Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps perçue comme un simple pays de transit coincé entre Paris, Londres et la Ruhr, la Belgique est aujourd’hui un véritable laboratoire de transformation urbaine. Entre grands projets de requalification de friches, mobilité repensée, logistique portuaire en mutation et stratégies de « ville intelligente », le territoire se redessine à grande vitesse. Ces chantiers ne se limitent pas à quelques icônes architecturales : ils touchent la façon d’habiter, de travailler, de se déplacer et même de produire l’énergie dans les villes.
En Belgique, l’urbanisme est une compétence gérée par les Régions (Flandre, Wallonie, Bruxelles-Capitale). Chacune suit sa propre feuille de route, tout en respectant les cadres européens comme le Pacte vert ou la Charte de Leipzig. Cette organisation crée une mosaïque d’initiatives locales qui, ensemble, redessinent la géographie urbaine du pays.
Bruxelles, vitrine d’une métropole en recomposition
La Région de Bruxelles-Capitale (1,2 million d’habitants sur 162 km²) concentre une part majeure des projets de développement urbain à venir. Sa stratégie est structurée par un faisceau d’outils – plans régionaux, contrats de quartier, plans de mobilité, projets internationaux – qui encadrent la transformation de vastes secteurs.
Une vision de long terme : PRDD, BXL 2050 et « ville de proximité »
Le socle de cette stratégie est le Plan Régional de Développement Durable (PRDD), adopté pour guider l’urbanisation jusqu’en 2040. Il vise une ville « mixte et compacte » : densifier sans étaler, combiner logements, emplois et services, limiter la dépendance à la voiture et renforcer la cohésion sociale.
À l’échelle communale, la Ville de Bruxelles s’est dotée du plan BXL 2050, refonte intégrale de son plan de 2004. Sept grandes ambitions structurent ce document, de « la ville qui respire » à « la ville de proximité ». L’idée phare est celle de la « ville en 10 minutes » : offrir à chaque habitant l’accès aux services essentiels dans un rayon très court. Un outil cartographique interactif, accessible au public, permet d’identifier les manques en équipements selon quatre catégories (cadre de vie, vivre ensemble, économie résidentielle, mobilité) et de calibrer les futures interventions.
Parallèlement, le plan d’aménagement du territoire PRAS est en cours de révision sous le slogan « Share the City », avec un objectif clair : mieux partager l’espace entre fonctions urbaines et publics, dans une logique d’inclusion et de mixité.
Les grands périmètres de transformation : de Mediapark à Tour & Taxis
Plusieurs « zones stratégiques » concentrent les investissements à venir : le quartier européen, Tour & Taxis, Schaerbeek-Formation, les abords de la gare du Midi ou encore le Mont des Arts. Ces secteurs cumulent enjeux de mobilité, d’image internationale et de requalification de friches.
C’est la superficie en mètres carrés du parc paysager qui constituera la colonne vertébrale du nouveau quartier Mediapark.
Non loin, le site de Tour & Taxis poursuit sa mue avec le projet Lake Side porté par le développeur Nextensa. Dix-sept bâtiments, conçus par un panel d’architectes belges et internationaux (MVRDV, 3XN, Cobe, Effekt, Binst, Polo, Hub), ajouteront environ 800 logements – dont du co-living – et plusieurs dizaines de milliers de mètres carrés de bureaux, commerces et loisirs, au pied d’un parc de neuf hectares déjà fréquenté. L’accent est mis sur la construction durable (structures bois hybrides, toitures végétalisées et productrices d’énergie, dominante de briques) et sur un urbanisme par « zones » mêlant campus tertiaire, cour résidentielle et tour en bord de parc.
