Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Corée du Sud est en train de devenir un terrain de jeu majeur pour la location saisonnière. Entre l’explosion du tourisme, la montée des plateformes comme Airbnb ou Flatio, la pression sur le marché du logement et un cadre réglementaire qui se durcit mais s’ajuste, le pays offre un mélange rare de potentiel et de complexité. Pour un investisseur, un propriétaire local ou un expatrié qui cherche à rentabiliser un bien, la question n’est plus de savoir s’il existe des opportunités, mais comment les saisir sans se brûler les ailes.
Un marché de la location saisonnière en pleine mutation
D’après les analyses croisées d’Airbtics, AirROI et Statista, le marché des locations de vacances en Corée du Sud progresse rapidement, porté par un double mouvement : une demande touristique en forte hausse et un glissement structurel du logement vers la location, notamment mensuelle.
Les locations saisonnières couvrent un large éventail : appartements entiers, maisons, hanoks traditionnels, chambres privées, pensions, villas et hébergements insolites. Elles sont réservées via des plateformes internationales (Airbnb, Vrbo, Flatio) ou des acteurs locaux. Les statistiques de réservations incluent à la fois les voyages domestiques et les séjours à l’étranger des résidents sud-coréens, offrant ainsi une vision complète du dynamisme du secteur.
Les indicateurs clé utilisés par les analystes – revenu mensuel, tarif moyen par nuit (ADR), taux d’occupation, nombre de propriétés, environnement réglementaire – montrent un modèle économique qui peut être très rentable à condition d’être finement piloté. La barre de viabilité la plus citée pour ce type d’activité tourne autour de 60 % d’occupation, avec un objectif de marge nette située entre 10 % et 20 % une fois déduites les charges (taxes, gestion, entretien, commissions de plateformes, etc.).
Un basculement vers la location et une pression sur le logement
Le contexte immobilier général joue aussi en faveur de la location saisonnière. Les prix d’achat ont flambé, notamment à Séoul où les prix des logements auraient bondi d’environ 70 % entre 2018 et 2024, pour un ratio prix/revenus parmi les plus élevés d’Asie développée. En parallèle, le système traditionnel du jeonse (gros dépôt sans loyer) recule au profit du wolse (dépôt plus loyer mensuel), ce qui augmente mécaniquement le flux de trésorerie issu de la location.
La part des baux mensuels dépasse désormais la moitié des contrats de location à l’échelle nationale en 2025.
Séoul et Busan : deux marchés phares pour la location saisonnière
Parmi toutes les villes du pays, deux se démarquent nettement pour les investisseurs en location de courte durée : Séoul et Busan. Elles concentrent le plus grand nombre d’annonces Airbnb et les revenus annuels y sont parmi les plus élevés, même si le cadre réglementaire et la saisonnalité diffèrent.
Séoul, capitale de la location de courte durée
Les données les plus récentes indiquent qu’au niveau national, Séoul est le premier marché de location saisonnière. AirROI la classe en tête avec environ 16 895 propriétés suivies, un revenu mensuel moyen autour de 1 270 $ et un ADR proche de 91 $ pour un taux d’occupation moyen d’environ 54 % sur ce jeu de données. Un autre panel, centré sur les annonces Airbnb actives au 10 décembre 2025, recense même 20 374 logements actifs dans la capitale avec des performances sensiblement supérieures.
On peut résumer la performance d’un Airbnb type à Séoul sur la base de la période novembre 2024 – octobre 2025 comme suit :
| Indicateur | Valeur moyenne Séoul Airbnb |
|---|---|
| Revenu annuel moyen | ≈ 26 000 000 ₩ (~19 000 $) |
| Revenu mensuel moyen | ≈ 2 236 361 ₩ (~1 624 $) |
| Taux d’occupation médian | 81 % |
| ADR (tarif moyen par nuit) | ≈ 97 771 ₩ (~71 $) |
| Nuits réservées par an | ≈ 296 nuits |
| Variation annuelle des revenus | +1,89 % |
On voit immédiatement que le taux d’occupation dépasse largement le seuil de 60 % généralement jugé nécessaire pour un modèle rentable. Avec près de 300 nuits réservées par an, un bien bien situé peut se rapprocher d’une utilisation quasi‑hôtelière.
