Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Corée du Sud est en train de redéfinir, parfois dans la douleur, la place de la résidence secondaire dans son paysage immobilier. Entre flambée des prix à Séoul, déprime persistante des provinces, montée du télétravail, afflux de capitaux étrangers et pluie de mesures fiscales ciblant les zones en déclin démographique, le marché des résidences secondaires Corée du Sud ressemble de plus en plus à un laboratoire à ciel ouvert.
En Corée, la résidence secondaire dépasse sa simple fonction de loisir. Elle est utilisée comme un outil de diversification patrimoniale, un instrument de politique régionale et un produit d’investissement sophistiqué. Cependant, à l’instar de certaines zones rurales japonaises, elle peut aussi devenir un actif difficile à céder.
Un marché général ultra polarisé : Séoul contre le reste du pays
Pour comprendre le marché des résidences secondaires Corée du Sud, il faut d’abord regarder le décor général. Le pays vit une polarisation extrême de son marché immobilier, que l’OCDE décrit comme la plus forte différence de prix entre grandes et petites villes parmi ses membres.
Alors que l’indice national des prix des logements n’a augmenté en glissement annuel que de 0,31 % en février 2025 – ce qui, corrigé de l’inflation, correspond en réalité à une baisse de 1,67 % – la capitale suit une trajectoire très différente. L’indice de Séoul a grimpé de 3,63 % sur un an, tandis que l’ensemble de la région métropolitaine (Séoul, Incheon, Gyeonggi) progressait de 1,68 %. En dehors de cette zone, les prix reculent pour la troisième année consécutive.
Prix moyen en millions de wons par mètre carré pour un appartement neuf à Séoul en février 2025, soit 2,3 fois la moyenne nationale.
Le pays se raconte désormais comme une « histoire à deux marchés » : une Séoul en tension permanente, avec peu d’offre nouvelle et une demande soutenue, et des régions qui s’enfoncent dans une spirale baissière, alimentée par la dépopulation, le manque d’emplois et la désindustrialisation.
Des régions en crise prolongée
Les chiffres de terrain confirment ce scénario à deux vitesses. En 2024, les ventes résidentielles ont progressé de 15,77 % au niveau national, mais cette reprise est tirée quasi exclusivement par la région capitale. Les transactions à Séoul ont bondi de 45 %, celles de Gyeonggi de 22,8 % et celles d’Incheon de 11,8 %. Dans les régions non métropolitaines, la hausse n’est que de 1,5 % sur un an, et l’île de Jeju a même vu son volume de transactions reculer.
En Corée du Sud, les prix des appartements baissent dans toutes les grandes villes (Busan, Daegu, Gwangju, Daejeon, Ulsan), avec une chute de plus de 5% sur un an à Sejong. Hors de la région capitale, les prix sont en baisse depuis 55 semaines consécutives à la mi-2025.
Dans ce contexte, les résidences secondaires situées en province se transforment parfois en piège patrimonial : difficile de revendre, et la perspective de plus-value s’éloigne au fur et à mesure que la population vieillit ou migre vers Séoul.
Tableau – Prix moyens et évolution par région (février 2025)
| Région / Ville | Variation annuelle indice de prix | Prix moyen (KRW / m²) |
|---|---|---|
| Séoul | +3,63 % | 13 396 000 |
| Région capitale (Séoul+Incheon+Gyeonggi) | +1,68 % | 8 531 000 |
| Incheon | +0,63 % | 5 644 000 |
| Gyeonggi | +0,32 % | 6 554 000 |
| Busan | -1,94 % | 6 690 000 |
| Daegu | -3,87 % | 6 713 000 |
| Gwangju | -1,13 % | 6 003 000 |
| Daejeon | -1,07 % | 5 366 000 |
| Ulsan | -0,11 % | 5 334 000 |
| Sejong | -5,06 % | 5 425 000 |
| Autres villes régionales | -0,30 % | 4 605 000 |
Dans un pays où l’épargne des ménages est massivement immobilisée dans la pierre – l’immobilier et les autres actifs physiques représentent plus de 75 % du patrimoine moyen, contre moins de 25 % pour les actifs financiers, et plus de 80 % pour les plus de 60 ans – cette polarisation pose une question clé : la résidence secondaire reste‑t‑elle un levier de richesse ou devient‑elle un fardeau en dehors de quelques marchés phares ?