Une synthèse rapide de ces deux projets bruxellois donne la mesure des transformations :
| Projet | Superficie totale | Logements prévus | Emplois visés | Parc / espaces verts |
|---|---|---|---|---|
| Mediapark | 20 ha | 1.600 | ~5.000 | Parc de 9 ha |
| Lake Side (Tour & Taxis) | ~140.000 m² construits | ~800 (dont co-living) | non chiffré, mix bureaux/commerces | Parc existant de 9 ha + espaces paysagers |
Ces programmes incarnent un enjeu central pour Bruxelles : transformer de grandes emprises mono-fonctionnelles (sites audiovisuels, entrepôts logistiques) en quartiers poreux, où l’habitat coexiste avec les activités productives, les services et les parcs.
Friches ferroviaires et quartiers de gare : Josaphat, Bordet, Gare de l’Ouest, Midi
Autre fil rouge de la mutation bruxelloise : la requalification des friches ferroviaires et des quartiers de gare, considérés comme des « portes d’entrée » régionales.
Le projet de réaménagement de la friche Josaphat, une emprise ferroviaire de plus de 30 hectares au nord-est de Bruxelles, prévoit la création d’un nouveau quartier résidentiel. Celui-ci sera structuré autour d’un parc paysager de 7 hectares et comprendra environ 1.400 logements, des crèches, des écoles, des équipements de santé et 9.600 m² de bureaux. Situé à seulement sept minutes en métro du quartier européen, ce projet vise à répondre à la tension sur le marché du logement tout en réintégrant dans la ville une zone longtemps restée enclavée.
À l’extrémité nord-est, le secteur de Bordet (environ 200 hectares) est également appelé à se densifier. Au programme : nouveaux logements, bureaux, commerces, équipements culturels et de loisirs, articulés autour d’un nœud intermodal associant train, tram, bus, RER, métro 3 et vélo. L’idée est d’en faire un hub métropolitain plutôt qu’un simple carrefour routier.
Sur la rive ouest du canal, le périmètre de Gare de l’Ouest (Molenbeek) illustre la méthode des Plans d’Aménagement Directeur (PAD) : un site de 13 hectares est redessiné en quartier complet, adossé à un pôle de transport majeur. Le projet combine parc de plusieurs hectares, logements, commerces, bureaux et nouvelles voiries pour la mobilité active. Deux programmes immobiliers – Ekla et Go West – y ont déjà été livrés, préfigurant la densification à venir.
Au sud, le vaste chantier du quartier Midi ambitionne de transformer la principale gare internationale du pays (18 millions de voyageurs annuels) en « gare des habitants » plutôt qu’en simple nœud de correspondance. Les pistes portent sur la requalification et la végétalisation des espaces publics, l’amélioration des accès en transports en commun et la création d’un vrai quartier de vie. La SNCB y construit son nouveau siège, destiné à regrouper quelque 4.000 employés, signal fort de la volonté d’ancrer durablement des emplois de bureau dans le périmètre.
Contrats de rénovation urbaine : interventions ciblées, effets de levier
Au-delà des grands masterplans, Bruxelles déploie une série de Contrats de Rénovation Urbaine (CRU) et de Contrats de Quartier Durables (CQD), programmes pluriannuels ciblés sur des périmètres fragilisés. L’idée : combiner rénovation de l’espace public, création de logements abordables et équipements socio-culturels, souvent en partenariat étroit avec les communes.
Cinq CRU récents illustrent bien cette approche :
| Contrat de rénovation | Commune(s) clé(s) | Interventions structurantes |
|---|---|---|
| CRU 1 « Citroën – Vergote » | Bruxelles-Ville | Nouvelle salle de concert Magasin 4, requalification des abords du canal |
| CRU 2 « Brabant – Nord – Saint-Lazare » | Schaerbeek, Bruxelles | Végétalisation des talus ferroviaires, reconversion d’une synagogue en centre hip-hop, création d’un centre étudiant/de quartier |
| CRU 3 « Gare de l’Ouest » | Anderlecht | Réactivation de la Maison du Peuple, ateliers de production le long du canal, dix logements sociaux, nouvelle caserne de pompiers avec salle de sport ouverte aux riverains |
| CRU 4 « Avenue du Roi » | Forest | Réaménagement d’avenues en voiries perméables, transformation d’un ancien cinéma (Movy Club) en pôle socio-culturel |
| CRU 5 « Heyvaert – Poincaré » | Anderlecht, Molenbeek | Reconstruction partielle d’un bâtiment industriel en six logements sociaux et équipement collectif, réemploi de matériaux |
Ces contrats fonctionnent comme des catalyseurs : ils financent des opérations embLématiques (lieux culturels, équipements de proximité) qui changent l’image de quartiers longtemps stigmatisés, tout en améliorant très concrètement le quotidien (espaces verts, gestion des eaux pluviales, mobilité piétonne).
