Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La location saisonnière a changé d’échelle en Belgique. Longtemps cantonnée aux studios à la mer du Nord et aux gîtes dans les Ardennes, elle est devenue un vrai marché, structuré par des plateformes comme Airbnb, Booking ou Vrbo, des réglementations régionales parfois complexes et des investisseurs qui raisonnent désormais en rendement, taux d’occupation et retour sur investissement. Derrière les polémiques sur le logement, la Belgique offre pourtant de réelles opportunités à ceux qui savent lire les chiffres… et les règles.
Un marché belge attractif, mais encadré
La Belgique coche plusieurs cases recherchées par les investisseurs en location courte durée. Les études récentes soulignent la stabilité économique et politique du pays, un marché immobilier considéré comme relativement abordable à l’échelle européenne et une qualité de vie qui soutient la demande locative. En moyenne, le rendement locatif brut tourne autour de 4,2 % au niveau national, avec des pics à plus de 5 % dans certaines villes comme Liège ou Bruxelles pour les appartements.
Le marché locatif saisonnier en Belgique présente des perspectives favorables, porté par une forte demande touristique, la présence d’institutions et d’entreprises, ainsi que l’essor du télétravail. Avec un parc locatif dynamique (28,7% de locataires) et des indicateurs de rentabilité élevés (taux d’occupation et revenus annuels moyens attractifs dans les villes et sur la côte), l’investissement en meublé de courte durée y est considéré comme lucratif.
La contrepartie, c’est une réglementation de plus en plus serrée, qui varie fortement entre Flandre, Wallonie et Région de Bruxelles-Capitale, et qui impose à tout hôte sérieux d’apprendre à jongler entre obligations fiscales, permis urbanistiques et normes de sécurité. Les sanctions peuvent être lourdes en cas de non-respect, mais un opérateur bien préparé dispose encore d’une fenêtre d’opportunité significative.
Trois régions, trois cadres réglementaires
La Belgique est un État fédéral : la location saisonnière, ou « location à court terme » (moins de six mois), est largement gérée par les Régions. Impossible donc de raisonner « Belgique » sans distinguer Flandre, Wallonie et Bruxelles-Capitale.
Bruxelles-Capitale : potentiel élevé, règles strictes
Bruxelles concentre une part disproportionnée des séjours courts en Belgique, tirés par le tourisme urbain, les institutions européennes et un flux continu de voyageurs d’affaires. Selon différentes sources (AirDNA, AirROI, International Investment), la ville compte entre 1 200 et plus de 4 700 annonces actives sur Airbnb, selon la méthodologie retenue. Le marché y est qualifié de « medium » en taille, mais avec une saisonnalité marquée et une clientèle massivement internationale : jusqu’à 97 % des voyageurs viennent de l’étranger, avec une forte présence de Français et d’Américains, et une moitié de clients issus des générations post-2000.
Côté performance, les données agrégées pour Bruxelles indiquent une combinaison intéressante de prix moyen par nuit (ADR) et de taux d’occupation.
| Indicateur clé (Bruxelles) | Valeur indicative* |
|---|---|
| Taux d’occupation moyen (toutes sources) | ≈ 53,5 % |
| Taux d’occupation médian (AirDNA) | ≈ 80 % (292 nuits/an) |
| Tarif moyen par nuit (ADR) – fourchette de sources | 106 € à 159 $ |
| Revenu annuel moyen par annonce (Bruxelles, AirDNA) | ≈ 29 000 € |
| Revenu mensuel médian (marché) | ≈ 2 400 $ |
| Revenu mensuel top 10 % | ≥ 5 366 $ |
Les écarts reflètent des méthodologies différentes (périodes, type d’annonces prises en compte, conversion €/$).
Toute location touristique à Bruxelles doit être enregistrée auprès de Bruxelles Économie et Emploi (BEE) avant toute mise en location, y compris pour une résidence principale louée occasionnellement. L’inscription vérifie la conformité urbanistique, les normes incendie, l’absence de condamnations pénales graves et l’existence d’une assurance responsabilité civile. Un numéro d’enregistrement obtenu doit être affiché sur le bien et sur l’annonce.