La rentabilité et l’occupation varient fortement selon les mois : octobre est le plus lucratif (revenu et ADR), février est le creux annuel, et avril atteint les meilleurs taux d’occupation grâce à la haute saison touristique (floraison des cerisiers et météo favorable).
En parallèle, la composition de l’offre à Séoul est très révélatrice du profil de la demande :
| Caractéristique | Part approximative à Séoul |
|---|---|
| Logements entiers (maison/appart) | ≈ 73 % des annonces |
| Type “Maison” parmi les biens | ≈ 45 % |
| Appartements/condos | ≈ 43 % |
| Annonces 1 chambre | ≈ 50 % |
| Capacité la plus fréquente | 2 personnes (~29 %) |
| Logements accueillant ≥ 6 personnes | ~19–20 % |
On comprend ainsi que le cœur du marché est constitué de petits logements indépendants pour couples ou duos (touristes, nomades numériques, jeunes actifs), complétés par un segment non négligeable de logements familiaux ou pour groupes (6 personnes et plus).
Côté clientèle, les données Airbtics indiquent qu’environ 80 % des voyageurs Airbnb à Séoul sont internationaux, avec une forte présence de visiteurs en provenance des États‑Unis, de Singapour, de Chine ou d’Australie. La moitié des clients appartient à la génération post‑2000, ce qui influe fortement sur les attentes : wifi ultra‑fiable, climatisation, chauffage performant (ondol), check‑in autonome, esthétique “Instagrammable”.
Busan, un marché très saisonnier dopé par l’été
Busan, deuxième agglomération du pays, se positionne également comme un pôle majeur de la location saisonnière. D’après les données Airbtics, on y dénombre 7 256 annonces Airbnb actives au 10 décembre 2025. Pour la période novembre 2024 – octobre 2025 :
| Indicateur | Valeur moyenne Busan Airbnb |
|---|---|
| Revenu annuel moyen | ≈ 20 000 000 ₩ (~14 000 $) |
| Revenu mensuel moyen | ≈ 1 704 812 ₩ (~1 238 $) |
| Taux d’occupation médian | 64 % |
| ADR (tarif moyen par nuit) | ≈ 95 017 ₩ (~69 $) |
| Nuits réservées par an | ≈ 234 nuits |
| Variation annuelle des revenus | +28,12 % |
Si les niveaux moyens sont inférieurs à ceux de Séoul, la croissance de près de 30 % des revenus sur un an se distingue nettement. Busan bénéficie d’une saisonnalité encore plus marquée, dominée par la haute saison balnéaire : août est le mois le plus rentable et juillet un autre pic important. Les plages (Haeundae, Gwangalli), la vie nocturne et les festivals d’été en font un marché de “vacances” typique.
Il s’agit du pourcentage de voyageurs étrangers, principalement coréens, dans la clientèle des propriétaires.
Comparaison rapide Séoul / Busan
| Indicateur | Séoul | Busan |
|---|---|---|
| Annonces actives Airbnb | 20 374 | 7 256 |
| Revenu annuel moyen | ~26 M ₩ | ~20 M ₩ |
| Taux d’occupation médian | 81 % | 64 % |
| ADR | ~97 771 ₩ | ~95 017 ₩ |
| Mois le plus rentable | Octobre | Août |
| Mois secondaire fort | Avril | Juillet |
| Part voyageurs étrangers | ~32 % | ~27 % |
| Nature de la saisonnalité | Forte, multi‑pics (printemps/automne) | Très forte, centrée sur l’été |
Pour un investisseur, Séoul offre une base plus régulière et internationale, Busan un potentiel de “coup d’accélérateur” estival, au prix d’une plus grande volatilité saisonnière.
