Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
En Autriche, le tourisme n’est plus seulement une affaire d’hôtels, de remontées mécaniques et de musées. Il est devenu l’un des moteurs les plus puissants de l’évolution du marché immobilier, des ruelles baroques de Vienne aux vallées alpines de Tyrol, Salzburg ou Vorarlberg. Avec environ 150 millions de nuitées par an, une contribution du tourisme proche de 9 % du PIB et des records de fréquentation en 2024, la pression sur le logement – résidentiel comme touristique – est désormais au cœur des débats politiques, économiques et sociaux.
L’analyse de l’impact du tourisme sur le marché immobilier en Autriche doit intégrer plusieurs facteurs : l’évolution des prix et des rendements locatifs, la réglementation spécifique des locations de courte durée, les restrictions légales concernant les résidences secondaires, ainsi que les orientations stratégiques nationales en matière de développement durable, d’infrastructures et de logement social.
Un marché immobilier stable, mais fortement stimulé par le tourisme
Le marché immobilier autrichien est souvent décrit comme l’un des plus stables d’Europe. Les prix ont fortement augmenté sur le long terme, tout en restant moins volatils que dans d’autres pays de l’OCDE. La correction récente – une baisse nationale de 2,1 % des prix fin 2024 après des années de hausse – s’analyse davantage comme une respiration que comme un retournement de fond.
Tourisme et dynamique des prix
Cette stabilité ne signifie pas absence de tension, bien au contraire. Dans les régions les plus touristiques, le tourisme agit comme un véritable accélérateur des prix, en particulier pour les résidences secondaires, les appartements destinés à la location saisonnière et les produits hybrides type “appart’hôtel” ou résidences de tourisme.
C’est le nombre de régions françaises où le tourisme représente plus de 10% de l’emploi total.
| Région / Ville | Prix moyen maison 150 m² (approx.) | Prix moyen au m² estimé | Profil touristique dominant |
|---|---|---|---|
| Tyrol | 1 074 519 € | 7 163 €/m² | Ski, montagne, tourisme quatre saisons |
| Vienne (maison 150 m² moyenne) | 962 144 € | 6 414 €/m² | Tourisme urbain, affaires, congrès |
| Salzburg (région) | 868 421 € | 5 789 €/m² | Ville culturelle + Alpes, forte fréquentation |
| Vorarlberg | 825 000 € | 5 500 €/m² | Stations alpines, proximité Suisse |
| Styrie | 474 375 € | 3 163 €/m² | Villes régionales, tourisme plus diffus |
| Burgenland | 363 480 € | 2 423 €/m² | Thermalisme, lacs, tourisme rural |
En parallèle, les centres urbains touristiques affichent des valeurs très élevées pour les appartements :
| Localisation | Fourchette de prix au m² (approx.) |
|---|---|
| Vienne – 1er district (Innere Stadt) | ~24 977 €/m² en moyenne, jusqu’à 30 000 € |
| Vienne – centre historique (général) | 10 000 – 16 000 €/m² |
| Salzburg – Vieille Ville | 7 000 – 10 000 €/m² |
| Innsbruck – centre | 6 000 – 9 000 €/m² |
| Kitzbühel – secteurs prime | 10 000 – 25 000 €/m² |
| Lech-Zürs – centre de station | 15 000 – 30 000 €/m² |
| Zell am See – lac / ski | 6 000 – 12 000 €/m² |
Dans ces zones, la demande touristique soutient les prix à des niveaux difficilement accessibles pour les ménages locaux, surtout lorsque l’usage principal du bien est la location saisonnière ou la résidence de vacances.
Une demande tirée par les locations de courte durée
La montée en puissance des plateformes comme Airbnb, Booking.com ou Vrbo a profondément transformé l’usage du parc immobilier dans les lieux touristiques. À l’échelle nationale, on compte près de 49 562 annonces actives sur Airbnb, et le marché des locations courte durée a progressé de plus de 12 % en un an. À Vienne seulement, on relevait environ 10 830 annonces actives en 2024, avec un taux d’occupation médian de 77 % et 281 nuits réservées en moyenne par an, pour un revenu typique autour de 24 000 € par logement.