Les contraintes ne s’arrêtent pas là : la Région limite en principe la location touristique à 90 nuits par an et interdit de retirer un logement du marché résidentiel pour en faire exclusivement un Airbnb. Dans la pratique, une partie du parc a longtemps échappé à ces règles. Mais depuis que la Cour de justice de l’UE a validé la possibilité pour les villes de restreindre les locations de courte durée pour préserver le logement (arrêt C‑724/18), Bruxelles a durci le ton : contrôles ciblés, amendes pouvant atteindre 100 000 € et même requalification de logements en « vides » passibles de fortes taxes si aucun résident n’y est officiellement domicilié.
L’exemple de 2025 est parlant : environ 2 000 hôtes bruxellois ont reçu des rappels de taxe de séjour rétroactifs, accompagnés d’amendes de 1 000 € par chambre non déclarée. Les montants étaient calculés sur une hypothèse de 365 jours loués par an, à 3 € de taxe de séjour par nuit, d’où des factures de plusieurs milliers d’euros pour certains. Les hôtes disposent néanmoins d’un délai pour contester, preuves à l’appui (captures d’écran Airbnb, calendrier de réservation…).
Cette pression réglementaire n’annule pas les opportunités, mais elle dessine un paysage où le profil « investisseur multi‑biens en location 365 jours par an » est clairement dans le viseur, tandis que l’activité occasionnelle, encadrée et transparente, a vocation à être tolérée, voire facilitée à terme.
Flandre : un cadre clair, favorable aux hôtes organisés
En Flandre, le décret sur les hébergements touristiques (Logiesdecreet) est en vigueur depuis 2017. Il impose une notification en ligne auprès de Toerisme Vlaanderen pour tout hébergement touristique, même occasionnel, et la délivrance d’un numéro d’enregistrement à afficher sur chaque annonce.
Le cadre légal impose sept conditions fondamentales pour tout hébergement : détenir un certificat de conformité incendie, garantir la propreté des lieux, souscrire des assurances incendie et responsabilité civile, ne pas avoir de condamnation pénale grave, prouver sa qualité de propriétaire ou de locataire autorisé, fournir une information exacte dans l’annonce, et respecter une durée minimale de séjour d’une nuit. Ces bases sont renforcées par des standards de qualité, en particulier sur la sécurité (détecteurs de fumée, extincteurs, issues de secours, inspections régulières), qui s’appliquent aux opérateurs professionnels.
Ce cadre est perçu par les acteurs comme relativement « lisible » et « équilibré ». Un mémorandum d’entente entre Airbnb et Visit Flanders permet d’ailleurs au tourisme flamand de croiser régulièrement ses listes avec celles de la plateforme pour vérifier les notifications, la sécurité incendie et la conformité minimale. Les contrôles sont ciblés ou aléatoires, avec des amendes qui peuvent aller de 250 à 25 000 € selon la gravité.
Pour faire face à la pression touristique, plusieurs villes flamandes ont mis en place ou envisagent des restrictions sur les locations de courte durée. Gand limite la location d’un logement entier à 90 jours par an et impose aux plateformes de faire respecter ce plafond. Bruges réfléchit à restreindre ces locations dans son hypercentre historique. Sur la côte, Ostende et d’autres communes étudient des limitations par quartier, voire l’interdiction des boîtes à clés, pour mieux réguler l’afflux de visiteurs.
Dans ce contexte, les opportunités restent importantes, à condition de bien calibrer sa stratégie (résidence principale vs second logement, ville vs littoral) et de rester dans les clous administratifs.
