Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Nichée au pied du massif rocheux des Sinite Kamani – les « Pierres bleues » – sur l’axe routier et ferroviaire Sofia–Bourgas, la ville de Sliven combine un passé industriel fort, une économie en mutation et un marché immobilier encore sous-valorisé. Pour un investisseur, c’est exactement le type de ville où l’on peut entrer tôt, avant que les prix ne reflètent pleinement le potentiel.
Sliven, ville moyenne de 100 000 à 115 000 habitants, connaît une croissance immobilière remarquable en Bulgarie, avec des hausses de prix dépassant 20 % par an pendant deux années consécutives. Pour un investisseur, il est pertinent d’étudier des stratégies rentables telles que la location longue durée, la location courte durée (type Airbnb) ou l’acquisition de maisons de campagne dans les environs.
Sliven, une ville secondaire au cœur d’un axe stratégique
Avant de parler rendements, il faut situer la ville dans son environnement économique et géographique. Sliven se trouve dans le Sud-Est bulgare, à environ 279 km à l’est de Sofia et à 110–114 km de Bourgas, grand port commercial sur la mer Noire. Elle est également à 28 km de Yambol et 70 km de Stara Zagora, ce qui la place au centre d’un petit réseau urbain régional.
La commune compte près de 150 000 habitants, dont environ 100 000 résident dans la ville elle-même.
Sliven est traversée par l’autoroute internationale A‑773 qui relie Sofia à Bourgas, et par la grande ligne ferroviaire Sofia–Karlovo–Bourgas. La ville dispose en plus d’une gare importante, d’une gare routière voisine, d’un réseau de bus et trolleybus et même d’un téléphérique vers la zone de Karandila, sur le massif des Sinite Kamani. À proximité immédiate, on trouve aussi des sources d’eau minérale (Slivenski Mineralni Bani) et un aérodrome intégré au projet de parc industriel.
Autrement dit, pour un investisseur immobilier, Sliven cumule plusieurs atouts clés : bonne accessibilité routière et ferroviaire, proximité d’un grand port, environnement naturel attractif, et un tissu urbain suffisamment développé pour soutenir une demande locative stable.
Une économie contrastée : base productive solide, investissements encore timides
Sur le papier, le tableau économique du district de Sliven paraît paradoxal. D’un côté, la région est historiquement un pôle industriel important ; de l’autre, les indicateurs d’investissement et de revenu restent inférieurs à la moyenne nationale.
Une tradition industrielle bien ancrée
Sliven est souvent présentée comme le berceau de l’industrie bulgare. Dès 1834–1836, Dobri Zhelyazkov y installe la première fabrique textile importante de la péninsule balkanique. Depuis, la ville n’a jamais complètement perdu ce rôle industriel, même si elle a connu les soubresauts classiques des pays de l’ex-bloc de l’Est : nationalisations après 1944, hyper-industrialisation, puis fermetures d’usines et stagnation dans les années 1990.
Aujourd’hui, plusieurs secteurs restent très présents :
La ville de Sliven illustre la diversification économique régionale avec plusieurs secteurs clés. Dans le textile et l’habillement, elle reste un centre majeur en Bulgarie, accueillant des investissements comme Miroglio Bulgaria et un réseau de PME produisant tapis, chaussettes et linge de maison. Le secteur agroalimentaire est porté par la viticulture (Domain Boyar, Vini), les produits laitiers (le district est le 2ᵉ collecteur de lait du pays), ainsi que la production de viande, de conserves et de fruits à coque. L’industrie mécanique est représentée par des fabricants de machines-outils, de tours et de matériel agricole (ZMM‑Sliven, Dinamo). Enfin, le secteur de la construction, avec plus de vingt entreprises locales, bénéficie de la modernisation des infrastructures et d’une reprise immobilière.
À cela s’ajoutent l’agriculture (céréales, tournesols, fruits, vigne, élevage) et un fort potentiel touristique : parc naturel des Sinite Kamani, station thermale, golf, patrimoine culturel et muséal dense.
Des indicateurs de richesse en retard… et donc un potentiel de rattrapage
Malgré cette base productive, le district de Sliven fait partie des plus modestes du pays en matière de richesse par habitant. Le PIB par tête tourne autour de 12 600–13 500 BGN, contre environ 26 000 BGN au niveau national. Les salaires suivent la même tendance : environ 17 800 BGN bruts annuels en 2023, soit nettement en dessous de la moyenne bulgare.