Recette annuelle moyenne générée par une location touristique à Salzbourg, en progression de 15 % sur un an.
Vienne : vitrine touristique et laboratoire de régulation
Vienne illustre à la perfection cette tension entre attractivité touristique et protection du marché résidentiel. La capitale cumule plusieurs particularités : une des plus fortes parts de locataires au monde (environ 75–78 % des ménages), un système massif de logement social, une croissance démographique soutenue, et un tourisme en plein boom.
La poussée touristique dans la capitale
Avant la pandémie, la ville enregistrait déjà plus de 17 millions de nuitées annuelles. En 2024, elle a battu tous ses records avec 18,865 millions de nuitées, dépassant 2019, et 1,2 milliard d’euros de recettes issues des nuitées sur les onze premiers mois de l’année, en hausse de 12 %. Près de 82 % des nuits proviennent de visiteurs étrangers, notamment d’Allemagne, d’Autriche (tourisme interne), des États‑Unis, de l’Italie, du Royaume‑Uni, de l’Espagne ou de la France.
Cette vitalité touristique se reflète dans l’immobilier : les prix des logements neufs sont passés d’environ 4 000 €/m² en 2016 à près de 6 000 €/m² en 2023, soit une progression de plus de 22 % pour les appartements sur la période récente, et de près de 41 % entre 2015 et 2021 pour les maisons. Les loyers suivent la même pente : +8,2 % en 2023, à environ 473 € par mois en moyenne, tandis que les loyers régulés de quelque 750 000 locataires ont bondi de 8,6 %.
La singularité viennoise, c’est aussi un système de logement social massif qui amortit, au moins partiellement, l’impact de la spéculation liée au tourisme. Près de 60 % des habitants vivent dans des logements appartenant à la municipalité ou à des sociétés de logement à but limité. À l’échelle autrichienne, ces dernières gèrent près de 971 000 logements, soit environ un quart du parc national, mais à Vienne elles représentent presque la moitié des logements.
Quelques ordres de grandeur éclairants :
| Indicateurs logement à Vienne | Valeur approximative |
|---|---|
| Part de logements sociaux dans le parc (2019) | ~44 % |
| Logements municipaux (ville) | ~23 % des ménages |
| Logements sociaux “à but limité” (associations) | ~21 % des ménages |
| Part de la population vivant dans un logement abordable | Environ deux tiers |
| Nombre de nouveaux logements abordables/an | Environ 5 000 (logement social) |
| Budget annuel pour le logement social (ville) | ≈ 470 M $ (ordre de grandeur) |
Cette politique de long terme – entamée avec la “Vienne rouge” de l’entre‑deux‑guerres et prolongée après 1945 – explique que les loyers y restent nettement en dessous de ceux des grandes capitales occidentales, et qu’une grande partie des ménages consacre moins de 27 % de son revenu net au loyer.
Mais même ce modèle éprouvé atteint ses limites face à la montée des locations touristiques non régulées et à la rareté du foncier dans les quartiers centraux.
La bataille autour des locations de courte durée
Face à la multiplication des locations saisonnières, la ville a durci son arsenal réglementaire. Une modification du code de la construction, entrée en vigueur en juillet 2024, limite les locations touristiques à 90 jours par an pour un logement, sauf obtention d’une dérogation. Dépasser ce seuil ou simplement proposer un bien plus de 90 jours sur une plateforme sans autorisation est assimilé à une infraction, passible d’amendes allant jusqu’à 50 000 € et, en cas de récidive grave, de peines de substitution de prison.
Les dérogations ne sont accordées que si elles respectent un ensemble de conditions rigoureusement définies.
