Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier en Belgique n’a jamais été aussi tentant… ni aussi technique. Entre hausse continue des prix, réforme de la fiscalité, durcissement des normes énergétiques et aides publiques qui varient d’une région à l’autre, le paysage a profondément changé. Pourtant, pour un acheteur bien informé, les opportunités restent nombreuses, que l’on vise la résidence principale, le locatif classique, le commerce, les bureaux ou encore la location touristique.
Cet article offre une analyse concrète de l’investissement immobilier en Belgique, en examinant les spécificités de chaque région et segment de marché. Il s’appuie sur les données les plus récentes (2024-2025) et les grandes tendances structurelles pour fournir une vue d’ensemble actualisée.
Un marché en pleine reprise, mais de plus en plus sélectif
Après un léger ralentissement en 2023, le marché immobilier belge est reparti à la hausse. Sur les neuf premiers mois de 2025, les ventes ont progressé d’environ 15 % au niveau national par rapport à la même période de 2024. Dans le même temps, les prix continuent leur ascension, mais de manière différenciée.
Des prix en hausse, surtout pour les maisons
Statbel relève pour 2025 une augmentation marquée du prix des maisons, surtout en Wallonie, tandis que le segment des appartements progresse plus modérément.
| Indicateur (9 premiers mois 2025) | Belgique | Wallonie | Flandre | Bruxelles-Capitale |
|---|---|---|---|---|
| Prix moyen maison | 346 218 € | 269 551 € (+12,9 %) | 376 462 € (+2,4 %) | 577 108 € (+1,2 %) |
| Prix moyen appartement | 275 862 € | 209 952 € (+5,8 %) | ≈ 281 500 € (léger recul) | 297 411 € (+2,3 %) |
| Évolution ventes (vs 2024) | +15 % | +17,2 % | +15 % | +8,6 % |
La dynamique est particulièrement spectaculaire en Wallonie, où le prix moyen des maisons a bondi de près de 18 % au premier trimestre 2025. En Flandre, la hausse est plus contenue mais régulière, tandis qu’à Bruxelles les prix restent au sommet, notamment pour les maisons unifamiliales.
Des taux hypothécaires stabilisés autour de 3 %
Côté financement, le marché du crédit a beaucoup bougé depuis 2022, mais tend à se stabiliser. Pour 2025, les experts anticipent des taux compris, en moyenne, entre 2,5 % et 3,5 %, selon le profil de l’emprunteur et la durée.
| Taux fixes moyens (août 2025) | 20 ans | 25 ans | 30 ans |
|---|---|---|---|
| Contribution personnelle ≤ 10 % | 3,40 % | 3,40 % | 3,71 % |
Avec un bon dossier (revenus stables, apport > 20 %, peu d’endettement), il reste possible de négocier des taux proches de 3 % sur 20‑25 ans, voire en dessous pour les meilleurs profils. L’effet cumulé de la baisse des taux et de la réduction des droits d’enregistrement dans certaines régions a clairement relancé la demande en 2025.
Un déséquilibre durable entre offre et demande
Depuis 2023, le nombre de nouveaux logements construits ne suit plus le rythme de croissance des ménages. Les facteurs qui tirent les prix vers le haut sont connus : croissance démographique, urbanisation, hausse de la demande locative (35 % de Belges locataires en 2021), recul de la construction neuve à cause du coût des matériaux et des contraintes administratives, et pression des normes énergétiques sur le parc existant.
Les prix de l’immobilier résidentiel devraient augmenter d’environ 3 % par an en 2025 et 2026, selon KBC Economics et ING.
Où investir en Belgique ? Comparatif des régions et rentabilités
La grande spécificité du marché belge est la segmentation très marquée entre Flandre, Wallonie et Région de Bruxelles-Capitale, avec de fortes disparités de prix… et de rendements.