L’investissement reste faible : on compte seulement 55 entreprises non financières pour 1 000 habitants (70 au niveau national), les dépenses d’investissement en immobilisations atteignant environ 2 300 BGN par personne (4 300 BGN en moyenne nationale), et l’IDE cumulé dans le district plafonnant autour de 783 € par habitant, loin des 4 544 € du pays.
Cette faiblesse apparente est une pièce à double face pour l’investisseur immobilier :
À court terme, une économie locale en développement signifie un pouvoir d’achat plus limité et une demande principalement orientée vers des logements abordables. À moyen et long terme, elle représente un **potentiel de rattrapage** important si l’économie continue de se moderniser et d’attirer de nouveaux projets industriels, logistiques ou touristiques.
Les autorités municipales sont d’ailleurs conscientes de ce retard et multiplient les initiatives pour inverser la tendance : forums économiques, coopération avec d’autres villes (Nis en Serbie, Bydgoszcz en Pologne), amélioration des transports, rénovation énergétique des bâtiments publics, etc.
Un cadre fiscal local plutôt compétitif
Pour l’investisseur, le niveau de fiscalité locale compte. À Sliven, plusieurs signaux sont favorables :
– les taxes sur le commerce de détail (redevance annuelle au m²) sont sensiblement inférieures à la moyenne nationale ;
– l’impôt sur les transferts de propriété immobilière tourne autour de 2,80 ‰, soit un niveau raisonnable ;
– l’impôt sur la propriété non résidentielle des personnes morales est plus élevé que la moyenne bulgare (2,63 ‰), mais il concerne surtout les entreprises.
En résumé, le district n’est pas un paradis fiscal, mais il ne pénalise pas particulièrement l’investissement immobilier. Surtout, la transparence de l’administration locale est bonne : Sliven figure parmi les meilleurs districts bulgares sur ce point, avec un taux de transparence autour de 84 % contre 69 % pour le pays.
Un marché immobilier national en surchauffe… et une ville en rattrapage
L’immobilier bulgare vit depuis quelques années un nouveau cycle haussier très marqué. Au niveau national, l’indice des prix des logements a plus que doublé en quatorze ans, et la progression sur les cinq dernières années avoisine 46,5 %, soit un taux de croissance annuel moyen proche de 8 %.
Sur la seule année 2024, les prix ont encore bondi de plus de 18 % en glissement annuel à la fin du quatrième trimestre, après une hausse déjà très forte en 2023 (environ 21 %). Même si les experts anticipent un ralentissement à 8–10 % par an sur 2025–2026, le marché reste clairement orienté à la hausse, porté par :
Le marché immobilier est marqué par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande, avec une baisse significative des chantiers et des achèvements. Malgré un contexte international de hausse, les taux de crédit restent bas en comparaison européenne. L’entrée future dans la zone euro constitue un facteur de revalorisation potentiel des actifs.
Les grandes villes comme Sofia, Varna ou Burgas ont déjà enregistré des envolées spectaculaires : jusqu’à 2 000–3 300 €/m² pour des appartements bien situés. À Sofia, par exemple, le prix moyen a atteint environ 1 837 €/m² au troisième trimestre 2024, avec des progressions annuelles supérieures à 15 % ces dernières années.
Dans ce contexte, les investisseurs commencent à se tourner vers des marchés secondaires où le rapport prix/loyer reste plus avantageux. C’est exactement le cas de Sliven.
Sliven, « recordwoman » de la hausse des prix
Selon les données disponibles, Sliven fait partie des villes bulgares ayant connu plus de 20 % de hausse annuelle des prix de l’immobilier, et ce deux années consécutives. Elle est citée comme l’un des « record holders » au niveau national en termes de croissance.
Ce boom n’est pas celui d’une ville déjà très chère qui grimpe encore : il s’agit plutôt d’un effet de rattrapage. Les marchés historiquement sous-évalués attirent les investisseurs à la recherche de rendement, alors même que les grandes métropoles commencent à montrer des signes de ralentissement (6,9–7,7 % de croissance annuelle seulement à Sofia, Plovdiv, Stara Zagora à la dernière mesure).