Des projets comme « Les Marolles » combinent la création de logements à loyers maîtrisés, d’équipements publics (crèche), de commerces, avec la requalification des rues pour une meilleure gestion des eaux et la rénovation des espaces de jeux au cœur des îlots.
Mobilité : Good Move, métro 3 et S-Network
Le développement urbain bruxellois s’appuie largement sur la mobilité, via le plan régional Good Move. Ce document organise à la fois la circulation de quartier (généralisation du 30 km/h, quartiers apaisés), le déploiement du transport public (extension du réseau de tram, nouvelle ligne de métro) et le soutien aux nouvelles mobilités (MaaS, partage de véhicules, plans de déplacements d’entreprise).
L’accord de prêt de 475 millions d’euros conclu avec la Banque européenne d’investissement illustre l’ampleur de l’effort à venir : renouvellement de 63 km de voies tram/métro, achat de 94 bus électriques, 90 trams, 43 rames de métro, modernisation de stations et amélioration de l’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. L’objectif est double : fiabiliser un réseau STIB/MIVB déjà dense (4 lignes de métro, 17 de tram, 55 de bus et 11 nocturnes) et réduire la part modale de la voiture dans une région où la congestion reste chronique.
À l’échelle métropolitaine, le projet de Réseau Express Régional (RER/S-Network) complète cette approche en connectant Bruxelles à ses couronnes flamande et wallonne. Longtemps retardé, ce réseau ferroviaire de banlieue, amorcé par une convention de 2003, vise à offrir une alternative crédible à la voiture pour les navetteurs, tout en ouvrant des opportunités de développement autour de 29 gares étudiées sous l’angle du « Transit-Oriented Development ».
Flandre : densité, logistique et ville-climat
En Flandre, la politique urbaine repose sur le concept d’« urbanité », qui associe densité, diversité, démocratie, durabilité et numérisation. Au-delà des orientations générales, plusieurs projets structurants dessinent le futur urbain de la région, de la métropole portuaire d’Anvers aux villes moyennes engagées dans la rénovation de leurs quartiers.
Anvers : port XXL, nouveaux quartiers et ville connectée
Difficile de parler de développement urbain en Flandre sans évoquer Anvers, troisième ville du pays et moteur économique grâce à son port. La fusion des ports d’Anvers et de Zeebruges en « Port of Antwerp-Bruges » a donné naissance à un géant logistique européen : environ 290 millions de tonnes de marchandises par an, plus de 12 millions de conteneurs (TEU) traités, 164.000 emplois directs et indirects et 21 milliards d’euros de valeur ajoutée, soit près de 4,5 % du PIB national.
Extra Container Capacity Antwerp : un nouveau front portuaire
Pour accompagner cette croissance, le projet Extra Container Capacity Antwerp (ECA) prévoit de faire passer la capacité conteneurs d’environ 15 à 22 millions d’unités par an. Pièce maîtresse : la construction du dock de Saeftinghe, un nouveau bassin à marée en bordure du dock de Deurganck, sur la rive gauche de l’Escaut. Ce chantier implique aussi l’aménagement de terrains logistiques supplémentaires dans le périmètre portuaire existant et la création de nouveaux accès routiers.
