Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’image est idyllique : un chalet en bois à Kitzbühel, une vue panoramique sur le Wörthersee, un duplex design à Innsbruck ou un appartement bourgeois au cœur de Vienne loué en courte durée. Mais derrière la carte postale, le marché des résidences secondaires Autriche est l’un des plus réglementés, les plus segmentés – et les plus chers – d’Europe.
L’acquisition d’une résidence secondaire en Autriche est soumise à des restrictions juridiques, une forte pression touristique, une fiscalité spécifique et aux enjeux de la transition énergétique. Elle constitue davantage un investissement patrimonial stratégique qu’un achat impulsif, dans un marché de niche caractérisé par la rareté.
Un marché attractif… mais loin d’être libre
L’Autriche coche presque toutes les cases que recherchent les investisseurs prudents. L’économie est considérée comme un “blue chip” européen, la stabilité politique élevée, la monnaie forte (euro), la sécurité juridique remarquable grâce à un cadastre (Grundbuch) public et réputé fiable. Le pays reste aussi l’une des grandes destinations touristiques du continent, avec plus de 139 millions de nuitées en 2023 et un nouveau record à plus de 154 millions en 2024.
Pourtant, le marché immobilier a longtemps fait figure de « dormeur ». Des années 1990 jusqu’en 2005, les prix ont progressé moins vite qu’ailleurs en Europe. Ce n’est qu’avec la réforme de 2005, supprimant de nombreux obstacles à l’achat par les étrangers, que le marché s’est réellement ouvert. Les investisseurs étrangers, chassés par les prix explosifs de la Suisse et de la France, se sont alors tournés vers ce « dernier territoire alpin encore abordable ».
Contexte du marché immobilier alpin
Depuis, le décor a changé : la combinaison de l’envolée touristique, des taux bas, de la recherche de refuges tangibles après la crise financière, puis du “race for space” post-Covid a tiré les prix vers le haut, surtout dans les Alpes. Dans les stations de ski les plus recherchées, les valeurs ont bondi d’environ 50 % entre 2013 et 2019/2020, avec des pics à plus de 60 % dans certains secteurs comme Zell am See.
Pour protéger les résidents locaux d’une flambée des prix et éviter les villes fantômes, la liberté d’achat et d’usage des résidences secondaires est beaucoup plus réglementée qu’en France ou en Suisse.
Un marché globalement stabilisé, des Alpes encore en tension
Sur le plan macro, l’immobilier résidentiel autrichien sort d’une phase de correction. Après une décennie de hausse rapide (les prix résidentiels ont progressé de 24 à 27 % en cinq ans au niveau national, et d’environ 35 % à Vienne), la remontée des taux et le coup de frein économique ont inversé la tendance.
En 2023, les prix des logements ont baissé d’environ 2,35 % au niveau national en nominal, soit plus de 7 % en termes réels une fois l’inflation prise en compte. La baisse s’est prolongée en 2024 : l’indice des prix résidentiels a reculé de 1,08 % sur l’année, avec une chute de 2,1 % en décembre en glissement annuel. Vienne a, elle aussi, corrigé : –3,01 % en 2023, –2,08 % en 2024.
Hausse moyenne des prix de l’immobilier au premier semestre 2025 par rapport à l’année précédente.
Les prévisions sont prudentes mais positives : entre 0 et 1 % de hausse attendue en 2025, 1 à 2 % en 2026, 2 à 3 % en 2027, puis 2 à 4 % par an à l’horizon 2028–2030. Le message est clair : l’Autriche offre davantage une perspective de préservation de valeur qu’un pari spéculatif de forte plus-value.
Dans ce tableau national relativement modéré, les régions de résidences secondaires font figure d’exception par leur tension structurelle.
Tyrol, Salzbourg, Carinthie : la géographie des prix de rêve
Les différences de prix entre régions sont spectaculaires. Pour une maison de 150 m², l’écart entre le Tyrol et le Burgenland est quasiment du simple au triple.
