Acheter un bien immobilier en Autriche fait rêver de plus en plus d’étrangers : stabilité économique, marché relativement sûr, qualité de vie exceptionnelle, stations de ski mondialement connues, Vienne régulièrement classée ville la plus agréable du monde… Mais derrière la carte postale, le parcours d’achat pour un non-résident est très encadré, parfois complexe, et surtout très différent selon que l’on vient de l’UE ou d’un pays tiers.
Cet article détaille le processus d’achat étape par étape, en expliquant les règles en vigueur, les pratiques du marché et en fournissant les données statistiques les plus récentes pour les investisseurs étrangers.
Comprendre le cadre juridique : qui peut acheter quoi en Autriche ?
Avant même de regarder les annonces, un acheteur étranger doit clarifier un point fondamental : a-t-il le droit d’acheter, et sous quelles conditions ? En Autriche, ce n’est pas l’État fédéral mais chaque Land (province) qui fixe les règles d’acquisition par des étrangers. Il existe donc neuf lois différentes, une par Bundesland, avec des régimes parfois très contrastés.
Différences majeures entre citoyens UE/EEE/Suisse et ressortissants de pays tiers
Les autorités autrichiennes distinguent nettement trois grandes catégories d’acheteurs :
| Catégorie d’acheteur | Statut juridique pour l’achat | Besoin d’autorisation ? | Traitement comparé aux Autrichiens |
|---|---|---|---|
| Citoyens UE | Droits équivalents aux Autrichiens | Non (en principe) | Identique |
| Citoyens EEE | Droits équivalents aux Autrichiens | Non (en principe) | Identique |
| Citoyens suisses | Assimilés UE/EEE par accords bilatéraux | Non (en principe) | Identique |
| Pays tiers (USA, UK post‑Brexit, etc.) | Régime des « ressortissants de pays tiers » | Oui, dans la plupart des cas | Plus restrictif |
Depuis le début des années 2000, les citoyens de l’UE, de l’EEE et les Suisses peuvent acheter librement tous types de biens en Autriche : appartements, maisons, terrains, locaux commerciaux, sans devoir demander un permis spécial. Ils sont traités comme des nationaux.
Pour les ressortissants de pays tiers (hors UE/EEE, y compris les Britanniques post-Brexit, Américains, Canadiens et la plupart des acheteurs asiatiques), l’acquisition d’un bien immobilier est soumise à une autorisation préalable délivrée par la ‘Grundverkehrsbehörde’, l’autorité foncière du Land ou du district.
Des règles différentes selon les régions
Les neuf Länder autrichiens ne jouent pas la même partition en matière de foncier étranger. Les grandes métropoles comme Vienne ou Graz sont globalement plus ouvertes aux capitaux internationaux que les régions alpines touristiques.
| Région / Land | Attitude vis-à-vis des étrangers non‑UE | Particularités notables |
|---|---|---|
| Vienne | Processus relativement accessible | Pas d’autorisation si un conjoint est autrichien ; très forte demande locative |
| Styrie (Graz) | Approche souple, surtout en ville | À Graz, les ressortissants de pays tiers n’ont pas besoin d’autorisation |
| Haute / Basse‑Autriche | Régime classique avec autorisation pour pays tiers | Moins de contraintes qu’en montagne |
| Salzbourg | Règles très strictes pour résidences secondaires | Statut « Zweitwohnsitz » rarissime, quotas dans certains villages |
| Tyrol | L’un des régimes les plus restrictifs | Achats de résidences de vacances très limités voire interdits aux non‑UE |
| Vorarlberg | Fortes limitations également | Protection du parc résidentiel local |
| Carinthie, Burgenland | Régimes intermédiaires | Contrôle accru sur terrains agricoles |
Dans les Länder alpins les plus touristiques, en particulier Tyrol, Salzbourg et Vorarlberg, les autorités cherchent à éviter une « colonisation » par les résidences secondaires étrangères. Les étrangers non‑UE y sont souvent exclus du marché des maisons de vacances classiques, sauf cas très spécifiques, ou montage via une société européenne, et encore sous conditions.
