Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier belge n’a jamais autant fait parler de lui. Entre flambée des prix dans certains quartiers bruxellois, boom discret en Wallonie et tensions persistantes sur l’offre de logements, acheter un bien à Bruxelles, Anvers, Gand, Liège ou Charleroi ne coûte clairement pas la même chose. Pourtant, sur le papier, il s’agit du même pays, des mêmes taux d’intérêt, et d’un cadre réglementaire largement commun.
Derrière l’unité apparente, le marché immobilier belge est en réalité très fragmenté, avec des trajectoires et des écarts de prix distincts pour chaque ville et région. Comprendre ces différences est essentiel, que vous soyez acquéreur, investisseur locatif ou simplement observateur de l’économie du pays.
Un marché national en hausse modérée, mais sous forte pression
À l’échelle du pays, les chiffres donnent une impression de calme relatif. La maison moyenne se négocie autour de 355.371 €, tandis que l’appartement moyen tourne autour de 271.218 €. En termes de surface, les maisons se situent en moyenne entre 2.049 et 2.400 € du mètre carré, contre 3.064 à 3.483 € pour les appartements, selon les périodes et les sources.
Progression en glissement annuel de l’indice des prix des maisons au troisième trimestre 2024.
Cette dynamique générale masque toutefois de fortes tensions. Le pays souffre d’une pénurie chronique de logements : on crée chaque année environ 45.000 nouveaux ménages, mais la construction ne livre que 35.000 à 40.000 logements neufs. Le taux de vacance résidentielle devrait ainsi tomber sous les 5 %. Dans un tel contexte, la moindre baisse de délivrance de permis de bâtir – ils ont reculé d’environ 13,9 % sur les neuf premiers mois de 2024 – contribue mécaniquement à maintenir la pression sur les prix, surtout dans les grandes villes.
À mi-2025, pour un crédit hypothécaire de 300 000 € sur 20 ans à un taux stabilisé de 3 %, la mensualité s’élève à environ 1 660 €. Cette somme représente plus du quart du revenu médian de nombreux ménages, illustrant l’effort d’accession dans un contexte où les banques exigent généralement un apport de 10 à 20 % et appliquent un ratio prêt-valeur (LTV) proche de 80 % pour les primo-accédants, après un pic de taux supérieur à 3,8 % en 2023.
À cela s’ajoutent des frais de transaction lourds : entre 11 et 15 % du prix pour un bien existant, pouvant grimper jusqu’à 22 % dans le neuf. Ces coûts incluent notamment les droits d’enregistrement (de 2 à 12 % en Flandre, 12,5 % à Bruxelles, 6 à 12,5 % en Wallonie pour les anciens régimes et 3 % pour la résidence principale dans la Wallonie réformée), ainsi que les honoraires de notaire, autour de 1 à 1,6 % du prix.
Trois régions, trois niveaux de prix
Le marché immobilier belge se structure d’abord autour de ses trois grandes régions : la Région de Bruxelles-Capitale, la Région flamande et la Région wallonne. Chacune affiche des prix et des dynamiques qui lui sont propres.
Bruxelles, la région la plus chère
La Région de Bruxelles-Capitale se situe nettement au sommet de l’échelle. Pour le seul premier trimestre 2025, la médiane d’une maison mitoyenne ou semi‑mitoyenne y atteint 525.000 €, tandis qu’une maison entièrement isolée dépasse largement le million, avec une médiane à 987.500 €. Les appartements y voient leur prix médian autour de 265.000 €, même si les moyennes et les prix au mètre carré montent plus haut.
Prix maximum au mètre carré pour des programmes neufs de luxe à Bruxelles, dans les communes les plus prisées.
Flandre, entre accessibilité relative et poches très chères
La Flandre occupe une position intermédiaire. Pour le premier trimestre 2025, les maisons accolées ou semi‑mitoyennes affichent une médiane de 320.000 €, les maisons quatre façades 430.000 €, et les appartements un peu plus de 256.000 €. Les prix au mètre carré se situent, selon les provinces, entre 2.257 et 2.539 € pour les maisons, et entre 2.890 et 3.260 € pour les appartements.