– moins de 50 % des logements de l’immeuble peuvent être utilisés en location courte durée,
– aucun financement public du logement ne doit avoir été mobilisé,
– dans les zones résidentielles, au moins 80 % de la surface utile doit rester affectée à un usage d’habitation,
– l’accord écrit des copropriétaires peut être exigé.
Depuis l’entrée en vigueur de ces règles, les services municipaux (MA 37) ont reçu plus de 1 500 signalements, débouché sur environ 300 procédures, découvert des “hôtels illégaux” camouflés dans des immeubles d’habitation et traité plus de 800 demandes de dérogation. Le message est clair : Vienne veut empêcher que des pans entiers de son parc résidentiel se transforment en hôtels clandestins.
Dans les logements municipaux viennois (Gemeindebau), la sous-location à des fins touristiques est strictement interdite. Entre 2012 et 2022, 250 cas de sous-location illégale ont été recensés. Environ une centaine de ces cas, jugés sérieux, ont entraîné des conséquences sévères pour les locataires : résiliation du bail, exclusion définitive du parc de logements publics et obligation de restituer les revenus perçus.
Cette politique s’inscrit dans une vision politique explicite : “le logement est un droit fondamental, pas un business”, selon les mots de la responsable du logement de la ville.
Fiscalité touristique : la hausse spectaculaire de la taxe de séjour
Autre levier mobilisé par Vienne : la fiscalité touristique. La taxe de séjour (Ortstaxe ou Nächtigungsabgabe), traditionnellement autour de 3,2 % du prix de la nuitée, doit être portée à 8,5 % à partir de décembre 2025. Concrètement, pour une chambre à 200 € la nuit, l’impôt local passera d’environ 6,40 € à 17 €, soit près de 10,97 £ pour une nuit facturée 129 £.
Objectif affiché : combler un trou budgétaire estimé à 500 millions d’euros en 2025 et financer des investissements publics dans les écoles, la voirie ou les transports “verts”. L’augmentation devrait rapporter environ 81 millions d’euros par an.
Les hôteliers, via l’Association hôtelière autrichienne (ÖHV), dénoncent une mesure qui risque, selon eux, d’affaiblir la compétitivité de la ville sur le marché des congrès internationaux – alors que Vienne accueille plus de 6 600 conférences par an, pour 1,32 milliard d’euros de retombées.
Cette tension illustre parfaitement le dilemme autrichien : comment capitaliser sur un tourisme en plein essor pour financer les services publics et le logement… sans faire fuir visiteurs et investisseurs.
Les Alpes autrichiennes : quand ski, résidences secondaires et régulation se percutent
Si Vienne concentre le débat sur les locations de courte durée urbaines, ce sont les Alpes qui incarnent le plus visiblement le face‑à‑face entre tourisme et marché immobilier. Tyrol, Salzburg, Vorarlberg, Carinthie : ces régions où 67 % des nuitées autrichiennes se font en milieu rural sont devenues de véritables “laboratoires” immobiliers.
Une demande soutenue pour les résidences de vacances
Les chiffres parlent d’eux‑mêmes. Dans les stations phares :
– Kitzbühel affiche des prix prime de 10 000 à 25 000 €/m², avec des hausses pouvant atteindre 8,5 % sur un an.
– Lech‑Zürs, symbole du ski haut de gamme, se situe entre 15 000 et 30 000 €/m².
– Zell am See, station lacustre et de ski, tourne entre 6 000 et 12 000 €/m².
À l’échelle des Alpes, les études évoquent des rendements locatifs attendus de 2,5–3,5 % pour des locations à l’année dans les stations, et de 3–5 % brut pour des locations saisonnières bien gérées. Dans les sites les plus prisés, les prévisions d’appréciation annuelle des prix gravitent autour de 4–6 %, certains scénarios tablant sur un rendement total de 40–45 % sur cinq ans (en combinant environ 3 % de rendement locatif et 5 % de plus‑value par an).