Où investir à Séoul : focus sur les arrondissements performants
Au sein même de la capitale, tous les quartiers ne se valent pas. Les données Airbtics identifient plusieurs gu qui se détachent par leurs performances.
| District de Séoul | Revenu annuel moyen Airbnb | Taux d’occupation | ADR moyen |
|---|---|---|---|
| Jung‑gu | ≈ 38 109 035 ₩ | 83 % | ≈ 123 936 ₩ |
| Mapo‑gu | ≈ 35 915 362 ₩ | 85 % | ≈ 114 296 ₩ |
| Zone KR‑166 | ≈ 33 341 618 ₩ | 84 % | ≈ 107 411 ₩ |
Jung‑gu couvre des zones ultra‑touristiques comme Myeongdong ou la proximité de Namsan, avec une forte densité de commerces, de transports et de sites emblématiques. Mapo‑gu englobe Hongdae et Yeonnam‑dong, épicentres de la culture jeune et artistique. Sans surprise, ces arrondissements cumulent hauts taux d’occupation et ADR plus élevés que la moyenne de la ville.
Plusieurs districts de Séoul sont reconnus pour leur attractivité, combinant souvent des atouts touristiques (comme des palais, des villages hanok et des musées) et une forte demande professionnelle (avec des quartiers d’affaires et des centres de congrès). Parmi eux, on trouve Seongdong-gu, Jongno-gu, Yongsan-gu, Gangnam-gu et Seocho-gu.
Pour un investisseur étranger, cela signifie que le choix du gu ne doit pas seulement reposer sur le prix d’achat, mais sur un arbitrage fin entre :
– attractivité touristique,
– accessibilité (métro, gares),
– profil de clientèle (loisirs vs affaires),
– et surtout, faisabilité réglementaire pour l’obtention d’une licence d’hébergement.
Réglementation : opportunités réelles, risques bien concrets
L’un des aspects les plus sensibles des opportunités de location saisonnière en Corée du Sud est la réglementation. Le pays a clairement choisi de canaliser l’essor des plateformes, en particulier Airbnb, au travers d’un cadre légal plus strict et plus contrôlé.
Enregistrement obligatoire des hôtes Airbnb
Airbnb a mis en place, en concertation avec les autorités, un dispositif d’enregistrement obligatoire pour tous les hôtes en Corée. Les nouvelles annonces doivent désormais fournir des informations de registre de commerce, et les anciennes doivent se mettre en conformité. À partir d’octobre 2025, la plateforme prévoit de bloquer les réservations des annonces non enregistrées. À compter de janvier 2026, les logements non conformes ne seront plus réservables.
Même si cette mesure est une initiative volontaire d’Airbnb et non une obligation légale imposée aux plateformes, elle change radicalement la donne : un propriétaire qui espérait exploiter “discrètement” un studio non conforme ne pourra plus le faire via ce canal majeur.
Types de biens autorisés ou interdits
Un point qui surprend souvent les investisseurs étrangers : tous les types de biens ne peuvent pas être légalement utilisés pour de la location saisonnière. Au regard de la loi sud‑coréenne (Tourism Promotion Act, Building Act, etc.) :
Les *officetels* (bâtiments mixtes bureau/habitation à vocation commerciale) ne sont pas autorisés comme hébergement de courte durée pour touristes, que ce soit à Séoul ou ailleurs dans le pays. Par conséquent, la plupart des studios classés comme bâtiments commerciaux seront progressivement exclus des plateformes comme Airbnb. Seuls certains types de biens résidentiels, tels que les maisons individuelles, les villas et les appartements, peuvent être légalement exploités dans le cadre de programmes comme le « Foreign Tourist Urban Homestay », et ce, uniquement sous réserve d’un enregistrement préalable auprès des autorités compétentes.
Les infractions (hébergement non enregistré, utilisation d’un bien interdit, etc.) peuvent exposer le propriétaire à des amendes allant de 500 000 ₩ à 5 millions ₩, voire davantage pour certaines situations (jusqu’à 20 millions ₩ ou deux ans de prison pour les formes d’hébergement illégales prévues par la législation générale).
Pour un investisseur, il est crucial de vérifier trois points avant toute acquisition : la classification légale du bien (résidentiel ou commercial), sa compatibilité avec l’usage en location de courte durée, et les règles locales en consultant le *gucheong* (bureau de district).
