Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier locatif à Bali : Airbnb vs location longue durée
Alors que Bali, avec ses plages paradisiaques et sa culture vibrante, continue d’attirer des millions de touristes chaque année, investir dans l’immobilier à des fins locatives est devenu un sujet brûlant pour beaucoup. Cependant, la question cruciale reste : est-il plus rentable de se tourner vers Airbnb ou d’opter pour une location longue durée dans cette île indonésienne prisée ?
À travers cette analyse détaillée, nous mettrons en lumière la rentabilité comparative de ces deux options dans différentes villes de Bali, du dynamisme de Seminyak à la tranquillité d’Ubud, en passant par les plages festives de Kuta.
Découvrez comment les fluctuations saisonnières, la régulation locale et les tendances du tourisme influencent les opportunités d’investissement immobilier pour les propriétaires cherchant à maximiser leur retour sur investissement dans cette destination exotique.
Bon à savoir :
Bali connaît une forte saisonnalité touristique, avec des pics de fréquentation entre juin et août ainsi qu’en décembre-janvier. Cette variation impacte directement les revenus potentiels en location courte durée.
Analyse des rendements locatifs entre Airbnb et location longue durée à Bali
| Critère | Location Airbnb | Location longue durée |
| Revenu mensuel potentiel | Plus élevé, mais variable | Stable, généralement inférieur |
| Taux d’occupation moyen annuel | 60-80%, fluctuant selon saison | Proche de 100%, stable |
| Frais de gestion | Élevés (15-30% du CA) | Faibles (5-10%) |
| Entretien et ménage | Fréquents, coût récurrent | Peu fréquent, coût moindre |
| Ameublement | Complet et renouvelé souvent | Basique ou partiel |
| Taxes/taxe de séjour | Appliquée à chaque nuitée | Souvent incluses ou moindres |
Comparaison des revenus générés
- La location Airbnb offre un revenu brut pouvant être jusqu’à deux fois supérieur à celui d’une location longue durée pour une villa ou un appartement équivalent à Bali.
- Exemple : pour une propriété estimée à 1 500 USD/mois en location longue durée, le même bien peut générer entre 2 500 et 3 500 USD/mois via Airbnb lors des périodes de forte demande si le taux d’occupation dépasse 70%.
- Le taux d’occupation sur Airbnb varie fortement : il peut descendre autour de 50% en basse saison touristique.
Analyse détaillée des coûts associés
- Les frais de gestion représentent généralement la charge la plus importante sur Airbnb (entre 15% et parfois plus de 25%), couvrant conciergerie, check-in/out et service clients.
- L’entretien est plus fréquent pour les locations courte durée en raison du passage régulier des voyageurs. Les ménages professionnels sont nécessaires après chaque séjour.
- Les coûts d’ameublement initial sont élevés sur Airbnb car il faut proposer un logement attractif avec équipements modernes ; l’usure est aussi accrue par le turnover.
- La taxe de séjour s’applique par nuitée louée sur les plateformes comme Airbnb. D’autres taxes spécifiques peuvent concerner les propriétaires non-résidents.
Influence des saisons touristiques
Bali connaît deux grandes saisons :
- Haute saison : juin-septembre et décembre (vacances scolaires internationales), où le taux d’occupation grimpe souvent au-dessus de 80%.
- Basse saison : janvier-mars et octobre-novembre avec parfois moins de la moitié du taux maximal constaté en haute période.
Les rendements locatifs via Airbnb subissent donc une forte volatilité selon la période. À l’inverse, les locations longues durées restent stables tout au long de l’année avec peu voire pas du tout d’impact lié aux flux touristiques.
Tendances actuelles du marché immobilier balinais
- Forte croissance post-pandémie stimulée par l’afflux continu des expatriés digitaux nomades attirés par Bali.
- Augmentation notable du prix moyen à l’achat dans les secteurs populaires comme Canggu ou Ubud ; pression concurrentielle accrue entre investisseurs orientant certains vers la location longue durée pour sécuriser leur rentabilité annuelle malgré une baisse relative des rendements bruts attendus depuis fin 2023.
