Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps considéré comme un simple baromètre de la réussite sociale, l’immobilier haut de gamme en Corée du Sud est désormais un véritable actif financier mondialisé. Entre la montée en puissance des grandes fortunes locales, l’appétit croissant des investisseurs étrangers et un arsenal réglementaire de plus en plus complexe, le marché des propriétés de luxe en Corée du Sud se trouve à la croisée des chemins. Au cœur de cette dynamique, une réalité s’impose : la quasi-totalité de la valeur se concentre dans quelques quartiers de Séoul, tandis que des places comme Busan et Incheon tentent de se tailler une part du gâteau.
Un marché de plusieurs dizaines de milliards de dollars
Le segment résidentiel de luxe en Corée du Sud a franchi le cap des dizaines de milliards de dollars et continue de croître à un rythme soutenu. Selon plusieurs études, la valeur du marché résidentiel haut de gamme s’établit autour de 46,71 milliards de dollars en 2024, avec d’autres estimations le situant autour de 41,8 à 42,8 milliards. Une projection largement partagée le place à 43,56 milliards de dollars en 2025.
Au-delà de la photographie instantanée, ce sont surtout les perspectives qui retiennent l’attention. D’ici 2030, le marché du résidentiel de luxe devrait atteindre environ 71,21 milliards de dollars, ce qui correspond à une croissance annuelle moyenne supérieure à 7 %. D’autres scénarios prolongent cette dynamique jusqu’en 2033 ou 2035 avec des taux compris entre 8 et 10 % par an, ce qui porterait le volume au‑delà de 90 milliards de dollars.
Le patrimoine des ménages aisés en Corée est largement dominé par l’immobilier, qui représente plus de la moitié de leurs actifs. Les résidences de prestige y occupent une place centrale, servant à la fois de symbole de statut social et d’outil de transmission du patrimoine entre générations.
Une domination écrasante de Séoul
Le marché n’est pas seulement important ; il est extrêmement concentré. Séoul capte à elle seule 72,8 % de la valeur du marché résidentiel de luxe en 2024. Autrement dit, près de trois dollars sur quatre investis dans le segment haut de gamme en Corée du Sud le sont dans la capitale. Busan et les autres grandes villes se partagent le reste, avec un schéma récurrent : environ 70 % pour Séoul, 15 % pour Busan, 15 % pour le reste du pays dans certaines analyses.
Le prix moyen au mètre carré à Séoul, en millions de wons, soit plus de 2,3 fois la moyenne nationale.
La polarisation est telle que la Corée du Sud affiche, parmi les pays de l’OCDE, le plus grand fossé de prix entre les grandes métropoles et les petites villes. Alors que l’indice des prix nationaux n’augmentait que de 0,31 % sur un an en février 2025 (en termes réels, une baisse), Séoul gagnait 3,63 %, tandis que les marchés régionaux enregistraient leur troisième année consécutive de recul.
Qui achète le luxe coréen : la nouvelle géographie de la richesse
Pour comprendre le marché des propriétés de luxe en Corée du Sud, il faut d’abord regarder qui détient le capital. Le pays compte une population de millionnaires en forte expansion, avec une projection de 1,3 million d’individus en 2023 à 1,64 million en 2028, soit une hausse d’environ 27 %. À un niveau encore plus élevé, on estime à près de 7 840 le nombre d’ultra-riches (plus de 30 millions de dollars d’actifs) début 2025, en progression par rapport à l’année précédente.
La concentration géographique de cette richesse est spectaculaire. Près de 68 % des HNWI (High-Net-Worth Individuals) résident dans la grande région de Séoul, et la capitale elle-même héberge près de la moitié des millionnaires du pays. Logiquement, cette élite se tourne prioritairement vers les quartiers les plus prestigieux du sud de la rivière Han.