Wallonie : assouplissement touristique, durcissement urbanistique
En Wallonie, le Code du tourisme a été simplifié en 2017 pour faciliter la mise en location de chambres chez l’habitant et de gîtes. Les conditions restent classiques : certificat ou attestation simplifiée de sécurité incendie, assurance responsabilité civile, absence de condamnations graves, séjour d’au moins une nuit, et obligation de déclarer sa conformité auprès du Commissariat général au Tourisme, qui peut organiser des contrôles.
Mais la grande bascule récente ne vient pas du tourisme, plutôt de l’urbanisme : depuis le 30 janvier 2023, le Code du Développement Territorial (CoDT) impose un permis d’urbanisme pour tout bien destiné à être loué à des touristes, même de manière occasionnelle, sauf exceptions (moins de six chambres dans la maison principale, mise à disposition gratuite, ou bâtiments déjà autorisés comme logements touristiques avant cette date). Autrement dit, transformer une maison en gîte ou multiplier les petites unités de location suppose désormais une régularisation urbanistique formelle.
Un nouveau décret wallon adopté en février 2024, mais pas encore en vigueur, annonce par ailleurs des contrôles plus serrés. En contrepartie, le modèle « hébergement touristique déclaré, avec assurance et certificat incendie, loué sans limite de temps » reste possible : une opportunité pour ceux qui visent une activité structurée, notamment dans les Ardennes, région emblématique des séjours nature et bien‑être.
Où investir : villes, littoral, Ardennes
La Belgique ne manque pas de micro‑marchés porteurs pour la location saisonnière. Entre grandes villes, côte et campagne, les dynamiques ne sont pas les mêmes – ni les rendements attendus.
Villes : Bruxelles, Anvers, Gand, Liège et consorts
Les analyses d’AirROI et d’Airbtics classent régulièrement Anvers, Bruxelles, Ostende, Gand, Bruges et Liège en tête des marchés belges d’Airbnb et de location courte durée. Les critères retenus : nombre de propriétés, revenu mensuel moyen, ADR, taux d’occupation et environnement réglementaire.
Un extrait des performances moyennes permet de comparer ces grandes villes.
| Ville | Annonces actives (AirROI/Airbtics) | Revenu mensuel moyen (AirROI, $) | ADR moyen (AirROI, $) | Taux d’occupation (AirROI) |
|---|---|---|---|---|
| Anvers | ≈ 1 933 | ≈ 1 595 | ≈ 147 | ≈ 44,5 % |
| Bruxelles | 1 283 à 1 349 | ≈ 1 975–2 115 | ≈ 152–159 | ≈ 53–54 % |
| Gand | ≈ 1 045 | ≈ 2 042 | ≈ 157 | ≈ 51 % |
| Bruges | ≈ 834 | ≈ 2 768 | ≈ 207 | ≈ 50 % |
| Liège | ≈ 739 | ≈ 1 094 | ≈ 112 | ≈ 43 % |
| Ostende | ≈ 1 076 | ≈ 1 766 | ≈ 189 | ≈ 39 % |
Dans les analyses Airbtics, on retrouve des chiffres cohérents : Bruxelles affiche par exemple 4 900 à 5 000 annonces, un taux d’occupation moyen de 80 %, un ADR autour de 106 € et un revenu annuel moyen proche de 31 000 €. Bruges se distingue avec un taux d’occupation d’environ 78 % et un revenu annuel dépassant souvent 37 000 €, nourri par 8,3 millions de visiteurs en 2023, dont près de 90 % d’étrangers.
Au‑delà de ces moyennes, chaque ville a son positionnement :
Pourcentage d’augmentation du loyer médian à Bruxelles en 2023, reflétant une forte tension sur le marché locatif.
Littoral : des secondes résidences aux appartements ultra rentables
Avec quelque 65 à 67 km de côte, la Belgique dispose d’un littoral densément urbanisé, très touristique et truffé de secondes résidences. On estime qu’en Flandre, près de 104 000 résidences secondaires se situent sur la côte, soit presque la moitié du parc de secondes résidences de la région ; dans certaines communes comme Middelkerke ou De Haan, près de 60 % des logements sont des résidences secondaires.