Expert en immobilier bulgare
Cela se reflète dans les annonces locales : de nombreux appartements de 60 à 100 m² dans le centre ou les quartiers recherchés se négocient encore entre 900 et 1 500 €/m², bien en dessous des niveaux pratiqués à Sofia ou sur la côte, alors que les loyers, eux, convergent peu à peu vers les standards nationaux.
Quelques ordres de grandeur de prix à Sliven
Les annonces recensées permettent de se faire une idée assez précise de la structure des prix en ville. Plusieurs appartements typiques illustrent ce positionnement :
| Type de bien | Quartier | Surface (m²) | Prix (€) | Prix au m² (€) |
|---|---|---|---|---|
| 2 pièces en brique | Centre | 72 | 74 000 | 1 028 |
| 3 pièces, rénové, immeuble récent | Centre | 80 | 146 000 | 1 825 |
| 2 pièces, Dame Gruev | Dame Gruev | 84 | 75 000 | 893 |
| 3 pièces, Klutsohor | Klutsohor | 96 | 139 500 | 1 453 |
| Grand appart. avec garage | Klutsohor | 120 | 120 000 | 1 000 |
| 2 pièces, idéal centre | Centre idéal | 86 | 139 500 | 1 622 |
| Studio brique | Centre | 50 | ~76 700 | 1 534 |
| Maison de centre-ville | Sliven (maison) | 120 | 160 000 | env. 1 333 |
| Maison Alpestre proche de la ville | Périphérie | 220 | 126 000 | 573 |
Pour un investisseur étranger habitué aux prix d’Europe occidentale, ces montants restent attractifs, surtout au regard des hausses déjà observées et du potentiel de plus-value si la ville continue son rattrapage.
Le marché locatif résidentiel : des loyers soutenus pour une ville de province
Pour évaluer la rentabilité d’un investissement, il ne suffit pas de regarder le prix d’achat. Il faut comprendre le niveau et la dynamique des loyers. À Sliven, plusieurs bases de données de petites annonces donnent un aperçu détaillé.
Niveaux de loyers : studios et T2 très recherchés
Les offres de location longue durée montrent une fourchette assez resserrée pour les appartements de 1–2 pièces, meublés, dans les quartiers centraux ou résidentiels classiques (Centre, Sini Kamani, Druzhba, Balgarka, Dame Gruev, Klutsohor, etc.). Voici quelques exemples extraits des annonces :
| Type de bien | Quartier | Surface (m²) | Loyer mensuel (BGN) | Loyer mensuel (€ env.) |
|---|---|---|---|---|
| Studio meublé | Sini Kamani | 44 | 500 | ~256 |
| Studio meublé | Centre | 45 | 550 | ~281 |
| 1 chambre, partiellement meublé | Centre | 60 | 600 | ~307 |
| 1 chambre, rénové, meublé | Centre | 52 | 700 | ~358 |
| 2 chambres, meublé | Balgarka | 80 | 600 | ~307 |
| 2 chambres, meublé | Centre | 100 | 800 | ~409 |
| 2 chambres, piétonne centrale | Centre | 100 | 1 200 | ~614 |
| Studio, dernier étage, neuf | Klutsohor | 30 | 450 | ~230 |
| 1 chambre, meublé | Druzhba | 64 | 600 | ~307 |
| Chambre de combles | Centre | 30 | 200–300 | ~102–153 |
Globalement, les studios récents bien situés se louent autour de 400–550 BGN, les T2 entre 500 et 800 BGN selon l’emplacement, la qualité de la rénovation et les prestations (chauffage central, garage, etc.).
Analyse des rendements bruts basés sur la comparaison entre les loyers et les prix d’achat des biens
Calcul obtenu en mettant en regard les loyers et les prix d’achat précédemment listés, indiquant un potentiel locatif intéressant.
Mise en perspective des revenus locatifs par rapport à l’investissement initial pour évaluer la performance.