Prix médians par province : un paysage très contrasté
Pour les maisons, le podium des provinces les plus chères reste dominé par le Brabant wallon, Bruxelles et le Brabant flamand ; Hainaut et Liège ferment la marche.
| Province (maisons) | Prix médian |
|---|---|
| Brabant wallon | 420 000 € |
| Bruxelles-Capitale | 385 000 € |
| Brabant flamand | 365 000 € |
| Flandre occidentale | 315 000 € |
| Anvers (province) | 310 000 € |
| Flandre orientale | 295 000 € |
| Luxembourg | 260 000 € |
| Namur | 260 000 € |
| Limbourg | 250 000 € |
| Liège | 220 000 € |
| Hainaut | 195 000 € |
Pour les appartements, la hiérarchie change légèrement, mais Bruxelles garde la tête en termes de prix.
| Province (appartements) | Prix médian |
|---|---|
| Bruxelles-Capitale | 265 000 € |
| Brabant wallon | 280 000 € |
| Anvers (province) | 250 000 € |
| Brabant flamand | 245 000 € |
| Flandre occidentale | 235 000 € |
| Flandre orientale | 220 000 € |
| Luxembourg | 200 000 € |
| Namur | 195 000 € |
| Limbourg | 195 000 € |
| Liège | 165 000 € |
| Hainaut | 145 000 € |
Rendements bruts et nets : Bruxelles vs Flandre vs Wallonie
En locatif, le rendement brut se calcule en rapportant le loyer annuel au prix d’achat. En moyenne :
| Région | Prix moyen/m² (approx.) | Loyer mensuel moyen | Rendement brut | Rendement net estimé |
|---|---|---|---|---|
| Bruxelles | ≈ 3 400 €/m² | ≈ 1 000 € | ~ 4,5 % | ≈ 3,8 % |
| Flandre | ≈ 2 800 €/m² | ≈ 850 € | ~ 5,1 % | ≈ 4,3 % |
| Wallonie | ≈ 2 200 €/m² | ≈ 700 € | ~ 5,8 % | ≈ 4,8 % |
Bruxelles offre une demande locative extrêmement solide et une profondeur de marché incomparable, mais les prix élevés compressent les rendements. La Flandre et la Wallonie affichent des rendements plus attractifs, en particulier dans certaines villes secondaires.
Zoom sur quelques villes clés
Les données récentes donnent une idée assez précise du couple prix/loyer par ville et par taille de bien.
| Ville (appartements) | Type | Prix moyen | Loyer moyen | Rendement brut approx. |
|---|---|---|---|---|
| Bruxelles (ville) | 1 ch | 243 000 € | 1 165 € | ~ 5,75 % |
| Bruxelles (Région, hors ville) | 2 ch | 307 000 € | 1 590 € | ~ 6,21 % |
| Anvers | 2 ch | 298 000 € | 1 155 € | ~ 4,65 % |
| Gand | 1 ch | 225 000 € | 845 € | ~ 4,51 % |
| Liège | 2 ch | 231 000 € | 925 € | ~ 4,81 % |
| Namur | 2 ch | 251 000 € | 870 € | ~ 4,16 % |
| Charleroi | 2 ch | 156 000 € | 755 € | ~ 5,81 % |
En pratique, des investisseurs décrivent à Charleroi des cas typiques de deux chambres achetés autour de 110 000 € et loués 650–700 €/mois, soit des rendements bruts dépassant facilement 7–8 %. À l’inverse, dans des villes prisées comme Bruges ou Gand, le rendement tourne plutôt autour de 3,5–4,5 %, mais avec un fort potentiel de valorisation à long terme.
Résidentiel, commerce, bureaux : quel type de bien pour quel profil d’investisseur ?
Investir dans l’immobilier en Belgique ne se résume pas à acheter un appartement en ville. Le marché se segmente en plusieurs grandes familles, avec des profils de risque et de rendement très différents.
Immobilier résidentiel classique : le socle du marché
L’appartement à usage d’habitation reste le support d’investissement le plus fréquent. Prix moyens, loyers et rendements se situent en 2025 autour des niveaux suivants :
| Type de bien | Prix moyen | Loyer mensuel moyen | Rendement brut moyen |
|---|---|---|---|
| Appartement | 250 000 € | 950 € | ~ 4,6 % |
| Maison unifamiliale | 350 000 € | 1 200 € | ~ 4,1 % |
Les appartements dominent l’offre locative dans les centres urbains et tendent à dégager un rendement brut légèrement supérieur aux maisons. Ces dernières, plus chères à l’achat, souffrent parfois d’un ratio prix/loyer défavorable, sauf en périphérie ou dans des segments familiaux très recherchés.