Stratégies d’investissement des grandes fortunes
Les enquêtes menées auprès des banquiers privés et des établissements financiers décrivent des préférences claires. Les appartements “classiques” arrivent en tête des actifs immobiliers plébiscités par les HNWI, suivis des appartements en reconstruction, très recherchés dans les zones à fort potentiel de renouvellement urbain. Les centres commerciaux et bureaux, autrefois très prisés, ont vu leur attractivité relative diminuer récemment.
Une étude du secteur financier révèle que les personnes très fortunées détiennent près de la moitié de leurs actifs immobiliers en biens commerciaux (bureaux, commerces). Cependant, les résidences de luxe, qu’elles soient occupées ou non, représentent une part essentielle : environ 30 % pour la résidence principale, 14 % pour les logements d’investissement, et le reste est constitué de terrains.
Il existe aussi un facteur générationnel. Les millionnaires des générations milléniale et X allouent plus de 20 % de leurs actifs investissables à la pierre, combinant usage, rendement locatif (souvent dans le segment prime) et pari sur l’appréciation du capital dans les quartiers en reconversion.
Une richesse très héritée, mais de plus en plus internationalisée
Une caractéristique souvent passée sous silence est l’importance de l’héritage. Plus de 60 % des riches coréens ont reçu une partie significative de leur patrimoine par transmission, et un quart a déjà commencé à donner à ses enfants. Cela nourrit une stratégie de long terme visant à sécuriser les meilleurs emplacements, notamment à Gangnam, Yongsan ou Hannam-dong, pour les générations à venir.
Bien que plus de 60% des personnes riches détiennent désormais des actifs à l’étranger (contre environ 20% il y a cinq ans), la possession d’un bien dans un complexe résidentiel emblématique de Séoul reste considérée comme un passage obligé.
Gangnam, Yongsan, Hannam : l’épicentre d’un marché ultra-polarisé
Dans l’imaginaire collectif coréen comme dans les statistiques, la zone dite “Gangnam” joue un rôle central. Historiquement développée à partir des années 1960, largement soutenue par les politiques publiques, cette partie sud de Séoul s’est imposée comme le cœur de l’immobilier de luxe.
Niveaux de prix par district à Séoul
Les chiffres de 2025 donnent un aperçu parlant des écarts entre districts :
| District de Séoul | Prix moyen estimé (KRW/m²) | Fourchette typique sur le segment haut de gamme |
|---|---|---|
| Gangnam-gu | ≈ 25 000 000 | 25 à 40 M KRW/m² |
| Seocho-gu | ≈ 22 000 000 | 25 à 40 M KRW/m² (segments prime) |
| Yongsan-gu | ≈ 20 000 000 | 15 à 30 M KRW/m² |
| Songpa-gu | ≈ 17 000 000 | 15 à 30 M KRW/m² |
| Mapo-gu | ≈ 15 000 000 | 12 à 18 M KRW/m² |
| Moyenne Séoul | ≈ 13 400 000 | – |
Dans les faits, les complexes les plus prestigieux – Nine One Hannam, The Penthouse Cheongdam, Hannam The Hill, Raemian One Bailey, DH Firstier I-Park – s’échangent très au‑dessus de ces moyennes. Dans certains cas, comme The Penthouse Cheongdam, des unités d’environ 408 m² se négocient autour de 12,2 millions de dollars. Le quintile supérieur des appartements à Séoul se situe à plus de 3,3 milliards de wons en moyenne, contre un peu moins de 500 millions pour le quintile inférieur.
“Un seul bon bien” plutôt que plusieurs moyens
Une tendance observée par les professionnels est ce qu’ils décrivent comme la stratégie du “bon seul bien” : plutôt que de détenir plusieurs appartements de standing moyen dans des zones secondaires, nombre d’acheteurs aisés préfèrent concentrer leurs ressources sur une seule unité exceptionnellement bien située, par exemple à Gangnam, Seocho, Hannam-dong ou sur la “ceinture du fleuve Han”.
