Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un appartement avec vue sur l’océan à Busan, une villa sur la côte de Jeju ou un pied-à-terre près de la plage à Incheon fait rêver de plus en plus d’investisseurs étrangers. La Corée du Sud combine stabilité économique, marché immobilier sophistiqué et littoraux très divers, du grand port urbain aux îles volcaniques. Mais ce n’est pas un marché simple à décrypter, encore moins quand on n’est pas résident et qu’on ne parle pas coréen.
Ce guide pratique vous aide à identifier les meilleures zones, comprendre les règles d’acquisition pour les étrangers, anticiper les coûts réels et limiter les risques spécifiques au littoral (climat, inondations, réglementation), en s’appuyant sur des données et études disponibles.
Comprendre le marché immobilier sud-coréen avant d’acheter en bord de mer
Avant de zoomer sur les plages, il faut saisir la dynamique globale du marché sud‑coréen, car elle conditionne les prix, les rendements et les politiques publiques.
Hausse annuelle des prix de l’immobilier au niveau national en Corée début 2025, selon l’indice de la Banque de Corée.
La capitale se détache nettement : l’indice des prix de Seoul progresse d’environ 3,6 % sur un an, avec un prix moyen de vente qui dépasse 13,3 millions de KRW par mètre carré, soit plus du double de la moyenne nationale. Les régions hors capitale, elles, reculent en moyenne, avec une prévision de baisse d’environ 1,4 % sur l’année 2025.
De nombreuses villes côtières ou insulaires, comme Busan ou Jeju, enregistrent une troisième année consécutive de baisse des prix et des volumes de transactions. Cette tendance peut présenter des points d’entrée intéressants sur le marché immobilier pour des investisseurs disposés à adopter une stratégie patiente. Cependant, elle peut également signaler des risques structurels à long terme, liés par exemple à la démographie, à la situation de l’emploi ou à la dynamique du tourisme dans ces zones.
Le tableau ci‑dessous résume la situation des principales zones côtières et régionales évoquées dans les données récentes :
| Zone / ville | Évolution annuelle indice prix (fév. 2025) | Prix moyen au m² (12 mois glissants) | Perspective 2025 |
|---|---|---|---|
| Busan | -1,94 % | 6 690 000 KRW (~4 630 USD) | Amélioration attendue au S2 2025 |
| Daegu | -3,87 % | 6 713 000 KRW (~4 646 USD) | Rebond possible au S2 2025 |
| Incheon | +0,63 % | 5 644 000 KRW (~3 906 USD) | Tendance haussière modérée |
| Gwangju | -1,13 % | 6 003 000 KRW (~4 155 USD) | Légère hausse attendue |
| Ulsan | -0,11 % | 5 334 000 KRW (~3 692 USD) | Légère hausse attendue |
| Autres villes régionales | -0,30 % | 4 605 000 KRW (~3 187 USD) | Stagnation ou faible hausse |
Le marché locatif, lui, se stabilise après une phase de rattrapage. L’indice intégré des loyers progresse d’environ 1,2 % sur un an en mars 2025, tiré par les appartements. Les rendements bruts restent modestes à l’échelle nationale — souvent entre 0,5 % et 2,4 % pour les appartements — mais certaines niches, notamment les locations de courte durée en zones touristiques, peuvent faire mieux.
Quels droits pour les étrangers qui achètent en bord de mer en Corée du Sud ?
Le cadre légal est étonnamment ouvert pour un pays asiatique. Un acheteur étranger, qu’il soit particulier ou société, peut acquérir presque tout type de bien : appartement, maison, villa, officetel (bureaux‑logements), immeuble, terrain, y compris en bord de mer. Une fois l’achat finalisé et enregistré, les droits de propriété sont globalement similaires à ceux d’un citoyen coréen : possibilité de revendre, louer, transmettre ou développer, dans le respect des règles d’urbanisme.
Il n’y a pas, dans la plupart des cas, de condition de résidence ou de visa pour acheter. Un simple statut de visiteur peut suffire pour signer un contrat et devenir propriétaire. En revanche, la détention du bien ne débouche pas automatiquement sur un titre de séjour : l’achat immobilier n’équivaut ni à un titre F‑2 ni à un visa d’investisseur, sauf cas de programmes spécifiques comme Jeju.