Colocation, kot, meublé et saisonnier : booster le rendement… au prix de la complexité
Au sein du résidentiel, certains positionnements permettent d’augmenter fortement le rendement :
La colocation dans les grandes villes universitaires comme Liège, Mons, Charleroi ou Bruxelles peut générer un rendement brut d’environ 7 % ou plus, sous réserve de maîtriser les cadres juridiques spécifiques (baux adaptés en Wallonie et à Bruxelles). Les kots étudiants offrent généralement des rendements bruts de 5 à 7 %, avec une rotation locative plus élevée mais une demande constante. La location meublée permet des loyers 15 à 30 % supérieurs à la location vide, avec un régime fiscal distinct (une partie du loyer étant considérée comme revenu mobilier). Enfin, la location saisonnière, à Bruxelles (7 millions de nuitées en 2023) ou dans les Ardennes, peut atteindre 5 à 8 % de rendement brut, mais nécessite une gestion très active et une connaissance approfondie des réglementations locales, notamment sur des plateformes comme Airbnb.
Dans toutes ces niches, l’arbitrage se fait entre rendement et temps de gestion (ou coût d’un gestionnaire professionnel).
Commerces et bureaux : des rendements plus élevés, mais plus risqués
La rentabilité brute moyenne de l’immobilier professionnel est nettement supérieure au résidentiel :
| Segment professionnel | Rendement brut moyen |
|---|---|
| Commerces / retail | 6–8 % (voire plus) |
| Bureaux / immeubles tertiaires | 5–7 % |
Les avantages sont clairs : baux plus longs (souvent 6‑9 ans), répartition des charges plus favorable au bailleur (de nombreuses dépenses à charge du locataire), entretien intérieur assumé par l’occupant, loyers payés par des entreprises généralement solvables.
Le principal risque est la vacance prolongée d’un local mal situé ou surévalué. La demande pour les bureaux et commerces, notamment à Bruxelles, est profondément transformée par l’essor du télétravail, du e‑commerce et des espaces de coworking.
Les investisseurs expérimentés dans les bureaux raisonnent d’ailleurs souvent en « scénario de sortie » : quelle valeur si l’immeuble était vacant, et quelle valeur en cas de reconversion en logements ou en mixte (logements, services, équipements) ?
Coworking et flex-office : une nouvelle donne pour les bureaux
En Belgique, le coworking représente déjà plus de 20 % des prises à bail de bureaux, avec des projections autour de 30 % à l’horizon 2030. Ce modèle, poussé par le besoin de flexibilité des entreprises et par la généralisation du travail hybride, transforme les usages.
Pour un investisseur, cela signifie : la nécessité de prendre des décisions éclairées et de bien comprendre les risques associés à chaque investissement.
– Une demande en baisse pour les grands plateaux monofonctionnels, surtout en périphérie et dans les immeubles énergivores.
– Une prime de valeur pour les surfaces modulables, bien situées (centre-ville, nœuds de transport), intégrées éventuellement à des projets mixtes (logements/bureaux/services).
– La possibilité d’investir indirectement via des opérateurs spécialisés qui « upcyclent » des immeubles vacants en espaces flexibles pour PME et indépendants.
Trois régions, trois fiscalités : droits d’enregistrement, aides et fiscalité locative
Investir dans l’immobilier en Belgique implique de maîtriser un paysage fiscal régional très différent d’un territoire à l’autre, notamment pour l’achat (droits d’enregistrement) et, dans une moindre mesure, pour l’exploitation (précompte, aides, encadrement des loyers…).
Droits d’enregistrement : la grande réforme de 2025
Les droits d’enregistrement – l’impôt payé lors de l’achat d’un bien existant – ont fait l’objet de réformes majeures.
