Le parcours d’un acheteur étranger sur le marché immobilier en Corée du Sud

Publié le 28 décembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un bien immobilier à l’autre bout du monde est rarement un long fleuve tranquille. En Corée du Sud, le cadre est à la fois ouvert et très encadré : les étrangers peuvent acquérir des appartements, des maisons ou des bureaux, presque comme les ressortissants locaux, mais doivent composer avec des lois spécifiques, des procédures bancaires exigeantes, et – depuis peu – de nouvelles restrictions dans l’aire métropolitaine de Séoul.

Un marché ouvert… mais de plus en plus régulé

La première chose à savoir est simple : un étranger, qu’il soit particulier ou société, est autorisé à acheter de l’immobilier en Corée du Sud, y compris le terrain. Le droit de propriété est proche de celui d’un citoyen coréen : il est possible de revendre, louer, ou développer le bien, à condition de respecter les lois locales (urbanisme, location, fiscalité, etc.).

Il n’existe pas, en règle générale, de seuil minimal d’investissement pour acheter un logement et aucune liste de nationalités interdites. Il n’est pas non plus requis d’habiter sur place, ni même de détenir un visa spécifique pour devenir propriétaire. En revanche, la possession d’un bien ne donne pas automatiquement un droit de séjour : la résidence et la citoyenneté suivent d’autres procédures, parfois liées à l’investissement mais toujours distinctes de l’achat lui‑même.

Nouvelles règles dans l’aire métropolitaine de Séoul

Un tournant majeur s’est opéré avec l’introduction d’un régime d’autorisation préalable pour les achats résidentiels par des étrangers dans l’aire métropolitaine de Séoul. Cette réforme, pensée pour un an mais prolongeable, marque la première fois que le gouvernement coréen invoque explicitement la stabilisation du marché immobilier – et non la sécurité nationale – pour restreindre les acquisitions étrangères.

Dans les 25 arrondissements de Séoul, dans de nombreuses villes de la province de Gyeonggi et dans plusieurs districts d’Incheon, un étranger qui souhaite acheter un logement doit désormais :

– obtenir un permis de la collectivité locale avant de signer le contrat définitif,

– s’installer dans le logement dans les quatre mois suivant l’achat,

– y résider au moins deux années consécutives.

Résident, non‑résident, société : des statuts qui changent tout

Derrière ces principes se cache un monticule de procédures, dont la complexité varie selon le profil de l’acheteur :

– le résident étranger (détenteur d’une carte d’enregistrement et vivant en Corée) suit une voie proche de celle d’un citoyen coréen ;

– le non‑résident doit gérer en plus la réglementation des changes, faire une notification bancaire pour ses transferts de fonds, et obtenir un numéro d’enregistrement immobilier spécifique ;

– la société à capital étranger dépend aussi de la loi sur la promotion de l’investissement étranger, avec déclaration d’investissement, enregistrement de la société, etc.

Dans tous les cas, c’est l’inscription au registre foncier qui consacre juridiquement la propriété : un contrat signé et un paiement intégral ne suffisent pas si l’enregistrement n’est pas effectué.

Où acheter ? Géographie, prix et potentiel

Le marché sud‑coréen est fortement urbain, porté par une économie technologique et industrielle avancée, une démographie très concentrée dans les grandes villes et une pénurie structurelle de terrain dans les zones centrales. Les choix de localisation ont un impact direct sur la rentabilité, la liquidité et, pour certains investisseurs, sur l’éligibilité à un visa de résidence.

Grandes villes et zones phares

Voici un aperçu simplifié de quelques marchés clés, avec des ordres de grandeur de prix par mètre carré tirés des données disponibles.

Ville / Zone	Profil du marché	Fourchette de prix estimée (KRW / m²)
Séoul	Capitale, forte demande, rareté foncière	10 000 000 – 50 000 000
Busan	Grande ville portuaire, littoral	7 000 000 – 30 000 000
Incheon (Songdo, etc.)	Ville‑port, smart city, aéroport	6 000 000 – 25 000 000
Daegu	Ville industrielle, marché plus abordable	5 000 000 – 20 000 000
Jeju Island	Destination touristique, villas, resorts	5 000 000 – 30 000 000
Gyeonggi (Suwon, Seongnam…)	Couronne de Séoul, alternatives moins chères	4 000 000 – 15 000 000

À Séoul, certains quartiers comme Gangnam, Itaewon ou Jongno concentrent l’essentiel de l’attention internationale, avec des transactions parfois spectaculaires en haut de gamme : un Américain a, par exemple, acheté un appartement de 240 m² à Hannam pour 12 milliards de won, tandis qu’un autre acheteur étranger a payé 18 milliards de won comptant dans le district de Yongsan.