Prix moyens d’une maison de 150 m² par région
| Région | Prix moyen maison 150 m² | Prix moyen au m² |
|---|---|---|
| Tyrol | 1 074 519 € | 7 163 €/m² |
| Vienne | 962 144 € | 6 414 €/m² |
| Salzbourg | 868 421 € | 5 789 €/m² |
| Vorarlberg | 825 000 € | 5 500 €/m² |
| Styrie | 474 375 € | 3 163 €/m² |
| Burgenland | 363 480 € | 2 423 €/m² |
Pour les résidences secondaires, le cœur du sujet se trouve clairement dans les Länder alpins :
Le Tyrol est la région la plus chère, avec des appartements autour de 5 500 €/m² en moyenne, dépassant 9 000 €/m² à Innsbruck et 10 000 à 15 000 €/m² à Kitzbühel. Le Salzburgerland offre une gamme plus large, avec un prix moyen à Salzbourg de 5 230 €/m² en 2020, dépassant aujourd’hui 8 500 €/m². La Carinthie, un peu moins chère, voit les prix autour du Wörthersee avoisiner 5 000 €/m² en moyenne, avec des extrêmes au-delà de 18 000 €/m².
Prix moyens des appartements (toutes régions, ordre de grandeur)
| Région | Prix médian appart. €/m² |
|---|---|
| Tyrol | 12 241 €/m² |
| Carinthie | 7 653 €/m² |
| Vienne | 5 119 €/m² |
| Salzbourg | 5 415 €/m² |
| Vorarlberg | ~4 400 €/m² |
| Haute‑Autriche | 4 083 €/m² |
| Styrie | 3 473 €/m² |
| Basse‑Autriche | 3 192 €/m² |
| Burgenland | ~2 400 €/m² |
Pour un acheteur de résidence secondaire, le message est double : l’Autriche est globalement moins chère que la Suisse, mais les stations iconiques (Kitzbühel, Lech, St. Anton, Zell am See) jouent dans la même cour que Davos ou St‑Moritz. La “bonne affaire” se trouve plutôt dans des zones de seconde ligne : Ski Amadé, certains secteurs de Styrie ou de Carinthie.
Trois statuts juridiques qui changent tout
Le vrai nerf de la guerre, toutefois, n’est pas tant le prix que le statut juridique du bien. En Autriche, tout tourne autour de trois catégories essentielles :
– Hauptwohnsitz (résidence principale)
– Touristische Vermietung (résidence à usage touristique, avec location courte durée)
– Zweitwohnsitz (résidence secondaire au sens strict)
Hauptwohnsitz : résidence principale, fausse bonne idée pour un pied‑à‑terre
Un Hauptwohnsitz est un logement déclaré comme résidence principale de son occupant. En théorie, rien n’empêche un étranger de l’acheter. En pratique, cela implique souvent :
– l’enregistrement comme résident principal dans la commune ;
– des obligations fiscales étendues en Autriche ;
– l’interdiction, selon les réglementations locales, de louer le bien à des touristes de façon professionnelle.
Nombreux sont les étrangers qui, croyant acheter une résidence de vacances, découvrent qu’ils ont en réalité acquis une résidence principale avec des contraintes fiscales lourdes et sans droit légal de faire du Airbnb. C’est l’une des erreurs les plus coûteuses du marché.
Touristische Vermietung : le modèle dominant dans les stations
La plupart des programmes neufs en stations alpines, depuis une dizaine d’années, sont développés sur des terrains classés pour usage touristique. Juridiquement, il s’agit de biens destinés à être loués à des visiteurs, avec :
Pour bénéficier du régime fiscal LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) dans une résidence de tourisme, trois conditions principales s’appliquent. Premièrement, le bien doit être mis en location par l’intermédiaire d’un exploitant professionnel ou d’une agence. Deuxièmement, l’usage personnel du propriétaire est strictement limité, généralement à une période annuelle de 4 à 12 semaines. Enfin, le bien doit obtenir le statut fiscal d’« hébergement touristique », ce qui permet de récupérer la TVA de 20% sur le prix d’achat, sous réserve de respecter une obligation de location et de dégager un profit sur une durée de 20 ans.
Ces biens sont souvent structurés en “apart‑hôtels” : les acquéreurs sont copropriétaires de leur unité, mais la gestion (commercialisation, accueil, ménage, maintenance) est assurée par un opérateur hôtelier. Les revenus sont versés soit sur la base de la performance de chaque lot, soit via un pool où les recettes totales sont mutualisées puis réparties au prorata des tantièmes.
Quelques caractéristiques clés :
– rendement brut visé : souvent entre 3 et 6 % par an ;
– frais de gestion variables : 20 à 30 % des loyers encaissés ;
– forte dépendance à la santé du tourisme local, mais diversification saisonnière dans les stations “4 saisons”.