Wallonie : 3 % pour l’habitation propre et unique
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la Wallonie applique un droit uniforme de 3 % pour l’achat d’un bien destiné à devenir l’« habitation propre et unique » de l’acquéreur. Ce taux remplace l’ancien système d’abattement pour primo‑acquéreurs et le « Chèque Habitat » (avantage fiscal lié au crédit hypothécaire).
Conditions principales :
– le bien doit devenir la résidence principale de l’acquéreur ;
– il ne peut pas posséder une autre habitation (ou doit la vendre dans un délai déterminé) ;
– l’occupation comme résidence principale doit durer au moins trois ans.
Pour un investisseur locatif, que ce soit pour une résidence qui n’est pas sa propre habitation principale ou pour une seconde résidence, le taux d’imposition sur les revenus fonciers reste fixé à 12,5 %.
Conséquence pour un achat de 200 000 € :
| Situation en Wallonie | Taux | Montant des droits |
|---|---|---|
| Habitation propre et unique | 3 % | 6 000 € |
| Investissement locatif / 2ᵉ rés. | 12,5 % | 25 000 € |
Flandre : 2 % pour la résidence principale, 12 % pour l’investissement
En Flandre, les droits d’enregistrement sur la résidence principale sont passés progressivement de 10 % à 3 %, puis à 2 % pour les acquisitions récentes. Pour les autres acquisitions (investissement, seconde résidence), le taux est de 12 %.
Le régime 1 % qui récompensait les grosses rénovations énergétiques a été supprimé. Il ne subsiste donc plus que le 2 % résidence principale et le 12 % pour le reste.
Pour un bien de 300 000 € :
| Situation en Flandre | Taux | Montant des droits |
|---|---|---|
| Résidence principale (acheteur répondant aux conditions) | 2 % | 6 000 € |
| Investissement locatif | 12 % | 36 000 € |
Bruxelles-Capitale : 12,5 % et un abattement puissant
À Bruxelles, le taux de base reste fixé à 12,5 %, mais la Région offre un abattement très substantiel pour l’acquisition d’une première résidence principale.
Principe : les premiers 200 000 € de prix sont exemptés de droits d’enregistrement, dans la limite d’un prix total de 600 000 €. L’économie potentielle atteint 25 000 € (200 000 € × 12,5 %).
Conditions :
– ne pas posséder d’autre bien résidentiel au moment de l’achat ;
– prix d’achat ≤ 600 000 € ;
– établir sa résidence principale dans le bien dans les trois ans et l’y maintenir pendant au moins cinq ans.
Exemple pour un appartement à 350 000 € :
| Situation à Bruxelles (achat 350 000 €) | Base taxable | Taux | Droits dus |
|---|---|---|---|
| Sans abattement | 350 000 € | 12,5 % | 43 750 € |
| Avec abattement de 200 000 € | 150 000 € | 12,5 % | 18 750 € |
Pour un investisseur qui n’occupe le bien, l’abattement ne s’applique pas : il payera 12,5 % sur l’entièreté, soit 43 750 € dans l’exemple.
Autres coûts à l’acquisition : notaire, crédit, TVA
Au-delà des droits d’enregistrement ou de la TVA (21 % sur le neuf), l’acquisition s’accompagne de frais non négligeables :
Découvrez les principaux frais supplémentaires à prévoir lors de l’acquisition d’un bien, au-delà du prix d’achat.
Incluent les honoraires réglementés et la TVA au taux de 21 %.
Comprend les frais de dossier et les coûts liés à l’expertise bancaire.
Droits d’hypothèque et d’inscription hypothécaire, applicables en cas de crédit.
Extraits cadastraux, certificats, recherches et autres démarches administratives.
Au total, pour un achat classique dans l’ancien, il faut généralement compter :
– 10–15 % du prix en Wallonie et Bruxelles ;
– un peu moins en Flandre (où le taux de droits est plus bas sur résidence principale).
Pour un achat neuf soumis à TVA, cette dernière remplace les droits sur la partie « construction », mais ceux-ci restent dus sur la valeur du terrain.