Dans des villes comme Vienne ou Graz, le climat est nettement plus favorable aux acheteurs étrangers, même non‑UE, en particulier pour l’immobilier résidentiel classique ou les investissements locatifs.
L’autorisation de la Grundverkehrsbehörde : un passage obligé pour les non‑UE
Pour un acquéreur de pays tiers, l’étape clé est l’obtention du permis d’acquisition. Cette autorisation se demande AVANT de conclure définitivement la transaction, idéalement même avant de signer un engagement trop ferme.
L’autorité examine notamment :
L’autorisation d’achat en Autriche pour les non-résidents dépend de plusieurs facteurs clés : l’origine de l’acheteur (personne physique ou société et son pays de résidence), l’usage prévu du bien (résidence principale, investissement locatif ou projet touristique), l’impact du projet sur les intérêts culturels, sociaux ou macro‑économiques de la région, la conformité avec les règles de zonage (zone urbanisée, touristique, agricole, etc.), et parfois l’existence de liens préalables avec l’Autriche (comme une résidence ou une activité économique).
Les délais annoncés oscillent généralement entre 1 et 4 mois, parfois plus dans les provinces les plus tatillonnes. Sans cet accord, la vente ne peut pas être valablement finalisée.
Acheter via une société : une porte de sortie miracle ?
Certains investisseurs non‑UE envisagent de contourner les limites régionales en achetant via une société autrichienne ou européenne. Dans certains Länder, le fait que l’acquéreur soit une entité de l’UE peut effectivement alléger les contraintes. Mais ce n’est ni automatique ni universel : si la société est de facto contrôlée par des étrangers, elle peut être considérée elle‑même comme « étrangère » au regard du droit foncier, ce qui réactive les restrictions.
En pratique, il faut donc obtenir un avis juridique local très en amont avant de structurer un achat via une entité.
Les différents statuts de biens : résidence principale, touristique, résidence secondaire
En Autriche, tous les logements ne se valent pas aux yeux de la loi. Au-delà du type physique (maison, appartement), c’est le statut d’usage qui détermine ce qu’un étranger peut faire – et parfois s’il peut acheter ou non.
Résidence principale (Hauptwohnsitz)
Un bien classé comme résidence principale (« Hauptwohnsitz ») est conçu pour être occupé à l’année. L’acheteur doit en principe y déclarer sa résidence principale et donc devenir résident fiscal autrichien. C’est le statut classique d’un logement occupé par son propriétaire ou loué de manière durable à des locaux.
Pour un étranger non-résident en Autriche, l’achat d’un bien immobilier destiné à servir de résidence principale alors qu’il n’y séjournerait que quelques semaines par an peut être considéré comme contraire à l’esprit de la loi, notamment dans les provinces aux réglementations restrictives. Les autorités sont susceptibles de refuser l’autorisation d’achat si elles estiment que le bien sera utilisé comme résidence secondaire, particulièrement dans les zones où le logement pour les résidents permanents est rare.
Résidence touristique (touristische Vermietung)
Le statut le plus accessible aux investisseurs étrangers, notamment non‑UE, est souvent celui de « résidence touristique ». Il s’agit de programmes conçus pour la location saisonnière encadrée, avec un opérateur professionnel qui gère l’exploitation (réservations, ménage, check‑in…).
Le schéma habituel :
– le propriétaire peut utiliser son logement quelques semaines par an (par exemple 4 à 12 semaines),
– le reste du temps, l’appartement ou le chalet est loué à des touristes,
– les revenus sont soit individualisés, soit mutualisés dans une « pool » et redistribués entre les propriétaires,
– la gestion est régie par un contrat d’exploitation (« Betreibervertrag ») séparé de l’acte de vente.
