Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier commercial en Corée du Sud est en train de changer d’échelle. Entre explosion des volumes de transactions, mutation verte des immeubles, montée en puissance des REITs et afflux de capitaux étrangers, le marché offre aujourd’hui un mélange rare de profondeur, de liquidité et de soutien public. Pour un investisseur, la question n’est plus de savoir s’il existe des opportunités, mais plutôt où se positionner, avec quel véhicule et à quel niveau de risque.
Un marché solide, transparent et de plus en plus liquide
La Corée du Sud affiche un environnement macroéconomique relativement stable, avec une croissance modérée, une inflation contenue et une banque centrale engagée dans un cycle d’assouplissement graduel. Le PIB réel a progressé d’environ 2 % en 2024, et la Banque de Corée a commencé à réduire son taux directeur fin 2024, pour le stabiliser autour de 2,75 % au printemps 2025, avec des anticipations de poursuite des baisses vers la zone des 2,25–2,5 % d’ici fin 2025.
L’investissement cumulé dans l’immobilier commercial en Corée du Sud dépasse déjà ce montant en milliards de KRW au troisième trimestre 2025.
Ce regain d’activité se traduit aussi par un retour marqué des capitaux étrangers. Les investissements entrants dans l’immobilier commercial sud‑coréen ont atteint environ 2,8 milliards de dollars en 2024, soit un retour aux niveaux pré‑Covid et une progression de plus de 20 % sur un an. Les flux sortants, eux, se sont effondrés à 380 millions de dollars, signe que les investisseurs locaux trouvent désormais davantage d’opportunités chez eux qu’à l’étranger.
Répartition sectorielle : domination des bureaux, montée de la logistique et des hôtels
Le marché sud‑coréen présente une forte concentration dans les bureaux, mais l’appétit pour la logistique et l’hôtellerie s’est nettement affirmé.
| Segment | Volume 2024 (KRW) | Part du total | Tendances clés 2025 |
|---|---|---|---|
| Bureaux | ≈ 13 000 Mds | ≈ 60 % | Manque d’offre prime, loyers en hausse, cap rates stables à bas |
| Logistique | ≈ 5 000 Mds | ≈ 23 % | Forte correction de l’offre, compression des rendements, surperformance des actifs « core » |
| Hôtels | ≈ 2 000 Mds | ≈ 9 % | Retour massif des touristes, hausse de l’ADR, transactions 5★ en plein boom |
| Commerce / retail | ≈ 2 000 Mds | ≈ 9 % | Reprise des rues prime, polarisation selon quartiers et concepts |
Les bureaux restent l’actif phare, concentrant l’essentiel des grandes transactions, mais les entrepôts de grade A et les hôtels haut de gamme attirent de plus en plus de capitaux institutionnels internationaux, souvent aux côtés de gérants locaux via des co‑entreprises.
Un cadre légal ouvert mais très encadré
La Corée du Sud se distingue en Asie par un régime d’ouverture relativement large aux investisseurs étrangers, que ce soit pour l’acquisition directe d’actifs ou via des véhicules collectifs.
Accès des étrangers à la propriété commerciale
Les personnes physiques et morales étrangères peuvent acquérir de l’immobilier en Corée du Sud, en principe dans les mêmes conditions que les nationaux. Trois lois structurent ce cadre :
– la loi sur la déclaration des transactions immobilières (Act on Report on Real Estate Transactions) ;
– la loi sur la promotion de l’investissement étranger (Foreign Investment Promotion Act) ;
– la loi sur les transactions de change (Foreign Exchange Transactions Act).
L’obligation centrale pour un investisseur étranger est de déposer un rapport d’acquisition auprès de l’administration locale (bureau de Si/Gun/Gu compétent) dans les 60 jours suivant la signature du contrat. Ce n’est donc pas un régime d’autorisation préalable, mais de déclaration a posteriori, sauf pour certains terrains sensibles (zones militaires, sites patrimoniaux, réserves naturelles, etc.) où un permis gouvernemental est requis.
Détenir 10 % ou plus des droits de vote d’une société propriétaire d’immeubles en Corée peut déclencher une obligation de notification en vertu de la loi sur la promotion de l’investissement étranger.
Procédures selon le profil d’investisseur
Les démarches diffèrent selon que l’investisseur est résident ou non‑résident, individu ou société :
– Résidents étrangers (titulaire d’une carte d’enregistrement ou succursale locale d’une société étrangère) : soumis à la loi sur la déclaration des transactions et à la loi sur l’enregistrement immobilier.