Séoul vs Busan : deux lignes réglementaires contrastées
Les synthèses de marché indiquent que les règles Airbnb à Séoul sont décrites comme plutôt “souples” au niveau municipal, même si le pays reste considéré comme fortement régulé. La ville impose un enregistrement et des obligations fiscales, mais laisse encore un espace pour la location de courte durée, tant que le bien est éligible et les formalités remplies.
Busan, en revanche, est caractérisée comme “stricte”. L’enregistrement y est aussi obligatoire, et le nombre de licences qu’un même hôte peut détenir peut être limité. Là encore, les taxes doivent être déclarées correctement et les contrôles semblent plus rigoureux.
Le corollaire de ce durcissement est double :
– une partie de l’offre illégale sera progressivement évincée, ce qui peut profiter aux opérateurs totalement conformes ;
– certains biens peuvent être rebasculés en location classique (long terme) si le modèle saisonnier n’est plus viable, ce qui offre une “sortie de secours”, certes moins rentable, mais plus stable.
Fiscalité : ce que doit anticiper un propriétaire
La rentabilité brute attractive d’une location saisonnière en Corée du Sud doit être relativisée par la fiscalité, qui peut être lourde, surtout pour les très bons revenus.
Impôt sur le revenu des particuliers
Les revenus locatifs d’un particulier sont intégrés à son revenu global et soumis à un barème progressif pouvant aller de 6 % jusqu’à 45 % au‑delà de 1 milliard ₩ de revenu imposable annuel. Il n’existe pas d’abattement spécifique pour les loyers, mais des charges réelles (intérêts, frais de gestion, entretien) peuvent être déduites.
Pour les revenus locatifs personnels inférieurs à 24 millions ₩, un régime simplifié permet de déduire un pourcentage forfaitaire (20 % à 66 %) à titre de charges. Au‑delà de ce seuil, il faut fonctionner en frais réels avec des taux d’abattement possibles (15 % à 48 %) selon la structure des dépenses.
En plus de l’impôt national, une surtaxe locale d’environ 10 % de ce montant s’applique.
Impôt via société et non‑résidents
Certains investisseurs non résidents choisissent de détenir leur bien via une structure locale de type YooHan hoesa (société à responsabilité limitée). Cette configuration permet une imposition au taux forfaitaire de 22 % sur le revenu locatif pour une société non résidente, après déduction des charges. Les sociétés de droit coréen (JooSik hoesa) sont soumises à un barème progressif de 9 % à 24 % selon le niveau de bénéfice.
L’avantage de la structure corporate réside dans la clarté fiscale et la possibilité de déduire de nombreuses charges (salaires, amortissements, dépenses de marketing, etc.), mais elle implique aussi des coûts de conformité, de comptabilité et parfois des formalités spécifiques.
Taxe foncière et plus‑values
Les propriétaires supportent aussi des taxes récurrentes sur la détention, généralement entre 0,15 % et 0,50 % pour un logement résidentiel, avec un taux spécifique pour le terrain (environ 0,2 %) et pour le bâtiment (0,25 %). Pour les biens de grande valeur (au‑delà d’un certain seuil, par exemple 600 millions ₩), une taxe additionnelle sur la détention immobilière (Comprehensive Real Estate Holding Tax) peut s’ajouter, allant de 0,5 % à 2 %, voire plus pour des actifs spéculatifs.
Lors de la revente d’un bien immobilier, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt sur le revenu selon un barème progressif, qui s’étend de 6% à 45%. Le vendeur peut toutefois réduire cette imposition en appliquant une déduction pour durée de détention, pouvant atteindre 30% après 10 ans de possession, et en bénéficiant d’un abattement forfaitaire annuel sur le montant de la plus-value.
Pour un investisseur en location saisonnière, la stratégie optimale consiste donc à :
– estimer la rentabilité nette après impôts (et pas seulement le cash‑flow locatif) ;
– arbitrer entre détention personnelle et détention via société ;
– intégrer dès le départ le coût potentiel de la plus‑value en sortie.
