Les meilleurs quartiers pour investir en Corée du Sud

Publié le 28 décembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans la pierre en Corée du Sud, c’est entrer sur l’un des marchés les plus dynamiques – mais aussi les plus polarisés – de l’OCDE. Tandis que les prix continuent de grimper dans l’aire métropolitaine de Séoul, de nombreuses villes régionales voient leurs valeurs stagner ou reculer. Pour un investisseur, le choix du quartier est donc bien plus décisif que le choix du pays en lui-même.

L’objectif n’est pas de dresser une liste touristique, mais de comprendre où se trouvent réellement les moteurs de valeur, pour quel type de stratégie (patrimoniale, rendement, flip, location courte durée) et à quel niveau de risque.

Comprendre le terrain de jeu : un marché polarisé

Avant d’entrer dans le détail des quartiers, il faut garder en tête la toile de fond macro. Le marché résidentiel coréen reste globalement atone : en février 2025, l’indice national des prix n’affichait qu’une hausse nominale de 0,31 % sur un an, soit une baisse de 1,67 % en termes réels. Mais cette moyenne cache un fossé spectaculaire entre Séoul et le reste du pays.

Le contraste est visible dans les chiffres des prix moyens au mètre carré : Séoul se situe à plus du double de la moyenne nationale, tandis que nombre de grandes villes régionales reculent.

Ville / Région	Variation annuelle indice prix (février 2025)	Prix moyen (KRW/m²)	Prix moyen (USD/m²)
Séoul	+3,63 %	13 396 000	9 272
Aire métropolitaine (global)	+1,68 %	8 531 000	5 905
Incheon	+0,63 %	5 644 000	3 906
Gyeonggi	+0,32 %	6 554 000	4 536
Busan	-1,94 %	6 690 000	4 630
Daegu	-3,87 %	6 713 000	4 646
Autres villes régionales	-0,30 %	4 605 000	3 187

Les prévisions du Korea Housing Market Institute prolongent cette divergence : pour 2025, une hausse de 1,7 % est attendue à Séoul, quand les régions hors capitale devraient perdre 1,4 % en moyenne. Cela explique pourquoi 69 % des logements détenus par des étrangers se concentrent déjà dans la Région Capitale (Séoul, Gyeonggi, Incheon).

Séoul : l’épicentre incontournable (mais sous contraintes)

Séoul reste le cœur battant du marché immobilier coréen. Les prix y ont été multipliés par environ trois depuis 2013, dans un contexte de liquidités abondantes (la masse monétaire M2 a été multipliée par 2,36 sur la même période) et de pénurie chronique de logements dans les zones les plus demandées.

L’investissement y est loin d’être bon marché, mais il concentre :

– la plus forte croissance structurelle des prix ;

– la demande locative la plus solide ;

– les plus grands projets de transport et de rénovation.

Gangnam-gu : valeur refuge ultime et capitalisation long terme

Gangnam reste, de loin, le district le plus cher du pays. Les prix moyens y oscillent entre 30 et 40 millions de KRW par mètre carré, soit environ 22 000 à 30 000 dollars. On dépasse largement les 2 milliards de KRW pour un appartement haut de gamme, avec un ticket d’entrée qui exclut quasi systématiquement les investisseurs modestes.

L’intérêt de Gangnam ne tient pas au rendement brut – souvent limité à 3–4 % pour les appartements, avec des loyers autour de 2,5 à 3 millions de KRW par mois pour un deux‑pièces – mais au profil « blue chip » de l’actif. Le quartier concentre :

– des sièges de géants technologiques et financiers (Samsung Town, Google Korea sur Teheran‑ro) ;

– un réseau de transport d’une densité exceptionnelle, renforcé par l’extension des lignes express comme la GTX ;

– une offre scolaire élitiste (Daechi, Apgujeong, Gaepo) valorisée par les familles aisées.

Sur quinze ans, les grands ensembles emblématiques illustrent la puissance de cette mécanique : des complexes comme Apgujeong Hyundai, Daechi Seonkyung ou Suseo Jinheung ont vu leurs prix multipliés par près de dix entre la fin des années 1990 et 2021.