Sous cette moyenne se cachent deux réalités opposées. D’un côté, des provinces relativement abordables comme le Limbourg ou la Flandre occidentale, où l’on trouve des maisons mitoyennes autour de 250.000 € et des appartements autour de 225.000 à 240.000 €. De l’autre, des zones extrêmement chères comme la province du Brabant flamand, la côte ou des communes de prestige telles que Knokke‑Heist ou Sint‑Martens‑Latem, où les maisons peuvent dépasser très largement les 800.000 €.
Wallonie, la région la plus abordable… en apparence
La Wallonie reste, en moyenne, la région la moins chère. Sur le premier trimestre 2025, la maison mitoyenne ou semi‑mitoyenne s’y négocie autour de 200.250 €, la maison isolée à 335.000 €, tandis que l’appartement affiche une médiane de 190.000 €. Au mètre carré, les maisons se situent entre 1.411 et 1.708 € selon les provinces, et les appartements entre 1.847 et 2.292 €.
Les prix de l’immobilier en Wallonie présentent des écarts considérables entre ses provinces. Le Hainaut est l’une des moins chères du pays (maisons ~1.411 €/m², appartements ~1.847 €/m²), tandis que le Brabant wallon, influencé par la périphérie bruxelloise, atteint des niveaux comparables au haut de gamme flamand (maisons ~2.342 €/m², appartements ~3.244 €/m², avec des médianes proches de 460.000 € pour les villas).
Synthèse régionale : maisons et appartements
Pour situer ces écarts, un tableau récapitulatif des prix médians par région permet de visualiser les ordres de grandeur.
| Région | Maison mitoyenne / 2 façades (médiane) | Maison 4 façades (médiane) | Appartement (médiane) |
|---|---|---|---|
| Belgique (Q1 2025) | 290.000 € | 395.000 € | 249.000 € |
| Bruxelles-Capitale | 525.000 € | 987.500 € | 265.000 € |
| Flandre | 320.000 € | 430.000 € | 256.406 € |
| Wallonie | 200.250 € | 335.000 € | 190.000 € |
Ces moyennes ne disent cependant rien des réalités locales dans les grandes villes, où se concentre une part très importante des transactions et de la demande locative.
Bruxelles, Anvers, Gand, Liège, Charleroi, Namur : des villes à plusieurs vitesses
En Belgique, quelques villes dominent clairement la carte immobilière : Bruxelles, Anvers, Gand, Liège, ainsi que des centres régionaux comme Bruges, Charleroi, Namur ou Leuven. Chacune combine des niveaux de prix et des profils de rendements locatifs spécifiques.
Bruxelles : capital européenne et championne des prix
La ville de Bruxelles concentre à elle seule une grande partie des transactions de la région. Les prix y sont à la fois très élevés et extrêmement contrastés selon les communes et les quartiers. En moyenne, on y paie environ 3.520 €/m² pour un appartement et 2.968 €/m² pour une maison, mais cette moyenne cache de véritables mondes parallèles.
Dans les communes aisées comme Ixelles, Uccle, Woluwe‑Saint‑Pierre ou Woluwe‑Saint‑Lambert, les prix au mètre carré dépassent 4.000 €, parfois 5.000 €. Certaines rues très recherchées à Uccle ou au centre-ville dépassent même 5.500 € du mètre carré. À l’opposé, des communes comme Molenbeek‑Saint‑Jean, Anderlecht ou Koekelberg proposent des prix plus contenus, avec des appartements autour de 2.700 à 3.200 €/m², ce qui reste élevé, mais nettement inférieur aux beaux quartiers.
Le marché des maisons reflète la même fracture. Des communes comme Ixelles, Woluwe‑Saint‑Pierre ou Uccle présentent des médianes de 705.000 à plus de 900.000 € pour une maison, alors qu’Anderlecht et Molenbeek oscillent autour de 335.000 à 370.000 €. Pourtant, ces communes plus abordables restent encore bien au‑dessus des niveaux observés dans de nombreuses villes wallonnes.
Bruxelles présente la particularité d’être la région où les logements sont les plus chers, alors que le revenu disponible des ménages y est inférieur à celui de la Flandre. Cette pression immobilière s’explique par son statut de capitale nationale et européenne, la présence d’institutions internationales comme l’OTAN, d’un important tissu de sièges d’entreprises, ainsi que par une offre foncière très limitée et des règles urbanistiques strictes. Il en résulte une forte demande sur un marché structurellement tendu.
