Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps considéré comme une valeur refuge, la brique reste au cœur des choix d’investissement des Belges. Mais derrière l’image de l’appartement à la mer ou du chalet à la campagne se cache un marché structuré, chiffré, et de plus en plus encadré. Le marché des résidences secondaires Belgique se concentre très fortement sur la côte, un ruban de 67 kilomètres où les prix, la fiscalité et les profils d’acheteurs dessinent une réalité bien plus contrastée qu’il n’y paraît.
Une obsession bien belge pour la seconde résidence
La passion belge pour la propriété ne se limite plus à la seule habitation familiale. Les dernières données disponibles montrent l’ampleur du phénomène. En 2023, environ 1,15 million de Belges possédaient plus d’un bien immobilier, soit autour de 10 % de la population. Rien qu’au sein du pays, 931 000 personnes détenaient au moins une résidence secondaire, une progression de 7 % en un an.
Environ 16 % des Belges possèdent une résidence secondaire ou un bien immobilier d’investissement.
Cette dynamique se reflète directement dans le crédit hypothécaire. Chez certains grands acteurs bancaires, une demande de prêt sur quatre concerne déjà un achat de résidence secondaire. Même après la forte contraction du marché hypothécaire en 2023 – près de -30 % de nouveaux prêts par rapport à 2022 – le flux de financement lié aux seconds logements reste massif et structurant.
La côte belge, épicentre des résidences secondaires
Si les résidences secondaires se dispersent entre villes, Ardennes et campagnes, la côte concentre une part disproportionnée de ce parc. Les chiffres de la Région flamande estimaient déjà en 2016 à 215 000 le nombre de résidences secondaires en Flandre, soit 6,9 % de l’ensemble des logements. Près de la moitié de ces résidences se trouvaient dans les dix communes littorales : on parle donc d’environ 104 000 résidences secondaires sur une bande de 67 km.
Dans ces communes, le paysage est littéralement façonné par la seconde résidence : environ la moitié du parc de logements y est constituée de résidences de loisir, très majoritairement des studios et appartements. Middelkerke et De Haan affichent la plus forte densité, avec près de 60 % des logements classés comme résidences secondaires, contre moins de 40 % à Blankenberge, la moins « secondaire » des stations.
Cette concentration se retrouve aussi au niveau des ménages. On estime qu’environ 2 % de tous les foyers belges possèdent une résidence secondaire dans une commune côtière. La proportion monte à 2,7 % pour les ménages flamands, contre seulement 1 % dans le reste du pays. Les Flamands détiennent d’ailleurs environ 71 % de l’ensemble des résidences secondaires du littoral.
Les prix : la mer, plus chère que partout ailleurs en Belgique
Le marché côtier est le plus onéreux du pays. En juillet 2024, le prix moyen au mètre carré sur la côte atteignait 4 088 €, environ 1 000 € de plus que la moyenne nationale. Sur les trois années précédentes, ce marché a connu une hausse de 13,5 %, contre 9 % pour l’ensemble du pays. Autrement dit, la mer a continué à surperformer le marché résidentiel belge sur la moyenne période.
Sur un an jusqu’en juillet 2024, la hausse des prix sur la côte (+1,2%) est inférieure à la moyenne nationale (+1,7%). Ce refroidissement est attribué à la perte de pouvoir d’achat et à la hausse des coûts de financement, érodant l’accessibilité des résidences secondaires selon l’analyse d’Immoweb.
La structure de prix reste toutefois très inégale d’une commune à l’autre. L’écart entre la commune la plus chère et la moins chère atteint 137 %. Knokke-Heist domine le classement : son prix moyen est 38 % plus élevé que celui de Nieuwpoort, pourtant deuxième marché le plus coté du littoral. Sur cinq ans, Knokke-Heist a vu ses prix s’envoler de 36,4 %, dont +17,9 % sur les trois dernières années. Fait notable : sur la seule année précédant juillet 2024, on observe toutefois un recul moyen de 2,4 % à Knokke, signe que même les marchés les plus prisés ne sont pas totalement immunisés.
À l’autre extrémité du spectre, Bredene fait figure de « low cost » côtier : ses prix sont en moyenne 30 % inférieurs à la moyenne de la côte. Pourtant, en un an, les valeurs y ont bondi de 10,5 %, preuve que la demande se reporte sur les communes plus abordables à mesure que les stars comme Knokke deviennent inaccessibles à de larges segments d’acheteurs.