Cette abondance se traduit sur le marché de la courte durée. Ostende, Knokke‑Heist, Koksijde ou Nieuwpoort figurent en bonne place dans les classements AirROI.
AirROI
| Station côtière | Annonces actives (Airbtics) | Taux d’occupation moyen | ADR moyen (Airbtics, €) | Revenu annuel moyen (Airbtics, €) |
|---|---|---|---|---|
| Ostende | ≈ 1 184–1 238 | ≈ 56–59 % | ≈ 125–149 | ≈ 26 500–33 000 |
| Knokke‑Heist | ≈ 791–865 | ≈ 50–51 % | ≈ 172–202 | ≈ 32 500–38 800 |
| Koksijde | ≈ 682–1 032 | ≈ 50–51 % | ≈ 128–197 | ≈ 24 800–29 900 |
| Nieuwpoort | 86 à 312 | ≈ 50 % | ≈ 137–157 | ≈ 26 000 |
Nieuwpoort illustre bien la mécanique d’un marché côtier saisonnier. Les données récentes montrent :
– un pic de revenu mensuel en août, avec un mois de pointe autour de 4 100 $ pour les meilleurs biens ;
– un creux en février, où les revenus médian descendent vers 1 200–1 300 $ ;
– un ADR médian autour de 157 $, qui grimpe au‑delà de 200 $ en haute saison ;
– un taux d’occupation très différencié : plus de 70 % pour le top 10 % des annonces, mais seulement 19 % pour le quart inférieur.
Le parc est quasi exclusivement constitué de logements entiers (98 %), majoritairement des appartements (un peu plus de 70 %) et des maisons (environ 25 %). Les capacités les plus recherchées sont les biens de 1 à 2 chambres pour 4 à 6 personnes ; en moyenne, un logement peut accueillir 4,8 personnes. La clientèle est majoritairement belge (64 % des voyageurs), avec une forte présence de visiteurs allemands.
Analyse du modèle économique saisonnier et de ses implications pour les investisseurs sur le littoral.
Une activité très concentrée sur la période estivale, avec des prix élevés en été et une occupation plus modeste hors saison.
Les prix moyens par nuitée (ADR) ne s’effondrent pas en basse saison, compensant partiellement le taux d’occupation plus faible.
Nécessité d’une trésorerie robuste pour absorber les creux de revenus, notamment durant les mois de janvier et février.
Un fort rendement annuel est possible si le bien est bien positionné et géré de manière dynamique et proactive.
Ardennes et villes de charme : la carte nature et romantique
À l’opposé du littoral très dense, les Ardennes et de nombreuses petites villes et villages wallons jouent la carte nature, bien‑être et escapade romantique. Des communes comme Durbuy, Spa, Bouillon, Vielsalm, La Roche‑en‑Ardenne, Stoumont ou Houffalize figurent dans le Top 100 belge d’AirROI pour la location courte durée.
Les prix à la nuitée reflètent l’attrait de cette offre : un gîte de charme avec jacuzzi ou piscine démarre souvent autour de 150 € la nuit et grimpe facilement à 250 € ou plus en haute saison. De nombreux logements ciblent explicitement les couples ou petits groupes à la recherche d’intimité, de sauna, de bain à remous ou de cheminée, avec une clientèle prête à payer une prime sur l’ADR.
Ces marchés sont toutefois plus diffus : moins d’annonces, une réglementation urbanistique plus sensible (le CoDT s’applique), mais un environnement touristique favorable et un foncier souvent plus accessible qu’en bord de mer. Là aussi, la clé réside dans la conformité urbanistique (permis, changement d’affectation le cas échéant), la sécurité incendie et la capacité à se distinguer sur la qualité de l’expérience proposée.
Comprendre la fiscalité : un passage obligé
En Belgique, les revenus issus de la location saisonnière sont, sauf cas très spécifiques, imposables. L’architecture fiscale est complexe parce qu’elle combine plusieurs couches : revenu immobilier (le bien), revenu mobilier (le mobilier), revenus divers (les services annexes), TVA éventuelle, et dans certains cas bascule vers l’activité professionnelle.