Toute acquisition immobilière doit être notifiée aux autorités locales dans les 60 jours. Les transferts de fonds depuis l’étranger nécessitent une déclaration auprès d’une banque agréée. L’absence de ces formalités peut entraîner des amendes, voire l’annulation de la transaction.
Certaines zones font l’objet de restrictions ou d’autorisations particulières. C’est le cas des secteurs militaires, des périmètres de protection du patrimoine culturel, des aires de conservation écologique ou encore de certains périmètres côtiers à forte sensibilité environnementale. L’achat y reste possible, mais exige une approbation préalable du gouvernement, et un dossier plus lourd. L’acquisition de terres agricoles est également plus encadrée.
À partir d’août 2025, les acheteurs étrangers non-résidents devront obtenir une autorisation préalable pour acquérir des logements résidentiels dans certaines zones de Seoul, du Gyeonggi et d’Incheon. Ils devront s’engager à occuper le bien dans les quatre mois suivant l’achat et à y résider au moins deux ans. Ces mesures, conçues pour freiner la spéculation immobilière, ne s’appliquent pas aux biens commerciaux ni à certains officetels utilisés comme bureaux.
Pour les côtes, la conséquence pratique est claire : se renseigner précisément, avec un avocat ou un agent local, sur le zonage de la parcelle, surtout près de bases militaires, de parcs naturels marins ou d’îles stratégiques.
Focus sur les grands types de littoraux sud-coréens
Parler de “propriété en bord de mer en Corée du Sud” recouvre des réalités très différentes : deuxième ville du pays tournée vers le port et les plages urbaines, île volcanique dédiée au tourisme et à l’écotourisme, villes industrielles côtières, petites cités balnéaires plus calmes. Chaque profil offre des prix, des rendements et des risques distincts.
Busan : la métropole portuaire et balnéaire
Busan concentre beaucoup d’atouts pour un investisseur qui cherche à combiner vie urbaine et plage. C’est la deuxième ville du pays, avec plus de 3,5 millions d’habitants, un PIB d’environ 92 milliards de dollars et des secteurs clés dans le transport maritime, la logistique, la fabrication et les technologies émergentes. Le port de Busan figure parmi les plus actifs au monde, ce qui garantit une activité économique soutenue.
Les prix y restent nettement inférieurs à ceux de Seoul tout en offrant un environnement très international. Selon les données compilées, le prix moyen des logements se situe autour de 6,7 à 6,9 millions de KRW par mètre carré (environ 4 630 USD) en 2025, avec des pics beaucoup plus élevés dans les secteurs premium du front de mer comme Haeundae ou Marine City, où un appartement de deux chambres peut facilement dépasser le million de dollars.
Busan a toutefois connu trois années consécutives de baisse de prix, avec un recul proche de 2 % en 2024‑début 2025. La correction est plus marquée hors des secteurs très haut de gamme, ce qui peut créer des opportunités d’achat “au creux du cycle”, à condition d’avoir un horizon de long terme et une bonne sélection d’emplacement.
Certaines zones se détachent particulièrement pour un achat en bord de mer :
Aperçu des principaux quartiers de Busan pour l’investissement immobilier, détaillant leurs caractéristiques, leur attractivité et leur potentiel.
Quartier balnéaire vedette avec hôtels de luxe, tours résidentielles haut de gamme (I’Park, Marine City), vie nocturne animée. Secteur le plus cher mais offrant la meilleure liquidité et un fort attrait locatif, notamment en courte durée.
Autour de la plage de Gwangalli, offre un front de mer animé, des cafés et une vue directe sur le pont Gwangan. Prix élevés mais souvent légèrement inférieurs à Haeundae, avec une ambiance plus ‘quartier’.
Zones combinant commerces, bureaux et résidences haut de gamme. Bassin de locataires solvables (cadres, expatriés, entreprises), bien que Centum City soit plus orienté business.
Affichant un potentiel de revalorisation grâce aux projets de réaménagement. Prix encore relativement accessibles comparés au cœur touristique de Busan.