Pour un investisseur, Gangnam relève donc clairement d’une stratégie patrimoniale de long terme. On y paie une prime importante – le « Gangnam Belt » se traite avec une surcote d’environ 28 % par rapport à la simple croissance de la masse monétaire – mais l’historique montre une capacité remarquable à absorber les chocs, y compris les hausses de taux ou les dispositifs anti‑spéculation.

Seocho-gu et Songpa-gu : le reste du « triangle d’or »

Avec Gangnam, Seocho et Songpa forment les fameux « Gangnam 3 gu », qui dominent les classements de prix et de transactions.

Seocho‑gu affiche des prix moyens autour de 22 à 25 millions de KRW/m², soit un peu en‑dessous de Gangnam mais très au‑dessus de la moyenne séoulite. Le district attire les familles aisées en quête de grands appartements, de parcs et d’écoles de prestige. Les rendements bruts tournent autour de 3–4 %, avec une demande locative solide mais une « ambiance » un peu plus résidentielle et moins effervescente que Gangnam.

– la concentration d’équipements de loisirs (Lotte World, parcs, Han) ;

– l’arrivée de la ligne GTX‑A qui raccourcira considérablement les temps de trajet ;

– une demande locative familiale très forte (les loyers pour un trois‑pièces se situent autour de 2 à 2,5 millions de KRW par mois, pour des rendements de 3–3,5 %).

Les volumes de transactions de 2024, les plus élevés de Séoul, témoignent du repositionnement de Songpa comme alternative plus « abordable » à Gangnam, sans sacrifier les fondamentaux.

Yongsan-gu : le pari sur un nouveau CBD de rang mondial

Autre pièce maîtresse de la carte séoulite : Yongsan‑gu. Historiquement zone militaire et quartier international (Itaewon), il est en train de basculer vers un profil de district d’affaires et de luxe résidentiel.

Les prix moyens y sont déjà élevés – autour de 20 à 25 millions de KRW/m² – mais l’essentiel se joue sur les projets à venir. Le Yongsan International Business District prévoit la création d’un « centre vertical » de 100 étages sur un site de 500 000 m², avec un démarrage des travaux annoncé pour le second semestre 2025. Les projections officielles font état :

– d’un impact économique de 32,6 trillions de KRW ;

– de 146 000 emplois créés ;

– de plus de 3,5 trillions de KRW dédiés à l’amélioration des transports.

Dans un marché où les bureaux de catégorie A affichent déjà des taux de vacance autour de 2–3 %, un nouveau hub tertiaire de cette ampleur promet une très forte tension sur le résidentiel à moyen terme, en particulier pour les logements offrant vue sur le fleuve Han ou proximité immédiate des nouvelles stations.

La contrepartie, pour l’investisseur individuel, est double : un niveau de prix déjà haut et un encadrement réglementaire renforcé. Yongsan fait partie des zones soumises au système de « permis de transaction foncière », avec obligation d’occupation minimale (en plus des nouvelles règles visant les acheteurs étrangers). Il faut donc viser un horizon long et un usage réel – même partiel – plutôt qu’une pure spéculation.

Mapo-gu et Hongdae : rendement et jeunesse urbaine

Quand on quitte le « triangle d’or », Mapo‑gu se détache comme la star des investisseurs orientés rendement. Avec des prix moyens autour de 15 millions de KRW/m² et des loyers qui peuvent atteindre 1 à 1,5 million de KRW par mois pour de petites unités, les rendements bruts se situent entre 3,5 et 4,5 % – soit au‑dessus de la moyenne de Séoul (4,31 %).

Le secteur de Hongdae, en particulier, cumule plusieurs moteurs de demande :

– une population étudiante dense (Hongik, Sogang, Ewha) ;

– une scène culturelle et nocturne qui draine jeunes actifs et touristes ;

– une proximité avec le Digital Media City, cluster de médias et de tech.