Location à titre privé : le régime « cadastral »
Pour un particulier qui loue un bien meublé à un particulier pour un usage privé, la règle de base reste la même qu’en location longue durée : l’impôt sur la partie « immeuble » ne se fait pas sur les loyers encaissés mais sur le revenu cadastral (RC). Celui‑ci est indexé (coefficient 2,1763 pour 2024) puis majoré forfaitairement de 40 %. Le montant obtenu vient s’ajouter aux autres revenus et est taxé au barème progressif de l’impôt des personnes physiques (25 % à 50 %), majoré des additionnels communaux (5 à 9 % selon la commune).
Pour la partie « mobilier », la pratique administrative applique une clé standard 60/40 : 60 % du loyer correspond au bâti, 40 % au mobilier. Ces 40 % sont considérés comme revenu mobilier : 50 % de ce montant sont déductibles à titre de frais forfaitaires, et le solde est taxé à 30 %. Au final, la charge fiscale effective sur la partie mobilier est d’environ 15 % du montant déclaré (et, si l’on reste sur une clé 60/40, autour de 6 % du loyer total).
Les plateformes comme Airbnb transmettent désormais systématiquement les revenus aux autorités fiscales dans le cadre de la directive européenne DAC7, au moins pour les particuliers. À partir d’un certain seuil (2 000 € ou 30 transactions annuelles), les données sont automatiquement envoyées. La non‑déclaration expose le propriétaire à des majorations pouvant aller jusqu’à 200 % de l’impôt éludé et à des amendes allant de 50 à 1 250 € par infraction.
Services annexes et revenus divers
La location saisonnière se distingue souvent de la location classique par l’ajout de services : nettoyage, fourniture de linge, petit‑déjeuner, voire transferts, excursions, etc. Fiscalement, ces prestations sont considérées comme des « revenus divers », taxés à 33 % (hors additionnels communaux), après déduction des frais effectivement supportés (eau, chauffage, électricité, assurances, internet, prestataires de ménage…). Aucun forfait n’est prévu ici : il faut pouvoir justifier les dépenses si l’on veut réduire l’assiette imposable.
Si le bail ou les conditions générales ne détaillent pas la valeur de ces services, l’administration peut considérer, par défaut, que 20 % du montant total payé par le client rémunèrent les services, et que les 80 % restants se partagent ensuite entre immeuble (60 %) et mobilier (40 %). Dans ce scénario « par défaut », 48 % des sommes sont assimilées à revenu immobilier (via RC), 32 % à revenu mobilier (dont 16 % imposés à 30 %) et 20 % à revenus divers (33 %).
Quand bascule‑t‑on dans l’activité professionnelle ?
La frontière entre activité privée et activité professionnelle n’est pas définie par un simple nombre de nuits. Les autorités examinent au cas par cas : nombre de biens, fréquence de location, organisation (présence d’une structure, d’un site, de personnel), liens avec une activité principale, recours à l’emprunt pour financer un portefeuille de locations, etc. La Cour de justice de l’UE a d’ailleurs confirmé que des particuliers qui louent régulièrement via des plateformes peuvent être considérés comme des « entreprises » pour la TVA et l’impôt (affaire C‑83/21).
En cas de requalification, les revenus sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu et soumis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants. Les règles de TVA de l’hôtellerie peuvent s’appliquer. L’avantage réside dans la possibilité de déduire l’ensemble des frais réels (intérêts, amortissements, travaux, charges de gestion, etc.). Cependant, la facture fiscale et sociale globale peut devenir élevée si l’activité est fortement bénéficiaire.