Sur le segment locatif, Bruxelles affiche les loyers les plus élevés du pays. Le loyer moyen y tourne autour de 1.321 € et progresse encore (+5 % sur un an). Un deux‑chambres se loue souvent autour de 1.250 à 1.500 € mensuels, davantage dans les communes huppées. Les rendements bruts pour les appartements varient entre 4,87 et 6,02 %, avec une moyenne autour de 5,56 %. Pour un investisseur, il s’agit d’un compromis entre sécurité (forte demande de cadres internationaux, de fonctionnaires européens, d’étudiants) et rendement légèrement inférieur à ce que l’on trouve dans certaines villes wallonnes.
Anvers : moteur flamand et championne de la hausse sur dix ans
Anvers se positionne comme l’autre grande place immobilière du pays. Au mètre carré, un appartement s’y échange autour de 2.819 à 2.934 €, une maison proche de 2.393 à 2.614 €/m² selon les sources et les dates. À l’échelle de la ville, les maison 4 façades se négocient couramment entre 400.000 et 500.000 €, les appartements typiques entre 250.000 et 350.000 €.
Sur dix ans, Anvers a enregistré l’une des plus fortes progressions du pays, avec une hausse des prix supérieure à 50 %, dépassant même Bruxelles sur cette période. La dynamique s’explique par l’attractivité économique de la ville (port, industrie, diamant, mode), un centre historique embelli, et une demande locative soutenue par les étudiants et les actifs.
Côté rendement, Anvers offre des loyers en moyenne autour de 1.050 € pour un deux‑chambres. Les rendements bruts des appartements s’établissent autour de 5,09 % en moyenne, avec des fourchettes allant de 3,31 à plus de 6 %. Pour un petit studio ou un une‑chambre bien situé, les rendements peuvent dépasser 5 %, tandis que les grands appartements familiaux dans les quartiers les plus prisés affichent des rendements plus modestes, autour de 3 à 4 %.
Gand : équilibre recherché entre croissance et rentabilité
Gand est souvent citée comme ville offrant un bon compromis entre potentiel d’appréciation et rendement locatif. Les appartements y tournent autour de 3.470 €/m², les maisons autour de 2.763 €/m², avec des fourchettes un peu plus basses selon les secteurs (certains relevés indiquent 2.920‑2.950 €/m² pour les appartements et un peu plus de 2.200 €/m² pour les maisons dans certains quartiers).
C’est le nombre d’étudiants qui contribue à la dynamique du marché immobilier de la ville.
Les loyers gantois restent un peu en dessous de ceux d’Anvers : un deux‑chambres se loue souvent entre 900 et 1.000 € par mois. Les rendements nets se situent généralement entre 4,5 et un peu plus de 5 %, ce qui en fait un terrain de jeu apprécié des investisseurs cherchant un bon rapport entre risque, liquidité et rendement.
Liège : capitale wallonne des opportunités locatives
Liège illustre bien le contraste entre prix d’achat relativement modestes et rendements locatifs intéressants. Les appartements y coûtent environ 2.241 à 2.426 €/m², les maisons autour de 1.689 à 1.790 €/m². Une maison isolée tourne autour de 290.000 € en moyenne, un appartement démarre parfois autour de 175.000 €.
Les rendements locatifs y sont particulièrement attractifs : le rendement brut des appartements se situe entre 4,3 et 5,38 %, pour une moyenne autour de 4,75 %. Certains quartiers comme Outremeuse ont déjà montré des performances remarquables, avec des retours annuels de l’ordre de 8,4 % selon une étude citée.
Pour un investisseur, le ticket d’entrée reste modéré, alors que la demande locative est soutenue par un public mixte de travailleurs, d’étudiants et de frontaliers (la ville est reliée en TGV à Bruxelles en à peine plus d’une demi‑heure). C’est l’une des raisons pour lesquelles Liège est souvent placée en tête des villes wallonnes à potentiel.
Charleroi : prix planchers, rendements au-dessus de la moyenne
Charleroi figure parmi les marchés les plus abordables du pays. Les prix au mètre carré y sont nettement inférieurs à ceux des autres grands centres : environ 1.610 €/m² pour un appartement et 1.310 €/m² pour une maison. On y trouve encore des appartements avec une médiane autour de 125.000 € et des maisons souvent sous les 200.000 €.