Rentabilité : court terme vs long terme
Malgré cette fiscalité, les données de marché montrent que la location saisonnière génère en général un flux mensuel environ deux fois supérieur à celui d’une location classique. Dans un marché où le rendement brut moyen des appartements avoisine 4,3 % (et davantage pour certains petits logements), une exploitation en courte durée peut augmenter le rendement apparent, surtout si l’on parvient à maintenir un taux d’occupation de 70–80 % avec un ADR compétitif.
Par comparaison, les loyers sur le marché locatif de longue durée à Séoul servent d’exemple pour illustrer le niveau de base des prix.
| Type d’appartement (Séoul) | Prix d’achat moyen (USD) | Loyer mensuel moyen (USD) | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| 1 chambre | ≈ 645 700 $ | ≈ 3 535 $ | ≈ 6,57 % |
| 2 chambres | ≈ 1 175 890 $ | ≈ 3 780 $ | ≈ 3,86 % |
| 3 chambres | ≈ 1 734 600 $ | ≈ 6 000 $ | ≈ 4,15 % |
| 4+ chambres | ≈ 3 507 500 $ | ≈ 7 745 $ | ≈ 2,65 % |
En pratique, les rendements nets sont plus bas (1,5–2 points de pourcentage en moins une fois les charges intégrées). Une exploitation saisonnière bien gérée peut améliorer ces chiffres, mais au prix :
– d’une gestion plus intensive (check‑in/out, entretien, communication clients) ;
– d’une exposition réglementaire plus forte ;
– et d’une dépendance à la conjoncture touristique.
Pour ceux qui souhaitent maximiser le revenu sans se transformer en hôteliers, l’externalisation à une société de gestion spécialisée s’avère souvent décisive.
Rôle des sociétés de gestion : vers un revenu (presque) passif
À Séoul comme à Busan, plusieurs grands opérateurs de gestion de locations de courte durée structurent le marché. À Séoul, on peut citer Stay Waiheke (plus de 1 600 annonces gérées avec une note moyenne proche de 4,6/5), Esther, UH FLAT, LeCollective, ou CentralviewSuite, qui se distingue par des évaluations excellentes (5,0/5) sur une soixantaine de logements. À Busan, des acteurs comme Busan Station Lecollective, HyoiStay.S, The First Ocean ou StayWe Paul dominent certains segments.
Les analyses internes de ces sociétés et d’outils comme les calculateurs Airbnb montrent qu’un modèle de gestion professionnelle peut augmenter significativement la performance :
Découvrez les bénéfices concrets de confier la gestion de votre location saisonnière à un professionnel.
Exemple chiffré : le recours à un VRM accroît le chiffre d’affaires annuel de 46 % par rapport à une auto‑gestion, même avec des frais de gestion de l’ordre de 30 %.
Les professionnels optimisent le prix moyen (ADR) via le dynamic pricing, améliorent les photos et la visibilité de l’annonce.
Maintien d’un très bon taux de satisfaction client et d’un taux de répétition élevé grâce à une gestion experte.
Pour un investisseur étranger qui ne parle pas coréen, ces sociétés jouent aussi un rôle d’intermédiaire culturel et administratif : interface avec le gucheong pour les licences, paiement des taxes, respect des règles de copropriété, adaptation aux attentes locales (propreté, gestion des chaussures à l’entrée, bruit, etc.).
Au‑delà de Séoul et Busan : Jeju, villes secondaires et marchés de niche
Les classements AirROI et Airbtics montrent que d’autres marchés offrent des opportunités, même si le cadre réglementaire y est parfois plus rigoureux. Jeju figure en deuxième position derrière Séoul, avec plus de 6 000 biens, un ADR d’environ 112 $ et un revenu mensuel proche de 1 240 $. Toutefois, les règles y sont classées comme fortement restrictives, ce qui exige une vigilance encore plus grande.
D’autres villes comme Incheon, Gangneung, Gyeongju, Jeonju ou Yeosu apparaissent régulièrement dans les “top 20” des marchés de location saisonnière. Souvent, ces destinations combinent :
– un attrait touristique fort (plages, montagnes, patrimoine historique) ;
– un prix d’achat plus accessible que Séoul ;
– mais une saisonalité plus accentuée et une clientèle plus domestique.
