Les erreurs courantes lors de l’achat de biens immobiliers en Belgique

Publié le 29 décembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un bien en Belgique paraît simple sur le papier : marché stable, système notarial protecteur, culture très ancrée de la propriété – on répète souvent que « chaque Belge naît avec une brique dans l’estomac ». Pourtant, entre la complexité des trois Régions, la fiscalité lourde, les particularités du droit immobilier et les coûts cachés, les faux pas sont nombreux. Certains se paient très cher : contentieux qui durent des années, surcoût de dizaines de milliers d’euros, travaux imposés, voire impossibilité d’occuper ou de louer le bien comme prévu.

Mal comprendre le marché belge et ses spécificités régionales

La première erreur consiste à traiter la Belgique comme un marché immobilier homogène. Or, le pays fonctionne sur un système à trois Régions – Flandre, Wallonie, Bruxelles-Capitale – qui ont chacune leurs propres taxes, aides, règles d’urbanisme, politiques énergétiques et procédures environnementales.

Ignorer ces différences, c’est prendre le risque de bâtir tout son plan financier – et parfois son projet de vie – sur des hypothèses fausses.

Sous-estimer l’écart de prix entre Régions et villes

Les données de prix montrent un marché très contrasté. À grands traits, les maisons coûtent beaucoup plus cher à Bruxelles qu’en Wallonie, avec la Flandre en position intermédiaire. Pour les appartements, les grandes villes flamandes et Bruxelles tirent les prix vers le haut.

On peut résumer ainsi quelques ordres de grandeur récents :

Région / type de bien	Prix moyen d’une maison	Prix moyen d’un appartement	Prix moyen au m² (neuf, national)
Bruxelles-Capitale	≈ 550 000 – 600 000 €	plus élevé que la moyenne	≈ 2 871 €/m² (Belgique, neuf)
Flandre	≈ 350 000 €	2 000 – 3 500 €/m²
Wallonie	200 000 – 250 000 €	1 300 – 2 500 €/m²

Se fier à un « prix moyen belge » est donc trompeur. Une maison familiale peut valoir environ 556 000 € à Bruxelles contre 238 000 € en Wallonie, tandis que certaines communes chics (Ixelles) dépassent allègrement les 600 000 € quand des communes rurales wallonnes restent sous les 100 000 €. Ne pas intégrer cette réalité, c’est risquer de surpayer un bien ou, à l’inverse, de sous-estimer la capacité de revente ou de location.

Oublier les cycles du marché et les rendements locatifs

Autre confusion fréquente : croire à un marché en hausse constante. En pratique, la Belgique connaît des phases de croissance et de stagnation. Le premier constat : le marché est plutôt stable, mais pas explosif. Par exemple, l’indice des prix des maisons n’a progressé que d’environ 1,15 % sur les trois premiers trimestres 2023, alors que le prix des logements neufs a augmenté de plus de 5 % sur certaines périodes.

Ignorer les tendances (co-housing, infrastructures, énergie)

Dernière erreur de lecture du marché : négliger les grandes tendances qui influencent la valeur des biens.

– la montée du co-housing et des logements partagés dans les grandes villes, parfois taxés spécifiquement (Bruxelles) ;

– l’impact fort des nouveaux projets d’infrastructures (gares modernisées, lignes SNCB, pôles multimodaux) sur la valeur des quartiers, comme l’ont montré plusieurs études d’acteurs comme CBRE ;

– la prime à l’efficacité énergétique : en Flandre, un logement classé A peut se vendre en moyenne près de 20 % plus cher qu’un logement classé D, et l’acheteur d’un bien mal isolé est souvent légalement tenu d’améliorer la performance énergétique dans les cinq ans.

Ne pas intégrer ces éléments, c’est parfois acheter un bien joli sur le papier mais mal placé, énergivore et fiscalement pénalisant à moyen terme.

Se tromper sur les coûts globaux : une erreur qui peut ruiner un budget

Beaucoup de futurs propriétaires se concentrent sur le prix de vente affiché – 250 000 €, 400 000 €, etc. – et oublient que la facture totale en Belgique est nettement plus lourde que dans de nombreux pays voisins. C’est probablement l’erreur la plus fréquente et la plus coûteuse.

Confondre prix d’achat et coût total d’acquisition

Les chiffres recueillis sur le terrain montrent que les frais d’acquisition s’ajoutent à hauteur de 10 % à plus de 20 % au prix du bien, selon qu’il s’agisse d’un logement existant ou d’un neuf soumis à la TVA.