Le coût, estimé autour de 1,8 milliard d’euros au départ, a progressivement été réévalué à 3,1 milliards puis à environ 5 milliards, sous l’effet combiné de l’inflation et de contraintes environnementales (pollution aux PFAS, mesures de compensation écologique). L’Inspection des Finances a d’ailleurs épinglé des projections jugées trop optimistes et demandé une participation financière plus importante de l’autorité portuaire au-delà des 1,9 milliard initialement prévus du côté flamand. À ces défis budgétaires s’ajoutent des tensions sociales et environnementales, notamment dans le village de Doel, déjà largement vidé par les vagues précédentes d’extension portuaire, et la nécessité de mieux expliciter les mesures de réduction du bruit ou de soutien aux habitants restants.
Malgré tout, le projet reste une brique clé de la Vision 2050 du gouvernement flamand, qui veut faire de la région un hub logistique majeur et une « porte d’entrée de l’Europe ». Sa mise en œuvre, programmée à partir de la fin de la décennie, conditionnera en partie la compétitivité future du port d’Anvers face à Rotterdam ou Hambourg.
Vision 2050 du gouvernement flamand
Modernisation verte : DP World et Oosterweel
En parallèle de ces extensions, le port poursuit sa densification et sa décarbonation. Sur le terminal Antwerp Gateway au Deurganckdok, l’opérateur DP World investit quelque 200 millions d’euros sur six ans pour moderniser et agrandir sa capacité, sans emprise foncière supplémentaire. Nouveaux portiques de quai, modules de grues automatiques de parc, neuf cavaliers hybrides et 24 grues de stacking automatisées doivent permettre d’absorber près d’un million de conteneurs supplémentaires avant le milieu de la décennie, en s’appuyant sur une alimentation électrique 100 % verte. Ajoutons à cela une application dédiée pour les chauffeurs routiers et la biométrie pour la collecte de conteneurs : la logistique se digitalise à marche forcée.
Sur le plan urbain, un autre méga-chantier redessine le rapport entre ville et infrastructures : le projet Oosterweel, présenté comme le plus grand projet d’infrastructure du pays. Son objectif est de compléter le ring autoroutier en souterrain, tout en créant une série de parcs de ceinture (« Ringparken ») et de franchissements cyclables pour reconnecter les quartiers aujourd’hui coupés par l’autoroute. La nouvelle liaison sous l’Escaut – le tunnel de l’Escaut, dont certains éléments sont assemblés dans un bassin de Zeebruges – est au cœur de ce dispositif.
Le programme municipal Smart Ways to Antwerp complète ce tableau par un arsenal d’outils numériques : planificateur multimodal en temps réel, soutien aux employeurs pour les plans de déplacement, hubs de mobilité environnementale (P+R, gares, parkings relais), développement des modes partagés (vélos, voitures, trottinettes). L’objectif affiché dans le « Routeplan 2030 » est d’atteindre une répartition modale 50/50 entre voiture et modes durables sur le territoire urbain et la région de transport d’Anvers.
Nouveaux quartiers sur l’Escaut : Scheldekaaien, Nieuw Zuid, Eilandje
Le développement urbain ne se limite pas aux docks. Depuis les années 1990, Anvers requalifie progressivement ses anciens bassins portuaires situés au sud et au nord du centre.
C’est la part cible de logements dans la répartition des fonctions du quartier Het Eilandje à Anvers.
Au sud, le projet Nieuw Zuid, sur d’anciennes emprises ferroviaires le long de l’Escaut, incarne une génération de quartiers présentés comme « verts et durables ». Signé par une brochette d’architectes internationaux (Max Dudler, Stefano Boeri, Peter Zumthor, Shigeru Ban, Kazuyo Sejima), ce district réunit logements à haute performance énergétique, espaces publics plantés, mobilité douce et équipements collectifs. Sa livraison complète est prévue à l’horizon de la prochaine décennie.
Entre les deux, la requalification des quais de l’Escaut (Scheldekaaien) sur près de 4 kilomètres transforme un front fluvial minéral et routier en promenade paysagère résiliente, capable de mieux gérer les crues et d’offrir aux habitants un accès direct au fleuve.
Gand, Mechelen, Genk : laboratoires de mobilité et de nature en ville
Si Anvers occupe le devant de la scène, d’autres villes flamandes jouent un rôle pilote dans des domaines clés.