Fiscalité pendant la détention : précompte immobilier et revenus locatifs
Le précompte immobilier est un impôt régional annuel, calculé sur le revenu cadastral indexé. Le taux de base varie :
– 1,25 % en Wallonie et à Bruxelles (aux quels s’ajoutent des centimes additionnels provinciaux et communaux) ;
– 3,97 % en Flandre (taux englobant région, province et commune).
Le montant concret dépend donc autant de la commune que de la région.
Côté impôts sur les loyers, le régime de base, pour une location à usage strictement privé, reste relativement favorable : ce n’est pas le loyer réel qui est taxé, mais le revenu cadastral indexé, multiplié par un coefficient (1,4). Pour une location à une entreprise ou pour un usage professionnel, c’est le loyer brut (après coûts réels ou forfaitaires) qui sert de base.
Les locations meublées présentent un traitement spécifique : une part du loyer est réputée rémunérer le mobilier (revenu mobilier, taxé séparément, avec abattement).
En parallèle, une réforme importante est en cours : la suppression de la déductibilité des intérêts hypothécaires pour les logements d’investissement (hors résidence principale) à partir de 2025 (exercice d’imposition 2026), y compris pour des crédits existants. Pour les investisseurs privés, les marges de défiscalisation se resserrent, ce qui milite davantage pour des stratégies de long terme et une sélection très fine des biens.
Aides publiques et crédits sociaux : un levier important pour les accédants
Si l’on vise sa résidence principale, les aides régionales peuvent peser très lourd dans le plan de financement.
Bruxelles : abattement, bonus énergie et Fonds du Logement
Outre l’abattement de 200 000 € sur les droits d’enregistrement, la Région bruxelloise encourage fortement la rénovation énergétique.
Un mécanisme prévoit une exemption supplémentaire de 25 000 € de base taxable par saut de classe énergétique, à condition d’améliorer le PEB d’au moins deux classes dans les cinq ans suivant l’achat. Autrement dit, un acheteur qui hisse un bien de classe F à C peut bénéficier de plusieurs paliers d’abattement supplémentaires, dans des conditions à respecter soigneusement.
Le financement proposé par le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale peut couvrir jusqu’à 120 % du coût d’un projet d’achat et de travaux.
Wallonie : primes à l’acquisition et à la rénovation
En Wallonie, la « Prime à l’acquisition » (environ 745 €) vise les primo‑acquéreurs achetant un logement auprès d’un organisme public (société de logement social, Région, SNCB, etc.). Le montant, relativement modeste, est directement déduit du prix de vente lors de la signature de l’acte, sous réserve de respecter des plafonds de revenus et des conditions d’occupation (résidence principale pendant 10 ans, contrôles possibles).
Les principaux leviers financiers incluent les primes pour la rénovation énergétique, les prêts à taux zéro pour les travaux, et un taux réduit de 3 % sur les droits d’enregistrement pour l’acquisition d’une résidence principale.
Les anciennes mesures comme le « Chèque Habitat » – réduction d’impôt liée au crédit hypothécaire – sont en voie de disparition pour les crédits conclus à partir de 2025.
Flandre : taux réduits à l’achat, obligation de rénovation
La Flandre a fait le choix de privilégier la fiscalité à l’achat (2 % pour la résidence principale, 12 % pour les autres acquisitions) et d’imposer des obligations de rénovation énergétique plus strictes que les autres régions.
Depuis 2023, tout acheteur d’une habitation étiquetée E ou F doit la rénover pour atteindre au minimum la classe D dans un délai de six ans. Cette obligation influence déjà les prix : les logements E‑F se vendent en moyenne plus bas, alors que les biens A‑B‑C se valorisent davantage.
Normes énergétiques : un critère devenu central pour tout investisseur
L’énergie, autrefois critère secondaire, est devenue déterminante dans la valorisation des biens et la stratégie d’investissement.
Poids croissant du PEB sur les prix
Les analyses montrent clairement que, depuis 2023, les prix des habitations D stagnent, ceux des C montent, et les A/B s’envolent. À l’inverse, les étiquettes E et F se déprécient, notamment en anticipation de futures interdictions de location, de restrictions d’indexation ou d’obligation de travaux.
