Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Corée du Sud s’est forgé une réputation de marché immobilier sophistiqué, encadré par une fiscalité dense, mais truffée de niches avantageuses pour les investisseurs, locaux comme étrangers. Derrière des taux parfois élevés et un arsenal anti-spéculatif musclé, le système recèle en réalité de nombreux leviers d’optimisation : choix du statut (personne physique ou société), arbitrage entre revenus locatifs et plus-values, dispositifs favorables aux logements locatifs enregistrés, incitations pour les investisseurs étrangers ou encore bonus fiscaux pour les bâtiments verts et économes en énergie.
Comprendre les mécanismes du marché immobilier sud-coréen est indispensable pour tout investisseur, quel que soit le type de bien envisagé : studio en location classique, immeuble à usage mixte ou portefeuille de logements en location longue durée.
Comprendre le cadre fiscal de base
Le point de départ est la distinction entre résident fiscal et non‑résident. Une personne est considérée comme résidente si elle dispose d’un domicile en Corée du Sud ou y séjourne au moins 183 jours dans l’année fiscale. Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux, tandis que les non‑résidents ne sont taxés que sur leurs revenus de source coréenne.
Pour les investisseurs étrangers, la distinction entre les différents statuts fiscaux en France n’est pas qu’un détail administratif. Elle conditionne directement la taxation des loyers perçus et des plus-values réalisées. De plus, dans certains cas, elle influence également la manière dont sont imposés les actifs immobiliers que l’investisseur détient à l’étranger.
Du côté des sociétés, la règle est similaire : une société résidente (y compris une société de capitaux créée par un investisseur étranger) est imposée sur ses bénéfices mondiaux, alors qu’une société non résidente n’est taxée que sur ses profits de source coréenne.
Le système fiscal repose sur l’auto-déclaration : les contribuables calculent et déclarent eux-mêmes leurs impôts, et doivent conserver tous les justificatifs. La déclaration annuelle de revenus est due pour le 31 mai de l’année suivante. Pour une vente immobilière, une déclaration de plus-value doit être déposée dans les deux mois suivant la fin du mois de la cession.
Ce cadre général, assez strict, n’empêche pas l’existence de nombreuses niches. C’est dans les détails – type de revenu, durée de détention, statut du propriétaire, localisation et nature du bien – que se cachent les principaux avantages fiscaux.
Revenus locatifs : là où se jouent les premiers arbitrages
En Corée du Sud, les loyers perçus par un particulier sont assimilés à des revenus d’entreprise individuels et intégrés dans le revenu global soumis à un barème progressif allant de 6 % à 45 % (hors surtaxes locales). À première vue, cela peut sembler pénalisant, mais le système de calcul offre des marges d’optimisation notables.
Deux méthodes de calcul pour les particuliers
Pour les particuliers percevant des loyers, deux méthodes sont possibles, en fonction du montant annuel des revenus locatifs.
Pour les loyers annuels inférieurs à 24 millions de wons, la méthode forfaitaire simplifie le calcul de l’impôt. Le revenu imposable est déterminé en déduisant des loyers bruts un pourcentage standard de frais professionnels, variant de 20 % à 66 % selon le type de location. Cette fraction couvre forfaitairement les charges (intérêts, entretien, frais administratifs), sans nécessiter de comptabilité détaillée. Cette approche est avantageuse et simple pour les petits investisseurs ou bailleurs.
Au‑delà de 24 millions de wons de loyers annuels, le fisc exige un calcul fondé sur les dépenses réelles. Le contribuable déduit alors de ses loyers les charges documentées – salaires éventuels, frais de gestion, coûts de maintenance, loyers versés à son tour, etc. – avec des taux de charges effectifs qui, dans la pratique, se situent généralement entre environ 15 % et 48 % du revenu. Cette méthode suppose une tenue de registres rigoureuse, mais peut s’avérer très intéressante pour les investisseurs fortement endettés ou supportant des coûts élevés.