Rendement brut potentiel d’un investissement locatif en station alpine ou zone touristique, combinant usage personnel limité et revenu locatif.
Résidence secondaire (Zweitwohnsitz)
La résidence secondaire avec usage privé illimité est le Graal… mais elle est extrêmement rare et politiquement sensible. Dans certaines communes de Salzbourg ou du Tyrol, des quotas plafonnent le nombre de « Zweitwohnsitze » autorisés ; une fois le plafond atteint, plus aucun nouveau statut de ce type n’est attribué.
Pour un acheteur étranger non‑UE, obtenir un bien avec ce statut est en pratique très compliqué : peu d’offres, concurrence forte, et administrations vigilantes. Ceux qui parviennent à en acquérir un profitent d’une grande liberté d’usage, mais doivent s’attendre à un contrôle strict sur le respect du statut.
Étapes du processus d’achat immobilier en Autriche
Une fois le cadre légal clarifié, le parcours d’achat suit une séquence très balisée. Même si les détails peuvent varier d’un dossier à l’autre, la structure reste assez standard.
Préparation : budget, financement et choix de la région
Avant de visiter des biens, il est essentiel de définir son budget en intégrant la fiscalité et les frais annexes. En Autriche, les coûts de transaction sont élevés : notaire, taxes, commission d’agent… On estime généralement qu’il faut ajouter entre 10 % et 15 % au prix d’achat pour couvrir l’ensemble.
| Poste de coût (côté acheteur) | Fourchette indicative (en % du prix) |
|---|---|
| Taxe de transfert immobilier (Grunderwerbsteuer) | 3,5 % |
| Frais d’inscription au registre foncier | 1,1 % (souvent suspendue pour certains achats modestes jusqu’en 2026) |
| Notaire (rédaction + authentification) | 1,5 % – 3 % |
| Avocat indépendant (optionnel mais recommandé) | 1 % – 3 % |
| Commission d’agent immobilier | 3 % – 4 % (souvent partagée) |
| Divers (expertise, traductions, banque) | 0,5 % – 1,5 % |
| Total habituel | ≈ 9 % – 13 % (voire 15 %) |
Pour un budget de 500 000 €, il n’est pas rare que le coût total s’approche de 550 000 € une fois tout additionné, surtout si l’on recourt à un avocat distinct du notaire.
En parallèle, l’acheteur doit :
– choisir sa région et son type de bien (urbain vs alpin, appartement vs maison),
– se renseigner sur les restrictions locales (surtout pour les non‑UE),
– et, si un financement bancaire est envisagé, obtenir une pré‑approbation de prêt (pré‑accord de principe) auprès d’une banque autrichienne.
Recherche de biens et rôle des agences
La plupart des étrangers passent par des agents immobiliers (« Immobilienmakler »), souvent membres de la Chambre économique autrichienne. Le marché est dense, avec des réseaux internationaux (Engel & Völkers, RE/MAX, etc.) et des spécialistes du luxe bien implantés à Vienne, au Tyrol, à Salzbourg ou en Carinthie.
Les sites autrichiens Willhaben et ImmobilienScout24 concentrent l’essentiel de l’offre immobilière. Pour les non-germanophones, il est fortement recommandé de collaborer avec un agent immobilier parlant anglais ou français, ou disposant d’une équipe multilingue, afin de faciliter la navigation dans les annonces, les diagnostics et les documents techniques.
L’offre d’achat (Kaufanbot) : un document déjà engageant
En Autriche, un simple écrit peut avoir un poids juridique important. Une offre d’achat signée et acceptée (« Kaufanbot ») constitue déjà un engagement ferme : c’est un pré‑contrat qui oblige en principe l’acheteur à signer ensuite l’acte définitif, sous réserve des conditions suspensives éventuellement prévues (obtention de prêt, permis de la Grundverkehrsbehörde, etc.).
L’offre doit préciser notamment : l’objet de la prestation, le prix, les délais d’exécution, et les conditions de paiement.