Cela en fait un terrain idéal pour des stratégies de location à forte rotation (studios, officetels, coliving), avec une base de locataires renouvelée en permanence. La contrepartie, c’est une vacance potentiellement plus fréquente entre deux baux et une usure plus rapide des biens, liée à l’intensité d’usage.

Seongsu-dong : la « Brooklyn coréenne » en pleine revalorisation

À l’est du centre, Seongsu‑dong illustre parfaitement le schéma de reconversion industrielle chère aux investisseurs avisés. Ancienne zone d’usines et d’ateliers, le quartier s’est mué en laboratoire de mode, de design et de tech. De grands noms comme Musinsa ou SM Entertainment y ont installé leurs sièges, attirant un public de jeunes cadres et de créatifs.

Les prix s’établissent encore dans une fourchette de 15 à 20 millions de KRW/m², donc en‑dessous de Gangnam, mais les hausses récentes sont significatives, avec une accélération marquée au premier trimestre 2025. Le quartier est désormais perçu comme une alternative plus abordable à la rive sud du Han, avec un potentiel de rattrapage sur 3–5 ans.

Dans ce type de contexte, les stratégies les plus pertinentes consistent à :

– cibler les appartements neufs ou les zones de redéveloppement, qui capteront le plus fort différentiel de valorisation ;

– privilégier les petites et moyennes surfaces, plus liquides et mieux alignées avec la structure des ménages (explosion des foyers d’une à deux personnes).

Quartiers créatifs et hanoks : Ikseon, Bukchon, Euljiro, Mullae

Au‑delà des grands districts, plusieurs micro‑quartiers méritent l’attention des investisseurs prêts à miser sur des marchés de niche.

Les secteurs hanok comme Bukchon et Samcheong‑dong voient leurs valeurs grimper, portées par la rareté du bâti traditionnel et l’intérêt croissant pour un mode de vie plus « authentique ». Les prix peuvent y atteindre 35 à 45 millions de KRW/m², au‑delà même de Gangnam, ce qui limite la jouabilité pour de simples investissements locatifs. En revanche, pour un projet de résidence secondaire, de maison d’hôtes haut de gamme ou de boutique‑hôtel, ces quartiers combinent prestige, cachet architectural et demande touristique solide.

Ikseon‑dong suit une trajectoire similaire, mais avec des tickets d’entrée moins extrêmes. Des ruelles de hanoks y sont reconverties en cafés et boutiques, suscitant un engouement constant chez les jeunes et les touristes. Le risque principal est la gentrification rapide, avec des tensions croissantes entre préservation du patrimoine et commercialisation intensive. Pour un investisseur, cela suppose un travail juridique et réglementaire minutieux, afin de sécuriser l’usage (résidentiel, commercial, mixte).

Dans ces zones, les rendements peuvent être intéressants à court terme, mais la vraie création de valeur vient souvent de la transformation : acheter un espace brut, le repositionner en loft ou en local mixte, puis le louer à un loyer très supérieur à celui du marché résidentiel traditionnel.

Quartiers familiaux abordables : Guro, Gangdong, Nowon, Dobong

Pour les investisseurs plus sensibles au niveau de prix qu’au prestige, plusieurs districts périphériques de Séoul offrent des portes d’entrée intéressantes.

Guro‑gu, dans le sud‑ouest, est porté par le Guro Digital Complex, qui rassemble plus de 1 300 entreprises IT et centres de R&D. La demande de logements de proximité y est soutenue par les salariés de ces entreprises, avec des prix qui restent inférieurs aux arrondissements centraux. Le rendement locatif peut donc être supérieur, à condition d’accepter une distance plus grande par rapport au centre historique.

Gangdong‑gu, à l’est, bénéficie de l’arrivée programmée des lignes express GTX (dont la GTX‑D) et du développement du Godeok Biz Valley, un projet capable de générer des milliers d’emplois et un impact économique estimé à 9,5 trillions de KRW. Les prix y montent, mais demeurent en‑dessous de ceux de Gangnam ou Seocho, ce qui laisse un potentiel de rattrapage évident à mesure que les infrastructures se concrétisent.