Pour la majorité des non‑résidents, notamment extra‑communautaires, c’est le canal d’accès principal au marché des résidences secondaires Autriche.
Zweitwohnsitz : le Graal introuvable
Le Zweitwohnsitz (ou Nebenwohnsitz) est la véritable résidence secondaire au sens courant : usage entièrement libre par le propriétaire, sans obligation de location, possibilité de ne jamais l’occuper sans rendre de comptes. Autrement dit, le rêve du chalet familial qu’on ouvre quelques semaines par an.
Ce statut est cependant rarissime :
– la plupart des stations alpines ont fixé dès les années 1960‑70 des quotas extrêmement bas de Zweitwohnsitze, rapidement saturés ;
– certains secteurs ont été classés “Zweitwohnsitzgebiete” – zones où tous les logements sont par définition des résidences secondaires – mais ce sont souvent des endroits jugés historiquement peu adaptés à une occupation permanente (forte altitude, accès difficile).
Deux grandes catégories subsistent :
1. des biens qui bénéficient d’un droit de Zweitwohnsitz “acquis” avant une date charnière (par exemple avant le 1er mai 1969 ou le 1er mars 1992 selon les provinces) ; 2. des zones explicitement zonées comme “Zweitwohnsitzgebiete” dans certains plans d’urbanisme.
Leur rareté a une conséquence directe : ces biens se vendent très vite et avec une prime de 20 à 50 % par rapport à un bien comparable sans ce statut. Dans certains villages de Salzburgerland, quelques chalets encore classés en Zweitwohnsitz – surnommés dans les annonces “bijoux” – disparaissent pratiquement dès qu’ils arrivent sur le marché.
Une réglementation éclatée par Länder, particulièrement dure pour les non‑EU
Autre spécificité clé du marché des résidences secondaires Autriche : la réglementation n’est pas nationale, mais largement régionale. Chaque Land dispose de sa loi sur l’acquisition immobilière par les étrangers (Ausländergrunderwerbsgesetz ou Grundverkehrsgesetz) et décide de la politique de contrôle des résidences secondaires.
Citoyens UE / EEE : quasi égalité avec les Autrichiens
Pour les ressortissants de l’Union européenne, de l’Espace économique européen et de la Suisse, le régime est en principe simple : ils sont traités comme des nationaux pour l’achat immobilier. Pas de quota spécifique, pas d’autorisation préalable liée à la nationalité. Les restrictions qui s’appliquent concernent le type de bien et son zonage, non le passeport.
Informations pratiques sur les conditions d’achat d’un bien immobilier en Autriche pour les ressortissants français et allemands.
Possibilité d’acheter une résidence touristique ou un Zweitwohnsitz (si disponible) dans la région des Alpes autrichiennes.
Possibilité d’acquérir un appartement dans les centres urbains, comme Vienne ou Graz.
Respect impératif du droit local autrichien, incluant les règles de zonage et les quotas éventuels.
Non‑EU : un parcours d’obstacles, surtout dans les Alpes
Pour les ressortissants de pays tiers (post‑Brexit, cela inclut les Britanniques), la donne est radicalement différente :
L’achat d’un bien immobilier par un non-résident en Autriche est soumis à l’obtention quasi systématique d’une autorisation de la commission foncière locale (Grundverkehrsbehörde). Les critères d’octroi, variables et peu transparents selon les Länder, entraînent des délais de traitement de 2-3 mois à plus d’un an. Les refus sont fréquents pour les projets de résidences secondaires ou de logements touristiques, notamment dans les régions sensibles comme le Tyrol, Salzbourg et le Vorarlberg.
Certains Länder alpins sont de facto fermés aux non‑EU pour les résidences secondaires et les biens touristiques, sauf cas très particuliers (installation permanente, activité économique créatrice d’emplois, regroupement familial, etc.).
En pratique, de nombreux non‑EU se concentrent donc sur Vienne et quelques grandes villes (Graz, Linz), où l’accès est plus souple, ou recourent à des montages via une société européenne, à condition de démontrer une activité économique réelle.
Des quotas et des taxes pour contenir les “lits froids”
Face à la multiplication des résidences secondaires vides la majeure partie de l’année, plusieurs instruments ont été mis en place pour freiner le phénomène.