Résidences secondaires : radiographie des multi‑propriétaires
Les données nationales montrent que l’accumulation de biens n’est pas marginale. En 2023, environ 2,34 millions de personnes, soit 15 % des propriétaires, détenaient au moins deux logements. Cette proportion a culminé en 2019 à près de 16 % avant de refluer légèrement, sous l’effet de la fiscalité renforcée visant les multi‑propriétaires.
À l’inverse, 85 % des propriétaires ne possèdent qu’un seul bien. Sans surprise, plus la valeur du patrimoine immobilier est élevée, plus le nombre de logements détenus augmente : le décile supérieur de ménages par valeur de biens possède en moyenne 2,37 logements, quand le dernier décile flirte avec le « zéro propriété », avec seulement 0,98 bien en moyenne.
Un paradoxe géographique
Fait intéressant pour le marché des résidences secondaires Corée du Sud, c’est dans certaines régions périphériques que la multi‑propriété est la plus fréquente. Jeju affiche ainsi le taux le plus élevé de multi‑propriétaires (20,3 %), suivie par la province du Chungcheong du Sud (17,7 %). À Séoul et Gyeonggi, le ratio est plus bas, autour de 14 %.
L’exemple illustre la fracture immobilière en Corée du Sud, où l’on observe d’un côté des ménages urbains, notamment à Séoul, fortement endettés pour acquérir leur résidence principale, et de l’autre une catégorie plus aisée de propriétaires qui multiplient les achats de résidences secondaires à vocation touristique, en particulier sur l’île de Jeju ou dans des villes historiques comme Gyeongju.
Une fiscalité de plus en plus fine
Le cœur de la régulation passe par l’impôt sur la détention. La loi qui encadre la « taxe consolidée sur la détention de biens immobiliers » a été amendée à de multiples reprises depuis 2005, avec un raffinement croissant des règles.
Un régime fiscal extrêmement favorable est accordé au « propriétaire d’une seule habitation par foyer ». Ce dernier bénéficie d’un abattement de 1,2 milliard de wons sur l’assiette de la taxe, ainsi que de crédits d’impôt pouvant atteindre 80 % pour les seniors et les détenteurs de longue durée. Cependant, dès qu’un ménage possède plus d’un logement, les taux de la taxe consolidée augmentent fortement et peuvent s’appliquer sur l’ensemble de son parc immobilier, y compris la résidence secondaire.
Certaines catégories de logements – par exemple certains logements locatifs publics, des logements de salariés, des invendus détenus par les promoteurs ou des maisons uniques hors région capitale – peuvent être exclues de l’agrégation, ce qui crée des niches où la résidence secondaire peut être fiscalement adoucie. Mais dans les faits, pour un ménage urbain achetant un appartement de villégiature dans une zone chère, la charge fiscale additionnelle est loin d’être négligeable.
La grande offensive fiscale pro‑régions : la résidence secondaire comme outil anti‑désertification
Confronté à une explosion des invendus et à un décrochage durable des prix dans les provinces, l’État a décidé de transformer la résidence secondaire en instrument assumé de politique d’aménagement du territoire. Le pivot s’appelle « Regional Construction Investment Support Plan », un plan de soutien à l’investissement dans la construction locale qui change la donne pour les ménages n’ayant qu’un seul logement.
L’idée de base est simple : alléger massivement la fiscalité des ménages qui achètent une résidence secondaire dans des zones en déclin démographique.
Des seuils relevés, des avantages démultipliés
Initialement, les avantages fiscaux concernaient 84 « zones de déclin de population ». Le dispositif a été élargi à neuf zones prioritaires supplémentaires – Gangneung, Sokcho, Inje et Donghae (Gangwon), Iksan (Jeolla du Nord), Gyeongju et Gimcheon (Gyeongsang du Nord), Sacheon et Tongyeong (Gyeongsang du Sud) –, autant de candidats naturels à la résidence secondaire mêlant attrait touristique et déséquilibre démographique.
Les seuils de prix pour bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux en Corée du Sud ont été significativement augmentés. La valeur déclarée maximale pour qu’un logement soit éligible passe de 400 à 900 millions de wons. Parallèlement, le seuil de prix d’acquisition pour obtenir une réduction de taxe est relevé de 300 à 1,2 milliard de wons. Conséquence : de nombreux appartements neufs et villas de standing dans les villes touristiques sont désormais inclus dans ce périmètre, élargissant l’accès à une clientèle aisée.