Les rendements bruts à long terme sont contrastés : certaines sources évoquent des rendements inférieurs à 2 % pour l’habitation classique, mais des données régionales plus ciblées parlent de 4 à 6 % pour les locations longue durée bien positionnées, et 6 à 8 % pour les locations de courte durée dans les zones touristiques et près des plages. L’investissement locatif à Busan se joue donc sur une stratégie fine (type de bien, durée de location, ciblage des touristes vs des résidents).
Le ticket d’entrée pour un bien “correct” à vocation locative dans une zone secondaire de Busan démarre souvent autour de 250 à 300 millions de KRW, avec une fourchette de 400 à 600 millions de KRW dans des quartiers non premium mais bien desservis. Pour du bord de mer luxueux à Haeundae ou Marine City, les prix se rapprochent de la tranche 500 millions à 1 milliard de KRW.
Jeju : l’île volcanique, entre résidence secondaire et investissement avec visa
Jeju occupe une place à part. C’est la plus grande île du pays, classée province autonome, avec un positionnement très différent : climat subtropical, paysages volcaniques (Hallasan, tubes de lave), forêts de gotjawal, plages de sable clair et mode de vie plus lent. Certains la surnomment “Hawaii de la Corée”.
Sur le plan immobilier, l’île a connu un cycle spectaculaire : sur la période 2012‑2016, la valeur des terres a bondi d’environ 40 %, portée par un afflux d’investisseurs, particulièrement chinois, et par un dispositif d’immigration par investissement immobilier unique en Corée. Entre 2011 et 2014, la propriété chinoise sur l’île a ainsi explosé de près de 484 %, pour représenter environ 73 % des bâtiments détenus par des étrangers en 2015.
Ce programme d’“Investment Immigration” permet à un étranger qui investit un minimum de 500 millions de KRW dans certains projets immobiliers désignés (soit autour de 370 000 à 380 000 USD selon les périodes) d’obtenir un visa de résidence F‑2 valable deux ans, renouvelable, ouvrant la voie à la résidence permanente F‑5 après cinq ans de maintien de l’investissement. Les biens éligibles sont en général situés dans des zones de développement touristique ou résidentiel spécifiques (résorts, complexes médicaux, projets intégrés).
Fourchette de prix, en millions de KRW par mètre carré, pour un bien immobilier sur l’île de Jeju, variant selon le standing et l’emplacement.
Les rendements locatifs sont plus intéressants que dans de nombreuses zones urbaines : autour de 5 à 7 % pour de la location longue durée, et 7 à 10 % pour des locations de vacances de courte durée bien gérées, en particulier à proximité des plages, des sites touristiques majeurs et des pôles comme Jungmun ou certains secteurs de Seogwipo. Les recettes annuelles de location saisonnière peuvent varier de quelques milliers de dollars à une quinzaine de milliers selon la taille du bien et son taux d’occupation.
Jeju bénéficie aussi de régimes fiscaux incitatifs dans certaines zones de promotion : exonérations ou réductions d’impôt sur les sociétés et sur le revenu pour les entreprises, réductions substantielles de taxe d’acquisition et de taxe foncière (jusqu’à 75 % de réduction pendant cinq ans dans certains cas), procédures accélérées pour les projets de développement. Pour un particulier, l’impact direct est plus limité, mais l’environnement global reste favorable à l’investissement.
En revanche, l’île est exposée à plusieurs risques : dépendance au tourisme (13,34 millions de visiteurs en 2023, mais des chocs brutaux possibles comme lors de la crise diplomatique THAAD avec la Chine), tensions locales sur le coût de la vie et le foncier, critiques sur l’impact environnemental des grands projets. Les loyers ont d’ailleurs diminué récemment, et les volumes de transactions ont reculé de plus de 3 % en 2024. Un investisseur doit donc intégrer ces oscillations possibles et vérifier que son bien reste attractif même en cas de baisse temporaire de fréquentation.
Incheon et Songdo : le littoral “smart city” près de Seoul
Incheon est surtout connue pour son aéroport international, mais c’est aussi une grande ville portuaire (2,9 millions d’habitants, PIB d’environ 92 milliards de dollars) avec plusieurs fronts de mer aménagés et des projets urbains d’envergure. La zone phare pour un investisseur étranger est Songdo International Business District, une smart city planifiée avec 40 % d’espaces verts, systèmes de gestion des déchets automatisés et bureaux de multinationales.