Quotas de résidences secondaires : le verrou structurel
Dans des régions comme le Tyrol, la loi de planification spatiale a fixé un plafond maximal de 8 % de résidences de loisirs dans le parc de logements d’une commune. Dans la plupart des stations de ski emblématiques (Ischgl, Serfaus, Kitzbühel, Sölden, etc.), ce quota est largement atteint, ce qui bloque quasiment toute nouvelle création de Zweitwohnsitz.
Des recommandations nationales (ÖROK, 2022) ont également encouragé les Länder à :
Pour réguler le marché, il faut inscrire cet objectif dans la planification, fixer des plafonds régionaux, créer des registres municipaux, et renforcer les contrôles et sanctions contre les usages non conformes, comme la location touristique illégale d’une résidence principale.
Taxes sur résidences secondaires et logements vacants
Pour renforcer la dissuasion, plusieurs Länder ont instauré ces dernières années :
– une Zweitwohnsitzabgabe (taxe sur résidence secondaire) ;
– une Leerstandsabgabe (taxe sur le logement vacant).
Ces taxes existent déjà en Salzbourg, Styrie, Tyrol, Vorarlberg et Carinthie. Les règles varient fortement d’un Land à l’autre, mais l’objectif est double :
– décourager les logements laissés vides en permanence ;
– faire contribuer davantage les propriétaires non‑résidents au financement des infrastructures locales.
La ville de Vienne introduira une taxe sur les résidences secondaires et de vacances à partir de 2025. Cette mesure s’appliquera également aux logements durablement vacants. Des exonérations sont prévues, notamment pour les appartements qui, malgré des efforts sérieux et démontrés, n’ont pas pu être loués au prix du marché pendant au moins six mois.
Ces taxes soulèvent des débats juridiques (atteinte au droit de propriété, risque de taxation “confiscatoire”) mais le législateur fédéral a récemment donné une base constitutionnelle explicite à la possibilité, pour les Länder, de prélever des taxes de vacance.
Fiscalité de la résidence secondaire : rentrer finement dans le détail
La rentabilité d’une résidence secondaire en Autriche ne se joue pas seulement sur le prix d’achat ou le niveau de loyer, mais aussi sur un système fiscal dense, qui distingue clairement :
– la taxation de la revente (plus‑values) ;
– la fiscalité des revenus locatifs ;
– les taxes de mutation et foncières ;
– les régimes d’amortissement et d’incitations écologiques.
À la revente : impôt sur les gains immobiliers
Depuis avril 2012, toutes les plus‑values immobilières sont en principe imposables, la vieille “période de spéculation” de 10 ans ayant été supprimée. Le taux standard est :
– 30 % sur le gain net (différence entre prix de vente et coût d’acquisition corrigé).
Des régimes allégés existent pour les très vieux biens (“anciens cas” acquis avant 2002), avec des taux effectifs de 4,2 % ou 18 % sur le prix de vente dans certains scénarios de changement de destination.
Des exonérations majeures s’appliquent cependant :
La plus-value immobilière peut être exonérée dans trois cas principaux : la vente d’une résidence principale occupée soit de façon continue pendant au moins 2 ans depuis l’acquisition, soit au moins 5 ans sur les 10 dernières années (règle des 5/10) ; la vente d’un bâtiment construit par le propriétaire pour son propre usage, à condition que le bien n’ait pas généré de revenus locatifs dans les 10 dernières années (seule la plus-value sur le terrain reste alors imposable) ; et les ventes forcées ou résultant d’une procédure d’expropriation.
Pour une résidence secondaire classique, ces exonérations jouent rarement. Il faut donc intégrer ce 30 % sur la plus‑value potentielle dans tout calcul de stratégie de sortie.
Revenus locatifs : progressivité, charges déductibles, TVA
Les loyers encaissés (location saisonnière ou à l’année) sont soumis à l’impôt sur le revenu progressif :
– 0 % jusqu’à 12 816 €/an ;
– de 20 % à 50 % selon les tranches jusqu’à 1 000 000 € ;
– 55 % au‑delà de 1 000 000 €.
La base imposable est toutefois réduite par un large éventail de charges déductibles :
– intérêts d’emprunt ;
– frais de gestion, honoraires d’agence ;
– dépenses d’entretien et de réparation ;
– assurance, charges de copropriété, énergie ;
– amortissement du bâti.
Dans certains cas (petits meublés, chambres d’hôtes), un forfait de 30 % de charges (hors TVA) peut être appliqué au lieu de comptabiliser toutes les dépenses.