– le prix d’achat (et si la TVA est incluse ou non, pour un bien neuf),
– les délais prévus pour la signature de l’acte,
– les conditions particulières (financement, permis, état du bien),
– la répartition des frais de notaire, d’agent et autres,
– la durée de validité de l’offre.
Contrairement à d’autres pays, même une expression verbale d’intention peut parfois être considérée comme un début d’engagement. D’où l’importance de ne rien signer – ni même surécrire à la légère – sans conseil juridique.
Le notaire : pivot obligatoire de la transaction
En Autriche, l’intervention d’un notaire (« Notar ») n’est pas une option, c’est une obligation légale pour tout transfert de propriété. Son rôle est double :
– authentifier les signatures sur l’acte de vente,
– et procéder à l’inscription de la mutation au registre foncier (« Grundbuch »).
Dans une vente immobilière, le notaire agit comme un tiers neutre entre le vendeur et l’acheteur. Il gère généralement un compte séquestre (Treuhandkonto) sur lequel sont déposés le prix de vente et les taxes associées. Les fonds ne sont libérés et versés au vendeur qu’après l’accomplissement d’une condition essentielle : l’enregistrement officiel de la propriété au nom de l’acheteur au registre foncier.
Les frais de notaire se situent généralement entre 1,5 % et 3 % du prix d’achat, auxquels s’ajoute la TVA de 20 %. Il est d’usage que ces coûts soient supportés par l’acheteur, mais cela peut être négocié dans l’offre.
Dans les dossiers complexes, il est vivement recommandé de mandater, en plus, un avocat indépendant, chargé exclusivement de défendre les intérêts de l’acheteur, ce que le notaire, neutre par nature, ne peut pas faire.
Le contrat de vente (Kaufvertrag) et le dépôt de garantie
Une fois l’offre acceptée et les conditions principales clarifiées, le notaire ou l’avocat rédige le contrat de vente définitif (« Kaufvertrag »). Ce document sera signé par les parties, en présence du notaire (ou avec signatures légalisées à distance, par exemple dans un consulat).
Au moment de la signature, l’acheteur verse généralement un dépôt de 10 % du prix, placé sur le compte séquestre du notaire. Le reste du prix, ainsi que les taxes et frais, seront versés avant l’inscription au registre foncier.
Le contrat précise notamment :
Le compromis de vente doit impérativement préciser les points suivants pour sécuriser la transaction.
La description exacte du bien immobilier telle qu’elle figure au registre foncier.
Le prix convenu, les modalités de versement et l’échéancier détaillé des paiements.
L’absence ou la reprise des charges existantes (hypothèques, servitudes, droits d’usage).
Les garanties éventuelles sur l’état du bien vendu (vices cachés, etc.).
Les conditions suspensives, comme l’obtention d’un prêt ou une autorisation pour acheteur étranger.
Le registre foncier (Grundbuch) : la clé de la propriété
En droit autrichien, on ne devient propriétaire ni par la signature de l’acte, ni par le paiement du prix, mais uniquement par l’inscription au « Grundbuch », le registre foncier tenu par les tribunaux de district.
Ce registre est public : toute personne peut obtenir un extrait (« Grundbuchauszug ») pour vérifier la situation d’un bien, l’identité du propriétaire, les hypothèques existantes, servitudes de passage, droits d’usufruit, etc. Ce document est incontournable dans la phase de due diligence.
Le principe de priorité s’applique : l’ordre des droits est déterminé par la date de dépôt des actes au registre. C’est là qu’intervient le notaire, chargé de déposer l’acte et les pièces justificatives (y compris, pour un non‑UE, la décision de la Grundverkehrsbehörde).
Une fois l’inscription effectuée, le notaire libère les fonds au vendeur. L’acheteur reçoit les clés et devient officiellement propriétaire.
Délais globaux : combien de temps pour acheter ?