Pour les investisseurs cherchant des niches, certains marchés sont identifiés comme favorables à l’Airbnb arbitrage (prise à bail long terme puis sous‑location en courte durée avec l’accord du propriétaire), notamment Andong ou Chungju. Ce type de modèle suppose toutefois une parfaite maîtrise des contrats et des limitations légales sur la sous‑location.
Plateformes et outils : trouver, exploiter, optimiser
L’écosystème coréen de la location s’est densifié autour de nombreuses plateformes, chacune ciblant un segment de marché.
Pour trouver un bien ou un logement
– Zigbang, Dabang, Naver Real Estate : grandes plateformes coréennes (en coréen) pour repérer des appartements, villas ou officetels. Elles intègrent cartes, filtres avancés, visites virtuelles.
– Ziptoss, EnkoStay, Flatio : services orientés vers les étrangers, souvent sans dépôt ou avec des dépôts réduits, contrats compatibles avec les cartes de résident étranger, assistance en anglais.
– Craigslist Seoul, Facebook, TripAdvisor, Vrbo, Booking.com, Airbnb : complètent le panorama, avec un rôle plus ou moins fort selon la durée de séjour.
Pour estimer la performance potentielle d’une location saisonnière, utilisez des outils comme l’Airbtics Airbnb Calculator ou d’autres calculateurs de revenu locatif. Ces outils vous permettent de modéliser différents scénarios en prenant en compte des variables telles que le taux d’occupation, le prix moyen par nuit (ADR), les charges d’exploitation et les modalités de financement.
Pour gérer sur la durée
Au‑delà des sociétés de gestion déjà évoquées, des services complémentaires existent :
– location de meubles et d’électroménagers pour aménager un logement en “full option” à moindre coût initial ;
– plateformes de paiement en ligne et d’automatisation (check‑in numérique, serrures connectées, paiements récurrents) ;
– services de ménage et de maintenance externalisés pour maintenir un niveau de qualité compatible avec les attentes très élevées des voyageurs coréens et internationaux.
Culture, attentes des voyageurs et expérience client
Construire un modèle rentable de location saisonnière en Corée du Sud ne se résume pas à optimiser les chiffres. La compréhension fine de la culture locale et des codes sociaux est un avantage compétitif, notamment pour éviter les conflits de voisinage et les mauvaises évaluations.
Quelques éléments de contexte culturel, directement pertinents pour l’hébergement de courte durée :
La société est fortement hiérarchisée et collectiviste, où le respect des aînés, le souci de l’harmonie et la discrétion dans les espaces communs sont essentiels. Il est impératif de retirer ses chaussures en entrant dans les logements et certains hébergements comme les hanoks. Le bruit, surtout le soir, est très mal toléré dans les immeubles, nécessitant un contrôle strict du volume. Enfin, la propreté et l’apparence impeccable du logement, avec un équipement complet et des instructions claires, sont déterminantes pour répondre aux attentes des voyageurs.
Un hôte avisé détaillera dans son livret d’accueil des éléments aussi basiques que : les règles de la maison, les installations disponibles, les numéros d’urgence, les conseils sur la sécurité, et les informations sur les attractions locales.
– comment trier les déchets,
– comment utiliser le chauffage par le sol,
– l’emplacement des pantoufles et les règles pour les chaussures,
– les recommandations autour de la consommation d’alcool, des livraisons de nourriture tardives, etc.
Cette sensibilité culturelle réduit non seulement le risque de conflit, mais contribue aussi au fameux jeong (attachement bienveillant), qui se traduit en commentaires enthousiastes et en réservations répétées.
Risques, limites… et pourquoi les opportunités restent fortes
Malgré le durcissement réglementaire, les obstacles administratifs, la pression fiscale et la concurrence croissante, la Corée du Sud continue d’offrir des opportunités réelles pour la location saisonnière, pour plusieurs raisons structurelles.
Un socle de demande solide
– Le pays vise 30 millions de touristes étrangers dans les années à venir, après avoir accueilli environ 16 millions de visiteurs en 2024.