Jeju, enfin, combine paysages volcaniques, offre de résidences touristiques et dispositifs spécifiques de visa, ce qui en fait une cible fréquente pour les investisseurs orientés “style de vie”.

Règles spéciales dans certaines zones touristiques

Pour ceux qui ciblent l’immobilier comme levier de résidence, il existe un système distinct : l’Immigrant Investor Scheme for Real Estate (IISRE). Il impose des montants d’investissement minimums dans des zones et typologies de biens prédéfinies (résidences touristiques, resorts, condos de loisirs, etc.).

Région / projet désigné	Type de biens éligibles	Seuil d’investissement annoncé (KRW)
Incheon (Songdo, Cheongna, Yeongjongdo)	Résidences, condos touristiques, pensions	≥ 1 000 000 000
Busan (Haeundae, Dongbusan Tourist Complex)	Condos de loisirs, résidences touristiques	≥ 1 000 000 000
Gangwon (Pyeongchang Alpensia, Jeongdongjin)	Resorts, villas de loisir	700 000 000 – 1 000 000 000
Jeollanam‑do (Yeosu, complexes maritimes)	Complexes touristiques, condos, pensions	700 000 000 – 1 000 000 000
Jeju Island (certains projets)	Resorts, villas de tourisme	à partir de 1 000 000 000 (données variables)

Seuls les biens dans ces périmètres et typologies précises permettent de prétendre à un visa d’investisseur résident, ce qui implique une due diligence redoublée sur l’éligibilité réelle du projet.

Les grandes étapes de l’achat pour un étranger

Au‑delà des spécificités régionales, le processus suit une trame générale assez stable. La différence essentielle tient au statut de résidence et à la provenance des fonds.

1. Recherche du bien et premier filtrage

La prospection s’appuie aujourd’hui massivement sur les plateformes en ligne (Naver Real Estate, Dabang, Zigbang, etc.), auxquelles s’ajoutent les agences physiques – les célèbres 부동산 (budongsan) – et des cabinets plus internationaux comme Savills Korea, CBRE, JLL ou des agences spécialisées dans la clientèle expatriée.

Pour un étranger, la difficulté n’est pas seulement de trouver une annonce attrayante, mais surtout de valider un ensemble de critères qui ont un impact direct sur la valeur et la revente :

– distance au métro et aux grands axes de transport,

– qualité du quartier scolaire,

– âge et réputation de l’immeuble et du promoteur,

– orientation (plein sud privilégié), étage (les étages élevés se vendent plus cher),

– montant des charges de copropriété,

– potentiel de reconstruction ou de rénovation lourde dans le quartier.

Dans un pays où la densité est extrême et où l’urbanisme évolue rapidement, ces paramètres font souvent la différence entre un actif qui s’apprécie et un bien qui stagne.

2. Due diligence juridique, technique et financière

Avant même de signer un compromis, une phase de due diligence sérieuse s’impose. Elle combine trois volets :

Cette étape est encore plus cruciale pour les non‑résidents, qui voient moins facilement le bien et dépendent souvent d’intermédiaires. Le risque classique pour un acheteur étranger est de négliger l’extraction d’hypothèques ou de créances, alors que certaines dettes “suivent” le bien en cas de défaillance du vendeur.

3. Négociation et signature du contrat (매매계약서)

Une fois le bien sélectionné et les premières vérifications effectuées, les parties signent un contrat de vente, le 매매계약서 (Maemae Gyeyakseo). Ce document définit notamment :

Les points essentiels à formaliser incluent le prix de vente, le calendrier de paiement (acompte, versements intermédiaires, solde), le montant du dépôt initial – typiquement autour de 10 % du prix, les délais de remise des clés, et les conditions suspensives éventuelles (obtention de prêt, autorisation administrative, etc.).