En Flandre, l’obligation de passer de E/F à D en six ans a déjà créé un différentiel de prix entre ces classes. À Bruxelles et en Wallonie, des trajectoires similaires se dessinent : à Bruxelles, les autorités visent un parc résidentiel au moins en C+ d’ici 2050 ; en Wallonie, la stratégie à long terme fixe un objectif moyen de PEB A pour 2050.
Régions belges
Un gisement d’opportunités… pour les investisseurs patients
Pour un investisseur, cette transition énergétique représente à la fois un coût et une opportunité. Les études estiment que des travaux ciblés (isolation de toiture, remplacement de chaudière, vitrages performants) peuvent faire gagner une à deux classes PEB pour un budget de 5 000 à 15 € avec des économies de facture annuelle de 1 500 à 2 500 € et une plus‑value à la revente pouvant atteindre 10–20 % pour un passage de E à C.
La clé est d’éviter l’« effet de verrouillage » : multiplier les petits travaux non coordonnés qui ne permettront jamais d’atteindre les objectifs de long terme. Les stratégies publiques vont d’ailleurs dans le sens de « parcours de rénovation » structurés (passeports bâtiment, audits, accompagnement).
Marché des bureaux, télétravail et reconversions : risques et nouvelles niches
Investir dans l’immobilier en Belgique, ce n’est pas seulement du résidentiel. Le marché tertiaire, en particulier à Bruxelles, est en pleine mutation.
Teletravail : moins de mètres carrés, mais mieux placés
Depuis la crise sanitaire, le télétravail s’est ancré durablement. À Bruxelles, plus de 40 % des travailleurs actifs y recourent, surtout dans de grandes structures (institutions européennes, banques, administrations, grands services). Pour les bureaux, cela se traduit par :
Le télétravail permet une réduction pouvant atteindre 50% de la surface de bureau nécessaire par employé.
Des estimations évoquent jusqu’à 100 000 m² de bureaux qui pourraient « disparaître » chaque année du marché bruxellois, soit par vacance durable, soit via des reconversions en logements ou en projets mixtes.
Vacance, primes aux immeubles « Grade A » et conversions
Les chiffres récents montrent un contraste saisissant : la vacance moyenne à Bruxelles tourne autour de 8 %, mais près de 75 % des nouvelles prises en location concernent des immeubles dits « Grade A » (modernes, performants, bien situés). Les loyers prime se maintiennent à des niveaux élevés (environ 400 €/m²/an dans la capitale), signe d’une demande robuste pour le haut de gamme.
Environ 1 million de m² de bureaux sont vacants à Bruxelles. La solution privilégiée est leur conversion en usage résidentiel ou mixte, car les coûts sont compétitifs par rapport à la construction neuve, notamment en raison des contraintes foncières urbaines. De nombreux projets transforment ainsi d’anciens immeubles monofonctionnels en ensembles combinant logements, services, commerces de proximité et bureaux plus compacts.
Pour un investisseur, cela ouvre deux voies :
– cibler des immeubles de bureaux bien situés mais énergivores, sur lesquels une stratégie d’upcycling (rénovation lourde, segmentation en petites surfaces, intégration de services) permet de recréer de la valeur ;
– ou, en partenariat avec des opérateurs spécialisés, viser des opérations de reconversion vers le résidentiel, tout en maîtrisant les risques urbanistiques.
Location touristique et Airbnb : une activité rentable, mais très encadrée
La location de courte durée via des plateformes type Airbnb a bouleversé le marché, notamment à Bruxelles et dans certaines zones touristiques wallonnes. L’époque de la « ruée vers l’or » sans règles est toutefois révolue.
Bruxelles : régime le plus strict du pays
Dans la Région de Bruxelles-Capitale, la location touristique est fortement encadrée :
– obligation de déclaration préalable et d’enregistrement auprès de Bruxelles Économie et Emploi ;
– dossier complet à fournir (identité, assurance, attestation de sécurité incendie, conformité urbanistique, accord de la copropriété si nécessaire, etc.) ;
– limitation à 90 nuitées par an pour une résidence principale louée entièrement, au‑delà la situation bascule vers un autre régime plus contraignant ;
– interdiction de retirer durablement des logements du marché locatif classique pour en faire des Airbnbs permanents.