Le prix moyen au mètre carré à Incheon est d’environ 5,6 millions de KRW, bien inférieur à celui de Séoul.
À proximité de la mer, certaines parties de Songdo offrent des vues sur la baie, des promenades côtières et une excellente connexion à l’aéroport. La demande locative est soutenue par les familles de cadres de multinationales, les expatriés, les employés de l’aéroport et les étudiants des universités internationales locales. Les rendements bruts sont généralement compris entre 4 % et 5,5 % pour de la location longue durée, et 5,5 % à 7,5 % pour des locations de courte durée, selon l’emplacement exact et la qualité du bien.
La ville bénéficie de forts investissements dans les infrastructures et la logistique, ce qui soutient la valeur à long terme, mais reste exposée aux politiques de régulation du marché dans la grande région de Seoul (plafonds de loyers, mesures de refroidissement, restrictions pour les étrangers dans certains secteurs à partir de 2025).
Autres villes côtières : Ulsan, Gangneung, Yeosu, Geoje, Tongyeong…
Au‑delà des grands noms, le littoral coréen compte une série de villes moyennes qui peuvent séduire des acheteurs à la recherche de calme, de prix plus modérés et de rendements locatifs intéressants dans un segment “bord de mer accessible”.
Parmi les plus citées :
– Ulsan, grande ville industrielle littorale, connue pour l’automobile et la construction navale, avec des plages comme Ilsan et un grand parc urbain. Un appartement de deux chambres près de l’eau y coûte autour de 1 000 000 KRW de loyer mensuel, ce qui donne une idée du niveau de prix d’achat inférieur à celui de Busan.
– Gangneung, sur la façade est, avec des plages renommées comme Gyeongpo et Anmok, hôte de sites olympiques en 2018. Un loyer de l’ordre de 500 000 KRW par mois pour un deux pièces proche de la mer illustre un marché plus accessible.
– Yeosu, Mokpo, Tongyeong, Geoje, des villes portuaires plus petites (130 000 à 300 000 habitants), réputées pour leurs paysages insulaires, leurs parcs nationaux marins et une atmosphère plus détendue. Les loyers pour un appartement de deux chambres en bord de mer y tournent aussi autour de 500 000 KRW par mois.
Ces villes souffrent parfois d’un essoufflement démographique et de perspectives d’emploi plus limitées que les grands pôles, ce qui pèse sur la croissance des prix à long terme. En revanche, elles peuvent offrir des rendements locatifs corrects, notamment si l’on cible le tourisme intérieur ou les travailleurs liés à des complexes industriels ou militaires.
Les coûts réels d’un achat en bord de mer en Corée du Sud
L’un des pièges fréquents des acheteurs étrangers est de sous‑estimer le poids des taxes et frais. En Corée du Sud, les coûts de transaction sont élevés et pèsent majoritairement sur l’acheteur. Pour un bien en bord de mer, il faut ajouter à ces coûts classiques les primes d’assurance plus élevées, l’entretien lié au climat marin et, parfois, des études complémentaires de risques naturels.
On peut résumer la structure des coûts de la manière suivante :
| Poste de coût | Fourchette indicative |
|---|---|
| Taxe d’acquisition | 1 % à 4 % (jusqu’à 12 % pour biens de luxe) |
| Taxe d’enregistrement | 0,2 % à 0,8 % (parfois citée 1 % à 3 %) |
| TVA (bâtiments neufs) | 10 % (terrain exonéré) |
| Honoraires juridiques / notaire | 0,5 % à 1 % |
| Commission d’agent immobilier | 0,4 % à 0,9 % (part acheteur) |
| Frais divers (traductions, transferts) | Variables (quelques dixièmes de % du prix) |
| Coût total de transaction | Environ 3 % à 8 % du prix d’achat |
À cela s’ajoutent les taxes récurrentes de détention :
| Taxe / charge annuelle | Fourchette indicative |
|---|---|
| Taxe foncière locale | 0,15 % à 0,50 % de la valeur imposable |
| Taxe foncière additionnelle (CRET) | 0,5 % à 2,7 % (jusqu’à 5 % pour les plus gros patrimoines) |
| Taxe locale pour l’éducation | ~20 % du montant de la taxe foncière |
| Taxe d’urbanisme / aménagement | ~0,2 % de la valeur (selon type de bien) |
| Charges de copropriété / maintenance | 1 000 à 3 000 KRW par m² / mois (immeubles) |
| Assurance habitation / risques | Variable, plus élevée en zones inondables |
Le régime des plus‑values est lui aussi exigeant : la taxe sur la plus‑value immobilière peut grimper jusqu’à 45 % pour les particuliers, selon la durée de détention et les montants, et les propriétaires multi‑logements ou spéculatifs dans des zones “surchauffées” sont potentiellement plus taxés. Un investisseur qui achète un appartement en bord de mer dans un but de revente rapide doit intégrer ce frein très tôt dans son business plan.