Pour un citoyen UE sans autorisation particulière à obtenir, un achat type se déroule sur 2 à 4 mois en moyenne, de la recherche du bien au transfert effectif de propriété.
Pour un ressortissant de pays tiers soumis à permis :
– la durée se situe plutôt entre 3 et 6 mois,
– la variable la plus incertaine étant le temps de traitement du dossier par la Grundverkehrsbehörde.
Il est donc prudent, surtout pour les non‑UE, d’intégrer dans le calendrier et dans le contrat des marges suffisantes, ainsi que des clauses conditionnant la vente à l’obtention de l’autorisation.
Financement : quelles possibilités de crédit pour un étranger ?
Obtenir un prêt immobilier en Autriche lorsqu’on est non‑résident n’est pas impossible, mais les conditions sont nettement plus strictes que pour un résident autrichien.
Apport personnel et ratios de prêt
Les banques autrichiennes financent rarement plus de 70 à 80 % de la valeur du bien, même pour un client local. Pour les étrangers, et particulièrement les non‑UE, l’exigence d’apport grimpe.
| Profil de l’emprunteur | Ratio classique prêt/valeur | Apport personnel requis |
|---|---|---|
| Résident autrichien / citoyen UE | 70–80 % | 20–30 % |
| Non‑résident UE | Souvent 50–70 % | 30–50 % |
| Non‑UE, nouvel arrivant | Plutôt vers 50 % | 40–50 % (voire plus) |
Pour des biens neufs ou des résidences secondaires de vacances, les banques peuvent demander jusqu’à 40 ou 50 % d’apport, surtout si les revenus de l’emprunteur sont libellés dans une autre devise ou proviennent d’activités indépendantes.
Taux d’intérêt et types de prêts
Le marché autrichien est caractérisé par une tradition de prudence : beaucoup de prêts à taux fixe, durées longues (jusqu’à 30 ans), et plafond sur le ratio d’endettement (souvent 30 à 40 % du revenu net).
Les taux ont nettement augmenté avec la remontée de l’inflation, puis ont commencé à refluer en 2024‑2025. Les données les plus récentes indiquent :
– un taux moyen pour les nouveaux prêts logement autour de 3,6 % fin 2023, redescendu vers 3,6–3,2 % pour des maturités 10 ans fin 2024 / début 2025,
– des prêts à 10 ans autour de 3,2 % au printemps 2025,
– pour les étrangers, surtout non‑UE, des marges de risque pouvant porter le taux entre 3,5 % et 5 % selon le profil.
Les types de prêts courants :
– taux fixe sur toute la durée (15 à 30 ans),
– taux variable indexé sur un taux de référence européen (Euribor), revu trimestriellement,
– formules mixtes (fixe puis variable).
Certaines banques proposent désormais des « green mortgages », des prêts bonifiés destinés à l’acquisition ou la rénovation de logements à haute performance énergétique, tels que les maisons passives ou les bâtiments certifiés ÖGNI ou klimaaktiv.
Conditions de solvabilité et dossier
Pour un non‑résident, le dossier doit être particulièrement solide :
– justificatifs de revenus stables (contrats de travail, bilans pour indépendants),
– historique de crédit, idéalement dans un pays de la zone euro,
– preuve de l’apport personnel disponible,
– parfois un garant local ou des garanties complémentaires,
– et bien sûr les plans et évaluations du bien financé.
Les délais de réponse bancaires oscillent autour de 2 à 3 semaines pour un emprunteur classique de l’UE, mais peuvent atteindre 6 à 10 semaines pour un profil plus complexe non‑UE.
Fiscalité et coûts récurrents pour l’acheteur étranger
Au-delà des coûts d’acquisition, posséder un bien en Autriche implique des taxes et des obligations fiscales, même lorsqu’on n’y est pas résident.