Les appartements affichent fréquemment des rendements locatifs bruts supérieurs à ce pourcentage.
Namur : centre administratif et ville de taille humaine
Namur, capitale régionale, affiche des prix intermédiaires pour la Wallonie : environ 2.795 €/m² pour un appartement et 2.105 €/m² pour une maison dans les dernières données disponibles. Les prix restent bien inférieurs à ceux des grandes villes flamandes ou de Bruxelles, mais plus élevés que ceux de certaines villes industrielles wallonnes.
Les rendements locatifs y sont également intéressants, souvent autour de 5 % brut pour les appartements. Namur bénéficie d’une agréable qualité de vie, de liaisons ferroviaires rapides (notamment vers Bruxelles et Liège) et de projets de rénovation urbaine qui soutiennent la demande.
Comparaison des prix au mètre carré dans les principales villes
Un tableau synthétique permet de comparer rapidement les prix moyens au m² pour appartements et maisons dans plusieurs grandes villes belges (données août 2025 et sources Statbel / portails immobiliers) :
| Ville | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) |
|---|---|---|
| Bruxelles (ville) | 3.520 € | 2.968 € |
| Ixelles | 4.237 € | 4.132 € |
| Uccle | 4.001 € | 3.870 € |
| Etterbeek | 4.005 € | 3.693 € |
| Anvers | 2.934 € | 2.614 € |
| Gand | 3.470 € | 2.763 € |
| Bruges | 2.991 € | 2.368 € |
| Leuven | 3.983 € | 3.363 € |
| Liège | 2.426 € | 1.790 € |
| Charleroi | 1.610 € | 1.310 € |
| Namur | 2.795 € | 2.105 € |
Au‑delà de la hiérarchie bien nette entre Bruxelles, grandes villes flamandes et grands centres wallons, ce tableau met en lumière un autre phénomène : à Bruxelles comme à Leuven, les prix au m² rivalisent avec ceux de capitales européennes de second rang comme Berlin ou Vienne, alors que dans le Hainaut ou certaines parties de la province de Liège, les prix se rapprochent de niveaux observés dans des villes françaises intermédiaires.
Les extrêmes : communes millionnaires et villages ultra‑abordables
La Belgique est aussi un pays d’extrêmes immobiliers. D’un côté, des communes classées parmi les plus chères d’Europe occidentale pour leur segment, de l’autre des villages où une maison se paye encore moins de 100.000 €.
Les communes les plus chères
Pour les maisons, quelques noms reviennent systématiquement en tête de classement :
– Knokke‑Heist sur la côte flamande, où la médiane d’une maison avoisine ou dépasse 900.000 € et où les villas de prestige dépassent largement le million.
– Sint‑Martens‑Latem, près de Gand, avec des médianes autour de 845.000 € et plus.
– Dans la périphérie bruxelloise, des communes comme Kraainem ou Tervuren affichent des médianes dépassant 580.000 à 640.000 €.
– Côté bruxellois, Ixelles, Uccle, Woluwe‑Saint‑Pierre et Watermael‑Boitsfort présentent des médianes comprises grosso modo entre 650.000 et plus de 900.000 € pour les maisons.
Les communes les plus exclusives de Wallonie, avec des prix médians pour les maisons largement supérieurs à la moyenne nationale.
Dépasse les 650 000 € de prix médian pour les maisons.
Suit de près le niveau de prix de Lasne.
Affiche un niveau de prix très élevé.
Affiche également un niveau de prix très élevé.
Pour les appartements, Knokke‑Heist domine aussi le classement, avec des médianes autour de 523.750 à plus de 560.000 €, surtout sur le front de mer. Dans le Brabant wallon, Waterloo figure parmi les villes les plus chères pour ce segment, avec des médianes proches de 360.000 €. À Bruxelles, Woluwe‑Saint‑Pierre, Ixelles ou Uccle dépassent fréquemment les 340.000 à 380.000 € de prix médian pour un appartement.
Les communes les plus abordables
À l’autre bout du spectre, certaines communes affichent des niveaux de prix qui paraissent presque déconnectés de ceux des grandes villes.