Côté TVA :
– en principe, la location de logement d’habitation est exonérée de TVA ;
– mais l’hébergement touristique est soumis à un taux réduit de 10 %, ce qui permet aux opérateurs de récupérer la TVA sur leurs investissements ;
– les petits bailleurs réalisant moins de 35 000 € de chiffre d’affaires hors TVA par an sont exonérés de TVA, mais ne peuvent alors pas déduire la TVA sur leurs dépenses ;
– à partir de 33 000 € de revenus locatifs, l’inscription à la TVA devient généralement obligatoire.
Transaction : les “frais de notaire” au sens large
L’acquisition d’un bien en Autriche entraîne un surcoût de 10 à 15 % du prix, une donnée clef pour tout investisseur.
Principaux postes :
| Poste | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Taxe de mutation (Grunderwerbsteuer) | 3,5 % du prix |
| Droit d’inscription au registre foncier | 1,1 % du prix |
| Frais d’agent immobilier | jusqu’à 3 % + TVA |
| Frais juridiques / notaire | 1 à 3 % |
| Enregistrement hypothèque (si financement) | 1,2 % du prêt |
S’y ajoutent :
Taux fédéral de base utilisé pour le calcul de la taxe foncière en Allemagne, modulé ensuite par les communes.
Amortissement et “bonus vert” : la prime aux bâtiments performants
Pour les biens loués, seule la valeur du bâtiment (hors terrain) est amortissable :
– taux standard : 1,5 % par an ;
– bâtiments antérieurs à 1915 : 2 % ;
– depuis juillet 2020, possibilité de pratiquer une triple dépréciation la première année (4,5 %) et le double la deuxième (3 %) pour les nouvelles constructions.
Un dispositif particulier vise les logements très performants sur le plan énergétique :
– pour certains immeubles résidentiels achevés entre 2024 et 2027 respectant des standards énergétiques élevés, un amortissement “hors bilan” accéléré sur les trois premières années est possible ;
– par ailleurs, une “prime éco” permet de déduire fictivement 15 % des investissements de rénovation énergétique (isolation, pompes à chaleur, etc.) au titre de dépenses supplémentaires en 2024–2025.
Autrement dit, la transition énergétique ne se traduit pas seulement par une hausse de valeur des biens “verts”, mais aussi par un avantage fiscal tangible pour les propriétaires bailleurs.
Le levier du crédit : un marché sous‑hypothéqué, encore prudent
Par rapport à d’autres pays européens, l’Autriche reste peu endettée sur l’immobilier : les encours de prêts logement représentent environ 27,7 % du PIB, contre 50 % en moyenne dans l’UE. Les banques restent néanmoins prudentes, surtout pour les non‑résidents et les résidences secondaires.
Les pratiques courantes :
– apport personnel : 20 à 30 % du prix pour les résidents, 30 à 50 % pour les non‑EU ;
– ratios prêt/valeur (LTV) : souvent plafonnés à 70–80 %, plus bas pour un Zweitwohnsitz pur ;
– maturité des prêts : 20 à 30 ans ;
– charges de remboursement recommandées : < 35–40 % du revenu net.
Après un pic autour de 4,1 % en 2023, les taux se sont stabilisés en 2024–2025 autour de 3–3,5 % pour les prêts à taux fixe long. Des offres plus basses, entre 1,8 % et 2,25 %, sont disponibles pour des durées fixes plus courtes. Par ailleurs, les produits « verts » (green mortgages) se développent, offrant des conditions préférentielles pour les logements à haute performance énergétique.
Un point d’attention : en 2022, le régulateur a imposé via l’ordonnance KIM‑VO des garde‑fous stricts (apport minimal, durée maximale, plafond de service de la dette). Ces règles sont officiellement assouplies à partir de mi‑2025, les banques retrouvant plus de latitude, mais l’esprit prudent demeure, surtout sur les marchés déjà très tendus des résidences secondaires Autriche.
Résidence secondaire et location courte durée : un marché très structuré
Pour beaucoup d’acheteurs, surtout étrangers, la résidence secondaire doit pouvoir s’autofinancer au moins en partie. D’où l’importance du marché de la location touristique, dominé par les apart‑hôtels en montagne et par la location type Airbnb dans les villes.