Dans les deux cas, les pertes locatives peuvent être reportées sur cinq ans et imputées sur des revenus locatifs futurs, ce qui permet d’amortir des années difficiles ou des travaux importants.
L’option « société » : flat tax de 22 % pour les non‑résidents
Pour les investisseurs non résidents, un outil particulièrement utilisé est la société à responsabilité limitée de type YooHan hoesa. Cette structure présente deux attraits majeurs.
Taux forfaitaire d’imposition applicable aux revenus locatifs passifs d’une société non résidente en France.
Concrètement, un investisseur étranger qui détiendrait un appartement via une YooHan hoesa verrait ses loyers imposés à ce taux unique, puis pourrait rapatrier le revenu after‑tax dans son pays d’origine. Pour des investisseurs soumis, dans leur pays de résidence, à des systèmes reconnaissant les crédits d’impôt étrangers (foreign tax credit), ce schéma peut être fiscalement très compétitif.
Dépenses déductibles et structure d’entreprise
Pour les sociétés résidentes, l’ensemble des dépenses engagées dans le cadre normal de l’activité (intérêts, salaires, assurances, frais de gestion, publicité, etc.) est déductible, sous réserve de pouvoir produire les justificatifs adéquats (factures, reçus). Les règles de déductibilité sont relativement précises : les dépenses doivent être nécessaires à l’exploitation, les actifs non utilisés à des fins professionnelles sont exclus, et certains postes (amortissements, provisions, dépenses de représentation) sont plafonnés ou encadrés.
Les immeubles s’amortissent linéairement sur des durées standard : 20 ans pour les constructions classiques et 40 ans pour les grandes structures en béton armé ou acier. La durée de vie utile peut être ajustée de ±25%, voire plus avec l’accord de l’administration. Pour les biens d’occasion, une nouvelle durée comprise entre 50% et 100% du standard peut être déclarée. Cette flexibilité permet de lisser les bénéfices et de piloter la charge fiscale.
Du point de vue d’un investisseur immobilier, ces règles d’amortissement, combinées aux charges financières déductibles, peuvent réduire significativement le bénéfice imposable, surtout en phase de montée en puissance d’un portefeuille.
Plus‑values immobilières : quand la durée de détention fait la différence
La fiscalité des plus‑values en Corée du Sud est à la fois dissuasive pour la spéculation à court terme et étonnamment généreuse pour les investisseurs de long terme. C’est ici que se logent certains des avantages fiscaux les plus marqués pour les bailleurs patients.
Calcul du gain imposable et abattements
La plus‑value immobilière est calculée de façon classique : prix de cession moins prix d’acquisition, frais d’amélioration (travaux, extensions), coûts de transfert (agence, notaire, taxes), puis application d’abattements.
Un abattement de base de 2,5 millions de wons par an de détention est accordé à tous les contribuables. Ce montant, qui vient réduire la base imposable, s’ajoute à un mécanisme de réduction spécifique pour détention longue.
Cette déduction fiscale augmente avec la durée de détention d’un bien immobilier. Elle est de 10% pour une détention de 3 à 4 ans, 12% de 4 à 5 ans, 15% de 5 à 6 ans, et progresse par paliers jusqu’à atteindre 30% pour une détention supérieure à 10 ans. Ainsi, un investisseur conservant un appartement plus de dix ans voit près d’un tiers de sa plus-value brute exonéré d’impôt grâce à ce seul mécanisme, avant application d’autres abattements éventuels.
Pour certains propriétaires répondant au régime « un ménage – une résidence principale », la fiscalité est encore plus avantageuse : sous conditions de durée de détention et de résidence (au moins deux ans) et tant que le prix de vente ne dépasse pas 1,2 milliard de wons, la plus‑value peut être entièrement exonérée ; seule la portion de prix excédant ce seuil reste imposable.
Sanction de la spéculation à court terme
À l’inverse, les opérations à très court terme sont lourdement taxées. Pour un bien détenu un an ou moins, le taux global de plus‑value (impôt central + surtaxes locales) peut grimper jusqu’à environ 77 %. Entre un et deux ans de détention, il reste autour de 60 %. Ce dispositif anti‑spéculation vise clairement à décourager le « flipping » rapide dans les zones tendues.