Prix médian des maisons dans certaines communes wallonnes comme Colfontaine ou Froidchapelle
Pour les appartements, des villes comme Charleroi ou certaines communes de l’est wallon (La Calamine, notamment) affichent des médianes à peine supérieures à 100.000 € pour un logement. Ces prix s’expliquent par un contexte socio‑économique souvent plus fragile, un parc immobilier plus ancien, et parfois une image extérieure moins valorisée.
En Flandre, des communes comme Menen ou Ronse figurent parmi les moins chères, avec des maisons médianes juste en dessous ou au‑dessus de 200.000 € et des appartements autour de 150.000 à 160.000 €. Elles n’en restent pas moins connectées aux principaux bassins d’emploi flamands, ce qui en fait des marchés intéressants pour certains investisseurs à la recherche d’un compromis entre accessibilité et potentiel de revalorisation.
Résidentiel vs locatif : où les rendements sont-ils les plus élevés ?
Comparer les prix entre villes ne prend tout son sens qu’en les rapprochant des revenus locatifs. Sur ce terrain, la géographie belge se réorganise : les marchés les plus chers ne sont pas toujours les plus rentables.
Rendements dans les grandes villes
Les données disponibles montrent des rendements bruts moyens pour les appartements d’environ 4,24 % au niveau national, mais avec de fortes variations locales.
Un tableau permet d’illustrer ces écarts :
| Ville | Rendement brut moyen appartements (Q1 2025) |
|---|---|
| Bruxelles | 5,56 % |
| Anvers | 5,09 % |
| Liège | 4,75 % |
| Gand | ~4,5–5,2 % (net estimé) |
| Bruges | 2,75 % |
| Ostende | 4,26 % |
| Leuven | 3,88 % |
| Mechelen | 3,95 % |
| Kortrijk | 3,70 % |
| Charleroi | ≥ 5,6 % |
On remarque que : les tendances évoluent constamment dans le temps.
Bruxelles et Anvers combinent des loyers et des prix d’achat élevés, avec des rendements bruts autour de 5 %. Gand, Liège, Charleroi et plusieurs villes wallonnes offrent des rendements entre 4,5 % et plus de 6 %, grâce à des prix d’achat plus bas pour des loyers corrects. Bruges, avec son prestige touristique et ses prix très élevés, présente des rendements plutôt faibles, souvent inférieurs à 3 % brut.
Pour un investisseur, ces différences sont cruciales : un appartement bruxellois garantira une forte liquidité à la revente et une demande locative quasi permanente, mais son rendement net sera inférieur à un bien acquis à Liège ou Charleroi pour un budget bien plus modeste.
Location, prix et profils de locataires
Les profils de locataires varient eux aussi fortement d’une ville à autre, ce qui influence la stabilité des revenus et les perspectives de revalorisation.
À Bruxelles, la demande locative est principalement portée par les fonctionnaires européens, le personnel diplomatique, les employés d’organisations internationales, les expatriés de multinationales et les étudiants avancés. Le marché est très locatif (60% des ménages) et majoritairement composé d’appartements (90% du parc). Les rendements bruts varient de 3,5% à 6%, et les loyers sont en forte hausse (+18,3% au niveau national depuis 2021).
À Anvers, la demande provient des travailleurs du port, des salariés de grandes entreprises, du secteur du diamant et de la mode, ainsi que de milliers d’étudiants. Gand est dominée par sa population estudiantine et son écosystème technologique, tandis que Liège et Charleroi servent à la fois de centres universitaires et de pôles pour les navetteurs transfrontaliers ou interrégionaux.
Cette diversité explique pourquoi certaines villes à bas prix, bien situées le long de grands axes (E40, E42) ou proches de gares à grande vitesse, affichent des rendements supérieurs malgré des loyers absolus plus faibles.
Pourquoi de tels écarts entre les villes ?
Comparer les prix au mètre carré entre Bruxelles, Anvers, Gand, Liège ou Charleroi ne suffit pas. Il faut aussi comprendre les facteurs structurels qui nourrissent ces écarts.
Une pénurie de logements généralisée, mais plus aiguë en ville
Partout dans le pays, le nombre de nouveaux logements mis sur le marché reste inférieur à la croissance du nombre de ménages. Les procédures de permis sont longues, les règles d’urbanisme strictes, et les contraintes environnementales ou patrimoniales limitent les possibilités de construction dans de nombreux centres urbains.