Panorama chiffré : la côte dans le détail
Même si les données disponibles ne couvrent pas chaque commune ligne par ligne, plusieurs indicateurs permettent de structurer le marché côtier.
| Indicateur (côte belge) | Valeur / Évolution constatée |
|---|---|
| Longueur du littoral | 67 km |
| Nombre de communes côtières | 9 à 10 (selon le périmètre retenu) |
| Part des résidences secondaires dans le parc | Environ 50 % dans les communes côtières |
| Prix moyen au m² (juillet 2024) | 4 088 € |
| Surplus par rapport à la moyenne nationale | +1 000 €/m² environ |
| Hausse des prix (3 ans, jusqu’à mi‑2024) | +13,5 % |
| Hausse nationale sur la même période | +9 % |
| Hausse annuelle (12 mois jusqu’à mi‑2024) | +1,2 % (côte) vs 1,7 % (national) |
| Écart de prix entre commune la + chère et la + abordable | 137 % |
| Prix à Bredene vs moyenne côtière | ~30 % moins cher, mais +10,5 % sur un an |
| Part estimée des ménages belges avec un bien côtier | 2 % (2,7 % en Flandre, 1 % ailleurs) |
Les produits phares restent les appartements. En 2024, le prix moyen d’un appartement à la côte avoisinait 332 033 €, soit une hausse annuelle de 4,3 %. Dès que l’on passe sur la digue, la facture grimpe encore : un appartement en front de mer se négociait en moyenne 427 165 €, avec une progression de 7,6 % sur un an. Sur cinq ans, ce type de bien a pris 31 % en valeur, ce qui, corrigé de l’inflation, représente tout de même une hausse réelle d’environ 9,7 %.
Le prix d’un appartement ‘les pieds dans le sable’ à Knokke dépasse fréquemment ce montant en millions d’euros.
Qui achète sur la côte ? Une clientèle vieillissante et très flamande
Les études convergent : la côte reste avant tout une affaire de Flamands. En 2024, 88,5 % des acheteurs sur le littoral venaient de Flandre. Les ménages bruxellois et wallons restent minoritaires, même si certains bourgs ardennais et frontaliers voient leur intérêt pour la mer s’affirmer progressivement.
L’âge des acheteurs et des propriétaires est également emblématique. Déjà en 2015, une enquête de Westtoer montrait que 45 % des propriétaires de résidences secondaires à la mer avaient 65 ans ou plus, et 35 % se situaient entre 50 et 64 ans. Plus largement, environ 43 % des résidents côtiers ont plus de 56 ans, et plus d’un quart dépasse 65 ans. Cette « vague grise » façonne l’offre et la demande : appartements facilement accessibles, ascenseurs, proximité immédiate des services et de la digue, etc.
Pourcentage des ventes immobilières sur la côte belge impliquant un acquéreur étranger en 2024.
Motivations : l’émotion avant le rendement
Contrairement à l’image parfois véhiculée, la résidence secondaire à la mer n’est pas d’abord un produit purement financier. Une enquête menée pour la côte montrait qu’un propriétaire sur trois seulement citait l’investissement comme raison principale d’achat. La majorité explique son choix par le désir d’un point de chute fixe pour les week-ends et les vacances, la recherche de détente, la possibilité de se retrouver en famille ou entre amis : ce que certains acteurs appellent le « rendement émotionnel ».
De fait, seule une fraction des résidences secondaires est réellement exploitée de manière intensive en location touristique. Beaucoup de propriétaires louent ponctuellement, voire pas du tout. Ceux qui louent régulièrement recourent souvent aux grandes plateformes comme Airbnb ou Booking.com, ou confient la gestion à une agence ou à un intermédiaire local, mais une large part continue à gérer elle-même les locations, surtout hors très haute saison.
Activité du marché : après l’euphorie, la normalisation
Le marché de la côte a connu plusieurs cycles ces dernières décennies. Après l’essor de la période 2000‑2008 et un coup de frein lors de la crise financière et la hausse des taxes, la zone a renoué avec la croissance à partir de la deuxième moitié des années 2010. Le Baromètre des notaires signalait déjà une reprise des prix au premier trimestre 2018.
Pendant les confinements de la crise sanitaire, le nombre de transactions s’est brusquement contracté, avant de rebondir plus fort encore, porté par l’envie de disposer d’un refuge en Belgique. C’est au sortir de cette séquence que les effets de la hausse des taux et de l’inflation se sont fait sentir.
En 2023, les ventes immobilières dans les communes côtières ont chuté de près de 20 %. En 2024, la correction s’est poursuivie, mais de façon plus modérée, avec un recul supplémentaire d’environ 2,1 %. La tendance est cependant contrastée selon les localités : De Panne et Nieuwpoort ont enregistré une progression du nombre de transactions, tandis que Zeebrugge et Middelkerke ont subi un net ralentissement.