- Développement régulier du nombre d’annonces disponibles sur les plateformes type Airbnb qui accentue la concurrence pendant certaines périodes creuses.
Témoignages/études de cas
« En passant ma villa en mode ‘Airbnb’, j’ai doublé mes revenus mensuels lors des pics touristiques. Mais cela a nécessité beaucoup plus d’implication dans la gestion quotidienne », explique Julie P., propriétaire franco-indonésienne à Seminyak.
« J’ai préféré revenir vers un bail annuel après deux ans car je voulais éviter les surprises liées aux annulations massives hors saison », partage Marco S., investisseur italien ayant testé successivement plusieurs stratégies locatives autour d’Uluwatu.
Avantages / inconvénients spécifiques
Avantages – Location type AIRBNB :
- Potentiel revenu nettement supérieur pendant haute saison
- Flexibilité dans l’utilisation personnelle du bien
- Capacité rapide à ajuster prix selon marché
Inconvénients – Location type AIRBNB :
- Gestion chronophage/sous-traitance coûteuse
- Revenus volatils liés au tourisme international
- Usure accélérée + frais courants importants
Avantages – Location LONGUE DURÉE :
- Stabilité financière annuelle garantie quel que soit le contexte touristique local/global
- Moins besoin renouveler mobilier/entretien intensif
- Gestion simplifiée/peu chronophage
Inconvénients – Location LONGUE DURÉE :
- Rendement plafonné inférieure potentiellement moitié moins qu’en courte durée
- Moins grande flexibilité si revente/besoin personnel anticipé
Le choix dépendra donc essentiellement
– Des objectifs financiers (maximisation rendement vs sécurité)
– Du temps disponible pour gérer son investissement
– De sa tolérance face aux fluctuations cycliques propres au secteur touristique balinais
Bon à savoir :
À Bali, les locations de type Airbnb peuvent générer des revenus plus élevés que les locations longue durée grâce à des tarifs journaliers supérieurs, bien que cela dépende des taux d’occupation, souvent plus variables en fonction des saisons touristiques, avec des pics durant la saison sèche de mai à septembre. Les coûts associés aux locations Airbnb incluent généralement des frais de gestion et d’entretien plus élevés, ainsi que des dépenses pour l’ameublement et la taxe de séjour, qui sont parfois plus imposants que ceux des locations de longue durée. Les tendances du marché montrent que la demande pour l’Airbnb est forte, surtout dans les zones touristiques populaires, mais peut subir des fluctuations significatives durant la saison des pluies, impactant les profits. Témoignages de propriétaires indiquent que choisir entre Airbnb et location longue durée dépend souvent du besoin de liquidité rapide ou de stabilité de revenu. Dans le contexte géographique et économique local, Airbnb offre une flexibilité et des gains potentiellement plus élevés, tandis que la location longue durée assure un revenu plus stable avec moins de coûts d’exploitation imprévisibles.
Comparatif des avantages et inconvénients de la location saisonnière et longue durée
| Critères | Location saisonnière (Airbnb, etc.) | Location longue durée |
|---|---|---|
| Revenu potentiel par nuit | Élevé (surtout dans les zones touristiques) | Plus faible, mais stable |
| Stabilité des revenus | Variable selon la saisonnalité et la demande | Stable, loyer mensuel régulier |
| Flexibilité d’usage | Forte : possibilité de récupérer le bien | Faible : difficile de reprendre le bien |
| Diversification des locataires | Oui : profils variés, touristes internationaux | Non : locataire unique ou peu renouvelé |
| Gestion administrative | Complexe et chronophage | Simplifiée |
| Frais de gestion | Élevés (ménage, plateformes, accueil) | Réduits |
| Risque de vacance | Fréquent entre deux réservations | Faible |
| Résistance à la saisonnalité | Sensible aux fluctuations du tourisme | Moins exposée |
| Réglementation locale | Variable selon les villes ; contrôles accrus à Bali (ex. quotas Airbnbs à Canggu/Seminyak) ; licences parfois nécessaires | Faiblement encadrée ; moins restrictive |
Avantages location saisonnière
- Potentiel de rentabilité nettement supérieur sur les périodes hautes.