Plus au nord, Nowon‑gu et surtout Dobong‑gu représentent les segments les plus abordables de Séoul. Dobong est même considéré comme la zone la moins chère de la capitale, grâce à sa localisation en lisière nord et à une offre de logements plus modeste. La distance au centre et le manque d’animation nocturne constituent des freins, mais l’amélioration des liaisons de transport et les projets de requalification pourraient offrir une plus‑value intéressante pour un coût d’entrée réduit.

Dans ces districts, le profil type d’investisseur est celui qui cherche à constituer un portefeuille de plusieurs petites unités plutôt qu’un « trophy asset » dans Gangnam. Les ménages d’une ou deux personnes, en forte progression dans tout le pays, assurent un socle de demande pour des studios et deux‑pièces à loyer raisonnable.

Busan : la grande alternative côtière, entre luxe balnéaire et rendements touristiques

Deuxième ville du pays avec 3,4 millions d’habitants et un PIB d’environ 92 milliards de dollars, Busan offre un contrepoint intéressant à Séoul. Les prix moyens y sont nettement plus bas (autour de 6,69 millions de KRW/m²), mais le marché reste lui aussi très segmenté selon les quartiers.

Globalement, les rendements locatifs en location longue durée sont inférieurs à ceux de Séoul – souvent sous les 2 % pour les appartements – mais certains secteurs, notamment touristiques, permettent de remonter la barre grâce à la location courte durée.

Haeundae-gu et Gwangalli : vitrine balnéaire et short-term rentals

Haeundae‑gu est à Busan ce que Gangnam est à Séoul : le quartier le plus cher et le plus convoité. Les prix y ont bondi de plus de 65 % depuis 2019. Les meilleurs appartements de Haeundae se négocient à près de 29,7 millions de KRW pour 3,3 m², ce qui les hisse au niveau de certains biens de luxe séouliens.

Le district combine :

– plages célèbres (Haeundae Beach, Gwangalli à proximité) ;

– complexes résidentiels en front de mer ;

– un sous‑quartier d’affaires, Centum City, qui rassemble entreprises financières, centres commerciaux et bureaux.

Gwangalli, avec sa plage et son pont illuminé, suit la même logique. Ces secteurs se prêtent tout particulièrement aux stratégies de location saisonnière, avec une fréquentation étrangère en hausse (plus de 1,8 million de visiteurs internationaux à Busan en 2023) et des pics de demande pendant les festivals et les vacances.

Pour un investisseur, cela signifie : la nécessité de bien comprendre les risques associés à chaque type d’investissement et d’analyser les opportunités sur le marché. Cela implique aussi de diversifier son portefeuille pour minimiser les pertes potentielles et maximiser les gains.

– une rentabilité brute potentiellement bien supérieure aux 2 % affichés en location longue durée ;

– mais aussi une forte saisonnalité, des coûts de gestion accrus et une exposition à l’évolution de la réglementation sur les locations de courte durée.

Suyeong-gu, Geumjeong-gu, Gijang : la géographie des hausses de prix

Au‑delà de Haeundae, plusieurs districts de Busan se distinguent par leur trajectoire récente de prix.

Suyeong‑gu a vu ses valeurs bondir elles aussi de plus de 65 % depuis 2019, avec une hausse officielle de +1,94 % en 2025 et des semaines consécutives de progression en juillet 2025. Ce district, situé entre Haeundae et le centre, profite à la fois de l’attractivité balnéaire et de la proximité des hubs commerciaux.

Gijang‑gun, en marge de Busan, a enregistré la plus forte progression officielle de prix dans la région en 2025 (+2,15 %). Sa promesse tient à un positionnement « écolo » (parcs, bâtiments certifiés verts) et à un environnement naturel attractif. C’est un cas typique de zone périurbaine qui pourrait devenir prisée pour des résidences principales de ménages cherchant un compromis entre nature et accès à la métropole.