Pour donner un ordre de grandeur, pour un bien de 250 000 € :

Type de bien	Fourchette globale de frais	Montant approximatif
Logement existant	11 % – 15 %	27 500 – 37 500 €
Logement neuf (TVA 21 %)	jusqu’à ≈ 22 %	jusqu’à 55 000 €

Ces pourcentages incluent les droits d’enregistrement (ou la TVA sur le neuf), les honoraires de notaire, les frais de dossier, certains certificats, etc. Ne pas les anticiper conduit souvent à deux scénarios extrêmes : demander un financement impossible ou réduire sa recherche à la dernière minute, avec un choix moins optimal.

Mal maîtriser les droits d’enregistrement selon la Région

Le transfert de propriété est taxé via les droits d’enregistrement, qui varient fortement selon la Région et la nature du bien.

On peut résumer schématiquement les principaux taux actuels pour un premier logement occupé à titre de résidence principale :

Région	Taux réduit résidence principale (conditions)	Taux standard / autres biens
Flandre	≈ 2 % à 3 % (résidence unique)	12 %
Wallonie	3 % (première habitation sous conditions)	12,5 %
Bruxelles	aucun taux réduit, mais abattement important	12,5 %

Ces pourcentages se combinent parfois avec des abattements. Par exemple, Bruxelles exonère les premiers 200 000 € pour un acquéreur qui achète sa résidence principale (dans des conditions de prix et de domiciliation bien définies), ce qui peut représenter jusqu’à 25 000 € d’économie. Wallonie offre une exonération sur les premiers 20 000 € pour le premier achat d’un « logement modeste ».

Minimiser les frais de notaire, de crédit et de certificats

Autre source de mauvaise surprise : les frais annexes. Les honoraires du notaire sont réglementés, mais ils n’ont rien d’anecdotique. Ils oscillent en pratique entre environ 1 % et 2 % du prix, sur une échelle dégressive, auxquels s’ajoutent des frais administratifs (recherches au cadastre, registre hypothécaire, certificats d’urbanisme, etc.) de l’ordre de 800 à 1 500 €.

Du côté du crédit, on trouve :

À cela s’ajoutent les certificats obligatoires, que le vendeur doit en principe fournir mais qui constituent un indicateur pour l’acheteur : certificat de performance énergétique (EPC), contrôle de l’installation électrique, attestation de sol (Wallonie, Bruxelles en cas d’activités à risque, Flandre en présence d’activités polluantes), attestation amiante pour les bâtiments anciens, documents sur les citernes à mazout, informations sur les risques d’inondation, etc. Le coût cumulé de ces contrôles, lorsqu’ils sont à charge du propriétaire qui vend, illustre bien qu’un bien vendu « bon marché » mais mal documenté est un énorme signal d’alerte.

Oublier les coûts récurrents : précompte, charges, rénovations

Beaucoup de nouveaux propriétaires découvrent après l’achat le poids du précompte immobilier (onroerende voorheffing / précompte immobilier), calculé sur le fameux revenu cadastral (kadastraal inkomen), c’est-à-dire une valeur locative théorique. Selon la Région, les taxes régionales, provinciales et communales viennent s’empiler pour atteindre souvent entre un quart et la moitié du revenu cadastral indexé en impôt effectivement payé chaque année.

Ne pas s’intéresser au revenu cadastral avant d’acheter, c’est ignorer :

– le montant du précompte à venir ;

– l’impact de travaux importants sur la révision possible de ce revenu, donc du niveau d’imposition ;

– les éventuelles réductions (par exemple en Flandre, réduction de 25 % pour certains revenus cadastraux modestes, ou réductions liées à des enfants à charge, au handicap, etc.).

S’ajoutent les charges de copropriété pour les appartements, fréquemment entre 50 et 150 € par mois dans un immeuble standard, mais pouvant grimper à 300–500 € pour les résidences avec ascenseur, concierge, piscine ou jardins importants. Sans parler des appels de fonds exceptionnels pour des rénovations lourdes (toiture, façade, ascenseur) qui peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros par lot.

Enfin, beaucoup sous-estiment le coût des remises aux normes (électricité, chauffage, isolation, menuiseries) et des travaux d’amélioration énergétique, alors que certaines Régions, comme la Flandre, imposent explicitement aux acheteurs de logements énergivores de les rénover dans un délai donné.