Taxe de transfert, inscription et autres frais à l’achat
Lors de la transaction, plusieurs impôts et frais sont dus :
– Taxe de transfert immobilier (Grunderwerbsteuer) : 3,5 % du prix d’achat dans la grande majorité des cas. Un taux réduit peut s’appliquer pour les transmissions intrafamiliales.
– Frais d’inscription au registre foncier (Grundbuchseintragungsgebühr) : 1,1 % du prix, avec des mesures d’exonération temporaire pour certains achats de résidences principales jusqu’à 500 000 €.
– Frais de notaire et d’avocat : en pratique, souvent entre 2,5 % et 5 % cumulés.
– Commission d’agent : jusqu’à 3 % + TVA (3,6 % TTC) pour l’acheteur, dans la limite de 6 % + TVA au total (acheteur + vendeur).
– Frais de dossier bancaire : 0,5 à 2 % du montant du prêt, plus 1,2 % de droits pour l’inscription d’une hypothèque.
Pour un bien neuf vendu par un promoteur, la TVA de 20 % est incluse dans le prix d’achat. Si le bien est mis en location professionnelle par la suite, il est possible de récupérer une partie de cette TVA, mais cela entraîne des obligations fiscales supplémentaires.
Fiscalité sur les loyers et rendement locatif
Les loyers perçus d’un bien situé en Autriche sont toujours imposables en Autriche, qu’on soit résident ou non. L’impôt est calculé selon un barème progressif, avec des taux allant de 0 % à 55 % selon le revenu total.
Les charges suivantes sont déductibles des revenus locatifs :
– intérêts d’emprunt,
– frais de gestion et de syndic,
– travaux de réparation et d’entretien,
– taxes foncières,
– amortissement du bâtiment (en général 1,5 % de la valeur bâtie par an, davantage pour les très anciens immeubles).
Les non‑résidents bénéficient d’un petit abattement (environ 3 000 € de revenus nets pour un usage inférieur à 70 jours par an), tandis que les résidents ont un plafond d’exonération plus élevé avant entrée dans le barème.
Dans les faits, les rendements bruts sont modérés mais stables :
À Vienne, les rendements locatifs bruts moyens tournent autour de 4,1 %, avec des écarts importants selon les arrondissements.
L’environnement réglementaire est très protecteur pour les locataires (loi sur les loyers MRG), ce qui limite les excès mais peut freiner certains investisseurs en quête de hauts rendements rapides.
Plus‑values immobilières
Les plus‑values réalisées lors de la vente d’un bien sont imposées à un taux forfaitaire de 30 % sur le gain, pour les biens acquis après 2012. Il existe toutefois une exemption majeure : le logement principal du propriétaire, occupé en continu pendant au moins deux ans ou cinq années cumulées durant la décennie précédant la vente, est exonéré.
Certains « vieux » biens acquis avant 2002 bénéficient encore d’un régime forfaitaire avec une charge fiscale effective d’environ 4,2 % du prix de vente.
L’Autriche a signé des conventions avec de nombreux pays (France, Suisse, Canada, États-Unis, etc.) pour éviter qu’une même plus-value soit imposée deux fois. Cependant, ces accords n’éliminent pas l’impôt autrichien ; la fiscalité locale s’applique toujours.
Impôts récurrents : taxe foncière, charges, TVA
Le propriétaire doit également s’acquitter d’une taxe foncière annuelle (« Grundsteuer »), relativement modeste en comparaison d’autres pays européens. Elle est calculée sur une valeur cadastrale souvent inférieure à la valeur de marché, puis multipliée par un coefficient communal. Pour un appartement moyen, on parle le plus souvent de quelques centaines d’euros par an, parfois intégrés aux charges de copropriété.
En cas de location meublée ou touristique, la TVA joue aussi un rôle :
– les locations résidentielles de longue durée sont en général soumises à un taux réduit de 10 %,
– les locations à des entreprises peuvent être exonérées de TVA, avec application du mécanisme d’autoliquidation (reverse charge),
– les petits bailleurs sous un certain seuil de chiffre d’affaires peuvent relever du régime des « micro‑entrepreneurs » sans collecte de TVA, mais sans droit à déduction.