Après deux ans de détention, les plus-values sont taxées selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (de 6% à 45%). Cependant, des abattements pour durée de détention s’appliquent, réduisant le montant imposable. Ce système fiscal encourage et récompense les investissements à long terme.
Traitement des non‑résidents
Les non‑résidents bénéficient d’un régime simplifié : l’impôt sur la plus‑value est calculé au plus bas entre 11 % du prix de vente brut (surtaxe locale comprise) et 22 % de la plus‑value nette. Ce mécanisme plafonne effectivement l’imposition à un niveau raisonnable, en particulier pour les investisseurs qui réalisent un fort gain mais sur un prix de vente élevé. Il offre aussi une visibilité appréciable : l’investisseur sait que sa charge fiscale ne dépassera pas une fraction déterminée de la transaction.
Pour les grandes lignes, ce régime permet souvent aux étrangers de payer un impôt effectif sur plus‑value inférieur à ce qu’il serait s’ils étaient soumis au barème progressif complet.
Fiscalité de détention : jongler entre taxe foncière et impôt sur la fortune immobilière
Détenir un bien immobilier en Corée du Sud implique deux niveaux principaux d’imposition récurrente : la taxe foncière locale et la taxe nationale dite Comprehensive Real Estate Holding Tax (CRET), qui s’apparente à un impôt sur la fortune immobilière.
Taxe foncière : modérée pour les logements ordinaires
La taxe foncière annuelle s’applique à la valeur légale (souvent inférieure au prix de marché) de chaque bien. Pour la plupart des logements, les taux restent modérés : entre environ 0,15 % et 0,50 %. Les terrains sont généralement taxés autour de 0,20 %, les bâtiments autour de 0,25 %, avec une large échelle allant théoriquement de 0,07 % à 5 % selon la nature des biens (usines, structures spéciales, etc.).
Certaines catégories sont traitées plus sévèrement : par exemple, les usines nouvellement construites ou agrandies dans les zones métropolitaines désignées peuvent voir leur taxe foncière multipliée par cinq durant les cinq premières années, ce qui reflète une volonté de décourager la concentration industrielle dans les aires déjà saturées.
CRET : l’impôt sur la détention importante
La Comprehensive Real Estate Holding Tax s’applique lorsque la valeur totale des propriétés d’un propriétaire dépasse des seuils fixés. Pour les logements, le seuil de base se situe autour de 600 millions de wons (plus élevé pour certains propriétaires uniques d’une seule résidence principale, qui bénéficient d’un abattement de 1,2 milliard de wons).
Les taux de la Contribution sur les Revenus des Entreprises de Titrisation (CRET) varient généralement de 0,5 % à 2 %, mais peuvent atteindre 5 % pour les biens de luxe ou dans des zones spéculatives. Pour les sociétés détenant de l’immobilier résidentiel, le régime est plus strict : les taux sont plus élevés et les déductions de base ont été supprimées, dans le cadre de la lutte contre les holdings immobilières purement patrimoniales.
Pour un investisseur individuel bien structuré, plusieurs avantages existent néanmoins : le régime « un ménage – un logement » ouvre droit à un abattement spécifique de 1,2 milliard de wons sur la base CRET, et un mécanisme de plafonnement limite la hausse globale de la charge foncière (taxe foncière + CRET) à 150 % de la charge de l’année précédente. De plus, plusieurs types de biens peuvent être exclus de la base CRET, notamment certains logements locatifs de long terme répondant à des critères de taille, de prix, de durée de bail et de modération des hausses de loyer.
Les exceptions à la consolidation pour la Contribution sur les Revenus Locatifs (CRET) ne sont pas automatiques. Le propriétaire doit impérativement déposer une demande d’exclusion avant une date limite spécifique (par exemple, fin septembre pour l’année concernée). Utilisées stratégiquement, ces exclusions permettent de détenir un parc locatif important tout en maîtrisant la charge fiscale de la CRET.