Vienne, Salzbourg, Graz : le jeu urbain
À Vienne, la location courte durée est devenue un pilier du marché de la résidence secondaire quasi urbaine :
– environ 10 800 annonces actives recensées à l’automne 2024 ;
– un taux d’occupation médian proche de 77 % ;
– un revenu annuel moyen autour de 24 000 €, soit près de 2 400 € par mois, sur la base d’un tarif moyen d’environ 90–110 € la nuit et 280 nuits occupées.
La rentabilité brute moyenne à Vienne tourne autour de 4,1 %, avec de fortes disparités :
Le rendement locatif brut peut atteindre près de 7% dans les districts périphériques mais bien connectés de Vienne.
À Salzbourg, ville d’art et station touristique, les loyers moyens atteignent 11,3 €/m², les rendements bruts avoisinent 3,6 %, et les locations saisonnières en centre historique bénéficient d’une demande élevée (festival, tourisme culturel).
Graz, grande ville étudiante (plus de 31 000 étudiants à l’Université), offre des rendements légèrement plus faibles (2,7 % en moyenne) mais des prix environ 35 % inférieurs à ceux de Vienne, ce qui en fait un marché “équilibré” pour des résidences secondaires à vocation locative longue ou moyenne durée.
Stations alpines : fort potentiel mais cadre rigide
Dans les Alpes, le montage type est celui de la résidence de tourisme/apart‑hôtel :
– obligation de passer par un gestionnaire ;
– occupation propriétaire limitée ;
– modèle soit à revenu garanti (rendement plafonné mais risque transféré à l’opérateur), soit à revenu variable (plus risqué mais plus rémunérateur en haute saison).
Les chiffres de performance typiques :
Certains biens dans les stations vedettes du Tyrol peuvent générer jusqu’à 125 000 € de revenus locatifs annuels.
Les rendements bruts dans ces zones varient de 3 à 8 % selon :
– la proximité immédiate des pistes ou d’un télécabine ;
– la double saisonnalité (été/hiver) ;
– le positionnement (luxe, wellness, famille) ;
– la capacité de l’exploitant à remplir sur l’avant‑saison et l’arrière‑saison.
À noter : en Autriche, plus de 90 % des biens vendus à des non‑résidents dans les stations sont des investissements locatifs structurés, et 70–90 % des logements au pied des pistes sans statut de résidence principale sont détenus par des étrangers. L’idée du chalet “intime” purement privé reste l’exception.
L’angle environnemental : climat, neige et passifs énergétiques
La variable climatique pèse de plus en plus sur le marché des résidences secondaires Autriche.
– Les stations de basse altitude voient leurs saisons d’enneigement se raccourcir, avec une pression croissante pour diversifier vers des activités d’été et de bien‑être.
– Les destinations situées au‑delà de 1 000 m (Bad Gastein, Katschberg, Obergurgl) bénéficient d’un avantage comparatif en termes de fiabilité neigeuse, ce qui soutient davantage la valeur des résidences secondaires.
– Les coûts énergétiques en forte hausse (réseaux d’électricité +23,1 %, gaz +16,6 % en 2025) rendent les logements mal isolés nettement moins attractifs.
Parallèlement, l’Autriche a fait de l’efficacité énergétique un axe stratégique :
– plus de 14 000 maisons passives construites depuis 1994, principalement au Tyrol ;
– programmes publics tels que “Building of Tomorrow”, subventionnant isolation thermique et systèmes renouvelables ;
– loi sur les énergies renouvelables (2021) et loi sur le chauffage renouvelable visant à éliminer progressivement les combustibles fossiles d’ici 2035/2040.
Conséquence directe pour les résidences secondaires :
– les chalets et appartements neufs certifiés (LEED, BREEAM, ÖGNI, klimaaktiv) se vendent plus vite, plus cher, et obtiennent plus facilement des financements “verts” ;
– les biens anciens sans plan de rénovation risquent de devenir des “actifs échoués”, difficilement louables et plus lourdement taxés à terme.
Profils d’acheteurs et stratégies : qui achète, où et pourquoi ?
La clientèle des résidences secondaires Autriche est à l’image du pays : très internationale, mais avec des logiques géographiques claires.
Panorama des principales nationalités et profils d’acheteurs étrangers dans les régions alpines autrichiennes.
Les Allemands et Néerlandais dominent les marchés du Tyrol et du Salzburgerland, motivés par la proximité géographique et culturelle.
Scandinaves, Britanniques et Européens de l’Est (Tchèques, Slovaques, Hongrois, ex‑Yougoslavie) complètent le paysage, ces derniers privilégiant la Styrie et la Carinthie.
