Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Pendant longtemps, l’investisseur européen en quête de soleil et de rendement se concentrait presque exclusivement sur l’Espagne ou le Portugal. En 2026, le paysage a radicalement changé : le centre de gravité se déplace vers l’Est, les règles de résidence par investissement ont été durcies, et la régulation des locations touristiques est entrée dans une nouvelle ère à l’échelle de l’Union européenne.
Trois pays aux cycles immobiliers et cadres fiscaux distincts se démarquent pour investir en bord de Méditerranée : la Bulgarie, le Portugal et la Grèce.
L’enjeu n’est plus seulement de trouver où les prix montent le plus vite, mais de comprendre quelle combinaison prix d’entrée / fiscalité / rendement locatif / risque réglementaire correspond le mieux à son profil. Autrement dit, où placer son argent en 2026 si l’on hésite entre Bulgarie vs Portugal vs Grèce : où investir en immobilier en Europe en 2026 ?
Un contexte européen qui change la donne
Avant de zoomer sur chaque pays, il faut garder en tête deux grands mouvements qui redessinent le marché.
D’abord, la régulation des locations de courte durée. Un nouveau règlement européen (UE 2024/1028) entre en vigueur en mai 2026 : les plateformes comme Airbnb devront vérifier les numéros d’enregistrement des logements, partager chaque mois des données détaillées avec les autorités et couper rapidement les annonces non conformes. La Commission ne fixe pas les règles locales – ce sont toujours les villes et les États qui décident des interdictions ou plafonds – mais elle fournit une véritable « infrastructure d’exécution ». En pratique, l’époque des milliers de locations non déclarées touche à sa fin.
Le Portugal a supprimé l’obtention du visa doré via l’immobilier résidentiel, la Grèce a fortement relevé ses seuils dans les zones prisées, et la Bulgarie a fermé son programme, rendant le modèle simple « achat immobilier contre titre de séjour » quasiment obsolète.
Dans ce nouveau cadre, il ne suffit plus de comparer des prix au mètre carré. Il faut intégrer l’accès ou non à une résidence, la stabilité fiscale et la capacité à exploiter un bien en location touristique ou longue durée sans être étouffé par les règles.
Bulgarie : l’ultime marché « bon marché » de l’UE, avant l’euro
La Bulgarie aborde 2026 à un moment charnière. L’adoption de l’euro au 1er janvier 2026 marque la fin d’une longue période où le pays faisait figure de « trou de valorisation » au sein de l’Union : infrastructures en amélioration rapide, croissance correcte, mais prix immobiliers dramatiquement plus bas que chez ses voisins du Sud.
Prix d’entrée : un décalage massif par rapport à l’Ouest
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Le prix moyen national pour un logement résidentiel se situe autour de 2 561 € le mètre carré, alors que dans des marchés concurrents les niveaux sont nettement plus élevés. Dans la capitale, Sofia, le marché a flambé sur la période 2024–2025 avec une hausse d’environ 23,5 % et un prix moyen pour les appartements neufs déjà à 2 487 €/m². Les quartiers centraux atteignent 3 327 €/m² et les secteurs les plus haut de gamme, comme Oborishte, flirtent avec 3 764 €/m².
En parallèle, nombre de villes côtières restent très abordables. À Burgas, les prix moyens tournent entre 1 000 et 1 300 €/m², tandis qu’à Varna on trouve une fourchette de 1 300 à 2 500 €/m². Sur la côte, il est encore possible d’acquérir un appartement entre 50 000 et 120 000 €, là où un produit équivalent dans l’Algarve se négocie plutôt entre 280 000 et 450 000 €.
Cette différence de prix d’entrée est au cœur de l’attrait bulgare : les valeurs immobilières sont de 60 à 70 % inférieures à celles observées en Grèce pour des biens comparables, selon les données de marché.
Rendements locatifs : un potentiel plus élevé que ce que laisse penser la moyenne
Une étude internationale a attribué à la Bulgarie un rendement locatif brut moyen de 4,34 %, considéré comme « faible » dans le classement global. Mais cette moyenne lisse des réalités beaucoup plus contrastées.
À Plovdiv, les rendements bruts se situent fréquemment entre 6 et 9 %.