– Non‑résidents : en plus, la loi sur les transactions de change s’applique ; un rapport à une banque de change est nécessaire lors du retrait des fonds d’acquisition, et un numéro d’enregistrement immobilier doit être obtenu auprès de l’immigration ou, à défaut, via la Cour suprême.
– Sociétés à capitaux étrangers reconnues au titre de la loi sur la promotion de l’investissement étranger : notification d’investissement et enregistrement de la société auprès d’une banque de change ou de KOTRA avant de signer le contrat d’acquisition.
– Sociétés étrangères sans entité locale : peuvent acquérir des terrains pour des usages non lucratifs ; pour de la location ou toute activité commerciale, il faut ouvrir une filiale ou une succursale locale, sous peine de risquer un redressement fiscal (taxes d’acquisition et d’enregistrement à rembourser si l’audit découvre un usage commercial non déclaré).
Fiscalité des acquisitions et détention
La structure fiscale est un élément clé du rendement net. Plusieurs couches se superposent :
| Nature de taxe | Base / taux indicatif |
|---|---|
| Taxe d’acquisition (acquisition tax) | 4,6 % du prix (intégrant taxe d’enregistrement). 9,4 % dans les zones surpeuplées désignées |
| Droit de timbre | Jusqu’à 350 000 KRW par contrat d’acquisition |
| Obligation d’achat d’obligations logement | ≈ 5 % du prix, généralement revendues avec une décote 10–15 % |
| TVA sur immeuble commercial | 10 % sur le bâtiment (le terrain est exonéré) |
| Impôt sur les plus‑values | En général 10–30 % selon la durée de détention |
| Taxe foncière annuelle | 0,1–0,5 % de la valeur + 20 % de surtaxe éducation locale |
| Impôt sur la détention globale | 0,5–5 % au‑delà de certains seuils de patrimoine immobilier |
Les structures interposées (sociétés détenant des immeubles) n’échappent pas à la fiscalité immobilière : un investisseur qui devient majoritaire (>50 %) d’une société foncière est redevable d’une taxe d’acquisition réputée (2,2 % de la valeur comptable des immeubles), et la vente de titres supporte un droit de transaction de 0,35 %.
Le taux de fiscalité applicable aux revenus locatifs des entités étrangères en France.
Protection des investisseurs et liberté des flux
La loi sur la promotion de l’investissement étranger pose plusieurs principes protecteurs :
– liberté de l’investissement, sauf restriction motivée par la sécurité nationale, la santé publique, l’environnement ou l’ordre public ;
– égalité de traitement entre investisseurs étrangers et nationaux, y compris pour les avantages fiscaux ;
– garantie de la libre remise à l’étranger des produits de l’investissement (dividendes, intérêts, produit de cession), sous réserve que les fonds initiaux aient été correctement déclarés.
L’État peut, en outre, concéder ou vendre des terrains publics aux sociétés à capitaux étrangers dans le cadre de projets d’investissement, avec loyers réduits, baux longs (jusqu’à 50 ans renouvelables) et possibilité de paiement échelonné.
Des marchés de bureaux sous tension, moteurs de la performance
L’axe principal de l’investissement en immobilier commercial reste le marché des bureaux, dominé par Séoul et ses trois grands quartiers d’affaires : CBD (centre historique), Gangnam et Yeouido. À eux trois, ils concentrent plus de la moitié du stock de bureaux prime et la majorité des grandes transactions nationales.
Un cycle porté par le manque d’offre prime
Le marché des bureaux sud‑coréen représente environ 27,3 milliards de dollars en 2025 et devrait atteindre 34,5 milliards à l’horizon 2030. Sur la décennie 2014–2023, l’offre annuelle moyenne de surfaces prime à Séoul (≈ 190 000 m²) est restée en deçà de la demande nette (≈ 230 000 m²), ce qui a progressivement asséché les vacances.
La vacance prime est ainsi passée d’un peu plus de 10 % avant 2020 à environ 2 % fin 2022. En 2024–2025, on observe un léger relâchement, mais les niveaux restent extrêmement bas pour un marché aussi profond : environ 2,7 % de vacance pour les immeubles de grade A au deuxième trimestre 2025, et 3,1 % au troisième trimestre, avec même 1,5 % à Gangnam.