Busanjin, Seomyeon, Nam-gu : centres commerciaux et reconversion

Le quartier de Seomyeon, au cœur de Busan, est un nœud commercial et de transport majeur. Il connaît une évolution intéressante : son statut de hotspot commercial se renforce, mais cela se fait au détriment de son attractivité purement résidentielle. L’arrondissement de Busanjin, qui englobe Seomyeon, voit se multiplier les projets de régénération urbaine, comme la reconversion du site du Gudeok Stadium en zone d’innovation, avec un budget de plus de 815 milliards de KRW pour une échéance 2028.

Pour l’investisseur, ces secteurs centraux offrent une diversification par rapport au tout‑tourisme de Haeundae, avec plus de stabilité locative en longue durée, mais des rendements globalement modestes si l’on se limite à l’habitation. Les opportunités les plus intéressantes se situent souvent dans les actifs mixtes (commerces + appartements) ou les immeubles à réhabiliter.

Busan face au risque de polarisation interne

Si tout Busan n’est pas à éviter, les chiffres rappellent que la ville a connu une baisse de prix sur 37 mois consécutifs jusqu’à l’été 2025, et que les rendements bruts moyens restent inférieurs à 2 % pour la location standard. Le ratio entre les 20 % de logements les plus chers et les 20 % les moins chers atteint 6,3, ce qui souligne une polarisation croissante.

Les investisseurs doivent donc éviter d’acheter « à l’aveugle » sur la marque Busan et se concentrer sur quelques micro‑marchés bien identifiés :

– front de mer Haeundae / Gwangalli pour la courte durée ;

– secteurs en rénovation subventionnée (Yeongdo, projets portuaires, North Port Redevelopment) ;

– zones bien reliées aux pôles industriels et universitaires, où la demande locative est plus prévisible.

Incheon, Songdo et les nouveaux hubs : rendement et smart cities

Troisième pilier de la Région Capitale, Incheon offre un visage très différent selon que l’on regarde ses quartiers anciens ou ses nouveaux développements comme Songdo et Cheongna. Globalement, les prix y sont inférieurs à ceux de Séoul, mais la croissance des loyers y est plus rapide : +3,8 % sur un an en mars 2025, soit la progression la plus forte du pays.

Incheon : un marché secondaire très rentable

Les données de rendement sur les produits standards (studios, petits immeubles) sont particulièrement parlantes. Dans les corridors prime d’Incheon (Songdo, Yeonsu New Town, Cheongna Lake City, Jung‑gu), les rendements nets documentés s’établissent entre 5 et 7 % par an, au‑dessus des niveaux moyens de Séoul.

Les tickets d’entrée sont aussi plus doux :

Type de bien à Incheon	Fourchette de prix (KRW)	Équivalent (USD)
Studio / 1 chambre (entrée de gamme)	250 – 400 millions	200 000 – 320 000
2–3 chambres (gamme moyenne)	450 – 800 millions	360 000 – 640 000
Appartement front de mer / premium	900 M – 1,8 milliard	720 000 – 1,44 million
Petit immeuble 4–8 unités	1,2 – 2,5 milliards	960 000 – 2 millions

Ce profil en fait un terrain de jeu privilégié pour les investisseurs orientés cash‑flow, en particulier ceux qui visent des immeubles de rapport ou des portefeuilles de petits logements en location mensuelle (wolse). La bascule générale du marché coréen vers le loyer mensuel se traduit ici par une hausse régulière des loyers, tout en restant attractifs par rapport à Séoul.

Songdo International Business District : smart city et pari long terme

Au sein d’Incheon, Songdo occupe une place à part. Construite sur des terres gagnées sur la mer Jaune, cette « smart city » de 600 hectares fait figure de vitrine de l’urbanisme futuriste coréen. Plus de 40 % de la surface est dédiée aux espaces verts, une centaine de bâtiments sont certifiés LEED, et des systèmes automatisés (collecte pneumatique des déchets, gestion centralisée des bâtiments, réseaux de capteurs) y sont généralisés.

Sur le plan économique, Songdo attire :

– le siège du Green Climate Fund des Nations Unies ;

– des géants de la biopharmacie comme Samsung Biologics et Celltrion ;

– un campus universitaire international (SUNY, George Mason, Utah, Ghent) ;

– des start-up hébergées dans l’Incheon Startup Park.