Illustration de rendements bruts potentiels
Prenons quelques cas simples, en supposant 11 mois de location effective par an (1 mois de vacance) et en ignorant pour l’instant charges et impôts :
1. T2 centre, 72 m², prix 74 000 €, loyer 600 BGN (~307 €)
– loyer annuel net de vacance : 307 × 11 ≈ 3 377 €
– rendement brut approximatif : 3 377 / 74 000 ≈ 4,6 %
2. T2 Dame Gruev, 84 m², prix 75 000 €, loyer estimé 550 BGN (~281 €)
– loyer annuel : 281 × 11 ≈ 3 091 €
– rendement brut : 3 091 / 75 000 ≈ 4,1 %
3. Studio centre, 50 m², prix ~76 700 €, loyer 500 BGN (~256 €)
– loyer annuel : 256 × 11 ≈ 2 816 €
– rendement brut : 2 816 / 76 700 ≈ 3,7 %
Ces chiffres se situent dans l’ordre de grandeur des rendements bruts observés à l’échelle nationale (4,5–5 % en moyenne). Ils sont cohérents avec l’idée que les petites villes bulgares offrent des rendements proches de ceux de Sofia, mais avec des tickets d’entrée bien plus faibles.
En pratique, un investisseur achetant judicieusement (prix légèrement sous le marché, bonne négociation, travaux maîtrisés) peut espérer se rapprocher, voire dépasser légèrement les 5 % bruts en location longue durée, ce qui reste correct dans un marché en hausse rapide.
Le marché des locations courte durée : un micro-niche Airbnb prometteur
Au-delà de la location classique, Sliven dispose déjà d’un petit marché de locations de courte durée type Airbnb, qui peut intéresser un investisseur plus actif ou prêt à déléguer une gestion saisonnière.
Une offre encore limitée et peu régulée
Les données disponibles montrent qu’il n’existe que 22 annonces actives de locations courte durée à Sliven, et qu’elles concernent toutes des logements entiers (100 % des annonces). La grande majorité (86,4 %) sont des appartements, et les configurations de 1 chambre dominent (50 % des offres), suivies des 2 chambres.
La capacité moyenne se situe à un peu plus de 4 personnes (4,2), avec un cœur de marché sur les logements pour 2 ou 4 voyageurs, qui représentent près des deux tiers des annonces. Les grands logements (6 personnes et plus) ne pèsent qu’environ 13 %.
Le cadre réglementaire est décrit comme faiblement contraignant, et aucune des annonces analysées n’était spécifiquement répertoriée comme « licenciée », ce qui laisse entendre un environnement encore relativement souple, sans contrôle excessif. Pour un investisseur, cela signifie plus de liberté mais aussi la nécessité d’anticiper de possibles durcissements futurs.
Performances : revenus, taux d’occupation et prix nuitée
Les performances moyennes et par décile donnent une image assez fine du potentiel :
| Indicateur | Top 10 % | Top 25 % | Médian | Bas 25 % |
|---|---|---|---|---|
| Revenu mensuel (USD) | ≥ 1 086 | ≥ 621 | ~326 | ~168 |
| Taux d’occupation | ≥ 48 % | ≥ 35 % | ~21 % | ~10 % |
| Prix moyen par nuit (ADR) | ≥ 117 | ≥ 73 | ~55 | ~34 |
On observe un marché très hétérogène : les meilleurs logements gagnent plus de trois fois ce que perçoivent les biens médians, avec un ADR plus du double. Cela reflète à la fois la petite taille du marché, la montée en gamme de quelques hôtes très professionnels et un certain manque d’optimisation sur la majorité des annonces.
Sur l’année, la saisonalité est marquée :
| Saison | Revenu mensuel moy. (USD) | Occupation moy. | ADR moy. (USD) |
|---|---|---|---|
| Haute (juin-août) | 703 | 30,0 % | 64 |
| Intermédaire | 470 | 26,4 % | 62 |
| Basse (janv., mars, oct.) | 340 | 20,7 % | 62 |
Le mois d’août est le pic, avec jusqu’à 858 $ de revenus, 34 % d’occupation et un ADR d’environ 65 $. Le creux se situe plutôt en janvier, avec seulement 285 $ de revenus mensuels et 15,4 % d’occupation.
Le séjour type est plus long que dans les capitales touristiques : le segment le plus fréquent concerne des réservations cumulées de 31 à 90 jours par an, ce qui laisse penser à une clientèle mêlant séjours pros, visites familiales prolongées et tourisme nature.
Clientèle et comportements de réservation
Les données sur la provenance des voyageurs confirment le profil mixte du marché :
– 52,8 % des clients sont bulgares ;
– 22,2 % viennent du Royaume‑Uni, ce qui est notable pour une ville intérieure non côtière ;
– la langue la plus utilisée est l’anglais (45,2 %), devant le bulgare (19 %).