Avantages pour la résidence principale et certaines zones
Le gouvernement ajuste régulièrement les seuils et définitions pour tenir compte des évolutions de marché. Par exemple, le plafond de prix public pour considérer une résidence comme « logement à faible valeur locale » a été relevé afin de préserver davantage de ménages de la CRET. Certaines acquisitions dans des zones de déclin démographique ou dans des régions en difficulté peuvent être considérées comme n’augmentant pas le nombre de résidences détenues au sens de la loi, ce qui permet à un propriétaire de rester dans la catégorie fiscalement favorisée « un ménage – un logement » malgré l’acquisition d’un second bien.
Pour un investisseur stratégique, ces règles ouvrent des angles d’optimisation : cibler des zones où la fiscalité de détention reste modérée, structurer ses acquisitions pour ne pas basculer inutilement dans la catégorie des multi‑propriétaires surtaxés, ou encore utiliser certains achats (logements invendus dans des régions en difficulté, par exemple) pour profiter des assouplissements.
Investir via une société : barème progressif, surtaxes mais outils puissants
Créer une société coréenne pour investir dans l’immobilier ouvre un autre champ de possibilités fiscales. D’un côté, les bénéfices sont taxés selon un barème progressif allant de 9 % à 24 % (auxquels s’ajoute 10 % de surtaxe locale, soit des taux effectifs de l’ordre de 9,9 % à 26,4 %). De l’autre, la société bénéficie de la pleine déductibilité de ses charges, de règles d’amortissement souples et, parfois, de crédits et exonérations spécifiques.
Le taux d’imposition réduit de 9% s’applique aux bénéfices jusqu’à 200 millions de wons pour les PME.
Il existe toutefois un revers : les gains issus de la cession de certains terrains ou logements non utilisés pour l’activité principale peuvent supporter un impôt supplémentaire sur la plus‑value (10 % pour les terrains enregistrés, 20 % pour les logements, 40 % pour les biens non enregistrés), venant s’ajouter à l’impôt sur les sociétés ordinaire. De même, la vente de logements par des holdings immobilières est désormais taxée à 22 % (surtaxe incluse), contre 11 % auparavant.
Autrement dit, l’outil « société » est puissant, mais il est particulièrement adapté aux projets économiques réels (promotion, location organisée, exploitation) plutôt qu’à de simples stratégies de thésaurisation.
Avantages fiscaux pour les logements locatifs enregistrés et les nouveaux régimes
Historiquement, les bailleurs qui enregistraient leurs biens comme « logements de location privée » bénéficiaient d’un arsenal très généreux : exonérations partielles de taxe d’acquisition, réductions de taxe foncière, exonération de CRET. Une réforme intervenue au 1ᵉʳ janvier 2021 a réduit de façon importante ces avantages afin de contenir la spéculation et les effets pervers sur les prix.
Cela dit, le gouvernement a introduit et ajusté de nouveaux régimes favorables aux bailleurs qui s’engagent dans la durée et contribuent à l’offre locative.
Le nouveau régime de location privée de courte durée
En juin 2024, un dispositif de soutien fiscal a été mis en place pour les « logements locatifs privés de courte durée », assorti d’une durée minimale de location de six ans. Les biens éligibles peuvent bénéficier d’exclusions de surtaxes de plus‑value, d’impôt sur les sociétés et de CRET. En clair, un investisseur qui s’enregistre dans ce régime et respecte ses engagements de location évite une partie de la pénalisation applicable aux multi‑propriétaires ou aux holdings immobilières.
Pour les logements neufs, le prix public de référence éligible est fixé à 600 millions de wons ou moins.
Autre évolution notable : pour les logements locatifs privés de long terme (10 ans de location minimum) construits par un investisseur, la valeur limite pour l’exonération des surtaxes de plus‑value a été relevée de 600 à 900 millions de wons, élargissant ainsi la gamme de biens pouvant bénéficier de ce traitement préférentiel.