Cette tension est particulièrement visible à Bruxelles, dans le Brabant flamand, sur la côte et dans plusieurs grandes villes flamandes. En Flandre, on estime qu’environ trois quarts de la hausse des prix depuis les années 1970 résulte de la progression du prix du terrain. La densité de population plus élevée, notamment autour de Bruxelles et d’Anvers, a créé une véritable rareté du foncier.
Des politiques fiscales qui accentuent les mouvements
Les droits d’enregistrement, largement régionaux, ont aussi un effet non négligeable. La baisse à 2 % en Flandre pour la résidence principale et la chute spectaculaire à 3 % en Wallonie pour le même type d’achat ont contribué à stimuler les transactions début 2025, particulièrement dans ces régions. En Wallonie, les autorités constatent un bond du nombre de ventes de maisons au‑delà de 300.000 €, ce qui a mécaniquement tiré les prix vers le haut.
À Bruxelles, où les droits d’enregistrement restent à 12,5 % (avec toutefois une exonération sur la première tranche de 200.000 € pour certains achats), le coût d’entrée demeure plus élevé, ce qui peut freiner une partie de la demande des ménages locaux. Mais la pression internationale et la rareté de l’offre continuent à maintenir les prix à un niveau très élevé.
Contexte immobilier bruxellois
Des écarts de revenus et de dynamisme économique
Les différences de prix reflètent aussi des réalités économiques divergentes. La Flandre affiche en moyenne des revenus plus élevés, un chômage plus bas et un tissu économique plus dense. Wallonie connaît davantage de zones industrielles en reconversion, un chômage plus important (8 à 9 % dans certains cas) et une croissance plus lente. Bruxelles, de son côté, abrite de hauts revenus mais aussi une importante population modeste, ce qui crée un contraste particulièrement marqué entre quartiers riches et zones en difficulté.
Dans certaines communes wallonnes au marché très accessible, comme Hastière ou Colfontaine, les prix d’achat restent bas. Cela s’explique par des revenus moyens faibles et une demande solvable limitée, malgré des rendements locatifs parfois intéressants pour les investisseurs.
L’impact croissant de la performance énergétique
L’obligation grandissante de rénover les logements peu performants sur le plan énergétique a introduit une nouvelle variable. En Flandre, la mise en place d’exigences de rénovation pour les biens énergivores a déjà créé un écart de prix entre logements bien isolés et passoires thermiques. Au niveau national, les biens classés A peuvent bénéficier d’une prime de 12 à 22 % sur le prix par rapport à un bien classé D, toutes choses égales par ailleurs.
Les programmes publics qui instaurent une TVA réduite à 6 % pour les projets de démolition-reconstruction de logements éco‑efficients, ou les subventions pour l’installation de pompes à chaleur et de panneaux solaires (valorisés respectivement à 15.000‑25.000 € et 10.000‑20.000 € dans le prix de revente) renforcent cette tendance. Dans les grandes villes, les biens rénovés et économes en énergie s’arrachent à des prix nettement supérieurs aux logements anciens à rénover.
La Belgique face aux autres capitales européennes
À l’échelle européenne, la Belgique se situe dans une position paradoxale. D’un côté, des analystes estiment que le marché reste cher par rapport aux revenus, avec des études parlant encore d’une surévaluation de l’ordre de 17 à 36 % selon les méthodes (prix‑revenus, taux d’intérêt, modèles économétriques). De l’autre, les prix restent inférieurs à ceux de plusieurs capitales voisines.
Prix au mètre carré dans les quartiers centraux de Paris, pouvant atteindre jusqu’à 12 000 €.
En moyenne, les appartements belges sont estimés autour de 3.050 à 3.100 €/m² contre près de 3.800 à 3.900 €/m² pour la France dans son ensemble. Les maisons belges se situent autour de 2.040 à 2.080 €/m², contre 2.480 à 2.930 €/m² pour la France. En revanche, la Belgique se distingue par des coûts de transaction souvent plus élevés, des taxes foncières globalement plus lourdes et des charges de logement parfois 5 à 10 % plus élevées que de l’autre côté de la frontière.