Éléments contractuels clés d’un avant-contrat de vente immobilière

À ce stade, l’intervention d’un avocat ou d’un judicial scrivener bilingue n’est pas un luxe mais une assurance : il s’agit de vérifier que les clauses ne sont pas déséquilibrées, que les particularités liées au statut étranger (nécessité d’un permis local, d’un numéro d’enregistrement immobilier, etc.) sont intégrées au calendrier contractuel, et que le calendrier de paiement laisse le temps de sécuriser les fonds dans le respect du contrôle des changes.

4. Notifications administratives et réglementations de change

Pour un résident étranger, la procédure est relativement directe. Il doit déposer un rapport d’acquisition auprès de la mairie, du comté ou du district compétent dans les 60 jours suivant la signature ou le paiement du solde. Un retard expose à une amende pouvant atteindre 3 millions de won.

Pour un non‑résident, une couche supplémentaire s’ajoute : la fiscalité applicable peut différer de celle des résidents, impactant ainsi les obligations fiscales et les modalités de déclaration.

Dans le contexte récent de lutte renforcée contre le blanchiment, Séoul a clairement annoncé qu’en cas de soupçon, les dossiers seraient transmis à la cellule de renseignement financier coréenne (FIU) et éventuellement partagés avec les autorités étrangères.

5. Enregistrement de la propriété et certificat de titre

La phase finale, souvent sous‑estimée par les acheteurs étrangers, consiste à enregistrer le transfert de propriété auprès du greffe foncier compétent. Sans cette inscription, le propriétaire légal reste l’ancien vendeur.

Le dossier type comprend :

– le contrat de vente,

– la demande d’enregistrement,

– un extrait certifié du registre foncier,

– les justificatifs d’identité (passeport, carte de résident),

– le numéro d’enregistrement immobilier (obligatoire pour un non‑résident sans numéro de résident coréen),

– les reçus attestant du paiement des taxes d’acquisition et frais de registre.

Les étrangers doivent généralement compter 2 à 4 semaines pour le traitement de l’enregistrement, soit un délai légèrement supérieur à celui des locaux. Une fois l’opération finalisée, le nouveau propriétaire peut obtenir un certificat de propriété mis à jour, qui servira de preuve en cas de revente, d’hypothèque ou de procédure de visa liée à l’investissement.

Financer un achat en tant qu’étranger

Contrairement à d’autres marchés asiatiques qui imposent quasi systématiquement un paiement comptant aux non‑résidents, la Corée du Sud autorise les étrangers à contracter des prêts hypothécaires. Cela dit, les conditions sont nettement plus strictes que pour les citoyens.

Apport, ratios et taux d’intérêt

Les grandes banques commerciales – KEB Hana Bank, Shinhan Bank, Woori Bank, KB Kookmin Bank, Industrial Bank of Korea – ainsi que la Korea Housing Finance Corporation (KHFC) proposent des prêts aux étrangers remplissant certains critères. On observe plusieurs constantes :

Les conditions se durcissent encore pour les non‑résidents, chez qui la banque doit valider des flux de revenus internationaux et parfois composer avec des systèmes fiscaux étrangers.

Visa, revenus et pièces justificatives

Les banques exigent presque toujours un visa de long séjour valide (F‑2, F‑4, F‑5, F‑6 ou certaines catégories de visas de travail E) pour accorder un crédit. Un touriste ou un visiteur de court séjour ne peut espérer obtenir un prêt hypothécaire.

Côté revenus, les exigences typiques sont :

– au moins 6 à 12 mois d’historique de revenus documentés,

– un revenu mensuel net équivalent à 3 à 4 fois la mensualité de prêt envisagée,

– pour les indépendants, 2 à 3 années d’états financiers, déclarations fiscales et preuves de stabilité de l’activité.

Les dossiers doivent comporter :

– passeport et visa ou carte de résident étranger,

– contrat de vente,

– bulletins de salaire, contrats de travail, avis d’imposition,

– relevés bancaires,

– documents de mariage pour les co‑emprunteurs éventuels,

– traductions et notarisation/apostille de tous les documents étrangers.