Ces perspectives attirent logiquement les investisseurs, y compris étrangers, et poussent les prix au‑delà des capacités des ménages locaux, notamment dans les régions à revenus moyens inférieurs à ceux de Vienne.
Des règles d’achat strictes pour contenir la spéculation
Face à ces tensions, plusieurs Länder alpins ont mis en place des restrictions drastiques à l’acquisition de résidences de vacances, en particulier pour les non‑résidents. Les lois de transfert foncier (Grundverkehrsrecht) visent explicitement à protéger le sol national d’acquisitions purement spéculatives et à préserver le logement pour les habitants.
Le dispositif repose sur plusieurs piliers :
– Les citoyens de l’UE/EEE disposent, en général, des mêmes droits que les Autrichiens.
– Les ressortissants hors UE/EEE doivent obtenir une autorisation des autorités de transfert foncier (Grundverkehrsbehörde), processus qui peut durer de 1 à 3 mois, voire jusqu’à 4–6 mois dans les régions les plus protectrices comme le Tyrol ou le Vorarlberg.
– Dans certaines zones touristiques, en particulier alpines, l’achat de résidences secondaires par des non‑Européens est fortement encadré, voire de facto conditionné au fait de passer par une structure européenne (société) ou à l’usage commercial (hôtel, résidence de tourisme).
Un investisseur étranger achète un hôtel (pour 15 à 100 millions CHF) via une société de portefeuille et le loue à un opérateur professionnel. Ce modèle vise un rendement annuel de 6 à 8 % et peut, dans certains cas, contourner les régulations strictes de l’immobilier résidentiel.
Taxe de résidence secondaire et fiscalité du tourisme
Dans plusieurs communes alpines, le propriétaire qui n’occupe son bien que partiellement se voit imposer une taxe spécifique dite de “résidence de vacances”, dès lors que le logement est utilisé moins de six mois par an. L’objectif est double : décourager les “lits froids” (logements inoccupés une grande partie de l’année) et générer des recettes pour financer l’infrastructure touristique.
À cette taxe locale s’ajoute la taxe de séjour (Kurtaxe, Ortstaxe ou Nächtigungsabgabe), très répandue dans les stations de ski, thermales ou de randonnée. Elle peut aller de quelques dizaines de centimes à plusieurs euros par nuit et par adulte, et sert à financer pistes de ski, sentiers, animations, promotion touristique.
| Élément | Caractéristiques principales |
|---|---|
| Taxe de séjour (Kurtaxe / Ortstaxe) | 0–7 €/nuit env., variable selon la commune, payée par le touriste |
| Taxe “résidence de vacances” (certains Länder) | Imposée sur logements peu occupés (< 6 mois/an) pour limiter les lits froids |
| Usage des recettes | Entretien des infrastructures touristiques, promotion, services |
Pour les propriétaires qui louent à des touristes, cette fiscalité s’ajoute aux taxes nationales sur les revenus locatifs et les plus‑values, ainsi qu’aux coûts de transaction : droits de mutation (3,5 %), inscription au cadastre (1,1 %), honoraires de notaire ou d’avocat (1,5–2 % + TVA), commissions d’agences (autour de 3 % + TVA), soit un coût total d’acquisition pour un investisseur étranger de l’ordre de 9–11 % du prix.
Locations de courte durée : un marché en plein essor, mais encadré
La montée des locations saisonnières, dopée par la demande pour des expériences “authentiques” et des hébergements alternatifs aux hôtels, est l’une des principales forces qui relient tourisme et immobilier.
Une demande soutenue dans tout le pays
Sur la période 2024‑2025, l’Autriche compte près de 47 389 annonces actives en moyenne en location de courte durée, toutes plateformes confondues, avec une croissance annuelle de 12,1 %. Le marché est très fragmenté : une multitude de petits propriétaires côtoient des opérateurs professionnels gérant des portefeuilles de dizaines de logements.
Le taux d’occupation culmine à 68 % en août dans la région DACH, contre 43 % en janvier, illustrant une forte saisonnalité.