Entre 2023 et mi‑2025, les loyers nets effectifs des bureaux prime à Séoul ont augmenté de 5 à 6 % par an. La hausse a été de 2,1 % au deuxième trimestre 2025, puis de 1 % au troisième trimestre. Les immeubles de très haute qualité sur les artères les plus prisées, comme Teheran‑ro dans le district de Gangnam, bénéficient d’une prime de loyer pouvant atteindre 80 % par rapport aux actifs non prime.
Une demande tirée par la tech, la finance et les services
La structure de la demande alimente cette prime pour les meilleurs actifs. Les secteurs des technologies de l’information et des services financiers représentent ensemble près de la moitié de l’absorption des bureaux de grade A à Séoul (44 % en 2024). Les services professionnels (conseil, juridique, audit) constituent le segment d’usage final à la croissance la plus rapide, avec un taux de croissance annuel attendu autour de 5,7 % jusqu’en 2030.
Les mouvements récents illustrent la tendance au « flight to quality » :
– de grandes entreprises technologiques et financières migrent vers des tours neuves ou rénovées, souvent pré‑louées avant livraison (par exemple Viva Republica, maison mère de Toss Bank, sur le projet OPUS 459 à Gangnam) ;
– d’autres rationalisent leur surface mais montent en gamme, quittant parfois des immeubles prime anciens pour des actifs neufs mieux certifiés, ou downgrade vers le secondaire lorsque les loyers deviennent trop élevés.
Au‑delà des trois quartiers historiques, de nouveaux pôles émergent :
Trois grands projets d’aménagement stratégiques transforment des quartiers de Séoul en hubs technologiques et économiques de premier plan.
À l’ouest de Séoul, se transforme en un campus dédié à la R&D et aux bureaux pour les secteurs de l’aéronautique, la construction et les sciences de la vie. Projets portés par des géants comme Samsung C&T ou LG.
Au sud du CBD, fait l’objet du gigantesque projet ‘Yongsan International Business District’. Conçu comme un quartier d’affaires et de vie ultra‑technologique, il est porté par un partenariat public‑privé.
Au sud de Gangnam, se positionne comme la ‘Silicon Valley coréenne’ avec un fort contenu technologique et la présence de nombreuses plateformes et entreprises numériques.
Rendements et arbitrages pour les investisseurs
Pour un investisseur, le couple rendement / risque des bureaux prime à Séoul s’est légèrement comprimé, mais reste compétitif dans un environnement de taux en baisse. Les cap rates dans les adresses les plus prisées avoisinent 4 %, contre plus de 5 % pour des immeubles moins bien situés ou de qualité inférieure.
Les grands deals récents — vente de Pangyo Tech One Tower (≈ 1,9 billion de KRW), d’Asset Gangnam (1,1 billion de KRW) ou encore d’ensembles comme D‑Tower ou Centropolis — montrent que les investisseurs sont prêts à payer cher pour des flux locatifs stables, portés par des locataires de premier plan et une vacance quasi nulle.
L’enjeu pour un nouvel entrant est double : accéder à ces actifs très convoités, souvent via des plateformes locales (REITs, fonds, joint‑ventures), ou identifier des value‑add sur des immeubles bien situés mais à moderniser, notamment sur le plan ESG.
Logistique : d’un cycle de sur‑offre à une fenêtre d’entrée rare
La logistique sud‑coréenne, et plus particulièrement le marché des entrepôts de grade A dans le Grand Séoul, a connu une phase de surchauffe suivie d’un brutal ralentissement de l’offre, créant aujourd’hui des conditions d’entrée intéressantes pour les investisseurs de long terme.
Du boom à la nouvelle « normalité »
Après un pic d’achèvements qui a porté le taux de vacance logistique global à environ 23 % en 2024, le pipeline s’est littéralement effondré. Au premier semestre 2025, la nouvelle offre dans le Grand Séoul ne représente qu’environ 0,53 million de m², soit une chute de 73 % sur un an. Au deuxième trimestre 2025, seuls quatre centres de grade A ont été livrés, pour 168 614 m² – le plus bas volume trimestriel depuis 2019.
Des dizaines de projets subissent des retards structurels : 172 chantiers (12,36 millions de m²) ont été repoussés d’au moins un an, dont plus de 80 % enlisés dans leur troisième année de report. Résultat : la projection de nouvelles surfaces pour 2026–2027 ne représente plus que 5 % du stock actuel.
Dans le même temps, la demande continue de croître, portée par :
Le marché de l’immobilier logistique est porté par trois forces majeures : les prestataires 3PL (46% des surfaces louées), l’e‑commerce (acteurs nationaux et internationaux occupant des millions de m²), et la chaîne du froid, dont la demande locative a presque triplé au T3 2025.