Au niveau de la Flandre, les communes littorales représentent tout de même près de 10 % de l’ensemble des transactions immobilières, ce qui illustre le poids disproportionné de ce marché de niche dans la dynamique immobilière régionale.
Un marché des résidences secondaires pris dans le refroidissement général
Cette évolution s’inscrit dans un contexte plus large. Le marché résidentiel belge a connu un véritable coup de froid à partir de l’automne 2022, sous l’effet de la remontée rapide des taux d’intérêt. Entre début 2021 et fin 2023, les taux hypothécaires moyens ont bondi d’environ 2,5 points de pourcentage. Cette hausse a mécaniquement réduit la capacité d’emprunt, d’autant que 2022 a été marquée par une inflation HICP moyenne de 10,2 % et une contraction de 1,2 % du revenu réel, malgré l’indexation automatique des salaires.
En 2023, les ventes de logements existants ont reculé de près de 15%, avec une baisse plus forte pour les maisons (-16,8%) que pour les appartements (-9,6%). Le secteur de la construction neuve est également touché, avec un recul continu des permis de bâtir depuis 2021 : -11,3% en 2023 et encore -13,9% sur les neuf premiers mois de 2024.
Les résidences secondaires, et en particulier celles de la côte, ont subi ce coup de frein de plein fouet, mais avec un amortisseur : la clientèle y est, en moyenne, plus aisée, plus âgée, et moins dépendante du crédit que les primo‑accédants. De fait, une part significative des achats de secondes résidences se fait sans financement bancaire ou avec un apport personnel très important.
La question de l’accessibilité : un luxe de plus en plus réservé ?
Même si le marché belge ne présente plus aujourd’hui de surévaluation massive selon les modèles les plus récents, la perception d’un immobilier « hors de prix » est largement répandue. Un sondage ING réalisé en 2024 montre que plus de la moitié des répondants jugent le logement déjà inabordable, et 63 % estiment que les jeunes auront encore davantage de difficultés à devenir propriétaires.
Progression annuelle moyenne des prix des appartements côtiers depuis 2000, supérieure à celle de nombreuses zones intérieures.
Pour les ménages qui rêvent de mer mais butent sur le prix, certains acteurs recommandent de regarder au-delà des frontières. Des alternatives françaises comme la Manche (3 993 €/m²), la Bretagne (3 917 €/m²) ou le Languedoc‑Roussillon (3 765 €/m²) proposent des prix au mètre carré parfois inférieurs à ceux de la côte belge, tout en offrant un cadre maritime. Mais dès que l’on vise les stations les plus prestigieuses de la Côte d’Azur – Ramatuelle, Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat ou Saint‑Tropez – les valeurs explosent : respectivement 16 948, 16 416 et 14 656 €/m² en moyenne, soit bien au‑delà de tout ce que l’on trouve en Belgique.
Hausse annuelle des prix des résidences secondaires dans les Ardennes belges, selon l’article.
Fiscalité : la note salée des résidences secondaires
Au‑delà du prix d’achat, la fiscalité joue un rôle clé dans la rentabilité et l’attrait d’une résidence secondaire. Et sur ce terrain, la côte a vu les conditions se durcir.
Les taxes spécifiques sur les secondes résidences dans les communes littorales ont presque doublé au cours des dix dernières années. Chaque commune fixe son propre montant annuel, qui peut aller jusqu’à environ 2 700 € dans certains cas. Middelkerke et De Haan font figure de « bons élèves », avec un niveau de taxe annuelle autour de 500 € par an, selon les données compilées, ce qui reste toutefois non négligeable.
Outre les impôts nationaux, les propriétaires de résidences secondaires sont soumis au précompte immobilier régional, calculé sur le revenu cadastral indexé. Le statut du bien et son usage déterminent l’assiette fiscale : pour un usage privé non loué, l’impôt s’applique sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %. Si le bien est loué à un particulier pour un usage exclusivement résidentiel, l’imposition reste basée sur cette même base majorée, et non sur les loyers perçus. En revanche, si le locataire utilise le bien à des fins professionnelles, l’imposition se calcule alors sur les loyers bruts, après application d’un abattement forfaitaire pour frais.
Les droits d’enregistrement à l’achat sont, eux aussi, nettement plus lourds pour les résidences secondaires. En Flandre, la résidence familiale principale bénéficie d’un taux réduit (3 %, bientôt 2 %), mais les biens d’investissement ou les résidences secondaires restent soumis à un droit de 12 %. En Wallonie et à Bruxelles, le taux standard est de 12,5 % pour ce type de biens. Sur un appartement de 400 000 € à la mer, la différence entre un taux « habitation propre » à 2‑3 % et un taux 12‑12,5 % représente plusieurs dizaines de milliers d’euros de surtaxe.