Gand compte 260 000 habitants et 75 000 étudiants, ce qui en fait une ville pionnière en matière de mobilité durable et de politique alimentaire urbaine.
Toujours à Gand, le projet Tech Lane Ghent – Eiland Zwijnaarde illustre la reconversion d’un site industriel pollué en parc d’activités high-tech de 35 hectares, à 7 km du centre, entre canal de ceinture et bras de l’Escaut. Environ 2.000 emplois sont visés, avec une forte présence de biotech autour du siège et du bio-incubateur du VIB. La démarche est portée par une société de projet publique-privée, « nv Eiland Zwijnaarde », rassemblant Ville, province, agences de développement, opérateurs privés et gestionnaires de voies navigables, avec le soutien financier et technique de PMV. L’obtention d’une certification BREEAM de zone en fait un démonstrateur de développement durable (gestion des ressources, climat de site, bien-être, etc.), appuyé par un parc paysager de 17.000 m² et des espaces de rencontre conçus avec les étudiants.
Mechelen, de son côté, s’inscrit dans une dynamique de ville verte et partagée. Son règlement de stationnement permet désormais aux promoteurs de réduire le nombre de places de parking dans les nouveaux projets immobiliers à condition de financer des voitures partagées, en cohérence avec le Green Deal « Shared Mobility and Living » lancé en 2024 par la Région flamande. Ce pacte, signé par plus de 90 organisations (opérateurs de mobilité, développeurs immobiliers, villes, administrations), vise à intégrer systématiquement la mobilité partagée dans les projets résidentiels, via des lignes directrices de marché public, des tarifs sociaux pour l’autopartage et des outils réglementaires pour les communes.
Enfin, Genk expérimente des solutions de renaturation radicale de ses centres urbains. Sur la Grote Markt, le projet Urban Forest Genk a remplacé 1.685 m² de béton par un mini-bois urbain, mêlant 78 essences différentes (micocouliers, chênes des marais, érables, aulnes, frênes, cyprès chauves, etc.), complété de wadi pour l’infiltration d’eau, de pavés réemployés et d’un éclairage adapté. Ce type d’intervention, soutenu par des programmes européens, s’inscrit dans une tendance plus large de « déminéralisation » des places et rues flamandes.
Wallonie : requalifier les friches, soutenir les villes moyennes
En Wallonie, la politique urbaine s’organise autour de plusieurs dispositifs de soutien différenciés selon la taille des villes. Sept grandes agglomérations (Charleroi, Liège, La Louvière, Mons, Mouscron, Seraing, Verviers) bénéficient d’une Politique des Grandes Villes (PGV) dotée d’une douzaine de millions d’euros par an, tandis qu’un programme Politique Intégrée de la Ville (PIV) cible neuf villes pour un budget total de 280 millions d’euros, notamment via la réhabilitation de friches et de quartiers prioritaires. Des instruments complémentaires – Développement urbain (DU) pour les communes moyennes, programme « Cœurs de villages » pour les petites – complètent le maillage.
Les projets d’aménagement en Wallonie se concentrent sur la transformation d’anciennes emprises industrielles ou ferroviaires, privilégiant la mixité fonctionnelle et la lutte contre l’étalement urbain.
Un exemple de reconversion d’un territoire productif aux abords des grandes voiries et nœuds logistiques.
Illustre la priorité donnée à la mixité (logements, activités, équipements) sur d’anciens sites.
S’inscrit dans la dynamique de transformation des friches pour créer de nouveaux pôles d’activités.
Par ailleurs, la Wallonie s’appuie sur des programmes européens (FEDER, Interreg, etc.) pour financer des opérations de rénovation urbaine, et sur des appels à projets comme « Territoire intelligent », qui a soutenu des communes innovantes telles que Flobecq dans leurs premiers pas vers la « smart city » (éclairage adaptatif, mobilier urbain connecté, capteurs environnementaux, etc.).