Cette capacité à conjuguer faible prix d’achat et rendement intéressant est renforcée par un coût de la vie très compétitif. La dépense mensuelle pour un ménage ou un expatrié est estimée entre 990 et 1 610 €, soit nettement moins qu’en Grèce (1 430 à 2 570 €) et encore plus en dessous de nombreuses régions portugaises.
Croissance des prix : après le boom, la stabilisation
Les années 2021–2025 ont été marquées par des hausses à deux chiffres. Selon les données de l’Institut national de statistique et d’analystes comme SORENDA Real Estate, l’indice des prix a bondi de plus de 15 % en 2025 par rapport à 2024, portant la Bulgarie parmi les marchés les plus rapides de l’UE.
Pour 2026, le consensus des analystes est clair : la « frénésie » d’achat s’achève, mais la progression continue. Les estimations situent la hausse annuelle entre 5 et 10 %, et même 8 à 12 % pour Sofia, avec un possible pic allant jusqu’à 15 % dans certains quartiers très prisés. Il ne s’agit plus d’un rallye spéculatif, mais d’une croissance portée par des fondamentaux : euro adoption, hausse des revenus, demande domestique forte, manque d’offre qualitative moderne.
La surface totale des chantiers lancés a atteint 8,6 millions de m² en 2025, soit une hausse de 7,5 % sur un an.
Fiscalité et coûts de transaction : un paradis discret pour investisseurs rationnels
Pour l’investisseur, la Bulgarie conjugue prix d’entrée bas et fiscalité légère.
Sur les loyers, le revenu est imposé à 10 % après un abattement forfaitaire de 10 % pour frais. Concrètement, l’impôt porte sur 90 % du loyer brut, au taux plat de 10 %. Les non-résidents subissent également une retenue à la source de 10 %, ce qui simplifie la gestion.
En cas de revente, les plus-values immobilières sont taxées à 10 %, sur la différence entre prix de vente et prix d’acquisition, avec de nouveau un abattement de 10 %. Des exonérations existent : la cession d’une résidence principale détenue depuis plus de trois ans est hors impôt ; de même pour la vente de deux biens détenus depuis plus de cinq ans ; les propriétés héritées sont également exonérées.
Les coûts à l’achat sont modérés : la taxe de transfert varie de 0,1 % à 3 % selon les communes ; notaire et frais juridiques tournent entre 0,6 % et 2,5 %. Les commissions d’agence sont généralement de 2,5 à 3 % pour l’acheteur et autant pour le vendeur. Au total, le « round-trip cost » (aller-retour achat + revente) se situe souvent entre 5,7 et 11,5 %.
La taxe foncière, fixée par les municipalités, reste très basse : de 0,01 % à 0,45 % de la valeur fiscale du bien.
Encadrement des locations de courte durée : un tournant avec l’UE
Longtemps, la Bulgarie a été l’un des paradis européens de la location touristique sans contrainte. En 2026, ce paysage est en train de changer.
Jusqu’à 50 % des logements actuellement en courte durée pourraient disparaître des plateformes d’ici 2026 s’ils ne sont pas régularisés
Les grandes villes seront en première ligne : plus de 4 000 annonces à Sofia, environ 2 800 à Varna, plus de 2 500 à Plovdiv et Burgas, et près de 600 à Bansko sont potentiellement concernées. L’enregistrement n’est ni automatique ni gratuit : les propriétaires doivent payer des frais par lit, intégrer le système national ESTI et déclarer quotidiennement leurs hôtes. Des amendes sont prévues pour les hébergements non enregistrés.
Pour l’investisseur, cela signifie que l’ère du « cash au noir » touche à sa fin, mais aussi que le marché va probablement se professionnaliser. Les biens gérés en conformité devraient se partager un gâteau plus restreint, avec moins de concurrence informelle.
Bulgarie en 2026 : pour quel profil d’investisseur ?
La Bulgarie reste l’un des points d’entrée les moins chers de l’UE pour se constituer un parc locatif, avec une fiscalité douce et des rendements potentiellement élevés dans les bons emplacements. L’arrivée de l’euro, la stabilité macroéconomique relative (croissance du PIB autour de 3 % projetée sur 2026–2028) et la poursuite de la construction soutiennent un scénario de hausse modérée mais durable des prix.
En contrepartie, le risque réglementaire sur la location touristique augmente, et la démographie déclinante du pays pèsera à long terme sur certaines régions. La clé sera de privilégier les grandes villes économiquement dynamiques (Sofia, Plovdiv, Varna, Burgas) et les stations touristiques les plus établies, tout en acceptant que le modèle 100 % Airbnb devienne plus encadré.