Ces régimes offrent un compromis : l’investisseur accepte des contraintes (comme une durée minimale de location, un contrôle des hausses de loyer et des plafonds de valeur) en contrepartie d’une exemption ou d’une réduction substantielle des taxes, ce qui est particulièrement avantageux pour les multi-propriétaires.
Fiscalité des transactions : supporter aujourd’hui pour économiser demain
L’acquisition d’un bien immobilier en Corée du Sud s’accompagne de taxes de transaction substantielles, mais là encore, certains investisseurs peuvent bénéficier de réductions voire d’exonérations.
La taxe d’acquisition s’applique dès l’achat, avec des taux ordinaires allant de 1 % à 7 % (surtaxes locales comprises) selon le type d’actif et la situation de l’acheteur. Pour les particuliers achetant un logement, les taux oscillent généralement entre 1 % et 3 % en fonction du prix et de la surface. Pour la plupart des autres biens (bureaux, commerces, terrains non agricoles), un taux standard proche de 4 % (en pratique souvent 4,6 % avec les surtaxes d’éducation et de développement rural) s’applique.
Pour les sociétés acquérant un logement, le taux de taxation peut atteindre 12%. De plus, les acheteurs déjà multi-propriétaires peuvent se voir appliquer des taux majorés pouvant également atteindre 12% pour l’acquisition d’une résidence supplémentaire dans certaines zones, dans le cadre de mesures anti-spéculation renforcées.
Les autres frais de transaction – droits d’enregistrement, honoraires d’avocats, commissions d’agents immobiliers, TVA éventuelle sur la partie bâtiment – portent le coût total aller‑retour (achat + revente) à une fourchette assez large, estimée entre environ 2,2 % et 14,1 % du prix.
Pour un investisseur de long terme, ces coûts initiaux peuvent toutefois être absorbés par les économies réalisées ensuite sur l’impôt sur le revenu, la plus‑value et les impôts récurrents, à condition de profiter pleinement des abattements et régimes spéciaux disponibles.
Les dispositifs clés pour les investisseurs étrangers
La Corée du Sud accorde depuis longtemps une importance particulière aux investissements étrangers, notamment lorsque ceux‑ci s’accompagnent de transferts de technologie, de création d’emplois ou de développement d’infrastructures. Plusieurs volets de la fiscalité immobilière profitent directement ou indirectement aux investisseurs internationaux.
Société d’investissement étranger et exonérations locales
Les entreprises à capitaux étrangers qui acquièrent et détiennent des biens immobiliers dans le cadre d’une activité enregistrée (par exemple, un siège social, une usine, un centre logistique, un complexe touristique) peuvent, sous certaines conditions, bénéficier de remises substantielles d’impôts locaux.
Pour des entreprises situées dans des zones désignées – zones individuelles d’investissement étranger, zones économiques libres, zones de promotion de l’investissement à Jeju, zones d’entreprises nouvelles villes, zones franches – ou opérant dans des secteurs de haute technologie et de services à forte valeur ajoutée, le régime de faveur standard offre une exonération de 100 % de la taxe d’acquisition et de la taxe foncière pendant les cinq premières années suivant le démarrage de l’activité, suivie d’une réduction de 50 % pendant les deux années suivantes. Les collectivités locales peuvent, via leurs propres ordonnances, prolonger ce régime jusqu’à un maximum de quinze ans.
Ces avantages, notamment des exonérations de droits de douane, de TVA et de taxes de consommation pour les biens d’équipement importés, s’appliquent généralement aux investissements d’un montant minimum (souvent à partir de 2 millions de dollars). Ils sont encadrés par la loi sur la limitation spéciale des taxes locales et la loi sur la promotion de l’investissement étranger, permettant de réduire sensiblement le coût de projets immobiliers intégrés (usines, bureaux, centres de R&D).
Pour un groupe international qui cherche à implanter un siège régional ou un centre industriel en Corée du Sud, ces allégements peuvent représenter des économies de plusieurs dizaines de millions de wons sur la seule phase d’acquisition et de construction.