La montée en puissance des « villes intelligentes »
Au-delà des projets urbains au sens strict, la Belgique développe une véritable stratégie « smart city », particulièrement visible à Bruxelles mais aussi en Flandre et en Wallonie. Le fil conducteur : utiliser la donnée et les technologies numériques comme leviers d’amélioration du cadre de vie, sans perdre de vue les enjeux de gouvernance, d’inclusion et de protection des libertés.
Bruxelles : une smart city à plusieurs étages
La Région de Bruxelles-Capitale considère la smart city comme un « écosystème multi-acteurs » fondé sur le principe de la « Quadruple Hélice » : services publics, citoyens, entreprises et monde académique. Un Smart City Office centralise l’expertise, conseille les autorités, anime les réseaux de coopération et assure le suivi des objectifs.
Le plan Smart City régional repose sur six champs d’action (économie, gouvernance, environnement, mobilité, population, cadre de vie) et s’appuie sur des briques technologiques comme l’Internet des objets, l’intelligence artificielle, la réalité virtuelle/augmentée, la robotisation ou la 3D. Concernant la donnée, l’accent est mis sur l’open data et le principe du « only once » (ne pas redemander plusieurs fois la même information à l’usager).
Plus de cent projets Smart City sont déployés en Belgique, avec une concentration notable à Bruxelles. Ces initiatives couvrent des domaines variés tels que la gestion intelligente de l’éclairage public, la mesure de la pollution sonore, la mobilité servicielle (MaaS), la gestion de crise et la supervision énergétique. La Ville de Bruxelles s’engage dans cette transformation via son plan stratégique BXL 2050 et le concept de la « ville en 10 minutes ». Elle participe également à des projets de recherche européens, comme **Forthcoming**, qui expérimente les principes de la « ville du quart d’heure » en zone périurbaine.
Flandre : Smart Flanders, mobilité et data
Côté flamand, le programme Smart Flanders, actif depuis 2017 et prolongé après évaluation, soutient les 13 grandes villes dans la mise en place de politiques de données partagées, de digital twins et de services numériques. Une Charte Open Data, élaborée avec les villes et l’institut imec, fixe des principes communs de réutilisation des données. Un volet de « citizen science » encourage également les projets où les habitants participent eux-mêmes à la collecte ou à l’analyse de données urbaines.
En matière de mobilité, les Plans Régionaux de Mobilité (R-SUMP), déployés dans 15 régions de transport, intègrent fortement les outils numériques pour le suivi de la circulation, l’optimisation de l’offre et la planification à long terme. Des villes comme Gand, Anvers, Leuven ou Mechelen expérimentent des solutions MaaS, du stationnement intelligent, des hubs combinant parkings, bus, vélos, et des outils de simulation pour les grands projets (viaducs, reconversion de gares, etc.).
Wallonie : premiers pas vers le territoire intelligent
En Wallonie, l’initiative Digital Wallonia accompagne les communes dans leur transition numérique. L’appel à projets « Territoire intelligent », soutenu par le plan de relance wallon, a permis de financer 80 projets, dont celui de Flobecq. Dans ce village, la smart city se traduit par des passages pour piétons à éclairage adaptatif, des bancs intelligents permettant la recharge de téléphones, des capteurs de stationnement et des caméras de surveillance, tous reliés à une plateforme de données centralisée hébergée sur le cloud.
Au niveau fédéral et régional, la transformation numérique est encadrée par une stratégie nationale des données, un plan « Digital Belgium » axé sur la connectivité et plusieurs plans dédiés à l’intelligence artificielle (plan flamand IA, stratégie wallonne IA, Plan national de convergence pour l’IA). Les enjeux de cybersécurité et de protection des données sont confiés à des organismes spécifiques (Autorité de Protection des Données, Centre pour la Cybersécurité, CERT.be).
Verdir et désimperméabiliser : la réponse au climat
Les projets de développement urbain à venir en Belgique ne peuvent faire l’impasse sur le climat. Vagues de chaleur, inondations, stress hydrique : les villes sont en première ligne. Plusieurs programmes visent à accroître la résilience climatique, avec des objectifs quantifiés et des instruments concrets.