– L’essor mondial de la K‑culture (K‑pop, dramas, cinéma) maintient la Corée au cœur de l’imaginaire touristique.
– En interne, près de la moitié des ménages du pays sont locataires et le nombre de ménages d’une personne (plus de 36 %) augmente, ce qui nourrit la demande pour les logements compacts en zone urbaine.
– Les grandes villes coréennes attirent chaque année des dizaines de milliers d’étudiants internationaux et de travailleurs étrangers, qui recherchent souvent des formules flexibles (séjours de plusieurs semaines à quelques mois).
Un cadre qui se normalise
Le resserrement réglementaire, loin de tuer le marché, a aussi vocation à le professionnaliser :
La régulation du secteur de la location courte durée vise à éliminer progressivement l’offre illégale (comme les officetels non conformes et les studios non déclarés). Elle permet d’améliorer la sécurité, la transparence fiscale et la confiance des voyageurs. Enfin, elle ouvre la voie à des acteurs institutionnels (fonds, REITs, grandes sociétés de gestion) pour développer des résidences spécialement conçues pour l’hébergement flexible.
Pour les investisseurs prêts à jouer “dans les clous”, cette normalisation est une bonne nouvelle : moins de concurrence sauvage, plus de possibilités de communication officielle (Wehome, plateformes certifiées, partenariats avec les offices de tourisme), et un cadre stable sur lequel bâtir une stratégie à long terme.
Une arbitrage à faire : pure saisonnière ou hybride
Compte tenu de la volatilité saisonnière (été et automne très forts, hiver plus mou), certains opérateurs optent déjà pour des modèles hybrides :
En haute saison, les locations sont généralement de très courte durée (1 à 7 nuits). En basse saison, il est courant de basculer vers des séjours de moyenne durée (30 nuits et plus), d’autant qu’environ un tiers des annonces à Séoul exigent déjà un minimum de 30 nuits.
Cette approche réduit le risque de creux prolongés, simplifie la gestion (moins de turnover) et attire un autre profil de clientèle : étudiants, expatriés en mission, travailleurs en projet.
Conclusion : comment aborder les opportunités en Corée du Sud
Les opportunités de location saisonnière en Corée du Sud sont bien réelles, mais elles ne s’adressent pas à ceux qui espèrent une rente facile. Le pays combine :
– des performances de marché attractives dans les principaux hubs (Séoul, Busan, Jeju, grandes villes touristiques),
– un cadre réglementaire exigeant mais de mieux en mieux balisé,
– une fiscalité lourde mais prévisible,
– et une culture locale qui valorise la qualité, la propreté, le respect et la discrétion.
Pour un investisseur ou un propriétaire qui souhaite se lancer, trois lignes de force se dégagent :
Pour réussir dans l’hébergement touristique, trois piliers sont essentiels. Premièrement, assurer la conformité en vérifiant la catégorie du bien, les règles du *gu*, en obtenant la licence requise et en choisissant la structure fiscale adéquate. Deuxièmement, s’appuyer sur une gestion professionnelle et les données, en analysant les performances du quartier et en utilisant des outils spécialisés, voire en déléguant à un gestionnaire local. Troisièmement, construire une expérience client irréprochable et adaptée culturellement, avec un logement impeccable, des règles claires, une communication respectueuse et une attention particulière aux détails.
Dans un pays où plus de la moitié des habitants de la capitale vivent déjà en location, où l’offre de logement reste sous tension et où le tourisme international repart à la hausse, la location saisonnière a encore de beaux jours devant elle. À condition, pour ceux qui veulent en tirer parti, de prendre le temps de comprendre la Corée du Sud dans toute sa complexité – économique, réglementaire et culturelle – et de s’y adapter avec rigueur plutôt qu’avec improvisation.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Corée du Sud pour chercher du rendement locatif et une exposition au won sud-coréen. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Séoul, Busan, Incheon), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement dans un quartier en forte croissance comme Gangnam (Séoul) ou Haeundae (Busan), combinant un rendement locatif brut cible de 7–8 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels rafraîchissements) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement la plus adaptée (propriété directe ou véhicule local) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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