Structure YooHan hoesa : simplicité et sortie de cash facilitée
Pour les investisseurs individuels non résidents qui visent des placements purement patrimoniaux (appartements, petits immeubles de rapport, locaux commerciaux), la structure de société à responsabilité limitée YooHan hoesa joue un rôle central : en plus de la flat tax de 22 % sur les revenus locatifs passifs, elle offre un cadre clair pour le rapatriement des profits une fois les impôts coréens acquittés. L’absence de lourdes obligations de constitution sociétaire (un simple enregistrement fiscal suffit) rend cette option relativement facile à mettre en place, tout en donnant au bailleur un interlocuteur unique vis‑à‑vis de l’administration.
Pour les investisseurs résidant dans un pays ayant une convention fiscale avec la Corée, la structure d’investissement permet d’appliquer la fiscalité coréenne à la source, puis de bénéficier d’un crédit d’impôt ou d’une exonération dans le pays de résidence. Cela atténue significativement le risque de double imposition.
Règles de retenue à la source lors des cessions
Pour les cessions de biens immobiliers par des non‑résidents ou sociétés étrangères sans établissement stable, le système prévoit un mécanisme de retenue à la source. Si l’acheteur est une société, elle doit retenir l’impôt sur la plus‑value et le reverser à l’administration ; si l’acheteur est un particulier, aucune obligation de retenue ne lui incombe. Dans tous les cas, le vendeur non résident doit déposer une déclaration de plus‑value et le montant retenu vient en déduction de l’impôt final.
L’assiette de cette retenue est calibrée de façon à ne pas dépasser les plafonds de 11 % du prix de vente ou 22 % de la plus‑value nette (surtaxe incluse), ce qui garantit au vendeur un traitement relativement prévisible.
Jeonse, wolse et fiscalité : un terrain encore en mutation
Le système locatif coréen est singulier, en particulier avec le dispositif du jeonse, dans lequel le locataire verse un dépôt massif (souvent 50 % à 80 % de la valeur du bien) au propriétaire, en lieu et place de loyers mensuels. Ce dépôt, restitué à la fin du bail, fonctionne économiquement comme un prêt sans intérêt consenti par le locataire au bailleur.
Du point de vue fiscal, l’utilisation du dépôt de garantie (Jeonse) pour financer d’autres achats immobiliers ou générer des revenus financiers n’est actuellement pas imposée comme un revenu locatif classique. Certains économistes considèrent cela comme une niche tacite favorisant le « gap investment » et contribuant à la dynamique de levier sur le marché immobilier.
Des pistes de réforme ont été évoquées, notamment l’idée de taxer explicitement la valeur économique du dépôt, afin d’inciter les bailleurs à basculer vers des modèles hybrides (banjeonse : petit dépôt + loyer mensuel) ou vers des locations classiques (wolse). D’autres recommandations vont dans le sens d’accorder des avantages fiscaux (réductions de taxe foncière, bonus sur la plus‑value) aux propriétaires qui renoncent partiellement au jeonse au profit de loyers mensuels plus transparents.
Si des réformes sont mises en œuvre, elles pourraient réduire l’attractivité du financement par dépôt (jeonse) pour les investisseurs et transférer une partie de la valeur vers des revenus locatifs taxés. Actuellement, le jeonse reste un outil de levier financier puissant pour les propriétaires, bénéficiant d’un traitement fiscal plus clément que la location classique.
Bâtiments verts et immobilier durable : bonus fiscaux en vue
La stratégie nationale de « croissance verte à faible carbone » et la trajectoire vers la neutralité carbone à l’horizon 2050 ont des implications concrètes pour l’immobilier. Les bâtiments représentent près de 60 % des émissions de gaz à effet de serre du pays et environ 20 % de la consommation d’énergie. Pour atteindre ses objectifs, le gouvernement a mis en place un ensemble de normes et d’incitations fortement favorables aux immeubles performants sur le plan énergétique.