Les avantages fiscaux touchent plusieurs niveaux d’imposition. Pour la taxe foncière consolidée, un propriétaire restant mono‑logement dans son foyer mais achetant une résidence secondaire dans ces zones peut bénéficier de l’abattement de 1,2 milliard de wons et de crédits spécifiques. Sur la taxe d’acquisition, les non‑propriétaires et propriétaires d’un seul logement peuvent obtenir jusqu’à 50 % de réduction lorsqu’ils achètent un second bien dans une zone éligible.
L’objectif officiel est double : absorber le stock de logements invendus – dont plus de 83 % des près de 26 700 unités achevées et invendues fin juin se situent hors région capitale – et redonner un souffle au secteur de la construction dans les provinces.
Tableau – Paramètres clés des incitations pour résidences secondaires en zones en déclin
| Élément | Avant réforme | Après réforme |
|---|---|---|
| Zones concernées | 84 zones de déclin | 84 zones + 9 zones prioritaires |
| Plafond de valeur déclarée du bien éligible | 400 M KRW | 900 M KRW |
| Plafond de prix d’acquisition pour réduction de taxe d’acquisition | 300 M KRW | 1,2 Md KRW |
| Réduction de taxe d’acquisition | Limite basse | Jusqu’à 50 % pour mono‑propriétaires |
| Taxe foncière consolidée | Abattement 1,2 Md KRW pour 1 foyer‑1 logement | Maintenu, avec crédits seniors/longue durée |
Une réaction de marché très contrastée
Les résultats immédiats sont loin d’être spectaculaires. Les premières données de transactions après l’annonce montrent des trajectoires divergentes : baisse des volumes à Gangneung, Donghae, Inje, Sacheon ou Tongyeong, hausse à Sokcho, Iksan, Gyeongju et Gimcheon. Autrement dit, les mesures fiscales ne suffisent pas à renverser la tendance partout.
Dans certaines zones, le manque d’infrastructures touristiques et de services limite l’attrait pour une résidence secondaire. Dans d’autres, le sentiment que « les prix baisseront encore » nourrit une culture du non‑achat, rappelant la trajectoire japonaise où une génération a fini par considérer que l’immobilier provincial est voué à se déprécier.
Analyste immobilier
Des voix du secteur estiment que réduire des impôts sur un actif en chute libre ne suffit pas à créer du désir. Elles plaident pour une dérégulation plus radicale : assouplissement des règles de développement résidentiel dans les secteurs touristiques, introduction de véritables systèmes de multipropriété ou de timeshare, et création de complexes intégrant hébergement, travail et loisirs sur le modèle des « workations » japonaises.
Quand le télétravail et le « workation » bousculent la résidence secondaire
La pandémie a provoqué en Corée un déclic massif en faveur du travail à distance. Le nombre de salariés pratiquant le télétravail est passé d’environ 66 000 en 2015 à 1,1 million en 2021, soit une multiplication par 17 concentrée sur 2020–2021. Les grandes entreprises, les institutions publiques et les groupes technologiques (Naver, Kakao, Line Plus, etc.) ont lancé des politiques de télétravail ou de flex‑office, parfois entièrement autonomes.
Ce mouvement n’a rien d’anecdotique pour le marché des résidences secondaires Corée du Sud. En théorie, la possibilité de travailler à distance libère les salariés de l’obligation de vivre dans les quartiers les plus chers de Séoul et ouvre une fenêtre pour envisager un second lieu de vie, plus loin, plus vert, plus grand.
De la résidence secondaire au « multi‑habitat »
Les recherches de l’Architecture & Urban Research Institute montrent que la demande ne se limite plus à un schéma « résidence principale + maison de vacances ». Les actifs urbains recherchent désormais des solutions de « multi‑habitat » : plusieurs lieux de vie utilisés de manière alternée selon les besoins professionnels, familiaux ou de loisirs.
Le problème, c’est que le modèle classique d’achat d’une résidence secondaire se marie mal avec des séjours courts et répétitifs de quelques jours à quelques mois. Il est financièrement lourd d’acheter un logement dédié à quelques semaines de télétravail par an, et l’offre de locations meublées flexibles reste insuffisante dans beaucoup de zones rurales ou côtières.