Financer une propriété en bord de mer : hypothèque ou achat cash ?
Les étrangers peuvent obtenir des prêts immobiliers en Corée du Sud, mais l’accès au crédit reste plus restreint pour eux que pour les nationaux. Les banques demandent souvent des apports plus importants, appliquent des taux légèrement plus élevés et exigent un solide dossier de revenus.
Plusieurs grandes banques et institutions publiques proposent des prêts hypothécaires aux étrangers détenteurs de visas de long séjour (F‑2, F‑4, F‑5, F‑6, E‑7, etc.). Le ratio prêt/valeur du bien varie de 40 % à 70 %, avec des conditions plus strictes (40‑60 %) à Séoul et dans les zones spéculatives, et des ratios plus élevés (60‑70 %) dans les villes régionales comme Busan ou Incheon.
En pratique, cela signifie que pour un appartement balnéaire à 600 millions de KRW, un acheteur étranger devra souvent apporter 240 à 300 millions de KRW en fonds propres, voire plus si son profil est jugé risqué. Les taux d’intérêt pour les nouveaux prêts se situent autour de 4,2 à 4,5 % en 2025 pour la moyenne du marché, avec une prime de 0,5 à 1,5 point pour les emprunteurs étrangers ; on parle donc de fourchettes de 4 à 7 %, voire davantage auprès de certaines banques régionales.
Les banques exigent en général : des garanties solides, un bon dossier de crédit, des revenus stables et un plan d’affaires détaillé.
– des preuves de revenus stables sur 6 à 12 mois (en Corée et/ou à l’étranger) ;
– un compte bancaire local actif ;
– des justificatifs fiscaux, bulletins de salaire, contrats de travail ;
– parfois un garant ou co‑emprunteur coréen.
Beaucoup d’acheteurs internationaux optent donc pour un achat en cash ou pour un financement principal dans leur pays d’origine, puis un transfert de fonds, ce qui permet de raccourcir considérablement les délais (4 à 6 semaines pour une transaction au comptant, contre 2 à 3 mois en cas d’hypothèque) et d’améliorer le pouvoir de négociation vis‑à‑vis du vendeur.
Le processus d’achat pas à pas pour un bien côtier
La procédure d’achat en Corée du Sud est relativement standardisée. Pour un bien en bord de mer, elle peut être réalisée en présence sur place ou à distance avec une procuration notariale.
Les grandes étapes sont les suivantes.
Cette phase dure généralement de 1 à 4 semaines. Elle implique de choisir la ville et le quartier (ex: Busan–Haeundae, Jeju–Seogwipo, Incheon–Songdo), de définir l’objectif (résidence, location longue durée ou saisonnière), et d’utiliser des annonces ou un agent. Les principaux outils de recherche (Naver, Dabang, Zigbang) sont en coréen, mais des agences spécialisées pour les étrangers (comme Alice Realty, JK Realty ou celles de Songdo) proposent un accompagnement bilingue.
Signature du contrat et dépôt : une fois le bien choisi et les vérifications préliminaires réalisées, l’acheteur et le vendeur signent un contrat de vente (매매계약서). À cette occasion, un dépôt d’environ 10 % du prix d’achat est versé. Le contrat précise prix, calendrier de paiement, pénalités, éléments inclus.