TVA : la ligne rouge des trois mois et des services
Depuis juillet 2022, la TVA belge a clarifié le traitement des hébergements meublés de courte durée. Trois critères déclenchent en pratique l’assujettissement à la TVA au taux réduit de 6 % :
Pour être qualifié de meublé de tourisme, un logement doit être meublé, proposer des séjours habituellement inférieurs à trois mois et fournir au moins un service hôtelier, tel qu’un accueil physique significatif, le changement hebdomadaire du linge pour les longs séjours ou un petit-déjeuner quotidien.
Si ces conditions sont remplies, la totalité de la prestation (hébergement + services) est considérée comme un service d’hébergement hôtelier soumis à 6 % de TVA, et ce dès le premier euro de chiffre d’affaires, même en‑dessous du seuil général de 25 000 €. Cela suppose une inscription à la TVA, une tenue de comptabilité adaptée et l’émission de factures conformes.
En contrepartie, le propriétaire peut déduire la TVA payée sur ses coûts liés à l’activité taxable (travaux, ameublement, équipements, commissions de plateformes, etc.), sous réserve de distinguer l’usage privé du bien. Les investissements lourds (rénovation d’une maison de vacances, par exemple) peuvent ainsi bénéficier d’une récupération partielle de TVA.
Un régime plus souple existe pour l’économie collaborative, mais il est réservé aux personnes physiques qui passent par des plateformes reconnues par l’État, avec un chiffre d’affaires limité (environ 6 500 € annuels indexés). Or, à ce jour, Airbnb ne figure pas sur la liste des plateformes reconnues : les hôtes ne peuvent pas invoquer ce régime pour éviter la TVA.
Au‑delà de l’impôt et de la TVA, trois dimensions pèsent sur la rentabilité d’une location saisonnière : les cotisations sociales, les taxes locales (notamment de séjour) et le risque de sanctions en cas de non‑conformité.
Tant que la location reste une activité privée, accessoire, les autorités de sécurité sociale n’exigent pas de cotisations. En revanche, si l’activité est qualifiée de professionnelle (fréquence élevée, plusieurs biens, services importants, organisation commerciale), elle est reconnue comme activité indépendante principale ou complémentaire. Dans ce cas, inscription à une caisse de sécurité sociale, paiement de cotisations trimestrielles et régularisations en fonction du revenu réellement obtenu deviennent obligatoires.
Pour les employeurs (par exemple, un propriétaire qui embaucherait du personnel de ménage), les obligations sont encore plus lourdes : enregistrement comme employeur, retenue de 13,07 % de cotisations sur le salaire brut de l’employé, paiement d’environ 27 % de cotisations patronales, déclarations trimestrielles et sanctions associées en cas de manquements.
Taxe de séjour : un coût à intégrer dans le business plan
Les communes belges ont la faculté d’instaurer une taxe de séjour sur les nuitées touristiques. Bruxelles‑Ville applique 3 € par nuit et par logement, mais chaque commune peut fixer ses propres barèmes. Contrairement à certains pays ou villes à l’étranger, les plateformes ne collectent pas automatiquement cette taxe en Belgique : c’est en principe à l’hôte de la déclarer et de la reverser.
Les autorités fiscales de Bruxelles appliquent strictement la taxe de séjour. En l’absence de déclaration, elles calculent l’impôt sur une base théorique de 365 nuits d’occupation à 3 € par nuit, et ajoutent une amende de 1 000 € par chambre non déclarée. Bien qu’il soit possible de rectifier ce calcul en fournissant la preuve du taux d’occupation réel, cet épisode démontre que les locations saisonnières sont désormais sous surveillance fiscale accrue.
Amendes, contrôles et fermeture : le scénario noir
Les sanctions varient selon les Régions, mais elles ont un point commun : le coût potentiel de la non‑conformité dépasse largement les économies réalisées en contournant la réglementation.
À Bruxelles, exploiter un hébergement touristique non enregistré est illégal et peut entraîner des amendes jusqu’à 100 000 €, un ordre de cessation et l’obligation de remettre le bien sur le marché résidentiel. En Flandre, des infractions graves au Logiesdecreet (comme l’absence de notification ou des manquements à la sécurité) peuvent être sanctionnées par des amendes jusqu’à 25 000 € et une suspension de l’enregistrement. En Wallonie, l’absence de permis d’urbanisme, un défaut de déclaration touristique et le non-respect des normes de sécurité peuvent exposer à des sanctions administratives et pénales.