Portugal : un marché cher, en surchauffe, mais encore très porteur
Le Portugal n’est plus le secret bon marché qu’il était en 2015. Selon le FMI, les prix de l’immobilier ont doublé depuis cette date, et la Commission européenne estime le marché portugais nettement surévalué par rapport aux fondamentaux. Pourtant, le pays continue d’attirer des investisseurs, des retraités et des digital nomads du monde entier.
Une dynamique de prix spectaculaire, en phase de ralentissement
En 2025, le Portugal affiche les taux de hausse les plus élevés de l’UE : +16,3 % sur un an au premier trimestre, puis +17,7 % au troisième. Les valeurs annoncées à la vente ont encore progressé de 6,8 % en glissement annuel en décembre 2025, portant le prix médian national à 3 019 €/m².
Lisbonne et Porto restent hors de portée pour une bonne partie de la population locale. Fin 2025, le prix médian dans la capitale atteint 5 995 €/m² ; à Porto, 3 885 €/m². Dans certains quartiers historiques de Lisbonne, les annonces dépassent largement les 6 000 €/m² et les loyers d’un T1 en centre-ville s’établissent autour de 1 420 € par mois, soit plus que le salaire médian local.
Les analystes prévoient toutefois un net ralentissement en 2026, avec une croissance des prix attendue entre 2 et 4 %. Trois facteurs expliquent ce tassement : l’arrivée progressive de nouveaux programmes à partir de fin 2026, un environnement de crédit moins généreux (spreads bancaires plus serrés) et un pouvoir d’achat érodé par l’inflation, les salaires ne suivant pas le rythme des prix.
Rendements : moins spectaculaires qu’en Bulgarie, mais soutenus par l’appréciation
Les rendements locatifs portugais ne sont pas explosifs sur le papier, mais ils s’inscrivent dans un contexte de forte appréciation du capital.
Ordres de grandeur issus d’une analyse détaillée des marchés
Description du premier marché avec son ordre de grandeur
Description du deuxième marché avec son ordre de grandeur
| Zone / segment | Rendement brut typique | Rendement net typique | Ratio prix/loyer (années) | Appréciation annuelle estimée |
|---|---|---|---|---|
| Lisbonne (appartements longue durée) | 3,8–4,7 % | 2,0–3,2 % | 20–25 | 8–10 % |
| Porto | 5–7 % | 3–4,5 % | 14–19 | 8–10 % |
| Algarve (moyenne régionale) | 5–7 % | 3,5–5,5 % | 13–16 | 8–10 % |
| Villes secondaires (Braga, Coimbra, etc.) | 6–8 % | 4–6 % | 12–17 | 10–12 % |
| Locations courte durée en zones touristiques | 7–10 % | 4–7 % | 10–15 | 8–10 % |
Dans Lisbonne, les studios premium peuvent grimper à 5,7 % de rendement brut, mais la norme se situe plus près de 4–4,5 %, avec un net autour de 2,5–3 %. À Porto, certains quartiers comme Bonfim atteignent 6 % ou plus, et les maisons tournent autour de 4,5–5,7 %.
Dans l’Algarve, les appartements offrent en moyenne 6,4 % de rendement brut, 5,5 % net, avec des taux d’occupation proches de 93 % sur l’année, et jusqu’à 98 % dans les meilleurs micros-marchés. Des villes comme Portimão affichent des loyers bruts autour de 5,5 % pour des prix moyens d’environ 3 300 €/m², tandis que Lagos, Albufeira ou Lagos se distinguent par un fort potentiel saisonnier.
Sur cinq ans, un bien bien choisi dans l’Algarve avec 5–6 % de rendement net et une appréciation de 3–4 % par an peut générer un retour total de 45 à 60 %.
Fiscalité et coûts d’exploitation : à bien intégrer dans le calcul
Pour un non-résident, la fiscalité sur les loyers au Portugal repose sur un taux forfaitaire de 25–28 % sur le revenu net. Les résidents, eux, sont assujettis au barème progressif, potentiellement plus lourd.