L’acheteur doit soumettre un rapport d’acquisition à l’office compétent dans les 60 jours suivant la signature. Un transfert de fonds depuis l’étranger nécessite de notifier une banque désignée conformément à la loi sur les changes. Dans les zones restreintes (militaires, parcs naturels, certains logements à Seoul/Incheon/Gyeonggi après 2025), une autorisation préalable peut être requise avant la signature.
Règlement du solde et enregistrement : le solde du prix est versé à la date convenue, souvent une à deux semaines après l’acceptation des déclarations, puis le transfert de propriété est enregistré au registre foncier (cadastre) local en une à deux semaines supplémentaires. C’est cette inscription qui consacre juridiquement l’acheteur comme propriétaire, et non la simple signature du contrat.
En cas d’achat à distance, l’acheteur peut mandater un avocat ou un officier public coréen via une procuration légalisée, voire apostillée. Certains cabinets et agences proposent des parcours 100 % en ligne pour la clientèle internationale, mais il reste indispensable de voir les documents originaux et de valider tous les termes de manière indépendante.
Due diligence : les vérifications indispensables pour un bien en bord de mer
Le due diligence n’est pas un luxe mais une nécessité, en particulier pour une propriété littorale exposée à l’érosion, aux tempêtes et aux restrictions environnementales. Il se décline en trois grands volets.
Sur le plan physique, un contrôle complet du bâtiment est indispensable. Au‑delà des éléments classiques (structure, plomberie, électricité, isolation, qualité des matériaux), une propriété en bord de mer exige un examen plus poussé de l’étanchéité, de la corrosion (surtout pour les structures métalliques), des infiltrations et de la résistance aux vents violents. Les sous‑sols doivent être scrutés pour détecter des traces d’inondation. Dans certaines zones basses de Busan, Incheon ou Jeju, un niveau d’eau élevé ou des antécédents de submersion peuvent fortement peser sur les coûts futurs.
Le niveau de la mer autour de la péninsule coréenne a augmenté d’environ 10 centimètres au cours des quarante dernières années.
Pour un bien côtier, il faut donc consulter les cartes de risques d’inondation et de submersion officielles, mises à disposition sur des portails gouvernementaux comme VWORLD ou les systèmes du ministère de l’Environnement. Ces cartes signalent les zones à risque le long des fleuves (Nakdong à Busan, Han à Seoul) mais aussi les plaines littorales et terrains gagnés sur la mer, fréquents dans les ports et smart cities. Des zones comme les bas‑fonds côtiers d’Incheon, certaines plaines de la côte sud et des îles basses sont particulièrement exposées.
La consultation du registre foncier est impérative. Elle permet de vérifier l’identité du propriétaire, l’absence de charges (hypothèques, saisies, droits de passage), la conformité des constructions aux permis, et la classification de zonage. Pour un terrain, il est crucial d’évaluer sa constructibilité réelle en vérifiant la présence d’un accès légal, de servitudes, et de risques environnementaux (zones humides, sites historiques, espèces protégées) qui pourraient affecter un projet.
Un avocat spécialisé en immobilier, rompu au droit coréen et aux transactions internationales, est ici un allié incontournable. Les textes qui encadrent les acquisitions par des étrangers — Foreigner’s Land Acquisition Act, Real Estate Registration Act, Foreign Exchange Transactions Act — ne sont pas d’une lecture triviale pour un non‑juriste.
Enfin, une due diligence financière permet de juger si le projet tient la route. Pour un achat locatif, il faut reconstituer un plan de revenus et de dépenses réaliste : loyer de marché (en wolse ou en jeonse), charges de copropriété, entretien (un poste plus lourd pour les façades exposées au sel et au vent), assurances (généralement plus chères dans les zones inondables ou typhoniques), taxes de détention et d’éventuelle revente. Les rentabilités espérées à Jeju ou dans les quartiers touristiques de Busan peuvent paraître élevées, mais il faut aussi intégrer la saisonnalité et la volatilité de la fréquentation.
Gérer le risque climatique et d’inondation sur le littoral
Le littoral coréen est au cœur des enjeux climatiques du pays. Jusqu’à 5 % du territoire national est exposé au risque d’inondation, avec une concentration dans les grandes agglomérations et les vallées fluviales. Les villes côtières comme Busan ou Incheon cumulent risques de crue, pluies extrêmes et houle de tempête.