Alternatives de financement

Pour certains profils, l’accès au crédit local reste difficile. Trois stratégies reviennent alors souvent :

– achat comptant : de nombreux investisseurs asiatiques – notamment chinois ou nord‑américains – payent en totalité en capital, ce qui sécurise la transaction mais accroît l’exposition à la devise locale ;

– financement dans le pays d’origine : via un refinancement hypothécaire sur un bien détenu à domicile, une ligne de crédit ou autres mécanismes, avec un transfert ultérieur des fonds vers la Corée du Sud ;

– systèmes coréens hybrides : comme le financement du dépôt jeonse, où l’emprunteur finance une partie de ce dépôt massivement capitalisé (souvent 50‑80 % de la valeur du bien) en échange de l’absence de loyer mensuel.

Chaque schéma implique des contraintes réglementaires différentes en termes de change, de fiscalité et de risque de change.

Combien coûte vraiment un achat ? Panorama des taxes et frais

Les taxes immobilières coréennes sont multiples et progressives. Pour un étranger, elles ne sont pas fondamentalement différentes de celles d’un local, mais certaines subtilités peuvent apparaître en fonction de la durée de détention et de la nature de l’investisseur (particulier, société, non‑résident…).

À l’acquisition

Lors de l’achat, un ensemble de taxes et de frais s’additionnent. Leur fourchette globale pour l’acheteur se situe généralement entre 3,5 % et 5 % du prix, avec des estimations plus larges allant jusqu’à 13 % dans certaines configurations hautement taxées (multipropriétaires, sociétés, biens de luxe, etc.). Sur la base des données disponibles, on peut synthétiser ainsi :

Type de coût	Fourchette indicative	Commentaire principal
Taxe d’acquisition (취득세)	1–3 % (logements) ; jusqu’à 12 % pour certains cas	Taux progressifs selon valeur, type et statut
Taxe d’enregistrement	0,2–0,4 % (souvent incluse) ; parfois 1–12 % mentionnés	Dépend du type de registre et du bien
Droit de timbre	≈ 0,02–0,3 %	Basé sur la valeur du bien
Taxe d’éducation locale	20 % du montant de la taxe d’acquisition	Surtaxe affectée à l’éducation
Frais d’avocat	0,5–1 % du prix (ou facturation horaire)	Rédaction et vérification des actes
Commission d’agence (part acheteur)	≈ 0,4–0,6 %	La part vendeur est de 0,3–0,5 % typiquement
Obligations logement national	≈ 5 % du prix (certains cas)	Obligations pouvant être rachetées avec décote
TVA (bâtiments, > 85 m², commerces)	10 % du prix du bâtiment (terrain exclu)	S’applique aux biens neufs ou commerciaux

Le message clé est que la fiscalité à l’achat en Corée du Sud est significative. Un investisseur international doit en tenir compte dans ses projections de rentabilité, d’autant plus que la revente entraînera également des coûts.

Pendant la détention

Une fois propriétaire, il faut s’acquitter chaque année :

En pratique, les étrangers qui accumulent plusieurs biens de valeur en Corée du Sud se retrouvent vite redevables de cette taxe supplémentaire, pensée pour décourager la concentration immobilière spéculative.

À la revente et sur les revenus locatifs

Lors de la cession, un impôt sur les plus‑values (양도소득세) s’applique. Le barème est progressif, allant d’environ 6‑10 % à 45‑50 %, mais grimpe nettement en cas de détention très courte : pour un logement revendu moins de deux ans après l’achat, des taux pouvant aller jusqu’à 70 % existent dans certaines configurations.

Pour les investisseurs qui louent leur bien, les revenus locatifs sont imposés à des taux progressifs (6 % à 45 %) sur le revenu net, avec une déclaration annuelle à déposer généralement avant fin mai. Le système coréen de location est particulier :

– Wolse (월세) : dépôt modéré + loyer mensuel, proche des pratiques occidentales,

– Jeonse (전세) : enorme dépôt (souvent 50‑80 % de la valeur du bien) sans loyer mensuel, restitué au locataire à la fin du contrat,

– Banjeonse (반전세) : formule hybride avec dépôt intermédiaire et loyer réduit.

Pour un propriétaire étranger, le jeonse peut sembler très attractif – un volume de cash conséquent à placer – mais comporte des risques spécifiques, notamment en cas de baisse de valeur du bien ou de blocage de liquidités.