Les coûts annexes réduisent significativement le rendement brut :
– Gestion locative : 8–12 % des loyers,
– Entretien courant : 1–2 % de la valeur du bien par an,
– Assurance, IMI (taxe foncière municipale), vacances locatives : +1–1,5 % de la valeur annuelle.
L’IMI varie de 0,3 à 0,8 % de la valeur fiscale. Sur un appartement à 300 000 €, la facture démarre autour de 900 € par an au taux le plus bas. L’achat entraîne aussi des coûts conséquents : taxe de transfert (IMT), droit de timbre (0,8 %), honoraires de notaire, d’enregistrement et de conseil, portant le coût d’acquisition total dans une fourchette de 8 à 11 % du prix.
Crédit immobilier : une fenêtre de tir pour les investisseurs à effet de levier
Les taux variables ont nettement reculé depuis les sommets post-Covid. À l’automne 2025, les prêts indexés sur Euribor se négocient autour de 3–3,5 % (Euribor + 0,7–1,5 point). Des prévisions de marché tablent sur un reflux des taux vers 1,4–2 % d’ici 2026, ce qui améliorerait mécaniquement la rentabilité nette pour les investisseurs utilisant l’effet de levier.
Les banques financent typiquement 60 à 70 % du prix pour les non-résidents solvables. Dans ces conditions, certains scénarios évoquent des cash-on-cash returns nets de 4 à 6 % sur des marchés comme l’Algarve ou Porto, et 3 à 4 % sur Lisbonne, en combinant loyers et plus-values.
Locations de courte durée : de la fermeture à la réouverture encadrée
Sous la pression de la crise du logement, le Portugal a d’abord choisi la voie dure. Le paquet législatif « Mais Habitação » a fermé la porte à toute nouvelle licence de location touristique dans de nombreuses zones centrales et a mis fin à la possibilité de combiner visa doré et investissement immobilier résidentiel.
Mais fin 2024, une volte-face partielle est intervenue : une grande partie des restrictions nationales ont été abrogées, redonnant la main aux municipalités. Ce sont désormais les villes qui définissent, quartier par quartier, les zones de contingentement et les quotas. Des moratoires subsistent dans les hypercentres de Lisbonne et Porto, mais d’autres communes, notamment en périphérie, se montrent plus ouvertes.
Cette réouverture coïncide avec l’entrée en vigueur du règlement européen interdisant l’exploitation de logements non enregistrés. Les plateformes doivent désormais exiger un numéro d’enregistrement, l’afficher, et supprimer les annonces sans ce numéro. De plus, les données des séjours (nombre de nuits, identités des hôtes, adresses) seront transmises mensuellement aux États.
Pour l’investisseur, le message est double : la location de courte durée reste très rentable dans les zones touristiques, mais elle devient un business réglementé qui exige une stratégie locale fine, un bon accompagnement juridique et une anticipation des décisions municipales.
Golden Visa : un outil qui ne passe plus par la pierre
Le Portugal reste l’un des pays les plus attractifs pour obtenir un droit de séjour à long terme menant à la citoyenneté en 5 à 6 ans avec une présence physique minimale. Mais l’immobilier résidentiel ne fait plus partie du jeu depuis octobre 2023.
Les options majeures en 2026 sont :
| Voie d’investissement (Portugal) | Montant minimum | Lien direct à l’immobilier ? | Résumé |
|---|---|---|---|
| Fonds d’investissement / capital-risque | 500 000 € | Non (doit cibler entreprises) | Voie la plus utilisée, 60 % d’actifs au Portugal |
| Projet culturel / patrimoine | 250 000 € (donation) | Non | Soutien à l’art, à la culture, au patrimoine |
| Recherche scientifique | 500 000 € | Non | Financement de projets de R&D |
| Création d’emplois | 10 emplois | Non | Investissement entrepreneurial |
L’avantage majeur reste la souplesse : 7 jours de présence annuelle suffisent à maintenir le statut. Mais l’investisseur immobilier pur ne peut plus compter sur cet outil pour justifier un achat. L’intérêt du Portugal pour lui réside désormais principalement dans la combinaison rendement + plus-value + marché locatif profond.
Portugal en 2026 : à qui s’adresse le marché ?