Pour l’investisseur, Songdo combine plusieurs atouts :

– des loyers soutenus par une base de cadres internationaux et d’expatriés ;

– des rendements souvent supérieurs à ceux de Séoul, pour des produits comparables ;

– une valeur de revente susceptible de profiter de la mise en service complète des infrastructures (notamment une future station de GTX‑B).

Les limites du modèle tiennent néanmoins à une réalité souvent soulignée par les observateurs : une ambiance parfois jugée « artificielle » et une commercialité qui a mis du temps à décoller. Dans une perspective d’investissement, cela pousse à privilégier les emplacements autour des universités, du centre de congrès Songdo Convensia ou des hubs d’emploi bio‑pharma, où la demande locative est la plus assurée.

Autres villes et pôles en devenir : Pangyo, Pyeongtaek, Jeju, Yeosu

Tandis que les marchés régionaux traditionnels peinent à suivre le rythme de Séoul, quelques zones bien spécifiques tirent leur épingle du jeu en misant sur la tech, l’industrie exportatrice ou le tourisme.

Pangyo Techno Valley (Seongnam, Gyeonggi) : la Silicon Valley coréenne

Pangyo, dans la province de Gyeonggi, s’est imposé comme un cluster technologique majeur. Près de 1 650 entreprises y étaient installées en 2022, dont près des deux tiers dans les technologies de l’information. Une deuxième phase de développement vise à accueillir 3 000 start‑up supplémentaires, notamment dans les biotechs et l’IA.

La demande de logements y est alimentée par une population de salariés bien rémunérés, qui privilégient la proximité du travail et acceptent des loyers élevés pour réduire le temps de trajet. Conséquence : les prix y sont orientés à la hausse, et les rendements, sans être spectaculaires, restent attractifs au regard du risque de vacance quasi nul.

Pyeongtaek : cluster industriel, base américaine et boom locatif

Pyeongtaek, dans la province de Gyeonggi également, illustre la convergence entre industrie et géopolitique. La ville accueille :

– un « méga cluster » de semi‑conducteurs ;

– la plus grande base américaine à l’étranger, Camp Humphreys, avec près de 45 000 personnes.

En février 2024, les ventes d’appartements y ont bondi de 12,3 %, atteignant 455 transactions dans le mois. Le flux constant de militaires, de contractants civils et de salariés des usines créent une demande locative structurée et stable, notamment pour des logements de taille moyenne.

Les rendements y sont parmi les plus élevés du pays pour des biens de deux chambres, avec un taux brut estimé à 5,76 %. Pour un investisseur à la recherche de revenus plutôt que de prestige, Pyeongtaek mérite une étude approfondie, en tenant compte toutefois du risque de dépendance à quelques grands acteurs industriels.

Jeju Island et Yeosu : capitaliser sur le tourisme

Jeju, île volcanique au sud du pays, combine statut de destination touristique majeure (13,34 millions de visiteurs en 2023) et fiscalité attractive. Les conditions d’achat y sont plus souples pour les étrangers que dans le reste du pays, ce qui explique une présence accrue d’investisseurs individuels sur ce marché.

Yeosu, sur la côte sud, suit une trajectoire comparable, mais à une échelle plus modeste. Les prix y ont augmenté en 2023 et 2024, portés par de nouveaux équipements touristiques et un projet de « smart tourism city ». Là encore, la clé d’un bon investissement réside dans la sélection d’emplacements vraiment prime (vue mer, proximité des attractions) et dans une gestion professionnelle des locations de courte durée.

Cheongna et Songdo (Incheon), Gwanggyo, Dongtan : les new towns « connectées »

Plusieurs villes nouvelles issues de la planification coréenne offrent un rapport prix / connectivité intéressant. Dongtan New Town, à Hwaseong, a vu des taux de souscription astronomiques pour certains complexes (jusqu’à 376,9 candidats pour un logement), alimentés par l’ouverture de la ligne GTX‑A (17 minutes jusqu’à Suseo Station) et la présence du TGV domestique (SRT).