Le marché immobilier de Séoul se caractérise par une polarisation croissante : les prix dans les cœurs de marché (comme l’UN Village à Hannam ou Dogok-dong) continuent d’augmenter, même après des mesures de régulation, et atteignent des records (ex. : un appartement Paarc Hannam vendu 18 milliards de wons). À l’inverse, les quartiers périphériques, notamment au nord de la ville, stagnent ou voient leurs prix baisser. Cette dynamique est accentuée par des transactions emblématiques, parfois financées par des capitaux étrangers, créant un récit où l’exceptionnel semble devenir la norme.
Branded residences et surenchère de services
Autre vecteur de polarisation : la montée en gamme des “branded residences”, ces résidences de luxe associées à de grandes marques hôtelières ou à des opérateurs premium. Elles affichent des prix au mètre carré largement supérieurs au marché local. À Séoul, les résidences de marque atteignent près de 28 700 dollars le mètre carré, contre un peu plus de 10 000 à Busan.
Certaines résidences de luxe signées par des groupes hôteliers internationaux peuvent s’échanger jusqu’à quatre fois le prix moyen au mètre carré de leur zone.
Une offre dominée par les appartements, mais montée des villas et maisons
Le marché résidentiel de luxe sud-coréen reste très largement structuré autour des appartements et condominiums, qui représentent environ 66 % de la valeur en 2024. Ce poids est d’autant plus logique que la majorité de la population urbaine vit en habitat collectif, et que les contraintes foncières dans les centres restreignent fortement la construction de maisons individuelles.
Répartition par type de propriété et dynamique de croissance
| Type de bien | Part de marché 2024 | Croissance annuelle prévue (≈2030) |
|---|---|---|
| Appartements & condominiums | 66,2 % | Croissance robuste mais modérée |
| Villas & maisons individuelles | 33,8 % env. | ≈ 8,16 % (segment le plus dynamique) |
Si les appartements conservent l’essentiel de la demande, la croissance la plus rapide est attendue du côté des villas et maisons “landed”, avec un taux proche de 8 % par an jusqu’en 2030. L’expérience de la pandémie a renforcé l’attrait pour des résidences plus grandes, plus privées, souvent dans des quartiers résidentiels calmes, parfois inspirées du style hanok modernisé avec une forte composante technologique (domotique, gestion énergétique, sécurité renforcée).
Vente contre location : un marché encore très orienté transaction
Le modèle économique dominant reste la vente : environ 82,7 % des revenus du résidentiel de luxe en 2024 proviennent des transactions de cession de biens. Le locatif, en particulier dans le très haut de gamme, reste minoritaire mais progresse rapidement, avec une croissance attendue d’environ 8 % par an.
La croissance de l’économie de la location est portée par les jeunes aisés et les expatriés, qui préfèrent désormais la flexibilité d’habiter dans des résidences premium clés en main, évitant ainsi d’immobiliser plusieurs milliards de wons dans un achat immobilier.
On observe également un glissement structurel du système traditionnel du jeonse (gros dépôt sans loyer mensuel) vers le wolse (loyer mensuel), après une série de scandales et de fraudes liés aux dépôts. Ce basculement attire d’ailleurs des capitaux institutionnels, y compris étrangers, intéressés par des portefeuilles de logements locatifs haut de gamme générant des flux réguliers, même avec des rendements bruts relativement modestes (environ 4,3 % à Séoul, davantage sur les petites unités).
Le marché vu depuis l’étranger : une porte ouverte, mais sous haute surveillance
Contrairement à certains marchés asiatiques très restrictifs, la Corée du Sud autorise en principe les étrangers à acheter des biens immobiliers avec des droits équivalents à ceux des nationaux. Dans les faits, la combinaison de prix élevés, de règles fiscales complexes et de contrôles croissants sur les flux de capitaux limite ce “droit théorique”.