- Flexibilité pour usage personnel lors des périodes creuses.
- Diversité des clients offrant une meilleure résilience face à un mauvais payeur ou dégradation ponctuelle.
Inconvénients location saisonnière
- Gestion complexe : check-in/out fréquent, ménage récurrent.
- Périodes vides plus fréquentes hors-saison ou en cas d’événements imprévus affectant le tourisme local.
- Frais élevés : commissions plateformes type Airbnb/Booking.com (+15% en moyenne), nettoyage professionnel obligatoire pour satisfaire les standards internationaux.
- Réglementations locales évolutives : certaines communes balinaises restreignent l’accès aux étrangers ou imposent des licences spécifiques.
Avantages location longue durée
- Revenus stables et prévisibles chaque mois (même basse saison).
- Gestion simplifiée : un contrat long terme limite interventions fréquentes et frais annexes.
- Moindre sensibilité aux baisses passagères du marché touristique.
Inconvénients location longue durée
- Loyer mensuel souvent inférieur au rendement potentiel d’une location courte durée sur période haute.
- Difficulté accrue pour reprendre possession du logement rapidement si besoin personnel ou revente rapide souhaitée.
Spécificités du marché immobilier balinais
À Bali :
- Les hauts lieux touristiques comme Seminyak, Canggu ou Ubud offrent un excellent rendement en courte durée mais sont soumis à une forte concurrence ainsi qu’à une réglementation municipale pouvant limiter l’offre légale d’Airbnbs.
- En périphérie urbaine ou hors zones très prisées, la demande en longue durée provient surtout d’expatriés travaillant sur place — stabilité mais loyers moindres que dans le centre-ville touristique.
- La diversification géographique est donc essentielle afin de limiter le risque réglementaire tout en maximisant la rentabilité immobilière selon son profil investisseur.
Résumé clé:
- Louer en courte durée maximise le revenu brut mais exige beaucoup plus d’efforts administratifs et expose davantage au risque réglementaire local.
- La longue durée offre stabilité financière et tranquillité au prix d’un rendement souvent moindre — option privilégiée par ceux qui souhaitent minimiser leur implication opérationnelle.
Bon à savoir :
À Bali, les locations saisonnières comme celles sur Airbnb offrent l’opportunité de générer des revenus nocturnes élevés, particulièrement durant les pics touristiques, et permettent aux propriétaires de revenir périodiquement. Toutefois, elles requièrent une gestion active et peuvent souffrir de vides locatifs, tandis que les réglementations varient entre les villes, rendant l’exploitation parfois complexe. En revanche, les locations longue durée assurent un revenu stable et réduisent la charge gestionnaire, bien qu’elles offrent des loyers mensuels plus modestes et limitent la flexibilité du propriétaire. Les propriétaires à Bali doivent ainsi peser ces éléments, car la rentabilité varie considérablement selon que l’on se trouve à Ubud, un centre culturel et spirituel, ou à Seminyak, plus prisée pour le tourisme balnéaire, ce qui affecte les préférences des locataires ainsi que les tarifs.