Pour un investisseur, ces risques doivent être intégrés dès l’achat : vérification du statut urbanistique, lecture attentive des règlements de copropriété (qui peuvent interdire la location touristique), consultation des sites officiels (SPF Finances, Toerisme Vlaanderen, Commissariat général au Tourisme, Région de Bruxelles‑Capitale) ou d’un conseil spécialisé. Le coût d’un avis juridique initial reste dérisoire comparé à celui d’un dossier contentieux.
Gestion, standards et marketing : professionnaliser pour sécuriser ses revenus
Un autre trait marquant du marché belge, notamment à Bruxelles, est la « professionnalisation » progressive des hôtes. Une étude sur Bruxelles a montré que la part des annonces gérées par des hôtes professionnels est passée d’environ 11,7 % à 20,1 % entre 2015 et 2019 ; les investisseurs et professionnels combinés dépassent désormais 47 % du parc. Ces acteurs pratiquent des prix moyens plus élevés, génèrent des revenus annuels nettement supérieurs et sont mieux armés pour s’adapter aux chocs (COVID, durcissements réglementaires, etc.).
Offres de gestion clés en main
Plusieurs sociétés se sont positionnées sur la gestion de locations saisonnières en Belgique, particulièrement à Bruxelles et dans les grandes villes flamandes. Elles proposent des services allant de la simple gestion de calendrier à la prise en charge complète : création d’annonce multilingue, photos professionnelles, tarification dynamique, sélection et accueil des voyageurs, ménage, maintenance, assistance 24/7, rapports de revenus, aide à la conformité réglementaire.
Les commissions affichées tournent généralement autour de 15 à 25 % du chiffre d’affaires (hors frais de ménage), avec parfois des frais de démarrage. Certaines entreprises mettent en avant des gains de revenus pouvant atteindre +25 % grâce à une meilleure présentation du bien et à l’optimisation tarifaire.
Pour un investisseur non résident ou un propriétaire qui ne souhaite pas gérer les arrivées, les incidents et le suivi administratif, ces solutions permettent de transformer un projet théoriquement rentable en activité réellement viable, au prix d’un partage du revenu.
Standards de sécurité et d’hospitalité
Les plateformes elles‑mêmes ont élevé leurs exigences. Airbnb, par exemple, impose des Standards d’hospitalité et a lancé un protocole global de nettoyage renforcé après la crise du COVID‑19. En Belgique, la plateforme s’est associée à un spécialiste du nettoyage durable, Ekoklean, pour aider les hôtes à mettre en œuvre ce protocole, avec des services de nettoyage et de désinfection professionnels.
Les exigences des Régions en matière de sécurité rejoignent ces standards : extincteurs et détecteurs d’incendie, issues de secours, plan d’évacuation, trousse de premiers secours, conformité des installations de gaz et d’électricité, limites de capacité d’accueil, etc. Un logement bien équipé rassure les voyageurs… et limite la responsabilité de l’hôte en cas d’incident. Les autorités recommandent d’ailleurs explicitement aux propriétaires de vérifier leurs polices d’assurance habitation et de responsabilité civile, car toutes ne couvrent pas les dégâts causés par des voyageurs payants.
Visibilité et marketing : se démarquer dans un marché concurrentiel
Sur le plan commercial, la location saisonnière en Belgique est aujourd’hui un jeu de concurrence algorithmique. Le poids des grandes plateformes rend la bataille en ligne féroce : photos soignées, descriptions détaillées et bien rédigées, positionnement tarifaire fin (notamment grâce à des outils de tarification dynamique), gestion des avis et réactivité aux messages sont devenus des facteurs déterminants.
Les 10 % de biens les plus performants à Nieuwpoort génèrent plus de 4 200 $ de revenus mensuels.