Le Portugal convient à l’investisseur qui accepte des prix élevés, des rendements nets modérés, mais mise sur la sécurité juridique, la liquidité du marché, la hausse continue des prix (même ralentie) et la stabilité politique. Le pays reste particulièrement intéressant pour :
– des stratégies de long terme sur des marchés secondaires en forte croissance (Braga, Coimbra, certaines villes côtières),
– des opérations touristiques professionnalisées dans l’Algarve, sous réserve de licences solides,
– des projets reposant sur le crédit bancaire pour profiter de taux en baisse.
Il est moins adapté à l’investisseur « chasseur de cashflow » à court terme, qui trouvera des rendements bruts plus attractifs en Bulgarie ou sur certains segments grecs.
Grèce : un marché en pleine tension entre boom et régulation
La Grèce revient de loin. Après une chute de près de 42 % en nominal (et 48 % en réel) des prix des logements en zone urbaine entre 2007 et 2017, le marché a vécu une spectaculaire remontée. Depuis 2018, les hausses à deux chiffres se sont enchaînées : +7,36 % en 2019, +12,39 % en 2022, +14,22 % en 2023. En 2024, la progression s’est un peu calmée, mais restait robuste à +8,60 % dans les zones urbaines.
Prix et dynamique récente : un cycle porté par l’investissement
En 2024, les prix résidentiels ont augmenté en moyenne de 8,72 % en nominal au niveau national (+5,55 % en réel), et de 8,60 % en milieu urbain. En 2025, la hausse reste soutenue mais en léger ralentissement : environ +7,8 % pour les appartements à l’échelle du pays, contre +9,1 % en 2024. Les logements neufs (moins de 5 ans) progressent de 7,4 %, l’ancien de 8,1 %.
Les disparités régionales sont marquées :
| Zone / sous-marché (Q3 2025) | Prix moyen vente (€/m²) | Variation annuelle prix (%) |
|---|---|---|
| Athènes – Sud | 4 091 | +7,15 % |
| Athènes – Nord | 3 323 | +6,81 % |
| Athènes – Centre | 2 439 | +12,03 % |
| Athènes – Ouest | 2 154 | +12,48 % |
| Athènes – Est | 2 316 | +6,53 % |
| Le Pirée | 2 522 | -1,33 % |
| Banlieue du Pirée | 2 131 | +8,39 % |
| Reste de l’Attique | 2 053 | +8,11 % |
| Thessalonique – ville | 2 625 | +9,38 % |
| Thessalonique – banlieue | 1 941 | +13,58 % |
| Thessalonique – reste du département | 1 061 | +15,08 % |
Selon la Banque de Grèce, les prix des appartements à Athènes ont crû de 6,2 % en moyenne en 2025 (après +10,2 % en 2024 pour le neuf), Thessalonique a fait encore mieux avec +9,6 %, et les autres grandes villes ont enregistré des hausses proches de 9,8 %. Thessalonique apparaît même comme le champion de la hausse en 2025, avec un bond de 9,61 % en glissement annuel au troisième trimestre.
Les professionnels (Savills, ReWize) décrivent clairement un cycle tiré par l’investissement, alimenté par une demande domestique retrouvée, des acheteurs étrangers nombreux et un contexte macroéconomique bien meilleur qu’il y a dix ans. Fitch a d’ailleurs relevé la notation souveraine de la Grèce fin 2025, avec une perspective stable.
Rendements locatifs : attractifs sur certains marchés, mais sous pression
Les loyers suivent une trajectoire explosive. L’indice des loyers dans l’IPC a pris 11,4 % en rythme annuel au pic de juin 2025, et restait encore à +8,6 % en novembre 2025, bien au-dessus de l’inflation globale (2,4 %). Le journal Kathimerini rapportait fin 2025 que les loyers ont augmenté bien plus vite que le pouvoir d’achat des ménages depuis plusieurs années.
Les loyers demandés dépassent désormais 10 €/m² dans le centre, le nord et le sud d’Athènes, ainsi qu’au Pirée et dans la municipalité de Thessalonique. Les progressions les plus marquées en 2025 se situent à l’ouest d’Athènes et dans la municipalité de Thessalonique, avec +7,8 %, et au centre d’Athènes avec +7,6 %.