À cela s’ajoutent les coûts classiques d’une acquisition : honoraires de notaire (souvent entre 1 % et 1,5 % du prix), droits hypothécaires, frais de dossier bancaire, etc. Pour un bien existant, l’ensemble des frais de transaction en Belgique se situe en général entre 11 et 15 % du prix d’achat. Pour un bien neuf soumis à la TVA, la note globale peut monter plus haut, la TVA de 21 % s’appliquant sur la valeur de la construction (avec quelques régimes réduits spécifiques à 6 % dans des cas précis).
Vers une taxation des loyers réels pour les secondes résidences
La fiscalité des résidences secondaires est en pleine mutation au niveau fédéral. L’accord de gouvernement 2025‑2029 prévoit de basculer d’une imposition basée sur le revenu cadastral à une imposition sur les loyers réels pour les deuxièmes, troisièmes, etc. logements. Un montant exonéré devrait être prévu, mais n’est pas encore clairement défini.
Cette mesure devrait rapporter environ 210 millions d’euros par an à l’État grâce à la suppression de la déductibilité des intérêts d’emprunt pour les résidences secondaires.
Pour les propriétaires qui louent meublé ou proposent des services annexes (ménage, linge, petit‑déjeuner), la fiscalité se complexifie encore : une partie du revenu est requalifiée en revenus mobiliers (pour le mobilier), une autre en revenus divers (pour les services), avec parfois l’application de la TVA, notamment pour les séjours de courte durée avec prestation de type para‑hôtelier.
Profil des propriétaires et pratiques de location : un marché de plus en plus hybride
Le marché des résidences secondaires Belgique n’oppose plus strictement l’usage personnel à l’investissement pur. Les données bancaires montrent que deux tiers des résidences secondaires financées en 2023 étaient destinées à la location, contre 56 % seulement en 2019. Cette proportion grimpe encore dans certaines villes universitaires, où le second logement est presque systématiquement un produit locatif.
Répartition des modes de gestion locative pour les propriétaires qui louent occasionnellement leur bien
46 % des propriétaires loueurs utilisent des plateformes comme Airbnb ou Booking.com.
45 % des propriétaires loueurs gèrent eux‑mêmes la location de leur bien.
29 % des propriétaires loueurs font appel à un intermédiaire pour la location.
Dans ce contexte, l’encadrement se renforce. Les trois Régions ont chacune adopté des décrets ou ordonnances sur les hébergements touristiques, imposant enregistrement, normes de sécurité (incendie, ventilation, hygiène) et parfois quotas ou restrictions sur les locations de courte durée. Bruxelles, par exemple, a récemment durci les règles pour les locations type Airbnb (limitation du nombre de jours, certificats de sécurité, amendes en cas de non‑respect). Certaines communes côtières réfléchissent à des contrôles similaires pour préserver l’équilibre entre habitat permanent et usage touristique.
Les secondes résidences dans le contexte plus large du marché belge
Même si la côte occupe une place symbolique forte, le marché des résidences secondaires Belgique s’inscrit dans une trame nationale plus large.
Au niveau de l’ensemble du pays, le marché immobilier semble aujourd’hui avoir digéré la phase de refroidissement de 2022‑2023. L’indice des prix des logements a progressé de 3,58 % en glissement annuel au troisième trimestre 2024, et les grands acteurs (KBC, ING, etc.) anticipent des hausses d’environ 3 % par an en 2025 et 2026. Il y a même eu une correction « réelle » des prix d’environ 7,6 % entre fin 2021 et fin 2022, une manière de résorber une partie de la surévaluation accumulée par rapport aux revenus.
Selon un modèle de la BCE, l’immobilier belge présente une légère sous-évaluation de 4 %, indiquant un marché proche de l’équilibre.
Du côté de la demande, les signes d’amélioration se multiplient. La production de nouveaux crédits hypothécaires repart à la hausse depuis le printemps 2024 (+10,1 % sur les onze premiers mois de 2024 par rapport à l’année précédente), profitant de la baisse progressive des taux après le tournant monétaire de la Banque centrale européenne à partir de juin 2024. Les intentions d’achat ou de construction mesurées par les enquêtes de confiance de la Commission européenne rebondissent légèrement dans toutes les tranches d’âge.