D’où l’émergence d’un écosystème de plateformes de « subscription living » et de séjours longue durée qui jouent aujourd’hui un rôle d’ersatz de résidence secondaire. Des services comme Live Anywhere, Stayfolio, Yoohyu ou Dajayo proposent des séjours d’un mois ou plus, souvent dans des maisons vides réhabilitées dans des petites villes ou à la campagne. Certains se développent très vite : l’une de ces plateformes a levé 2 milliards de wons et a dépassé les 600 000 téléchargements en deux ans, avec un cœur de clientèle féminin dans la trentaine et la quarantaine.
L’adhésion à la plateforme ADDress, louant des maisons vacantes à des télétravailleurs, a été multipliée par six en 2020.
Des conditions matérielles encore insuffisantes
Pour que la résidence secondaire devienne réellement un support de télétravail, il ne suffit pas d’une belle vue. Les études insistent sur la nécessité d’espaces de travail partagés, de connexions internet fiables, d’outils de visioconférence et de lieux collectifs où les travailleurs peuvent se retrouver.
Dans ce domaine, le Japon fait figure de modèle : la préfecture de Nagano a transformé des écoles fermées et des bâtiments vacants en espaces mixtes de co‑working, d’hébergements et de loisirs, tandis que Wakayama a largement structuré une offre de « workations » d’entreprise en s’appuyant sur le secteur hôtelier local. En Corée, certaines initiatives locales existent, mais l’offre reste éparse et dépendante de la capacité des collectivités à réutiliser leurs friches.
L’aimant Jeju et les stations de montagne : quand la résidence secondaire se hisse au très haut de gamme
Si une région symbolise la résidence secondaire coréenne, c’est bien Jeju. L’île volcanique au climat doux, longtemps surnommée le « Hawaï de la Corée », est devenue à la fois un terrain de jeu pour les classes aisées et un laboratoire de tensions entre développement touristique, flambée des prix et inquiétudes environnementales.
Jeju, terrain de jeu des résidences secondaires… et des investisseurs étrangers
Jeju bénéficie de plusieurs atouts incontestables. Son statut de province autonome spéciale lui permet d’offrir des programmes de résidence par investissement ; les étrangers peuvent y acheter librement des biens, y compris du foncier, dans le cadre d’un cadre juridique simplifié. L’île attire ainsi un mélange de jeunes actifs en télétravail, de retraités, de familles aisées et d’investisseurs étrangers, notamment chinois, nord‑américains et d’Asie du Sud‑Est.
Plus de 12,6 millions de visiteurs ont été accueillis sur l’île en 2023.
L’éventail de biens disponibles est large, des condos d’entrée de gamme aux villas ultra‑luxe dépassant parfois les quatre millions de dollars. Sur le segment des résidences de marque, Jeju se distingue par des prix moyens proches de 1,72 million de dollars par unité et un prix au mètre carré autour de 15 000 dollars, soit environ quatre fois le prix moyen du marché insulaire. Autrement dit, la résidence secondaire sur Jeju n’est plus seulement un cottage au bord de mer, mais de plus en plus un actif de luxe, souvent adossé à des services hôteliers.
Gangwon‑do et le boom des résidences de marque
L’autre grande zone de résidences secondaires haut de gamme est le Gangwon‑do, région montagneuse qui concentre stations de ski, plages de la mer de l’Est et villes balnéaires comme Gangneung ou Sokcho. Le développement de résidences gérées par des marques internationales (Capella, Marriott, Banyan Tree…) y a explosé.
Le prix de vente moyen d’une unité de résidence de marque dans cette province est de 1,99 million de dollars.
Tableau – Prix moyens des résidences de marque par région
| Région | Prix moyen unité (USD) | Prix moyen (USD / m²) | Prime vs marché local estimée |
|---|---|---|---|
| Séoul | ~1,83 M | 28 713 | 2–3× |
| Jeju | ~1,72 M | 15 084 | ~4× |
| Gangwon‑do | ~1,99 M | 12 629 | 4–6× (jusqu’à 12× sur certains projets) |
| Busan | ~1,48 M | 10 508 | 2–3× |
On touche là au cœur d’un paradoxe du marché des résidences secondaires Corée du Sud : alors que l’État subventionne l’achat de secondes résidences dans des zones en déclin pour écouler des invendus de masse à prix cassés, des segments ultra‑luxueux battent des records dans quelques pôles touristiques, avec des prix parfois multipliés par six ou plus par rapport à l’environnement immédiat.