| Zone / sous-marché (Q3 2025) | Loyer moyen (€/m²/mois) | Variation annuelle loyer (%) |
|---|---|---|
| Athènes – Centre | 11,52 | +7,6 % |
| Athènes – Nord | 11,54 | +2,1 % |
| Athènes – Sud | 13,10 | +2,0 % |
| Athènes – Ouest | 9,09 | +7,8 % |
| Athènes – Est | 9,29 | +4,7 % |
| Le Pirée | 10,42 | +2,3 % |
| Banlieue du Pirée | 8,67 | +4,1 % |
| Reste de l’Attique | 9,55 | +6,1 % |
| Thessalonique – municipalité | 10,42 | +7,8 % |
| Thessalonique – banlieue | 7,68 | +6,4 % |
| Thessalonique – reste du département | 4,40 | -2,2 % |
Au niveau national, les loyers demandés progressent de 7,2 % par an au troisième trimestre 2025 et ont atteint en janvier 2026 un record de 10,31 €/m², contre 9,98 €/m² douze mois plus tôt.
Athènes offre les rendements bruts parmi les plus élevés de Grèce, à environ 5.43%, en novembre 2025.
Un marché structurellement contraint par l’offre
Si la hausse des prix semble durable, c’est aussi parce que l’offre peine à suivre. La construction résidentielle reste en sous-régime.
Entre janvier et août 2025, seulement 23 462 permis de construire pour des logements ont été délivrés, soit une chute de 24,53 % par rapport à la même période de l’année précédente. Le Nord du pays enregistre la baisse la plus forte (-32,30 %), tandis que l’Attique n’émet que 7 053 permis (-12,60 %).
La situation est compliquée par une décision du Conseil d’État de décembre 2024, qui a jugé inconstitutionnels plusieurs « bonus » du nouveau règlement de construction, créant une incertitude juridique sur les nouveaux projets. Le principal think tank économique grec anticipe que l’impact se matérialisera surtout par un volume de construction encore plus faible en 2025–2026, avant une probable révision du cadre et un redémarrage à partir de fin 2026.
La Banque de Grèce alerte d’ailleurs : l’activité de construction privée insuffisante ralentit la reconstitution de l’offre et alimente la crise de logement, déjà aggravée par l’augmentation de la part des ménages locataires, passée de 22,8 % en 2010 à 30,3 % en 2024.
Crédit immobilier : un marché peu endetté, des taux en baisse
Contrairement à beaucoup de pays de la zone euro, la Grèce aborde ce cycle haussier avec un niveau relativement faible d’endettement des ménages. Le stock de prêts immobiliers a chuté de 40,1 % du PIB en 2012 à 11,1 % en 2024, et même encore reculé de 4 % supplémentaires sur les dix premiers mois de 2025 pour s’établir à 25,2 milliards d’euros. Seuls 20 % des achats de logements sont financés à crédit.
Les taux, eux, refluent progressivement en suivant les baisses successives des taux directeurs de la BCE. Le taux moyen sur les nouveaux prêts immobiliers est passé de 3,77 % en octobre 2024 à 3,51 % en octobre 2025. Pour les encours à plus de cinq ans, le taux glissant recule de 4,28 % à 3,61 %.
Les programmes subventionnés de la Banque hellénique de développement représentent 2,4 milliards d’euros, soit un tiers des nouveaux prêts accordés sur les dix premiers mois de 2025.
Golden Visa et durcissement réglementaire
Longtemps, le programme de visa doré grec fut le plus accessible d’Europe, grâce à un ticket d’entrée à 250 000 €. Ce n’est plus le cas, surtout dans les marchés les plus désirables.
Depuis 2024–2025, un système de zones a été instauré :
– « Tier A » (Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin, ainsi que les îles de plus de 3 100 habitants) : minimum 800 000 € pour un unique bien d’au moins 120 m².
– Reste du continent et îles plus petites : seuil à 400 000 €.
– Exception à 250 000 € pour des projets très spécifiques : conversion de bâtiments commerciaux en logements ou restauration intégrale d’immeubles historiques, quel que soit l’emplacement.
Par ailleurs, les biens achetés dans le cadre du Golden Visa ne peuvent plus être loués sur des plateformes de type Airbnb. Une violation expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 50 000 € et à la révocation de son titre de séjour.
Le programme conserve toutefois deux atouts majeurs : une exigence de présence quasi nulle (0 jour minimum, seule une venue pour les données biométriques est nécessaire) et une extension du droit de résidence à trois générations familiales.
Locations de courte durée : restrictions ciblées et cadre spatial
La Grèce fait partie des pays les plus offensifs en matière de régulation des locations touristiques.