La moitié des voyageurs appartiennent à la génération post-2000, attirée par des destinations nature et des expériences culturelles.
Les délais de réservation sont également instructifs :
– la moyenne générale est de 26 jours à l’avance ;
– pour l’été, on monte à 41 jours en moyenne, avec un pic à 75 jours pour août ;
– la saison automnale affiche les plus courts délais, autour de 15 jours.
Cela signifie qu’un propriétaire bien positionné peut anticiper sa haute saison et ajuster ses prix en conséquence.
Comparaison avec des marchés voisins
Par rapport à d’autres villes ou destinations de la région, Sliven se situe dans une fourchette médiane :
| Ville / station | Annonces actives | Revenu mensuel moy. (USD) | ADR (USD) | Occupation moy. |
|---|---|---|---|---|
| Sliven | 22 | 470–703* | 62–64* | ~26–30 %* |
| Komotini | 77 | 614 | 61,10 | 40 % |
| Veliko Tarnovo | 198 | 531 | 76,47 | 29 % |
| Varna | 1 226 | 488 | 78,11 | 34 % |
| Burgas | 536 | 372 | 71,82 | 30 % |
| Yambol | 11 | 385 | 60,49 | 26 % |
selon la saison.
Sliven affiche des revenus moyens proches ou supérieurs à ceux de Yambol, et se situe dans la même zone qu’Aheloy ou Sozopol en termes de revenus, mais avec une occupation un peu plus faible. L’offre limitée à 22 biens laisse penser que le marché n’est pas saturé, à condition de proposer un produit clairement différencié (vue sur les Sinite Kamani, proximité du centre historique, décoration soignée, etc.).
Typologies d’investissement à Sliven : centre-ville, périurbain, maisons de campagne
À partir de tous ces éléments, on peut distinguer trois grandes familles de stratégies immobilières dans la ville de Sliven et sa région.
1. Appartements en ville : cœur de la demande locative
Le segment le plus simple à aborder reste l’appartement en ville, dans les quartiers centraux (Centre, Centre idéal, Largo), résidentiels classiques (Dame Gruev, Sini Kamani, Klutsohor, Druzhba, Balgarka) ou à proximité d’axes structurants (Panayot Hitov, proximité supermarchés et écoles).
Ce type de bien permet : développer de nouvelles compétences, investir dans des projets innovants, augmenter la rentabilité et satisfaire aux besoins du marché.
– une location longue durée à des ménages locaux, fonctionnaires, employés d’usines ou services, étudiants des établissements supérieurs de la ville (faculté d’ingénierie, collèges techniques, etc.) ;
– une location courte durée ciblant une clientèle mixte tourisme d’affaires / tourisme nature, notamment pour les biens bien décorés, proches du centre ou offrant une vue sur le massif.
Les annonces montrent que le cœur de marché se situe sur les T2–T3 de 60 à 100 m², en brique, souvent construits entre 1970 et 1990, parfois rénovés récemment. Les immeubles neufs (2021–2024) commencent à apparaître, surtout en centre ou proche centre, avec des prix au m² déjà plus élevés.
Dans un contexte de hausse des prix supérieure à 20 % par an, l’enjeu pour l’investisseur est de :
Pour un investissement judicieux, il est recommandé d’acheter un bien en dessous du prix médian, par exemple en négociant ou en ciblant des biens nécessitant des travaux. Privilégiez les typologies très demandées comme les T1 et T2. Enfin, favorisez les logements disposant d’un espace extérieur (balcon, terrasse, cour), car ces biens connaissent des plus-values annuelles significatives, entre 18 % et 22 % à l’échelle nationale.