Des études détaillées sur de petits marchés comme Reißeck (Carinthie) montrent à quel point ces locations peuvent structurer l’économie locale : environ 25 annonces, un taux d’occupation allant de 18 % en basse saison à plus de 65 % en haute saison, des recettes mensuelles oscillant entre 619 et 2 505 $, un parc très majoritairement composé d’appartements de 2 chambres pour 4 personnes.
Un encadrement juridique de plus en plus dense
Si Vienne a adopté l’un des cadres les plus stricts du pays, les autres Länder encadrent également les locations touristiques, chacun à sa manière.
À Salzburg, par exemple :
Pour louer un bien à des touristes, une autorisation du service d’urbanisme est généralement requise si le bien passe d’un usage résidentiel à un usage touristique. Cette autorisation n’est pas nécessaire si le bien est la résidence principale de l’hôte, accueille au maximum 10 personnes ou trois unités. Les hôtes doivent également se déclarer auprès de l’administration fiscale, obtenir un numéro fiscal et le mentionner sur leurs annonces. Enfin, ils perçoivent pour le compte de la commune une taxe de séjour et contribuent à un fonds de promotion touristique.
En Styrie, les hôtes doivent également s’enregistrer fiscalement, percevoir une taxe de nuitée (les enfants de moins de 15 ans étant généralement exemptés) et, dans les “communes touristiques”, s’acquitter d’une contribution annuelle de promotion.
Au Tyrol, toutes les nuitées touristiques sont soumises à taxe, avec en général une obligation d’enregistrement auprès du bureau de tourisme et obtention d’un numéro spécifique pour les locations.
| Land / Ville | Principales obligations pour les locations de courte durée |
|---|---|
| Vienne | Limite 90 jours/an sauf dérogation, registre des hôtes, taxe locale, contrôle MA 37 |
| Salzburg | Autorisation urbanisme selon usage, enregistrement fiscal, taxe de séjour, fonds de promotion |
| Styrie | Enregistrement fiscal, taxe de nuitée, contribution annuelle dans les communes touristiques |
| Tyrol | Enregistrement auprès de l’office de tourisme, taxe au lit, parfois permis spécifique |
Ces dispositifs poursuivent tous la même finalité : trouver un équilibre entre l’apport économique majeur du tourisme et la nécessité de préserver un parc locatif abordable pour les résidents, dans un pays où le taux de propriétaire (environ 54 %) reste inférieur à la moyenne de l’OCDE et où les taux de surpeuplement sont significatifs.
Péréquation entre tourisme, logement et politique publique
L’un des traits distinctifs du modèle autrichien est l’ampleur de l’intervention publique, que ce soit pour orienter le développement touristique ou pour garantir une offre ample de logements à but non lucratif.
Plan T : vers un tourisme plus durable… donc plus exigeant pour l’immobilier
Le “Plan T – Master Plan for Tourism”, lancé en 2019 et actualisé en 2025, constitue la feuille de route nationale. Il fait de la durabilité l’axe central, avec l’ambition explicite de contribuer aux Objectifs de développement durable de l’ONU et de rendre le pays neutre en carbone d’ici 2040.
Ce plan insiste sur plusieurs points qui touchent directement à l’immobilier :
– la nécessité de réduire les impacts environnementaux du tourisme (énergie, mobilité, artificialisation des sols),
– l’accompagnement des petites entreprises familiales et des auberges rurales, au cœur de nombreux villages,
– l’adaptation aux plateformes de location de courte durée,
– la gestion des infrastructures alpines dans un contexte de changement climatique (enneigement moindre, canons à neige, diversification estivale).
La Banque autrichienne de développement touristique (OeHT) propose des dispositifs de soutien financier pour des projets touristiques axés sur la transition écologique et énergétique.
Financement pour la modernisation et l’amélioration de la performance énergétique des infrastructures existantes.
Soutien aux projets de construction de bâtiments passifs ou à énergie positive (BEPOS).