Vacance, loyers et rendements : un marché qui se resserre
Le taux de vacance logistique commence déjà à refluer. De 23 % en 2024, il est passé à 20,4 % à mi‑2025 dans le Grand Séoul, avec une prévision autour de 19 % pour l’ensemble de 2025. Les situations sont toutefois très contrastées :
– les entrepôts « dry » (sec) enregistrent des niveaux de vacance nettement plus bas, et pourraient descendre sous 4 % d’ici 2027, surtout dans les sous‑marchés du sud (Anseong, Icheon) où certains actifs se maintiennent sous 5 % de vacance ;
– les entrepôts frigorifiques restent plus volatils, avec un risque de vacance durablement élevé (jusqu’à 30 % dans certains secteurs) mais une prime de loyer et de rendement pour les actifs bien positionnés.
Progression en pourcentage des loyers nets effectifs des entrepôts de grade A dans le Grand Séoul au deuxième trimestre 2025.
Transactions et acteurs : le retour des institutionnels globaux
Le rebond de confiance des investisseurs est visible dans les chiffres. Après un creux en 2023, les volumes de transactions logistiques remontent : 5 000 milliards de KRW en 2024, puis un bond à 1,3 billion de KRW au premier trimestre 2025, avant une correction technique au deuxième trimestre (296,7 milliards) liée à un effet de base, et une explosion à 1,26 billion de KRW au troisième trimestre.
Les deals sont largement dominés par des actifs « core » sécurisés par des baux fermes avec des e‑commerçants et des 3PL, souvent sous forme de forward purchase ou de cessions garanties par les promoteurs. Parmi les transactions emblématiques figurent :
– l’acquisition du Hang‑dong Dream Logistics Center par une JV Koramco–GIC (230 milliards de KRW) ;
– le rachat du centre logistique de Gyeongsan occupé par Coupang par IGIS (155,8 milliards de KRW) ;
– plusieurs opérations de Blackstone, KKR via Kreate Asset Management, ou encore Gravity Asset Management en partenariat avec GIC.
Pour les investisseurs étrangers, ce segment offre aujourd’hui une combinaison rare : visibilité sur la demande, contraction brutale de l’offre future et rendements encore supérieurs à ceux des bureaux prime, dans un pays où la logistique est un maillon clé d’une des plus grandes économies du e‑commerce au monde.
Commerce et hôtellerie : jouer la carte du tourisme et de la consommation
Si le retail a souffert de la montée des ventes en ligne et d’une demande intérieure en dents de scie, certaines artères commerciales et formats tirent clairement leur épingle du jeu, portés par le retour massif des touristes. L’hôtellerie, elle, est entrée dans un nouveau cycle haussier.
Retail : polarisation extrême, mais reprise des « high streets » touristiques
En 2024, le marché du commerce de détail en Corée du Sud a enregistré sa première croissance négative depuis 2020, malgré un chiffre d’affaires global de 509 000 milliards de KRW (+3,1 % sur l’année). Les grandes tendances sont claires :
– progression continue des ventes en ligne (plus de 25 % de parts de marché) ;
– forte croissance des grands magasins (+8,4 %) ;
– chute des duty‑free (‑20 %), liée à la structure des touristes et aux changements de consommation.
Sur le terrain, les indicateurs de vacance et de loyers montrent toutefois une nette amélioration sur les rues prime de Séoul :
| Rue / quartier | Vacance 2024 (approx.) | Vacance T2 2025 | Tendances |
|---|---|---|---|
| Myeong‑dong | ≈ 6,8 % | ≈ 7 % | Niveau le plus bas depuis 2018, hausses de loyers, explosion des ouvertures de boutiques cosmétiques et mode |
| Gangnam | ≈ 20 % | Forte baisse | Recul de la vacance de plus de 5 points au T3 2025, nouveaux flagships tech et mode |
| Garosu‑gil | ≈ 39 % | Toujours élevée | Quartier très polarisé, dépendant des concepts expérientiels et des marques internationales |
| Seongsu‑dong | Faible | Faible | Demande soutenue, loyers en forte hausse, destination tendance pour lifestyle, cafés, mode |
L’afflux de touristes — plus de 7,2 millions de visiteurs étrangers sur le seul premier semestre 2025, en hausse de 15 % sur un an — redonne du souffle aux commerces de rue, en particulier dans les quartiers touristiques et de « medical tourism » comme Myeong‑dong ou Gangnam. Les ventes par carte bancaire dans les six grands quartiers commerçants de Séoul ont ainsi retrouvé, voire dépassé, les niveaux de 2019.