2. Maisons proches de la ville : compromis entre nature et accessibilité
Autour de Sliven, une ceinture de villages et de zones de villas propose un large stock de maisons individuelles à des prix encore très accessibles. Les exemples de ventes passées sont parlants :
| Type de maison | Distance approx. | Surface terrain (m²) | Prix de vente (€) |
|---|---|---|---|
| Maison près de Sliven (ID 4465) | proche | 1 775 | 33 000 |
| Maison 4 km de Sliven (ID 8623) | 4 km | 750 | 34 500 |
| Maison 14 km de Sliven (ID 1363/1364) | 14 km | 1200 | 34 550–39 100 |
| Maison rénovée 20 km de Sliven (ID 3018) | 20 km | 1 215 | 35 000 |
| Villa en zone de villas (ID 8484) | Périphérie | 1 000 | 45 800 |
| Maison centre-village près de Sliven | Village | 700 | 54 999 |
| Maison neuve 4 km du centre (ID 8015) | 4 km | 1 600 | 61 000 |
Même si ces ventes datent d’une période où les prix étaient plus bas qu’aujourd’hui, on voit bien l’ordre de grandeur : avec un budget entre 35 000 et 70 000 €, il était (et il reste souvent) possible de s’offrir une maison avec jardin à moins de 20 km de la ville. Les offres actuelles plus haut de gamme (maison alpestre à 126 000 €, maison de ville à 160 000 €) montrent que le marché se segmente progressivement.
Ce type de bien se prête bien : à différents usages.
Découvrez les différents scénarios d’occupation et de valorisation adaptés à votre bien immobilier.
Utilisez le bien comme résidence secondaire et générez des revenus complémentaires via une location saisonnière ou à moyenne durée.
Ciblez une clientèle spécifique (familles, randonneurs, chasseurs, amateurs de nature ou de vin) avec des locations de courte durée.
Destinez le bien à un usage mixte : résidence principale combinée au télétravail, idéale pour des étrangers ou des Bulgares de retour au pays.
L’attrait de la région – parc naturel, station thermale, golf, villages historiques comme Kotel ou Zheravna – renforce la pertinence de ce positionnement.
3. Investissements plus opportunistes : foncier, local commercial, produits atypiques
Enfin, quelques segments plus spécifiques peuvent intéresser des profils d’investisseurs particuliers :
– Parcelles agricoles ou terrains proches de zones touristiques (ex. 9 500 m² à Slivenski Mineralni Bani vendus 63 000 €) : à manier avec prudence, compte tenu des restrictions sur l’achat de terres agricoles pour les étrangers et de la lenteur parfois observée pour changer la destination des sols.
– Locaux commerciaux en centre-ville, notamment dans la zone piétonne ou à proximité immédiate de marchés, institutions, théâtres : la fiscalité avantageuse sur le commerce de détail peut compenser un loyer au m² plus élevé ; un exemple : un grand local multifonctionnel en centre de 107 m² à plus de 200 000 €.
– Petits immeubles de rapport : certains grands appartements (120–150 m²) en centre pourraient, après division ou réaménagement, devenir des ensembles de 2–3 unités destinées à la location courte durée ou à une colocation structurée.
Ce sont des opérations plus complexes, nécessitant une bonne connaissance des règles locales d’urbanisme et de copropriété, mais elles peuvent générer des rendements supérieurs à la moyenne si elles sont bien exécutées.
Facteurs de soutien à long terme : parc industriel, tourisme, environnement
Un investissement immobilier, surtout sur un marché secondaire, doit se projeter à 10 ou 20 ans. À ce titre, plusieurs leviers structurants jouent en faveur de Sliven.
Le parc industriel « Sliven » : un futur pôle d’emplois
Le projet de parc industriel Sliven est sans doute le développement le plus important pour l’avenir économique de la ville. Avec une surface de 2 684 décars (plus de 268 hectares), il figure parmi les trois plus grands parcs industriels du registre national bulgare.
Entièrement propriété de la municipalité, il est découpé en quatre zones (Nord, Sud‑Est, Sud‑Ouest, Aéroport/Motopista) et bénéficie :
– d’un raccordement direct à la route nationale II‑53 sur l’axe Sliven–Yambol ;
– d’un accès à 17 km de l’autoroute Trakia, qui file vers Sofia d’un côté, Bourgas de l’autre ;
– de la possibilité de créer un terminal ferroviaire, en lien avec l’infrastructure nationale ;
– de l’intégration d’un ancien aéroport, avec piste de 2,5 km, offrant des perspectives logistiques ou industrielles particulières.
La première phase de développement doit commencer par la zone Nord, adjacente à la zone industrielle existante de Sliven. Toutes les infrastructures internes (électricité, eau, assainissement, gaz, voirie, fibre optique) y sont déjà planifiées.