Subventions et garanties pour les projets privilégiant l’emploi de bois d’origine locale.
Lignes de crédit pour le déploiement d’énergies renouvelables dans les hôtels, remontées mécaniques et spas.
En 2022, l’OeHT a ainsi accompagné près de 590 millions d’euros d’investissements dans 484 entreprises du secteur, tandis qu’en 2024 un paquet d’un milliard d’euros a été annoncé pour soutenir la construction et la rénovation de logements résidentiels. Autrement dit, l’État injecte des ressources à la fois dans l’offre d’hébergement touristique et dans le parc résidentiel, avec l’idée de contenir les effets collatéraux de la croissance du tourisme sur le coût du logement.
Le rôle structurant des organismes de logement à but limité
Le poids des sociétés de logement à but non lucratif, régies par la loi WGG, est un autre élément clé pour comprendre pourquoi l’Autriche ne connaît pas des explosions de loyers comparables à celles observées dans d’autres destinations touristiques.
Au niveau national, ces organismes possèdent ou gèrent environ 25 % du parc de logements. À Vienne, ils représentent près de la moitié des logements, en complément des logements municipaux. Leur modèle repose sur un principe de “loyer au coût”, avec des ajustements indexés sur l’indice des prix à la consommation depuis 1998, ce qui limite mécaniquement la spéculation.
Malgré une forte pression touristique entraînant une hausse rapide des prix immobiliers, notamment dans les Alpes et les centres historiques, le système dispose d’une capacité d’adaptation. Cela permet aux autorités de réguler les effets du tourisme, par exemple en favorisant la construction de logements abordables.
L’Europe, nouveau niveau de jeu
Depuis fin 2024, l’Union européenne s’intéresse davantage aux politiques du logement, avec la création d’un commissariat européen dédié au logement et l’annonce d’un futur plan européen pour le logement abordable. En parallèle, des règles communes sur les locations de courte durée doivent entrer en vigueur en 2026, visant notamment à harmoniser la collecte de données auprès des plateformes et à faciliter le contrôle local.
Pour un pays comme l’Autriche, où les compétences en matière de tourisme et de logement sont largement dévolues aux neuf Länder, cette européanisation du sujet ajoute un niveau supplémentaire de coordination. Elle peut aussi donner un appui politique aux autorités régionales et municipales qui tentent de mieux encadrer l’usage touristique du parc immobilier.
Rendements, risques et stratégies pour les investisseurs
Du point de vue de l’investisseur, le lien entre tourisme et immobilier en Autriche est un mélange de promesse de rendement et de complexité réglementaire.
Rendements locatifs et perspectives de prix
Au niveau national, les rendements locatifs bruts moyens tournent autour de 3,5 %. Dans les grandes villes :
| Ville / Segment | Fourchette de rendement brut estimée |
|---|---|
| Vienne – Innere Stadt | 1,14 – 1,82 % |
| Vienne – autres arrondissements | 2,38 – 6,87 % |
| Vienne – moyenne globale | ≈ 4,12 % (T1 2025) |
| Salzburg – appartements | 3,18 – 4,25 %, moyenne 3,66 % |
| Graz – appartements | 2,00 – 3,13 %, moyenne 2,71 % |
Les projections de prix résidentiels tablent, après la correction récente, sur une croissance modérée : entre 0 et 1 % en 2025, 1–2 % en 2026, 2–3 % en 2027, puis 2–4 % par an à l’horizon 2028‑2030, avant un rythme de 2–3 % jusqu’en 2045. Dans les zones touristiques premium, ces chiffres peuvent être plus élevés, notamment dans les stations enneigées de haute altitude où la rareté du foncier et l’adaptation au climat (enneigeurs, diversification quatre saisons) protègent la valeur des biens.
La clé devient alors la sélection de l’emplacement : un appartement à Salzburg ou Innsbruck bénéficie à la fois du tourisme et d’une demande résidentielle soutenue, alors qu’une résidence purement saisonnière dans un village très dépendant du ski et peu diversifié risque de souffrir davantage des aléas climatiques et de la saisonnalité.