Pour un investisseur, le retail sud‑coréen n’est plus un jeu de volume mais de sélection. Il est conseillé de miser sur les artères bénéficiant d’un mix solide de clientèle locale et touristique, sur les emplacements au pied d’immeubles de bureaux prime (notamment à Magok, où certains ensembles dépassent 90 % de pré‑location), ou sur des formats mixtes intégrant restauration, santé, services et expériences.
Hôtellerie : un cycle haussier porté par le tourisme et la raréfaction de l’offre
Le rebond est encore plus net dans l’hôtellerie. Après un volume de transactions limité à 400 milliards de KRW en 2023, les cessions d’hôtels cinq étoiles ont bondi à 1 800 milliards en 2024, soit plus de quatre fois plus. Le marché est tiré par :
Le tourisme médical en Corée du Sud a attiré plus de 600 000 patients étrangers en 2023, principalement en dermatologie et chirurgie esthétique.
Les grands investisseurs globaux ne s’y trompent pas. En 2025, Goldman Sachs a signé sa première acquisition hôtelière en Corée avec le Mercure Ambassador Hongdae (262 milliards de KRW), pendant que des acteurs comme Shinhan Seobu T&D REIT rachetaient le Shilla Stay Mapo. D’autres opérations emblématiques récentes incluent la reprise de l’hôtel Conrad par des capitaux japonais ou la conversion du Tmark Grand en Voco Myeong‑dong.
Pour un investisseur, la thèse consiste à capter la hausse de l’ADR et du RevPAR dans les emplacements prime, ou à participer à des opérations de redéveloppement / repositionnement d’actifs hôteliers obsolètes vers des concepts plus rentables (lifestyle, long stay, résidences seniors, etc.).
Au‑delà des fondamentaux économiques classiques, l’un des grands axes d’opportunité en Corée du Sud réside dans la transformation ESG du parc immobilier. Les bâtiments représentent près de 60 % des émissions de carbone du pays, et la pression pour décarboner s’intensifie.
Un arsenal politique en faveur du bâtiment vert
Le gouvernement a déployé une série de politiques visant à verdir massivement le parc :
La Corée du Sud a mis en place un cadre complet pour la transition écologique du secteur immobilier. Le Green New Deal (2020) promeut la numérisation et la rénovation énergétique. Le pays dispose d’un système de certification des bâtiments verts (GBCC) depuis 2001, évaluant l’usage des sols, l’énergie, l’eau et la qualité de l’air. Le plan « Green Building Activation » vise une réduction de 88,1 % des émissions du secteur d’ici 2050. Séoul prévoit la rénovation de 1 532 bâtiments publics et le déploiement de la norme Zero Energy Building. Des incitations fiscales, comme des réductions de taxe d’acquisition, sont liées au grade de performance énergétique.
En parallèle, la Corée a mis en place sa propre taxonomie verte, la K‑Taxonomy, qui définit les activités économiques contribuant aux objectifs environnementaux nationaux et sert désormais de référence pour les institutions financières dans l’évaluation ESG.
Certifications et prime verte
Les certifications internationales se multiplient sur les actifs commerciaux coréens : LEED, BREEAM, WELL, mais aussi systèmes locaux. Des ensembles comme IFC Seoul à Yeouido ou Namsan Square dans le CBD ont obtenu des labels LEED Gold, intégrant récupération des eaux pluviales, panneaux solaires, façades très isolantes et systèmes de stockage thermique.
Cette montée en gamme n’est pas qu’une question d’image : les données mondiales montrent que les immeubles certifiés se vendent et se louent plus cher, avec :
Près de 40 % des propriétaires interrogés constatent une meilleure résilience de la valeur des bâtiments certifiés.
À Séoul, la part du stock de bureaux prime certifié vert a doublé entre 2019 et 2023, passant d’environ 21 % à 45 %. Plus de 80 % des grands utilisateurs commerciaux basés en Corée déclarent vouloir disposer d’un portefeuille 100 % certifié vert d’ici 2030, et plus d’un tiers n’envisageront plus, à cet horizon, de travailler qu’avec des bailleurs signataires de green leases.