La situation étant technique, se faire accompagner par un fiscaliste local est fortement conseillé, surtout pour les montages locatifs complexes ou multi‑propriétés.
Spécificités du marché autrichien utiles aux étrangers
Connaître la mécanique juridique et fiscale ne suffit pas : il faut aussi comprendre la dynamique du marché, les différences régionales de prix et les tendances actuelles.
Un marché en phase de stabilisation après des années de hausse
Après un cycle de forte croissance entre 2015 et 2021 (près de +41 % pour les maisons à Vienne, plus de +56 % dans le reste du pays), le marché autrichien a marqué le pas. L’année 2023 a même été qualifiée de pire année pour l’immobilier depuis quinze ans, sous l’effet cumulé de l’inflation, de la hausse des taux et d’un durcissement temporaire des conditions de crédit.
En 2024, les prix résidentiels ont reculé d’environ 0,2 % sur l’année, avec une baisse nationale de 2,1 % sur un an en décembre, mais une reprise des volumes de transactions (+8,6 %). Les maisons individuelles et les terrains ont été les plus touchés, tandis que les logements neufs résistaient mieux.
Les projections pour les prochaines années dessinent un scénario de normalisation :
| Année | Croissance annuelle prévue des prix résidentiels |
|---|---|
| 2025 | 0 % à +1 % |
| 2026 | +1 % à +2 % |
| 2027 | +2 % à +3 % |
| 2028–2030 | +2 % à +4 % |
| 2030–2045 | +2 % à +3 % en moyenne |
Les grandes villes, et en particulier Vienne, devraient faire un peu mieux que les zones rurales, portées par la démographie, la pénurie de logements neufs et une demande locative massive.
Des écarts de prix considérables selon les Länder
Les statistiques récentes montrent un écart pouvant aller du simple au triple entre les régions les plus chères et les plus abordables. Pour une maison de 150 m², les ordres de grandeur sont les suivants :
| Land | Prix moyen pour 150 m² | Prix moyen au m² |
|---|---|---|
| Tyrol | 1 074 519 € | 7 163 €/m² |
| Vienne | 962 144 € | 6 414 €/m² |
| Salzbourg | 868 421 € | 5 789 €/m² |
| Vorarlberg | 825 000 € | 5 500 €/m² |
| Styrie | 474 375 € | 3 163 €/m² |
| Burgenland | 363 480 € | 2 423 €/m² |
À l’intérieur même de Vienne, les écarts sont encore plus spectaculaires : le 1er arrondissement (Innere Stadt) dépasse en moyenne 24 000 €/m², avec des pointes autour de 30 000 €/m² pour certains biens ultra‑prime, alors que des quartiers périphériques comme Floridsdorf restent dans une fourchette de 3 500 à 5 000 €/m².
Pression locative et rendements : un atout pour l’investisseur patient
Avec environ 75 % des ménages locataires, Vienne figure parmi les capitales les plus locatives au monde. Au niveau national, le taux de propriétaires tourne autour de 54 %, bien en dessous de la moyenne européenne, en partie à cause de la présence massive de logements sociaux et subventionnés.
Cette structure a plusieurs conséquences :
La demande locative est structurellement forte, surtout pour les petits appartements bien desservis. Les rendements bruts sont généralement modérés, entre 3% et 5%, et relativement prévisibles. Le marché est régulé par un encadrement des loyers et une législation pro-locataires, ce qui limite les excès spéculatifs.
Les loyers ont progressé de près de 90 % entre 2005 et 2023, et continuent d’augmenter, malgré des plafonnements et gels ponctuels sur les loyers réglementés. Cela offre un certain « hedge » contre l’inflation pour les investisseurs de long terme.