Risques à prendre en compte
L’investissement dans l’immobilier touristique autrichien n’est pas exempt de risques :
Le secteur immobilier touristique est confronté à plusieurs défis majeurs : la volatilité des flux (exacerbée par la pandémie et la baisse des nuitées hivernales), le renforcement des réglementations sur les locations courtes durées, le plafonnement des loyers (gel en 2025 puis hausses limitées), un durcissement des conditions de crédit (règles KIM-VO), l’impact du changement climatique sur les stations de basse altitude, des procédures d’autorisation longues pour les non-UE dans certaines Alpes, et une tension sociale croissante autour du logement.
Pour limiter ces risques, les spécialistes recommandent aux investisseurs de viser des biens de qualité dans des emplacements centraux, avec un potentiel d’usage mixte (résidentiel + touristique), un attrait pluri‑saisonnier (été + hiver), et une bonne performance énergétique, désormais recherchée par plus de 60 % des acheteurs.
Entre tourisme et logement, un arbitrage permanent
Au‑delà des questions purement financières, l’impact du tourisme sur le marché immobilier autrichien renvoie à un arbitrage politique fondamental : jusqu’où laisser les prix et les usages touristiques se développer au risque d’exclure les habitants ?
Face aux problèmes d’overtourisme, de trafic, de saturation des centres-villes, de transformation d’immeubles en hôtels et de hausse des loyers, les autorités mettent en place diverses mesures. Celles-ci incluent la régulation des locations de courte durée, l’augmentation des taxes de séjour, la création de fonds pour le logement financés par le tourisme, et des investissements privilégiant la rénovation et la qualité (résumée par ‘pas plus de lits, mais de meilleurs lits’) plutôt que l’augmentation de la capacité d’accueil.
Dans cette logique, la trajectoire future de l’Autriche pourrait ressembler à un “tourisme de valeur ajoutée” : moins de volumes bruts de nuitées, davantage de séjours à forte valeur, plus durables, mieux intégrés aux territoires, avec une vigilance accrue sur l’accès au logement pour les habitants et les travailleurs locaux.
Conclusion : un équilibre mouvant entre attractivité et accessibilité
L’impact du tourisme sur le marché immobilier en Autriche se joue sur plusieurs scènes à la fois : les ruelles baroques de Vienne où les locations Airbnb côtoient les immeubles centenaires de logement social, les stations luxueuses de Kitzbühel ou Lech‑Zürs où les chalets se négocient à plus de 20 000 €/m², les petites communes rurales qui misent sur l’agritourisme pour maintenir leurs fermes en activité, ou encore les villes moyennes comme Salzburg et Innsbruck qui doivent à la fois loger étudiants, travailleurs et hordes de visiteurs.
Le pays bénéficie de deux atouts majeurs pour réguler son secteur touristique : un vaste parc de logements sociaux et à but non lucratif, et une capacité d’action publique importante (crédits, subventions, réglementations, fiscalité). Cependant, la pression touristique mondiale reste forte, portée par la demande pour les séjours alpins, les city-breaks viennois et les expériences dites « authentiques ».
Les prochaines années seront décisives pour savoir si l’Autriche parvient à transformer cet afflux de touristes en un moteur durable pour le financement du logement et des infrastructures, sans sacrifier l’accessibilité du parc résidentiel. Autrement dit, si le pays réussit à faire de la force de son tourisme un allié, plutôt qu’un adversaire, de son modèle de ville et de montagne habitables.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier locatif en Autriche pour rechercher un rendement régulier et une exposition à l’euro hors France. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Vienne, Graz, Linz), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement de standing dans un immeuble récent à Vienne ou Graz, combinant un rendement locatif brut cible de 4 à 5 % – en gardant en tête que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, conseil fiscal), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société autrichienne) et plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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