Quelles perspectives pour les années à venir ?
Les projections convergent vers une poursuite de la hausse des prix en Belgique, mais à un rythme plus modéré que dans la décennie écoulée. Les grandes banques et institutions évoquent généralement une progression de l’ordre de 3 % par an pour 2025 et 2026, voire un peu plus selon certains scénarios.
Plusieurs éléments militent pour un atterrissage en douceur plutôt qu’un retournement brutal :
Analyse des principaux facteurs influençant le marché du logement en France
Après la phase de hausse post‑2022, les taux d’intérêt semblent se stabiliser autour de 3 à 4 %.
La délivrance de permis de construire restant en berne, la pénurie de logements ne se résorbe pas.
La démographie, la tendance à la décohabitation et l’urbanisation maintiennent une demande forte, particulièrement dans les villes universitaires et les métropoles.
Dans le même temps, la capacité des ménages à suivre les prix arrive à ses limites. Plus de la moitié des Belges considèrent déjà le logement comme inabordable, et près des deux tiers estiment que les jeunes auront encore plus de difficultés à acheter dans le futur. Les ratios prix/revenus ont atteint des niveaux élevés, et les études de la Banque nationale ou de l’OCDE ont longtemps pointé une surévaluation du marché, même si cette dernière semble s’être en partie résorbée grâce à une forme de ralentissement en termes réels.
À court terme, il est probable que : les tendances actuelles continuent d’influencer les décisions économiques et politiques.
– les marchés déjà très chers comme certains quartiers bruxellois ou littoraux connaissent une progression plus contenue, voire des phases de stagnation en termes réels ;
– les régions encore abordables mais bien connectées – Hainaut, Namur, une partie de Liège, certaines villes secondaires flamandes – continuent d’attirer des acheteurs à la recherche de prix plus raisonnables, ce qui pourrait y entretenir une hausse des prix légèrement supérieure à la moyenne ;
– la demande pour les biens énergétiquement performants continue de tirer leurs valeurs vers le haut, accentuant l’écart avec les logements à rénover.
Conclusion : un pays, plusieurs marchés
Comparer les prix immobiliers entre les villes en Belgique, c’est accepter l’idée qu’il n’existe pas un marché unique, mais une mosaïque de marchés locaux. Bruxelles reste une exception nationale, avec des prix au mètre carré et une pression locative qui la rapprochent davantage d’autres capitales européennes que du reste du pays. Anvers et Gand, soutenues par un puissant tissu économique flamand, affichent des niveaux de prix élevés et une progression marquée sur la dernière décennie, mais conservent des rendements locatifs compétitifs.
En Wallonie, des villes comme Liège et Namur offrent un bon équilibre entre prix d’achat et loyers. Charleroi et plusieurs communes du Hainaut présentent des prix d’entrée très bas et des rendements supérieurs à la moyenne, mais avec un risque plus élevé et une liquidité parfois moindre. De nombreuses communes périphériques ou petites villes régionales proposent également des biens à des prix bien inférieurs à ceux des grandes métropoles, tout en restant bien reliées aux bassins d’emploi.
Pour un acquéreur qui souhaite se loger, l’arbitrage se fera entre proximité des centres urbains, qualité de vie, budget et coûts de rénovation, dans un contexte où les normes énergétiques montent en puissance. Pour l’investisseur, le choix entre Bruxelles ou Anvers – plus liquides mais plus chers – et des villes comme Liège, Charleroi ou certaines communes flamandes ou wallonnes en plein développement se posera en termes de compromis entre sécurité, rendement et potentiel de plus‑value.
En Belgique, le coût de l’immobilier (prix au m², montant du crédit, frais de transaction, niveau des loyers) varie considérablement d’une ville à l’autre. Il est essentiel de comprendre ces disparités géographiques pour choisir le bon marché, car les moyennes nationales masquent des écarts spectaculaires entre les territoires.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Belgique pour chercher du rendement locatif et une exposition à un marché stable de la zone euro. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Bruxelles, Anvers, Gand), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble de rapport ou un appartement familial dans un quartier en forte demande locative, par exemple à Ixelles ou près du quartier européen, combinant un rendement locatif brut cible de 5–6 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais de notaire + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société patrimoniale belge) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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