Certifications environnementales et réduction de taxes
Le système coréen de certification des bâtiments verts (G‑SEED, Korea Green Building Certification, Zero Energy Building) n’est pas que symbolique. Plusieurs incitations fiscales sont prévues pour les bâtiments qui obtiennent certains niveaux de performance : réduction de taxe d’acquisition, allègement de taxe foncière, assouplissement du coefficient d’occupation des sols, voire accès à des prêts à taux réduit pour des travaux de rénovation énergétique.
Pourcentage de subvention pour les travaux de green remodeling sur les bâtiments publics en Corée du Sud.
Pour les investisseurs privés, ces politiques se traduisent par une double prime : d’un côté, une baisse des coûts énergétiques dans un contexte de forte hausse du prix de l’électricité (près de +46 % entre 2022 et 2023) ; de l’autre, un avantage fiscal direct à l’achat et à la détention, ainsi qu’un « green premium » sur les loyers et la valeur de revente, de plus en plus prisé par les grandes entreprises cherchant des bureaux conformes à leurs objectifs ESG.
Un marché en croissance rapide
Le marché des bâtiments verts en Corée du Sud est en pleine expansion : il est estimé qu’il passera d’environ 11,18 milliards de dollars en 2024 à près de 25 milliards en 2032, avec un taux de croissance annuel composé supérieur à 10 %. À Séoul, la part des surfaces de bureaux de première catégorie certifiées « vertes » a quasiment doublé en cinq ans, passant d’un peu plus de 20 % à près de 45 %.
Pour un investisseur, opter pour un bien performant énergétiquement est une stratégie rationnelle. Ces immeubles bénéficient de réductions de taxes, attirent des locataires solvables sensibles aux labels de durabilité et voient leur valeur mieux préservée face au durcissement des réglementations sur l’énergie.
Synthèse : là où se trouvent vraiment les avantages fiscaux
Derrière la complexité du système, plusieurs axes d’optimisation se dessinent clairement pour les investisseurs immobiliers en Corée du Sud.
Le régime fiscal varie selon le statut de l’investisseur. Un résident français peut bénéficier du barème progressif, d’abattements pour durée de détention et d’une exonération sur la résidence principale. Un non-résident opte souvent pour une société (YooHan hoesa) pour une imposition forfaitaire à 22% sur les loyers et un régime plafonné sur les plus-values. Une société résidente française peut déduire ses charges et reporter ses déficits, mais doit éviter les actifs non opérationnels fortement taxés.
La durée de détention est déterminante : à court terme, la fiscalité des plus‑values est punitive et dissuade la spéculation. À long terme, les abattements successifs (2,5 millions de wons par an de détention, puis jusqu’à 30 % pour la détention longue, voire davantage pour la résidence principale) transforment la Corée du Sud en terrain très favorable aux investisseurs patients.
Investir dans des programmes de location (court ou long terme) sur des actifs situés dans des zones en difficulté ou des secteurs ciblés par les politiques de développement ouvre droit à des exemptions de la Contribution sur les Revenus Locatifs (CRET), des surtaxes sur les plus-values et de certaines taxes locales. Ces avantages, cumulés, permettent de réduire considérablement la charge fiscale.
Enfin, l’alignement sur la transition énergétique et la construction verte n’est pas qu’un geste symbolique : c’est un véritable levier fiscal et patrimonial, appuyé par des réductions de taxes, des subventions et une demande locative croissante pour les immeubles certifiés.
En combinant intelligemment ces différents leviers – statut, durée, localisation, type de bail, performance énergétique – un investisseur immobilier en Corée du Sud peut, malgré un environnement fiscal réputé sévère, construire une stratégie d’optimisation solide, qui concilie rendement, sécurité juridique et contribution aux priorités économiques et environnementales du pays.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Corée du Sud pour rechercher du rendement locatif et une exposition au won coréen. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Séoul, Busan, Daegu), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement dans un quartier en développement de Séoul ou Busan, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 6 à 7 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (achat direct ou société locale), et définition d’un plan de diversification à long terme.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de capter les opportunités du marché coréen tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs, et en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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