Négliger le rôle du notaire et la force juridique de l’offre

La Belgique dispose d’un système notarial particulièrement robuste, hérité du modèle napoléonien, avec plus de 1 600 notaires qui assurent la sécurité juridique des transactions. Pourtant, de nombreux acheteurs attendent la dernière minute pour consulter un notaire, voire signent des offres ou compromis sans avis préalable.

Cette approche est risquée, car en droit belge, ce n’est pas l’acte notarié qui crée l’engagement initial, mais l’offre acceptée et le compromis.

Croire que l’on n’est engagé qu’au moment de l’acte notarié

Une erreur très répandue consiste à penser qu’on peut se « rétracter » tant que l’acte authentique n’est pas signé. En réalité :

– une offre d’achat devient contraignante dès qu’elle est acceptée par le vendeur, même si elle a été envoyée par mail ou SMS ;

– un compromis de vente (ou « compromis / verkoopscompromis ») a, en droit belge, la même valeur juridique que l’acte authentique, sauf pour son opposabilité aux tiers.

L’offre reste de plus valable tant qu’aucune date d’expiration n’y est précisée. Nombre d’acheteurs négligent de fixer une durée de validité et perdent la maîtrise du calendrier.

Signer sans conditions suspensives solides

Autre erreur lourde de conséquences : signer une offre ou un compromis sans clause suspensive de financement claire. Si la banque refuse finalement d’octroyer le prêt, l’acheteur reste contractuellement obligé, ou risque la fameuse pénalité de 10 %.

Une clause bien rédigée précise au minimum :

– le type de financement recherché (crédit hypothécaire, montant, durée) ;

– le délai pour obtenir une réponse ;

– l’obligation pour l’acheteur de prouver ses démarches (attestation de refus, par exemple) ;

– la conséquence en cas de non-octroi (résolution de plein droit sans indemnité).

Ne pas utiliser pleinement le notaire comme conseil

En Belgique, la première consultation auprès d’un notaire est en général gratuite, et la plupart des études acceptent volontiers de relire une offre ou un projet de compromis avant signature. Pourtant, de nombreux acheteurs ne les contactent qu’après avoir signé un engagement.

C’est une erreur stratégique : le notaire est non seulement le garant de la régularité de l’acte, mais aussi un conseiller à part entière. Il vérifie les titres de propriété, les inscriptions hypothécaires, les servitudes, les informations urbanistiques, les risques environnementaux, et peut attirer l’attention sur des clauses défavorables ou incomplètes dans les documents proposés par l’agent ou le vendeur.

À noter qu’il est possible pour l’acheteur et le vendeur d’avoir chacun leur notaire, sans que les honoraires totaux augmentent. Se priver de ce double regard pour un des actes les plus importants de sa vie patrimoniale est rarement rationnel.

Sous-estimer le due diligence : titres, urbanisme, pollution, énergie

En Belgique, l’adage « acheté en l’état » reste une réalité : l’acheteur a une obligation de se renseigner et le bien est, sauf clauses particulières ou dol, transmis avec ses qualités mais aussi ses défauts. Or, la plupart des gros problèmes auraient pu être détectés par une due diligence minimale en quatre volets : juridique, urbanistique, environnemental et technique.

Négliger la vérification des titres et des charges

Acheter un bien sans vérifier son historique juridique sur 30 ans, c’est courir le risque d’acheter un problème plutôt qu’un patrimoine. Les points de vigilance principaux sont :

– l’existence de charges réelles (hypothèques, saisies, privilèges) qui suivent le bien et non le propriétaire ;

– des servitudes (droit de passage, canalisations, vues) parfois non matérialisées mais bien opposables ;

– la clarté de la chaîne de propriété : un titre mal établi, un héritage non liquidé, un indivisaire oublié peuvent déclencher des contentieux longs et coûteux.

Oublier l’urbanisme : un classique aux conséquences lourdes

Autre angle mort typique : l’urbanisme. Beaucoup de biens ont subi au fil des décennies des transformations importantes (véranda, extension, changement d’affectation, division en plusieurs logements), parfois sans permis ou en décalage avec le permis octroyé.

Ne pas vérifier auprès de la commune :

– la destination urbanistique du bien (habitation, commerce, mixte, etc.) ;

– la conformité des travaux passés aux permis délivrés ;

– l’existence de procès-verbaux ou d’ordres de remise en état ;

revient à risquer, après l’achat, de se voir interdire un usage projeté (par exemple passer un rez en horeca ou en colocation) ou contraindre à régulariser ou démolir des éléments à ses frais.