Le parc a déjà été présenté à des salons internationaux (ex. Foire de Thessalonique) et une coopération a été nouée avec la Chambre de commerce bilatérale Bulgarie–Roumanie. Pour le marché immobilier, cela signifie :
– une création potentielle d’emplois qualifiés dans la logistique, l’industrie, les services ;
– un possible afflux de main-d’œuvre venant d’autres régions, voire de pays voisins ;
– une pression haussière sur les loyers et les prix dans les quartiers bien connectés au parc.
Tourisme nature, culturel et thermal : une demande à structurer
Sliven n’est pas une station balnéaire ni une capitale, mais l’addition de ses atouts touristiques est loin d’être négligeable :
La ville de Sliven et ses environs offrent une diversité remarquable d’activités naturelles, sportives, thermales et culturelles.
3ᵉ plus grand parc de Bulgarie (7 000 ha). Abrite des falaises spectaculaires, la formation emblématique « Halkata » (l’Anneau) et une riche biodiversité.
Site à 950–970 m d’altitude, accessible en 20 min par télésiège. Équipé pour le ski, le football, l’escalade et les activités nautiques sur lac.
Située à 12 km de la ville. Ses eaux chaudes (44–45°C) sont réputées pour leurs bienfaits sur la colonne vertébrale, le système osseux, le foie et les nerfs. Comprend hôtels et sanatorium.
Ouvert en 2004 sur 500 000 m², c’est une infrastructure rare en Bulgarie en dehors de la côte.
Scène riche avec théâtres (dramatique, marionnettes), musées (textile, historiques, maisons-musées), une galerie d’art (6 000 œuvres) et de nombreux festivals (folklore, livre jeunesse, cinéma, arts).
Pour l’instant, cette offre ne se traduit pas encore par un raz-de-marée touristique, comme le montrent les chiffres modestes de nuits réservées via plateformes collaboratives (29 nuitées par an pour 1 000 habitants). Mais le potentiel est là, surtout à l’heure où la demande pour un tourisme de nature, de bien-être et de patrimoine se renforce en Europe.
Un investisseur positionné sur des locations Airbnb de qualité ou des maisons d’hôtes bien gérées peut bénéficier d’une croissance progressive de la demande pour les 10 à 15 prochaines années.
Environnement, énergie et qualité de vie
L’environnement joue un rôle croissant dans l’attractivité résidentielle d’une ville. Sliven coche plusieurs cases :
– 40–42 % du territoire régional est couvert de forêts (contre 33 % en moyenne nationale) ;
– l’eau potable consommée par habitant est la plus faible du pays (72 litres/jour contre 103), signe de comportements plutôt sobres et/ou d’une tarification incitative ;
– la capacité installée en énergies renouvelables par habitant est bien supérieure à la moyenne bulgare (2,27 kW/personne en 2024) ;
– la ville investit dans des bus électriques et de nouveaux trolleybus, dans l’extension du chauffage urbain et dans la rénovation énergétique de bâtiments publics et scolaires (panneaux solaires, isolation, etc.) .
Pour un investisseur, cela signifie un cadre de vie attractif pour des ménages sensibles à ces questions – notamment les jeunes diplômés, les familles urbaines en quête d’un environnement plus sain et les étrangers souhaitant s’installer dans une ville moyenne à taille humaine.
Fiscalité et coûts d’acquisition : ce que doit savoir un investisseur étranger
Même si la fiscalité bulgare est globalement traitée au niveau national, il est utile de rappeler les grandes lignes qui s’appliqueront à un achat immobilier à Sliven.
Impôts à l’achat et à la détention
Au moment de l’acquisition, un acheteur doit prévoir :
– une taxe de transfert de propriété fixée par la municipalité, de l’ordre de 2–3 ‰ (0,2–0,3 %) du prix ;
– des frais de notaire compris globalement entre 0,1 et 1,3 % du montant de la transaction ;
– une éventuelle commission d’agence de 2 à 4 % (en pratique souvent partagée entre vendeur et acheteur).
Les coûts de « round trip » (achat + revente) sont généralement estimés entre 2,6 et 6,8 % du prix, Bulgarie entière. Sliven ne fait pas exception.
Ensuite, le propriétaire paye chaque année : le montant des charges liées à la propriété.
– une taxe foncière municipale (0,05–0,30 % de la valeur cadastrale en moyenne dans le pays, modulée localement) ;
– une redevance pour la collecte des déchets.