Les étrangers et la résidence secondaire : moteur de demande, sujet politique brûlant
Les étrangers restent minoritaires dans le stock immobilier coréen – environ 0,52 à 0,53 % des logements – mais leur visibilité dans certains segments clés du marché en fait un sujet politique. Fin juin 2024, quelque 102 477 étrangers détenaient 104 065 logements dans le pays ; plus de 93 % d’entre eux ne possèdent qu’un seul bien, mais 461 individus en détiennent cinq ou plus.
La répartition géographique de ces biens fait écho aux dynamiques domestiques : près des trois quarts des logements détenus par des étrangers se situent dans la région capitale, dont plus de 39 % en Gyeonggi, 23 % à Séoul et environ 10 % à Incheon. Jeju et quelques grandes villes comme Busan attirent principalement pour des usages de villégiature ou d’investissement locatif.
Un profil dominé par les Chinois et les Américains
Les statistiques montrent une montée en puissance rapide des propriétaires étrangers. Le nombre total de propriétaires étrangers est passé d’environ 150 000 à plus de 232 000 en cinq ans, avec plus de 80 000 nouveaux entrants. Les ressortissants de 121 pays sont désormais propriétaires, mais le marché est largement dominé par quelques nationalités.
Nombre de propriétaires chinois en France en mai 2025, représentant 56% des logements détenus par des étrangers.
Sur le segment clairement secondaire et de luxe à Séoul (Gangnam, Yongsan, Seongbuk‑dong, Banpo…), certaines transactions record ont été réalisées par des étrangers : appartement de 240 m² à Hannam acheté 12 milliards de wons par un Américain, villa de luxe à Gangnam à 7,4 milliards de wons pour un Maltais, unité à Banpo Xi payée 7,4 milliards en liquide par un Ouzbek, maison individuelle à Seongbuk‑dong achetée près de 12 milliards de wons par un Chinois trentenaire, ou encore appartement à Yongsan cédé 18 milliards de wons.
Les acquisitions immobilières par des étrangers en Corée, bien que ne déterminant pas seules la dynamique des prix, alimentent le débat sur une « spéculation étrangère ». Ce discours s’appuie sur deux arguments principaux : les multi‑propriétaires coréens sont soumis à une fiscalité lourde, tandis que les étrangers peuvent plus facilement échapper à ces barèmes punitifs, notamment en n’étant pas toujours identifiés comme un même ménage. De plus, le financement obtenu à l’étranger, difficile à contrôler, permettrait de contourner les restrictions de crédit locales.
La riposte réglementaire : permis d’achat et obligation de résidence
Sous la pression de l’opinion, le gouvernement a choisi une voie inédite : instaurer un système de permis préalable d’achat pour les étrangers dans la région capitale, explicitement motivé par la stabilisation du marché immobilier, et non plus seulement par des considérations de sécurité nationale comme par le passé.
Depuis août 2025, tout étranger souhaitant acquérir un logement à Séoul, dans 23 villes de Gyeonggi ou 7 arrondissements d’Incheon doit obtenir une autorisation préalable. L’acheteur doit ensuite emménager dans les quatre mois et y résider de façon continue pendant au moins deux ans. Le non-respect de ces règles peut entraîner une amende allant jusqu’à 10 % de la valeur du bien et l’annulation de la vente.
Les financements provenant de l’étranger doivent être déclarés dans les 30 jours, avec détails sur le prêteur et les montants. Ce régime d’un an, à l’essai, pourrait être prolongé ou durci ; des parlementaires ont déjà déposé des projets de loi pour généraliser les systèmes de permis et rendre publics les principes de réciprocité, soulignant que des pays comme la Chine interdisent aux étrangers, y compris aux Coréens, d’acheter du foncier.
L’enjeu pour le marché des résidences secondaires Corée du Sud est clair : dans les zones les plus chaudes, la résidence secondaire achetée par un étranger est désormais fortement encadrée, et doit afficher une intention de résidence réelle plutôt qu’un pur investissement spéculatif. À l’inverse, dans les zones en déclin où l’État distribue des avantages fiscaux, les étrangers restent très peu nombreux, et la priorité est donnée aux ménages coréens.
Le spectre japonais : et si la résidence secondaire devenait un actif à fuir ?