Les études montrent que les biens situés en zone inondable croissent moins vite en valeur que ceux des secteurs “sûrs”. Ils se négocient souvent avec une décote de 10 à 20 % par rapport à des biens comparables épargnés par les sinistres, et affichent des rendements locatifs bruts inférieurs de un à trois points de pourcentage par an. À long terme, cette sous‑performance peut coûter cher.
Cette assurance est disponible mais peu souscrite. Les primes annuelles varient de quelques dizaines à plusieurs centaines de milliers de wons, selon la localisation et la couverture, avec des franchises entre 100 000 et 1 million de wons. Dans les zones à risque, les banques l’exigent souvent pour l’obtention d’un prêt hypothécaire.
Les coûts de réparation après une inondation sont importants : plusieurs millions de KRW pour des dommages légers dans un appartement, jusqu’à 15 à 30 millions de KRW pour la réhabilitation d’un sous‑sol, voire plus de 50 millions pour des villas gravement atteintes. Ces montants s’ajoutent à la vacance locative obligée le temps des travaux (trois à six mois selon l’ampleur du sinistre).
Pour un investisseur étranger, acheter en bord de mer en Corée du Sud impose donc :
Pour limiter les risques, évitez d’acheter dans les zones les plus exposées (fonds de vallée, terrains bas remblayés, secteurs inondés régulièrement). Anticipez les coûts des assurances et des travaux préventifs (drainage, clapets anti-retour, surélévation d’équipements). Sachez que des aides publiques existent : l’État peut financer de 30% à 70% des dispositifs de protection pour les biens vulnérables.
Des études coréennes montrent par ailleurs que les solutions fondées sur la nature (espaces verts, zones humides, parcs côtiers) peuvent atténuer plus efficacement les risques de crue à l’horizon 2050 que les seules infrastructures “grises” (digues, brise‑lames), selon la configuration du site. Un acheteur a donc intérêt à privilégier des quartiers où la planification urbaine prend en compte ces stratégies d’adaptation.
Acheter pour louer : comprendre le marché locatif coréen
L’achat d’un bien en bord de mer a souvent une dimension locative : soit parce qu’il s’agit d’un investissement pur, soit parce qu’on veut couvrir une partie des charges via de la location quand on n’occupe pas le logement. Or le système locatif sud‑coréen comporte des spécificités qu’il faut maîtriser.
Le système traditionnel ‘jeonse’ implique un dépôt unique important (50 à 80% de la valeur du bien), restitué à la fin du bail sans loyer mensuel, servant de financement indirect au propriétaire. Il est aujourd’hui de moins en moins utilisé, remplacé par le ‘wolse’ (loyer mensuel avec dépôt réduit) et des formules hybrides comme le ‘banjeonse’.
Pour un investisseur étranger, le wolse est souvent plus simple, surtout dans les villes côtières où la rotation locative (touristes, étudiants, travailleurs temporaires) est plus élevée. À Seoul, les rendements bruts moyens pour les appartements sont autour de 4,3 % en 2025 ; dans les grands centres régionaux, les moyennes nationales parlent plutôt de 0,5 à 2,4 %, mais les cas locaux (Busan, Jeju, Incheon) montrent qu’on peut atteindre 4 à 7 % dans des quartiers et formats adaptés.
Les villes balnéaires comme Busan, Jeju et les petites îles attirent les investisseurs en locations courte durée (ex: Airbnb). À Busan, environ 7 000 annonces affichent un tarif moyen de 90 USD/jour et un taux d’occupation de ~60%. Cependant, il est crucial de vérifier les réglementations municipales, car certaines imposent des limites ou des obligations déclaratives spécifiques pour les meublés touristiques.
L’enregistrement du bail au bureau de district est recommandé pour bénéficier pleinement de la protection des locataires et éviter des contestations ultérieures.
Visas et résidence : que permet réellement un achat en bord de mer ?
Contrairement à d’autres pays, la Corée du Sud ne propose pas de “visa doré” direct pour l’achat d’un appartement standard sur le continent. Un étranger qui achète un bien à Busan, Incheon ou Gangneung sans autre projet ne se verra pas automatiquement attribuer un statut de résident.