La construction neuve ralentit, notamment sur la côte, et les propriétaires de biens existants sont réticents à vendre en raison des coûts de rénovation, des contraintes réglementaires et de la fiscalité, ce qui limite durablement le parc disponible, y compris pour les résidences secondaires.
Résidences secondaires à l’étranger : la concurrence de l’Espagne et de la France
Le marché des résidences secondaires Belgique ne s’arrête pas aux frontières nationales. De plus en plus de Belges complètent leur portefeuille immobilier avec une maison au soleil ou en France. Au 11 juin 2024, plus de 221 000 Belges possédaient une résidence secondaire à l’étranger, soit une hausse de 10 % en un an. En 2023, l’Espagne était la destination numéro un (41 % des transactions), devant la France (37 %) et l’Italie (8 %).
La côte belge fait face à une concurrence française, notamment sur les biens moins chers en Manche et en Bretagne. Cependant, sa proximité, son accessibilité (train, voiture, infrastructures) et la langue commune maintiennent son attractivité, malgré des prix au m² plus élevés que dans certaines zones étrangères.
À noter : seule une minorité (14 %) des résidences secondaires achetées à l’étranger le sont pour la location. La logique y est encore plus nettement « plaisir » que pour les résidences secondaires domestiques, même si des zones comme l’Andalousie ou la Côte d’Azur attirent aussi des investisseurs à la recherche de rendement locatif saisonnier.
Vieillissement, énergie, réglementation : trois lignes de force qui pèseront sur la côte
Trois grandes tendances transversales vont continuer à influencer le marché des résidences secondaires Belgique, et celui de la côte en particulier.
La tranche des plus de 100 ans en Belgique a augmenté de 77 % entre 2020 et 2025.
La deuxième ligne de force est énergétique. La pression pour améliorer les performances énergétiques des logements se renforce, entre directives européennes et politiques régionales. Même si certains projets de durcissement ont été atténués (comme en Flandre), les maisons et appartements peu performants risquent à terme de voir leur valeur relative baisser ou leurs coûts de rénovation exploser. C’est un enjeu de taille pour la côte, où une grande partie du parc de résidences secondaires date d’avant 2010 et nécessite des travaux (fenêtres, isolation, chauffage, etc.). Déjà, environ 40 % des investissements locatifs et 60 % des résidences secondaires ont fait l’objet de rénovations ces dernières années, mais cela laisse énormément de biens encore en retard.
Les pouvoirs publics renforcent la réglementation et la fiscalité sur les résidences secondaires et les locations touristiques. Les mesures incluent la suppression progressive des avantages fiscaux, la taxation des loyers réels, des taxes municipales spécifiques et des contraintes sur les locations de courte durée. L’objectif est de consolider les finances publiques et de prévenir l’éviction des habitants locaux de leur marché immobilier.
Conclusion : un marché toujours désiré, mais plus exigeant
Le marché des résidences secondaires Belgique, et en particulier celui de la côte, reste extrêmement convoité. La combinaison de proximité, de sécurité juridique, d’infrastructures solides et de rendements locatifs encore corrects pour certains segments continue de séduire des dizaines de milliers de ménages. La côte belge, malgré ses 67 kilomètres seulement, concentre à elle seule près de la moitié de toutes les résidences secondaires de Flandre, avec des prix au mètre carré qui rivalisent avec les grandes métropoles du pays.
Le marché n’est plus un eldorado facile. Il faut désormais anticiper la flambée des prix, le durcissement fiscal, la hausse des coûts de financement, les obligations énergétiques et le vieillissement des propriétaires. La dynamique évolue : plus de biens en location, montée de l’Ardenne et d’autres régions intérieures, intérêt soutenu pour l’étranger, et ralentissement des transactions sur la côte après le boom post-Covid.
Pour les candidats acquéreurs, la question n’est plus seulement « puis‑je me payer un appartement à la mer ? », mais « quelle place ce bien aura‑t‑il dans mon patrimoine global, dans ma fiscalité, et dans mon projet de vie ? ». À l’heure où la notion de « rendement émotionnel » pèse autant que le rendement financier, le marché des résidences secondaires Belgique reste attractif, mais devient clairement plus sélectif – du côté des banques, du fisc, et des réalités économiques.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Belgique, sur la Côte belge, pour rechercher du rendement locatif et une exposition à un marché immobilier stable en euros. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs stations balnéaires (Knokke-Heist, Ostende, De Haan), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison proche de la mer, dans une ville dynamique bénéficiant d’un tourisme récurrent, avec un rendement locatif brut cible de 4 à 6 % « plus le rendement est grand, plus le risque est important » et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + éventuels rafraîchissements) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection de la commune et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société patrimoniale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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