Dans certaines communes particulièrement strictes, des permis de rénovation ou d’extension sont refusés de façon répétée, ce qui limite fortement le potentiel d’évolution et la valorisation du bien.

Sous-estimer le risque environnemental : sol pollué, inondations

Les règles environnementales sont régionales et très techniques. Elles concernent notamment les sols potentiellement pollués (anciennes stations-service, ateliers, activités industrielles, dépôts de carburants, etc.), ainsi que les risques d’inondation.

– en Flandre, une enquête de sol orientative est souvent obligatoire en cas de vente lorsqu’une activité à risque a eu lieu sur le terrain. Si une contamination est détectée, une étude descriptive et, le cas échéant, une dépollution doivent être menées ;

– en Wallonie, un décret sol de 2018 impose des obligations d’étude et de traitement lors de certains événements (cessation d’activité, dépôt de permis, dommages à la terre). Le vendeur doit fournir une attestation de sol ;

– à Bruxelles, une ordonnance sur la pollution des sols oblige le cédant d’un terrain à risque à faire réaliser une étude préalable, et, en cas de pollution, des mesures de gestion ou de dépollution peuvent être imposées.

Omettre de vérifier ce volet, c’est s’exposer à des coûts de dépollution parfois astronomiques, alors même que l’acheteur n’est pas à l’origine de la pollution. Certes, il peut se retourner contre le pollueur initial, mais uniquement après avoir assumé les obligations imposées par l’administration.

Faire l’impasse sur l’état technique et l’énergie

Enfin, beaucoup d’acheteurs se contentent d’un simple coup d’œil, parfois accompagné d’un proche bricoleur, sans faire appel à un expert indépendant. Or, les rapports de diagnostic obligatoires ne couvrent pas tout : le certificat électrique vérifie la conformité, pas l’état de vétusté ; l’EPC donne un score énergétique, pas la durée de vie de la chaudière.

Les principaux risques techniques ignorés sont :

– les problèmes structurels (fissures, mouvements de structure, affaissements) ;

– l’humidité (remontées capillaires, infiltrations, condensation), très fréquente dans le bâti ancien ;

– la toiture (fuites, isolation inexistante, structure fatiguée) ;

– les installations techniques obsolètes (électricité, chauffage, plomberie) ;

– la présence d’amiante dans les constructions d’avant 2001.

Un audit ou une expertise peut coûter quelques centaines d’euros, mais éviter des travaux de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Il permet aussi de renégocier le prix ou d’exiger des réparations avant l’acte. Ne pas en profiter relève souvent de la fausse économie.

Se perdre dans la fiscalité : revenus cadastraux, taxes, plus-values

Le système fiscal belge appliqué à l’immobilier est aussi dense que nuancé. Bien souvent, l’erreur ne réside pas dans un simple calcul mal fait, mais dans une mauvaise compréhension du mécanisme de base, à commencer par le fameux revenu cadastral.

Mal comprendre le « kadastraal inkomen »

Le revenu cadastral est une estimation, par l’administration fiscale, du loyer théorique que le bien pourrait produire en une année, sur la base de valeurs historiquement déterminées puis indexées. C’est cette base qui sert à calculer :

– le précompte immobilier annuel ;

– le revenu immobilier imposable pour un particulier qui donne le bien en location à un particulier (hors activité professionnelle).

Ignorer ce chiffre, c’est : le nombre qui ne doit pas être pris en compte.

– sous-estimer ses futurs impôts locaux ;

– mal calculer le rendement net d’un investissement locatif ;

– passer à côté de certaines réductions (maison modeste, enfants à charge, adaptation pour handicap, etc.).

À l’inverse, certains travaux d’amélioration peuvent déclencher une révision à la hausse du revenu cadastral, faisant grimper durablement la taxation. Il faut donc intégrer ce paramètre dès la phase de projet.

Oublier les différences d’imposition entre location, occupation et revente

La manière dont le bien est utilisé influence fortement sa fiscalité.

Pour un particulier

Particulier

– la résidence propre (occupée au moins un an avant la vente) échappe en principe à l’impôt sur la plus-value, même si la valeur a fortement augmenté ;

– la vente d’un bien bâti dans un délai court (moins de 5 ans) ou d’un terrain dans un certain délai peut déclencher une taxation de la plus-value (16,5 % ou 33 % selon les cas, hors majorations) ;

– les loyers perçus via une location à un particulier ne sont pas taxés sur le loyer brut, mais sur la base du revenu cadastral majoré, ce qui peut être avantageux.