Demande croissante des baby‑boomers en quête de résidence saisonnière pour la retraite et des travailleurs à distance recherchant une base alpine avec une connexion fibre optique.
Le marché reste atypique sur un point : la rotation y est faible. Les propriétaires gardent généralement leurs biens de longues années, voire pour les transmettre. Peu de “flips” rapides : la plupart des transactions portent sur du neuf, souvent vendu sur plan, la revente de seconde main demeurant limitée.
Les stratégies dominantes :
– recherche de revenu locatif stable (apart‑hôtels, résidences touristiques) ;
– sécurisation d’un refuge patrimonial dans un pays perçu comme stable politiquement et juridiquement ;
– diversification face à des marchés domestiques plus volatils (Europe centrale et de l’Est).
Comparaison : pourquoi l’Autriche plutôt que la France ou la Suisse ?
Dans le paysage alpin, l’Autriche se situe entre deux modèles :
La Suisse est très exclusive avec une loi (Lex Koller) très restrictive et des prix élevés. L’Autriche propose des prix jusqu’à deux fois moins chers pour des biens similaires, même dans des stations prestigieuses comme Kitzbühel, bien que l’écart diminue. La France est plus accessible juridiquement, avec peu de restrictions pour les non-UE, notamment dans les Alpes, et une réglementation sur les résidences secondaires plus souple. Les programmes neufs avec gestion locative permettent d’y récupérer la TVA, avec des prix en moyenne 20 % inférieurs pour des stations comparables.
L’Autriche se distingue par :
– une sécurité juridique supérieure à beaucoup de marchés voisins ;
– un tourisme très diversifié (ski, thermalisme, culture, lacs) qui soutient les revenus locatifs ;
– mais aussi par un cadre réglementaire plus intrusif sur l’usage des biens, la location touristique et la détention par des non‑EU.
Pour un investisseur, le choix dépendra donc moins du simple ticket d’entrée que de sa tolérance à la complexité réglementaire et de son horizon de détention.
Enjeux et risques : ce que les acheteurs sous‑estiment souvent
Plusieurs risques reviennent régulièrement dans les dossiers de litige :
Plusieurs écueils sont fréquents : la confusion entre résidence principale et location touristique, l’ignorance des réglementations locales strictes (comme l’interdiction de nouvelle location touristique dans le Salzburgerland depuis 2018), la sous-estimation des frais annexes (10-15% de coûts de transaction, taxes, gestion), l’erreur de croire que l’achat facilite l’obtention d’un titre de séjour (il ne donne aucun droit supplémentaire), et le risque lié à la barrière linguistique et juridique (signer des contrats en allemand sans conseil indépendant).
À cela s’ajoutent des risques plus structurels : évolution possible des quotas et des taxes sur résidences secondaires, impact du climat sur certaines stations, ou encore éventuel durcissement des règles de location Airbnb dans les grandes villes.
Le marché des résidences secondaires Autriche en 2025 : valeur sûre, liberté relative
Au final, le marché des résidences secondaires Autriche est un jeu d’équilibre entre quatre forces :
L’attractivité du pays repose sur un tourisme robuste, une grande stabilité et une qualité de vie exceptionnelle, notamment à Vienne. Le marché est régulé par une rareté organisée via des quotas et un contrôle strict du développement. La fiscalité, bien que rigoureuse, est prévisible et offre des leviers d’optimisation pour les projets locatifs et les rénovations écologiques. La réglementation est particulièrement complexe pour les non-ressortissants de l’UE souhaitant acquérir une résidence secondaire alpine.
Pour qui cherche un pari spéculatif rapide, l’Autriche n’est pas le terrain idéal. Pour qui veut, en revanche, combiner usage personnel, revenus locatifs raisonnables et conservation de capital dans un environnement institutionnel solide, le marché des résidences secondaires Autriche reste un des plus cohérents d’Europe – à condition d’accepter qu’ici, plus qu’ailleurs, la liberté d’usage d’un chalet ou d’un appartement n’est jamais acquise sans une lecture attentive des lignes juridiques en petits caractères.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Autriche pour chercher du rendement locatif et une exposition à l’euro dans un autre environnement réglementaire. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Vienne, Graz, Linz), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison dans un quartier en croissance de Vienne ou Graz, combinant rendement locatif brut cible de 5 à 6 % – en gardant en tête que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société autrichienne) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin d’intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