Fiscalité des revenus locatifs et des plus-values
Les règles nationales sont simples :
Les revenus locatifs sont imposés à un taux forfaitaire de 10 % (ou 12 % selon les sources et ajustements récents). Les plus-values des particuliers sur la vente d’un bien sont exonérées si le bien est détenu plus de 3 ans (et plus de 5 ans pour un second bien). En cas de revente avant ces délais, la plus-value est intégrée au revenu imposable, avec un taux d’imposition effectif généralement autour de 10 %.
Les sociétés, elles, sont taxées à un taux forfaitaire de 10 % sur le bénéfice.
L’avantage de cette fiscalité simple et modérée est qu’elle laisse une bonne partie du rendement brut à l’investisseur, même après impôts, surtout si l’on compare à de nombreux pays d’Europe de l’Ouest.
Risques, limites et profil d’investisseur adapté à Sliven
Investir dans une ville comme Sliven n’est pas un choix neutre. Il s’adresse à un certain type d’investisseur, prêt à assumer des risques spécifiques en échange d’un potentiel de plus-value élevé.
Risques principaux
Parmi les points de vigilance, on peut citer :
Le district de Vidin en Bulgarie présente plusieurs fragilités : une économie régionale avec un PIB/habitant moitié moindre que la moyenne nationale et des investissements limités ; une démographie en tension due à une émigration nette et un vieillissement de la population ; un marché locatif court terme peu profond et inégal ; et une structure éducative du marché du travail perfectible, avec un fort taux de redoublement et peu de diplômés du supérieur, ce qui limite la montée en gamme de l’emploi local.
À cela s’ajoutent les risques classiques de tout investissement immobilier à l’étranger : fluctuations de change (lev/euro pour les investisseurs hors zone euro), éventuels changements réglementaires sur les locations touristiques, risques d’exécution sur les chantiers, etc.
Pour quel profil d’investisseur ?
Sliven convient particulièrement :
Le contenu identifie trois profils d’investisseurs types pour ce marché : l’investisseur ‘value’ à long terme, qui recherche des marchés sous-valorisés, accepte une faible liquidité et vise un horizon de 8 à 10 ans minimum ; l’investisseur en quête de ‘rendement modéré et plus-value’, se contentant de 4 à 5 % de rendement brut en loyer tout en espérant une appréciation du capital dépassant largement l’inflation ; et enfin l’investisseur ‘hybride’, qui souhaite combiner un usage personnel (comme une résidence secondaire ou du télétravail) avec une mise en location le reste de l’année.
Les profils qui recherchent un cash-flow immédiatement très élevé, une forte liquidité et une gestion totalement passive auront plutôt intérêt à se tourner vers Sofia ou les stations balnéaires et de ski, quitte à payer leur bien plus cher.
Conclusion : Sliven, une fenêtre d’opportunité avant la maturité
Sliven n’est ni la nouvelle Sofia ni le « prochain Varna ». C’est une ville moyenne bulgare avec une histoire industrielle remarquable, une base économique diversifiée, un environnement naturel et thermal attractif, et un marché immobilier encore abordable mais en pleine accélération.
Les faits marquants pour un investisseur sont clairs :
Les prix de l’immobilier ont augmenté de plus de 20 % par an deux années consécutives, marquant un rattrapage national.
Investir dans l’immobilier dans la ville de Sliven, aujourd’hui, revient à entrer sur un marché qui a déjà décollé mais qui n’a sans doute pas encore atteint sa vitesse de croisière. Pour l’investisseur suffisamment informé, prêt à bien sélectionner son quartier, son type de bien et sa stratégie (longue durée vs courte durée), cette ville peut constituer une pièce intéressante dans un portefeuille d’actifs diversifié en Bulgarie.
L’essentiel est de ne pas s’y tromper de temporalité : Sliven est une histoire de patience et de conviction, plus que de spéculation rapide. Mais c’est précisément ce qui en fait, pour certains, une opportunité à ne pas négliger.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Sliven, Bulgarie, pour rechercher du rendement locatif tout en s’exposant à une autre zone géographique. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés bulgares, la stratégie retenue a consisté à cibler une maison individuelle ou un petit immeuble résidentiel à Sliven, ville régionale au coût d’entrée attractif, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, comptable/fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société bulgare) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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