Les chiffres de l’appropriation étrangère
Les données officielles montrent une hausse continue du nombre de logements détenus par des non-résidents. À la mi‑2023, environ 87 700 logements appartenaient à des étrangers, chiffre qui a dépassé 95 000 au premier semestre 2024, soit une progression annuelle proche de 9 %. La grande majorité se situe dans la région capitale : 36 % en Gyeonggi, 23 % à Séoul et 10 % à Incheon.
Nombre de logements détenus par des citoyens chinois sur l’ensemble du territoire, représentant plus de la moitié des biens étrangers.
| Nationalité (approx.) | Part dans les logements détenus par des étrangers |
|---|---|
| Chine | 54–56 % |
| États-Unis | 22–24 % |
| Canada | 6–7 % |
| Taïwan | 3 % |
| Australie, Vietnam, NZ | Parts plus modestes |
Les transactions menées par des non-résidents dans la région de Séoul ont fortement augmenté, passant d’un peu plus de 4 500 en 2022 à plus de 7 000 en 2024, avec une croissance annuelle supérieure à 26 %. Sur les sept premiers mois de 2025, déjà plus de 4 400 achats avaient été réalisés, laissant présager un nouveau record.
Des règles spécifiques pour les acheteurs étrangers
L’augmentation visible des achats par des non-résidents, combinée à la flambée des prix sur certains segments, a incité le gouvernement à durcir les règles. Dans la zone métropolitaine de Séoul (incluant une partie de Gyeonggi et d’Incheon), les étrangers doivent désormais obtenir un permis spécifique avant d’acheter un logement. Ce dispositif impose, notamment :
L’achat d’un bien en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est soumis à des conditions spécifiques : l’acheteur doit s’engager à emménager dans le bien dans un délai de quatre mois après sa livraison, à y résider de manière effective pendant une durée minimale de deux ans, et doit faire preuve d’une vigilance accrue sur l’origine des fonds utilisés pour le paiement.
En cas de non-respect, les sanctions peuvent atteindre 10 % de la valeur du bien et aller jusqu’à l’annulation de la vente. Parallèlement, le gouvernement a renforcé le contrôle des transactions en devises, exigeant des justificatifs précis : certificats de virement, attestations d’achat de devises, etc. L’usage de fonds non déclarés peut déboucher sur des poursuites pénales.
L’objectif officiel est double : éviter un afflux spéculatif de capitaux étrangers et renforcer la transparence financière. En toile de fond, la révélation en 2023 que 30 individus avaient acquis 8 000 logements a cristallisé les inquiétudes sur la concentration excessive de la propriété.
Un environnement réglementaire de plus en plus serré
Le marché du luxe en Corée du Sud ne peut se comprendre sans prendre en compte le rôle de l’État. Depuis une décennie, mais tout particulièrement depuis la flambée de 2020‑2021, les autorités ont multiplié les mesures pour contenir la spéculation, réduire l’endettement des ménages et tenter de refroidir les foyers de surchauffe – souvent avec des effets ambiguës.
Permis de transaction, quotas de prêts, obligations de résidence
Au niveau national, les autorités ont imposé des plafonds de crédit stricts, notamment en limitant les ratios prêt‑valeur (LTV) et dette‑revenu (DTI/DSR). Pour les biens au‑delà de 600 millions de wons, les montants de prêt sont fortement réduits, avec des plafonds encore plus sévères sur les propriétés dépassant 1,5 ou 2,5 milliards de wons. Le ratio de stress DSR a été relevé, diminuant la capacité d’emprunt de plusieurs points.
À Séoul, des zones spécifiques ont été instaurées pour réguler les transactions. Elles couvrent environ 27% de la surface de la ville, incluant l’intégralité des grands districts de luxe.
Ces zones couvrent environ 27% de la surface totale de la ville de Séoul.
L’intégralité des grands districts de luxe est concernée : Gangnam, Seocho, Songpa et Yongsan.
– tout achat au‑delà d’une certaine taille nécessite une autorisation ;
– l’acquéreur doit s’engager à occuper le bien pendant deux ans ;
– la revente et la mise en location sont limitées pendant cette période.