La Région a nettement intensifié les contrôles, notamment via les données transmises par les plateformes en application de la directive européenne DAC7. Des amendes importantes sont prévues pour non‑enregistrement et fraude fiscale. Plusieurs milliers d’annonces non conformes ont déjà été identifiées, conduisant certains propriétaires à revenir à la location classique ou à vendre.
Pour un investisseur, la conclusion est claire : la location touristique à Bruxelles restepossible, mais dans un cadre strict et pour des volumes limités. Le modèle « immeuble entier en Airbnb à plein temps » est de plus en plus difficilement tenable.
Wallonie et Flandre : registres, permis et contrôles
En Wallonie, toute location de vacances doit faire l’objet d’une déclaration au Commissariat général au Tourisme et, depuis 2023, d’un permis d’urbanisme spécifique pour l’exploitation touristique (sauf rares exceptions). Une attestation de sécurité incendie est obligatoire.
En Flandre, les locations touristiques doivent respecter sept conditions de base pour être enregistrées, comme la sécurité incendie et l’assurance.
Dans les trois régions, la fiscalité de la location touristique est devenue plus stricte :
– obligation de déclarer les revenus, avec requalification possible en revenus professionnels selon la fréquence et l’ampleur de l’activité ;
– application potentielle de la TVA (à 6 % en cas de fourniture de certains services, notamment dans le cas de logements meublés de courte durée) ;
– transmission automatique de données aux administrations fiscales au‑delà de certains seuils de revenus ou de nombre de transactions.
La rentabilité brute peut toujours être très attractive (souvent 2 à 3 fois un loyer classique si le calendrier de réservation est bien rempli), mais les contraintes administratives, le risque de contrôle et la volatilité de la demande touristique en font un terrain pour investisseurs avertis.
Profils d’investisseurs et stratégies gagnantes en 2025
Investir dans l’immobilier en Belgique suppose d’adapter sa stratégie à son budget, sa tolérance au risque et son horizon de placement.
Guide des stratégies d’investissement adaptées à différents budgets et niveaux d’expérience.
Budget : 50 000–150 000 €. Cible : Appartement standard dans une ville de taille moyenne (Wallonie ou Flandre). Stratégie : Gestion locative déléguée et focus sur la qualité énergétique.
Budget : 150 000–350 000 €. Stratégie : Diversification entre un bien à cash-flow fort (ex: Charleroi, Liège) et un bien à valorisation potentielle (ex: Périphérie bruxelloise, Brabant wallon, Gand).
Budget : 350 000 € et plus. Cible : Commerces bien situés, bureaux à reconvertir ou opérations touristiques structurées (ex: suites hôtelières en Ardenne). Conseil : Expertise en fiscalité et urbanisme requise.
Dans tous les cas, trois lignes de force structurent désormais toute décision :
– la maîtrise fine des règles régionales (droits d’enregistrement, aides, contraintes de location) ;
– l’intégration systématique de la dimension énergétique (coût des travaux, trajectoire PEB, impact sur le prix et le loyer) ;
– l’anticipation des évolutions d’usage (télétravail, coworking, mobilité, encadrement des loyers), en particulier dans les grandes métropoles.
Investir dans l’immobilier en Belgique reste une stratégie solide pour qui accepte de s’informer en profondeur et de raisonner à long terme plutôt que de chercher des rendements « faciles » à court terme. Dans un marché où les prix continuent à monter mais où les règles se durcissent, l’avantage revient de plus en plus à ceux qui maîtrisent les chiffres… et les textes.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Belgique pour chercher du rendement locatif et une exposition à un autre cadre juridique et fiscal de la zone euro. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Bruxelles, Anvers, Gand), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou un petit immeuble de rapport dans un quartier en croissance, combinant rendement locatif brut cible de 5–6 % et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais de notaire + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, notaire, expert-comptable/fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société patrimoniale belge) et définition d’un plan de diversification transfrontalière dans le temps, intégrant la fiscalité franco-belge.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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