Bruxelles : de « Brussel plant » au Canal Plan
Une étude de Sweco sur 22 villes européennes a montré que Bruxelles dispose aujourd’hui de 25 % de surfaces vertes et bleues, mais pourrait monter à 32 % en jouant sur la renaturation, la désimperméabilisation et la requalification de voiries. La Région a fixé plusieurs cibles : faire passer la part de surfaces perméables à 70 % (contre 60 % actuellement), augmenter le couvert arboré à 40 % (contre 30,7 %), et quasiment doubler le nombre d’arbres le long des routes régionales pour atteindre 66.000 unités.
Le projet participatif « Brussel plant » a retenu 26 propositions citoyennes sur 400 pour végétaliser près de 4 000 m² à Bruxelles. Les actions incluent des jardins urbains, des micro-parcs, la végétalisation de rues, la création de noues d’infiltration et l’installation d’éléments favorables à la faune. Ces initiatives s’inscrivent dans un plan plus vaste de renaturation des boulevards, visant à retrouver une part de leur caractère planté du XIXe siècle.
Le Canal Plan, lancé en 2015, participe également à la résilience climatique en transformant l’axe du canal de Bruxelles (14 km) en corridor écologique et espace public inclusif. Un plan de qualité paysagère (Beeldkwaliteitsplan) guide les nouveaux projets pour préserver les vues, végétaliser les quais, rouvrir éventuellement des bras de la Senne et reconnecter les quartiers riverains.
Anvers, Gand, Rotterdam : la stratégie des rues-jardins et de l’eau
À Anvers, la lutte contre les îlots de chaleur et les inondations passe par un Waterplan, un Climate Plan 2030 et un modèle de gouvernance climatique avec comité dédié et « Climate Director ». Un outil cartographique, le « Green Tool », permet de cibler les secteurs où les interventions vertes sont prioritaires.
La surface totale des bassins d’infiltration installés dans une rue-test, qui a permis d’éliminer totalement le ruissellement pluvial vers le réseau d’égout.
Gand, de son côté, participe à des programmes européens tels que SMARTER ou Future Cities, visant à développer des outils reproductibles pour l’adaptation climatique. L’ouverture de cours d’eau enterrés, la multiplication des toitures vertes et la conversion de parkings en espaces verts font partie de la panoplie.
Ces efforts s’inscrivent dans un contexte plus large : les villes consomment environ deux tiers de l’énergie mondiale et génèrent jusqu’à 70 % des émissions de CO₂. En Europe, près de 70 % des villes subissent déjà des effets tangibles du changement climatique. La Belgique n’échappe pas à cette pression, et les projets d’aménagement intègrent de plus en plus systématiquement la gestion de l’eau, la biodiversité et la désimperméabilisation comme critères de base, au même titre que la mobilité ou le logement.
Financer la mutation : partenariats public-privé et montages hybrides
Derrière la profusion de projets, une question revient : comment financer ces transformations alors que les marges budgétaires régionales sont limitées ? Partout, les acteurs publics cherchent à combiner subventions européennes, budgets locaux et capitaux privés via des partenariats public-privé (PPP) ou des montages voisins (sociétés de projet, contrats de performance énergétique, etc.).
Un cadre national en construction
Le Pacte National pour les Investissements Stratégiques (NPSI), lancé en 2017, a précisément pour objectif de structurer ces investissements et de coordonner les niveaux de pouvoir (fédéral, régions, communautés). Avec le soutien de la Commission européenne, la Belgique travaille sur un modèle de politique PPP plus standardisé, fondé sur des outils de « Value for Money » afin de comparer objectivement options publiques traditionnelles et partenariats.
L’objectif est de rendre les EPC plus attractifs pour la rénovation du parc public en réduisant les coûts de transaction, en raccourcissant les procédures et en améliorant la répartition des risques. Cette approche vise à faciliter les investissements massifs requis, par exemple pour atteindre une quasi-neutralité énergétique des bâtiments publics ou développer des réseaux de chaleur urbains.