Les sanctions pour transaction non autorisée peuvent aller jusqu’à deux ans de prison ou une amende correspondant à 30 % de la valeur du terrain. Ces dispositifs, censés freiner l’activité spéculative, ont parfois produit l’effet inverse sur les quartiers vedettes, où la proportion de transactions déclarées a bondi juste après chaque vague réglementaire, signe d’une demande qui refuse de s’éteindre.
Fiscalité, coûts de détention et standard environnemental
Contrairement à l’idée d’un paradis fiscal, la Corée du Sud applique une fiscalité significative sur l’immobilier, en particulier sur les biens de grande valeur et la multi‑détention. Les taxes d’acquisition commencent à 4 % et augmentent pour les propriétés premium, tandis que les impôts annuels peuvent atteindre 0,4 % de la valeur, avec des surtaxes dans les zones surconcentrées. Les coûts de transaction (honoraires d’agent, droits d’enregistrement, frais juridiques) ajoutent généralement 5 à 8 % au prix d’achat, ce qui porte les coûts aller‑retour d’un cycle d’achat/vente jusqu’à 14 % dans certains cas.
Le cadre réglementaire sud-coréen inclut des standards ambitieux comme la norme Zero Energy Building (ZEB), obligatoire pour les nouvelles constructions depuis 2017, et des politiques de villes intelligentes (Smart City Act). Les grands promoteurs intègrent systématiquement ces exigences dans leurs programmes de luxe, utilisant les certifications environnementales et les infrastructures numériques avancées comme arguments commerciaux principaux.
Busan et Incheon : les seconds couteaux qui montent
Si Séoul règne sans rival sur le segment du luxe, Busan et Incheon jouent un rôle croissant, mais avec des trajectoires très différentes.
Busan : un marché à deux vitesses
Busan, deuxième ville du pays et métropole côtière, présente un marché particulièrement contrasté. Globalement, les prix y ont reculé d’environ 5 % depuis les pics de 2022, avec une moyenne aux alentours de 6,69 millions de wons au mètre carré début 2025, en baisse d’environ 1,9 % sur un an. Cette correction s’explique par la combinaison d’une demande plus faible et d’une offre importante, en particulier dans les nouveaux développements hors des quartiers premium.
C’est la hausse en pourcentage des prix des propriétés de luxe dans les zones côtières de Busan depuis 2022.
| Indicateur (Busan) | Donnée récente approximative |
|---|---|
| Prix moyen m² (tous segments) | ≈ 6,69 M KRW (-1,9 %/an) |
| Prix moyen par pyeong (certains relevés) | ≈ 12,14 M KRW |
| Variation depuis le pic de 2022 | ≈ -5 % (marché global) |
| Évolution segment luxe Haeundae/Marine | ≈ +85 % depuis 2022 (haut de gamme) |
| Rendements locatifs long terme | < 2 % (en général) |
| Rendements locatifs court séjour (Airbnb) | Taux d’occupation médian ≈ 61 % |
Le segment de la location courte durée explose, porté par la reprise touristique : plus de 7 900 annonces actives sur les plateformes de location, un taux d’occupation moyen supérieur à 60 %, un tarif quotidien moyen légèrement au‑dessus de 100 000 wons. Pour les investisseurs, la ville offre donc un terrain de jeu paradoxal : difficile d’obtenir des rendements élevés en location classique, mais de vraies marges pour des actifs très bien situés orientés vers le tourisme.
Incheon : l’étoile montante
Si l’on s’intéresse à la croissance future plutôt qu’au volume actuel, Incheon ressort comme un “node” en pleine expansion. Les projections placent cette ville portuaire, adossée à l’aéroport international et au projet urbain de Songdo, comme le marché de luxe à la croissance la plus rapide, avec un taux proche de 9,1 % par an jusqu’en 2030.