Impact des paramètres géographiques sur la rentabilité locative à Bali
L’impact des paramètres géographiques sur la rentabilité locative à Bali se manifeste à travers des différences notables entre les principales régions touristiques telles qu’Ubud, Seminyak et Kuta. Ces localisations influencent fortement les revenus générés selon le type de location (Airbnb vs longue durée), du fait de facteurs comme la proximité des sites d’intérêt, l’accès aux plages et la qualité des infrastructures.
| Région | Proximité plages/sites touristiques | Attractivité touristique | Rendement locatif brut (2025) | Type de location privilégié |
|---|---|---|---|---|
| Seminyak | Accès direct plage, vie nocturne | Très forte | 10 % – 12 % | Airbnb/courte durée |
| Canggu | Plages surf, cafés modernes | Forte | 8 % – 11 % | Airbnb/courte durée |
| Ubud | Nature/rizières, culture | Modérée à élevée | 9 % – 12 % | Longue durée |
| Kuta | Plage animée/tourisme massif | Élevée | Non précisé | Airbnb/courte durée économique |
Facteurs géographiques déterminants pour la rentabilité :
- Proximité immédiate des plages (Seminyak, Canggu, Kuta) augmente l’attrait pour les courts séjours via Airbnb.
- Accessibilité aux principaux axes routiers et services impacte positivement le taux d’occupation.
- La présence d’infrastructures modernes (restaurants internationaux, spas) attire une clientèle haut de gamme avec un pouvoir locatif élevé.
Comparaison Airbnb vs Location longue durée :
– Les régions côtières comme Seminyak ou Canggu affichent un rendement supérieur sur le marché courte durée grâce à une demande touristique internationale constante. Les villas équipées avec piscine y atteignent régulièrement plus de 10% de rendement annuel.
– Ubud offre une stabilité appréciable pour les locations longue durée grâce à sa popularité croissante auprès d’expatriés recherchant calme et cadre naturel ; ce segment assure généralement moins de vacance locative mais un revenu mensuel plus prévisible.
Influence du marché immobilier et tendances touristiques :
– Le dynamisme du secteur immobilier balinais est soutenu par une croissance annuelle du nombre de visiteurs dépassant six millions ; cette pression alimente une hausse régulière des prix immobiliers dans les zones prisées tout en maintenant un fort potentiel locatif.
– Les villas bien situées dans ces secteurs génèrent non seulement un meilleur taux d’occupation mais permettent aussi l’ajustement flexible des tarifs en haute saison touristique.
Variations saisonnières et impact sur revenus par région :
Haute saison (juin-septembre & décembre) :
- Occupation maximale dans toutes les zones côtières grâce au pic touristique international
- Tarifs journaliers augmentés jusqu’à +30% sur plateformes type Airbnb
Basse saison :
- Taux d’occupation réduit sauf à Ubud où la demande résidentielle reste stable
- Revenus globalement mieux maintenus via contrats longue durée
En résumé, choisir sa région selon son projet locatif est stratégique :
- Pour maximiser son rendement court terme, privilégier Seminyak ou Canggu près du littoral.
- Pour sécuriser ses loyers toute l’année, opter pour Ubud dont le profil attire résidents étrangers recherchant tranquillité culturelle. L’adéquation entre localisation géographique, accessibilité aux attractions majeures et qualité infrastructurelle demeure ainsi fondamentale dans toute stratégie immobilière rentable à Bali.
Bon à savoir :
À Bali, la rentabilité locative varie considérablement selon les régions et le type de location choisi. Les zones touristiques comme Seminyak et Kuta, proches des plages et dotées d’infrastructures développées, offrent une occupation élevée pour les locations Airbnb, particulièrement pendant la haute saison, entraînant des tarifs journaliers élevés. En revanche, Ubud, bien que moins visitée pour ses plages, attire des séjours plus longs grâce à sa richesse culturelle, rendant la location longue durée intéressante, surtout pour ceux recherchant une expérience immersive. Le marché immobilier à Bali montre une tendance de croissance soutenue, avec des prix plus bas à Ubud comparé à Seminyak. Les variations saisonnières influencent fortement la demande à Seminyak et Kuta où les revenus Airbnb chutent hors saison, alors qu’Ubud peut maintenir une certaine stabilité grâce à son attrait culturel toute l’année. Pour maximiser la rentabilité, il est crucial de comprendre ces dynamiques locales et adapter la stratégie de location en fonction de la saisonnalité et du type de clientèle cible.
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