sont conséquents, incluant des frais de nettoyage fréquents et une commission pour la plateforme. En revanche, les locations longue durée offrent des revenus plus stables avec des charges locatives fixes mais subissent l’impact de lois strictes sur la sous-location imposées par les autorités locales. Les taux d’occupation pour Airbnb peuvent fortement varier avec une hausse pendant l’hiver, saison prisée par les touristes, tandis que les locations longue durée bénéficient d’une demande constante. L’attrait de Dubaï pour les investisseurs immobiliers se trouve renforcé par le marché du luxe, bien que cela entraîne des coûts d’entretien élevés. Les réglementations locales favorisent souvent les locations longue durée en raison de l’objectif du gouvernement de stabiliser le marché immobilier. Ces différences font que chaque option présente des rentabilités distinctes dépendant du profil de l’investisseur et de sa capacité à gérer les fluctuations du marché.
Facteurs influençant le rendement des locations à Dubaï
Le marché immobilier de Dubaï connaît une dynamique exceptionnelle en 2025, avec des tendances qui influencent directement le rendement des investissements locatifs. Les prix des appartements continuent d’augmenter, soutenus par plusieurs facteurs clés qui renforcent l’attractivité de la ville.
Tendances du marché immobilier
Le secteur immobilier de Dubaï affiche une croissance remarquable, comme en témoigne le record de 17 milliards de dollars de ventes immobilières enregistré en avril 2025. En janvier de la même année, le marché a atteint 44,4 milliards AED en ventes, démontrant l’attractivité croissante de Dubaï pour les investisseurs.
La hausse des prix est alimentée par:
- Une croissance démographique soutenue
- Un afflux continu d’expatriés attirés par les opportunités professionnelles
- Des réformes favorisant les investissements étrangers
- Le développement massif des infrastructures
Évolution des loyers et rendements
Les loyers à Dubaï devraient connaître une augmentation significative en 2025:
- Hausse moyenne de 13% pour les locations longue durée
- Augmentations pouvant atteindre 25% dans certains quartiers prisés
Les zones les plus impactées par cette hausse sont:
| Quartier | Type de propriétés | Facteurs d’attractivité |
|---|---|---|
| Downtown Dubai | Premium | Proximité centres d’affaires, infrastructures modernes |
| Dubai Marina | Luxe | Vue mer, offre de loisirs variée |
| Business Bay | Affaires | Emplacement central, environnement professionnel |
| JVC | Abordable | Bon rapport qualité-prix |
| Al Barsha | Familial | Accessibilité, infrastructures communautaires |
Locations courte durée vs longue durée
La demande pour les deux types de location reste forte, mais présente des caractéristiques distinctes:
Pour les locations courte durée (type Airbnb):
- Demande stimulée par l’accueil d’événements internationaux comme la COP28
- Afflux de touristes et professionnels en déplacement
- Rendements potentiellement plus élevés mais variables selon la saisonnalité
- Taux d’occupation fluctuant
Pour les locations longue durée:
- Stabilité des revenus
- Demande soutenue par l’arrivée d’expatriés à haut revenu
- Moins de frais de gestion et de rotation
- Augmentation prévue des loyers de 13% en moyenne en 2025
Facteurs influençant le rendement
L’attractivité de Dubaï comme destination d’investissement immobilier repose sur:
- L’absence d’impôts (zéro impôt)
- Une qualité de vie exceptionnelle
- Des rendements élevés comparés à d’autres marchés internationaux
- Des politiques gouvernementales favorables (visas dorés pour investisseurs)
Le développement continu des infrastructures avec des projets comme Dubai Creek Harbour et Emaar’s Beachfront, qui ajouteront environ 30 000 unités résidentielles d’ici fin 2025, influence également les perspectives de rendement.
Coûts et charges à considérer
Pour optimiser le rendement locatif, les investisseurs doivent prendre en compte:
- Les frais de gestion (plus élevés pour les locations courte durée)
- Les charges de copropriété
- Les coûts de maintenance et d’entretien
- Les assurances et taxes locales
- Les frais de marketing pour les locations touristiques
La modernisation des infrastructures de Dubaï, avec des investissements massifs dans les transports publics, les espaces verts et les installations communautaires, contribue à l’attractivité de certains quartiers et influence directement le potentiel de rendement des propriétés qui s’y trouvent.
Bon à savoir :
Le rendement des locations à Dubaï est influencé par une demande touristique saisonnière, avec des pics de fréquentation durant les mois d’hiver, impactant positivement les revenus Airbnb par rapport à la location longue durée. Les réglementations locales imposent des licences spécifiques pour les locations de courte durée, tandis que les locations longue durée sont soumises à des règles de protection des locataires, ce qui peut influencer le choix du type de location en fonction de la flexibilité souhaitée. Les coûts des services publics et des charges locatives, souvent plus élevés pour les résidences en front de mer ou dans des quartiers prisés, doivent être pris en compte pour évaluer la rentabilité. En 2023, le taux d’occupation moyen pour les locations Airbnb à Dubaï est d’environ 75 %, avec des loyers mensuels pouvant atteindre en moyenne 8,000 AED. Les propriétés situées dans des zones telles que Dubai Marina ou Downtown présentent généralement un rendement plus élevé en raison de leur attractivité touristique et résidentielle. Comparativement, les locations longue durée offrent une stabilité financière et des taux d’occupation constants, mais avec des rendements potentiels légèrement inférieurs en haute saison touristique.
Découvrez les meilleures opportunités d’investissement immobilier à l’international grâce à mon expertise reconnue dans le domaine. Que vous cherchiez à diversifier votre portefeuille ou à investir dans un pays en pleine croissance, je vous accompagne à chaque étape de votre projet. N’hésitez pas à me contacter pour discuter de vos ambitions et pour recevoir des conseils personnalisés adaptés à vos besoins. Ensemble, transformons vos aspirations en réussites immobilières concrètes!
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