Pour une société, les règles sont différentes : loyers et plus-values entrent dans le cadre de l’impôt des sociétés (25 % en régime standard), mais avec des possibilités d’amortissement de l’immeuble et, parfois, de report de taxation en cas de remploi.

Se lancer dans un achat d’investissement en personne physique ou via société sans comparaison préalable de ces régimes est une erreur stratégique fréquente, difficile à corriger ensuite.

Sous-estimer l’impact des charges et incitations énergétiques

Un autre angle mort fiscal concerne les politiques régionales en matière d’énergie. Chaque Région transpose les directives européennes sur la performance énergétique des bâtiments, avec ses propres seuils, obligations et incitants financiers.

– en Flandre, un acheteur d’un logement avec un très mauvais score EPC est tenu de le porter à un niveau minimal dans un délai de cinq ans, avec à la clé des primes mais aussi une obligation légale ;

– les logements très performants (EPC A) se valorisent jusqu’à près de 20 % plus cher que des biens moins performants, ce qui change complètement le calcul de rentabilité et de plus-value potentielle ;

– certaines aides publiques exonèrent partiellement ou totalement de droits d’enregistrement ou de précompte sur une période donnée pour des rénovations lourdes ou des bâtiments classés.

Ignorer ces règles peut conduire à deux erreurs opposées : acheter un bien passoire énergétique sans budgeter les travaux imposés, ou écarter un bien plus cher à l’achat mais nettement plus intéressant à long terme en raison de ses performances et des aides mobilisables.

Faire l’impasse sur les droits de préemption, la copropriété et les règles d’usage

Au-delà des éléments purement financiers et juridiques, le droit immobilier belge contient une série de mécanismes spécifiques qui peuvent ralentir, bloquer ou compliquer un achat : droits de préemption, statuts de copropriété, restrictions de zonage, etc.

Ignorer les droits de préemption publics et privés

Plusieurs acteurs peuvent disposer d’un droit de préemption (droit de préférence) avant un acheteur privé :

– des pouvoirs publics (commune, Région, société de logement social) sur certaines zones (logements vides, réserves naturelles, zones portuaires, périmètres spécifiques de rénovation) ;

– à Bruxelles, les locataires bénéficiant d’un bail de longue durée peuvent avoir un droit de premier achat si le propriétaire décide de vendre.

Sous-estimer le pouvoir des statuts de copropriété

Pour l’achat d’un appartement, un piège classique concerne la copropriété. Les statuts et le règlement d’ordre intérieur peuvent :

– restreindre certains usages (locations de courte durée type Airbnb, colocation, affectation professionnelle) ;

– imposer des règles très strictes en matière de travaux (même à l’intérieur du lot) ;

– fixer des clés de répartition des charges défavorables.

Dans certains immeubles, l’admission d’un nouvel acquéreur peut même être soumise à l’accord de l’assemblée générale pour préserver le caractère résidentiel du bâtiment. Ne pas lire les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, ni les comptes de la copropriété, revient à fermer les yeux sur : les décisions prises et les finances de la copropriété.

Oublier les contraintes de zonage et de division parcellaire

Enfin, certains projets d’achat s’accompagnent d’une volonté de diviser un terrain, de transformer un usage ou de développer un projet mixte. Là encore, chaque Région, province et commune dispose de règles précises :

– la division de parcelles nécessite souvent une autorisation urbanistique ;

– le changement d’affectation (d’un commerce en logement, d’un atelier en loft, etc.) n’est pas libre et suppose une compatibilité avec le plan de secteur ou le plan local d’urbanisme ;

– dans les zones historiquement ou architecturalement protégées, tout projet est soumis à une couche supplémentaire de contraintes, parfois compensées par des subventions.

Acheter un bien en vue de le transformer sans avoir un début de retour d’un architecte local ou du service d’urbanisme est l’une des plus grandes sources de désillusions chez les acquéreurs « projet ».

Mal préparer son financement : surestimer ce que la banque prêtera

La Belgique offre un marché du crédit hypothécaire très développé, même pour les étrangers. Mais beaucoup d’acheteurs surestiment ce qu’ils peuvent emprunter ou se fient à des conditions « moyennes » non adaptées à leur profil.