Les travaux comparatifs entre Corée et Japon pèsent de plus en plus lourd dans les débats. Au Japon, la conjonction de déclin démographique, montée des taxes successorales et explosion du nombre de maisons vides a nourri une véritable « culture du non‑achat » dans les provinces : pourquoi acquérir un bien qui vaut moins chaque année et risque de se transformer en fardeau fiscal pour ses héritiers ?
Pourcentage de logements vacants anticipé dans les zones rurales japonaises d’ici 2033 selon certains scénarios.
La Corée semble suivre une trajectoire voisine dans certaines provinces. Une étude de l’Institut coréen de finances publiques montre qu’une baisse de 1 % de la population locale se traduit déjà, la même année, par une baisse de 0,14 % des prix immobiliers. Or, de nombreuses villes moyennes voient leur population diminuer plus vite que ce seuil.
Le parallèle japonais inquiète d’autant plus que les détenteurs de patrimoine en Corée sont massivement exposés à l’immobilier. Si les résidences secondaires en régions se déprécient tandis que la valeur se concentre sur Séoul et quelques marchés touristiques de luxe, la polarisation des patrimoines risque de s’aggraver et de nourrir un ressentiment social durable.
Résidences secondaires, location touristique et revenu complémentaire
Au‑delà de la plus‑value espérée, une partie de l’attrait pour la résidence secondaire repose sur la possibilité d’en faire un actif générateur de revenus via la location touristique ou saisonnière. Là encore, le marché est très segmenté.
Prix moyen d’une nuit dans un hébergement de vacances en Corée du Sud.
Des chiffres plus fins illustrent la rentabilité dans certaines villes clés. À Busan, les annonces type Airbnb avoisinent les 8 000 unités, avec un taux d’occupation médian d’environ 61 % et un tarif journalier moyen autour de 100 000 wons. À Jeju, les 20 000 annonces recensées affichent un taux d’occupation moyen de 42 % pour un tarif comparable. À Haeundae, quartier balnéaire de Busan, les taux d’occupation de 60 % et un prix journalier autour de 90 dollars font de la résidence secondaire un véhicule d’investissement prisé, notamment pour des investisseurs étrangers asiatiques.
Transformer une résidence secondaire en bien locatif entraîne plusieurs conséquences fiscales : imposition des revenus locatifs, réévaluation de la taxe foncière, et taxation des plus-values à la revente. Pour les non-résidents, les prélèvements incluent une taxe d’acquisition (1 à 3,5%, plus en zone spéculative), des droits d’enregistrement, un impôt foncier progressif (jusqu’à 4% de la valeur), un impôt sur les revenus locatifs et un impôt sur les plus-values pouvant atteindre 45%.
La résidence secondaire comme produit ultra‑luxe : co‑propriété, gestion hôtelière et smart living
Au sommet de la pyramide, la résidence secondaire coréenne a pris un tout autre visage au cours des quinze dernières années, avec l’essor des « branded residences » – des résidences gérées sous marque hôtelière ou immobilière, vendues à des prix record et intégrant des services dignes de palaces.
Le segment moderne des résidences de luxe en Corée a démarré en 2008 avec The Ananti Hotel et son modèle de co‑propriété pour une clientèle aisée. Il a ensuite été développé par de grands groupes nationaux (Lotte, Hanwha Resorts) puis par des enseignes internationales (Marriott, Banyan Tree, Capella…). Ces résidences proposent fréquemment des programmes de gestion locative clés en main, permettant aux propriétaires d’utiliser le bien quelques semaines par an et de le louer le reste du temps avec un partage des revenus générés.
Ce segment est aujourd’hui évalué à plusieurs dizaines de milliards de dollars, au sein d’un marché résidentiel de luxe coréen estimé à plus de 40 milliards et promis à une croissance annuelle à deux chiffres jusqu’à la prochaine décennie. Les résidences secondaires y occupent une place stratégique : Jeju et le Gangwon‑do sont explicitement décrits comme des « marchés de villégiature émergents », où la demande domestique des ménages fortunés se combine à l’intérêt de certains investisseurs étrangers séduits par la marque et la gestion hôtelière.
Les nouvelles normes environnementales, comme les bâtiments à énergie quasi nulle et les villes intelligentes, font des résidences secondaires haut de gamme des vitrines technologiques. La clientèle exige désormais une domotique avancée, une gestion énergétique optimisée et des services personnalisés, renforcés par l’intégration massive d’objets connectés.
Peut‑on encore parler de « bon plan » pour une résidence secondaire en Corée ?