Pour un investisseur, ces villes nouvelles peuvent offrir des rendements locatifs modérés mais un potentiel d’appréciation des prix lié aux nouveaux axes de transport. L’expérience du passé montre qu’une nouvelle ligne de métro peut entraîner une hausse de 17 % à 46 % des prix dans les trois ans suivant son ouverture. Les projets GTX, prévus pour se déployer jusqu’en 2035, sont donc à suivre de très près.

Ce que change la nouvelle réglementation pour les investisseurs étrangers

Depuis 2024–2025, le gouvernement coréen a nettement renforcé son arsenal contre la spéculation immobilière, en particulier dans la Région Capitale. Les restrictions ciblant explicitement les acheteurs étrangers à partir d’août 2025 en sont un exemple frappant.

Dans l’ensemble de Séoul, dans 23 villes de Gyeonggi et 7 districts d’Incheon, les étrangers doivent désormais :

En cas de manquement, l’amende peut aller jusqu’à 10 % de la valeur du bien, avec annulation possible de la vente. Les studios de type officetel sont toutefois exclus du dispositif, ce qui laisse une brèche intéressante pour les investisseurs misant sur de petites surfaces à forte rentabilité locative.

Pour un investisseur étranger, cela implique :

– de privilégier des stratégies dans lesquelles l’occupation réelle du bien est envisageable (résidence principale, pied‑à‑terre utilisé régulièrement) dans les zones sous permis ;

– d’examiner de près les segments moins contraints, comme les officetels, les biens commerciaux ou les marchés régionaux non soumis aux mêmes règles ;

– de travailler étroitement avec un avocat ou un agent local maîtrisant le nouveau cadre réglementaire pour éviter les erreurs de conformité.

Comment choisir son quartier : quelques repères stratégiques

En synthèse, les meilleurs quartiers pour investir en Corée du Sud ne se résument pas à quelques noms connus. Chaque segment répond à une logique unterdchiedliche, qui doit être alignée avec le profil et les objectifs de l’investisseur.

On peut simplifier la carte de la manière suivante :

Objectif principal	Quartiers / Villes clés	Forces majeures	Principaux risques
Préserver / faire croître un gros capital	Gangnam, Seocho, Songpa, Yongsan, Haeundae	Valorisation historique, prestige, liquidité	Tickets très élevés, rendement modeste, régulation forte
Maximiser le rendement locatif stable	Mapo/Hongdae, Guro, Incheon (Songdo, Cheongna), Pyeongtaek	Demande structurelle (étudiants, salariés, expatriés), loyers en hausse	Marchés de niche, risque de surconstruction locale
Capter le potentiel de requalification	Seongsu‑dong, Euljiro, Mullae‑dong, Yeongdo (Busan)	Forte montée en gamme, effets de mode, soutien public	Volatilité, gentrification, risque réglementaire local
Parier sur le tourisme	Myeongdong, Itaewon, Jamsil, Haeundae, Gwangalli, Jeju, Yeosu	Flux touristiques, tarifs nuit élevés, Airbnb	Saisonnalité, encadrement des locations courtes
Diversifier géographiquement à plus bas coût	Busan (hors prime), Daegu, Daejeon, Gwangju, nouvelles villes comme Dongtan, Gwanggyo	Prix plus bas, programmes neufs, subventions	Demande plus fragile, exode vers Séoul

Au‑delà de ce tableau, trois tendances structurelles devraient guider les décisions :

2. Le basculement de jeonse vers le loyer mensuel : la part des contrats à dépôt unique décline, au profit des loyers mensuels (wolse). Cela augmente la visibilité sur les flux de trésorerie pour les propriétaires, mais impose une gestion plus fine et la prise en compte d’un risque de rotation.

En définitive, investir dans les meilleurs quartiers pour investir en Corée du Sud demande de concilier trois échelles : la macro (polarisation Séoul / régions), la ville (rôle des grands axes, des pôles d’emploi, des grands projets) et le micro (rue, type d’immeuble, taille de l’unité). Ce n’est qu’en superposant ces trois cartes qu’un quartier cesse d’être un simple nom pour devenir une véritable stratégie d’investissement.

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