Confondre capacité d’emprunt théorique et pratique

Les banques belges se basent en général sur deux ratios clés :

– le paiement mensuel total (crédit + autres dettes) ne doit pas dépasser environ 35 à 40 % des revenus mensuels nets ;

– une part minimale doit rester pour les dépenses de vie, souvent autour de 1 100 – 1 200 € pour une personne seule.

Partir du principe qu’un financement à 100 % du prix est la norme conduit souvent à :

– perdre du temps sur des biens inaccessibles ;

– signer une offre sans clause de financement, en pensant que « la banque suivra » ;

– devoir renoncer, avec à la clé la pénalité contractuelle.

Sous-estimer le délai de traitement, surtout pour les étrangers

La période entre la demande de crédit et la décision finale varie généralement entre 2 et 8 semaines, mais peut grimper à 6–10 semaines pour certains profils étrangers, notamment les ressortissants de pays soumis à une réglementation de conformité plus lourde (comme les États-Unis avec FATCA).

Ne pas intégrer le coût de l’assurance solde restant dû et des assurances obligatoires

La plupart des banques conditionnent leurs meilleures offres de taux à la souscription :

– d’une assurance solde restant dû, pour couvrir tout ou partie du capital restant en cas de décès de l’emprunteur ;

– d’une assurance incendie sur le bien donné en garantie.

Ces produits représentent des coûts annuels supplémentaires non négligeables, surtout pour les profils à risque plus élevé (âge, santé). Bâtir un plan de financement sans en tenir compte conduit, encore une fois, à une vision trop optimiste du budget disponible.

Les erreurs spécifiques aux achats sur plan et aux projets neufs

Le marché belge du neuf, notamment en ville (Bruxelles, Anvers, Gand) connaît un développement important de projets résidentiels, souvent vendus « sur plan ». Pour encadrer ce type de vente, la loi Breyne offre une protection particulière aux acheteurs. Ne pas connaître ses règles, c’est s’exposer à des abus.

Payer trop d’acomptes ou à un mauvais rythme

La loi Breyne limite strictement les acompte avant la signature de l’acte notarié : le total des sommes versées ne peut dépasser 5 % du prix convenu. Tout montant versé, même qualifié de « réservation », est considéré comme un acompte au sens de la loi.

Accepter un calendrier de paiements déséquilibré, qui anticipe trop sur l’avancement réel, accroît considérablement le risque en cas de retard, de mauvaise exécution ou de faillite du promoteur.

Négliger la garantie d’achèvement

La loi Breyne impose également au promoteur de fournir une garantie d’achèvement ( bancaire ou assimilée), couvrant au minimum 5 % du prix des travaux, voire 100 % pour certains promoteurs non certifiés. Cette garantie protège l’acquéreur en cas de défaillance ou de faillite du constructeur.

Signer la réception provisoire sans inspection sérieuse

Autre erreur fréquente : accepter la réception provisoire du logement sans une visite minutieuse, idéalement accompagnée d’un expert ou d’un architecte indépendant. Or, c’est à ce moment que commence à courir :

– la garantie d’un an sur les défauts apparents ;

– la garantie décennale sur la stabilité et l’étanchéité de l’ouvrage.

Signer un procès-verbal de réception laconique, sans lister les réserves (malfaçons, finitions incomplètes, non-conformités par rapport au cahier des charges), peut rendre ensuite beaucoup plus difficile toute réclamation.

Conclusion : transformer les pièges en avantage grâce à l’information

L’achat d’un bien immobilier en Belgique est à la fois bien protégé par le système notarial et truffé de spécificités juridiques, fiscales et régionales. Les erreurs les plus courantes suivent pourtant des schémas assez simples :

– sous-estimation massive des frais d’acquisition et des coûts récurrents ;

– confusion sur le moment où l’on est engagé (offre, compromis, acte) ;

– due diligence juridique, urbanistique, environnementale et technique incomplète voire inexistante ;

– méconnaissance des droits régionaux, des incitants et des contraintes en matière d’énergie, de sol, de zonage ;

– préparation financière insuffisante (apport, délais bancaires, assurances) ;

– et, pour le neuf, mauvaise maîtrise de la loi Breyne et de ses garanties.

Dans un pays où plus de 70 % des habitants sont propriétaires, et où le marché reste relativement stable, prendre le temps de bien faire les choses permet de transformer un terrain miné en investissement solide, qu’il s’agisse de se loger ou de louer. En Belgique plus qu’ailleurs, la clé d’un bon achat n’est pas seulement le prix au mètre carré, mais la maîtrise de l’ensemble du cadre légal, fiscal et technique qui entoure chaque brique.

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