Des exemples concrets : Tech Lane, Tour & Taxis, Cityforward
Sur le terrain, de nombreux projets urbains belges reposent déjà sur des structures proches du PPP. On l’a vu avec Tech Lane Ghent – Eiland Zwijnaarde, où une société de projet mixte gère les acquisitions foncières, la dépollution, la viabilisation et la commercialisation des parcelles. PMV, bras financier de la Flandre, y injecte capitaux et expertise.
À Bruxelles, les projets de Tour & Taxis / Lake Side et de la transformation de l’ancienne école de gendarmerie Usquare en un quartier mixte illustrent des partenariats public-privé-académique. Ces opérations, qui combinent logements familiaux et étudiants, équipements de recherche, services et espaces verts, reposent sur des alliances étroites entre les pouvoirs publics, les universités et les promoteurs immobiliers.
Plus ambitieux encore, le programme Cityforward dans le quartier européen, piloté par le développeur Whitewood, annonce la reconversion de 21 immeubles de bureaux obsolètes en un ensemble de 300.000 m² largement mixte (environ 70 % de bureaux, 25 % de logements, 5 % de commerces). Sur une période 2024–2032, ce portefeuille doit être remis à niveau pour répondre aux exigences de durabilité 2050 de la Commission européenne. Avec une transaction estimée à 900 millions d’euros et des travaux pour environ 800 millions, ce projet symbolise l’ampleur des capitaux privés mobilisables lorsque la demande institutionnelle (ici, les institutions européennes) est au rendez-vous. Une task force dédiée, associant promoteur et administrations régionales, planche sur un masterplan d’ensemble baptisé « Urban Glow », destiné à sortir le quartier européen de sa mono-fonctionnalité tertiaire.
Un pays en transition urbaine permanente
Pris isolément, chacun de ces projets pourrait passer pour un chantier de plus dans une ville déjà en constant mouvement. Mis en perspective, ils dessinent pourtant un tournant : densifier intelligemment plutôt qu’étaler, recoudre des quartiers séparés par les infrastructures, réinvestir les friches industrielles et ferroviaires, intégrer la nature et l’eau dans le cœur urbain, miser sur les mobilités alternatives, exploiter la donnée comme ressource, tout en cherchant des financements hybrides.
L’urbanisation en Belgique est complexe en raison de sa structure institutionnelle (trois régions, multiples niveaux de pouvoir) et de la fragmentation des initiatives. Aucune ville n’est encore considérée comme ‘pleinement intelligente’ avec une stratégie intégrée, et les défis persistent en matière de logement abordable, mobilité, cohésion sociale et adaptation climatique.
Mais les projets de développement urbain à venir en Belgique montrent aussi une capacité à expérimenter : que ce soit par des rues-jardins co-construites avec les habitants, par la reconversion d’un dock de conteneurs en quartier culturel, par la transformation d’un site médiatique en campus créatif, ou par un réseau de trains de banlieue enfin aligné sur les logiques de ville compacte.
Dans un pays où 98 % de la population devrait vivre en zone urbaine à l’horizon 2060, ces chantiers ne sont pas uniquement des histoires d’architectes ou de promoteurs. Ils dessinent la manière dont les Belges habiteront, travailleront, se déplaceront et respireront dans les décennies qui viennent. Et font de Les projets de développement urbain à venir en Belgique un observatoire particulièrement instructif de la transition des villes européennes.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, disposant d’un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Belgique pour rechercher du rendement locatif et une exposition à un marché stable de la zone euro. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Bruxelles, Anvers, Gand), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou un petit immeuble de rapport dans un quartier en croissance, par exemple à Etterbeek, Ixelles ou Anvers-Sud, combinant un rendement locatif brut cible de 6–7 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais d’enregistrement + travaux légers) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste), choix de la structure (propriété directe ou via société belge) et intégration de l’actif dans la stratégie patrimoniale globale.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