À Athènes, un moratoire d’un an sur les nouveaux enregistrements en courte durée a été instauré dès 2025 dans les quartiers centraux comme Kolonaki, Koukaki ou Exarchia, puis prolongé sur 2026, avec la possibilité d’extension à d’autres zones. Certaines îles très touristiques sont également soumises à un gel ou à des plafonds stricts.
En parallèle, un nouveau cadre de planification touristique relie pour la première fois la croissance d’Airbnb à la capacité de charge de chaque destination. Les autorités pourront fixer :
– des conditions particulières d’exploitation,
– des durées maximales d’activité sur l’année,
– des zones géographiques de restriction ou d’interdiction,
– des quotas sur les nouveaux enregistrements.
Les locations courte durée sont incluses dans la capacité touristique. La Grèce répartit 1 035 unités municipales en 5 catégories : zones de développement contrôlé (Mykonos, Santorin, Skiathos, parties de Corfou, Rhodes, Kos, Tinos et Crète), zones développées (Athènes, Thessalonique, Paros, Antiparos, Sifnos) et zones en développement (Milos, Pélion, Chalcidique). Dans les zones saturées, le terrain minimum pour un nouvel hôtel passe à 16 stremmas (environ 4 hectares) avec des plafonds de lits.
Cette approche illustre bien la philosophie grecque actuelle : freiner la surchauffe dans les spots hyper-touristiques pour préserver le résidentiel, tout en continuant à attirer le capital dans des zones moins densifiées.
Macroeconomie : un environnement en amélioration, mais encore fragile
Sur le plan macroéconomique, la situation grecque s’est nettement améliorée. La croissance attendue est de 2,1 % en 2025 et 2,2 % en 2026, avec un ralentissement à 1,7 % en 2027. L’inflation tourne autour de 2,8 % projetée pour 2025 puis 2,3 % pour 2026, après 3 % en moyenne en 2024.
Le chômage a reculé de 25,6 % au début de 2015 à 8,6 % en octobre 2025. La dette publique, encore élevée à 154,2 % du PIB en 2024, devrait se rapprocher de 120 % horizon 2030 selon le FMI. Le budget affiche même un excédent d’environ 1 % du PIB.
Ces améliorations contribuent à la réassurance des investisseurs internationaux et à la poursuite des flux de capitaux étrangers, même si ceux-ci ont légèrement reculé en 2025 : sur le premier semestre, les achats immobiliers par non-résidents représentent 938,3 millions d’euros, soit -17,84 % sur un an après un pic en 2024.
Grèce en 2026 : opportunités et points de vigilance
La Grèce combine plusieurs atouts et risques :
– des prix qui restent inférieurs aux sommets d’avant-crise malgré une forte hausse récente,
– des loyers en plein essor, surtout dans les grandes villes,
– un marché encore sous-offreur en neuf, ce qui limite le risque de correction brutale,
– un environnement macro en amélioration et une forte attractivité touristique.
En face, plusieurs signaux rouges existent : la Commission européenne estime le marché surévalué d’environ 20 % par rapport aux fondamentaux ; la divergence entre prix et revenus rend l’achat de plus en plus inaccessible aux ménages ; la régulation des locations touristiques se durcit ; et le Golden Visa a perdu une partie de son accessibilité.
Pour un investisseur, cela signifie qu’il faut cibler des segments précis : quartiers émergents de Thessalonique, banlieues bien connectées d’Athènes, villes moyennes touristiques comme Naxos, Syros, Lefkada ou Corfou – sans oublier les projets de conversion ou de rénovation qui permettent d’accéder au palier Golden Visa de 250 000 € pour ceux qui recherchent aussi un titre de séjour.
Bulgarie vs Portugal vs Grèce : comment trancher en 2026 ?