Pour un investisseur, cela ouvre trois types de stratégies :
– acquérir des actifs déjà très performants ESG pour bénéficier immédiatement de loyers plus élevés et d’un risque de vacance réduit ;
– cibler des immeubles bien situés mais obsolètes, pour les transformer via des capex verts (isolation, systèmes CVC, pilotage numérique, certifications) et capter ainsi un repositionnement locatif significatif ;
– s’aligner sur les exigences ESG des grands fonds de pension et asset managers globaux, qui conditionnent de plus en plus leurs allocations à des critères précis (K‑Taxonomy, GRESB, SBTi, etc.).
REITs et véhicules collectifs : une porte d’entrée structurée sur le marché
Pour les investisseurs qui ne souhaitent pas détenir en direct des actifs immobiliers en Corée du Sud, le marché des véhicules collectifs, en particulier les REITs, a pris une ampleur considérable ces dernières années.
Explosion du marché des REITs
Créé en 2001, le marché coréen des REITs est resté longtemps discret avant d’accélérer brutalement à partir de 2018, sous l’impulsion d’une politique publique volontariste en faveur des REITs cotées. Les chiffres parlent d’eux‑mêmes :
| Indicateur | 2012 | 2020 | Mai 2025 |
|---|---|---|---|
| Nombre total de REITs | 71 | 286 | 415 |
| Actifs bruts de tous les REITs | 9,5 Tn KRW | 62,0 Tn KRW | 107,4 Tn KRW |
| Nombre de REITs cotées | 3 (2017) | 13 (2020) | 24 (2024) |
| Actifs des REITs cotées | 0,4 Tn KRW | 5,8 Tn KRW | 18,1 Tn KRW |
| Part des cotées dans le total | — | — | 16,9 % |
Les REITs cotées offrent en moyenne des rendements de dividende supérieurs à 7 %, avec un taux annuel moyen de 7,4 % en 2023. Un investissement de 50 millions de KRW peut ainsi dégager environ 3,7 millions de KRW de dividendes annuels, bénéficiant en outre d’un taux d’imposition préférentiel (9,9 % pour une détention supérieure à trois ans).
Pour autant, le poids des REITs dans le marché actions coréen reste faible (0,2 % de la capitalisation du KOSPI), très en deçà des États‑Unis (≈ 6 %) ou du Japon (≈ 4 %). Le potentiel de rattrapage est donc important.
Réformes réglementaires et nouveaux outils : les « Project REITs »
Conscient de ce potentiel, le ministère des Terres, des Infrastructures et des Transports (MOLIT) a fait de la croissance de l’industrie des REITs un axe clé de sa stratégie de revitalisation immobilière. Un plan de relance des REITs a été annoncé en 2024, suivi de deux vagues de réformes législatives :
La réglementation des REITs a été modernisée en deux temps : en 2024, une première série d’amendements a simplifié la création et le fonctionnement des REITs classiques (structure, gouvernance, limitations d’endettement). Puis, en 2025, une deuxième réforme a introduit un nouveau véhicule, les **Project REITs**, conçu pour intégrer dans une même structure la phase de développement et la phase d’exploitation des actifs.
Les Project REITs peuvent financer à la fois l’acquisition du foncier et les coûts de construction, avec un plafond d’endettement équivalent à deux fois les fonds propres, extensible jusqu’à dix fois via une résolution spéciale des actionnaires. Les REITs existantes peuvent y convertir certains de leurs compartiments.
Les réformes introduisent des avantages fiscaux notables pour les REITs, incluant des exonérations partielles de taxe foncière, des réductions de taxes d’acquisition et d’enregistrement, et la déductibilité des dividendes distribués (si au moins 90% du résultat distribuable est versé). Elles facilitent également leur cotation en bourse. L’objectif déclaré du gouvernement est d’élargir et de démocratiser l’accès du grand public et des investisseurs institutionnels au marché immobilier via ces structures transparentes, en alternative aux montages opaques.
Diversité des portefeuilles et montée de la logistique
Historiquement, la composition des portefeuilles de REITs reflétait les priorités de la politique du logement, avec une forte part de résidentiel (programme « New Stay » dès 2014). Mais la tendance s’inverse progressivement : la part des bureaux et de la logistique augmente, notamment sur les REITs cotées, qui se concentrent principalement sur des actifs de bureaux, de commerce et de logistique.
Des acteurs comme ESR Kendall Square REIT se sont spécialisés dans les centres logistiques modernes et ont attiré des investisseurs de poids, à l’image du fonds de pension néerlandais APG, qui a engagé plus de 400 millions de dollars en 2024 dans le premier fonds logistique core perpétuel du pays, géré par ESR Kendall Square.