Songdo International Business District, vitrine des politiques de “smart city”, concentre une partie de cette dynamique, combinant bureaux de haut standing, résidences haut de gamme, services et infrastructures internationales. Pour les acheteurs cherchant un compromis entre prix, qualité de vie, connectivité internationale et potentiel d’appréciation, certains secteurs d’Incheon deviennent une alternative crédible à Séoul, même si l’écart de prestige reste considérable.
Technologie et durabilité : le nouveau visage du luxe coréen
Le luxe résidentiel en Corée du Sud ne se réduit plus à la superficie, à la vue et à l’adresse. Il se joue désormais aussi sur un autre terrain : celui de la technologie intégrée et de la performance environnementale. L’essor spectaculaire du marché de la maison connectée – évalué à 5,45 milliards de dollars en 2022 et projeté à plus de 18 milliards d’ici 2030 avec une croissance annuelle supérieure à 16 % – irrigue tout particulièrement les programmes haut de gamme.
Domotique, IA et smart city comme standards implicites
Dans les résidences de luxe récentes, la norme est à l’intégration de systèmes domotiques complets : contrôle centralisé des lumières, chauffage et climatisation, sécurité biométrique, gestion de l’énergie, appareils électroménagers connectés. Les grands groupes coréens, comme Samsung Electronics ou LG, côtoient les géants internationaux (Google, Amazon, Honeywell, Siemens) pour équiper ces logements, tandis que les opérateurs télécoms (SK Telecom, KT, LG Uplus) fournissent les infrastructures 5G et fibre sous‑jacentes.
Dans des projets de smart city comme Songdo ou le Smart Village de Busan EDC, des ensembles résidentiels atteignent une indépendance énergétique supérieure à 100% grâce à des combinaisons de solutions solaires et géothermiques. Ceci illustre la croissance rapide (près de 19% par an) du segment de la gestion énergétique, portée par les exigences réglementaires (ZEB, G-SEED) et la sensibilité croissante des acheteurs aux enjeux environnementaux.
Pour les acheteurs fortunés, la valeur ajoutée ne se trouve plus seulement dans le marbre des halls ou le design des façades, mais aussi dans la possibilité de surveiller en temps réel la consommation énergétique de leur penthouse, de commander leur véhicule électrique depuis une application intégrée ou de contrôler à distance l’ensemble des systèmes de sécurité.
Une différenciation par les services et l’expérience
Les promoteurs de luxe multiplient aussi les équipements communautaires spectaculaires pour se distinguer. À Busan, certains complexes de nouvelle génération proposent des piscines à débordement, des lounges au sommet des tours avec vue panoramique, des salles de golf indoor ultra-équipées, des espaces bien-être de niveau hôtelier, voire des services inédits comme des coffres-forts automatisés intégrés aux parties communes.
À Séoul, les résidences emblématiques offrent des services similaires à ceux d’un palace : conciergerie, espaces de coworking, studios de musique insonorisés, salles de cinéma privées, clubs de vin et jardins suspendus. Dans les branded residences, ces services sont souvent gérés par de grandes chaînes hôtelières, garantissant une expérience résidentielle alignée sur les standards internationaux de l’hôtellerie de luxe.
Un marché sous tension : pénurie, volatilité et risques
Derrière l’image de prospérité que renvoie le marché des propriétés de luxe en Corée du Sud se cachent plusieurs lignes de fragilité.
Un déficit structurel de l’offre dans les zones désirables
Malgré un volume de mises en chantier en hausse en 2024 (plus de 305 000 logements lancés, principalement grâce au secteur public), la production nationale reste inférieure à la demande estimée, autour de 450 000 unités par an. Un déficit cumulé d’environ 500 000 logements est ainsi attendu d’ici fin 2025, avec une tension particulièrement forte dans la région capitale.
Nombre de nouveaux appartements prévus à Séoul en 2026, soit une baisse de plus de 80% par rapport à 2025.