Acheter pour obtenir un droit de résidence

Au‑delà de la logique purement patrimoniale, la Corée du Sud a mis en place un dispositif de résidence par investissement immobilier. C’est le fameux système IISRE, administré par le ministère de la Justice et le service coréen de l’immigration.

De l’investissement au visa F‑2, puis F‑5

Le socle du programme est le visa F‑2 (résident), accessible aux étrangers qui investissent un montant minimal dans des projets immobiliers touristiques désignés par le gouvernement. Ce seuil est aujourd’hui de l’ordre d’1 milliard de won pour la plupart des projets IISRE, après avoir été relevé depuis 500 millions.

L’architecture générale est la suivante :

L’avantage est considérable : droit de vivre, travailler, étudier en Corée du Sud, accès au système de santé et d’éducation publique, inclusion de la famille proche (conjoint, enfants mineurs, certains enfants majeurs non mariés), et possibilité ultérieure de demander la citoyenneté sans renoncer à la nationalité d’origine.

Processus pratique d’un investissement IISRE

L’investisseur intéressé par ce canal suit un parcours plus complexe que celui d’un achat “classique” :

– entrée sur le territoire (souvent via un visa visiteur ou multiple entrées),

– pré‑screening auprès du bureau d’immigration compétent pour valider l’éligibilité du projet,

– visite des sites et signature d’accords préliminaires,

– ouverture d’un compte bancaire dans une banque de change désignée,

– transfert des fonds depuis l’étranger (avec preuve de l’origine des capitaux),

– obtention d’un numéro d’enregistrement de bien étranger,

– déclaration d’acquisition auprès des autorités locales,

– enregistrement du transfert de propriété au tribunal foncier,

– dépôt de la demande de visa F‑2,

– suivi de l’investissement pendant 5 ans, puis demande de F‑5.

Le non‑respect de l’une des conditions (vente anticipée, mise en location, valeur de l’investissement descendue sous le seuil, etc.) entraîne l’annulation du visa.

Après l’achat : gestion, risques et bonnes pratiques

Devenir propriétaire à distance soulève un ensemble de questions pratiques : qui gère les locataires, paie les taxes, surveille les travaux, répond aux urgences ? Pour un résident local, ces tâches sont lourdes mais gérables. Pour un investisseur vivant à des milliers de kilomètres, elles peuvent tourner au cauchemar.

Gestion et administration du bien

En Corée du Sud comme ailleurs, un écosystème de sociétés de gestion immobilière s’est développé pour répondre à ces besoins. Leurs prestations typiques comprennent :

Les honoraires se situent souvent entre 5 % et 10 % du loyer mensuel, auxquels peuvent s’ajouter des frais de mise en place (quelques centaines de milliers de won) ou des commissions spécifiques pour la relocation. Pour un investisseur étranger, ce poste doit être intégré aux calculs de rendement, surtout dans un pays où les rendements locatifs bruts sont relativement faibles, souvent compris entre 0,5 % et 2,4 % selon les sources et les segments.

Risques spécifiques aux acheteurs étrangers

Plusieurs catégories de risques méritent une attention particulière :

La meilleure parade reste une combinaison de professionnels locaux fiables (avocat, agence, gestionnaire), de due diligence méticuleuse (titres, permis, structure des loyers, historique fiscal) et de vision de long terme (au moins 7‑10 ans) plutôt que de paris spéculatifs sur quelques trimestres.

Conclusion : un marché accessible, mais qui se mérite

Le processus d’achat immobilier pour les étrangers en Corée du Sud n’est ni impossible, ni improvisé. Le cadre légal autorise clairement la propriété étrangère, les banques prêtent aux non‑nationaux qui remplissent les critères, et des dispositifs de résidence par investissement existent pour ceux qui souhaitent transformer leur acquisition en porte d’entrée migratoire.

En contrepartie, l’acheteur étranger doit composer avec :

Pour un investisseur averti, capable de s’entourer et prêt à prendre le temps de comprendre ce terrain de jeu, la Corée du Sud offre toutefois un cocktail rare : sécurité juridique, économie dynamique, demande locative solide dans les grandes villes, potentiel de plus‑value sur le long terme et, pour certains profils, passerelle vers une résidence de long terme dans l’une des grandes puissances technologiques mondiales.

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