Pour un investisseur international, les REITs coréennes offrent trois avantages :
– un accès liquide à des classes d’actifs qui peuvent être difficiles à acheter en direct (bureaux prime à Séoul, entrepôts XXL, hôtels 5★) ;
– des rendements de dividende élevés dans l’environnement actuel ;
– une exposition à la montée en puissance de la gestion ESG, certaines REITs intégrant déjà des notations GRESB de premier rang.
Nouveaux modèles : fractionnement, blockchain et digitalisation de l’investissement
Au‑delà des REITs, la Corée du Sud est en pointe sur les modèles d’investissement immobilier fractionnés, portés par les technologies numériques et la blockchain. Depuis 2019, plusieurs plateformes ont été admises dans le « regulatory sandbox » financier, un dispositif qui leur offre une dérogation temporaire à certaines contraintes réglementaires pour tester des modèles innovants sur une période allant jusqu’à quatre ans.
Les plateformes proposent désormais des parts de fiducies immobilières tokenisées (DABS) aux particuliers. En février 2025, les régulateurs ont publié un projet de réforme pour intégrer ces modèles dans le droit commun, prévoyant la création d’une nouvelle licence d’intermédiation spécifique aux plateformes de fractionnement.
Pour un investisseur étranger, ces innovations ouvrent des perspectives intéressantes :
– possibilité de prendre des expositions granulaires sur des actifs emblématiques, sans mobiliser de gros capitaux ;
– diversification des portefeuilles via des titres liquides adossés à l’immobilier coréen ;
– intégration potentielle de ces produits dans des stratégies plus larges de tokenisation de portefeuilles immobiliers.
Risques et points de vigilance : crédit, endettement des ménages, due diligence
Malgré un contexte porteur, le marché coréen n’est pas exempt de risques. Un investisseur avisé devra les intégrer à sa stratégie.
Endettement privé et financement de projets
La Corée du Sud se distingue par un niveau très élevé d’endettement des ménages, autour de 105 % du PIB fin 2023. Les autorités surveillent de près ce sujet, d’autant que certains segments financiers sont très exposés au financement de projets immobiliers (Project Financing, PF) :
– les banques sont relativement peu exposées (environ 1,5 % de leurs encours totaux, avec un taux de défaut quasi nul sur les PF) ;
– en revanche, les banques mutualistes, compagnies de financement et sociétés de valeurs mobilières présentent des ratios de créances douteuses PF compris entre 4,4 % et 5,6 %, et plusieurs établissements ont enregistré des pertes nettes.
C’est le montant, en milliards de KRW, du plan de soutien global mis en place par les autorités pour stabiliser le marché.
Pour un investisseur, cela signifie que : les décisions doivent être prises en tenant compte des risques et des opportunités du marché.
– les banques restent des partenaires de financement relativement sûrs ;
– les opportunités peuvent émerger sur le marché des actifs en difficulté (NPLs, restructurations de promoteurs comme Taeyoung E&C) ;
– la sélection du levier (senior, mezzanine, equity préférentielle) est déterminante pour le profil de risque.
Due diligence renforcée : juridique, ESG et gouvernance
La structure juridique et corporate de nombreux groupes coréens, notamment les chaebols, peut s’avérer complexe. Les opérations de type LBO soulèvent des questions spécifiques sur la responsabilité des administrateurs, et les risques « hors bilan » sont une réalité :
– dettes non divulguées ;
– litiges en cours ;
– provisions environnementales insuffisantes ;
– engagements vis‑à‑vis du personnel ou passifs fiscaux latents.
Les meilleures pratiques de due diligence en Corée du Sud incluent : une analyse approfondie des registres commerciaux et des antécédents des dirigeants, la vérification des droits de propriété intellectuelle, l’examen des relations avec les chaînes d’approvisionnement locales, la compréhension des réglementations sectorielles spécifiques, et l’évaluation des pratiques culturelles d’entreprise pour assurer une intégration et une conformité réussies.
– l’analyse fine des transactions avec parties liées ;
– la revue détaillée des annexes comptables à la recherche de passifs éventuels ;
– des audits environnementaux de site, surtout pour les projets de reconversion ;
– la vérification de la conformité aux législations travail, données personnelles (PIPA) et sécurité.