Mettre en balance ces trois marchés nécessite d’aller au-delà des stéréotypes. On peut résumer les grandes forces et faiblesses ainsi :
| Critère clé | Bulgarie | Portugal | Grèce |
|---|---|---|---|
| Niveau de prix | Bas (2 561 €/m² en moyenne, Sofia ~2 487 €/m²) | Élevé (3 019 €/m² médian, Lisbonne ~5 995 €/m²) | Intermédiaire (2 561–2 709 €/m² selon sources, avec fortes variations régionales) |
| Dynamique des prix 2026 (attendue) | +5 à +10 % (Sofia jusqu’à +12 %) | +2 à +4 % (après +16–18 % en 2025) | +3 à +4 % en moyenne, davantage dans certaines zones urbaines |
| Rendement locatif brut typique | 4–6 %, mais 6–9 % possible selon ville | 4–7 % (selon ville/segment), 7–10 % en courte durée | ~4,4 % en moyenne, pics à 5,4 % à Athènes, ~9 % sur certains segments touristiques |
| Fiscalité sur les loyers | 10 % flat (après abattement 10 %) | 25–28 % flat pour non-résidents (sur revenu net) | Taux progressifs, mais charges sociales limitées ; régime spécifique selon statut |
| Taxe foncière annuelle | Très faible (0,01–0,45 % valeur fiscale) | IMI 0,3–0,8 % | ENFIA 0,1–1,0 % |
| Régulation location courte durée | Encadrement en montée (enregistrement, ESTI) | Réglementation municipale, réouverture encadrée | Moratoires ciblés, plafond Golden Visa + interdiction Airbnb pour ces biens, futur cadre spatial |
| Golden Visa / résidence par inv. | Programme fermé | Fonds, culture, jobs (500 k€ min, plus d’immobilier) | Immobilier toujours possible mais seuils élevés (400–800 k€, exception 250 k€) |
| Profil de risque | Pays émergent UE, démographie en baisse | Marché cher, possible correction douce | Marché surévalué, régulation en évolution permanente |
| Atout principal | Prix d’entrée + fiscalité + euro en 2026 | Stabilité, liquidité, appréciation du capital | Rendements locatifs élevés sur certains marchés + tourisme massif |
En pratique, le « meilleur » pays dépend avant tout de la stratégie.
Un investisseur orienté cashflow, prêt à accepter plus de risque et une gestion plus active pour profiter de l’arrivée de l’euro, trouvera en Bulgarie le terrain de jeu le plus attractif, avec des rendements supérieurs à la moyenne, une fiscalité douce et un potentiel d’appréciation encore important.
Pour un profil patrimonial avec un horizon long, privilégiant la sécurité juridique et la facilité de financement, le Portugal est recommandé, notamment dans les villes secondaires ou l’Algarve, où la rentabilité et les plus-values restent accessibles.
Un investisseur cherchant un équilibre entre rendement, histoire de rattrapage et exposition touristique éventuelle se tournera vers la Grèce, à condition de maîtriser le risque réglementaire, de bien choisir ses emplacements et de ne pas baser tout son modèle sur Airbnb au centre d’Athènes ou sur les îles déjà saturées.
Comment investir intelligemment : l’indispensable due diligence
Quel que soit le pays retenu, une conclusion s’impose : l’époque où l’on pouvait acheter un appartement au soleil sur une simple visite de week-end est terminée. La montée des prix, la complexification des régimes fiscaux et l’intensification de la lutte contre la fraude exigent une due diligence rigoureuse.
Avant tout achat, vérifiez la chaîne de titres, les hypothèques, saisies ou servitudes, la conformité urbanistique et la régularisation des travaux, la situation fiscale (taxes locales, impôts fonciers, dettes de copropriété), et comparez les rendements locatifs annoncés avec les loyers du marché.
En Bulgarie, l’enjeu principal sera de s’assurer que l’activité de location touristique est ou sera possible dans le cadre local (enregistrement, système ESTI, fiscalité), et que le bien est de qualité suffisante pour se distinguer dans une offre qui s’étoffe rapidement.
Au Portugal, la clé sera de se positionner dans les bonnes zones, de comprendre la politique de la municipalité sur les licences courte durée et de calibrer précisément l’effet de levier bancaire et la fiscalité, surtout si l’on vise aussi un statut de résident fiscal.
En Grèce, outre la complexité du cadastre et des questions de planification urbaine, il faudra surveiller de près les évolutions des moratoires, des plans de capacité touristique et des règles du Golden Visa qui peuvent, d’une année sur l’autre, changer radicalement la donne dans un quartier ou une île donnée.
En 2026, Bulgarie vs Portugal vs Grèce : où investir en immobilier en Europe en 2026 ? La bonne réponse n’est plus une destination miracle, mais un pays aligné avec une stratégie claire, des rendements réalistes et une tolérance au risque assumée – le tout adossé à un travail juridique et financier beaucoup plus poussé que par le passé.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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