Il existe toutefois plusieurs dispositifs où l’immobilier joue un rôle, notamment :
Seuil d’investissement immobilier en KRW pour obtenir un visa F-2 de résidence de longue durée ou participer au programme d’immigration de Jeju.
Autrement dit, acheter une propriété en bord de mer en Corée du Sud peut être un levier parmi d’autres pour obtenir ou consolider un statut de résident, mais rarement un passeport unique. Un conseil spécialisé en immigration et fiscalité locale est fortement recommandé pour optimiser cette dimension.
S’entourer des bons professionnels
La complexité des règles, la barrière linguistique et les enjeux financiers expliquent pourquoi la plupart des sources insistent sur la nécessité de s’entourer. Les professions clés sont :
Pour un investissement immobilier réussi et sécurisé en Corée du Sud, s’entourer des bons experts est essentiel. Voici les quatre professionnels indispensables à consulter.
Expert du marché local, il connaît les quartiers, les prix et les spécificités. Il vous représente et vous assiste dans les négociations.
Indispensable pour vérifier les titres de propriété, analyser les contrats, assurer la conformité réglementaire et gérer les formalités d’enregistrement.
Chargé de l’inspection physique du bien : structure, humidité, conformité aux normes et évaluation des risques spécifiques (ex : littoral).
Vous aide à anticiper les taxes (achat, détention, revente) en tenant compte de la fiscalité coréenne et de celle de votre pays de résidence.
Plusieurs agences se sont positionnées spécifiquement sur la clientèle étrangère, avec des services en anglais et parfois dans d’autres langues : certaines à Songdo, des cabinets comme Alice Realty à Seoul, des réseaux plus internationaux (Savills, CBRE, JLL) ou des acteurs plus locaux mais anglophones. Beaucoup offrent des solutions “clé en main” incluant la mise en route des abonnements (eau, gaz, internet), l’ouverture de comptes bancaires locaux et l’accompagnement dans les démarches de visas éventuels.
Concilier rêve côtier et lucidité d’investisseur
Acheter une propriété en bord de mer en Corée du Sud, que ce soit dans l’animation d’Haeundae, la quiétude de Hallim, le skyline de Songdo ou les ports paisibles de Tongyeong, est aujourd’hui accessible aux étrangers sur le plan légal et financier. Le marché offre une combinaison de stabilité macroéconomique, d’infrastructures de haut niveau et de diversité des environnements, avec des prix parfois attractifs en dehors de la région capitale.
Mais cette accessibilité s’accompagne de garde‑fous : obligations déclaratives strictes, coûts de transaction élevés, forte fiscalité sur la détention et la plus‑value, encadrement progressif des achats étrangers dans certaines zones tendues, exposition accrue de certains littoraux aux risques climatiques.
La clé, pour un investisseur international, est de traiter ce projet comme une opération d’envergure, pas comme un simple coup de cœur. Cela implique de :
Investisseur international
– choisir la bonne ville et le bon quartier en fonction de son profil (résidence secondaire, retraite, location saisonnière, investissement patrimonial) ;
– mener un due diligence rigoureux, en particulier sur la structure du bâtiment et les risques d’inondation ou de submersion ;
– modéliser précisément les flux financiers sur la durée, en intégrant taxes, charges, rénovations, assurances et scénarios défavorables ;
– s’entourer d’un trio agent–avocat–expert technique expérimenté et habitué aux transactions avec des étrangers.
Dans ces conditions, la Corée du Sud peut offrir de belles opportunités en bord de mer, que ce soit pour diversifier un portefeuille, préparer une retraite au calme ou profiter, quelques semaines par an, d’un balcon sur l’océan tout en laissant travailler votre capital le reste du temps.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Corée du Sud afin de chercher du rendement locatif et une exposition au won. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Séoul, Busan, Daegu), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement dans un quartier en croissance comme Gangnam ou Songdo, combinant un rendement locatif brut cible proche de 8–10 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier bilingue, avocat, fiscaliste coréen), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de bénéficier des opportunités du marché sud-coréen tout en maîtrisant les risques (juridiques, fiscaux, locatifs) et en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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