La question est moins simple qu’il n’y paraît. D’un côté, la pression démographique, la rareté foncière et le statut de Séoul comme métropole mondiale alimentent la résilience des prix sur certains segments. Les rendements locatifs des appartements à Séoul, autour de 4,3 % brut en moyenne, restent acceptables pour une grande capitale développée, et les projections à moyen terme tablent sur une croissance annuelle modérée des prix (2 à 3 %).
Taux d’intérêt pour les nouveaux crédits immobiliers début 2025, un niveau élevé qui contribue à rendre la résidence secondaire inaccessible.
En régions, le tableau est plus sombre. Les prix baissent, mais la perspective d’une remontée est incertaine, faute de moteurs économiques et démographiques solides. Les incitations fiscales gouvernementales réduisent la facture à court terme mais ne garantissent ni la liquidité à la revente ni la protection contre une érosion lente de la valeur. Les comparaisons au Japon rappellent que l’on peut très bien se retrouver, dans vingt ans, avec une maison de campagne invendable et coûteuse à maintenir.
De nouvelles pratiques comme le télétravail et la « workation » transforment la résidence secondaire. Pour certains, l’accumulation de séjours en location via des plateformes spécialisées remplace l’achat traditionnel. Pour d’autres, elle devient un produit financier sophistiqué, adossé à une marque hôtelière, offrant un rendement promis mais présentant un risque élevé en cas de retournement du marché du tourisme haut de gamme.
Une pièce à trois dimensions : État, ménages, capitaux internationaux
Au final, le marché des résidences secondaires Corée du Sud se joue à trois : l’État, qui utilise la fiscalité et la régulation comme leviers d’aménagement et de stabilité ; les ménages, pris en étau entre désir de patrimoine et peur de la bulle ; et les capitaux internationaux, tantôt accusés de spéculation, tantôt courtisés pour financer des projets de luxe ou des fonds immobiliers.
Le gouvernement sud-coréen applique une politique différenciée selon les régions : il encourage la multi‑propriété dans les zones désertées (comme Gyeongju) via des allégements fiscaux pour les résidences secondaires, tandis qu’il la décourage dans les zones métropolitaines denses (comme Gangnam à Séoul) par une fiscalité confiscatoire et des restrictions de crédit pour les multi‑propriétaires. Ainsi, une famille peut être incitée à acheter une villa secondaire en province mais fortement dissuadée d’acquérir un studio supplémentaire dans la capitale.
Sur le front international, la Corée se situe dans le peloton des pays qui resserrent l’accès des étrangers à leur marché résidentiel – même si elle s’arrête à mi‑chemin d’un bannissement complet à la canadienne ou des surtaxes de 60 % à la singapourienne. Les nouveaux régimes de permis d’achat dans la région capitale, l’examen renforcé des sources de financement et le débat sur la réciprocité témoignent d’une volonté de reprendre la main sur la formation des prix, en particulier dans les segments de luxe qui attirent le plus les acheteurs étrangers.
Pour les ménages coréens, la résidence secondaire n’est plus un choix évident. Elle peut représenter un actif rentable sur des marchés spécifiques (comme Jeju, Busan balnéaire ou certains quartiers en reconversion de la région de Séoul) ou servir de levier fiscal dans les zones en déclin. Cependant, elle constitue aussi un risque croissant dans les territoires en dépeuplement. La clé pour redonner de l’attrait à ces investissements réside moins dans des avantages fiscaux que dans la revitalisation des régions par la création d’emplois, d’infrastructures et de services, afin d’en faire à nouveau des lieux de vie désirables.
Le marché des résidences secondaires Corée du Sud ne se résume plus à des maisons de vacances : il condense toutes les tensions du pays entre hyper‑métropolisation, vieillissement, inégalités patrimoniales, montée du télétravail et recomposition du rôle de l’État. C’est ce qui en fait, pour les investisseurs comme pour les pouvoirs publics, l’un des terrains d’observation les plus sensibles – et les plus révélateurs – de l’avenir du logement en Corée.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Corée du Sud pour rechercher du rendement locatif et une exposition au won coréen. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Séoul, Busan, Incheon), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement dans un immeuble récent dans un quartier en croissance comme Gangnam (Séoul) ou Suyeong (Busan), combinant rendement locatif brut cible de 7–8 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels rafraîchissements) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via SPC locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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