La différence se joue souvent sur des éléments concrets : localisation, qualité perçue des équipements (Wi‑Fi, cuisine bien équipée, chauffage efficace…), confort (literie, insonorisation), mise en scène (photos professionnelles vs clichés amateurs), clarté des règles de la maison, fluidité de l’arrivée (self check‑in vs rendez‑vous compliqué) et capacité du propriétaire à anticiper les attentes de sa cible (familles, couples, travailleurs à distance, etc.).
Tendance de fond : d’un Far West vers un modèle régulé
Les études menées notamment sur Bruxelles confirment ce que de nombreuses grandes villes européennes ont vécu : un boom rapide des locations saisonnières entre 2015 et 2019, une stabilisation, puis un recentrage vers un modèle plus encadré. À Bruxelles, on estime qu’avant la pandémie, près de 12 500 annonces actives par an étaient gérées par plus de 9 000 hôtes. La densité maximale a atteint autour de 2,3 annonces pour 100 ménages dans certains quartiers, avec environ 5 000 logements effectivement soustraits au marché locatif classique, soit près de 1 % du parc dans les zones les plus attractives.
Hausse moyenne des loyers à Bruxelles en 2023, la plus forte des trois régions belges.
Le mouvement de fond tend ainsi vers un modèle hybride :
La réglementation vise à autoriser la location occasionnelle dans les résidences principales pour compléter les revenus, tout en encadrant les professionnels par des obligations claires (enregistrement, quotas, fiscalité, sécurité) et en limitant la conversion permanente de logements en zones en pénurie.
Pour les investisseurs, cela impose un changement de paradigme : la Belgique n’est plus un « Far West » de la location saisonnière, mais un marché mûr, encadré, où la rentabilité se construit davantage par la qualité, la conformité et la gestion professionnelle que par le simple empilement d’annonces.
Conclusion : des opportunités réelles, à condition de jouer la carte long terme
Les chiffres le montrent : entre les rendements bruts de 4 à 5 % sur la location résidentielle classique, les revenus annuels moyens autour de 25 000 à 30 000 € sur les meilleures villes pour la location saisonnière et des ADR élevés dans les zones touristiques (côte, centres historiques, Ardennes), la Belgique reste un terrain de jeu attractif pour la location courte durée.
Mais pour transformer ce potentiel en opportunité solide, trois conditions apparaissent incontournables :
Pour un projet de location saisonnière viable, trois piliers sont essentiels. Premièrement, maîtriser la réglementation (enregistrement, urbanisme, sécurité, taxe de séjour) avant toute analyse financière. Deuxièmement, anticiper précisément la fiscalité et les charges sociales (régime cadastral, nature des revenus, TVA) pour un business plan réaliste. Troisièmement, professionnaliser la gestion et l’expérience client, que ce soit en interne ou via un prestataire, car cela impacte directement le taux d’occupation, le prix moyen et les notes, donc la rentabilité.
Dans ce cadre, les opportunités de location saisonnière en Belgique ne manquent pas : studios urbains pour les digital nomads à Bruxelles ou Anvers, appartements familiaux en bord de mer, maisons de caractère dans les Ardennes, logements de charme dans les centres historiques de Bruges ou Gand, voire hébergements hybrides mêlant location courte et moyenne durée pour les expatriés et étudiants. À condition d’accepter que la règle du jeu, désormais, est celle d’un marché professionnel et régulé, plus que celle d’une économie de partage naïve et improvisée.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Belgique pour rechercher du rendement locatif et une exposition à un autre cadre fiscal et juridique. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Bruxelles, Anvers, Liège), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement de standing ou un immeuble de rapport dans un quartier en forte demande locative, comme Ixelles ou le centre d’Anvers, combinant un rendement locatif brut cible de 6 à 7 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un bon potentiel de valorisation, pour un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société patrimoniale), et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin d’intégrer ces actifs belges dans sa stratégie patrimoniale globale.
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