Une sensibilité croissante aux enjeux environnementaux
Autre trait distinctif du marché autrichien : l’importance des critères ESG et de la performance énergétique. Le pays a l’une des plus fortes densités de maisons passives au monde, avec plus de 14 000 bâtiments construits selon ce standard, notamment au Tyrol.
Les pouvoirs publics encouragent fortement la rénovation thermique et les énergies renouvelables (subventions pour l’isolation, programmes « Away from Oil and Gas », loi sur les énergies renouvelables, etc.). De nombreuses banques développent des produits de financement « verts » pour les projets respectant certains labels (ÖGNI, klimaaktiv…).
Pour un investisseur étranger, cela signifie : l’accès à de nouvelles opportunités, diversification des investissements et potentiellement des rendements plus élevés.
– un surcroît de valeur potentielle pour les biens très performants énergétiquement,
– mais aussi une pression croissante sur les logements anciens mal isolés, qui pourraient nécessiter des investissements importants pour rester attractifs.
Pièges fréquents et bonnes pratiques pour un acheteur étranger
Même avec un bon dossier et un marché stable, de nombreuses erreurs classiques peuvent coûter cher à un non‑résident.
Parmi les pièges récurrents :
L’acquisition immobilière au Tyrol par un non-résident de l’UE comporte des risques majeurs : ignorer les restrictions provinciales, sous-estimer les délais d’obtention du permis (Grundverkehrsbehörde) et les coûts annexes (10-15% du prix), signer une offre sans conditions suspensives, croire à un droit de séjour automatique, négliger l’inspection technique du bien et la vérification du registre foncier (Grundbuch), et se passer d’un avocat pour défendre ses intérêts face au notaire.
À l’inverse, les pratiques prudentes incluent :
– une étude préalable approfondie des lois foncières du Land visé,
– une consultation juridique dès la phase de repérage des biens,
– une demande de pré‑approbation de financement avant de formuler une offre,
– des clauses contractuelles claires prévoyant le cas de refus de permis pour les pays tiers,
– une planification fiscale, en tenant compte non seulement du droit autrichien mais aussi de la fiscalité du pays de résidence.
Propriété et résidence : deux mondes séparés
Dernier point souvent mal compris par les acheteurs étrangers : posséder un bien immobilier en Autriche ne donne aucun avantage automatique en matière de droit au séjour, de visa ou de citoyenneté.
L’Autriche ne propose ni « golden visa » lié à l’immobilier, ni programme de résidence par simple investissement foncier. Pour vivre sur place au‑delà des 90 jours autorisés par les règles Schengen pour de nombreux pays, il faut suivre les procédures classiques (permis de séjour pour travail, études, activité économique, ou résidence sans activité lucrative avec ressources suffisantes).
Le fait d’être propriétaire peut certes faciliter certaines démarches (preuve de logement, ancrage local), mais il ne constitue pas en soi un critère juridique d’attribution d’un titre de séjour.
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Le marché autrichien est attractif pour sa stabilité historique, sa sécurité juridique, son registre foncier public et son économie résiliente. Cependant, le processus est exigeant : il faut compter avec des règles provinciales parfois strictes pour les non-ressortissants de l’UE, des coûts de transaction élevés et une fiscalité détaillée.
Pour un investisseur ou un futur résident étranger prêt à jouer le jeu – se faire bien conseiller, accepter des délais administratifs, respecter les statuts d’usage des biens – l’Autriche offre néanmoins un cadre rare : un patrimoine immobilier ancré dans un pays sûr, prospère, au cœur de l’Europe, avec des fondamentaux de long terme solides et une régulation qui, à défaut de favoriser la spéculation, protège efficacement la valeur dans le temps.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Autriche pour rechercher du rendement locatif et une exposition à l’euro dans un marché plus stable. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Vienne, Graz, Linz), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans un quartier en croissance de Vienne ou Graz, combinant rendement locatif brut cible de 4 à 5 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure de détention la plus adaptée et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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