Pour se prémunir, les investisseurs recourent de plus en plus à des outils de gestion de risque contractuels (clauses de représentations et garanties adaptées, comptes séquestres, assurances Warranty & Indemnity), tout en s’appuyant sur des cabinets d’avocats et de conseil locaux.
Un cadre réglementaire en mouvement : opportunités additionnelles
Plusieurs évolutions réglementaires ciblées créent des niches d’investissement complémentaires.
Résidences seniors et immobilier géré
Face au vieillissement rapide de la population, le gouvernement a lancé en 2024 un plan de revitalisation des résidences seniors, avec l’ambition de lever les obstacles règlementaires à la création et à l’exploitation de ce type de produits. Un projet de loi spécifique est attendu dans la première moitié de 2025.
Pour les investisseurs, cela ouvre un champ de possibles :
Un exemple concret de diversification dans l’immobilier alternatif consiste à : développer ou acquérir des résidences services seniors ; adapter des bâtiments existants, comme des hôtels ou immeubles de bureaux devenus obsolètes, pour les convertir en usages gérés tels que le senior living, le co-living ou des espaces médicalisés ; puis à structurer ces actifs au sein de véhicules d’investissement comme des REITs (Real Estate Investment Trusts) ou des Project REITs, qui permettent de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques.
Visa et résidence par investissement immobilier
La Corée du Sud propose également certaines voies de résidence par investissement liées à l’immobilier, même si elles sont plus encadrées que dans d’autres pays :
Un visa F‑2‑10 est accessible avec un investissement d’au moins 1,5 milliard de KRW dans l’immobilier de zones désignées. Il est valable deux ans, renouvelable, et peut mener à la résidence permanente (F‑5). L’île de Jeju propose un seuil réduit à 500 millions de KRW. L’obtention du visa F‑5 peut nécessiter de maintenir l’investissement pendant cinq ans et de démontrer une maîtrise de la langue coréenne.
Ces régimes restent toutefois centrés sur le résidentiel et le tourisme, et les actifs ne peuvent généralement pas être loués pendant la période d’investissement. Ils ne constituent donc pas, à ce stade, un vecteur majeur pour l’immobilier commercial, mais peuvent intéresser certains family offices ou ultra‑HNW souhaitant coupler stratégie patrimoniale et mobilité internationale.
Conclusion : un marché profond, sophistiqué, mais sélectif
L’immobilier commercial en Corée du Sud offre aujourd’hui un profil singulier en Asie : un marché profond, liquide et transparent, soutenu par :
– une économie avancée et très urbanisée ;
– une ouverture maîtrisée aux capitaux étrangers ;
– un cadre réglementaire qui encourage les véhicules collectifs (REITs, Project REITs) ;
– une dynamique forte dans les bureaux prime, la logistique et l’hôtellerie ;
– une transformation ESG rapide qui crée de nouvelles sources de valeur.
Pour un investisseur, la clé est la spécialisation :
Pour investir à Séoul, privilégiez les bureaux de premier ordre ou à fort potentiel de repositionnement dans les trois grands quartiers d’affaires ou les nouveaux pôles comme Magok et Yongsan. Ciblez la logistique de grade A dans le Grand Séoul, en particulier sur les sous-marchés où l’offre future se raréfie et la vacance diminue. Optez pour des actifs de détail sur les artères les plus résilientes et touristiques, ou en rez-de-chaussée d’immeubles de bureaux premium. Bénéficiez du cycle haussier hôtelier dans les quartiers à forte densité touristique et médicale. Utilisez les REITs et les nouvelles plateformes de fractionnement pour ajuster votre exposition selon votre tolérance au risque et votre horizon d’investissement.
Dans un environnement où les taux devraient rester sur une trajectoire baissière et où la pression réglementaire environnementale continuera de s’intensifier, les actifs bien situés, bien financés et bien gérés devraient enregistrer de solides performances relatives. La Corée du Sud, longtemps perçue comme un marché difficile d’accès, est en train de s’ouvrir, sans renoncer à son exigence : une combinaison exigeante, mais potentiellement très rémunératrice, pour les investisseurs capables de faire leur sélection avec finesse.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Corée du Sud pour rechercher du rendement locatif et une exposition au won sud-coréen. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Séoul, Busan, Daegu), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement dans un immeuble récent dans un quartier en forte croissance comme Gangnam (Séoul) ou Haeundae (Busan), combinant un rendement locatif brut cible autour de 6–7 % – en gardant en tête que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement (propriété directe, société locale) et définition d’un plan de diversification internationale dans le temps.
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