Taux d’intérêt, endettement et vulnérabilité macroéconomique
Après une phase de resserrement monétaire brutal en 2022, la Banque de Corée a légèrement réduit son taux directeur pour le ramener à 2,75 % début 2025, mais les taux effectifs sur les prêts immobiliers restent élevés, autour de 4,2 % pour les nouveaux crédits hypothécaires. Le stock de dettes immobilières atteint plus de 1 120 000 milliards de wons, ce qui pèse sur la capacité de nombreux ménages à accéder à la propriété.
Bien que les acheteurs de propriétés de luxe soient souvent peu sensibles aux conditions de crédit (acquisitions en liquide ou avec un levier modeste), la santé globale du marché reste dépendante de ces paramètres. Une remontée des taux, de nouvelles régulations ou un choc économique externe pourraient freiner la demande et accentuer la correction déjà visible dans les régions hors capitale.
Complexité réglementaire et opacité pour les investisseurs étrangers
Pour un investisseur non résident, la Corée du Sud peut apparaître comme un labyrinthe réglementaire. Outre les règles spécifiques appliquées aux énergies, aux permis de transaction, aux limites sectorielles sur l’investissement étranger (avec certains secteurs totalement fermés), il existe une mosaïque de dispositifs locaux (zones à permis, plafonds de prêts, restrictions zonées) qui exigent l’assistance systématique de professionnels : agents immobiliers, avocats, fiscalistes.
Cette complexité, alliée à une perception de manque de lisibilité des changements de politique (alternance entre mesures favorisant l’offre et soudains durcissements de la demande), peut décourager une partie des capitaux internationaux qui se tournent vers des marchés perçus comme plus prévisibles.
Perspectives : un luxe toujours plus technologique, sélectif et mondialisé
Malgré ces risques, la plupart des scénarios converge vers une poursuite de la croissance du marché des propriétés de luxe en Corée du Sud, mais à un rythme plus mesuré que durant la grande flambée de 2020‑2021.
À court terme, plusieurs facteurs continueront de soutenir les prix dans les quartiers prime : croissance continue du nombre de millionnaires, pénurie d’offre dans les meilleurs emplacements, attractivité internationale renforcée par le soft power (K‑culture), modernisation des infrastructures (lignes GTX, smart cities, grands projets de requalification urbaine comme “The H Hannam”).
À moyen terme, le marché devrait devenir plus sélectif. Les biens combinant une excellente adresse, une qualité de construction élevée, une intégration technologique avancée et un solide crédentiel environnemental sont susceptibles de surperformer. À l’inverse, les produits uniquement « luxueux par le prix », situés dans des emplacements moins porteurs ou obsolètes sur le plan énergétique, pourraient voir leur prime de valeur se réduire.
À long terme enfin, la démographie jouera un rôle déterminant. Avec un vieillissement rapide de la population et un taux de natalité au plus bas, la demande domestique de vastes logements familiaux pourrait se tasser. Mais dans le même temps, l’essor des ménages solos, l’afflux d’expatriés hautement qualifiés et la possibilité de transformer les propriétés de luxe en actifs d’investissement locatif (y compris via la location courte durée haut de gamme) pourraient offrir de nouveaux relais de croissance.
Pour les investisseurs comme pour les acheteurs occupants, une chose est certaine : dans le marché des propriétés de luxe en Corée du Sud, la clé n’est plus seulement de “posséder à Séoul”, mais de choisir avec précision la bonne adresse, le bon produit, le bon niveau de technologie et le bon timing dans un environnement réglementaire en mouvement permanent.
Analyse du marché immobilier de luxe en Corée du Sud
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Corée du Sud pour rechercher du rendement locatif et une exposition au won sud-coréen. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Séoul, Busan, Daegu), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou un petit immeuble résidentiel dans un quartier en développement comme Gangseo-gu (Séoul) ou Haeundae (Busan), combinant un rendement locatif brut cible proche de 8–10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement la plus adaptée et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin d’intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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